概述 新世纪评级 编号 : 新世纪债评 (2018) 评级对象 : 南京栖霞建设股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券 ( 本期短券 ) 信用等级 : A-1( 未安排增级 ) 评级时间 : 2018 年 4 月 3 日 发行规模 : 5 亿元 发行目的 : 偿还存量融资 存续期限

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1 南京栖霞建设股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券 信用评级报告 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

2 概述 新世纪评级 编号 : 新世纪债评 (2018) 评级对象 : 南京栖霞建设股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券 ( 本期短券 ) 信用等级 : A-1( 未安排增级 ) 评级时间 : 2018 年 4 月 3 日 发行规模 : 5 亿元 发行目的 : 偿还存量融资 存续期限 : 365 天 偿还方式 : 到期一次还本付息 增级安排 : 无 主要财务数据及指标 项目 2014 年 2015 年 2016 年 金额单位 : 人民币亿元 母公司数据 : 2017 年 前三季度 货币资金 刚性债务 所有者权益 经营性现金净流入量 合并数据及指标 : 总资产 总负债 刚性债务 所有者权益 营业收入 净利润 经营性现金净流入量 EBITDA 资产负债率 [%] 权益资本与刚性债务 比率 [%] 流动比率 [%] 现金比率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 净资产收益率 [%] 经营性现金净流入量与负债总额比率 [%] 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] 注 : 根据栖霞建设经审计的 2014~2016 年及未经审计的 2017 年前三季度财务数据整理 计算 评级观点 主要优势 : 区域内市场地位稳定 栖霞建设具有丰富的房地产项目开发经验, 在南京市场具有一定的市场地位和品牌知名度 股东支持力度较大 栖霞建设作为栖霞集团核心子公司, 可在日常业务 融资担保等方面得到股东支持 土地成本优势 栖霞建设的商品房土地成本相对较低, 具有一定的成本优势 主要风险 : 市场波动风险 房地产行业周期性较强, 对国家政策和资金面松紧较为敏感, 栖霞建设面临较大的市场波动风险 对单个房地产项目依赖度程度较高 由于房地产项目数量有限, 栖霞建设资金回笼及经营业绩受单个项目销售与结转波动影响大 房地产业务区域集中度较高 栖霞建设房地产业务集中在南京 苏州和无锡地区, 易受江苏区域经济变化影响 公司部分项目的销售情况一般, 面临较大的去化压力 小贷业务运营风险 栖霞建设的小贷业务风险暴露较大, 面临一定的贷款资金回收风险 投资风险 栖霞建设对棕榈股份持股规模较 大, 且所持股份市值明显低于账面价值 分析师 黄蔚飞 hwf@shxsj.com 祝艺宁 zyn@shxsj.com Tel:(021) Fax: (021) 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F 1

3 未来展望 通过对栖霞建设及其发行的本期短券主要信用风险要素的分析, 本评级机构认为本期短券还本付息安全性极高, 并给予本期短券 A-1 信用等级 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 2

4 声明 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外, 本评级机构 评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立 客观 公正的关联关系 本评级机构与评级人员履行了实地调查和诚信义务, 有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实 客观 公正的原则 本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断, 未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见 本次评级所依据的评级方法是新世纪评级 新世纪评级方法总论 及 房地产开发企业信用评级方法 上述评级方法可于新世纪评级官方网站查阅 本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料, 评级对象对其提供资料的合法性 真实性 完整性 正确性负责 本信用评级报告用于相关决策参考, 并非是某种决策的结论 建议 本次评级的信用等级在本期短券存续期内有效 本期短券存续期内, 新世纪评级将根据 跟踪评级安排, 定期或不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结论, 决定维持 变更 暂停或中止评级对象信用等级 本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料, 其版权归本评级机构所有, 未经授权不得修改 复制 转载 散发 出售或以任何方式外传 3

5 南京栖霞建设股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券 信用评级报告 一 募集资金用途 ( 一 ) 债项概况该公司申请注册发行总额度为人民币 15 亿元的固定利息短期融资券, 本次拟发行金额为 5 亿元, 期限为 365 天 图表 1. 拟发行的本期短券概况 短期融资券名称 : 南京栖霞建设股份有限公司 2018 年度第一期短期融资券注册额度 : 15 亿元人民币本期发行规模 : 5 亿元人民币短期融资券期限 : 365 天定价方式 : 按面值发行增级安排 : 无资料来源 : 栖霞建设 该公司待偿还债券如下表所示, 目前付息情况正常 图表 2. 公司待偿还债券概况 ( 单位 : 亿元 %) 债项名称 发行金额 发行利率 起息日 到期日 待偿还本金余额 18 栖建 栖霞建设 CP 宁栖建 MTN 宁栖建 MTN 资料来源 : 栖霞建设 ( 二 ) 募集资金用途截至 2016 年 9 月末, 该公司银行借款余额为 亿元, 其中短期借款 1 亿元, 一年内到期非流动负债 亿元, 长期借款 亿元 ; 同期末公司应付债券余额为 亿元 公司拟将本期短期融资券募集资金用于偿还存量融资 4

6 图表 3. 公司待偿还融资明细表 ( 单位 : 亿元 %) 借款主体借款金融机构担保方式利率到期时间金额南京栖霞建设股份有限公司中信银行南京江苏路支行抵押 保证 资料来源 : 栖霞建设 二 公司信用质量 南京栖霞建设股份有限公司 ( 简称 栖霞建设 该公司 或 公司 ) 系经南京市人民政府宁政复 (1999)82 号文批准, 由南京栖霞建设集团有限公司 ( 简称 栖霞建设集团 ) 作为主要发起人, 联合南京新港高科技股份有限公司 南京市栖霞区国有资产投资中心 南京市园林实业总公司 东南大学建筑设计研究院 南京栖霞建设集团物资供销有限公司等五家股东, 共同发起设立组建的股份有限公司 公司于 2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所上市, 股票代码为 , 并于 2006 年 1 月 19 日完成股权分置改革 后经多次增资, 截至 2017 年 9 月末, 公司注册资本为 亿元, 控股股东栖霞建设集团持股 34.37%; 最终控制方为南京栖霞国有资产经营有限公司 ( 简称 栖霞国资 ) 该公司成立初期主要从事南京地区的普通商品房建设 近年来随着业务规模扩大, 公司的项目逐渐由南京地区向长三角经济较为发达的苏州 无锡扩张 在产品结构上, 公司除商品房外, 还从事保障房建设与开发 截至 2016 年末, 该公司经审计的合并口径资产总额为 亿元, 所有者权益为 亿元 ( 其中归属于母公司所有者权益为 亿元 ); 2016 年实现营业收入 亿元, 实现净利润 1.80 亿元 ( 其中归属于母公司所有者的净利润为 1.95 亿元 ); 同期经营性现金流净额为 亿元 截至 2017 年 9 月末, 公司未经审计合并口径总资产为 亿元, 所有者权益为 亿元 ( 其中归属于母公司所有者权益为 亿元 ); 2017 年 1-9 月实现营业收入 亿元, 实现净利润 0.77 亿元 ( 其中归属于母公司所有者的净利润为 0.75 亿元 ); 同期经营性现金流净额为 1.24 亿元 该公司是栖霞国资控股的国有上市房地产公司, 公司法人治理结构健全, 组织结构较为合理, 工作管理规范, 并制定了较为完善的内部管理制度 公司高层管理团队成员在住宅物业的投融资建设 项目管理方面拥有丰富的经验, 较好地满足了公司业务发展的需要 公司控股股东栖霞建设集团通过担保 委托借款等多种方式为公司业务发展提供支持 5

7 该公司经过多年发展, 逐渐形成了以商品房 保障房开发业务为主, 多种业务共同发展的业务格局 在房地产主业方面, 公司在稳固南京市场地位的同时, 不断向苏州和无锡进行业务扩张, 需关注区域性去化风险 另一方面, 公司储备项目不多, 面临一定的后续项目不足风险, 且公司小贷业务盈利能力不强, 经营压力相对较大 2016 年, 该公司主营收入大幅下降, 但综合毛利率有所提高, 投资收益对公司盈利构成补充 公司刚性债务上升较快, 资产负债率上升, 经营活动现金流呈大幅净流出 2017 年前三季度, 公司主营业务收入持续下降, 综合毛利率大幅下降, 投资收益成为公司最重要盈利来源 但当期经营活动由净流出转为净流入, 货币资金对相关债务的保障能力有所改善 经本评级机构信用评级委员会评审, 评定南京栖霞建设股份有限公司主体信用等级为 AA 级, 评级展望为稳定 [ 详见于 2018 年 4 月 3 日出具的编号为新世纪企评 [2018] 的 南京栖霞建设股份有限公司信用评级报告 ] 三 短期偿债能力分析 ( 一 ) 现金流分析 年及 2017 年前三季度, 该公司营业收入现金率分别为 % 82.86% 73.41% 和 67.30%, 逐年下降 同期, 公司销购现金 1 流比分别为 和 1.38 经营活动产生的现金流量净额分别为 9.62 亿元 亿元 亿元和 1.24 亿元 其中,2015 年由于南京房地产项目销售收入较多, 经营活动现金净流入规模较大 2016 年, 由于销售收入减少以及支付土地款增加, 公司现金净呈大幅净流出 2017 年以来, 主要由于没有新增土地储备, 公司经营活动现金流由净流出转为净流入 年及 2017 年前三季度, 该公司投资性现金流净额分别为 1.18 亿元 亿元 亿元和 0.10 亿元 公司投资支出主要为可供出售金融资产和公司开发项目投资 公司可供出售金融资产主要为持有的河北银行股份有限公司 ( 简称 河北银行 ) 的股份与棕榈生态城镇发展股份有限公司 ( 股票代码 :SZ , 简称 棕榈股份 ) 的股票 2015 年由于购买河北银行及棕榈股份, 公司投资性现金流呈较大规模净 1 销购现金流比 = 销售商品 提供劳务收到的现金 / 购买商品 提供劳务收到的现金 6

8 流出 2016 年公司投资活动现金流净流出较上年有所下降, 主要是由于在二级市场出售交易性金融资产和可供出售金融资产增加, 收回投资收到的资金增加所致 当年公司投资支付现金 6.13 亿元, 包括购买交易性金融资产 5.31 亿元 投资晨骐股权 0.35 亿元以及三六五小贷 0.45 亿元等 2017 年前三季度, 公司投资性现金流呈净流入状态, 主要是由于当期购买交易性金融资产的规模有所下降 年及 2017 年前三季度, 该公司筹资活动产生的现金流净额分别为 亿元 亿元 亿元和 6.37 亿元 公司筹资主要依靠银行借款和发行债券 年该公司 EBITDA 分别为 1.35 亿元 3.93 亿元和 4.14 亿元 2014 年, 无锡东方天郡项目的亏损, 导致公司当年利润总额大幅下降 73.06%,EBITDA 对债务的覆盖程度大幅下降,2015 年由于南京项目销售较好,EBITDA 有所回升 由于公司近年来收到的现金规模稳步上升, 公司经营性现金流对债务的保障程度相对较高 2016 年, 公司经营性现金流净额减少较多, 对债务的保障程度大幅降低 图表 4. 公司 2014 年以来现金流对债务的覆盖情况 指标名称 2014 年 2015 年 2016 年 EBITDA[ 亿元 ] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 短期刚性债务 [ 倍 ] 经营性现金流净额 [ 亿元 ] 经营性现金净流入与流动负债比率 [%] 经营性现金净流入与短期刚性债务比率 [%] 资料来源 : 栖霞建设 ( 二 ) 流动性分析近年来, 该公司资产负债率有小幅波动, 年末及 2017 年 9 月末分别为 74.41% 69.44% 71.67% 和 72.19% 公司资产以流动资产为主, 流动资产与总资产的比重在八成以上, 主要为存货 预付款项和货币资金 年末及 2017 年 9 月末, 公司流动资产分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元, 同期末公司存货规模分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元 年, 公司存货周转率分别为 0.25 次 / 年 0.52 次 / 年和 0.26 次 / 年 年, 公司分别计提存货跌价准备 0.43 亿元 0.20 亿元和 0.61 亿元, 主要为无锡东方天郡项目一二期以及无锡栖园项目酒店部分 年末 7

9 及 2017 年 9 月末, 公司预付款项分别为 5.57 亿元 1.92 亿元 2.01 亿元和 3.07 亿元, 主要为房地产项目预付工程款 年末及 2017 年 9 月末, 公司货币资金分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元, 公司可动用货币资金相对充裕, 能够为即期债务的偿还提供一定保障 总体来看, 公司流动资产中存货占比较大, 资产流动性一般 从债务结构来看, 近年来该公司持续调整负债结构, 增加长期负债, 债务期限结构由偏向短期转为偏向长期 年末及 2017 年 9 月末, 公司流动负债余额分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元, 主要由预收款项 一年内到期的非流动负债 应付账款和其他应付款构成 2017 年 9 月末上述款项余额分别为 5.83 亿元 亿元 5.47 亿元和 亿元 公司预收账款主要为预收的房地产项目销售款, 其他应付款主要为应付安居集团有限公司的代建款, 公司非流动负债主要由长期借款和应付债券构成,2017 年 9 月末, 公司非流动负债余额 亿元, 其中长期借款和应付债券金额分别为 亿元和 亿元 年末, 该公司刚性债务分别为 亿元 亿元和 亿元 其中短期刚性债务规模分别为 亿元 亿元 亿元 ; 2017 年 9 月末, 公司刚性债务余额为 亿元, 其中短期刚性债务余额为 亿元, 主要为一年内到期的长期借款 2016 年末和 2017 年 9 月末, 公司短期刚性债务现金覆盖率分别为 60.35% 和 %, 同期末现金比率分别为 25.78% 和 47.44%, 由于短期债务的减少以及货币资金的增加,2017 年以来公司短期债务偿付能力有所增强 截至 2017 年 9 月末, 该公司对外担保余额 6.55 亿元, 系对栖霞集团及其子公司借款的担保 栖霞集团及其子公司为公司提供担保余额为 亿元 ( 三 ) 财务弹性 2017 年 9 月末该公司资产负债率为 72.19%, 剔除预收账款 5.83 亿元后的资产负债率为 68.12% 公司具有较好的资信和较强的信贷融资能力, 能从各银行获得有力资金支持 截至 2017 年 9 月末, 公司已获银行授信总额 亿元, 其中已动用授信额度 亿元, 尚未使用的授信额度为 亿元 此外, 作为上市公司, 公司具有一定的资本市场融资能力 8

10 四 风险揭示 ( 一 ) 市场波动风险 房地产行业周期性较强, 对国家政策和资金面松紧较为敏感, 栖霞 建设面临较大的市场波动风险 ( 二 ) 对单个房地产项目依赖程度较高 由于房地产项目数量有限, 栖霞建设资金回笼及经营业绩受单个项 目销售与结转波动影响大 ( 三 ) 房地产业务区域集中度较高 栖霞建设房地产业务集中在南京 苏州和无锡地区, 易受江苏区域 经济变化影响 公司部分项目的销售情况一般, 面临较大的去化压力 尤其是无锡的项目, 去化压力大, 或面临较大的减值风险 ( 四 ) 小贷业务运营风险 栖霞建设的小贷业务风险暴露较大, 面临一定的贷款资金回收风险 ( 五 ) 投资风险 价值 栖霞建设对棕榈股份持股规模较大, 且所持股份市值明显低于账面 ( 六 ) 到期集中偿付压力 栖霞建设一年内到期银行借款及短期融资债券合计规模较大, 面临 一定到期集中偿付压力 五 结论 该公司为栖霞国资控股的国有上市公司, 业务以商品房及保障房开发为主, 目前主要集中于南京 无锡等地 公司储备项目不多, 整体盈利状况一般 2016 年, 由于房地产结转收入下降以及支付土地款增加, 公司经营活动净现金流大幅下降, 同时刚性债务有较大幅度上升 2017 年以来, 房地产业务开发增速放缓, 整体销售情况一般 根据公司业绩 9

11 预减公告,2017 年公司净利润预计大幅下降, 主要是由于当年在南京地区商品房结转营业收入大幅减少以及无锡地区结转项目毛利率较低 公司小贷业务风险暴露较大, 面临一定贷款资金回收风险 公司总体毛利率下降, 期间费用率上升, 投资收益大幅增长, 成为公司盈利的主要来源, 公司净利润率持续下降 公司财务杠杆处于较高水平, 刚性债务规模上升, 经营活动净现金流由净流出转为净流入, 对相关债务偿还的保障能力有所增强 公司融资渠道较为通畅, 为即期债务偿还提供了一定保障 总体上, 公司本期短期融资券到期还本付息安全性较强 10

12 跟踪评级安排 根据相关主管部门的监管要求和本评级机构的业务操作规范, 在本期短期融资券存续期 ( 本期短期融资券发行日至到期兑付日止 ) 内, 本评级机构将对其进行跟踪评级 定期跟踪评级报告每年出具一次, 跟踪评级结果和报告于本期短券发行后 6 个月内出具 定期跟踪评级报告是本评级机构在发行人所提供的跟踪评级资料的基础上做出的评级判断 在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时, 本评级机构将启动不定期跟踪评级程序, 发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项并提供相应资料 本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人 监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露 本评级机构将在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布持续跟踪评级结果 如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料, 本评级机构将根据相关主管部门监管的要求和本评级机构的业务操作规范, 采取公告延迟披露跟踪评级报告, 或暂停评级 终止评级等评级行动 11

13 附录一 : 公司与实际控制人关系图 南京栖霞国有资产经营有限公司 48.35% 南京栖霞建设集团有限公司 34.37% 南京栖霞建设股份有限公司 注 : 根据栖霞建设提供的资料绘制 ( 截至 2017 年 9 月末 ) 附录二 : 公司组织结构图 股东大会 监事会 审计委员会投资决策委员会提名和薪酬委员会投资者关系委员会 董事会 总裁 董事会秘书 常务副总副总裁副总裁副总裁 总裁办公室 人力资源部 审计法务部 证券投资部 财务部 成本管理部 前期开发部 规划设计部 工程部 技术质量部 材料设备部 园林装饰部 广告部 营销部 注 : 根据栖霞建设提供的资料绘制 ( 截至 2017 年 9 月末 ) 12

14 附录三 : 主要财务数据及指标表 主要财务指标 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年前三季度 金额单位 : 人民币亿元 流动资产合计 货币资金 流动负债合计 短期刚性债务 所有者权益合计 营业收入 净利润 EBITDA 经营性现金净流入量 投资性现金净流入量 资产负债率 [%] 权益资本与刚性债务比率 [%] 长期资本固定化比率 [%] 流动比率 [%] 速动比率 [%] 现金比率 [%] 应收账款周转速度 [ 次 ] 存货周转速度 [ 次 ] 固定资产周转速度 [ 次 ] 毛利率 [%] 营业利润率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 总资产报酬率 [%] 净资产收益率 [%] 营业收入现金率 [%] 经营性现金净流入与流动负债比率 [%] 非筹资性现金净流入与流动负债比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 短期刚性债务 [ 倍 ] 注 : 表中数据依据栖霞建设经审计的 年度及未经审计的 2017 年前三季度财务报表整理 计算 13

15 附录四 : 各项财务指标的计算公式 指标名称 计算公式 资产负债率期末负债总额 / 期末资产总额 100% 权益资本与刚性债务比率期末所有者权益合计 / 期末刚性债务余额 100% 长期资本固定化比率 ( 期末总资产 - 期末流动资产 )/( 期末负债及所有者权益合计 - 期末流动负债 ) 100% 流动比率期末流动资产总额 / 期末流动负债总额 100% 速动比率 现金比率 ( 期末流动资产合计 - 期末存货余额 - 期末预付账款余额 - 期末待摊费用余额 )/ 期末流动负债合计 ) 100% [ 期末货币资金余额 + 期末交易性金融资产余额 + 期末应收银行承兑汇票余额 ]/ 期末流动负债合计 100% 现金类资产 / 短期刚性债务 应收账款周转速度 ( 期末货币资金余额 + 期末交易性金融资产 + 期末应收银行承兑汇票余额 )/ 期末短期刚性债务余额 报告期营业收入 /[( 期初应收账款余额 + 期末应收账款余额 )/2] 存货周转速度报告期营业成本 /[( 期初存货余额 + 期末存货余额 )/2] 固定资产周转速度 报告期营业收入 /[( 期初固定资产余额 + 期末固定资产余额 )/2] 总资产周转速度报告期营业收入 /([ 期初资产总额 + 期末资产总额 ]/2) 毛利率 1- 报告期营业成本 / 报告期营业收入 100% 营业利润率报告期营业利润 / 报告期营业收入 100% 利息保障倍数 总资产报酬率 (%) 净资产收益率 营业收入现金率 经营性现金净流入与流动负债比率 非筹资性现金净流入与流动负债比率 EBITDA/ 利息支出 ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/( 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息支出 ) ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/[( 期初资产总计 + 期末资产总计 )/2] 100% 报告期净利润 /[( 期初所有者权益合计 + 期末所有者权益合计 )/2] 100% 报告期销售商品 提供劳务收到的现金 / 报告期营业收入 100% 报告期经营性现金流量净额 /[( 期初流动负债 + 期末流动负债 )/2] 100% 报告期非筹资性现金流量净额 /[( 期初流动负债 + 期末流动负债 )/2] 100% =EBITDA/ 报告期利息支出 EBITDA/ 短期刚性债务 =EBITDA/[( 期初短期刚性债务 + 期末短期刚性债务 )/2] 注 1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准注 2. EBITDA= 利润总额 + 利息支出 ( 列入财务费用的利息支出 )+ 折旧 + 摊销注 3. EBITDA/ 利息支出 =EBITDA/( 列入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 ) 注 4. 短期刚性债务 = 短期借款 + 应付票据 + 一年内到期的长期借款 + 应付短期融资券 + 应付利息 + 其他具期短期债务注 5. 报告期利息支出 = 列入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出注 6. 非筹资性现金流量净额 = 经营性现金流量净额 + 投资性现金流量净额 14

16 附录五 : 评级结果释义 本评级机构短期债券信用等级分为四等六级, 即 :A-1 A-2 A-3 B C D 等级 含义 A-1 最高级短期债券, 其还本付息能力最强, 安全性最高 A 等 A-2 还本付息能力较强, 安全性较高 A-3 还本付息能力一般, 安全性易受不良环境变化的影响 B 等 B 还本付息能力较低, 有一定违约风险 C 等 C 还本付息能力很低, 违约风险较高 D 等 D 不能按期还本付息 注 : 每一个信用等级均不进行微调 15