上海市北高新 ( 集团 ) 有限公司 2016 年度第一期短期融资券信用评级报告上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

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1 上海市北高新 ( 集团 ) 有限公司 2016 年度第一期短期融资券信用评级报告上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

2 概述编号 : 新世纪债评 (2016) 评级对象 : 上海市北高新 ( 集团 ) 有限公司 2016 年度第一期短期融资券 ( 本期短券 ) 信用等级 : A-1( 未安排增级 ) 评级时间 : 2016 年 2 月 14 日发行规模 : 5 亿元发行目的 : 归还银行借款存续期限 : 365 天偿还方式 : 到期一次还本付息增级安排 : 无主要财务数据及指标项目 2012 年 2013 年 2014 年金额单位 : 人民币亿元母公司数据 : 2015 年前三季度货币资金短期刚性债务所有者权益现金类资产 / 短期刚性债务 [ 倍 ] 合并数据及指标 : 流动资产货币资金流动负债短期刚性债务所有者权益营业总收入净利润经营性现金净流入量 EBITDA 资产负债率 [%] 流动比率 [%] 现金比率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 经营性现金净流入与流动负债比率 [%] 非筹资性现金净流入与流动负债比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 短期刚性债务 [ 倍 ] 分析师钱进注 : 根据市北集团经审计的 2012~2014 年及未经审计的 2015 年前三季度财务数据整理计算 qj@shxsj.com 康芳华 kfh@shxsj.com Tel:(021) Fax: (021) 评级观点主要优势 : 良好的区位环境市北集团开发的市北高新园区位于上海市闸北区中心城区,2015 年闸北区和静安区正式行政合并, 公司的外部环境进一步优化丰富的园区开发经验作为市北高新园区产业投融资及经营主体, 市北集团在过去 20 年的园区开发经营中积累丰富经验, 市北高新园区产业转型的成功案例也形成了一定的品牌效应融资渠道较为畅通市北集团股权及债务等直接融资渠道畅通, 为债务的偿付及循环提供了一定支撑主要风险 : 高财务杠杆运营风险市北集团财务杠杆处于偏高水平, 面临较大债务偿付及循环压力, 需关注业务扩张与资金链之间的平衡关系土地出让市场波动风险当前全国土地及房地产市场景气度下行, 非一线城市土地出让市场面临较为严峻的挑战, 市北集团在南通地区的土地一级开发投资回收进度缓慢项目开发风险市北集团新承接的商业房地产项目已拓展至市北高新园区外, 部分地块购地成本较高, 项目开发及投资回收存在一定不确定性资本支出压力市北集团在建和拟建项目较多, 投资规模较大, 资金支出压力或将进一步加大上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F 1

3 未来展望通过对市北集团及其发行的本期短券主要信用风险要素的分析, 本评级机构认为本期短券还本付息安全性高, 并给予本期短券 A-1 信用等级上海新世纪资信评估投资服务有限公司 2

4 声明除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外, 本评级机构评估人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立客观公正的关联关系本评级机构与评估人员履行了实地调查和诚信义务, 有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实客观公正的原则本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断, 未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见本次评级所依据的评级方法是城投类政府相关实体信用评级方法 (2015) 上述评级方法可于官方网站查阅本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料, 评级对象对其提供资料的合法性真实性完整性正确性负责本信用评级报告用于相关决策参考, 并非是某种决策的结论建议本次评级的信用等级在本期短券存续期内有效本期短券存续期内, 将根据跟踪评级安排, 定期或不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结论, 决定维持变更暂停或中止评级对象信用等级本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料, 其版权归本评级机构所有, 未经授权不得修改复制转载散发出售或以任何方式外传 3

5 上海市北高新 ( 集团 ) 有限公司 2016 年度第一期短期融资券信用评级报告一募集资金用途 ( 一 ) 债项概况该公司于 2014 年 7 月成功注册了总额不超过亿元短期融资券发行额度, 注册号为中市协注 [2014]CP277 号, 公司于 2014 年 7 月 23 日发行了 2014 年度第一期短期融资券, 发行金额为 5.00 亿元 ;2014 年 12 月 16 日发行了 2014 年度第二期短期融资券, 发行金额为 5.00 亿元 ; 2015 年 8 月 14 日发行了 2015 年度第一期短期融资券, 发行金额为 5.00 亿元 ;2015 年 12 月 2 日发行了 2015 年度第二期短期融资券, 发行金额为 5.00 亿元本期短券拟发行金额为 5.00 亿元, 期限为 365 天公司拟将募集资金用于偿还银行借款图表 1. 拟发行的本期短券概况短期融资券名称 : 上海市北高新 ( 集团 ) 有限公司 2016 年度第一期短期融资券注册额度 : 15 亿元人民币本期发行规模 : 5 亿元人民币短期融资券期限 : 365 天定价方式 : 按面值发行增级安排 : 无资料来源 : 市北集团截至 2015 年 12 月末, 该公司已发行待偿还的银行间债务融资工具本金余额共计 34 亿元, 目前公司已发行债券兑付情况正常 4

6 图表 2. 公司已发行债券概况债项名称发行金额期限发行利率注册 ( 核准 ) 额度 / 注发行时间本息兑付情况 ( 亿元 ) (%) 册 ( 核准 ) 时间 14 沪北高新 CP 天年 7 月已到期兑付 14 沪北高新 CP 天年 12 月已到期兑付 15 亿元 /2014 年 7 月 15 沪北高新 CP 天年 8 月未到期 15 沪北高新 CP 天年 12 月未到期 14 沪北高新 MTN 年年 7 月未到期 15 沪北高新 MTN 年年 4 月 15 亿元 /2014 年 7 月未到期 15 沪北高新 MTN 年年 10 月未到期 15 市北债年年 12 月 9 亿元 /2015 年 12 月未到期资料来源 : 市北集团 ( 二 ) 募集资金用途截至 2015 年 9 月末, 该公司银行借款余额为亿元, 其中短期借款 7.08 亿元一年内到期的长期借款亿元长期借款亿元公司拟将本次募集资金用于偿还银行借款, 以改善公司融资结构, 进一步降低综合融资成本二公司信用质量该公司前身为上海市北工业新区投资经营有限公司, 于 1998 年 11 月根据上海市闸北区人民政府闸府批 [1998]40 号关于同意成立市北工业新区投资经营有限公司的批复成立 ;2007 年 9 月根据闸北区人民政府出具闸府批 [2007]13 号关于同意市北工业新区投资经营有限公司组建上海市北工业园区 ( 集团 ) 有限公司的批复改制成立上海市北工业园区 ( 集团 ) 有限公司 ;2009 年 8 月更名为现名 2009 年公司将二级子公司上海开创企业发展有限公司 ( 以下简称开创发展 ) 注入原上海二纺机股份有限公司 ( 后更名为上海市北高新股份有限公司, 以下简称市北高新 ), 市北高新于 2012 年 8 月 31 日完成借壳上市工作, 证券代码公司初始注册资本为 500 万元, 后经多次增资, 截至 2015 年 9 月末注册资本为 20 亿元, 由闸北区国有资产监督管理委员会 ( 以下简称闸北区国资委 ) 全额出资截至 2014 年末, 该公司经审计的合并口径资产总额为亿元, 所有者权益为亿元 ( 其中归属于母公司股东权益合计为亿元 );2014 年全年实现营业总收入亿元, 实现净利润 0.70 亿元 ( 其中归属于母公司股东的净利润为 0.32 亿元 ); 经营活动产生的现金流量 5

7 净额为 5.07 亿元截至 2015 年 9 月末, 公司未经审计的合并口径资产总额为亿元, 所有者权益为亿元 ( 其中归属于母公司股东权益合计为亿元 );2015 年前三季度实现营业总收入亿元, 实现净利润 0.02 亿元 ( 其中归属于母公司股东的净利润为亿元 ); 经营活动产生的现金流量净额为 0.39 亿元该公司大幅确认动迁安置房项目销售收入,2014 年以来营业收入增长快速, 但安置房业务毛利率较低, 影响了公司整体盈利水平后续新建产业载体项目的销售或将改善公司整体盈利状况公司负债规模较大, 刚性债务占比较高, 财务杠杆处于偏高水平公司资产中存货占比较高, 资产可变现性偏弱经本评级机构信用评级委员会评审, 评定上海市北高新 ( 集团 ) 有限公司主体信用等级为 AA 级, 评级展望为稳定 [ 详见于 2015 年 6 月 25 日出具的编号为新世纪企评 [2015] 第号上海市北高新 ( 集团 ) 有限公司主体信用评级报告 ] 三短期偿债能力分析 ( 一 ) 现金流分析受土地一级开发动迁房开发及销售以及与园区管委会往来款的共同影响, 该公司经营性现金流各年间波动幅度较大年及 2015 年前三季度, 公司营业收入现金率分别为 % % % 和 91.91%, 同期公司经营活动产生净现金流分别为亿元 7.17 亿元 5.07 亿元和 0.39 亿元公司持有型在建项目较多, 投资规模较大, 投资活动现金流一直呈净流出状态, 同期公司投资活动产生的现金流净流出量分别为 3.02 亿元 2.84 亿元 4.11 亿元和 3.71 亿元公司主要依赖吸收投资银行借款和发行债券弥补资金缺口, 同期筹资活动产生的现金净流量分别为亿元亿元亿元和 5.30 亿元年, 该公司 EBITDA 分别为 4.52 亿元 4.72 亿元和 2.66 亿元, 主要为公司利润总额和费用化的利息支出由于银行借款等刚性债务规模较大,EBITDA 对利息支出和短期刚性债务的保障程度弱 2013 年以来, 公司经营性现金流得以改善, 但对流动负债及短期刚性债务覆盖程度仍然不足 6

8 图表年以来公司现金流对债务的覆盖情况指标名称 2012 年 2013 年 2014 年 EBITDA[ 亿元 ] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 短期刚性债务 [ 倍 ] 经营性现金流净额 [ 亿元 ] 经营性现金净流入与流动负债比率 [%] 经营性现金净流入与短期刚性债务比率 [%] 资料来源 : 市北集团 ( 二 ) 流动性分析 2014 年末, 该公司流动负债余额为亿元, 较上年末下降 8.23% 公司流动负债主要由短期刚性债务应付账款预收款项和其他应付款构成其中, 短期刚性债务余额为亿元, 短期刚性债务现金覆盖率为 40.43%; 应付账款余额为亿元, 主要为应付项目建设方相关账款 ; 预收账款余额为亿元, 主要为预收的上海市闸北区建设和交通委员会就近动迁安置房回购款及预收土地动拆迁款 ; 其他应付款余额为亿元, 主要为与园区管委会的往来款除短期刚性债务外, 其余负债均为经营性欠款, 公司实际即期债务偿付压力相对可控 2015 年 9 月末, 公司流动负债余额为亿元, 较上年末增长 7.25%, 主要系短期刚性债务较上年末增长 65.28% 至亿元所致当期末短期刚性债务现金覆盖率下降至 29.83%, 较上年末下降个百分点, 即期债务偿付压力加大 2014 年末, 该公司流动资产余额为亿元, 占总资产的 81.68%, 以货币资金预付账款其他应收款以及存货为主, 年末各项余额占流动资产比重分别为 5.96% 25.75% 3.45% 和 64.39% 其中, 预付账款余额为亿元, 主要是预付土储开发中心的土地开发款及预付动迁房工程款等, 较上年末减少 9.85 亿元, 主要是由于上海市北高新集团 ( 南通 ) 有限公司 ( 以下简称南通公司 ) 前期土地整理预付账款结转存货所致 ; 其他应收款余额为 5.17 亿元, 较上年末增长 4.36 亿元, 主要是增加应付市北高新园区东部 4 地块的部分土地出让金 1 ; 存货余额为亿元, 其中开发成本开发产品和拟开发土地余额分别为亿元亿元和亿元, 主要为公司动迁安置房开发成本园区产业载体在建项目及南通公司前期土地整理和道路河系等建设的开发成本年末, 市北高新园区东部 4 地块土地款尚未付清, 未完成土地交割, 故市北集团支付的部分土地款计入其他应收科目 7

9 2015 年 9 月末, 公司流动资产余额为亿元, 较上年末下降 4.69%, 占资产总额的 79.42% 年末及 2015 年 9 月末, 该公司流动比率分别为 % % % 和 %; 同期末速动比率分别为 24.32% 18.72% 21.10% 和 33.28% 从财务指标上看, 流动比例与速动比例差距较大, 主要由于公司存货占比较大公司资产的流动性将取决于公司土地开发成本回收及园区产业载体等项目未来的销售情况, 整体资产流动性偏弱 ( 三 ) 财务弹性该公司与国开行建设银行农业银行交通银行兴业银行等均建立了良好的合作关系截至 2015 年 9 月末, 公司合并口径获得的授信额度为亿元, 其中尚未使用的授信额度为 2.28 亿元该公司作为闸北区产业经营和资产运营管理的投融资实体, 可获得闸北区政府给予的包括资金划转直接注入资产等支持, 以切实保证市北集团的政策运营及产业项目的投资建设及相关债务的到期偿还四风险揭示 ( 一 ) 高财务杠杆运营风险年末及 2015 年 9 月末, 该公司资产负债率分别为 82.47% 77.11% 76.46% 和 72.67%, 公司财务杠杆处于偏高水平, 财务负担较重, 面临较大债务偿付及循环压力公司业务扩张与资金链之间的平衡关系值得关注 ( 二 ) 土地出让市场价格波动风险当前全国土地及房地产市场景气度下行, 非一线城市面临较为严峻的土地出让环境, 该公司在南通地区投资回收进度缓慢 ( 三 ) 项目开发风险该公司新承接的商业房地产项目已拓展至市北高新园区外, 部分地块购地成本较高, 项目开发及投资回收存在一定不确定性 8

10 ( 四 ) 资本支出压力该公司在建和拟建项目较多, 投资规模较大, 资金支出压力或将进一步加大五结论随着该公司逐步确认动迁安置房项目销售收入, 公司营业收入增长快速, 但动迁安置房毛利率水平低公司期间费用水平偏高, 影响了公司的盈利水平公司经营活动现金流波动幅度大, 投资活动现金流呈现净流出状态, 主要依赖于外部融资解决资金缺口公司财务杠杆偏高, 刚性债务负担偏重, 债务偿付压力较大但公司后续可供销售的园区产业载体和安置房规模较大, 可为公司债务偿付提供一定支撑 9

11 跟踪评级安排根据相关主管部门的监管要求和本评级机构的业务操作规范, 在本期短期融资券存续期 ( 本期短期融资券发行日至到期兑付日止 ) 内, 本评级机构将对其进行跟踪评级定期跟踪评级报告每年出具一次, 跟踪评级结果和报告于本期短券发行后 6 个月内出具定期跟踪评级报告是本评级机构在发行人所提供的跟踪评级资料的基础上做出的评级判断在发生可能影响发行人信用质量的重大事项时, 本评级机构将启动不定期跟踪评级程序, 发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项并提供相应资料本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露本评级机构将在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布持续跟踪评级结果如发行人不能及时提供跟踪评级所需资料, 本评级机构将根据相关主管部门监管的要求和本评级机构的业务操作规范, 采取公告延迟披露跟踪评级报告, 或暂停评级终止评级等评级行动 10

12 11 附录一 : 公司与实际控制人关系图注 : 根据市北集团提供的资料绘制 ( 截至 2015 年 9 月末 ) 附录二 : 公司组织结构图注 : 根据市北集团提供的资料绘制 ( 截至 2015 年 9 月末 ) 董事会总裁监事会上海市北高新 ( 集团 ) 有限公司党员服务中心副总裁党委副书记党委办公室管委办副主任土地储备部工会副总裁行政办公室综合管理办公室南通科技城审计室研究室信息咨询部人力资源部工程预算部投资管理部规划工程部集团财务部企业发展中心招商中心资产管理部副总裁副总裁副总裁副总裁闸北区国有资产监督管理委员会上海市北高新 ( 集团 ) 有限公司 100%

13 附录三 : 主要财务数据及指标表主要财务指标 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年前三季度金额单位 : 人民币亿元流动资产合计货币资金流动负债合计短期刚性债务所有者权益合计营业总收入净利润 EBITDA 经营性现金净流入量投资性现金净流入量资产负债率 [%] 权益资本与刚性债务比率 [%] 长期资本固定化比率 [%] 流动比率 [%] 速动比率 [%] 现金比率 [%] 现金类资产 / 短期刚性债务 [ 倍 ] 应收账款周转速度 [ 次 ] 存货周转速度 [ 次 ] 固定资产周转速度 [ 次 ] 毛利率 [%] 营业利润率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 总资产报酬率 [%] 净资产收益率 [%] 营业收入现金率 [%] 经营性现金净流入与流动负债比率 [%] 非筹资性现金净流入与流动负债比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 短期刚性债务 [ 倍 ] 注 : 表中数据依据市北集团经审计的年及未经审计的 2015 年前三季度财务报表整理计算 12

14 附录四 : 各项财务指标的计算公式指标名称计算公式资产负债率期末负债总额 / 期末资产总额 100% 权益资本与刚性债务比率期末所有者权益合计 / 期末刚性债务余额 100% 长期资本固定化比率 ( 期末总资产 - 期末流动资产 )/( 期末负债及所有者权益合计 - 期末流动负债 ) 100% 流动比率期末流动资产总额 / 期末流动负债总额 100% 速动比率现金比率 ( 期末流动资产合计 - 期末存货余额 - 期末预付账款余额 - 期末待摊费用余额 )/ 期末流动负债合计 ) 100% [ 期末货币资金余额 + 期末交易性金融资产余额 + 期末应收银行承兑汇票余额 ]/ 期末流动负债合计 100% 现金类资产 / 短期刚性债务应收账款周转速度 ( 期末货币资金余额 + 期末交易性金融资产 + 期末应收银行承兑汇票余额 )/ 期末短期刚性债务余额报告期营业收入 /[( 期初应收账款余额 + 期末应收账款余额 )/2] 存货周转速度报告期营业成本 /[( 期初存货余额 + 期末存货余额 )/2] 固定资产周转速度报告期营业收入 /[( 期初固定资产余额 + 期末固定资产余额 )/2] 总资产周转速度报告期营业收入 /([ 期初资产总额 + 期末资产总额 ]/2) 毛利率 1- 报告期营业成本 / 报告期营业收入 100% 营业利润率报告期营业利润 / 报告期营业收入 100% 利息保障倍数总资产报酬率净资产收益率营业收入现金率经营性现金净流入与流动负债比率非筹资性现金净流入与流动负债比率 EBITDA/ 利息支出 ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/( 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息支出 ) ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/[( 期初资产总计 + 期末资产总计 )/2] 100% 报告期净利润 /[( 期初所有者权益合计 + 期末所有者权益合计 )/2] 100% 报告期销售商品提供劳务收到的现金 / 报告期营业收入 100% 报告期经营性现金流量净额 /[( 期初流动负债 + 期末流动负债 )/2] 100% 报告期非筹资性现金流量净额 /[( 期初流动负债 + 期末流动负债 )/2] 100% =EBITDA/ 报告期利息支出 EBITDA/ 短期刚性债务 =EBITDA/[( 期初短期刚性债务 + 期末短期刚性债务 )/2] 注 1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准注 2. EBITDA= 利润总额 + 利息支出 ( 列入财务费用的利息支出 )+ 折旧 + 摊销注 3. EBITDA/ 利息支出 =EBITDA/( 列入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出 ) 注 4. 短期刚性债务 = 短期借款 + 应付票据 + 一年内到期的长期借款 + 应付短期融资券 + 应付利息 + 其他具期短期债务注 5. 报告期利息支出 = 列入财务费用的利息支出 + 资本化利息支出注 6. 非筹资性现金流量净额 = 经营性现金流量净额 + 投资性现金流量净额 13

15 附录五 : 评级结果释义本评级机构短期债券信用等级分为四等六级, 即 :A-1 A-2 A-3 B C D 等级含义 A-1 最高级短期债券, 其还本付息能力最强, 安全性最高 A 等 A-2 还本付息能力较强, 安全性较高 A-3 还本付息能力一般, 安全性易受不良环境变化的影响 B 等 B 还本付息能力较低, 有一定违约风险 C 等 C 还本付息能力很低, 违约风险较高 D 等 D 不能按期还本付息注 : 每一个信用等级均不进行微调 14

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013

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