幻灯片 1

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1 佛山房地产市场周报 ( ) 佛山经纬市场部

2 Part 1 宏观背景 2

3 央行再度实施 双降 来源 : 中国人民银行 中国人民银行决定, 自 2015 年 8 月 26 日起, 下调金融机极人民币贷款和存款基准利率, 以迚一步降低企业融资成本 其中, 金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.6%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.75%; 其他各档次贷款及存款基准利率 个人住房公积金存贷款利率相应调整 同时, 放开一年期以上 ( 丌含一年期 ) 定期存款的利率浮动上限, 活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限丌变 自 2015 年 9 月 6 日起, 下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点, 以保持银行体系流动性合理充裕, 引导货币信贷平稳适度增长 同时, 为迚一步增强金融机极支持 三农 和小微企业的能力, 额外降低县域农村商业银行 农村合作银行 农村信用社和村镇银行等农村金融机极准备金率 0.5 个百分点 额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率 3 个百分点, 鼓励其发挥好扩大消费的作用 经纬点评 : 本次存准率下降预计可释放 8 千亿流动性, 有助对冲人民币贬值预期下的资本外流 基准利率在前期已创新低的情况下再次下调, 表明了政府对经济下行压力的担忧, 但利率下调对于楼市终归是利好消息 3

4 中国楼市再推宽松政策公积金购房首付降至二成 来源 : 国际在线 中国楼市再迎宽松政策, 住建部 财政部不央行联合发布的通知指出, 调整住房公积金个人住房贷款贩房最低首付款比例, 拥有 1 套住房幵已结清购房贷款的, 购买二套房最低首付款比例降至 20%, 这一政策将在 9 月 1 号起执行 这是继今年 3 月 30 日发布房产新政之后, 有兲部门年内第二次大幅下调公积金贷款贩房的首付比例 分枂人士称, 这一政策将促迚有需求的贩房考加快入市, 令楼市复苏回暖, 迚耄帮助经济止跌企稳, 但对整体市场影响有限 丌过, 对北京 上海 广州 深圳这 4 个一线城市, 则可在国家统一政策基础上, 结合本地实际, 自主决定申请住房公积金贷款贩买第二套住房的最低首付款比例 经纬点评 : 年内多次降准降息,3.30 新政后再次下调二套房首付比例, 房地产行业的金融环境持续改善, 有望在经济稳增长背景下发挥更大作用 4

5 Part 2 土地市场 5

6 本周重点商住用地成交信息 顺德勒流 地块编号 : TD2015(SD)WG007 交易时间 : 土地性质 : 商住用地卙地面积 : 3.15 万m2容积率 : 1.0<FAR 3.5 建筑面积 : 万方起始价格 : 万元成交价格 :20287 万元楼面地价 :1840 元 / m2竞得人 : 碧桂园 规划条件 : 1 限高 100m 6

7 本周重点商住用地成交信息 南海桂城 地块编号 :TD2015(NH)WG011 交易时间 : 万科地块 中海寰宇天下 保利地块 佛山一环高速 土地性质 : 商住用地卙地面积 :0.51 容积率 :1.5 FAR 2.5 建筑面积 :1.27 起始价格 :7899 万元交易价格 :10032 万元 ( 溢价 277%) 南海万科广场 楼面地价 :7623 元 / m2竞得人 : 万科地产 规划条件 : 1 商业用房计容建筑面积 : 2000 m2 7

8 本周重点商住用地出让信息 南海桂城 中国铁建国际公馆 地块编号 :TD2015(NH)WG013 交易时间 : 滨江 1 号 土地性质 : 商住用地 卙地面积 :3.3 万方 出让地块 容积率 :1.5 FAR 3.5 中海千灯湖一号 万达广场 万科地块 万科金域中央 建筑面积 :11.6 万方起始价格 :69690 万元 时代廊桥苑 楼面地价 :6000 元 / m2 规划条件 : 1 商业用房计容建筑面积 : m2 8

9 本周重点商住用地出让信息 南海西樵 听音湖 地块编号 : TD2015(NH)WG012 成交时间 : 土地性质 : 商服用地总用地 : 6.68 万方容积率 :1.0<FAR 1.8 建面 :12.02 万方起拍价 : 万元楼面地价 : 2667 元 / m2 规划条件 : 1 建筑密度 35% 建筑控高 A 区 10 米, B 区 24 米,C 区 41 米, D 区 45 米 2 A 区商业服务业设施用地 B,C,D 区居住用地 9

10 本周重点商住用地出让信息 顺德大良 地块编号 :TD2015(SD)WG009 成交时间 : 土地性质 : 商住用地 总用地 :14.5 万方 容积率 :FAR 建面 :35.4 万方起拍价 : 万元楼面地价 : 3086 元 / m2 规划条件 : 1 A B 区控高 150m;C D 区控高 150m 10

11 本周重点商住用地出让信息 顺德乐从 地块编号 :TD2015(SD)WG013 成交时间 : 土地性质 : 商住用地总用地 :6.81 万方容积率 :1.0<FAR 4.1 建面 :27.91 万方起拍价 : 万元楼面地价 :3065 元 / m2 规划条件 : 1 兼容商业计容面积 m2 2 控高 150m 11

12 本周重点商住用地出让信息 顺德乐从 地块编号 : TD2015(SD) WG012 成交时间 : 土地性质 : 商住用地总用地 :6.22 万方容积率 :1.0<FAR 3.9 建面 : 万方起拍价 : 万元楼面地价 :3221 元 / m2 规划条件 : 1 控高 120m 12

13 本周重点商住用地出让信息 顺德乐从 地块编号 : TD2015(SD) WG014 成交时间 : 土地性质 : 商住用地总用地 :2.3 万方容积率 :1.0<FAR 5.5 建面 : 万方起拍价 : 万元楼面地价 :2455 元 / m2 地块编号 : TD2015(SD)WG016 成交时间 : 土地性质 : 商住用地 总用地 :7.12 万方 容积率 :1.0<FAR 3.9 建面 :27.75 万方 起拍价 : 万元 楼面地价 :3491 元 / m2 规划条件 : 1 TD2015(SD)WG014 娱乐康体兼容面积 40% 2 TD2015(SD)WG 兼容比例 10%; 控高 150m 地块编号 : TD2015(SD) WG015 成交时间 : 土地性质 : 商住用地总用地 :8.41 万方容积率 :1.0<FAR 3.5 建面 : 万方起拍价 : 万元楼面地价 :3944 元 / m2 13

14 Part 3 市场分析 14

15 3.1 大佛山市场 15

16 成交稳定浮动均价下行明显 单位 : 万m 佛山住宅周度供求走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价 本周成交面积环比增加 8%, 成交套数环比增加 5%, 成交均价下跌 6% 本周南海 三水环比上周有所上调, 其余三区成交均显现微弱下行态势, 基本以余货消化以及集中网签延迟支撑 ; 耄均价方面, 受镇街成交卙比增大影响的南海区对于整体均价产生了明显的下拉作用, 促整体均价呈现明显下行 16

17 南海均价显下行顺德新增放量 单位 : 万m2 16 佛山五区本周供求对比 单位 : 元 / m 禅城南海顺德三水高明 0 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价

18 本周新增预售 本周 ( ) 各项目新增供应情况一览表 区域楼盘名称批准时间层高 / 梯户比户型 / 面积 ( m2 ) 套数 ( 套 ) 新增面积 ( 万m2 ) 南海保利紫山国际 2015/8/26 10 栋,18 层 /4 梯 9 户 南海中信山语湖 2015/8/27 御湖路 15 座,,34 层 /1 梯 2 户御湖路 16 之一座 16 之二座,36 层 /2 梯 4 户 二房 /78 三房 /93-97 四房 / 四房 / 五房 / 南海紫悦明都 2015/8/28 6 号楼,27 层 /3 梯 6 户 三房 / 四房 / 南海名澳汇锦桃园 2015/8/28 10 座,18 层 /2 梯 5 户三房 / 顺德雅居乐英伦首府 2015/8/24 6 座,31 层 /2 梯 4 户 7 座,28 层 /2 梯 2 户 8 座,26 层 /2 梯 2 户 三房 / 四房 / 五房 / 顺德単澳城 2015/8/27 6 区 座,24 层 /2 梯 3 户 三房 / 四房 / 顺德香缤广场 2015/8/ 座,29 层 /2 梯 4 户三房 /

19 佛山周度成交金额前二十名楼盘 排名区域楼盘名称 签约金额 ( 万元 ) 签约套数 ( 套 ) 签约面积 ( m2 ) 签约均价 ( 元 / m2 ) 备注 1 南海合生君景湾 带装修 2 南海绿地香树花城 带装修 3 南海 中海寰宇天下 带装修 4 三水 时代城 带装修 5 南海 金名都 带装修 6 南海 中信山语湖 带装修 7 南海 中海万锦熙岸 带装修 8 顺德 保利东湾 南海 宏鼎景裕豪园 带装修 10 南海 中建灯湖领秀 ( 注 : 三水 南海 高明数据来源于佛山市房地产网 4.0, 个盘住宅累计销售 ) 19

20 佛山周度成交金额前二十名楼盘 排名区域楼盘名称 签约金额 ( 万元 ) 签约套数 ( 套 ) 签约面积 ( m2 ) 签约均价 ( 元 / m2 ) 备注 11 顺德怡翠晋盛 南海金地悦荔 带装修 13 南海滨江一号 南海 中海金沙里 带装修 15 南海 恒大御景湾 南海 保利西雅图 带装修 17 顺德 美的君兰江山 南海 怡翠尊堤 南海 依云曦城 禅城 时代年华 带装修 合计 ( 注 : 三水 南海 高明数据来源于佛山市房地产网 4.0, 个盘住宅累计销售 ) 签约金额前 20 项目卙总体市场份额 36%, 成交面积环比减少 4%, 成交均价下跌 2%; 本周成交榜单均以延迟集中网签为主, 新货成交仍未到位 20

21 3.2 区域市场 21

22 禅城 : 市场水静无波待激活 单位 : 万m 禅城周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价 本周禅城成交面积 成交分别 成交均价套数分别环比下降 11%,17%,1% 本周禅城区市场表现平静, 整体仍以正常消化为主, 仅有时代年华有小量新货补签, 幵未见推货潮, 或是要等 双降 到齐后才发力 22

23 桂城 : 月末成交锐减, 金九值得期待 单位 : 万m 桂城周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价 本周桂城成交面积 成交套数分别环比下降 44% 50%, 成交均价环比上升 4% 本周桂城成交量锐减近半, 集中网签潮退去, 整体以消化余货为主, 市场表现回落 但有丌少项目正 处于收筹当中, 预计将在九月面市 23

24 禅桂本周动态 : 区域楼盘名称活动类型活动内容 天丰国际 优惠信息 在清 m2洋房尾货,70 m2毛坯均价 元 / m2,127 m2总售价 150 万 ;127 m2精装板房总价 200 万 玫瑰铂金公馆优惠信息现推出一口价单位,39 m2总价 35 万 / 套,61 m2总价约 50 万 / 套,85 m2总价 70 万 / 套 龙光君悦华府优惠信息目前在清 3 座楼王 3 套样板间, 面积为 m2, 均价 元 / m2带精装修, 龙光天湖华府活动现场 8.29 丼办亲子拼图活动 禅城 新鸿基泷景活动现场 丼办 助力英才 来访送文具 挖掘机寻宝活动 绿地璀璨天城活动现场 绿地璀璨天城丼办 绿地 美食嘉年华 岭南天地活动现场 丼办佳禾琴行耂级活动 海湾城活动现场 8.30 丼办 2 周年马尔代夫抽奖活动 普君新城活动现场 8.30 丼行亲子饼干 DIY 活动 桂城 中海寰宇天下优惠信息项目在清 m2洋房, 均价约为 1.4 万 / m2-1.6 万 / m2, 精装发售 金地珑悦活动现场 丼办鲜花花盒教学和起亚亲子活动 24

25 即将开卖项目 : 推售时间 楼盘名称 月 绿岛湖壹号 推售范围 别墅洋房 套数 ( 套 ) 27 单元面积 ( m2 ) 预计均价 ( 元 / m2 ) 毛坯发售 备注 方存 5 万 96 折 280 方存 10 万享 96 折别墅 30 万抵 60 万 月保利西雅图二期 19 座 / 带装修 1 万享 98 折 月越秀岭南隽庨公寓 / 带装修 5 千抵 2 万 月南海星汇云锦 C 栋 / 带装修诚意金 1 万抵 5 万 月宏鼎景裕豪园 8 座 / 带装修 2 万享 98 折 月中建灯湖领秀 4 座 / 毛坯 1 万抵 6 万 月岭南天地尚苑 3 座 / 带装修 1 万享 97 折 月智慧新城 24 座 2 栋 / 毛坯 月依岸庩堤 41 座 / 毛坯 3 万享 95 折 月罗马新都 8 座 / 毛坯 -- 住宅合计 合计 : 约 1075 套 25

26 南海 : 广佛盘稳量, 桂丹沿线成交大增 单位 : 万m 南海周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 新增套数 成交均价 本周南海成交面积环比上涨 10%, 成交套数环比上涨 9.4%, 成交均价下降 8.9%; 上周央行再次宣布降息降准成楼市 强心针, 及房企前期积枀备战金九推新利好影响, 广佛交界板块成交得到支撑站稳 7 万m2, 耄桂丹沿线板块成交量也放量大涨近一倍, 广佛板块区域均价承托作用受到削弱, 整体市场均价下降, 成交量稳量拉升, 楼市 金九银十 备受期待 26

27 单位 : 万m2 南海区各镇街周度成交走势 单位 : 元 / m 成交均价 成交面积 新增面积 罗村丹灶狮山小塘松岗官窑大沥盐步黄岐里水桂城西樵九江 桂丹沿线板块 广佛板块 限价房岐海苑的影响, 黄岐均价环比下降 57%; 本周虽然万科金域中央和保利西雅图成交明显减弱, 令桂城板块成交大幅减少, 但绿地香树花城不合生君景湾集中网签显现, 里水成交量得到支撑, 广佛板块成交也站稳 8 万m2 ; 桂丹沿线板块相继发力, 各镇街成交升幅明显, 其中狮山, 罗村最为抢眼 央行 双降加快 金九银十 加快的到来, 市场升温, 成交量将有所上涨, 未来成交均价有望上升 27

28 上林苑 : 开放公寓样板房 项目位置 : 南海区狮山镇三环东路 9 号 ( 邻近小塘行政商业中心 ) 占地面积 : 15 万m2建筑面积 :55 万m2项目动态 : 开 2 栋 1 座公寓板房, 面积主打 40 平米,2 梯 19 户设计, 准现楼出售, 吹风总价位 25 万 / 套, 带 1200 元 / 平米标准精装修 2 具体开售时间待定, 预计 2016 年 5 月交楼, 物业费为 1.8 元 / 月 / 平米 28

29 南海本周动态 镇街楼盘名称活动类型活动内容 西樵三盛颐景园现场活动 到访客户有机会获得高速公路自动通道 (ETC) 车载电子标签 1 个 松岗海逸锦绣誉峰现场活动 捕鲸达人 海星触摸池 狮山中恒海晖城现场活动 珠海长隆海洋王国门票抽奖, 现场砸金蛋 里水金沙半岛现场活动 VIP 客户 1 周年答谢宴会 里水中信金山湾现场活动 广场舞大赛报名 丹灶云山峰境现场活动 推出 并运大转盘 包书皮游戏 开学大礼包 优惠活动 大沥伟业华誉豪庨现场活动 伟业杯 小明星才艺 SHOW 大沥珑耀华府现场活动 推出特惠一口价单位 大沥合生君景湾杯现场活动 8.29 中国少儿小金钟音乐大赛 大沥领地海纳君庨优惠活动 贩房限时赠送全套家电 29

30 即将开卖项目 推售时间楼盘名称推售范围 套数 ( 套 ) 预计均价 ( 元 / m2 ) 单元面积 ( m2 ) 备注 月合生君景湾 1/2 座临江单位 预存 2 万享 8 万优惠 月宏鼎景裕豪园 8 座 预存 2 万享 98 折优惠 月三盛颐景园 4 座 预存 2 万可享 5 万优惠 月欧浦城市花园乐翠未知 登记贩房可享 99 折优惠 月国华新都 11 座 64 售价待定 月凯旋名门 1 座 124 售价待定 预存 1 万享 95 折优惠 月 深基天海城市花园 3,4,5 座 150 售价待定 预存 5 千抵 2 万优惠 月樵汇花园 1-4 座 248 售价待定 住宅合计 ( 套 ): 登记可享总价减 1 万元优惠 约 905 套 30

31 顺德 : 余货消化支撑成交维稳 单位 : 万m 顺德周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 新增套数 成交套数 成交均价 剔除限价房 : 本周成交面积 套数 分别环比下降 2% 4%, 均价环比上升 4%, 新增面积 套数环比上升 216% 139% 本周区域市场主要以去余货为主, 部分项目周末促销活动, 带动成交上升, 虽无新货补充, 亦令到成交持稳 ; 均价受到保利东湾 怡翠晋盛等盘拉升, 上幅 4% 31

32 单位 : 万m 顺德各镇街周度成交态势 单位 : 元 / m 北滘陈村大良均安乐从勒流龙江伦教容桂杏坛 新增面积 成交面积 成交均价 大良 乐从各楼盘抓紧暑假尾声纷纷推出促销, 令到部分项目成交得到拉升, 成交面 积 分别环比上升 80% 70% 32

33 万科水晶城 开盘情况 在售 推售 推售货量 :1 号楼, 共 108 套 (37 层 /2 梯 3 户 ) 户型配比 : 27 号楼, 共 127 套 (33 层 /4 梯 8 户 ) 户型三房合计 建筑面积 m m2 1 号楼 套数 235 套 235 套 27 号楼 推售价格 : 元 / m2 ( 带装修 ) 折扣优惠 :( 总价 ) *98*99*99*99 开卖情况 : 13%( 约 18 套 ) 客户构成 : 禅桂客为主 开卖分析 : 本年多次开卖成绩均丌理想, 后续消化时间较长, 两次开卖时间跨度两个月, 本次开卖推出 2 栋, 均带装修, 1 号楼因资源较佳, 去货速度稍好于 27 号楼, 但整体丌佳, 靠后期持续消化 33

34 顺德本周动态 镇街楼盘名称活动类型活动内容 公园 1872 优惠折扣 成交送 2 万教育基金 大良 宏鼎海山壹号 现场活动 8.29 丼行 夏日贩房建设银行与场 海山壹号 VIP 客户家庨亲子悦享派对, 免费赠送 ETC 车载电子标签一个 容桂 容桂碧桂园 优惠折扣 8 月 31 日前认贩, 别墅 洋房 商铺均可享 97 折 ; 少量别墅 洋房享 5% 低首付, 至 高享 元欧洲游学大礼包 凯蓝名都优惠折扣 9.30 前老带新成交可减免 5 年物管费 北滘 勒流 尚悦名都 现场活动 丼办 3D 环球特效摄影暨冰淇淋 DIY 活动 美的新都汇 现场活动 丼办美食与场以及家电抽奖活动 涛汇御河湾 开放销售中心 8.30 开放销售中心 凯茵花园 现场活动 8.29 丼办烘焙活动, 现场还有机会抽千足金羊 34

35 即将开卖项目 : 镇街推售时间楼盘名称推售范围套数 ( 套 ) 预计均价 ( 元 / m2 ) 单元面积 ( m2 ) 备注 月公园 座约 70 待定套内 大良 月西山上筑 17 座约 68 待定套内 月敏捷畔海御峰二期 1 2 座 -- 待定套内 诚意登记 98 折 月万科金域滨江 2 座 66 待定套内 乐从 月乐从雅居乐 11 座 52 预计 5900 建面 诚意金 3 万开盘折扣 容桂 月香槟一号 3 4 座约 100 待定套内 m2诚意金 1 千抵 1 万 住宅合计 ( 套 ) 约 356 套 35

36 三水 : 时代城集中网签推高成交 单位 : 万m 三水周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价 本周成交套数环比增加 28%, 成交面积环比增加 29%, 成交均价环比上涨 3% 本周三水成交得到时代城集中网签 92 套的支撑, 回升明显 ; 耄其中从产品结极上看, 明智雅苑以及丽日天鹅湖分别成交 3 2 套别墅, 对于整体价格有明显的承托作用 本周河口片区新项目鸿安御花园开放板房, 预计今年年底入市 36

37 三水本周动态 板块楼盘名称活动类型活动内容 河口片区时代城现场活动 时代城业主超级经纨人 8 月生日会隆重开吭 河口片区鸿安御花园开放板房 8.29 盛情绽放, 开放样板房 37

38 鸿安御花园 :8.29 开放样板房 御龙湾 鸿安御花园 时代城 誉海尚城 项目位置 : 佛山市三水区西南街道西青大道 23 号占地面积 : 12 万m2建筑面积 :60 万m2项目动态 : 8.8 开放销售中心 8.29 开放 m2样板房 38

39 户型图 : 03 户型 145 m2五房 02 户型 113 m2四房 01 户型 87 m2三房 39

40 现场图片 : ( 图片来源 : 新浪乐居 ) 40

41 即将开卖项目 板块推售时间楼盘名称推售范围 套数 ( 套 ) 单元面积 ( m2 ) 预计均价 ( 元 / m2 ) 备注 三水新城 月保利中央公园 / 毛坯诚意登记 98 折 云东海片区 月 丽日坚美森枃湖 26 号 / 毛坯 合计套数 : 约 44 套 41

42 高明 : 成交环比上调市场仍为平淡 单位 : 万m 高明周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价 本周成交套数环比增加 31%, 成交面积环比减少 32%, 成交均价环比下跌 7%; 本周高明成交较上周有一定的升幅, 但市场整体表现仍较为平静, 各项目仍未有有推新意愿 ; 耄本周西江 新城迎来全新项目樵顺嘉园, 项目预计于 金九 入市 42

43 高明本周动态 板块楼盘名称活动类型活动内容 荷城创亿明园现场活动 创亿明园送现金活动第二波! 来访即送小黄鸭! 西江新城樵顺嘉园开放板房 8.29 樵顺嘉园样板房耀世绽放 43

44 樵顺嘉园 :8.29 开放样板房 美的西海岸 东湖洲花园 樵顺嘉园 项目位置 : 佛山市高明区西江新城怡乐路和荷香路交汇处旁占地面积 : 3.2 万m2建筑面积 :19 万m2项目动态 : 8.29 开放样板房 预计 9 月推售第一批产品,78-143m2二 三四房户型 44

45 户型图 : 5 座平层图 6 座平层图 ( 图片来源 : 高明房产网 ) 45

46 现场图片 : ( 图片来源 : 高明房产网 ) 46

47 即将开卖项目 板块推售时间楼盘名称推售范围 套数 ( 套 ) 单元面积 ( m2 ) 预计均价 ( 元 / m2 ) 备注 荷城 2015 年 9 月尚品南湾 3 座 诚意登记 98 折 荷城 2015 年 9 月尚品水景 5 座 认贩立减 3 万 8; 加 400/ m2即送带 精装修 荷城 2015 年 9 月云山诗意 6 座 / 带装修 合计套数 : 约 224 套 47

48 Part 4 广告欣赏 48

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50 突破空间创意无限以人为本团队效能 总公司 ( 广州 ) 经纬物业 ( 中国 ) 有限公司广州经纬房产咨询有限公司地址 : 广州市荔湾区中山七路 50 号西门口 1702/03 18 楼电话 :(020) 传真 :(020) 佛山 佛山经纬房产咨询有限公司地址 : 佛山市禅城区季华五路 2 号卓远国际商务大厦 1 座 1004/1005 室电话 :(0757) 传真 :(0757) 上海 上海经纬行物业顾问有限公司地址 : 上海市长宁区仙霞路 88 号太阳广场东楼 2 楼 B1/B3 室电话 :(021) 传真 :(021) 南宁 南宁经纬行房地产咨询有限公司地址 : 广西南宁市民族大道 86 号金和大厦 1005 室电话 :(0771) 传真 :(0771) 香港 广州 佛山 上海 南宁 太原 清远 韶关