走上正确的开发之路

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1 佛山房地产市场一周市场分析 声明 : 本报告的数据源于建设局 国土局 房管局等网站, 数据存在滞后性, 可能出现与政府部门最终公布的数据有偏差的情况, 因此仅作为行业内部参考 之用, 最终的数据应以政府部门权威数据为准 目 录 一 宏观市场背景 行业动态 下调农商行存准率货币政策取向不改变 部分外资行首套房贷有优惠 国土部报告 :84 重点城市土地抵押贷款 7.76 万亿 月 70 个大中城市住宅销售价格数据公布 城市规划 全球最大史努比公园烂尾十余年顺德区长要求 9 月建成 新西樵大桥 5 月 1 日前通车将大大缓解旧桥拥堵 开发商动态 首季六成房企业绩仍现下滑... 4 二 一级土地市场情况 近期土地出让计划 本周土地成交统计... 5 三 区域房地产市场整体监测 本周禅桂市场新增货量情况 本周禅桂市场整体成交情况... 5 四 禅桂中心城区区域成交情况 区域房地产项目新推售监测 禅桂区域成交情况 禅桂区成交分析 禅桂区域标杆项目每周监控 总体分析 附 : 保利 V 座 联诚智博丽海花园 美誉紫薇花园 依云国际 世博嘉园开 佛山公司市场研究部 P.1

2 盘快报 佛山公司市场研究部 P.2

3 一 宏观市场背景 1. 行业动态 1.1 下调农商行存准率货币政策取向不改变 4 月 22 日, 中央人民银行宣布将降低部分农村商业银行存款准备金率, 其中下调县域农村商业银行人民币存款准备金率 2%, 下调县域农村合作银行人民币存款准备金率 0.5%, 于 4 月 25 日起执行 此次对相关县域农村金融机构下调准备金率是加强金融对 三农 发展的支持, 引导加大涉农资金投放的结构性调整举措, 不意味稳健货币政策取向的改变, 在稳健货币政策取向下, 不会影响银行体系总体流动性 1.2 部分外资行首套房贷有优惠广州地区尚有汇丰 花旗 恒生 渣打等少数外资银行对于首套房的利率有优惠, 分别为 9 折 9.5 折 9.8 折和基准利率, 不过, 每家均对申请的客户设定了不同门槛 业界建议, 市民如果是买小户型, 采用组合贷要比选择有折扣的商业贷划算很多 所有外资行的首套房贷款均要求全额商业贷款, 不能使用 公积金贷款 + 商业贷款 的模式, 因此具体算下来, 成本并不比利率上浮却可以使用公积金贷款的中资银行低 1.3 国土部报告 :84 重点城市土地抵押贷款 7.76 万亿 2013 中国国土资源公报 显示, 截至去年底, 全国重点城市土地抵押贷款总额 7.76 万亿元,2013 年各地 卖地 收入 4.20 万亿元, 全国 84 个重点城市处于抵押状态的土地 万公顷 2013 年全国出让国有建设用地 万公顷, 出让合同价款 4.20 万亿元, 同比分别增长 13.7% 和 56.3% 其中, 招标 拍卖 挂牌出让 万公顷, 占出让面积的 92.3%; 出让合同价款 4.04 万亿元, 占出让总价款的 96.2% 月 70 个大中城市住宅销售价格数据公布国家统计局最新公布的 70 个大中城市住宅销售价格数据透露出来的信息 3 月份 70 个大中城市中, 新建商品住宅价格与上月相比, 价格下降的城市有 4 个, 持平的城市有 10 个, 上涨的城市有 56 个, 在继上月环比价格上涨城市跌至 57 个之后,3 月份新建商品住宅价格上涨城市个数再次降低, 房价未涨城市个数达到 2013 年以来最高 佛山公司市场研究部 P.3

4 2. 城市规划 2.1 全球最大史努比公园烂尾十余年顺德区长要求 9 月建成 23 日下午, 顺德区委副书记 区长黄喜忠一行实地走访和督办顺德南方智谷 西部生态园区 史努比公园等重点项目 号称世界上最大的史努比主题公园已烂尾 10 年, 该公园成了督办组驻足时间最长的一站 黄喜忠当场表示 : 史努比公园必须在今年 9 月底前完成主体建设,12 月底前完成设备安装调试 目前项目建设方相关负责人尚未公布公园预计开放日期 2.1 新西樵大桥 5 月 1 日前通车将大大缓解旧桥拥堵规划为双向 8 车道的新西樵大桥, 从一立项就被视为缓解旧桥拥堵, 拉近南海西部 高明与佛山中心区距离的希望所在 项目自 2010 年 4 月动工至今备受各界关注, 在受各种因素影响造成工期一再推迟的情况下, 去年 10 月 30 日, 南海区区长郑灿儒在微访谈中向社会承诺, 新西樵大桥将在今年五一节前通车 3. 开发商动态 3.1 首季六成房企业绩仍现下滑从同花顺数据统计发现, 根据申银万国行业分类, 已公布一季度预告的房企合计 50 家, 预增的企业仅 12 家, 仅占总数不到四分之一 而其他有 7 家企业发布首亏预告, 预减的企业也达到了 13 家, 六成房企现业绩下滑 而中原地产统计公开数据显示, 目前已经有 33 家房企公布了一季度销售业绩,33 家企业合计 3 月销售额为 亿, 一季度合计签约金额为 亿, 在 33 家房企中, 销售业绩出现明显分化, 其中有 19 家房企未出现上涨,16 家房企出现了同比明显下调 从前 3 月的涨幅看, 多家房企同比涨幅均出现了明显放缓 二 一级土地市场情况 1. 近期土地出让计划 片区 交易时 间 地块编号地址土地用途 总用地 ( ) 总建面 积 ( ) 容积率 起拍价 ( 万元 ) 起拍楼面 地价 ( 元 ) 佛山公司市场研究部 P.4

5 2. 本周土地成交统计 总用地容积成交价楼面地片区时间地块名称地址土地用途竞得者面积率 ( 万元 ) 价 三 区域房地产市场整体监测 1. 本周禅桂市场新增货量情况 区域 项目名称 批出住宅面积 批售住宅套数 禅城 星星凯旋国际 禅城 海湾城 禅城 联城智博 E 区 桂城 中海锦城 数据来源 : 禅城区建设局 南海区房管局 顺德区商品房交易网, 数据以网签为准, 禅桂以 建筑面积计算, 良桂以套内面积计算为准 ) 2. 本周禅桂市场整体成交情况 区域 本周成交套数 ( 套 ) 本周成交面积 ( ) 本周成交均价 ( 元 / ) 禅城 桂城 ( 数据来源 : 禅城区建设局 南海房管网 顺德区商品房交易网, 数据以网签为准, 禅桂以 建筑面积计算, 良桂以套内面积计算为准 ) 佛山公司市场研究部 P.5

6 四 禅桂中心城区区域成交情况 1. 区域房地产项目新推售监测 楼盘名称新推组团推售时间推货量户型面积价格 ( 元 / ) 成交率 保利 V 座 1 座 套 LOFT 公寓 毛坯 60% 世博嘉园美誉紫薇花园依云国际联诚智博丽海花园 座余 方三房 145 方 套货 2 5 座 套 方两房 方三房 套 35 方 层 三房 座 01 02,10 座 套 % % 元 / ( 带装 ), % 元 ( 带装修及 5 年返租, 每月返租 2300 元 ) 元 /, 均价约 30% 8800 元 ( 数据来源 : 合富市场部监测, 以开盘当天销售现场监测所得, 禅桂以建筑面积计算, 良桂 以套内面积计算为准 ) 2. 禅桂区域成交情况 2.1 禅桂区成交分析本周禅桂中心区共成交 518 套单位, 成交均价为 元 / 本周禅桂中心区量价齐升, 成交量环比上升逾一倍, 均价环比上涨 8%, 本周以桂城成交较为抢眼, 主要来自中海锦城 万达广场的洋房成交拉动, 而禅城则以万通国际公寓大量成交拉动 ; 本周禅城区成交 197 套, 均价为 9838 元 /, 成交环比上升 25%, 均价上涨 3%, 桂城成交 321 套, 均价为 元 /, 成交量环比上升 300%, 均价中海锦城的大量成交拉低整体均价, 均价环比下跌近 4% 佛山公司市场研究部 P.6

7 禅桂地区每周成交情况对比 禅城成交套数 桂城成交套数 禅城成交均价 桂城成交均价 本周禅桂中心区首臵产品成交占比为 57%, 以 产品成交为主力, 首改产品以 成交占比达 20%, 环比有所上升, 主要来自万达广场 中海锦城等成交, 万通国际公寓成交拉动投资产品成交上升 ; 板块方面, 成交份额达 58% 成拉动区域成交的主力板块, 禅城区域以城南 南庄成交较为活跃 禅桂地区各面积段成交情况 禅桂地区各板块成交情况 面积段 成交套数 成交占比 成交价格 板块 成交套数 成交套数 成交价格 70 以下 % 城南 % % 城西 % % 城北 % % 东平 % % 亚艺 % % 祖庙 % % 南庄 % % 桂城东 % 以上 % % 桂城旧区 % 0 平洲 % 佛山公司市场研究部 P.7

8 2.2 禅桂区域标杆项目每周监控 板块 项目 在售楼栋 户型 面积 本周成本周成成交均本周促销本周营销推售目前交套数交面积价手段活动套数余货 2-3 房 城南 佛山万科 开卖新一三房 折 广场 8 座期单位 二房 70 以下 二房 三房 兆阳御花三房 城南 *99 折无园 座 复式 复式 两房 70 以下 城南 盛南新都 1 期 1-13 座,2 期 9 10 座 亚艺 绿地中心 1 2 座 亚艺 天丰国际 座 亚艺 星星凯旋 国际 座 三期 城南 世博嘉园 座 两房 三房 *98*99 无三房 三房 五房 三房 无 无 二 三房 三房 无 无 三房 三房 无 无 两房 三房 开卖新一三房 折 期单位 佛山公司市场研究部 P.8

9 五房 复式 250 以上 一房 三房 南庄 港宏世家 座 三房 无无 两房 南庄 汇银新港湾 座 两房 减 三房 *97 无 三房 *98*99 折 两房 三房 南庄 万科城六期 1-5 座 三房 折无 别墅 三房 三房 南庄 水悦龙湾 1 期别墅 1 期洋房 三房 *99 无 别墅 三房 南庄 绿岛明珠 座 1 区 1 2 座 五房 无 无 复式 别墅 佛山公司市场研究部 P.9

10 东平 君悦华府 2 5 座 东平 沿海馨庭 座 新鸿基泷 东平景 座 亚艺东海银湾 座亚艺依云上城一二三期二座 2 亚艺保利天玺栋 四座 五座 雅居乐曼亚艺 1-5 座克顿山 三房 无无三房 三房 三房 减 *99 无 三房 *99 折 三房 无无 五房 公寓 二房 70 以下 二房 三房 三房 *99*99 无 别墅 二房 70 以下 二房 三房 三房 折无 以上 公寓 70 以下 *99*96 无五房 五房 250 以上 三房 无无五房 佛山公司市场研究部 P.10

11 3 房 城西 罗马新都 9-14 座 城西 联城智博 E 区 9 10 座 城西 海湾城 座 祖庙 时代云图 1 2 座 1-12 祖庙 瑞安东华 轩 三房 *99*98 无 房 *99 折 开卖新一 3 房 送 5 年物 期单位 管费 两房 三房 *99 无 三房 三房 无 无 TH 300 以上 无 无 两房 二房 祖庙 瑞安东华嘉苑 1-11 座 御苑 座 三房 三房 无 无 复式 五房 五房 250 以上 万达广场 公寓 座 1 座写字楼 华府北区 栋 商业公寓 写字楼 三房 *99 无 三房 地铁金融城 座 70 以 一房 下 无 无 68 0 两房 佛山公司市场研究部 P.11

12 三房 三房 三房 佳兆业滨江一号 座 三房 减 6 万 无 * 五房 宏宇景裕豪园 座 3 房 无无 南海万科广场 1 2 座 三房 无亲子活动三房 公寓 创鸿城 座 三房 无无 五房 三房 依云天汇 座 三房 *98*98 无 五房 五房 250 以上 房 一号 座 4 房 房 折无 5 房 房 复式 灯湖左岸 5 座 两房 折无两房 佛山公司市场研究部 P.12

13 三房 两房 中海锦城 1 街 2 街 3 街 三房 三房 *99 折 无 五房 公寓 50 以下 蓝雨苑 1-8 座 绿 二房 70 以下 桂城东 金域蓝湾 茵苑 1-4 座, 愉景湾 1-4 座 灏景湾 1-4 座 二房 三 房 98*96 折无 三房 三房 五房 250 以上 房 房 平洲 保利西雅图 7 8 座 3 房 无无 4 房 房 五房房 房 房 平洲 依岸康堤 汇景 帝景 灏景 4 房 *99 折无五房 五房 别墅 公寓 罗村 翠湖绿洲 座 二房 三房三房 折 无 二房 70 以下 西樵 凰樵圣堡 二房 *98*99 无 三房 佛山公司市场研究部 P.13

14 71 座三房 三房 西樵凰樵假日 座 复式 TH 二房 70 以下 二房 三房 无 无 二房 西樵 江滨花园 滨城 1 3 座 三房 三房 折 无 西樵 樵山明珠 座 三房 三房 折减 42 1 无 二房 70 以下 中南海晖 1-21 狮山城 座狮山依云曦城 座东嘉 1 座 ; 东悦 乐从保利东湾座 ; 东景 ; 东 二房 三房 无 无 三房 三房 三房 三房 无 无 五房 TH 三房 佛山公司市场研究部 P.14

15 滨 ; 东旭 五房 总体分析 本周开始市场进入推货高潮, 从投资产品到改善型产品均在这两周集中推出市场 除个别项目大幅让价能撬动成交外, 其余项目成交率并不理想 市场客户观望情绪渐浓, 加上房贷普遍收紧, 客户入市门槛升高, 进一步抑制客户入市步伐 附 : 保利 V 座 联诚智博丽海花园 美誉紫薇花园 依云 国际 世博嘉园开盘快报 保利东湾 开卖信息 保利东湾 :4 月 26 日推出保利 V 座 1 栋公寓共 120 套 06 年楼市回顾暨 07 年展望全程策划专业服务 推售户型 发售地点 发售方式 LOFT 公寓共 120 套 保利东湾销售中心 抽签发售 均价 元 / ( 毛坯 ) 优惠折扣 总价直接返还两年每年 10% 年化收益再 99 折 1 栋 成交率 到场客户量 现场节点 成交约 6 成 到场客户约 80 台 本次为保利东湾首次推出 4.5 米层高 LOFT 公寓产品, 在本日上午开始开放公寓板房, 晚上 6 点后正式对诚意金客户开卖, 本次开卖客户可选择 8 万首付则可按揭, 其余首付款在 3 个月内付清, 本次只推出 层部分单位, 前 100 名客户赠送楼板 佛山公司市场研究部 P.15

16 紫薇花园 :4 月 26 日推出 2 5 座共 174 套单位 06 年楼市回顾暨 07 年展望全程策划专业服务 推售户型 发售地点 发售方式 方两房 方三房 紫薇花园销售中心 自然发售 均价 7400 元 / 优惠折扣原价减 2.7 万 *97 成交率 到场客户量 现场节点 当天成交约 2 成 当天仅有零散客户入场, 大部分来自石湾 城南 受蓄客量不足影响, 项目采取自然发售方式开卖, 成交较为惨淡 打出 5 万首付噱头吸引市场目光, 但效果并不理想 项目周边环境的硬伤导致客户认可度不高 佛山公司市场研究部 P.16

17 联诚智博 E 区 开卖信息 联诚智博 E 区 :4 月 26 日推出 6 9 座 01 02,10 栋住宅共 195 套 06 年楼市回顾暨 07 年展望全程策划专业服务 推售户型 发售地点 发售方式 三房 ( 合计 : 195 套 ) 联诚智博 E 区销售中心 以诚意金号抽号认购 均 价 元 /, 均价约 8800 元 优惠折扣 99*98*98 折 成交率 成交约 3 成 6 座 9 座 10 座 到场客户量 26 日到场客户约 70 多人, 已交诚意金客户为主, 多来自石湾及张槎 现场节点 受近期市场的降价影响, 客户观望情绪加重, 导致项目蓄客量不足 价格在当前市场并无优势 当天成交量较淡 佛山公司市场研究部 P.17

18 06 年楼市回顾暨 07 年展望全程策划专业服务 招商依云国际 :4 月 26 推出部分楼层公寓共 356 套 推售户型 发售地点 发售方式 层 35 方带装修商务公寓共 356 套 招商依云水案销售中心 以诚意金号认购 均 价 元 / ( 带装 ), 元 ( 带装修及 5 年返租, 每月返租 2300 元 ) 优惠折扣 成交率 95*98 折 成交约 70 多套 到场客户量 26 日早上到场客户近 100 人, 现场节点 项目有写字楼 商务公寓 中德科技研发总部三栋楼组成, 本次推售公寓的部分楼层, 客户可选择带返租金的楼层 ( 私享家酒店经营 5 年返租 ), 也可选择不带返租金公寓 (85 折优惠, 幵在后期可租给私享家, 经营收益对半平分 ) 但佛山新城前景价值有待客户认知, 加上年初银根收窄及市场预期影响, 投资需求被抑制, 本次发售辐射的客户群较窄, 成交未现火爆 佛山公司市场研究部 P.18

19 世博嘉园 开卖信息 世博嘉园 :4 月 26 日特价推出 座余货, 约 140 套单位 06 年楼市回顾暨 07 年展望全程策划专业服务 推售户型 发售地点 发售方式 方三房 145 方 世博嘉园销售中心 权证客户先到先得 均价 8800 元 /m² 优惠折扣成交率到场客户量现场节点 98*98*99 折 当天成交约 5 成 约 200 台 项目组团发售最后一期 座部分单位, 由于此批单位有较大幅度让利, 北向单位低至 7800 元 / 方, 地理位臵优越且价格吸引, 导致大部分客户到场选房, 但由于朝向好的单位价格依然维持近万元的高位, 当晚成交约 5 成, 主要集中在低价单位为主 15 座 14 座 16 座 佛山合富辉煌市场研究部 2014 年 4 月 27 日 佛山公司市场研究部 P.19