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7 浙江大学学报 人文社会科学版 64 图2 第 43 卷 2005 年 1 月至 2010 年 12 月北京市及其各城区实际住房价格 房价的增长速度远远超过租金增长速度 表明 2005 2010 年北京房价的上涨有脱离经济基本 面的迹象 2005 2010 年 实际租金增长平缓 各区实际租金的增长率在 32 68 之间 北京市 实际租金的增长率为 39 相比之下 实际住房价格上涨非常明显 各区实际房价的增长率在 253 399 之间 其中 崇文区的房价上涨最多 从 4 811 元 平方米上涨到 24 015 元 平方米 涨幅达到 399 是租金增长率的 10 倍 北京市的实际房价从 2005 年 1 月的 5 001 元 平方米上 涨到 2010 年 12 月的 19 224 元 平方米 上涨幅度达到 284 是租金增长率的 7 3 倍 图 3 展示了房价租金比的变化情况 可以看出北京的房价租金比高 且有不断上升的趋势 从 北京市的数据看 北京的房价租金比从 2005 年 1 月的 16 增长到 2010 年 12 月的 44 增长了 175 这表明住房使用成本从 6 25 16 的倒数 下降到 2 27 44 的倒数 根据住房使用成 本模型 住房使用成本等于利率 维修成本 税收和风险之和减去房价预期增长收益 维修成本 税 收和风险等因素在此期间几乎没有变化 而利率水平 以五年期存款利率来表示 仅在 2008 年 10 月到 12 月期间有所下调 其余时间从 2005 年 1 月到 2008 年 10 月和从 2009 年 1 月到 2010 年 12 月期间都不断提高 因此 可以认为住房使用成本的下降主要是由预期房价增长率的提高造成的 图3 2005 年 1 月至 2010 年 12 月北京市及其各城区房价租金比

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况伟大 本文在住房存量调整模型基础上 考察了预期和投机对房价影响 理性预 期模型表明 理性预期房价越高 投机越盛 房价波动越大 适应性预期模型表明 当消费 性需求占主导时 上期房价越高 房价波动越小 当投机性需求占主导时 上期房价越高 房价波动越大 本文对中国 个大中城市 年数据的实证结果表明 预期及 其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力 研究发现 经济基本面对房价波动影 响大于预期和投机 但这并不意味着个别城市房价变动不是由预期和投机决定的

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