一 沪七条 短期影响房价上涨预期, 但对较长期影响较小, 更应关注地方政府供地的完成情况 1 沪七条 出台的背景 : 上海成交的高位运行, 房价领涨全国 图 1. 上海月度住宅成交面积 ( 万平米 ) 图 2. 上海月度住宅成交面积 ( 不含保障房, 万平米 ) 图 3. 上海绝对库存与相对库存图

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1 行业研究 证券研究报告 industryid 行业 author 分析师 : 刘建刚 S 推荐 ( # 维持 ) assauthor 研究助理 : 李龑 liyansh@xyzq.com.cn 投资要点 summary 事件 : #title# #createtime1# 短期或压制上海四季度成交, 预计其他价格热点城市将跟进政策 沪七条 政策点评 2013 年 11 月 10 日 11 月 8 日, 上海市房管局发布了 进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施 ( 沪七条 ) 核心内容包括 :1) 增加供应 :2013 年土地供应量要在不低于过去五年平均供应量的基础上再增加 30%, 确保住房用地 1000 公顷 ;2) 提高二套房首付比例, 最低比例由 6 成提高到 7 成 ;3) 加强限购 : 非本市户籍缴纳税收或社保的年限由 2 年内累计缴纳 1 年, 提高到前 3 年内累计缴纳 2 年 点评 : 沪七条 压需求的调控政策短期可能对房价上涨预期造成影响, 但对较长期的成交影响有限, 应更加关注地方政府供地量的完成情况 上海新房价格连续 11 个月环比上涨, 连续 8 个月涨幅超过 1.5%, 同比涨幅为 12.3%, 位于所有 70 大城市中的第三位, 与 房价基本稳定 的控制目标不相符合 本次压需求的政策中, 二套房首付比例从六成提升到七成, 对于改善性需求而言, 提高了购房的门槛, 但由于二套房购买者往往具备一定的经济实力, 难以消除这部分需求的成交 纳税和社保缴纳年限由 1 年提升到 2 年, 延后了部分需求的释放 该政策或在短期影响影响房价上涨预期, 尤其在四季度银行按揭贷额度也偏紧的情况下, 上海短期成交和房价涨幅可能受到影响, 但压需求的政策无法在长期影响成交走势, 这已在多次调控中多个城市得到了验证 从增供给角度看,2012 年以来上海住宅土地供给面积小于成交面积, 后续加大供给的执行情况才是房价涨幅能否有效抑制的关键 虽然政府倾向于通过房产税等长效机制以及增加供给来调节市场, 但对于热点城市房价的加速上涨, 政府也难以漠视, 预计未来广州 南京等热点城市可能跟进加码调控政策 从习总书记讲话和作为政策风向标的北京 京七条 所传达出的政策信号上看, 我们依然认为本届政府更加侧重于从供给和房产税等长效机制等方面对地产进行调节, 但无论是土地流转 房产税还是房地产金融的实施, 都牵涉制度性的改革和多方利益, 其实施和见效将是漫长的过程 从近期深圳 上海的政策看, 政府显然无法坐视在长效机制尚未实行前部分热点城市房价的持续快速上涨, 预计未来广州 南京等房价热点城市可能跟进加码调控 房价仍然是政策制定的重要依据, 当前房价涨幅处于高位, 我们难言政策面已经利空出尽 当前核心一二线城市销量维持高位 但四季度由于按揭贷额度的普遍紧张, 以及由于房价环比涨幅持续维持高位导致的频繁出台的热点城市的调控政策使得行业行业仍然估值仍然受到压制, 但从当前地产股估值上看, 处于历史低位,SW 房地产指数 PE-TTM 仅 倍,PB-TTM 仅 1.71 倍 我们认为行业内部分公司可以逢低布局, 建议投资者关注万科 A, 保利, 招地, 金地, 荣盛发展, 世茂股份, 阳光城 请阅读最后一页信息披露和重要声明

2 一 沪七条 短期影响房价上涨预期, 但对较长期影响较小, 更应关注地方政府供地的完成情况 1 沪七条 出台的背景 : 上海成交的高位运行, 房价领涨全国 图 1. 上海月度住宅成交面积 ( 万平米 ) 图 2. 上海月度住宅成交面积 ( 不含保障房, 万平米 ) 图 3. 上海绝对库存与相对库存图 4. 上海供求比 ( 销售面积 / 新开盘面积 ) 2012 年以来, 上海房地产成交高位运行, 近两月住宅成交面积均超过 180 万平米, 与 2010 年绝对成交相当 虽然绝对库存今年以来并未发生大幅下降, 但是由于销售的大幅回暖, 导致存货的去化周期由 2011 年的 10 个月下降到当前 5.73 的低位水平, 处于限购以来的最低相对库存 截至 2013 年 9 月, 按照统计局 70 大中城市房价统计, 上海新房价格连续 11 个月环比上涨, 连续 8 个月环比涨幅超过 1.5%, 同比涨幅为 12.3%, 位于所有 70 大城市中的第三位, 明显与今年 3 月末制定的 房价基本稳定 的控制目标不相符合 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 2 -

3 图 5. 上海新建住宅环比涨幅 (%) 图 大中城市新建住宅同比涨幅 (%,2013 年 9 月 ) 2 压需求的政策可能短期抑制房价上涨预期, 但较长期对成交和房价影响有限 图 7. 历次调控政策后上海成交走势 二套房首付比例从六成提升到七成, 对于改善性需求而言, 提高了购房的门槛, 但由于二套房购买者往往具备一定的经济实力, 使得提高首付比例难以消除这部分需求的成交 纳税和社保缴纳年限由 1 年提升到 2 年, 延后了部分需求的释放 调控政策或在短期影响影响房价上涨预期, 尤其在四季度银行按揭贷额度也偏紧的情况下, 上海短期成交可能受到影响, 但压需求的政策无法在长期影响成交走势, 这已在多次调控中多个城市得到了验证 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 3 -

4 更要关注供地情况 : 从上海的成交情况来看,2013 年的绝对库存并未发生大幅下降, 但由于近期销量的持续走高使得相对库存下降,2012 年以来上海住宅土地供给面积小于成交面积, 后续加大供给的执行情况才是房价涨幅能否有效抑制的关键 图 8. 上海土地住宅土地供给与住宅成交 ( 万平米 ) 二 近期一线城市频繁加码调控, 未来房价热点城市可能跟进 2013 年 国五条 之后, 政府并未出台一刀切的房地产调控政策, 但是多个城市 根据自身房地产实际情况调整了政策 城市 时间 关键措施 芜湖 2013 年 8 月 在芜湖市区就业满 3 年的本科及以上学历高校毕业生等将获得购房补贴, 标准为所购房屋需缴纳房产契税和 2 万元安家补助的总额 温州 2013 年 8 月 原 2011 年 3 月 14 日后已购买一套住宅的, 即日起还可以再购买一套住宅, 但名下房产只能是二套, 名下之前无房产的可以连续购买二套 其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅 新措施还明确, 本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女 郑州 2013 年 9 月 郑州房管局官网发布住房限购政策局部调整说明主要包括 : 1 原 外地户籍购房需提供 1 年以上的居住证明 调整为 外地户籍家庭购房需提供 3 年以上的居住证明 ; 纳税证明和社保证明不作调整, 需满足 1 年以上 ; 三个条件具备其中之一即符合购房资格 2 原 年满 18 周岁的单身人员可作为独立家庭购房 调整为 年满 20 周岁的单身人员可作为独立家庭购房, 但在限购区域内只能购买 1 套住房 ; 对于未满 20 周岁的单身人员或已年满 20 周岁但在限购区域内已拥有 1 套住房的, 暂停在限购区域内向其出售住房 深圳 2013 年 10 月 深八条, 要求人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率, 后人民银行深圳中心宣布 11 月 6 日起, 二套房首付比例由六成提升到七成 北京 2013 年 10 月 京七条,2013 年底前全市要完成不低于 2 万套自住型商品住房供地 上海 2013 年 11 月 沪七条,2013 年土地供应量要在不低于过去五年平均供应量的基础上再增加 30%, 确保住房用地 1000 公顷 ; 提高二套房首付比例, 最低比例由 6 成提高到 7 成 ; 加强限购 : 非本市户籍缴纳税收或社保的年限由 2 年内累计缴纳 1 年, 提高到前 3 年内累计缴纳 2 年 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 4 -

5 从习总书记讲话和作为政策风向标的北京 京七条 所传达出的政策倾向上看, 我们依然认为本届政府更加侧重于从供给和房产税等长效机制等方面对地产进行调节, 但是从更客观和理性的角度讲, 无论是土地流转 房产税还是房地产金融的开启, 都牵涉制度性的改革和多方利益, 因此长效机制的实施和见效将是漫长的过程 从近期深圳 上海的政策看, 政府显然无法坐视在长效机制尚未实行前部分热点城市房价的持续快速上涨, 预计未来广州 南京等房价热点城市可能跟进加码调控 房价仍然是政策制定的重要依据, 当前房价涨幅处于高位的情况下, 我们难言政策面已经利空出尽 三 地产股当前的判断 当前核心一二线城市销量维持高位 但四季度由于按揭贷额度的普遍紧张, 以及由于房价环比涨幅持续维持高位导致的频繁出台的热点城市的调控政策使得行业行业仍然估值仍然受到压制, 但从当前地产股估值上看, 处于历史低位,SW 房地产指数 PE-TTM 仅 倍,PB-TTM 仅 1.71 倍 我们认为行业内部分公司可以逢低布局, 建议投资者关注万科 A, 保利地产, 招商地产, 金地集团, 荣盛发展, 世茂股份, 阳光城 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 5 -

6 投资评级说明 行业评级报告发布日后的 12 个月内行业股票指数的涨跌幅度相对同期上证综指 / 深圳成指的涨跌幅为基准, 投资建议的评级标准为 : 推荐 : 相对表现优于市场 ; 中 回 性 : 相对表现与市场持平 避 : 相对表现弱于市场 公司评级报告发布日后的 12 个月内公司的涨跌幅度相对同期上证综指 / 深圳成指的涨跌幅为基准, 投资建议 的评级标准为 : 买入 : 相对大盘涨幅大于 15% ; 增 中 持 : 相对大盘涨幅在 5%~15% 之间 性 : 相对大盘涨幅在 -5%~5%; 减持 : 相对大盘涨幅小于 -5% 机构销售经理联系方式 机构销售负责人 邓亚萍 dengyp@xyzq.com.cn 上海地区销售经理 罗龙飞 luolf@xyzq.com.cn 盛英君 shengyj@xyzq.com.cn 杨忱 yangchen@xyzq.com.cn 王政 wangz@xyq.com.cn 冯诚 fengcheng@xyzq.com.cn 王溪 wangxi@xyzq.com.cn 地址 : 上海市浦东新区民生路 1199 弄证大五道口广场 1 号楼 20 层 (200135) 传真 : 北京地区销售经理 朱圣诞 zhusd@xyzq.com.cn 李丹 lidan@xyzq.com.cn 肖霞 xiaoxia@xyzq.com.cn 郑小平 zhengxiaoping@xyzq.com.cn 吴磊 wulei@xyzq.com.cn 刘晓浏 liuxiaoliu@xyzq.com.cn 地址 : 北京市西城区武定侯街 2 号泰康国际大厦 6 层 609(100033) 传真 : 深圳地区销售经理 朱元彧 zhuyy@xyzq.com.cn 李昇 lisheng@xyzq.com.cn 杨剑 yangjian@xyzq.com.cn 邵景丽 shaojingli@xyzq.com.cn 地址 : 深圳市福田区益田路 4068 号卓越时代广场 15 楼 (518048) 传真 : 海外销售经理 刘易容 liuyirong@xyzq.com.cn 徐皓 xuhao@xyzq.com.cn 龚学敏 gongxuemin@xyzq.com.cn 陈志云 chanchiwan@xyzq.com.cn 地址 : 上海市浦东新区民生路 1199 弄证大五道口广场 1 号楼 20 层 (200135) 传真 : 请阅读最后一页信息披露和重要声明 - 6 -

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