教师简介 : 宋航上海国家会计学院副教授研究方向 : 会计准则税收 3 主要知识点 1 纳税人 2 征税范围 3 税率和征收率 4 计税方法 5 销售额的确定 6 纳税地点 7 纳税义务发生时间 8 增值税进项税额抵扣 4 2

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亩霆谢
5 years ago
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1 建筑及房地产行业营改增解析主讲教师 : 宋航 1 课程简介主要内容 : 对建筑房地产行业营改增政策进行解析适宜对象 : 公司财务人员税务人员 2 1

2 教师简介 : 宋航上海国家会计学院副教授研究方向 : 会计准则税收 3 主要知识点 1 纳税人 2 征税范围 3 税率和征收率 4 计税方法 5 销售额的确定 6 纳税地点 7 纳税义务发生时间 8 增值税进项税额抵扣 4 2

3 1 纳税人在中华人民共和国境内提供建筑服务的单位和个人, 为增值税纳税人单位, 是指企业行政单位事业单位军事单位社会团体及其他单位个人, 是指个体工商户和其他个人跨境服务问题在境内销售服务无形资产或者不动产, 是指 : 服务 ( 租赁不动产除外 ) 或者无形资产 ( 自然资源使用权除外 ) 的销售方或者购买方在境内 ; 所销售或者租赁的不动产在境内 ; 所销售自然资源使用权的自然资源在境内 ; 财政部和国家税务总局规定的其他情形 6 3

4 1.1 跨境服务问题下列情形不属于在境内提供应税服务 : 境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务 ; 境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产财政部和国家税务总局规定的其他情形跨境服务问题境内的单位和个人销售的下列服务和无形资产免征增值税, 但财政部和国家税务总局规定适用增值税零税率的除外 : 工程项目在境外的建筑服务工程项目在境外的工程监理服务工程矿产资源在境外的工程勘察勘探服务 8 4

5 2 征税范围建筑服务, 是指各类建筑物构筑物及其附属设施的建造修缮装饰, 线路管道设备设施等的安装以及其他工程作业的业务活动工程服务安装服务修缮服务装饰服务其他建筑服务 9 2 征税范围销售不动产, 是指转让不动产所有权的业务活动不动产, 是指不能移动或者移动后会引起性质形状改变的财产, 包括建筑物构筑物等转让建筑物有限产权或者永久使用权的, 转让在建的建筑物或者构筑物所有权的, 以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的, 按照销售不动产缴纳增值税 10 5

6 3 税率和征收率一般纳税人适用税率均为 11%; 建筑服务的征收率为 3% 不动产销售服务的征收率为 5% 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目, 在收到预收款时按照 3% 的预征率预缴增值税 11 4 计税方法一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为, 可以选择适用简易计税方法计税, 但一经选择,36 个月内不得变更小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税 12 6

7 4.1 简易计税规定一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务, 可以选择适用简易计税方法计税以清包工方式提供建筑服务, 是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料, 并收取人工费管理费或者其他费用的建筑服务一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务, 可以选择适用简易计税方法计税甲供工程, 是指全部或部分设备材料动力由工程发包方自行采购的建筑工程简易计税规定一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务, 可以选择适用简易计税方法计税建筑工程老项目, 是指 : ( 一 ) 建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目 ; ( 二 ) 未取得建筑工程施工许可证的, 建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目 14 7

8 4.1 简易计税规定一般纳税人销售自行开发的房地产老项目, 可以选择适用简易计税方法按照 5% 的征收率计税房地产老项目, 是指 : ( 一 ) 建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目 ; ( 二 ) 建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目 15 5 销售额的确定销售额, 是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用价外费用, 是指价外收取的各种性质的价外收费, 但不包括以下项目 : 代为收取并符合条件的政府性基金或者行政事业性收费 ; 以委托方名义开具发票代委托方收取的款项 16 8

9 5.1 具体规定试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的, 以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目, 适用一般计税方法计税, 按照取得的全部价款和价外费用, 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额具体规定纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产并以简易计税方法计税, 转让其取得 ( 不含自建 ) 的不动产, 以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额 ; 纳税人自建的不动产以取得的全部价款和价外费用为销售额试点纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的价款, 应当取得符合法律行政法规和国家税务总局规定的有效凭证否则, 不得扣除 18 9

10 5.2 试点前后业务处理试点纳税人发生应税行为, 按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的, 因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额, 截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分, 不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减, 应当向原主管地税机关申请退还营业税视同提供应税行为的处理下列情形视同销售服务无形资产或者不动产 : 单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务, 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产, 但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外财政部和国家税务总局规定的其他情形 10

11 5.4 不征收增值税行为在资产重组过程中, 通过合并分立出售置换等方式, 将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权负债和劳动力一并转让给其他单位和个人, 其中涉及的不动产土地使用权转让行为个人买卖房产增值税政策个人将购买不足 2 年的住房对外销售的, 按照 5% 的征收率全额缴纳增值税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的住房对外销售的, 免征增值税上述政策适用于北京市上海市广州市和深圳市之外的地区个人将购买不足 2 年的住房对外销售的, 按照 5% 的征收率全额缴纳增值税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的非普通住房对外销售的, 以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5% 的征收率缴纳增值税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征增值税上述政策仅适用于北京市上海市广州市和深圳市 22 11

12 6 纳税地点属于固定业户的纳税人提供建筑服务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税总机构和分支机构不在同一县 ( 市 ) 的, 应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税 ; 经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准, 可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税属于固定业户的试点纳税人, 总分支机构不在同一县 ( 市 ), 但在同一省 ( 自治区直辖市计划单列市 ) 范围内的, 经省 ( 自治区直辖市计划单列市 ) 财政厅 ( 局 ) 和国家税务局批准, 可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税异地预缴规定 ( 建筑业 ) 一般纳税人跨县 ( 市 ) 提供建筑服务, 适用一般计税方法计税的, 应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额, 按照 2% 的预征率在建筑服务发生地预缴税款后, 向机构所在地主管税务机关进行纳税申报 24 12

13 6.1 异地预缴规定 ( 建筑业 ) 一般纳税人跨县 ( 市 ) 提供建筑服务, 选择适用简易计税方法计税的, 应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额, 按照 3% 的征收率计算应纳税额纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后, 向机构所在地主管税务机关进行纳税申报异地预缴规定 ( 建筑业 ) 小规模纳税人跨县 ( 市 ) 提供建筑服务, 应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额, 按照 3% 的征收率计算应纳税额纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后, 向机构所在地主管税务机关进行纳税申报 26 13

14 6.2 异地预缴规定 ( 不动产销售 ) 一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前取得 ( 不含自建 ) 的不动产, 可以选择适用简易计税方法计税, 以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额, 按照 5% 的征收率计算应纳税额纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 向机构所在地主管国税机关申报纳税一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产, 可以选择适用简易计税方法计税, 以取得的全部价款和价外费用为销售额, 按照 5% 的征收率计算应纳税额纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 向机构所在地主管国税机关申报纳税异地预缴规定 ( 不动产销售 ) 一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前取得 ( 不含自建 ) 的不动产, 选择适用一般计税方法计税的, 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额, 按照 5% 的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 向机构所在地主管国税机关申报纳税一般纳税人转让其 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产, 选择适用一般计税方法计税的, 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额纳税人应以取得的全部价款和价外费用, 按照 5% 的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 向机构所在地主管国税机关申报纳税 28 14

15 6.2 异地预缴规定 ( 不动产销售 ) 一般纳税人转让其 2016 年 5 月 1 日后取得 ( 不含自建 ) 的不动产, 适用一般计税方法, 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额, 按照 5% 的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 向机构所在地主管国税机关申报纳税一般纳税人转让其 2016 年 5 月 1 日后自建的不动产, 适用一般计税方法, 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额纳税人应以取得的全部价款和价外费用, 按照 5% 的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 向机构所在地主管国税机关申报纳税异地预缴规定 ( 不动产销售 ) 小规模纳税人转让其取得 ( 不含自建 ) 的不动产, 以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额, 按照 5% 的征收率计算应纳税额小规模纳税人转让其自建的不动产, 以取得的全部价款和价外费用为销售额, 按照 5% 的征收率计算应纳税额 30 15

16 7 纳税时间纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天 ; 先开具发票的, 为开具发票的当天收讫销售款项, 是指纳税人销售服务无形资产不动产过程中或者完成后收到款项取得索取销售款项凭据的当天, 是指书面合同确定的付款日期 ; 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的, 为服务无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天纳税人提供建筑服务采取预收款方式的, 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天进项抵扣涉及业务增值税扣税凭证抵扣额备注境内增值税业务进口业务购进农产品接受境外单位或者个人提供的应税行为 1. 增值税专用发票增值税额 2. 海关进口增值税专用缴款书 3. 农产品收购发票或者销售发票增值税额 4. 税收缴款凭证增值税额含货物运输业增值税专用发票税控机动车销售统一发票进项税额 = 买价含烟叶税扣除率 (13%) 应当具备书面合同付款证明和境外单位的对账单或者发票, 资料不全不得抵扣 16

17 8.1 进项不得抵扣事项不得抵扣的进项税额备注 1 其中涉及的固定资产无形资产不动产, 用于简易计税方法计税项目免征增仅指专用于上述项目的固定资产无形资值税项目集体福利或者个人消费的产 ( 不包括其他权益性无形资产 ) 不动购进货物加工修理修配劳务服务产无形资产和不动产 2 个人消费包括交际应酬消费非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务非正常损失的在产品产成品 ( 不包括固定资产 ) 所耗用的购进货物加工修理修配劳务或者交通运输业服务非正常损失是指因管理不善造成被盗丢失霉烂变质的损失, 以及被执法部门依法没收或者强令自行销毁的货物 ; 进项不得抵扣事项不得抵扣的进项税额购进的旅客运输服务贷款服务餐饮服务居民日常服务和娱乐服务非正常损失的不动产, 以及该不动产所耗用的购进货物设计服务和建筑服务非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物设计服务和建筑服务备注非正常损失是指因管理不善造成被盗丢失霉烂变质的损失, 以及被执法部门依法没收或者强令自行销毁的货物 ; 34 17

18 8.2 进项分年扣除适用一般计税方法的试点纳税人,2016 年 5 月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产在建工程, 其进项税额应自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣, 第一年抵扣比例为 60%, 第二年抵扣比例为 40% 取得不动产, 包括以直接购买接受捐赠接受投资入股自建以及抵债等各种形式取得不动产, 不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目 35 谢谢大家! 36 18

附件2：

附件2：附件 2: 营业税改征增值税试点有关事项的规定一营改增试点期间, 试点纳税人 [ 指按照营业税改征增值税试点实施办法 ( 以下称试点实施办法 ) 缴纳增值税的纳税人 ] 有关政策 ( 一 ) 兼营试点纳税人销售货物加工修理修配劳务服务无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的, 应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额, 未分别核算销售额的, 按照以下方法适用税率或者征收率 : 1.

教师简介 : 宋航 上海国家会计学院副教授 研究方向 : 会计准则 税收 3 主要知识点 1 纳税人 2 征税范围 3 税率和征收率 4 计税方法 5 销售额的确定 6 纳税地点 7 纳税义务发生时间 8 增值税进项税额抵扣 4 2

教师简介 : 宋航上海国家会计学院副教授研究方向 : 会计准则税收 3 主要知识点 1 纳税人 2 征税范围 3 税率和征收率 4 计税方法 5 销售额的确定 6 纳税地点 7 纳税义务发生时间 8 增值税进项税额抵扣 4 2