编号 : 新世纪债评 (2013) 概述新世纪评级评级对象 : 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2014 年度第一期中期票据 ( 简称本期中票 ) 信用等级 : AAA 评级时间 : 2013 年 11 月 11 日发行规模 : 10 亿元发行目的 : 归还金融机构借款

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货遗糜
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1 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 [ 此处键入本期债券名称全称 ] 2014 年度第一期中期票据信用评级报告债项信用等级 :AAA 级评级时间 : 2013 年 11 月 11 日上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

2 编号 : 新世纪债评 (2013) 概述新世纪评级评级对象 : 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2014 年度第一期中期票据 ( 简称本期中票 ) 信用等级 : AAA 评级时间 : 2013 年 11 月 11 日发行规模 : 10 亿元发行目的 : 归还金融机构借款存续期限 : 5 年偿还方式 : 每年付息一次, 最后一期利随本金一起支付增级安排 : 无主要财务数据及指标项目 2010 年 2011 年 2012 年金额单位 : 人民币亿元合并数据及指标 : 2013 年上半年度总资产总负债刚性债务所有者权益营业收入净利润经营性现金净流入量 EBITDA 资产负债率 [%] 权益资本与刚性债务比率 [%] 流动比率 [%] 现金比率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 净资产收益率 [%] 经营性现金净流入量与负债总额比率 [%] 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] 注 : 根据陆家嘴股份经审计的年度及未经审计的 2013 年上半年度财务数据整理计算分析师王连熙 Tel:(021) wlx@shxsj.com 赵霖 Tel:(021) zhaolin@shxsj.com 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F Tel:(021) Fax:(021) mail@shxsj.com 评级观点上海新世纪资信评估投资服务有限公司 ( 简称新世纪公司或本评级机构 ) 对上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 ( 简称陆家嘴股份该公司或公司 ) 发行的期限为 5 年的 10 亿元 2014 年度第一期中期票据进行了评级通过对本期中票主要信用风险要素的分析, 新世纪公司认为本期中票还本付息安全性极高, 并给予本期中票 AAA 信用等级主要优势 : 较强的现金回笼能力陆家嘴股份商业物业租赁和物业管理业务的现金回笼能力较强, 有利于公司保持自身的偿债保障能力优质的自有物业提高了公司的财务弹性陆家嘴股份拥有大量集中在陆家嘴商业核心区域优质的物业, 使企业拥有了质量较好的融资抵押物, 在一定程度上增强了自身的财务弹性优质的可变现资产提高了公司的偿债水平陆家嘴股份商业物业较高的变现价值使公司可以通过出售来大规模回笼资金, 对公司归还到期债务提供了有力保障主要风险 : 债务偿付压力相对较大投资规模的增长将使陆家嘴股份有息负债规模进一步扩大, 使其面临一定的本息偿付压力突破区域性发展模式面临的不确定性陆家嘴股份在向上海其他地区及其他城市的高端商务核心区段发展过程中, 将面临政策资本运作项目管理以及管理等各方面的不确定性未来展望通过对陆家嘴股份及其发行的本期中票主要信用风险要素的分析, 新世纪公司给予公司 AAA 主体信用等级, 评级展望为稳定 ; 认为本期中票还本付息安全性极高, 并给与本期中票 AAA 信用等级上海新世纪资信评估投资服务有限公司 1

3 声明本评级机构对上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2014 年度第一期中期票据的信用评级作如下声明 : 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象 ( 发行人 ) 构成委托关系外, 本评级机构评估人员与评级对象 ( 发行人 ) 不存在任何影响评级行为独立客观公正的关联关系本评级机构与评估人员履行了实地调查和诚信义务, 有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实客观公正的原则本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断, 未因评级对象 ( 发行人 ) 和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象 ( 发行人 ) 所提供的资料, 评级对象 ( 发行人 ) 对其提供资料的合法性真实性完整性正确性负责本信用评级报告用于相关决策参考, 并非是某种决策的结论建议本次评级的信用等级有效期至上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2014 年度第一期中期票据本息的约定偿付日止鉴于信用评级的及时性, 本评级机构将对评级对象 ( 发行人 ) 进行跟踪评级在信用等级有效期限内, 评级对象 ( 发行人 ) 在财务状况外部经营环境等发生重大变化时应及时向本评级机构提供相关资料, 本评级机构将按照相关评级业务规范, 进行后续跟踪评级, 并保留变更及公告信用等级的权利本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料, 其版权归本评级机构所有, 未经授权不得修改复制转载散发出售或以任何方式外传 2

4 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2014 年度第一期中期票据信用评级报告一募集资金用途 ( 一 ) 债项概况该公司本期拟发行总额度为人民币 10 亿元期限为 5 年的固定利率中期票据, 用于公司本部归还金融机构借款图表 1. 拟发行的本期中票概况中期票据名称 : 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2014 年度第一期中期票据注册额度 : 50 亿元人民币本期发行规模 : 10 亿元人民币中期票据期限 : 5 年定价方式 : 按面值发行增级安排 : 无资料来源 : 陆家嘴股份截至 2013 年 6 月末, 该公司无公开发行的待偿债券 ( 二 ) 募集资金用途该公司拟将本期债券所募资金用于公司本部归还金融机构借款, 有效缓解公司的短期偿债压力, 保证公司经营的稳定性截至 2013 年 6 月末公司合并口径有息债务合计 92.6 亿元, 其中短期借款 39.6 亿元一年内到期的非流动负债亿元长期借款亿元二公司信用质量该公司于 1992 年由上海陆家嘴 ( 集团 ) 有限公司 ( 以下简称陆家嘴集团 ) 和上海国际信托投资公司 ( 以下简称上国投 ) 发起, 经上海市人民政府以沪建经 (92) 第 366 号文件批准设立, 注册资本为 7.15 亿元 1993 年和 1994 年公司于上交所分别发行 A 股和 B 股后经多次股权变更, 截至 2012 年 9 月末, 公司注册资本亿元, 陆家嘴集团持股 57.64% 3

5 该公司成立初期主要从事陆家嘴地区的土地一级开发和商业地产项目的投资建设近年来随着公司自身持有型物业规模的扩大, 公司逐步形成了以商业地产开发租赁为主的经营发展模式截至 2012 年末, 该公司经审计的合并口径资产总额为亿元, 所有者权益为亿元 ; 全年实现营业收入亿元, 净利润亿元截至 2013 年 6 月末, 公司未经审计的合并口径资产总额为亿元, 所有者权益为亿元 ; 上半年度实现营业收入亿元, 净利润 5.38 亿元该公司作为上市公司, 其法人治理结构较健全, 组织结构较合理, 工作管理规范, 并制定了较为全面的内部管理制度公司高层管理团队成员在商业地产的投融资建设项目管理方面拥有丰富的经验, 较好满足了公司业务发展的需要该公司作为陆家嘴地区主要的商业地产开发公司, 在陆家嘴金融区的商业开发过程中起着重要的作用近年来, 随着行业环境变化和公司自身发展策略的调整, 公司业务逐渐从土地批租业务为主转变为以商业地产开发经营性物业持有为主的业务发展模式, 公司自持的优质商业地产为公司带来了稳定的租赁收入, 为后续项目开发提供了必要的现金支持, 同时也在很大程度上提升了自身偿债保障能力该公司自身资本实力较强, 在陆家嘴地区拥有较多高档的商业地产, 盈利能力较强, 现金回笼能力较稳定随着未来项目投资进程的推进, 公司负债水平将有所提高, 其租赁业务的现金回笼的稳定性对公司具有重要意义经本评级机构信用评级委员会评审, 评定上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主体信用等级为 AAA 级, 评级展望为稳定 [ 详见上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主体信用评级报告 ] 三偿债保障分析 ( 一 ) 较强的现金回笼能力该公司营业收入中商业物业租赁和物业管理收入占比较大, 现金回笼能力较强, 每年已经能至少为企业提供 12 亿元左右的现金流入, 并保持较为稳定的 20% 年增长率上述业务提供的稳定的现金流使公司保持较为充沛的现金储备, 有利于保持自身的偿债保障能力 4

6 ( 二 ) 优质的可变现资产提高了公司的偿债保障水平该公司拥有大量优质的商业和酒店物业资源, 且主要集中在上海陆家嘴及周边商业核心区域, 市场价值较高, 使企业拥有了质量较好的融资抵押物, 在一定程度上增强了自身的财务弹性另外, 上述商业物业较高的变现价值使公司可以通过出售来大规模回笼资金, 对公司归还到期债务提供了有力保障公司还持有招商银行交通银行豫园商城等上市公司股权 ; 申银万国大众保险等非上市股权, 必要时公司可适当减持股份, 从而取得大量的投资性现金流入, 以偿付到期债务四风险揭示 ( 一 ) 突破区域性发展模式所面临的不确定性该公司现阶段主要的项目投资区域集中在陆家嘴地区, 地理集中度较高随着区域内商业地产发展模式逐步区域成熟, 公司将突破现有的地理区域限制, 逐步向上海其他高端商务区域以及国内一线城市的高端商务核心区段发展但突破区域性限制的发展过程中, 公司将面临政策资本运作项目管理等各方面的不确定性 ( 二 ) 债务规模相对较大近年来随着项目投资规模的增长, 该公司有息负债规模进一步扩大, 使其面临一定的本息偿付压力 5

7 跟踪评级安排根据中国人民银行监管要求和本评级机构的业务操作规范, 在本期中期票据存续期 ( 本期中期票据发行日至约定的本息偿付日 ) 内, 本评级机构将对其进行持续跟踪评级跟踪评级期间, 本评级机构将持续关注发行人外部经营环境的变化影响发行人经营或财务状况的重大事件发行人履行债务的情况等因素, 并出具跟踪评级报告, 以动态地反映发行人本期中期票据的信用状况 ( 一 ) 跟踪评级时间和内容本评级机构对本期中期票据的持续跟踪评级的期限为中期票据发行日至中期票据到期日定期跟踪评级将在本期中期票据成功发行后每年出具一次正式的定期跟踪评级报告定期跟踪评级报告与首次评级报告保持衔接, 如定期跟踪评级报告与上次评级报告在结论或重大事项出现差异的, 本评级机构将作特别说明, 并分析原因另外, 本评级机构也将对发行人发债后累计出现的违约率进行描述和分析不定期跟踪评级自本次评级报告出具之日起进行在发生可能影响本次评级报告结论的重大事项时, 发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项本评级机构持续跟踪评级人员将密切关注与发行人有关的信息, 在认为必要时及时安排不定期跟踪评级并调整或维持原有信用级别不定期跟踪评级报告在本评级机构向发行人发出重大事项跟踪评级告知书后 10 个工作日内提出 ( 二 ) 跟踪评级程序定期跟踪评级前向发行人发送常规跟踪评级告知书, 不定期跟踪评级前向发行人发送重大事项跟踪评级告知书跟踪评级将按照收集评级所需资料现场调研评级分析评级委员会审核出具评级报告公告等程序进行本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对发行人本期中期票据投资人债权代理人监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露在持续跟踪评级报告签署之日后十个工作日内, 发行人和本评级机构应在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布持续跟踪评级结果 6

8 附录一 : 公司与实际控制人关系图上海市国有资产监督管理委员会上海市浦东新区国有资产管理委员会 100% 上海国际信托有限公司上海陆家嘴 ( 集团 ) 有限公司其他 2.95% 57.64% 39.41% 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司注 : 根据陆家嘴股份提供的相关资料整理绘制 ( 截至 2013 年 6 月末 ) 附录二 : 公司组织结构图注 : 根据陆家嘴股份提供的相关资料整理绘制 7

9 附录三 : 公司主业涉及的经营主体及其概况全称名称简称母公司持股比例 (%) 主营业务上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司陆家嘴联合发展 55% 成片土地开发房地产开发经营上海陆家嘴房产开发有限公司上海陆家嘴城建开发有限责任公司陆家嘴房产开发陆家嘴城建 73% 房地产开发经营 70% 动拆迁房地产咨询上海陆景置业有限公司陆景置业 78% 房地产开发经营上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司商宇房产 78% 收费停车场管理物业管理受托房屋租赁天津陆津房地产开发有限公司陆津房产 100% 房地产开发经营上海陆家嘴资产管理有限公司陆家嘴资产管理 100% 资产管理物业管理受托房屋租赁停车场收费上海东恒商务咨询有限公司东恒咨询 100% 商务咨询企业管理实业投资上海陆家嘴开发大厦有限公司陆家嘴开发大厦 100% 批租地块内商办综合楼开发经营天津陆津物业服务有限公司陆津物业 100% 上海陆家嘴浦江置业有限公司浦江置业 98% 上海佳二实业投资有限公司佳二投资 100% 上海纯一实业发展有限公司纯一实业 100% 房地产开发经营房屋租赁物业管理房地产开发经营房屋租赁物业服务实业投资企业管理房地产开发物业管理商务企业咨询资产管理实业投资企业管理房地产开发物业管理商务咨询金属材料销售市政建设上海宝山陆家嘴物业管理有限公司宝山物业 100% 物业管理餐饮企业管理酒店管理物业维修设备保养停车场 ( 库 ) 服务上海陆家嘴软件产业发展有限公司陆家嘴软件 90% 软件管理物业管理上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司东怡酒店 100% 酒店管理实业投资 ( 除股权投资和股权管理投资 ) 日用百货五金交电的销售上海陆家嘴展览发展有限公司陆家嘴展 100% 会展业务实业投资 8

10 全称名称简称母公司持股比例 (%) 主营业务览建筑工程上海陆家嘴物业管理有限公司陆家嘴物业 100% 自有自建房产经营 ; 综合管理 ; 物业管理上海德勤投资发展有限公司德勤投资 55% 上海明城酒店管理有限公司明城酒店 44% 实业投资房地产开发经营酒店管理餐饮管理物业管理上海陆家嘴商务广场有限公司陆家嘴商务广场 78% 房地产综合开发经营物业管理上海浦东陆家嘴置业发展有限公司陆家嘴置业 51% 实业投资项目投资投资管理物业管理上海浦杨置业有限公司浦杨置业 48% 房地产开发经营 ; 物业管理 ; 建筑材料装潢材料的销售 ; 绿化养护服务上海佳裕资产管理有限公司佳裕资产 100% 资产管理物业管理上海佳仁资产管理有限公司佳仁资产 100% 资产管理物业管理上海佳质资产管理有限公司佳质资产 100% 资产管理物业管理上海佳浦资产管理有限公司佳浦资产 100% 资产管理物业管理上海陆家嘴商业经营管理有限公司陆家嘴商业 100% 商业物业的发展策划和经营管理注 : 根据陆家嘴股份 2012 年度审计报告附注整理 9

11 附录四 : 主要财务数据及指标表主要财务数据与指标 [ 合并口径 ] 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年上半年度资产总额 [ 亿元 ] 货币资金 [ 亿元 ] 刚性债务 [ 亿元 ] 所有者权益 [ 亿元 ] 营业收入 [ 亿元 ] 净利润 [ 亿元 ] EBITDA[ 亿元 ] 经营性现金净流入量 [ 亿元 ] 投资性现金净流入量 [ 亿元 ] 资产负债率 [%] 长期资本固定化比率 [%] 权益资本与刚性债务比率 [%] 流动比率 [%] 速动比率 [%] 现金比率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 有形净值债务率 [%] 营运资金与非流动负债比率 [%] 担保比率 [%] 应收账款周转速度 [ 次 ] 存货周转速度 [ 次 ] 固定资产周转速度 [ 次 ] 总资产周转速度 [ 次 ] 毛利率 [%] 营业利润率 [%] 总资产报酬率 [%] 净资产收益率 [%] 净资产收益率 *[%] 营业收入现金率 [%] 经营性现金净流入量与流动负债比率 [%] 经营性现金净流入量与负债总额比率 [%] 非筹资性现金净流入量与流动负债比率 [%] 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] 注 : 表中数据依据陆家嘴股份经审计的年度及未经审计的 2013 年上半年度财务数据整理计算 10

12 附录五 : 指标名称各项财务指标的计算公式计算公式资产负债率 (%) 期末负债合计 / 期末资产总计 100% 长期资本固定化比率 (%) 期末非流动资产合计 /( 期末负债及所有者权益总计 - 期末流动负债合计 ) 100% 权益资本与刚性债务比率 (%) 期末所有者权益合计 / 期末刚性债务余额 100% 流动比率 (%) 期末流动资产合计 / 期末流动负债合计 100% 速动比率 (%) 现金比率 (%) 利息保障倍数 ( 倍 ) 有形净值债务率 (%) 营运资金与非流动负债比率 (%) ( 期末流动资产合计 - 期末存货余额 - 期末预付账款余额 - 期末待摊费用余额 )/ 期末流动负债合计 ) 100% [ 期末货币资金余额 + 期末交易性金融资产余额 + 期末应收银行承兑汇票余额 ]/ 期末流动负债合计 100% ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/( 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息支出 ) 期末负债合计 /( 期末所有者权益合计 - 期末无形资产余额 - 期末长期待摊费用余额 - 期末待摊费用余额 ) 100% ( 期末流动资产合计 - 期末流动负债合计 )/ 期末非流动负债合计 100% 担保比率 (%) 期末未清担保余额 / 期末所有者权益合计 100% 应收账款周转速度 ( 次 ) 报告期营业收入 /[( 期初应收账款余额 + 期末应收账款余额 )/2] 存货周转速度 ( 次 ) 报告期营业成本 /[( 期初存货余额 + 期末存货余额 )/2] 固定资产周转速度 ( 次 ) 报告期营业收入 /[( 期初固定资产余额 + 期末固定资产余额 )/2] 总资产周转速度 ( 次 ) 报告期营业收入 /[( 期初资产总计 + 期末资产总计 )/2] 毛利率 (%) 1- 报告期营业成本 / 报告期营业收入 100% 营业利润率 (%) 报告期营业利润 / 报告期营业收入 100% 总资产报酬率 (%) 净资产收益率 (%) 净资产收益率 *(%) 营业收入现金率 (%) 经营性现金净流入量与流动负债比率 (%) 经营性现金净流入量与负债总额比率 (%) 非筹资性现金净流入量与流动负债比率 (%) 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 (%) EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/[( 期初资产总计 + 期末资产总计 )/2] 100% 报告期净利润 /[( 期初所有者权益合计 + 期末所有者权益合计 )/2] 100% 报告期归属于母公司所有者的净利润 /[( 期初归属母公司所有者权益合计 + 期末归属母公司所有者权益合计 )/2] 100% 报告期销售商品提供劳务收到的现金 / 报告期营业收入 100% 报告期经营活动产生的现金流量净额 /[( 期初流动负债合计 + 期末流动负债合计 )/2] 100% 报告期经营活动产生的现金流量净额 /[( 期初负债总额 + 期末负债总额 )/2] 100% ( 报告期经营活动产生的现金流量净额 + 报告期投资活动产生的现金流量净额 )/[( 期初流动负债合计 + 期末流动负债合计 )/2] 100% ( 报告期经营活动产生的现金流量净额 + 报告期投资活动产生的现金流量净额 )/[( 期初负债合计 + 期末负债合计 )/2] 100% 报告期 EBITDA/( 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息 ) EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] EBITDA/[( 期初刚性债务余额 + 期末刚性债务余额 )/2] 注 1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准注 2. 刚性债务 = 短期借款 + 应付票据 + 一年内到期的长期借款 + 应付短期融资券 + 长期借款 + 应付债券 + 其他具期债务注 3. EBITDA= 利润总额 + 列入财务费用的利息支出 + 固定资产折旧 + 无形资产及其他资产摊销 11

13 附录六 : 评级结果释义本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下 : 等级含义 AAA 级偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低投资级 AA 级 A 级偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响不大, 违约风险很低偿还债务能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低 BBB 级偿还债务能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般 BB 级偿还债务能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 有较高违约风险投机级 B 级 CCC 级 CC 级偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高在破产或重组时可获得保护较小, 基本不能保证偿还债务 C 级不能偿还债务注 : 除 AAA 级,CCC 级以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 12

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013