易居市场 2013年十一黄金月佛山房地产市场监测报告

Size: px

Start display at page:

Download "易居市场 2013年十一黄金月佛山房地产市场监测报告"

卷拟古
5 years ago
Views:

1 易居市场 2015 年 5 月佛山房地产市场月报易居营销集团广东区域佛山公司市场部

2 声明本报告是我司及其研究人员对房地产相关信息和数据的连续跟踪和即时分析, 但不保证所在信息之精确性和完整性, 我司将随时补充修订或更新有关信息最终数据以政府公布数据为准本报告版权归易居 ( 中国 ) 佛山公司所有, 未经书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布复制如引用刊发, 需注明出处为易居 ( 中国 ) 佛山公司, 且不得作违背意愿的删减报告中的信息或所表达的意见并不构成研究结论或投资的依据, 望善加利用并谨慎决策! 对有关信息或问题有需求者, 欢迎致电易居 ( 中国 ) 佛山公司市场拓展部, 联系电话 : , 联系人 : 王小姐

3 5 月市场利好叠加住宅成交历年最佳一宏观市场资讯宏观经济政策动态城市规划二佛山市场表现佛山土地市场佛山住宅市场佛山商业市场三佛山项目营销报纸广告投放项目营销活动

4 PART 1 宏观市场资讯宏观经济政策动态城市规划

稳增长政策仍需进一步加码为经济托底而非制造业 PMI 数据仍高于临界点, 表明我国非制造业继续保持平稳增长状态 2015 年 4 月 CPI 同比上涨 1.5%, 较 3 月回升 0.

5 数据来源 : 国家统计局宏观经济 5 月 PMI 为历史同期的新低,4 月 CPI 回升,PPI 通缩压力减缓 2015 年 5 月制造业 PMI 小幅回升至 50.2%, 但仍为历史同期的新低 PMI 整体偏弱, 说明当前中国的经济面临的下行压力难言缓解在内需增长不明显外需持续走弱工业制造业通缩压力持续恶化的情况下, 中国短期的经济前景不容乐观, 稳增长政策仍需进一步加码为经济托底而非制造业 PMI 数据仍高于临界点, 表明我国非制造业继续保持平稳增长状态 2015 年 4 月 CPI 同比上涨 1.5%, 较 3 月回升 0.1 个百分点, 连续 8 个月处于低于 2% 的低通胀 PPI 同比下降 4.6%, 与上月持平, 工业通缩已持续 38 个月随着央行加大流动性投放,CPI 可能小幅回升, 而原油价格的反弹将减缓 PPI 下跌趋势

6 政策动态央行决定 5 月 11 日起下调存贷款基准利率 0.25 个百分点 5 月 10 日, 中国央行宣布, 自 2015 年 5 月 11 日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.1%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.25%, 同时, 将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.3 倍调整为 1.5 倍其他各档次贷款及存款基准利率个人住房公积金存贷款利率相应调整这是 2015 年的第二次降息, 也是继 2014 年 11 月以来的第三次降息央行有关负责人表示, 此次进一步下调存贷款基准利率, 重点就是要继续发挥好基准利率的引导作用, 进一步推动社会融资成本下行, 支持实体经济持续健康发展评论 : 在金融专业人士测算此次降息 0.25 个百分点, 相当于 20~30 年按揭贷款的总还款额下降 2.0%~2.7%, 以 30% 首付比例测算, 相当于有效房价下降 1.6%~2.2% 而累计去年 11 月以来 3 次降息, 效果相当于房价下降 5.6%~7.7% 货币政策信号的持续向好, 伴随着 330 政策细则的落地, 房地产市场有望维持持续良好的成交

7 政策动态不动产登记不与房地产税挂钩不动产登记政策的制定者近期明确 : 不动产登记工作不与房地产税挂钩, 而突出其保护不动产权利人合法权的核心功能, 要加快推进该项工作的全面推开评论 : 高层明确不动产登记不要挂钩房地产税, 对加快不动产登记工作具有积极作用但由于该登记未来或会涉及到房地产税征收以人查房等因素, 即使不动产登记政策的制定者明确不动产登记工作不与房地产税挂钩, 该工作的落实可能依然会推进缓慢

8 政策动态首套利率佛山 11 家银行有优惠汇丰银行现 8.8 折降息首周, 目前佛山各大行已执行最新贷款基准利率除了中行建行招行交行民生银行首套房贷仍维持 9.5 折, 南海农商华夏银行维持基准利率外, 农行工行首套房贷款折扣从 9.5 折调至 9~9.2 折, 佛山农商行兴业银行从基准利率调至 9.5 折, 广发银行从基准利率调至 9 折, 而汇丰银行从最低 9 折调至 8.8 折银行最低折扣除了要求是合作楼盘外, 还有不同的限制条件如汇丰银行会根据贷款额度来审批折扣, 佛山农商行兴业银行不接受公积金贷款, 另个别银行需持有该行信用卡才可申请最低折扣

9 政策动态房地产开发贷款现松绑迹象银行态度仍谨慎日前, 银监会高层在一季度经济形势内部会议上指出, 银行可根据项目的实际进展情况和现金回流情况, 在确保贷款风险分类科学准确的前提下, 允许对房地产开发贷款适当展期这对于资金面仍不宽松的房地产企业而言无疑是一个利好, 因开发贷依然是房地产企业最重要的融资来源, 同时此举可能意味着房企的短期偿债压力有所缓解不过, 银行对项目的筛选非常严格, 好的企业和好的项目资金可以得到保障, 但不好的区域以及项目, 依然会觉得贷款难度很大鉴于银行对房地产行业的谨慎态度, 现实中绝大多数房企依然面临融资难格局

10 政策动态各地将启动 PPP 模式公租房项目试点政府房企借 PPP 减负 5 月 27 日, 中国政府网发布关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知, 称财政部住建部等 6 部门已于近日发布通知, 鼓励地方运用 PPP 模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理按通知计划, 今年各地就要组织启动 PPP 模式公租房项目试点值得注意的是, 为了保证社会资本的收益, 通知提出, 这类公租房将建立动态调整的租金价格机制, 确保社会资本具有稳定合理的投资回报此外, 合理回报的另一大来源即政府政策支持, 将包含财政税费土地融资收购五个层面评论 : 公租房建设对于地方财政和房企来说都是一笔不小的负担, 而 PPP 模式既可减轻政府的财政负担, 同时也为库存量较大的地区的开发商提供了一个以项目入股确保基本利润的机会但随着近期楼市的回暖, 只能保证相对微薄利润的 PPP 模式公租房项目能否对开发商形成足够的吸引力还不得而知

11 城市规划魁奇路拟投 19 亿进行快速化改造 6 日, 禅城区交建投资公司发布的可行性研究等招标公告透露, 魁奇路 ( 石南大桥东桥头至湖景路段 ) 快速化改造工程项目将投资 19 亿元 5 月起, 包括魁奇路 - 汾江南路的路段将进行地铁二号线的施工多位政协委员建议魁奇路改造与二号线施工同步进行但禅城区交通部门相关负责人表示, 是否同期施工仍未确定

城市规划西朗至燕岗段年底开通禅桂到海珠区可搭乘直达地铁 13 日, 广州地铁宣布, 今年年底, 广佛线 ( 即广佛地铁 ) 西朗至燕岗段开通, 佛山市民可乘坐广佛线直接从佛山的魁奇路站前往广州海珠区的燕岗站, 全线最短行车间隔将不低于现有 5 分钟的运营水平据广州地铁公司广佛线装修负责人金辉介绍, 广佛线 ( 西朗至燕岗段

12 城市规划西朗至燕岗段年底开通禅桂到海珠区可搭乘直达地铁 13 日, 广州地铁宣布, 今年年底, 广佛线 ( 即广佛地铁 ) 西朗至燕岗段开通, 佛山市民可乘坐广佛线直接从佛山的魁奇路站前往广州海珠区的燕岗站, 全线最短行车间隔将不低于现有 5 分钟的运营水平据广州地铁公司广佛线装修负责人金辉介绍, 广佛线 ( 西朗至燕岗段 ) 全长约 6 公里, 设西朗鹤洞沙涌沙园和燕岗等 5 个车站广佛线西朗至燕岗段的意义十分重大 : 广佛线将增加一个换乘站沙园, 广佛线可与一号线和八号线实现换乘评论 : 西朗至燕岗段年底开通的福音, 意味着佛山市民尤其是广佛候鸟在期盼了多年后, 终于能通过广佛线直达海珠区, 为往返佛山和广州的市民出行提供更大的便利

13 PART 2 佛山市场表现佛山土地市场佛山住宅市场佛山商业市场

土地市场表现土地供求 : 土地市场依旧低迷, 成交量创近五年新低 5 月份, 佛山全市新增供应商住用地 16.

14 土地市场表现土地供求 : 土地市场依旧低迷, 成交量创近五年新低 5 月份, 佛山全市新增供应商住用地万m2, 成交 2.90 万m2, 供应有所回升, 但成交量却创下五年来最低水平, 成交主要来自顺德三水的小型地块, 其余三区均无成交, 成交楼面地价 1160 元 / m2 本月供应土地中, 禅城三水均有较大宗的商住地供应, 将成为 6 月份土地市场的焦点数据来源 : 佛山五区国土局备注 : 商住用地供应和成交面积均为土地面积

5 商业 21342 1586 6-11 水 XG015 36549 2.5 商住 13700 1499 6-24 高杨和镇三和路以北杨梅河以 TD2015(GM)XP001 36654 3.

15 佛山土地市场下月重点地块出让预告区用地面积容积地块出让底价楼面地价出让地块编号地块位臵域 (m 2 ) 率性质 ( 万元 ) ( 元 /m 2 ) 时间禅城 TD2015(CC)WG004 科海路南侧禅港路西侧商住三 TD2015(SS) 西南街道广海大道西北侧地块商业水 XG 商住高杨和镇三和路以北杨梅河以 TD2015(GM)XP 商住明西三 TD2015(SS) 三水工业园区西南园 B 区 106- 水 XG 号 2015 年 2 月 4 日终止出让用地面积 :36804m2容积率 :3.0 出让底价 :37960 万元楼面地价 :3438 元 / m2商业比例 : 20%

环比增加 68%, 是历年同期的最佳前期政策利好叠加效果开始显现, 加上 430 佛山解限的消息, 广佛走廊项目成交均直线攀升, 直接带动全市成交量的上扬 ;

16 佛山住宅市场住宅供求 :5 月供应 95 万m2, 成交 183 万m2, 成历年同期最佳, 均价 8550 元 / m2 5 月份, 佛山全市商品住宅新增预售面积约 95 万m2, 较 4 月下跌 31%; 五一前大量新增供应出现抢占五一市场, 供应因此大增,5 月供应虽有所减少, 但仍处于高位佛山全市商品住宅成交面积 183 万m2, 环比增加 68%, 是历年同期的最佳前期政策利好叠加效果开始显现, 加上 430 佛山解限的消息, 广佛走廊项目成交均直线攀升, 直接带动全市成交量的上扬 ; 而全市成交均价为 8550 元 / m2, 较 4 月上涨了 400 元 / m2 随着市场的好转, 开发商开始收回原有的折扣优惠, 导致价格出现上扬数据来源 : 易居营销集团佛山公司市场部监测

主要由于处在广佛走廊的南海桂城里水大沥和顺德的北滘陈村的项目成交价格方面, 五区各有 300-500 元 /

17 佛山住宅市场五区成交对比 :5 月黄金月除高明区外成交量大增五区成交均价齐上涨在 5 月各区的成交表现, 除高明因不完全统计成交量出现下滑外, 其余四区成交量均有明显攀升其中南海和顺德区增幅最为明显, 主要由于处在广佛走廊的南海桂城里水大沥和顺德的北滘陈村的项目成交价格方面, 五区各有元 / m2的上涨其中顺德上涨最多, 主要由于北滘佛山新城以及陈村等价格相对较高的板块成交量的放大导致价格被拉高数据来源 : 易居营销集团佛山公司市场部监测

18 佛山住宅市场推货情况 :5 月共 7 个全新盘入市, 广佛交界项目总体去货良好区域项目名称开盘时间推出楼栋推出套数 ( 套 ) 面积 (m 2 )/ 户型价格 ( 元 /m 2 ) 开盘销售率禅城季华路雄盛王府广场 5 月 1 日层 m2复式非返租 : 万 / m2返租 : 万 / m2 20% 南海大沥珑耀华府 5 月 1 日座 m2三房 122 m2四房 % 南海大沥和华尚悦公馆 5 月 9 日 1 2 座 m2一至三房 % 南海桂城中建灯湖领秀座 1 栋,3 座 1 2 栋 m2两房,90 m2三房, m2四房 % 顺德北滘尚悦名都 5 月 1 日 2 3 座 m % 三水新城三水万达广场 5 月 23 日栋 m2三四房 % 高明明城沧江水岸 5 月 1 日 1 9 座 m 起 20% 数据来源 : 易居营销集团佛山公司市场部监测

19 佛山住宅市场推货情况 : 禅城中心区性价比高的刚需产品开盘去化率理想, 高价项目去货较差区域项目名称开盘时间推出楼栋推出套数 ( 套 ) 面积 (m 2 )/ 户型价格 ( 元 /m 2 ) 开盘销售率佛山新城新鸿基泷景 5 月 1 日座部分楼层 m % 禅城南庄港宏世家 5 月 1 日 24 座 m2三房 92 m2四房 % 佛山新城沿海馨庭 5 月 1 日 7 座三四房 % 禅城季华路雄盛王府广场 5 月 1 日层 m2复式非返租 : 万 / m2返租 : 万 / m2 20% 禅城张槎海湾城 5 月 1 日二期 15 座座 m % 禅城祖庙岭南天地尚苑 5 月 1 日 T2 栋 m ( 装修 ) 70% 佛山新城滨海御庭 5 月 22 日 10 座 m2三房 % 数据来源 : 易居营销集团佛山公司市场部监测

20 数据来源 : 易居营销集团佛山公司市场部监测佛山住宅市场推货情况 : 广佛交界板块最火, 保利两盘多次加推持续热销区域项目名称开盘时间推出楼栋推出套数 ( 套 ) 面积 (m 2 )/ 户型价格 ( 元 /m 2 ) 开盘销售率南海大沥珑耀华府 5 月 1 日座 m2三房 122 m2四房 % 南海桂城依岸康堤 5 月 1 日 44 座 2 栋 m2三房 % 南海桂城保利西雅图 5 月 2 日 7 栋 2 梯 m % 南海桂城保利西雅图 5 月 15 日 5 8 座座 : m2,8 栋 : m ( 带装修 ) 售罄南海桂城保利西雅图 5 月 22 日 16 栋 m2两三房 10500( 带装修 ) 售罄南海桂城保利西雅图 5 月 29 日 10 座 m2两三房 11500( 带装修 ) 90% 南海里水保利紫山国际 5 月 15 日 5 栋 m2三四房 9500( 带装修 ) 售罄南海里水保利紫山国际 5 月 29 日 13 座 m2的三四房 9600( 带装修 ) 90% 南海大沥保利中央公馆 5 月 7 日 21 栋 1 梯 m % 南海里水中信金山湾 5 月 9 日 10 号楼 m2三四房 % 南海桂城中海寰宇天下 5 月 16 日 3 座 m2三房 15000( 带装修 ) 50% 南海桂城中建灯湖领秀座 1 栋,3 座 1 2 栋 m2两房,90 m2三房, m2四房 % 南海桂城佳兆业滨江一号 5 月 30 日座 m2三四房 %

21 佛山商业市场禅桂新中心区商业公寓和写字楼项目 5 月成交情况 5 月份公寓市场随大市整体成交呈现回升态势, 项目让利促销是成交回升的主要原因禅城区明福智富广场万通国际保利天玺等项目持续低价促销, 成交理想此外凯德城脉住宅式公寓也获得热销 5 月份, 写字楼市场依旧低迷, 除万达广场外, 多盘成交套数为个位数中心区各板块商业公寓项目成交排名区域项目名称成交套数 ( 套 ) 成交价格 ( 元 /m 2 ) 明福智富广场万通国际大厦保利天玺花园禅城世博广场汇博国际广场滨海御庭全新二期恒福国际美誉紫薇花园万科金色领域海汇广场桂城星汇云锦万达广场华南国际金融中心保利东瑞广场新城风度广场星耀广场中心区各版块写字楼项目成交排名区域项目名称成交套数 ( 套 ) 成交价格 ( 元 /m 2 ) 禅城禅城绿地金融中心源海悦海湾花园万达广场方舟一号建筑中心桂城创越时代嘉邦国金中心天安中心新城保利商务中心金海文化创意中心数据来源 : 易居营销集团佛山公司市场部监测

22 PART 3 佛山项目营销报纸广告投放项目营销活动

23 报纸广告投放报广投放比例 : 南都广日投放占比大, 南海区项目报广投放最多, 商业类投放超住宅经过五一前报广的集中投放后,5 月报广总投放重新回到低位, 投放量最多的媒体是依然是南都和广日, 占总投放量的接近 80%, 其次是佛日, 占比 15% 从各区楼盘报广投放量来看, 南海区项目投放量最大, 除针对顺德市场的珠江商报外, 其余报纸均有南海区项目进行投放根据报广物业类型投放比例来看, 商业类投放首次超过住宅, 占比 43%, 占比最高, 其次才是住宅, 占比 36% 备注 : 报纸广告的统计是以项目的投放次数作为统计依据

24 备注 : 报纸广告的统计是以项目的投放次数作为统计依据报纸广告投放重点项目报广投放 : 以输出项目活动信息为主 5 月份, 报广投放量最大的项目是在广州开放了全新营销中心的广佛智城其次是全新盘奥园冠军城对外输出开放销售中心样板房的消息以及一直有进行报广投放的顺德碧桂园报广投放以输出项目活动信息为主

165m2样板房非凡领域开放销售中心港宏世家开放四期四季阳光组团复式样板房中建灯湖领秀开放销售中心中信山语湖开放全新板房万荟玖珑开放全新板房工程类翠林豪庭销售中心乔迁深基天海城市花园开放销售中心南海区

25 项目营销活动五一过后, 市场渐回暖, 佛山五区共有 26 个项目开放销售中心或样板房, 其中 8 个为纯新盘佛山的两个地王级别的项目越秀岭南隽庭和龙光天湖华府纷纷选择在市场利好频出阳春 3 月入市, 为项目打响头炮富力借三旧改造首入佛山的项目也于 3 月低调面世营销活动方面, 业主答谢活动明星见面会以及各类的发展论坛依然是佛山市场的头号选择, 营销效果较好类型区域项目名称活动主题富凯国际公馆首次开放板房禅城区越秀岭南隽庭开放 165m2样板房非凡领域开放销售中心港宏世家开放四期四季阳光组团复式样板房中建灯湖领秀开放销售中心中信山语湖开放全新板房万荟玖珑开放全新板房工程类翠林豪庭销售中心乔迁深基天海城市花园开放销售中心南海区光明花半里开放全新板房新凯广场开放营销中心万荟玖珑开放全新样板间中海万锦熙岸开放 2 座全新样板房中建灯湖领秀开放全新板房信保广场开放营销中心写字楼样板房奥园冠军城开放全新销售中心并同步开放样板间奥园冠军城开放销售中心信保广场开放销售中心及样板房

26 项目营销活动类型区域项目名称活动主题恒福丽铂公馆开放销售中心三水区万达华府开放住宅样板房博雅滨江开放湖景台楼王样板房龙湖春江名城开放实景板房实景园林示范区广进国际商业中心示范铺盛大开放工程类招商公园 1872 开放揽胜组团样板房顺德区美的御海东郡开放东畔岛组团样板房保利中环广场开放常青藤 m2最新样板间华侨城天鹅湖开放全新加州阳光样板房星英半岛开放 89m2全新高层望江样板房高明区誉憬湾皇家大马戏同步开放样板房明星类顺德区容桂碧桂园视帝黎耀祥亲临助阵三水万达广场开放住宅样板房黎耀祥亲临助阵容桂碧桂园开盘华侨城天鹅湖开放全新加州阳光样板房

27 项目营销活动亮点营销活动非凡领域活动主题 : 开放营销中心现场人气 : 人气较高活动介绍 : 5 月 9 日禅桂交界项目非凡领域开放营销中心, 项目现场为客户提供乘坐热气球豪车展览等精彩节目和精美冷餐甜点吸引 600 人左右的客户到访现场项目由 11 栋层住宅及 1 栋商业楼组成, 住宅总户数达到 1193 户, 产品面积主打约 72 方 2 房 89 方 3 房 121 方大 3 房 144 方 4 房 164 方大 4 房现场客户多关注 89m2和 121m2的刚需和首改产品

28 项目营销活动亮点营销活动信保广场活动主题 : 开放营销中心写字楼板房现场人气 : 人气旺盛活动介绍 :5 月 23 日, 佛山新城临江写字楼信保广场正式开放营销中心和写字楼的样板房项目更在现场举办了中德产业国际化与新城发展新机遇金砖论坛, 与佛山本土企业家代表及城市规划领域专家共同探讨, 新环境下企业发展与投资的机遇前景活动当天吸引了 500 多名客户到场项目有两栋超甲级写字楼, 其中一栋自持, 另一栋将在不久后开始出售, 预计均价元 / 平米, 毛坯交付

29 项目营销活动亮点营销活动三水万达广场上林苑活动主题 : 众筹拍房活动现场人气 : 人气较高活动介绍 : 5 月 23 日, 三水万达广场进行了众筹第一拍,2 套万达华府精选房源以 6 折起拍,15 分钟溢价 50 万元, 最终两套房源均以原价的 98% 成交, 普通众筹客户可以拿到 180 元, 而 VIP 众筹客户则有超过 1300 元的收益 5 月 24 日上林苑也举行了众筹拍房活动, 参与竞拍者达 435 人, 吸引近千人到场拍卖房最终以原价 8.1 折成交, 总价 49.1 万元, 溢价达到 19.1 万, 收益近 10%, 人均 440 元

30 谢谢观看 THE END 易居营销集团广东区域佛山公司市场部

PowerPoint 演示文稿

PowerPoint 演示文稿山市第二十二周市场分析 2015.5.25-2015.5.31 成交重回高位保利延续热销一宏观环境概况二佛山城建规划三重点房企动态四土地市场监测五本周市场概况六营销亮点荟萃广州市场宏观环境佛山市场宏观环境 2015 年 5 月 25 日 -2015 年 5 月 31 日 ( 佛山第 22 周市场分析 ) 房地产开发贷款现松绑迹象银行态度仍谨慎日前, 银监会高层在一季度经济形势内部会议上指出,