编号 : 新世纪债评 (2015) 概述新世纪评级评级对象 : 盐城东方投资开发集团有限公司 2016 年度第一期短期融资券 ( 简称本期短券 ) 信用等级 : A-1 评级时间 : 2015 年 10 月 16 日发行规模 : 5 亿元发行目的 : 偿还金融机构借款存续期限

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1 盐城东方投资开发集团有限公司 [ 此处键入本期债券名称全称 ] 2016 年度第一期短期融资券信用评级报告债项信用等级 : A-1 级评级时间 : 2015 年 10 月 16 日上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

编号 : 新世纪债评 (2015)010653 概述新世纪评级评级对象 : 盐城东方投资开发集团有限公司 2016 年度第一期短期融资券 ( 简称本期短券 ) 信用等级 : A-1 评级时间 : 2015 年 10 月 16 日发行规模 : 5 亿元发行目的 : 偿还金融机构借款存续期限 : 366 天偿还方式 : 到期一次还本付息增级安排 : 无主要财务数据及指标项目

2 编号 : 新世纪债评 (2015) 概述新世纪评级评级对象 : 盐城东方投资开发集团有限公司 2016 年度第一期短期融资券 ( 简称本期短券 ) 信用等级 : A-1 评级时间 : 2015 年 10 月 16 日发行规模 : 5 亿元发行目的 : 偿还金融机构借款存续期限 : 366 天偿还方式 : 到期一次还本付息增级安排 : 无主要财务数据及指标项目 2012 年 2013 年 2014 年金额单位 : 人民币亿元发行人母公司数据 : 2015 年上半年度货币资金短期刚性债务所有者权益现金类资产 / 短期刚性债务 [ 倍 ] 发行人合并数据及指标 : 流动资产货币资金流动负债短期刚性债务所有者权益营业收入净利润经营性现金净流入量 EBITDA 资产负债率 [%] 流动比率 [%] 现金比率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 经营性现金净流入与流动负债比率 [%] 非筹资性现金净流入与流动负债比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 短期刚性债务 [ 倍 ] 注 : 根据盐城东方经审计的年及未经审计的 2015 年上半年度财务数据整理计算分析师钱进 Tel:(021) qj@shxsj.com 康芳华 Tel:(021) kfh@shxsj.com 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F Tel:(021) Fax:(021) mail@shxsj.com 评级观点上海新世纪资信评估投资服务有限公司 ( 简称新世纪评级或本评级机构 ) 对盐城东方投资开发集团有限公司 ( 简称盐城东方该公司或公司 ) 发行的期限为 366 天的 5 亿元 2016 年度第一期短期融资券进行了评级, 反映了盐城东方在区域经济发展政府支持及收入来源等方面所具有的优势, 同时也反映了公司在债务扩张财政占款行业依赖度以及土地变现价值等方面所面临的压力与风险主要优势 : 区域经济发展状况较好盐城经开区为国家级开发区, 目前已入驻以东风悦达为核心的汽车及汽车零部件等相关企业, 区域经济增长迅速, 财政实力逐步增强政府支持力度大盐城东方主要负责盐城经开区的基础设施和安置房建设等业务, 能持续获得当地政府在资产注入和优惠政策等方面的大力支持较为稳定的收入来源盐城东方与盐城经开区管委会就安置房及基础设施建设项目签订回购协议, 项目回购款是其稳定的收入来源同时, 公司积极拓展租赁及物业管理等自营业务, 业务收入稳步增长主要风险 : 偿债压力加大近年来盐城经开区基础设施建设和土地开发规模大, 盐城东方承担了较重的投融资压力, 刚性债务扩张较快, 且后续投资规模仍较大, 偿债压力加大财政占款金额大盐城东方与盐城经开区财政局之间应收款项规模较大, 且逐年增加, 存在一定的回收风险盐城经开区财力对汽车行业依赖度较大目前盐城经开区产业集中度过高, 汽车行业景气度易对园区内财力造成较大影响土地变现价值易受土地交易市场变化的影响盐城东方存量土地资产较多, 土地出让政策及土地交易市场变化将极大影响盐城东方的土地变现价值 1

3 未来展望通过对盐城东方及其发行的本期短券主要信用风险要素的分析, 新世纪评级给予公司 AA 主体信用等级, 评级展望为稳定 ; 认为本期短券还本付息安全性高, 并给予本期短券 A-1 信用等级上海新世纪资信评估投资服务有限公司 2

4 声明本评级机构对盐城东方投资开发集团有限公司 2016 年度第一期短期融资券的信用评级作如下声明 : 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外, 本评级机构评估人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立客观公正的关联关系本评级机构与评估人员履行了实地调查和诚信义务, 有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实客观公正的原则本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断, 未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料, 评级对象对其提供资料的合法性真实性完整性正确性负责本信用评级报告用于相关决策参考, 并非是某种决策的结论建议本次评级的信用等级有效期至盐城东方投资开发集团有限公司 2016 年度第一期短期融资券本息的约定偿付日止鉴于信用评级的及时性, 本评级机构将对评级对象进行跟踪评级在信用等级有效期限内, 评级对象在财务状况外部经营环境等发生重大变化时应及时向本评级机构提供相关资料, 本评级机构将按照相关评级业务规范, 进行后续跟踪评级, 并保留变更及公告信用等级的权利本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料, 其版权归本评级机构所有, 未经授权不得修改复制转载散发出售或以任何方式外传 3

5 盐城东方投资开发集团有限公司 2016 年度第一期短期融资券一募集资金用途信用评级报告 ( 一 ) 债项概况该公司于 2014 年 9 月成功注册了总额不超过亿元短期融资券发行额度, 注册号为中市协注 [2014]CP347 号, 公司于 2015 年 3 月及 7 月分别发行金额为 5.00 亿元的短期融资券, 尚未到期本期短券拟发行金额为 5.00 亿元, 期限为 366 天, 公司拟将募集资金全部用于归还金融机构借款图表 1. 拟发行的本期短券概况短期融资券名称 : 盐城东方投资开发集团有限公司 2016 年度第一期短期融资券注册额度 : 5 亿元人民币本期发行规模 : 5 亿元人民币短期融资券期限 : 366 天定价方式 : 按面值发行增级安排 : 无资料来源 : 盐城东方截至 2015 年 6 月末, 该公司尚处于存续期的债券共有 5 只 1, 目前付息正常图表 2. 截至 2015 年 6 月末公司待偿债券情况 ( 单位 : 亿元 %) 名称起息日兑付日发行金额发行利率状态 10 盐城东方债尚未到期 12 盐城东方债尚未到期 14 盐城东方债尚未到期 14 盐城东方 MTN 尚未到期 15 盐城东方 CP 尚未到期合计资料来源 : 中国货币网年 7 月 29 日, 该公司发行了金额为 5 亿元, 期限 366 天的短期融资券 ;2015 年 7 月 31 日, 公司发行了金额为 10 亿元, 期限为 5 年的非公开定向债务融资工具故截至 2015 年 7 月末, 公司待偿的债券余额为 65 亿元 4

6 ( 二 ) 募集资金用途截至 2015 年 6 月末, 该公司金融机构贷款余额为亿元, 公司拟将本期短券募集的全部资金用于偿还公司的金融机构贷款, 以改善公司融资结构, 进一步降低综合融资成本二公司信用质量该公司原名为盐城市东方投资开发有限公司,2003 年 8 月由盐城经济技术开发区管理委员会 ( 原为江苏省盐城经济开发区管理委员会, 以下简称经开区管委会或管委会 ) 根据盐开管号文件批复出资组建, 初始注册资本为 1.50 亿元此后, 股东多次以货币资金和土地使用权对公司增资截至 2015 年 6 月末, 公司注册资本为 85 亿元, 其中货币出资亿元, 土地使用权及房屋出资合计亿元该公司为盐城经济技术开发区 ( 以下简称盐城经开区或经开区 ) 内主要的基础设施建设和投融资主体, 负责区域内基础设施建设安置房建设租赁及物业管理等业务 2011 年底, 原主要负责土地整治业务的全资子公司盐城成大实业总公司 ( 以下简称成大实业 ) 从公司无偿划出, 相关业务收入 2012 年以来不再体现 2014 年, 盐城经济技术开发区国有资产监督管理委员会将燕舞集团有限公司 100% 股权无偿划转至公司截至 2014 年末, 该公司经审计的合并口径资产总额为亿元, 所有者权益为亿元 ( 其中归属于母公司所有者权益为亿元 );2014 年实现营业收入亿元, 净利润 2.61 亿元 ( 其中归属于母公司所有者净利润为 2.55 亿元 ) 截至 2015 年 6 月末, 公司未经审计的合并口径资产总额为亿元, 所有者权益为亿元 ( 其中归属于母公司所有者权益为亿元 );2015 年上半年实现营业收入 6.24 亿元, 净利润 0.97 亿元 ( 其中归属于母公司所有者净利润为 0.97 亿元 ) 该公司收入主要来源于基础设施和安置房建设业务的回购收入同时公司积极实施业务结构调整, 租赁及物业管理业务收入稳步增长, 盈利水平良好且较为稳定, 是公司未来业务的主要发展方向, 担保等业务也对公司营业收入形成一定补充得益于股东的多次注资, 近年来该公司资产负债率保持相对稳定, 但随着基础设施保障房和工业厂房建设的持续推进, 公司的债务负担逐步加重另外, 公司代建业务及工业地产业务资金回笼速度较慢, 加 5

7 之经开区财政局对公司资金的占款规模不断增大, 加大了公司的资金平衡压力经本评级机构信用评级委员会评审, 评定盐城东方投资开发集团有限公司主体信用等级为 AA 级, 评级展望为稳定 [ 详见盐城东方投资开发集团有限公司主体信用评级报告 ] 三短期偿债能力分析 ( 一 ) 现金流分析年及 2015 年上半年, 该公司经营活动产生的现金流量净额分别亿元亿元 2.89 亿元和 0.94 亿元, 其中年呈现净流出状态主要系公司项目回购款回笼速度较慢, 且向盐城成大实业总公司 ( 以下简称成大实业 ) 经开区管委会及财政局等提供的往来资金增加所致 2014 年公司收回了部分经开区财政局及盐城市国有资产投资集团有限公司的往来款, 故当年经营性现金流入大幅增长 57.56% 至亿元年及 2015 年上半年, 该公司投资活动产生的现金流量净额分别为亿元 2.37 亿元亿元和亿元公司投资性支出主要用于土地购置项目以及购买理财产品 2012 年投资活动现金净流规模很大主系当期购买了亿元的理财产品所致该理财产品在 2013 年前三季度到期收回, 故 2013 年投资活动产生的现金流量转为净流入 2014 年, 公司购买了国债及理财产品等支付了亿元, 导致投资活动产生的现金净流量呈现净流出状态该公司主要通过银行借款股东现金增资和发行债券等方式补充资金, 年及 2015 年上半年, 公司筹资活动产生的现金流量净额分别为亿元 7.82 亿元亿元和亿元年, 该公司 EBITDA 分别为 5.87 亿元 3.98 亿元和 5.00 亿元, 主要来源于利润总额公司项目回购款回笼速度较慢, 且往来资金呈现大额净流出, 经营性现金流状况欠佳, 对逐年扩张的刚性债务本息的覆盖程度低 6

8 图表年 EBITDA 及现金流对公司债务的覆盖情况指标名称 2012 年 2013 年 2014 年 EBITDA/ 利息支出 ( 倍 ) EBITDA/ 刚性债务 ( 倍 ) 经营性现金流净额 ( 亿元 ) 经营性现金净流入与流动负债比率 (%) 经营性现金净流入与负债总额比率 (%) 注 : 根据盐城东方年度审计报告整理计算 ( 二 ) 流动性分析年末, 该公司流动负债分别为亿元亿元和亿元, 占负债总额的比重分别为 56.83% 36.76% 和 51.21% 公司流动负债以短期刚性债务应付账款应交税费和其他应付款为主 2014 年末, 公司短期刚性债务余额为亿元, 较上年末增长 %, 主要系部分长期借款和应付债券即将到期, 一年内到期的非流动负债较上年末大幅增长 % 所致 ; 应付账款余额为 4.89 亿元, 较上年末下降 23.57%, 主要为应付工程建设款 ; 应交税费余额为 7.09 亿元, 较上年末增长 13.06%, 主要为税务部门同意公司暂缓缴纳的企业所得税和营业税 ; 其他应付款余额为 4.10 亿元, 较上年末大幅增长, 主要系与经开区财政局和成大实业的往来款增加所致 2015 年 6 月末, 公司流动负债余额为亿元, 较上年末小幅增长年末, 该公司流动资产分别为亿元亿元和亿元, 占资产总额的比重分别为 52.23% 54.23% 和 54.68% 公司流动资产主要由货币资金应收账款其他应收款和存货构成 2014 年末, 公司货币资金余额为亿元, 主要由银行存款构成, 当年末现金比率为 34.46%; 应收账款余额为亿元, 较上年末增长 8.87%, 其中应收经开区财政局的项目回购款占比达 98.99%, 全部为基础设施建设和安置房建设产生的回购款从账龄来看, 一年以内的应收账款余额为亿元, 占比为 44.74%; 1 至 2 年的应收账款余额为 22.79%; 2 至 3 年的应收账款余额为 7.31 亿元, 占比为 32.47% 公司与经开区财政局之间的应收款项规模大, 账龄偏长, 且规模逐年增, 回款进度受当地财政收支状况的影响, 存在一定的回收风险 ; 其他应收款余额为亿元, 较上年末增长 13.90%, 主要是经开区财政局与公司本部的资金拆借回收公司土地应付给公司的款项以及与成大实业的往来款项为支持公司发展, 经开区财政局计划于 2018 年前偿付 2014 年末与公司的全部往来 7

9 款, 并依据经开区财政局逐年增长的财力情况制定回款计划但实际回款情况仍受当地财政收支状况波动的影响 ; 存货余额为 4.30 亿元, 主要为土地开发成本基础设施和市政工程建设等 2015 年 6 月末, 公司流动资产余额为亿元, 较上年末下降 9.18%, 主要系随着公司工程建设项目的推进, 货币资金较上年末下降 53.96%, 至亿元受货币资金下降的影响, 当期末公司现金比率下降至 15.70% 年末及 2015 年 6 月末, 该公司的流动比率分别为 % % % 和 %; 速动比率分别为 % % % 和 % 但考虑到公司与经开区财政局之间的应收款项规模大, 其回收情况受当地财政收支波动的影响, 公司实际资产流动性一般 ( 三 ) 财务弹性该公司与多家商业银行均建立了良好的合作关系, 具有一定融资空间截至 2015 年 6 月末, 公司共获得合作银行授信额度为亿元, 尚有亿元的授信额度尚未使用, 仍具有一定的融资空间四风险揭示 ( 一 ) 刚性债务持续扩张, 偿债压力加大年末, 该公司刚性债务余额分别为亿元亿元和亿元近年来经开区基础设施建设和土地开发规模大, 公司承担了较重的投融资压力, 刚性债务扩张较快, 且后续投资规模仍较大, 偿债压力加大 ( 二 ) 财政占款金额大, 存在一定的回收压力该公司与经开区财政局之间应收款项规模大, 账龄偏长, 且逐年增加, 回收款项进度易受当地财政收支状况的影响, 存在一定的回收风险 ( 三 ) 经开区财力对汽车行业依赖度较大目前盐城经济技术开发区对汽车产业依赖较大, 产业集中度过高, 汽车行业景气度易对经开区内财力造成较大的影响 ( 四 ) 土地价值易受土地交易市场变化的影响年末, 该公司土地使用权账面价值分别为亿元

10 亿元和亿元, 占资产总额的比重分别为 34.17% 31.92% 和 31.20% 公司存量土地较多, 土地价值易受土地出让政策和当地土地交易市场变化的影响五结论代建业务是该公司收入和毛利的主要来源, 但近年来公司逐步拓展租赁及物业管理业务, 收入稳步增长, 且毛利水平较高, 同时公司积极发展担保等业务, 业务构成逐步多元化得益于股东的多次注资, 近年来公司资产负债率保持相对稳定, 但随着基础设施保障房和工业厂房建设的持续推进, 公司资本性支出加大公司代建业务及工业地产业务资金回笼速度较慢, 加上经开区财政局对公司的占款金额不断增大, 公司即期债务偿付压力增大 9

11 跟踪评级安排根据中国人民银行监管要求和本评级机构的业务操作规范, 在本期短券存续期 ( 本期短券发行日至约定的本息偿付日 ) 内, 本评级机构将对其进行持续跟踪评级跟踪评级期间, 本评级机构将持续关注发行人外部经营环境的变化影响发行人经营或财务状况的重大事件发行人履行债务的情况等因素, 并出具跟踪评级报告, 以动态地反映发行人本期短券的信用状况 ( 一 ) 跟踪评级时间和内容本评级机构对本期短券的持续跟踪评级的期限为融资券发行日至融资券到期日定期跟踪评级将在本期短券成功发行后每 6 个月出具一次正式的定期跟踪评级报告定期跟踪评级报告与首次评级报告保持衔接, 如定期跟踪评级报告与上次评级报告在结论或重大事项出现差异的, 本评级机构将作特别说明, 并分析原因另外, 本评级机构也将对发行人发债后累计出现的违约率进行描述和分析不定期跟踪评级自本次评级报告出具之日起进行在发生可能影响本次评级报告结论的重大事项时, 发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项本评级机构持续跟踪评级人员将密切关注与发行人有关的信息, 在认为必要时及时安排不定期跟踪评级并调整或维持原有信用级别不定期跟踪评级报告在本评级机构向发行人发出重大事项跟踪评级告知书后 10 个工作日内提出 ( 二 ) 跟踪评级程序定期跟踪评级前向发行人发送常规跟踪评级告知书, 不定期跟踪评级前向发行人发送重大事项跟踪评级告知书跟踪评级将按照收集评级所需资料现场调研评级分析评级委员会审核出具评级报告公告等程序进行本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人本期短券投资人债权代理人监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露在持续跟踪评级报告签署之日后十个工作日内, 发行人和本评级机构应在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布持续跟踪评级结果 10

12 附录一 : 公司与实际控制人关系图盐城经济技术开发区管理委员会 % 盐城东方投资开发集团有限公司注 : 根据盐城东方提供的资料绘制 ( 截至 2015 年 6 月末 ) 附录二 : 公司组织结构图区管委会监事会董事会总经理集团办公室财务部融资部工程部资产管理部审计部注 : 根据盐城东方提供的资料绘制 ( 截至 2015 年 6 月末 ) 11

13 附录三 : 主要财务数据及指标表金额单位 : 人民币亿元主要财务指标 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年上半年度流动资产合计货币资金流动负债合计短期刚性债务所有者权益合计营业收入净利润 EBITDA 经营性现金净流入量投资性现金净流入量资产负债率 [%] 权益资本与刚性债务比率 [%] 长期资本固定化比率 [%] 流动比率 [%] 速动比率 [%] 现金比率 [%] 现金类资产 / 短期刚性债务 [ 倍 ] 应收账款周转速度 [ 次 ] 存货周转速度 [ 次 ] 固定资产周转速度 [ 次 ] 毛利率 [%] 营业利润率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 总资产报酬率 [%] 净资产收益率 [%] 营业收入现金率 [%] 经营性现金净流入与流动负债比率 [%] 非筹资性现金净流入与流动负债比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 短期刚性债务 [ 倍 ] 注 : 表中数据依据盐城东方经审计的年度及未经审计的 2015 年上半年度财务报表整理计算 12

14 附录四 : 各项财务指标的计算公式指标名称计算公式资产负债率期末负债总额 / 期末资产总额 100% 权益资本与刚性债务比率期末所有者权益合计 / 期末刚性债务余额 100% 长期资本固定化比率 ( 期末总资产 - 期末流动资产 )/( 期末负债及所有者权益合计 - 期末流动负债 ) 100% 流动比率期末流动资产总额 / 期末流动负债总额 100% 速动比率现金比率 ( 期末流动资产合计 - 期末存货余额 - 期末预付账款余额 - 期末待摊费用余额 )/ 期末流动负债合计 ) 100% [ 期末货币资金余额 + 期末交易性金融资产余额 + 期末应收银行承兑汇票余额 ]/ 期末流动负债合计 100% 现金类资产 / 短期刚性债务应收账款周转速度 ( 期末货币资金余额 + 期末交易性金融资产 + 期末应收银行承兑汇票余额 )/ 期末短期刚性债务余额报告期营业收入 /[( 期初应收账款余额 + 期末应收账款余额 )/2] 存货周转速度报告期营业成本 /[( 期初存货余额 + 期末存货余额 )/2] 固定资产周转速度报告期营业收入 /[( 期初固定资产余额 + 期末固定资产余额 )/2] 总资产周转速度报告期营业收入 /([ 期初资产总额 + 期末资产总额 ]/2) 毛利率 1- 报告期营业成本 / 报告期营业收入 100% 营业利润率报告期营业利润 / 报告期营业收入 100% 利息保障倍数总资产报酬率净资产收益率营业收入现金率经营性现金净流入与流动负债比率非筹资性现金净流入与流动负债比率 EBITDA/ 利息支出 ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/( 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息支出 ) ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/[( 期初资产总计 + 期末资产总计 )/2] 100% 报告期净利润 /[( 期初所有者权益合计 + 期末所有者权益合计 )/2] 100% 报告期销售商品提供劳务收到的现金 / 报告期营业收入 100% 报告期经营性现金流量净额 /[( 期初流动负债 + 期末流动负债 )/2] 100% 报告期非筹资性现金流量净额 /[( 期初流动负债 + 期末流动负债 )/2] 100% =EBITDA/ 报告期利息支出 EBITDA/ 短期刚性债务 =EBITDA/[( 期初短期刚性债务 + 期末短期刚性债务 )/2] 注 1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准注 2. EBITDA= 利润总额 + 利息支出 ( 列入财务费用的利息支出 )+ 折旧 + 摊销注 3. EBITDA/ 利息支出 =EBITDA/( 列入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 ) 注 4. 短期刚性债务 = 短期借款 + 应付票据 + 一年内到期的长期借款 + 应付短期融资券 + 其他具期短期债务注 5. 报告期利息支出 = 列入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出注 6. 非筹资性现金流量净额 = 经营性现金流量净额 + 投资性现金流量净额 13

15 附录五 : 评级结果释义本评级机构短期债券信用等级分为四等六级, 即 :A-1 A-2 A-3 B C D 等级含义 A-1 最高级短期债券, 其还本付息能力最强, 安全性最高 A 等 A-2 还本付息能力较强, 安全性较高 A-3 还本付息能力一般, 安全性易受不良环境变化的影响 B 等 B 还本付息能力较低, 有一定违约风险 C 等 C 还本付息能力很低, 违约风险较高 D 等 D 不能按期还本付息注 : 每一个信用等级均不进行微调 14

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013