编号 : 新世纪债评 (2015) 概述 新世纪评级 评级对象 : 南京栖霞建设股份有限公司 2015 年度第一期中期票据 ( 简称 本期中票 ) 信用等级 : AA 评级时间 : 2015 年 5 月 28 日 发行规模 : 10 亿元 发行目的 : 置换项目贷款 存续期限 : 5 年

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1 南京栖霞建设股份有限公司 [ 此处键入本期债券名称全称 ] 2015 年度第一期中期票据 信用评级报告 债项信用等级 :AA 级 评级时间 : 2015 年 5 月 28 日 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

2 编号 : 新世纪债评 (2015) 概述 新世纪评级 评级对象 : 南京栖霞建设股份有限公司 2015 年度第一期中期票据 ( 简称 本期中票 ) 信用等级 : AA 评级时间 : 2015 年 5 月 28 日 发行规模 : 10 亿元 发行目的 : 置换项目贷款 存续期限 : 5 年 偿还方式 : 每年付息, 到期一次还本付息 增级安排 : 无 主要财务数据及指标 项目 2012 年 2013 年 2014 年 金额单位 : 人民币亿元 母公司数据 : 2015 年 第一季度 货币资金 刚性债务 所有者权益 经营性现金净流入量 总资产 总负债 刚性债务 所有者权益 营业收入 净利润 经营性现金净流入量 EBITDA 资产负债率 [%] 权益资本与刚性债务比率 [%] 流动比率 [%] 现金比率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 净资产收益率 [%] 经营性现金净流入量与负债总额比率 [%] 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] 注 : 根据栖霞建设经审计的 年及未经审计的 2015 年第一季度财务数据整理 计算 分析师 刘兴堂 Tel:(021) liuxingtang@shxsj.com 章虎 Tel:(021) zh@shxsj.com 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F Tel:(021) Fax:(021) mail@shxsj.com 评级观点 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 ( 简称 新世纪公司 或 本评级机构 ) 对南京栖霞建设股份有限公司 ( 简称 栖霞建设 该公司 或 公司 ) 发行的期限为 5 年的 10 亿元 2015 年度第一期中期票据进行了评级, 反映了栖霞建设在股东支持 经营经验等方面所具有的优势, 同时也反映了公司在房地产行业调整 小贷业务和项目投资方面面临的压力与风险 合并数据及指标 : 主要优势 : 经营稳定 栖霞建设具有丰富的房地产项目开 发经验, 在南京市场具有较高的市场地位和品 牌知名度, 经营稳定性较高 股东支持 栖霞建设作为栖霞集团核心子公 司, 可在日常业务 融资担保等方面得到股东 支持 主业成本优势 栖霞建设的普通商品房土地成 本相对较低, 具有较好的成本优势 主要劣势 / 风险 : 市场调整压力 我国房地产行业进入调整期, 栖霞建设主业将面临一定的经营压力 房地产业务区域集中度较高 栖霞建设房地产 业务集中在南京 苏州和无锡地区, 易受江苏 区域经济变化影响 小贷业务运营风险 栖霞建设的小贷业务风险 暴露较大, 面临一定的贷款资金回收风险 无锡项目去化风险加大 栖霞建设的无锡项目 土地成本相对较高, 销售一般, 盈利空间有 限, 后续面临去化风险加大 保障房项目建设资金支出压力 栖霞建设代建 保障房项目建设规模相对较大, 前期需要垫付 资金进行项目建设, 后续资金回笼易受安居集 团资金拨付及时性影响较大, 面临一定的资金 支出压力 1

3 债务期限不合理 栖霞建设债务以短期负债为 主, 与业务经营周期不匹配, 存在一定的期限错 配风险 未来展望通过对栖霞建设及其发行的本期中票主要信用风险要素的分析, 新世纪公司给予公司 AA 主体信用等级, 评级展望为稳定 ; 认为本期中票还本付息安全性很高, 并给与本期中票 AA 信用等级 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 2

4 声明 本评级机构对南京栖霞建设股份有限公司 2015 年度第一期中期票据的信用评级作如下声明 : 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外, 本评级机构 评估人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立 客观 公正的关联关系 本评级机构与评估人员履行了实地调查和诚信义务, 有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实 客观 公正的原则 本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断, 未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见 本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料, 评级对象对其提供资料的合法性 真实性 完整性 正确性负责 本信用评级报告用于相关决策参考, 并非是某种决策的结论 建议 本次评级的信用等级有效期至南京栖霞建设股份有限公司 2015 年度第一期中期票据本息的约定偿付日止 鉴于信用评级的及时性, 本评级机构将对评级对象进行跟踪评级 在信用等级有效期限内, 评级对象在财务状况 外部经营环境等发生重大变化时应及时向本评级机构提供相关资料, 本评级机构将按照相关评级业务规范, 进行后续跟踪评级, 并保留变更及公告信用等级的权利 本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料, 其版权归本评级机构所有, 未经授权不得修改 复制 转载 散发 出售或以任何方式外传 3

5 南京栖霞建设股份有限公司 2015 年度第一期中期票据 信用评级报告 一 募集资金用途 ( 一 ) 债项概况 该公司拟申请注册并发行总额度为人民币 14.8 亿元的固定利率中期 票据, 本期拟发行 10 亿元, 用于置换项目建设贷款 图表 1. 拟发行的本期中票概况 中期票据名称 : 南京栖霞建设股份有限公司 2015 年度第一期中期票据注册额度 : 14.8 亿元人民币本期发行规模 : 10 亿元人民币中期票据期限 : 5 年定价方式 : 按面值发行增级安排 : 无资料来源 : 栖霞建设 ( 二 ) 募集资金用途该公司拟将本期债券所募资金全部用于置换项目贷款, 截至 2015 年 3 月末, 公司有息债务余额 亿元, 其中一年内到期的长期借款 亿元, 长期借款 亿元 二 公司信用质量 该公司成立系经南京市人民政府宁政复 (1999)82 号文批准, 由南京栖霞建设集团有限公司 ( 以下简称 栖霞建设集团 ) 作为主要发起人, 联合南京新港高科技股份有限公司 南京市栖霞区国有资产投资中心 南京市园林实业总公司 东南大学建筑设计研究院 南京栖霞建设集团物资供销有限公司等五家股东, 共同发起设立组建的股份有限公司 公司于 2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所上市, 股票代码 :600533, 并于 2006 年 1 月 19 日完成股权分置改革 后经多次增资, 截至 2015 年 3 月末, 公司股本总额 万股, 注册资本为 亿元, 控股股东栖霞建设集团持股 34.33%; 最终控制方为南京栖霞国有资产经营有 4

6 限公司 ( 以下简称 栖霞国资 ) 该公司成立初期主要从事南京地区的普通商品房建设, 近年来随着公司业务规模扩大, 公司的项目逐渐由南京地区向长三角经济较为发达的苏州 无锡扩张 在产品结构上, 公司加大对保障房和棚户区改造项目的参与和对外投资力度, 分散单一业务风险 截至 2014 年末, 该公司经审计的合并口径资产总额 亿元, 所有者权益 亿元 ; 全年实现营业收入 亿元, 净利润 0.12 亿元, 经营性现金净流入 9.62 亿元 截至 2015 年 3 月末, 公司未经审计的合并口径资产总额 亿元, 所有者权益 亿元 ; 一季度实现营业收入 亿元, 净利润 0.06 亿元, 经营性现金净流入 亿元 该公司是栖霞国资控股的国有上市房地产公司, 公司法人治理结构健全, 组织结构较为合理, 工作管理规范, 并制定了较为完善的内部管理制度 公司高层管理团队成员在住宅物业的投融资建设 项目管理方面拥有丰富的经验, 较好地满足了公司业务发展的需要 公司控股股东栖霞建设集团通过担保 委托借款等多种方式为公司业务发展提供支持 该公司经过多年发展, 逐渐形成了以商品房开发业务为主, 多种业务共同发展的业务格局 在房地产主业方面, 公司在稳固南京市场地位的同时, 不断向苏州和无锡进行业务扩张, 整体经营风格较为稳健 但公司小贷业务风险逐渐暴露, 经营压力相对较大 该公司近年来收入稳定, 但受保障房项目结转周期影响, 综合毛利率明显下滑 公司住宅项目整体毛利率仍然处于行业较高水平, 具有较强的市场竞争力 近年来, 受保障房代建项目垫资规模较大影响, 公司债务规模有所扩大, 但有息债务规模整体保持稳定 2014 年以来, 得益于保障房项目代建款回收, 公司现金流较为稳定, 在一定程度上缓解了普通住宅市场销售波动对公司业务运营的影响 经本评级机构信用评级委员会评审, 评定南京栖霞建设股份有限公司主体信用等级为 AA 级, 评级展望为稳定 [ 详见 南京栖霞建设股份有限公司主体信用评级报告 ] 5

7 三 风险揭示 ( 一 ) 房地产市场调整压力 我国房地产市场在经历持续高增长的投资后, 市场供需矛盾显现, 房地产行业整体面临较大的调整压力 该公司的住宅项目开发面临一定 的市场风险 ( 二 ) 房地产业务区域集中度较高 该公司房地产业务集中在南京 苏州和无锡地区, 易受江苏区域经济变化影响 ( 三 ) 小贷业务风险 该公司小贷业务运营时间相对较短, 面向的特定客户信用质量偏弱, 小贷业务风险暴露明显, 面临很大的经营压力 ( 四 ) 无锡项目去化风险加大 该公司无锡地区的住宅项目前期土地成本相对较高, 销售一般, 盈 利空间有限, 后续面临去化风险加大 ( 五 ) 保障房项目建设资金支出压力 该公司代建保障房项目建设规模相对较大, 前期需要垫付资金进行 项目建设, 后续资金回收受安居集团资金拨付及时性影响较大, 面临一 定的资金支出压力 四 结论 近年来, 该公司业务运营稳定, 现金回笼能力相对较好, 受保障房项目毛利率相对较低影响, 公司盈利空间不断下降, 但商品房项目仍具有较大的利润空间 虽然公司负债率略高, 但有息债务规模尚可, 后续自有住宅项目成本优势明显, 公司较好的销售业绩仍能有效保障债务偿付的及时性 6

8 跟踪评级安排 根据中国人民银行监管要求和本评级机构的业务操作规范, 在本期中期票据存续期 ( 本期中期票据发行日至约定的本息偿付日 ) 内, 本评级机构将对其进行持续跟踪评级 跟踪评级期间, 本评级机构将持续关注发行人外部经营环境的变化 影响发行人经营或财务状况的重大事件 发行人履行债务的情况等因素, 并出具跟踪评级报告, 以动态地反映发行人本期中期票据的信用状况 ( 一 ) 跟踪评级时间和内容本评级机构对本期中期票据的持续跟踪评级的期限为中期票据发行日至中期票据到期日 定期跟踪评级将在本期中期票据成功发行后每年出具一次正式的定期跟踪评级报告 定期跟踪评级报告与首次评级报告保持衔接, 如定期跟踪评级报告与上次评级报告在结论或重大事项出现差异的, 本评级机构将作特别说明, 并分析原因 另外, 本评级机构也将对发行人发债后累计出现的违约率进行描述和分析 不定期跟踪评级自本次评级报告出具之日起进行 在发生可能影响本次评级报告结论的重大事项时, 发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项 本评级机构持续跟踪评级人员将密切关注与发行人有关的信息, 在认为必要时及时安排不定期跟踪评级并调整或维持原有信用级别 不定期跟踪评级报告在本评级机构向发行人发出 重大事项跟踪评级告知书 后 10 个工作日内提出 ( 二 ) 跟踪评级程序定期跟踪评级前向发行人发送 常规跟踪评级告知书, 不定期跟踪评级前向发行人发送 重大事项跟踪评级告知书 跟踪评级将按照收集评级所需资料 现场调研 评级分析 评级委员会审核 出具评级报告 公告等程序进行 本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人 本期中期票据投资人 债权代理人 监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露 在持续跟踪评级报告签署之日后十个工作日内, 发行人和本评级机构应在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布持续跟踪评级结果 7

9 附录一 : 公司与实际控制人关系图 南京栖霞国有资产经营有限公司 48.35% 南京栖霞建设集团有限公司 34.33% 南京栖霞建设股份有限公司 注 : 根据栖霞建设提供的资料绘制 ( 截至 2015 年 3 月末 ) 附录二 : 公司组织结构图 股东大会 监事会 审计委员会投资决策委员会提名和薪酬委员会投资者关系委员会 董事会 总裁 董事会秘书 常务副总副总裁副总裁副总裁 总裁办公室 人力资源部 审计法务部 证券投资部 财务部 成本管理部 前期开发部 规划设计部 工程部 技术质量部 材料设备部 园林装饰部 广告部 营销部 注 : 根据栖霞建设提供的资料绘制 ( 截至 2015 年 3 月末 ) 8

10 附录三 : 主要财务数据及指标表 主要财务数据与指标 [ 合并口径 ] 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 第一季度 资产总额 [ 亿元 ] 货币资金 [ 亿元 ] 刚性债务 [ 亿元 ] 所有者权益 [ 亿元 ] 营业收入 [ 亿元 ] 净利润 [ 亿元 ] EBITDA[ 亿元 ] 经营性现金净流入量 [ 亿元 ] 投资性现金净流入量 [ 亿元 ] 资产负债率 [%] 长期资本固定化比率 [%] 权益资本与刚性债务比率 [%] 流动比率 [%] 速动比率 [%] 现金比率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 有形净值债务率 [%] 营运资金与非流动负债比率 [%] 担保比率 [%] 应收账款周转速度 [ 次 ] 存货周转速度 [ 次 ] 固定资产周转速度 [ 次 ] 总资产周转速度 [ 次 ] 毛利率 [%] 营业利润率 [%] 总资产报酬率 [%] 净资产收益率 [%] 净资产收益率 *[%] 营业收入现金率 [%] 经营性现金净流入量与流动负债比率 [%] 经营性现金净流入量与负债总额比率 [%] 非筹资性现金净流入量与流动负债比率 [%] 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] 注 : 表中数据依据栖霞建设经审计的 年度及未经审计的 2015 第一季度财务数据, 整理计算 9

11 附录四 : 指标名称 各项财务指标的计算公式 计算公式 资产负债率 (%) 期末负债合计 / 期末资产总计 100% 长期资本固定化比率 (%) 期末非流动资产合计 /( 期末负债及所有者权益总计 - 期末流动负债合计 ) 100% 权益资本与刚性债务比率 (%) 期末所有者权益合计 / 期末刚性债务余额 100% 流动比率 (%) 期末流动资产合计 / 期末流动负债合计 100% 速动比率 (%) 现金比率 (%) 利息保障倍数 ( 倍 ) 有形净值债务率 (%) 营运资金与非流动负债比率 (%) ( 期末流动资产合计 - 期末存货余额 - 期末预付账款余额 - 期末待摊费用余额 )/ 期末流动负债合计 ) 100% [ 期末货币资金余额 + 期末交易性金融资产余额 + 期末应收银行承兑汇票余额 ]/ 期末流动负债合计 100% ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息支出 )/( 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息支出 ) 期末负债合计 /( 期末所有者权益合计 - 期末无形资产余额 - 期末长期待摊费用余额 - 期末待摊费用余额 ) 100% ( 期末流动资产合计 - 期末流动负债合计 )/ 期末非流动负债合计 100% 担保比率 (%) 期末未清担保余额 / 期末所有者权益合计 100% 应收账款周转速度 ( 次 ) 报告期营业收入 /[( 期初应收账款余额 + 期末应收账款余额 )/2] 存货周转速度 ( 次 ) 报告期营业成本 /[( 期初存货余额 + 期末存货余额 )/2] 固定资产周转速度 ( 次 ) 报告期营业收入 /[( 期初固定资产余额 + 期末固定资产余额 )/2] 总资产周转速度 ( 次 ) 报告期营业收入 /[( 期初资产总计 + 期末资产总计 )/2] 毛利率 (%) 1- 报告期营业成本 / 报告期营业收入 100% 营业利润率 (%) 报告期营业利润 / 报告期营业收入 100% 总资产报酬率 (%) 净资产收益率 (%) 净资产收益率 *(%) 营业收入现金率 (%) 经营性现金净流入量与流动负债比率 (%) 经营性现金净流入量与负债总额比率 (%) 非筹资性现金净流入量与流动负债比率 (%) 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 (%) EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/[( 期初资产总计 + 期末资产总计 )/2] 100% 报告期净利润 /[( 期初所有者权益合计 + 期末所有者权益合计 )/2] 100% 报告期归属于母公司所有者的净利润 /[( 期初归属母公司所有者权益合计 + 期末归属母公司所有者权益合计 )/2] 100% 报告期销售商品 提供劳务收到的现金 / 报告期营业收入 100% 报告期经营活动产生的现金流量净额 /[( 期初流动负债合计 + 期末流动负债合计 )/2] 100% 报告期经营活动产生的现金流量净额 /[( 期初负债总额 + 期末负债总额 )/2] 100% ( 报告期经营活动产生的现金流量净额 + 报告期投资活动产生的现金流量净额 )/[( 期初流动负债合计 + 期末流动负债合计 )/2] 100% ( 报告期经营活动产生的现金流量净额 + 报告期投资活动产生的现金流量净额 )/[( 期初负债合计 + 期末负债合计 )/2] 100% 报告期 EBITDA/( 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息 ) EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] EBITDA/[( 期初刚性债务余额 + 期末刚性债务余额 )/2] 注 1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准 注 2. 刚性债务 = 短期借款 + 应付票据 + 一年内到期的长期借款 + 应付短期融资券 + 长期借款 + 应付债券 + 其他具期债务 注 3. EBITDA= 利润总额 + 列入财务费用的利息支出 + 固定资产折旧 + 无形资产及其他资产摊销 10

12 附录五 : 评级结果释义 本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下 : 等级 含义 AAA 级 偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低 投资级 AA 级 A 级 偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响不大, 违约风险很低 偿还债务能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 BBB 级 偿还债务能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 BB 级 偿还债务能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险 投机级 B 级 CCC 级 CC 级 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高 在破产或重组时可获得保护较小, 基本不能保证偿还债务 C 级 不能偿还债务 注 : 除 AAA 级,CCC 级以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 11

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