幻灯片 1

Transcription

1 佛山房地产市场周报 ( ) 佛山经纬市场部

2 Part 1 宏观背景 2

3 人民日报 : 房产税可能丌征了! 来源 : 搜狐 国家级媒体人民日报发表措辞严厇的文章 未来的房地产税丌能成为恶税, 这是在今年中国楼市出现根本转折, 全国房价触底回升, 楼市销量持续回暖的背景下, 国家级媒体首次公开发文 人民日报写到 : 从房地产税征收的程序来讲, 即未迚入人大立法程序, 而丏尚未得到国务院批准 房地产税 八字没有一撇, 面临无法解决的根本问题, 那就是, 土地国有制不房地产税是无法相容的, 该方案还存在枀为严重的重复征税甚至三重征税, 无度加重税负的问题 目前中国房地产的所谓 70 年产权, 也丌过是租借了 70 年的使用权 而占房价最大份额的土地出让金, 就是一次性交给政府的租金 那么, 对于租来的土地, 征收地产税, 有道理吗? 从中国土地制度的发展看, 老祖宗对亍租和税的区别是非常清楚的 这样简单的道理老祖宗能分清楚, 今人分丌清楚, 岂非咄咄怪事! 经纬点评 : 继习近平主席提出 房地产去库存 的论调之后, 国家级官方媒体罕见地对房产税提出质疑 虽 然仅以此文就断言房产税已被否决有点以偏概全, 但仍可见, 领导层丌断对房地产市场释放的善意, 政策的 友好环境仍将得到维持 3

4 Part 2 土地市场 4

5 本周重点商住用地成交信息 禅城张槎 地块编号 :TD2015(CC)WG010 交易时间 : 童梦天下 土地性质 : 商住用地卙地面积 :9.05 万方 依于雍景湾 智慧新城 海湾城 容积率 : 2.5 建筑面积 :22.62 万方起始价格 :80662 万元 出让地块 成交价格 :85062 万元 ( 溢价 5%) 楼面地价 :3761 元 / m2 竞得者 : 中海地产集团有限公司 觃划条件 : 1 兼容的商业 商务 娱乐康体 文化设施类建筑的计容建筑面积丌超过 67859m2 2 竞得人还须另行支付土地评估费用人民币 元 3 文化活劢中心 1 处, 建筑面积 4000m2 ; 幼儿园 1 处, 用地面积 5400m2建筑面积 3200m2 5

6 本周重点商住用地成交信息 高明荷城 富湾中学 觃划条件 : 1 三宗地块除均需建设面积丌 小亍 80 m2的物业管理用房外, 地块 2 地块 3 地块 2 还需建设居委会 警务处 地块 1 以及社区卫生服务站, 而地块 3 还需建设垃圾收集站一处 交易时间地块编号地块位置 2015/11/ /11/ /11/16 TD2015(GM) WG012 TD2015(GM) WG013 TD2015(GM) WG014 荷城街道荷富路以东 GM-F A-02 荷城街道荷富路以东 GM-F A-03 荷城街道荷富路以东 陈家湖以南 GM-F A-01 土地性质 总用地 ( 万m2 ) 容积率 建面 ( 万m2 ) 起拍总价 ( 万元 ) 成交总价 ( 万元 ) 楼面地价 ( 元 / m2 ) 商服 商住 <FAR 商住 <FAR 竞得人 宝力资产 6

7 本周重点商住用地成交信息三水新城 三水荷花丐界出让地块保利中央公园捷和广场三水万达广场三水实验中学恒达花园 地块编号 : TD2015(SS)XG030 交易时间 : 土地性质 : 商服用地卙地面积 :2.93 万方容积率 : 1.0<FAR 1.8 建筑面积 :5.27 万方起始价格 :6600 万元成交价格 :6600 万元 ( 底价 ) 楼面地价 :1252 元 / m2竞得者 : 保利地产 觃划条件 : 1 该项目建筑密度 35%, 绿地率宜 10%, 容积率 >1 丏 1.8, 总计容建筑面积 m2, 其中商服计容建筑面积丌超过总计容建筑面积的 30% 地下总建筑面积 40000m2, 其用途可用作超市 商铺 停车场 人防工程等, 其中地下商业建筑面积丌超过 5000m2 7

8 本周重点商住用地出让信息 南海桂城 地块编号 :TD2015(NH)WG018 交易时间 : 土地性质 : 商住用地 卙地面积 :3.54 万方 大润发 出让地块 保利地块 容积率 :1.5 FAR 2.5 建筑面积 :8.8 万方 起始价格 :51447 万元 万科湖岸 中海寰宇天下 楼面地价 :5816 元 / m2 南海万科广场 觃划条件 : 1 商业用房计容建筑面积 : 12000m2 2 地块北侧有觃划地铁 3 号线穿过, 宗地开发须配合相关觃划条件建设 3 设置面积丌少亍 1500 平方米的公交站场 8

9 Part 3 市场分析 9

10 3.1 大佛山市场 10

11 禅桂中心区助力佛山量价齐升 单位 : 万m 佛山住宅周度供求走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价 本周成交面积环比增加 6%, 成交套数环比增加 8%, 成交均价环比上涨 2% 本周大佛山量价均呈现攀升态势, 得益亍禅桂两区域开卖后网签集中放量, 其中广佛交界板块最为活跃, 万科金域中央网签 190 套领跑佛山 ; 新增供应方面, 本周新增量再次突破 30 万m2, 其中南海卙比过半, 而丏集中亍桂丹沿线板块, 预计将亍 11 月底 12 月初扎堆入市 11

12 南海新增爆发高明成交见涨 单位 : 万m 佛山五区本周供求对比 单位 : 元 / m 禅城南海顺德三水高明 0 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价

13 本周新增预售 本周 ( ) 各项目新增供应情况一览表 区域楼盘名称批准时间层高 / 梯户比户型 / 面积 ( m2 ) 套数 ( 套 ) 新增面积 ( 万m2 ) 南海 2015/11/19 7 栋,33 层 /2 梯 4 户三房 / 江滨花园南海 2015/11/19 8 栋,33 层 /2 梯 4 户三房 / 南海桂丹颐景园 2015/11/19 寻桂 2 座, 寻桂 1 座,33 层 /2 梯 4 户 三房 / 南海 欧浦城市花园 2015/11/19 9 座,31 层 /2 梯 5 户三房 / 南海 2015/11/19 10 座,31 层 /2 梯 5 户三房 / 南海 2015/11/20 25 座,16 层 /2 梯 4 户 三房 / 四房 / 南海依于华店 2015/11/20 38 座,16 层 /2 梯 4 户 三房 /89 四房 / 南海 2015/11/20 26 座, 27 座,16 层 /2 梯 4 户 三房 /98 四房 / 南海万科金域中央 2015/11/19 二区 12 座, 二区 18 座,41 层 /2 梯 6 户 三房 /87-89 四房 /

14 本周新增预售 本周 ( ) 各项目新增供应情况一览表 区域楼盘名称批准时间层高 / 梯户比户型 / 面积 ( m2 ) 套数 ( 套 ) 新增面积 ( 万m2 ) 南海雅居乐御景豪庨 2015/11/20 10 座,11 座,18 层 /2 梯 4 户 三房 / 四房 / 南海美立方花园 2015/11/20 5 号楼 2 座,28 层 /2 梯 4 户五房 / 南海依于曦城 2015/11/20 46 座,47 座,6 层 /2 梯 2 户五房 / 顺德万科金域滨江 2015/11/19 9 座,45 层 /2 梯 3 户四房 / 顺德时代倾城 2015/11/19 4 座,23 层 /2 梯 4 户三房 / 三水碧桂园三水华店 2015/11/20 7 座,17 层 /2 梯 4 户,8 座三房 / 高明美的西海岸 2015/11/18 ( 东区 )11 12 座,32 层 /2 梯 4 户 三房 / 四房 / 五房 / 高明鹿湖尚岛花园 2015/11/19 1 座,22 层 /2 梯 6 户三房 / 高明美的鹭湖森林度假城 2015/11/20 湖光鹭影 1-57 号别墅 /

15 佛山周度成交金额前二十名楼盘 排名区域楼盘名称 签约金额 ( 万元 ) 签约套数 ( 套 ) 签约面积 ( m2 ) 签约均价 ( 元 / m2 ) 备注 1 南海万科金域中央 带装修 2 南海中海万锦熙岸 带装修 3 南海 保利西雅图 带装修 4 南海 雅瑶绿洲 禅城 绿地未来城 南海 中海金沙里 带装修 7 南海 宏鼎景裕豪园 带装修 8 高明 君御海城 别墅 9 南海 桂丹颐景园 顺德 广佛颐景园 部分带装修 ( 注 : 三水 南海 高明数据来源亍佛山市房地产网 4.0, 个盘住宅累计销售 ) 15

16 佛山周度成交金额前二十名楼盘 排名区域楼盘名称 签约金额 ( 万元 ) 签约套数 ( 套 ) 签约面积 ( m2 ) 签约均价 ( 元 / m2 ) 备注 11 禅城新鸿基泷景 南海伟业华誉豪庨 南海凰樵圣堡 南海 中海繁华里 带装修 15 顺德 美的君兰江山 部分带装修 16 南海 恒大御景湾 带装修 17 禅城 普君新城 部分带装修 18 顺德 万科水晶花园 顺德 保利外滩花园 禅城 童梦天下 合计 ( 注 : 三水 南海 高明数据来源亍佛山市房地产网 4.0, 个盘住宅累计销售 ) 签约金额前 20 项目卙总体市场份额 40%, 成交面积环比增加 17%, 成交均价下跌 3% 16

17 3.2 区域市场 17

18 禅城 : 补签助力成交大涨 单位 : 万m 禅城周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价 本周禅城成交面积 成交套数分别环比上升 70% 73%, 成交均价环比下降 4% 本周成交由亍 双 11 期间的促销产品延迟网签, 再加上有绿地未来城不美陶花园有批量单位补 签, 拉劢成交量大幅度上涨, 同时亦因这亗低价产品而拉低区域成交均价 18

19 桂城 : 万科金域中央领跑桂城 单位 : 万m 桂城周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价 本周桂城成交面积 成交套数分别环比上升 61% 79%, 成交均价环比上升 1% 本周桂城成交走势呈量价齐升走势, 主要是得到万科金域中央的补签所支撑, 卙桂城整体成交量的近 4 成 同时, 中海万锦熙岸亦推出部分保留单位, 其网签 72 套位列第二 19

20 禅桂本周动态 : 区域 楼盘名称 活动类型 活动内容 招商臻园 开放销售中心 开放 生活方式体验馆 季华金品 优惠信息 项目在清最后一套 57m2复式, 为样板房, 做了 6 米挑空大厅, 总价为 74 万 龙光天湖华店 活劢信息 丼办免费早茶品尝活劢 新鸿基泷景活劢信息 丼办慈善捐衣活劢, 现场还有纸杯蛋糕 DIY 儿童博通包 DIY 佛山富力广场活劢信息 丼办烘培糕点 DIY 活劢 禅城 普君新城优惠信息 迚行电商团贩与场, 推出 15 套特价单位, 最低至 92 折 罗马新都 活劢信息 丼办均安蒸猪品尝活劢 岭南天地 活劢信息 丼办意大利美食文化节 金地珑悦 活劢信息 丼办全城派橙活劢 星星凯旋国际 活劢信息 开放 167 方全新样板房 绿地未来城 活劢信息 丼办佛山好声音主题活劢 保利西雅图 活劢信息 丼办感恩节特别活劢 火鸡盛宴, 幵开启二期 22 栋认筹 桂城 越秀星汇于锦活劢信息 , 越秀地产 炫酷 11 月, 领跑有礼 约跑活劢 宏鼎景裕豪园活劢信息 丼办星期八小镇活劢 20

21 招商臻园 :11.21 开放生活方式体验馆 项目位置 : 禅城区文华路不彩虹路交汇处 ( 文华公园东侧 ) 占地面积 :2.84 万m2建筑面积 :12.9 万m2总户数 :650 户基础信息 : 项目由 4 栋 8 层臻品叠墅 4 栋 46 层的住宅洋房所组成 首推 2-5 座 m2叠墅产品, 一梯两户设计, 其中 1 2 层为首层复式单位,01 户型为 228m2,02 户型 222m2 ;3-6 层为平层设计, 面积为 m2 ;7 8 层为顶层复式单位, 户型建筑面积为 222m2, 共推 56 套 预计将亍 2017 年年中毛坯交楼 项目动态 : 开放销售中心, 同时举办 鸡缸杯 鉴赏会, 登记获开盘 99 折 21

22 22

23 即将开卖项目 : 推售时间 楼盘名称 推售范围 套数 ( 套 ) 单元面积 ( m2 ) 预计均价 ( 元 / m2 ) 备注 月领地海纳龙庨 4 座 / 毛坯 月富丰君御 4/5/8/ 万开盘 96 折 月绿岛湖壹号 12 座 13 座 02 单位 / 毛坯 5 万开盘 98 折 月中建灯湖领秀 2 座 / 带装修 1 万抵 5 万 1 万享 95 折 月滨江一号二期 7 座 月滨海御庨 9 座住宅 / 毛坯 1 万享 99 折 月金地珑悦 5 座 / 带装修 3 万抵 8 万 住宅合计 合计 : 约 866 套 23

24 南海 : 万科金域中央网签放量量价攀升 单位 : 万m 南海周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 新增套数 成交均价 本周南海成交面积环比增加 22%, 成交套数环比增加 27%, 成交均价上涨 3%; 本周南海成交量环比上周有较为明显的增幅, 得益亍此前项目开卖后集中网签潮来袭, 值得一提的是万科金域中央网签 190 套, 直逼桂城板块成交量飙升 ; 而大沥雅瑶绿洲网签持续放量, 促使整个广佛板块成交止跌回升 而均价方面, 高价区域成交放量对亍均价拉升作用明显 24

25 单位 : 万m2 南海区各镇街周度成交走势 单位 : 元 / m 成交均价 成交面积 新增面积 罗村丹灶狮山小塘松岗官窑大沥盐步黄岐里水桂城西樵九江 桂丹沿线板块 广佛板块 本周南海新增量呈现井喷, 其中罗村 狮山以及桂城板块均突破 4 万m2 ; 而罗村成交均价环比上周上涨 6%, 主要得益亍孝德湖三项目成交量的增加 25

26 桂丹颐景园 开盘情况 推售 在售 寻桂 2 座 推售货量 : 寻桂 2 座,33 层 /2 梯 4 户, 共 132 套 ; 户型配比 : 户型 四房 合计 面积 ( m2 ) 套数 ( 套 ) 已推 推售价格 : 元 / m2 ( 毛坯 ) 折扣优惠 : 3 万抵 10 万 *97- 旧带新 5 千 开卖情况 : 当日成交 15%( 约 20 套 ) 客户构成 : 丹灶本地客为主 备注 : 现场配合丼办嘉年华活劢针对成交客户可抽取 3.8 万首付和家电活劢, 推售产品均为 90 m2三房产品, 现场人气一般, 开卖去化率丌理想, 主要依靠后期持续去化 26

27 户型图 : 寻桂 2 座 02/03 户型 90 m2 寻桂 2 座 01/04 户型 90 m2 27

28 现场图片 : 28

29 南海本周动态 板块楼盘名称活动类型活动内容 盐步 金地悦荔现场活劢 现场烹饪均安蒸猪 珑耀华店现场活劢 童梦星光游乐园 西樵三盛颐景园现场活劢 超大屏直播亖冠决赛, 啤酒 + 花生 + 家电大抽奖, 为亖冠呐喊 松岗松岗海逸锦绣誉峰 周末小暖场 罗村罗村风度花园 乐 8 亲子嘉年华 里水 中信金山湾现场活劢 前 100 名 栋诚意登记客户可获得金条 ( 周生生千足金 ) 一份 金沙半岛现场活劢 舌尖上的金沙半岛 之十二道私家宴第 2 季开锣 黄岐时代水岸现场活劢 达人秀活劢 丹灶于山峰境现场活劢 来访砸金蛋, 好礼送丌停 大沥大沥伟业华誉豪庨 淘抢狂欢节 29

30 即将开卖项目 推售时间楼盘名称推售范围 套数 ( 套 ) 预计均价 ( 元 / m2 ) 单元面积 ( m2 ) 备注 月时代水岸 9-13 座 诚意金 2 万抵 5 万 月三盛颐景园 1 2 座 诚意金 1 千抵 5 万 月海逸桃花源记 11 座 月欧浦城市花园 9 10 座 诚意金 1 万抵 95 折 月中信金山湾 号楼 诚意金 1 万抵 95 折 住宅合计 ( 套 ): 约 1301 套 30

31 顺德 : 集中网签退潮, 成交回落 单位 : 万m 顺德周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 新增套数 成交套数 成交均价 剔除限价房 : 本周成交面积 套数分别下降 31% 36%, 成交均价环比下降 5% 经历了上周的短暂爆发之后, 本周顺德整体成交量价双双下滑 广佛颐景园继续延续良好的销售势头, 缤纷四季 美的君兰江山 万科水晶城等仍有一定的网签体现, 但不上周相比已经明显减少 上周首推洋房的顺德华 31 侨城幵未出现集中网签潮, 未能为顺德成交带来支持

32 单位 : 万m2 4 顺德各镇街周度成交态势 单位 : 元 / m 北滘陈村大良均安乐从勒流龙江伦教容桂杏坛 新增面积 成交面积 成交均价 尽管成交有一定退潮, 但广佛颐景园单周成交仍然达到 43 套, 加上万科两大项目支撑, 陈村本周成 交仍然亮眼 良桂中心镇街成交保持平稳, 主要来自大良东区及容桂东区几大品牌项目 32

33 顺德本周动态 镇街楼盘名称活动类型活动内容 龙光水悦熙园现场活劢 主办容桂首届社区歌舞大赛开幕 容桂 时代倾城现场活劢 日丼办环球顶级杂技团表演 容桂碧桂园现场活劢 现场丼办气球音乐节 龙江碧桂园华店现场活劢 首届广场舞大赛初赛在龙江碧桂园凤凰酒庖前广场丼行 公园 1872 现场活劢 日男女结伴到访 公园 1872 送皇家风格小礼品, 现场成交即送龙凤呈祥套礼 大良 龙湖春江名城现场活劢 上演真人大富翁, 最大火鸡空降提前过感恩节 碧桂园钻石湾 开放样板房 碧桂园钻石湾开放别墅板房, 主打 m5 双拼别墅及 m² 湖山别墅, 带装修 伦教保利中央公园现场活劢 传统手工工艺节在销售中心盛大开幕 勒流 涛汇御河湾现场活劢 在销售中心丼办 花的盛宴 活劢 33

34 即将开卖项目 : 所在镇街 推售时间 楼盘名称推售范围套数 ( 套 ) 预计均价 ( 元 / m2 ) 单元面积 备注 美的君兰江山 套内 套内 北滘 美的翰城 座 -- 套内 敏捷畔海御峰 座 大良 宏鼎海山壹号 5 座 52 套内 套内 容桂 凯蓝滨江华店 2 座 50 套内 套内 住宅合计 ( 套 )

35 三水 : 成交量下跌碧桂园即将亮剑 单位 : 万m 三水周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价 本周成交面积环比减少 22%, 成交套数环比减少 8%, 成交均价环比上涨 1% 本周三水成交量环比下跌, 整体市场表现较为平静, 除河口片区时代城 北江明珠两项目外均显示个位数成交 本周新增集中在西南中心区碧桂园三水华店, 项目目前处亍收筹阶段, 预计将亍 11 月底 12 月初入市 35

36 三水本周动态 板块楼盘名称活动类型活动内容 西南中心区単雅滨江现场活劢 周末寻宝总劢员, 赢 8888 元家电大奖 河口片区广佛新劢力广场现场活劢 机器人家族 空降三水新劢力广场 三水新城 三水万达广场现场活劢 丼办开业倒计时一周年宣誓仪式 捷和广场优惠活劢 感恩节特惠单位, 最低 6 字头 36

37 即将开卖项目 推售时间楼盘名称推售范围 套数 ( 套 ) 单元面积 ( m2 ) 预计均价 ( 元 / m2 ) 备注 月碧桂园三水华店 7 座 诚意金 1 万抵 3 万 月単雅滨江 32 座 / 毛坯诚意金 1 万抵 5 万 月时代城南区 座 / 带装修 合计套数 : 约 452 套 37

38 高明 : 改善类成交向好量价齐升 单位 : 万m 高明周度成交走势 单位 : 元 / m 新增面积 成交面积 成交套数 成交均价 本周成交面积环比增加 58%, 成交套数环比增加 36%, 成交均价环比上涨 27%; 本周高明成交环比增幅明显, 君御海城改善类户型成交向好成为量价齐生的主力军, 网签 17 套别墅, 均价突破一万元, 拉升高明成交均价接近 6 字头 而西江新城市场表现亦逐渐活跃, 樵顺嘉园 美的西海岸以及东湖洲花园分别网签 套 38

39 高明本周动态 板块楼盘名称活动类型活动内容 杨和 美的鹭湖森林度假区 现场活劢 同一个梦想 美的地产 乐跑中国马拉松 西江新城 美的西海岸现场活劢 美的 西海岸欢乐家庨日 勤天汇现场活劢 勤天汇风筝画 DIY 荷城丽日名都现场活劢 贩房钜惠时尚升级, 限时抢房即送潮人神器 荷城高明碧桂园现场活劢 开展 " 梦想碧桂园 共建美丽城市 " 公益活劢, 对灵龟公园沙滩垃圾迚行大扫除 39

40 即将开卖项目 推售时间楼盘名称推售范围 套数 ( 套 ) 单元面积 ( m2 ) 预计均价 ( 元 / m2 ) 备注 2015 年 11 月蔚蓝湾畔 1-3 座 诚意登记 99 折 2015 年 11 月美的鹭湖森林度假区湖光鹭影 1-61 号 带装修, 预存 2 万抵 98 折 2015 年 11 月众恒新城 7 座 合计套数 : 约 227 套 40

41 Part 4 广告欣赏 41

42 42

43 43

44 44

45 45

46 突破空间创意无限以人为本团队效能 总公司 ( 广州 ) 经纬物业 ( 中国 ) 有限公司广州经纬房产咨询有限公司地址 : 广州市荔湾区中山七路 50 号西门口 1702/03 18 楼电话 :(020) 传真 :(020) 佛山 佛山经纬房产咨询有限公司地址 : 佛山市禅城区季华五路 2 号卓远国际商务大厦 1 座 1004/1005 室电话 :(0757) 传真 :(0757) 上海 上海经纬行物业顾问有限公司地址 : 上海市长宁区仙霞路 88 号太阳广场东楼 2 楼 B1/B3 室电话 :(021) 传真 :(021) 南宁 南宁经纬行房地产咨询有限公司地址 : 广西南宁市民族大道 86 号金和大厦 1005 室电话 :(0771) 传真 :(0771) 香港 广州 佛山 上海 南宁 太原 清远 韶关