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1 房地产行业周报 2016 年 11 月 07 日 东方花旗房地产行业周报 编制部门 : 东方花旗房地产行业组

2 房地产行业最新动态

3 房地产行业 / 政策动态 官媒三周内四次发文警示资金 脱实向虚 : 抑制资产泡沫 10 月 30 日, 中国政府网转载了人民日报海外版关于人民币解读的文章 中国货币政策关键词仍是稳健, 文中再次提到了要警惕 脱实向虚 这也是自今年 10 月 10 日以来, 官方媒体对于警惕资金 脱实向虚 第四次发声 文中提到, 过去中国经济增速很高, 资金投入各行各业都有不错的利润 ; 而如今经济进入新旧动力转换期, 投资的整体回报率出现阶段性下降, 资本的稀缺性不再突出 在此背景下, 资本容易 脱实向虚, 进而影响到货币政策目标的实现 上述文章援引中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军的话称, 随着经济的不断发展, 经济中实体部分与虚拟部分的界限也越来越模糊 实中有虚 虚中有实 正在成为一种新常态 以房地产业为例, 传统概念中就是地面上可供经营或居住的建筑物, 属于实体经济范畴, 但如果资金过度涌入并炒作, 那么房地产显然就有了更多虚拟经济的味道 今年 7 月, 新华社旗下的 经济参考报 发文指出抑制房地产泡沫考验政府智慧 文章中提到了一种现象就是 脱实入虚, 指的是在低利率甚至负利率的情况下, 并没有将资金源源不断地引入实体经济, 而是有相当一部分进入了金融市场 这种情况的出现造成了实体经济增长乏力, 也使得经济增长并不靓丽的情况下, 股市 楼市等却异常火热 这一现象的升级是在今年 9 月, 伴随着一些上市公司通过出售房产来获得收益实现业绩增厚 扭亏甚至保壳后, 楼市之热与实体经济之难形成了鲜明的对比 人民日报 在发表的文章 莫让资金 脱实入房 中提出, 社会的资金池就那么大, 如果 水 大量涌向房地产行业, 就会对实体经济造成挤出效应 没有足够的资金, 实体经济难以创新发展, 可能走向衰弱, 进而导致就业减少与收入降低, 而炒楼并不创造就业, 彼此的影响无法抵消 更何况, 住房的本质功能还是居住, 房价虽说受货币供应量的影响, 但最终是靠不断聚集的人口作支撑 丧失了实体经济的吸聚效应, 城市人口最终会外溢, 楼市暴涨可能是一场虚假繁荣 像早年的鄂尔多斯, 现在的东北多数城市, 都曾经或正在经历这样的重创 经济参考报 则指出, 上市公司纷纷卖房的现象透露出了当前中国经济最为扭曲的一面, 当其主业产生的收益被 炒房 远远抛在身后时, 一切经济转型都是空谈 一方面, 炒房 带来了超高收益, 会诱导越来越多的社会资金从实体经济中抽离出来, 流向房地产市场, 导致资金 脱实入房 的出现, 进一步恶化实体经济的发展空间 另一方面, 房地产价格的高涨, 会进一步抬高个人创业 企业创新转型的租金以及其他成本, 抑制整个经济体的创新发展动力 10 月 27 日, 中国民生银行董事长洪崎在 人民日报 发表感言称, 近两年, 我国资金 脱实向虚 有所加重, 资金在金融领域空转增加, 推高了资金成本, 大量资金涌向房地产等金融属性较强的行业, 加剧了资产泡沫, 累积了系统性风险, 这既不利于实体经济也不利于金融健康发展 ( 澎湃新闻 10 月 31 日讯 ) 136 家房企负债逾 4.6 万亿元, 超两成房企资产负债率超 80% 红线 截至目前, 沪深两市 ( 按照申银万国行业分类 )136 家上市房企 2016 年三季报已经披露完毕 据 Wind 资讯统计数据显示,136 家上市房企上半年负债合计超过 4.6 万亿元, 同比增长幅度约达 23.53% 根据 Wind 资讯统计数据计算,2016 年前三季度,136 家上市房企的平均负债率为 77.5% 值得关注的是, 在上述 136 家上市房企中, 有 34 家资产负债率超过 80% 红线, 占比达 25% 剔除预收账款项后的资产负债率超过 80% 的则有 18 家, 占比超过 13% 这样的平均负债率水平相对比较适中, 易居研究院智库中心研究总监严跃进向 证券日报 记者表示, 不过, 房地产行业普遍以高杠杆率运营, 以债养债模式比较明显, 若接下来相关部门为了降低杠杆率, 收紧融资渠道, 房企资金压力将增加 根据 Wind 资讯统计数据显示, 在 136 家上市房企中, 超过百亿元负债的房企总计为 62 家, 其中, 万科 绿地 保利 华夏幸福 4 家上市房企负债均超过 2000 亿元, 分别为 亿元 亿元 亿元和 亿元 从资产负债率的情况来看, 不同企业的资金状况良莠不齐 证券日报 记者根据 Wind 统计数据分析, 以万科 绿地和 *ST 珠江为例, 截至 2016 年 9 月底, 万科资产负债率为 81.01%, 比去年同期增加 2.2 个百分点, 剔除预收款项后的资产负债率为 67.62%, 比去年同期增加 3.3 个百分点 ; 绿地控股 (600606) 资产负债率为 88.8%, 比去年同期增加 0.94 个百分点, 剔除预收款项后的资产负债率为 84.94%, 比去年同期增加 0.5 个百分点 ;*ST 珠江资产负债率为 %, 比去年同期增加了 8.6 个百分点, 剔除预收款项后的资产负债率为 %, 同比增加了 个百分点 不过, 若全面呈现上市房企的债务状况, 证券日

4 报 记者根据 Wind 数据统计获悉, 截至 2016 年 9 月底, 资产负债率大于 80% 的房企占 25%, 在 70%-80% 之间的房企占比为 18%,60%-70% 之间的占比为 22% 值得注意的是, 部分上市房企负债率 攀上新高 根据 Wind 统计数据统计显示, 截至 2016 年 9 月底,*ST 珠江资产负债率为 %, 同比增加 8.6 个百分点 ; 嘉凯城 (000918) 资产负债率为 94.6%, 同比增加 9 个百分点 对此, 有业内人士向记者表示, 以往扩张激进 拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱, 土地开发销售节奏未能与市场高峰期同步, 市场高点时没有项目销售款进账, 反倒要为拿地资金支付资金成本, 因此负债较高 值得关注的是, 根据上述情况来看, 与以往相比, 地产企业目前的负债结构有所调整, 去年下半年以来的融资环境有所改善, 上市房企总体融资成本并不高, 不少房企以在国内发行低成本的公司债偿还或者提前赎回境外高息债 然而, 另一个事实则是, 今年前三季度, 部分房企为了抢地, 场外配资现象加剧 中信建投房地产分析师陈慎表示, A 股房企整体净负债率依然处于高位, 有息负债总额仍在攀升, 同时分化加剧, 龙头杠杆率改善, 而中小型房企杠杆依然维持高位, 杠杆率较高的皆为国企 大部分房企回归主流城市, 核心城市土地供需矛盾激化, 造成本轮地王无论是规模还是溢价都远超前两轮 ; 部分中小型房企高成本土地占比偏高 ;2015 年至今参与过地王项目的房企均发行了一定规模公司债, 包括 A 股和内房股 更重要的是, 陈慎认为, 资产荒 下房企表外融资被低估 今年以来, 无风险收益率的持续下行, 使得房地产对市场资金的吸引力不断上升, 相当比重的资金 ( 包括银行理财和险资等 ) 通过各种渠道流入房地产领域 不过, 在 930 政策之后, 业界较为关注地产企业融资环境是否会发生变化 对此, 来自中信证券的分析师陈聪表示, 短期内收紧债权融资影响并不大, 但股权融资有所放缓 陈聪表示,2016 年以来, 地产板块总计股权融资 1018 亿元 尤其对龙头公司而言, 当前市场发行股票代价很大, 不少定向增发的参与者出现了账面的浮亏 不过, 即使股权融资速度会有所放缓, 但企业仍有可能进行股权融资 企业的正常生产经营行为不会受到多大影响 当前, 企业负债中的长期负债占比较高, 资产负债表目前还很安全 ( 证券日报 11 月 01 日讯 ) 调控满月, 机构称成交量锐减 国庆前后各地颁布的新政开始显现威力 全国 54 个主要城市 10 月份网签量环比跌 15% 一线主要城市的供应量同时锐减 中原地产研究中心 10 月 31 日发布上述数据 中原地产统计显示, 截止 10 月 30 日, 全国 54 个主要城市, 当月签约商品房住宅 27 万套, 相比 9 月数据, 跌幅为 15% 这也是最近三个月以来该数据首次跌到 30 万以内 每年的 9-10 月是楼市成交的旺季, 素有 金九银十 之称 今年 9 月底 10 月初, 各地政府相继出台限购限贷政策, 控制过热楼市, 市场随之降温 在新一轮调控政策里, 北京的最为严格 亚豪机构数据显示, 截至 10 月 30 日,10 月份北京商品住宅 ( 不含保障房与自住房 ) 共实现成交 8508 套, 成交面积 万平方米, 环比上月分别减少 41% 32% 这一成交量创造了近 5 个月的新低 同期上海新建商品住宅成交面积仅 86.9 万平方米, 环比减少 16.3%, 同比下滑 42.5% 二线城市的交易量也呈现速冻倾向, 蓄客放弃购房意向的现象比较明显 10 月最后一周, 二线城市商品住宅交易量为 15.6 万套, 环比上周 21.8 万套, 跌幅显著 二线城市的周成交量连续四周低于 4 万套 这一现象在今年春节后首次出现, 而限购之前的 9 月最后一周, 二线城市网签量在 6 万套以上 与此同时, 是供应端减量 10 月北京商品住宅供应量环比减少 64%; 上海商品住宅新增供应为 29.9 万平方米, 环比减少 56.2 %, 同比减少 82.8% 上海市场 10 月最后一周新增供应面积仅为 0.10 万平方米, 单周几乎无盘入市 主要是政府在控制供应量 上海一家开发商负责人告诉财新记者 该公司在浦东的一个项目, 本来计划 10 月上旬获发项目预售证, 但是直到现在也没有确切的消息什么时候可以拿到预售证 此外, 开发商备案价也受到严管 监管部门否决了该开发商原先预定的价格, 且要求必须降低售价 严管政策产生威慑力, 开发商原本善用提前蓄客手段, 现在在拿到预售证之前也不敢妄动 中原地产研究中心调查大型中介公司及开发商之后表示 : 网签数据有滞后效应, 还不能完全反映当前调控之下的市场情况 从实际签约看, 受到新政影响的 22 个城市, 成交量出现了明显下调, 实际跌幅达到了 40% 左右 ( 财新网 11 月 01 日讯 )

5 房地产公司新闻 恒大重回廊坊发展第一大股东位置 廊坊发展 ( SH)10 月 30 日晚间公告称, 公司收到中国恒大发来的 详式权益变动报告书 报告书指出, 中国恒大 (03333.HK) 于 10 月 28 日以 5.58 亿元自有资金增持公司股票 1900 万股, 占公司总股本的 5%, 成交均价 元 本次权益变动后, 恒大共计持有廊坊发展 7603 万股, 占其总股本的 20%, 重回第一大股东位置 该报告还指出, 恒大并未向廊坊发展委派任何董事 监事及高级管理人员, 未对廊坊发展形成实际控制 但随着增持计划实施, 恒大并不排除取得廊坊发展实际控制权, 以及行使股东权利合法参与廊坊发展经营管理的可能 同时, 恒大不排除在未来 12 个月内对廊坊发展的资产和业务进行出售 合并 与他人合资或合作的计划, 以及廊坊发展拟购买或置换资产的重组计划 ; 也不排除在未来 12 个月内对廊坊发展 公司章程 进行修改的可能 廊坊发展是廊坊市国资委的唯一上市公司 此前, 廊坊发展的第一大股东是廊坊市投资控股集团有限公司 ( 下称 廊坊控股 ) 该集团是廊坊市第一大国有企业, 官网显示集团总资产规模超过 70 亿元 廊坊发展 2015 年财报显示, 公司去年营业收入 1173 万元, 总资产 3.7 亿元, 总股本 3.8 亿股 恒大曾拿下廊坊发展第一大股东位置, 后被廊坊控股增持超越 8 月 4 日, 恒大用 3.99 亿元增持 1900 万股廊坊发展股票, 占公司总股本的 5% 增持后, 恒大共计持有廊坊发展 15% 的股份, 超越廊坊控股所持有的 13.34% 廊坊控股随后在 8 月 5 日 8 月 9 日两次增持, 交易完成后共计持有 15.3% 廊坊发展股份, 夺回第一大股东席位 这是恒大今年第四次举牌廊坊发展 今年 4 月 11 日至 4 月 12 日, 恒大通过大宗交易和集合竞价, 耗资 2.91 亿元举牌廊坊发展, 占廊坊发展总股本的 5.005% 恒大首次举牌后, 廊坊发展就意识到事态不妙 4 月 14 日, 廊坊发展以重组为名紧急停牌 不过, 三个月后, 廊坊发展宣布重组失败 7 月 21 日, 廊坊发展复牌 恒大迅速展开第二轮举牌攻势 7 月 27 日至 29 日, 恒大增持廊坊发展 1899 万股, 占其总股本的 4.995% 结合上次举牌, 恒大持股比例已上升至 10% 另一方面, 廊坊发展抵御 野蛮人 入侵的措施并未见效 廊坊控股的增持速度远不及恒大 公告显示, 从 7 月 19 日至 8 月 2 日, 廊坊控股仅增持了总股本的 0.16% 同时, 廊坊发展为抵御恒大入侵修改 公司章程 的议案也在 8 月 10 日以 2% 的差距未被股东大会通过 一位品牌房企投资部负责人分析, 在恒大万亿资产中, 有 8000 多亿元负债 适逢楼市调控, 银行给房企的贷款收紧, 恒大急需借助上市平台融资输血 恒大目前寻找的都是财务状况相对健康, 未来发展前景清晰的上市公司, 且以国企为主, 未来可能主要做融资用, 而非业务介入 该人士认为, 廊坊发展还有较大发展前景 目前河北土地一级开发由民企主导, 廊坊发展并无太多机会 但参考北京等发达地区的土地市场情况, 随着京津冀一体化的发展, 未来河北土地一级开发的趋势是国企主导 民企补充 ( 财新网 10 月 31 日讯 ) 借道嘉宝集团, 光大安石欲破 A 股房地产基金上市空白 11 月 3 日早间, 上海嘉宝实业 ( 集团 ) 股份有限公司宣布, 以 亿元对价受让光大安石投资旗下的光大安石 51% 股权和安石资管 51% 股权 其中, 光大安石 51% 股权价格为 亿元, 安石资管 51% 股权价格为 127 万元 本次交易完成后, 光大安石 安石资管将纳入嘉宝集团的合并报表范围 早在今年 7 月底, 光大安石投资的母公司光大控股就已经通过股份认购和二级市场增持获得嘉宝集团 19.27% 的股权, 成功成为第一大股东 这意味着, 通过此次出售光大安石及光大资管 51% 股权的交易, 光大控股得以将旗下的房地产基金业务光大安石注入另一个控股上市平台嘉宝集团 截至目前, 国内银行 证券 基金 保险四大金融行业中, 仅基金行业尚未诞生上市公司 借道嘉实集团, 光大安石很有可能将成为 A 股市场首支依附于上市平台的房地产基金 资料显示, 光大安石拥有中国证券投资基金业协会颁发的私募投资基金管理人资格, 是光大控股旗下最具规模的产业投资基金管理人, 是光大控股旗下排他性的房地产投资平台 而安石资管主要从事对光大安石所投资的项目进行

6 投后运营 管理服务, 目前在管的房地产项目建筑面积达 240 余万平方米 由于光大安石与安石资管在业务推进过程中分别负责房地产投资项目的投前 投后管理, 两者共同构成房地产投资管理的完整业务链, 因此, 嘉宝集团将两家目标公司各 51% 股权一并收购 同时, 光大控股向嘉宝集团作出禁止同业竞争的声明及承诺 相对应的是, 光大安石投资亦向嘉宝集团作出了业绩承诺 据公告披露, 出让方承诺交易的目标公司合计在 2016 会计年度 2017 会计年度 2018 会计年度累计实现的归属于目标公司所有者净利润合计不低于 6.91 亿元 ( 承诺净利润 ), 三年分别为 2.11 亿元 2.26 亿元 2.54 亿元 在此次交易中, 虽然光大安石 51% 股权交易价格为 15.4 亿元 安石资管 51% 股权交易价格为 127 万元 但据披露, 按收益法评估, 光大安石净资产评估值 亿元, 账面净资产 3.35 亿元, 评估增值 32.8 亿元, 增值率高达 980.9% 就规模而言, 光大系可谓国内房地产基金的 巨无霸 据光大控股官网披露, 光大安石投资是光大控股的专业房地产基金管理平台, 已成功投资近百个房地产项目, 涉及总投资额超 700 亿元, 投资项目面积逾 600 万平方米 而光大安石投资旗下的光大安石, 已完成超过 50 个房地产投融资项目 事实上, 此次交易前光大控股早已为入主嘉宝集团做了铺垫 2015 年中, 嘉宝集团就宣布拟引入光大控股作为战略投资者 经过定增和二级市场增持, 光大控股在今年 7 月底成为嘉宝集团的第一大股东 在业务方面, 嘉宝集团随即于光大展开多个房地产基金项目的合作, 其子公司分别出资 4.5 亿元 0.53 亿元 2.3 亿元 11.1 亿元认购光大系基金, 投资于上海闸北区沪太路项目 H88 越虹广场项目和 大融城 系列项目 而在人事方面, 光大控股成为第一大股东后, 也已经明确表露对嘉宝集团发展的主导意向 通过今年 5 月初的股东大会, 光大控股首席执行官陈爽及光大安石首席执行官潘颖进入嘉宝集团董事会 分析认为, 依靠着光大系的管理平台经验, 嘉宝集团极有可能以房地产基金作为起点及突破口, 未来逐步打造成为光大系下属的综合资产管理平台 ( 和讯 11 月 03 日讯 ) 信达参股机构 9.3 亿美元收购美国养老护理地产项目 中资公司对于海外地产项目的投资不再仅仅局限于住宅 写字楼和酒店, 它们开始把目光放到了相对 冷门 的海外养老地产领域, 打算学着赚外国老年人的钱了 信泰资本将联合合众人寿保险有限公司 ( 下文简称 合众人寿 ) 与 Welltower( 纽约证券交易所代码 :HCN) 合资以 9.3 亿美元的价格收购 Welltower 持有的美国养老地产和长期 / 急症后期护理设施资产包 目前,Welltower 信泰资本与已经宣布达成最终协议 公开信息显示, 信泰资本成立于 2013 年, 是一家以引导 协助及保护中国资本的海外投资为宗旨的私募股权投资机构, 股东包含四大资产管理公司信达集团名下的中国信达 ( 香港 ) 资产管理有限公司等 自 2013 年底开始, 信泰资本已经在美 英 澳等地完成多笔投资, 管理资产总规模达 60 亿美元 根据协议, 该资产包共拥有 39 处物业, 包含 11 个由 Brookdale Senior Living( 纽约证券交易所代码 :BKD) 承租的养老物业及 28 个由 Genesis Healthcare,Inc.( 纽约证券交易所代码 :GEN) 承租的长期 / 急症后期护理设施 Brookdale 是一家为老年人提供 自理生活型 及 辅助生活型 养老服务的上市公司,Genesis 则为老年慢性病患者提供专业护理服务, 也同时为治疗期后与临床治疗康复患者提供急症后期照护服务 合作协议约定, 信泰资本与合众人寿将拥有资产包 75% 的权益, Welltower 保留其余 25% 的权益 而收购完成后,Brookdale 与 Genesis 将继续负责该资产包中每处物业的日常运营 在此之前, 中资企业收购海外养老地产项目的案例并不算多 澎湃新闻查阅信泰资本官方网站发现, 其之前的海外投资案例以纽约 芝加哥 伦敦和悉尼的住宅和酒店项目为主, 例如在今年 5 月, 信泰资本刚宣布以 5.7 亿美元收购纽约的赫莎酒店资产 此前, 该公司从未投资过养老地产项目, 若该交易成功, 将是信泰资本首次涉足美国养老房地产资产, 也将是中资企业为数不多的海外养老地产收购案例之一 信泰资本 CEO 蓬钢在接受澎湃新闻记者采访时表示, 这虽然是信泰资本第一次投资养老地产领域, 但其相信这次投资能够带来长期的回报 我们每段时期的投资方向都会有不同, 目前比较倾向于一些现金流比较稳定的现成的物业项目 而且, 从未来的大趋势上来看, 美国的婴儿潮和人口老龄化都会促进养老产业发展, 未来对养老地产在内的养老产业刚性需求是比较大的 蓬钢认为, 目前美国养老产业的渗透率依然不高, 发展潜力较大, 因而此时进入美国养老地产投资仍有很大机会 他透露, 目前信泰资本还在物色较好的养老地产投资项目 还有几个资产包在看, 都在美国 明年应该还会再投几个 蓬钢说

7 相比国内养老产业市场, 已经发展了数十年的美国养老产业则要成熟的多 根据中新社报道, 借着奥巴马医改的东风, 美国有更多老人能负担得起养老院的费用, 这也使得养老类商业地产供不应求 某些地区的养老社区甚至一直 满员, 需要排队等待入住 在地产开发商们看来, 这一变化将带来新的投资机会 而根据业内估算, 美国养老社区行业的现金回报率在 8% 至 11%, 内部收益率介于 10% 至 20% 之间, 相比国内市场因不成熟所造成的风险, 以及回报率的难以预测, 美国养老社区产业显得稳定得多 不同于信泰资本和大多数中资企业, 此次交易的另一个参与者合众人寿对于海外养老地产项目的投资却着实不少 此项约 10 亿美元的养老地产项目对合众人寿来说, 可谓是为其庞大的海外养老地产版图锦上添花 从 2014 年年中至今, 合众人寿在美国养老地产领域的投资已累计超过 1 亿美元 从投资时间来看, 合众人寿已然是中资企业海外养老地产投资的先行者之一 当中资企业已然在忙着物色着海外住宅 酒店类资产时,2015 年 5 月, 合众人寿一举投资约 4000 万美元 打包扫货 了美国 6 处养老社区项目, 这一举动一度引发业内热议 不过, 合众人寿对于养老产业的布局更多还在国内, 对于合众人寿来说, 对于养老地产项目开发并不陌生 近年来, 其在国内养老社区开发上一直保持强劲的扩张态势 目前, 合众人寿已在国内 6 个主要城市开发并拥有多个专业养老护理设施, 累计投资总额超过 13 亿美元 有媒体曾报道称, 合众人寿内部喊话叫做 计划, 即每年保持两个进入成熟运营状态的项目 两个处于开业初始状态的项目 两个在建状态的项目 两个储备中的项目 但即便如此, 由于国内养老产业成熟度不高, 合众人寿在国内项目开发上受挫的消息也屡屡传出 当然, 受挫的企业远远不止合众人寿, 投向养老地产领域的资本普遍被认为尚在蜇伏期 业内分析人士认为, 以信泰资本与合众人寿为代表的中资企业加码美国养老地产项目, 显然是看重了美国养老产业稳定的投资回报, 在美国这个成熟的市场, 赚美国老人的钱显然更容易一些 而合众人寿在收购海外养老地产项目之后, 也可边运营 边学习, 这将有助促进其国内养老地产项目的成熟 但业内人士同时指出, 相比收购住宅 办公楼 酒店等项目, 中资企业收购海外养老地产项目的案例依然相对较少, 并未构成趋势 但随着越来越多中资企业介入海外地产项目, 投资领域也必将日趋多元化 ( 澎湃新闻 11 月 03 日讯 ) 黑石转手股权, 万科入主零售地产运营商 投资印力三年后, 黑石将持有印力的股权转卖给万科 ( SZ/02202.HK) 10 月 31 日, 印力商用置业有限公司 ( 简称印力 ) 宣布 : 万科与若干合作方组成联合收购平台入股印力, 相关交易已通过国家商务部审核, 股权完成了交割 万科联合收购平台持有印力 96.55% 股权 黑石集团管理的房地产基金仍会保留少部分股权 2013 年 11 月, 黑石房地产基金 (Blackstone Real Estate Partners Asia) 与工银国际控股有限公司 ( 简称工银国际 ) 分别购入印力的 40% 6% 的股权 印力方面提供的数据显示, 在黑石持股的三年间, 这个零售地产公司拥有和管理的购物中心从 19 家升为 33 家, 累计开发的购物中心总建筑面积达 430 万平方米 目前尚无法确认黑石在此次交易中获利情况 黑石原本持有印力股份数量 三年内是否增持, 以及转手给万科的股份数量 交易完成后黑石剩下的股份数量也没有对外披露 据万科此前公告, 今年 7 月, 万科 招银国际以及普通合伙人在海外合资发起设立投资基金 投资基金下设全资附属公司 Vanke Rainbow, 由 Vanke Rainbow 与印力集团签订认购协议,Vanke Rainbow 将使用投资基金的资金收购印力集团股份, 持有其已发行总股本的 96.55% 黑石基金及印力集团管理层将合计持有剩余的 3.45% 这笔投资总代价为 亿美元 ( 约合人民币 亿元 ) 其中, 来自万科方面的出资总额为 5.83 亿美元 ( 约合人民币 亿元 ) 2014 年万科提出 城市配套服务商 的十年战略转型计划 此次收购印力, 万科开始在商业地产进行布局 印力集团前身是深国投商用置业有限公司, 于 2003 年成立, 是深圳国际信托投资有限公司 ( 下称 深国投, 现更名为华润信托 ) 下属企业 印力成立之初与沃尔玛进入中国密不可分, 它为沃尔玛配建购物中心 随后印力控股权从深国投 华润集团几经更迭到黑石 2013 年 11 月, 这家公司对外的估值已经超过 20 亿美元 而这一价格, 就是万科收购联合体的买入价 印力方面称 : 目前持有并管理超过 30 个 印象 系列购物中心, 重点分布在长三角 珠三角和环渤海地区, 总建筑面积超过 430 万平方米 今年 7 月, 摩根大通发布研报称, 印力集团主要在一二线城市郊区持有中等规模的社区购物中心, 印象城 是其主要品牌 该品牌尚有较大增长空间 摩根大通续称 : 入股印力, 从长期来看, 万科集团可能会通过 REITs( 房地产信托基金 ) 的方式来多元化资产包

8 商业地产承受巨大的资金压力,REITs 可以提高房地产资产的流动性和变现能力 据财新记者了解, 印力一直有发力 REITs 的想法, 但由于国内政策等环境限制, 印力一直未开发出 Reits 产品 值得一提的是, 万科在 REITs 上已有突破, 其在前海通过 BOT 建设 前海企业公馆, 该项目租金收益包装成为 REITs 产品, 成为国内首只公募 REITs 万科与印力称 : 将通过资源互通共享, 扩大业务协同空间 但目前两者如何合作, 尚未对外公布 ( 财新网 11 月 01 日讯 )

9 2012 年迄今 A 股首发公开发行量 单位 : 十亿元 资料来源 :WIND 股权融资规模统计, 截至 2016 年 11 月 04 日 2012 年 1 月迄今指数表现 资料来源 :WIND 指数历史价格, 截至 2016 年 11 月 04 日 最近一年房地产板块涨跌幅对比 资料来源 :WIND 指数历史价格, 截至 2016 年 11 月 04 日

10 2013 年迄今房地产行业 A 股再融资情况 资料来源 :wind 及公司公告, 截至 2016 年 11 月 04 日 增发情况 股票代码 公司简称 发行规模 ( 亿元 ) SZ 金科股份 实施 SH 香江控股 实施 增发公告日实施进度主承销商 长城证券股份有限公司, 华泰联合证券有限责任公司 SH 大名城 实施申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SH 电子城 实施广州证券股份有限公司, 海通证券股份有限公司 SH 市北高新 实施湘财证券股份有限公司 SH 万通地产 实施红塔证券股份有限公司 SH 格力地产 实施新时代证券股份有限公司 SZ 东旭蓝天 实施 SZ 新光圆成 实施西南证券股份有限公司 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 广州证券股份有限公司 SZ 南国置业 实施中德证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司 SH 首开股份 实施中信证券股份有限公司 SH 保利地产 实施中信证券股份有限公司 SZ 三湘印象 实施 SZ 三湘印象 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施国信证券股份有限公司 SZ 顺发恒业 实施广发证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施 SZ 天润数娱 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中弘股份 实施东兴证券股份有限公司 SZ 新光圆成 实施 SH 雅戈尔 实施中信证券股份有限公司 SH 粤泰股份 实施广州证券股份有限公司 SZ 滨江集团 实施中信证券股份有限公司 SH 粤泰股份 实施 SH 嘉宝集团 实施中信证券股份有限公司 SZ 泛海控股 实施 中信建投证券股份有限公司, 高盛高华证券有限责任公司, 瑞银证券有限责任公司, 平安证券有限责任公司, 华福证券有限责任公司 SH 上实发展 实施海通证券股份有限公司 SH 华夏幸福 实施 SZ 福星股份 实施国信证券股份有限公司 中信证券股份有限公司, 华泰联合证券有限责任公司 SH 凤凰股份 实施申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SZ 中天城投 实施海通证券股份有限公司 SZ 招商蛇口 实施中信证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 实施招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 实施中信证券股份有限公司

11 SH 黑牡丹 实施东海证券股份有限公司 SH 世茂股份 实施海通证券股份有限公司 SZ 苏宁环球 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 中洲控股 实施中信证券股份有限公司 SH 香江控股 实施西南证券股份有限公司 SH 华发股份 实施国金证券股份有限公司 SH 新湖中宝 实施 SH 光明地产 实施 SZ 京汉股份 实施 SH 香江控股 实施 西南证券股份有限公司, 瑞银证券有限责任公司, 国泰君安证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司海通证券股份有限公司, 华福证券有限责任公司, 国泰君安证券股份有限公司 SH 上海临港 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 上海临港 实施 SZ 泰禾集团 实施 SZ 财信发展 实施安信证券股份有限公司 SH 天业股份 实施中德证券有限责任公司 SH 光明地产 实施 中信建投证券股份有限公司, 东兴证券股份有限公司 SZ 皇庭国际 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 市北高新 实施湘财证券股份有限公司 SH 浦东金桥 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 南山控股 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 绿地控股 实施 SH 市北高新 实施 SZ 南山控股 实施 SZ 世联行 实施招商证券股份有限公司 SH 苏州高新 实施东吴证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 蓝光发展 实施中信证券股份有限公司 SZ 新华联 实施西南证券股份有限公司 SH 蓝光发展 实施 SZ 世荣兆业 实施 SH 天津松江 实施中信建投证券股份有限公司 SH 宋都股份 实施齐鲁证券有限公司 SZ 金科股份 实施安信证券股份有限公司 SZ 中天城投 实施海通证券股份有限公司 SZ 中弘股份 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 新湖中宝 实施 SZ 三湘印象 实施国金证券股份有限公司 SH 西藏城投 实施东方花旗证券有限公司 SZ 广宇集团 实施招商证券股份有限公司 西南证券股份有限公司, 瑞银证券有限责任公司, 中国国际金融有限公司 SZ 阳光城 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 大名城 实施国金证券股份有限公司 SZ 莱茵体育 实施西南证券股份有限公司

12 SH 迪马股份 实施 海通证券股份有限公司 SH 华丽家族 实施 华英证券有限责任公司 SH 北京城建 实施 中信建投证券股份有限公司 SH 天业股份 实施 中信证券股份有限公司 SH 天业股份 实施 SZ 天保基建 实施 中德证券有限责任公司 SH 迪马股份 实施 SZ 华联股份 实施 SZ 新华联 证监会批准西南证券股份有限公司 瑞信方正证券有限责任公司, 中国国际金融有限公司, 华融证券股份有限公司, 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SZ 京蓝科技 证监会批准华泰联合证券有限责任公司 SZ 京蓝科技 证监会批准 / SH 香江控股 证监会批准西南证券股份有限公司 SZ 海航投资 发审委通过中德证券有限责任公司 SH 华丽家族 发审委通过浙商证券股份有限公司 SZ 泛海控股 发审委通过中信建投证券股份有限公司 SH 新城控股 发审委通过摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 SZ 中洲控股 发审委通过 / SZ 嘉凯城 发审委通过中信建投证券股份有限公司 SH 天津松江 发审委通过国泰君安证券股份有限公司 SZ 福星股份 股东大会通过 / SZ 美好置业 股东大会通过 / SH 九鼎投资 股东大会通过广州证券股份有限公司 SZ 阳光城 股东大会通过 / SH 迪马股份 股东大会通过 / SH 鲁商置业 股东大会通过 / SZ 中房地产 股东大会通过 / SZ 荣盛发展 股东大会通过 / SZ 世联行 股东大会通过 / SZ 南山控股 股东大会通过中信证券股份有限公司 SH 上海临港 股东大会通过 / SH 上海临港 股东大会通过国泰君安证券股份有限公司 SH 绿地控股 股东大会通过 / SZ 泰禾集团 股东大会通过国信证券股份有限公司 SH 天地源 股东大会通过平安证券有限责任公司 SZ 中天城投 股东大会通过 / SZ 中弘股份 股东大会通过东兴证券股份有限公司 SZ 华联股份 股东大会通过 / SZ 华联股份 股东大会通过华泰联合证券有限责任公司 SH 中房股份 股东大会通过招商证券股份有限公司 SH 中房股份 股东大会通过 / SZ 中粮地产 股东大会通过 / SZ 银亿股份 股东大会通过 / SZ 银亿股份 股东大会通过摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 SZ 万泽股份 股东大会通过 /

13 SH 信达地产 股东大会通过 SZ 海德股份 股东大会通过 / SZ 绿景控股 股东大会通过 / SZ 紫光学大 股东大会通过东吴证券股份有限公司 SH 万业企业 股东大会通过 / SZ 万泽股份 股东大会通过 / SZ 东旭蓝天 董事会预案 / SZ *ST 珠江 董事会预案东兴证券股份有限公司 SZ *ST 珠江 董事会预案 / SH 卧龙地产 董事会预案 / SH 卧龙地产 董事会预案海通证券股份有限公司 SZ 广宇发展 董事会预案 SZ 广宇发展 董事会预案 / SZ 苏宁环球 董事会预案 / SZ 万科 A 董事会预案 / SZ 阳光股份 董事会预案 / 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 信达证券股份有限公司 中信证券股份有限公司, 长江证券承销保荐有限公司

14 可转债情况 股票代码 公司简称 转股价格 ( 元 ) 募集资金 ( 亿元 ) 期限 票面利率 SZ 万泽股份 % 实施 SZ 万泽股份 % 实施 SH 格力地产 % 实施 公开发行日实施进度主承销商 SH 冠城大通 % 实施中信证券股份有限公司 SH 粤泰股份 / / / 董事会预案 / 公司债情况 股票代码 公司简称 发行规模 ( 亿元 ) 期限票面利率债项评级起息日实施进度主承销商 SH 首开股份 % / 实施 中德证券有限责任公司, 中信证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施新时代证券股份有限公司 SZ 天保基建 % AA 实施中德证券有限责任公司 SZ 中天城投 % AA 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新城控股 % / 实施 SH 蓝光发展 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司中信证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 中房地产 % / 实施华融证券股份有限公司 SH 蓝光发展 % AA 实施 SH 新城控股 % / 实施 SZ 顺发恒业 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SH 大名城 B % / 实施宏信证券有限责任公司 SH 大名城 % / 实施宏信证券有限责任公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 珠江实业 % AA 实施万联证券有限责任公司 SH 首开股份 % / 实施 中德证券有限责任公司, 中信证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 云南城投 % AAA 实施 中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司 SH 天地源 % / 实施开源证券股份有限公司

15 SZ 中天城投 % AA 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SZ 广宇集团 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 大名城 B % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 大名城 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 京投发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 宁波富达 % / 实施华融证券股份有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 滨江集团 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % / 实施兴业证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司 SZ 阳光股份 % AA 实施民生证券股份有限公司 SH 新黄浦 % / 实施国信证券股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 世茂股份 % AA 实施中国国际金融股份有限公司 SH 天房发展 % / 实施 SH 黑牡丹 % AA 实施 SH 天房发展 % / 实施 SZ 中房地产 % AAA 实施 海通证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司, 渤海证券股份有限公司第一创业摩根大通证券有限责任公司海通证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司, 渤海证券股份有限公司华融证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施新时代证券股份有限公司 SH 迪马股份 % AA 实施东吴证券股份有限公司 SH 珠江实业 % AA 实施万联证券有限责任公司 SH 格力地产 % / 实施 中泰证券股份有限公司, 长江证券承销保荐有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % / 实施兴业证券股份有限公司, 招商证

16 SH 云南城投 % AAA 实施 券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新黄浦 % / 实施国信证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % / 实施 SH 信达地产 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SH 中国高科 % / 实施西部证券股份有限公司 SH 新湖中宝 % AA 实施 SH 华夏幸福 % / 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 SH 新城控股 % AA 实施 SH 凤凰股份 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 大名城 % / 实施宏信证券有限责任公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 广发证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SH 大名城 B % / 实施宏信证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券

17 股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 三湘印象 % AA 实施海通证券股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 世茂股份 % AA 实施中国国际金融股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SH 京投发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 信达地产 % AA 实施 信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 中房地产 % AAA 实施华融证券股份有限公司 SH 上实发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份有限公司 SZ 中航地产 % AAA 实施中航证券有限公司 SH 信达地产 % AA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 保利地产 % AAA 实施 SH 鲁商置业 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司平安证券有限责任公司, 华泰联合证券有限责任公司 SZ 中弘股份 % AA 实施新时代证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SH 苏州高新 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份

18 SZ 中天城投 % AA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 有限公司 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SH 首开股份 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 SZ 泰禾集团 % AA 实施 广发证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司广发证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 市北高新 % AA 实施湘财证券股份有限公司 SH 市北 B 股 % AA 实施湘财证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 保利地产 % AAA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 大名城 B % / 实施 中信证券股份有限公司, 宏信证券有限责任公司 SZ 中天城投 % AA 实施平安证券有限责任公司 SH 大名城 % / 实施 中信证券股份有限公司, 宏信证券有限责任公司 SZ 中国武夷 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华发股份 % AA 实施国金证券股份有限公司 SH 中国国贸 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SH 中国高科 % / 实施西部证券股份有限公司 SH 大名城 B % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 南国置业 % AA 实施华英证券有限责任公司 SH 大名城 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 南国置业 % / 实施长江证券承销保荐有限公司

19 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 云南城投 % AAA 实施 SZ 荣盛发展 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司第一创业摩根大通证券有限责任公司 SH 首开股份 % / 实施中信证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SH 华夏幸福 % AA 实施 SZ 海航投资 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份有限公司中德证券有限责任公司, 瑞信方正证券有限责任公司 SH 迪马股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 西藏城投 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施平安证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司 SZ 万科 A % AAA 实施中信证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SZ 中洲控股 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新湖中宝 % AA 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SH 天地源 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SH 天地源 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施安信证券股份有限公司 SH 冠城大通 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中粮地产 % AA 实施 SZ 中房地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司华融证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 东兴证券股份有限公司 SZ 荣安地产 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 天房发展 % AA 实施中德证券有限责任公司 SH 天房发展 % AA 实施海通证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国金证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施长城证券股份有限公司

20 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SH 新湖中宝 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司第一创业摩根大通证券有限责任公司国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司 SZ 天保基建 % AA 实施中德证券有限责任公司 SH 北京城建 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 东吴证券股份有限公司 SH 迪马股份 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 京投发展 % AAA 实施浙商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SZ 阳光城 % AA 实施长城证券股份有限公司 SH 首开股份 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 苏州高新 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 华远地产 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 上实发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 深振业 A % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SZ 福星股份 % AA 实施 华西证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施广州证券股份有限公司 SH 香江控股 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 金桥 B 股 % AAA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 浦东金桥 % AAA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 黑牡丹 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SH 嘉宝集团 % AA 实施东方花旗证券有限公司 SH *ST 中企 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 卧龙地产 % AA 实施 浙商证券股份有限公司, 国开证券有限责任公司 SH 凤凰股份 % AAA 实施申银万国证券股份有限公司 SZ 福星股份 % AA 实施 华西证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 中国国贸 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 渝开发 % AAA 实施金元证券股份有限公司 SH 天房发展 % AA 实施 SH 蓝光发展 SZ 荣盛发展 不超过 7 年 ( 含 7 年 ) 不超过 7 年 ( 含 7 年 ), 可以为单一期限品 / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / 安信证券股份有限公司, 瑞信方正证券有限责任公司

21 SH 大名城 SH 新湖中宝 SH 浦东金桥 SH 华夏幸福 SH 黑牡丹 SH 信达地产 SH 华夏幸福 SH 天津松江 SH 珠江实业 SZ 泰禾集团 SH 迪马股份 SH 香江控股 SZ 合肥城建 SH 栖霞建设 SZ 中洲控股 9.00 种, 也可以是多种期限的混合品种不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 7 年 ( 含 7 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 7 年不超过 3 年不超过 3 年不超过 10 年不超过 5 年期 ( 含 5 年 ) 不超过 7 年不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 5 年不超过 4 年本次发行的公司债券期限为 3 年. 期限不超过 5 年不超过 5 / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 /

22 SH 金地集团 SZ 美好置业 SZ 京汉股份 SZ 财信发展 SZ 招商蛇口 SH 保利地产 SZ 中航地产 SZ 南国置业 SH 陆家嘴 SH 宋都股份 SZ 苏宁环球 年 ( 含 5 年 ) 不超过 10 年 ( 含 10 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 3 年期 ( 含 3 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 15 年普通公司债券的期限为不超过 10 年 ( 含 10 年 ), 可续期公司债券基础期限不超过 10 年 ( 含 10 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 3 年 ( 含 3 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / 国泰君安证券股份有限公司, 爱建证券有限责任公司

23 SZ 滨江集团 不超过 7 年 ( 含 7 年 ) / / 董事会预案 / SZ 中弘股份 年 / / 董事会预案 / SZ 金融街 / / 董事会预案中信建投证券股份有限公司 SZ 中洲控股 9.00 / / 董事会预案 / SZ 中弘股份 年 / / 董事会预案 / SH 华鑫股份 7.50 不超过 7 年 ( 含 7 年 ) / / 停止实施 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 中期票据情况 股票代码公司简称发行规模期限 票面利率 债项评级起息日实施进度主承销商 SH 保利地产 % AAA 实施 中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司 SH 新黄浦 % AA 实施招商银行股份有限公司 SH 光明地产 % AAA 实施兴业银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 蓝光发展 % AA 实施 中国农业银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司 SH 光明地产 % AAA 实施上海浦东发展银行股份有限公司 SH 蓝光发展 % AA 实施 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中信建投证券股份有限公司, 中信银行股份有限公司 SH 京能置业 % AAA 实施招商银行股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 中国农业银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司 SZ 顺发恒业 % AA 实施中国光大银行股份有限公司 SH 电子城 % AA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 华夏银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司招商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司 SH 迪马股份 % AA 实施上海浦东发展银行股份有限公司 SH 栖霞建设 % AA 实施 SH 蓝光发展 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 SH 万通地产 % AA 实施 中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 中国农业银行招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 北京银行股份有限公司

24 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施 SZ 滨江集团 % AA 实施 SH 天地源 % AA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 中国农业银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司兴业银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司中国银河证券股份有限公司, 中信银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司 SZ 南国置业 % / 实施浙商银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 中天城投 % AA 实施 SZ 泛海控股 % AA 实施 中信银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司招商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司上海浦东发展银行股份有限公司, 光大证券股份有限公司北京银行股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施中信银行股份有限公司 SH 信达地产 % AA 实施 SH *ST 中企 % AA 实施 SH 苏州高新 % AA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 中粮地产 % AA 实施 SH 南京高科 % AA 实施 SH 栖霞建设 % AA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 SH 首开股份 % AA 实施 SH 黑牡丹 % AA 实施 SH 上实发展 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司中国光大银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中国银行股份有限公司, 南京银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司南京银行股份有限公司, 招商银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 上海银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 江苏银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SH *ST 中企 % AA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 中国光大银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司 SZ 南国置业 % AA 实施中信银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 金融街 % AAA 实施 SH 城投控股 % AAA 实施 中国建设银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司国泰君安证券股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司国泰君安证券股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司

25 SH 城投控股 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司 SH 保利地产 % AAA 实施 中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 招商银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施兴业银行股份有限公司 SH 陆家 B 股 % AAA 实施 SH 陆家嘴 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司 SH 陆家 B 股 % AAA 实施 SH 陆家嘴 % AAA 实施 SH 城投控股 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 SH 城投控股 % / 实施 中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 中国民生银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司国家开发银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施兴业银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SZ 新华联 SH 云南城投 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不含权 : 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) / / / / / / SH 浦东金桥 / / / SH 粤泰股份 SZ 美好置业 SZ 渝开发 SZ 中天城投 SZ 中弘股份 不超过 5 年不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 3 年 / / / / / / / / / / / / / / / 股东大会通过 股东大会通过 股东大会通过股东大会通过 股东大会通过 股东大会通过 股东大会通过 股东大会通过 / / / / / 兴业银行股份有限公司 / /

26 SH 黑牡丹 9.00 / / / SZ 滨江集团 SZ 泛海控股 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 本次发行的中期票据的期限不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 股东大会通过 / / / 董事会预案 / / / / 董事会预案 / 兴业银行股份有限公司 SH 新城控股 不超过 5 年 / / / 董事会预案 / SZ 阳光城 SZ 金融街 不超过 10 年 ( 含 10 年 ). 本次公开发行中期票据期限为不超过 10 年 ( 含 10 年 ) / / / 董事会预案 / / / / 董事会预案 /

27 中国房地产可比公司分析 资料来源 :WIND 数据浏览器, 预测数据为 WIND 根据市场情况整理, 截至 2016 年 11 月 04 日 A 股房地产公司 公司名称 交易货币 股价 52 周市值市盈率 (PE) 市净率 (PB) ( 元 ) 高位低位 ( 亿元 ) TTM 2016E 2017E ( 最新 ) 万科 A RMB 招商蛇口 RMB 绿地控股 RMB 保利地产 RMB 华夏幸福 RMB 陆家嘴 RMB 城投控股 RMB 金地集团 RMB 泛海控股 RMB 海航基础 RMB 新湖中宝 RMB 雅戈尔 RMB 荣盛发展 RMB 金融街 RMB 中天城投 RMB 首开股份 RMB 苏宁环球 RMB 张江高科 RMB 银亿股份 RMB 金科股份 RMB 新城控股 RMB 阳光城 RMB 泰禾集团 RMB 大名城 RMB 滨江集团 RMB 北京城建 RMB 世茂股份 RMB 嘉凯城 RMB 九鼎投资 RMB 上海临港 RMB 中国国贸 RMB 深圳华强 RMB 浦东金桥 RMB 迪马股份 RMB 中体产业 RMB 东旭蓝天 RMB / / 1.55 新华联 RMB 市北高新 RMB

28 中粮地产 RMB / / 3.03 蓝光发展 RMB 中弘股份 RMB / / 1.66 世联行 RMB 粤泰股份 RMB / / 3.10 华丽家族 RMB / / 4.15 上实发展 RMB 华发股份 RMB 荣安地产 RMB / / 4.03 深振业 A RMB / / 3.20 中洲控股 RMB 中茵股份 RMB 万通地产 RMB 三湘印象 RMB 顺发恒业 RMB 南京高科 RMB 北辰实业 RMB 莱茵体育 RMB 格力地产 RMB 皇庭国际 RMB 光明地产 RMB 天业股份 RMB 香江控股 RMB 福星股份 RMB 海宁皮城 RMB 西藏城投 RMB 冠城大通 RMB 嘉宝集团 RMB 华远地产 RMB 苏州高新 RMB 财信发展 RMB / / 6.76 大港股份 RMB 万业企业 RMB 信达地产 RMB 深物业 A RMB / / 5.56 深深房 A RMB / / 4.40 华联控股 RMB 美好置业 RMB 南国置业 RMB 电子城 RMB *ST 中企 RMB 黑牡丹 RMB 中国武夷 RMB 京汉股份 RMB 世荣兆业 RMB 海航创新 RMB / / 5.58

29 宁波富达 RMB / / 2.83 万泽股份 RMB 新黄浦 RMB / / 2.22 宋都股份 RMB 海航投资 RMB / / 1.82 深赛格 RMB / / 6.50 世纪星源 RMB 凤凰股份 RMB 大连控股 RMB / / 3.82 海德股份 RMB 中润资源 RMB / / 4.72 中航地产 RMB 京投发展 RMB 轻纺城 RMB 津滨发展 RMB / / 5.44 渝开发 RMB / / 2.44 天保基建 RMB 天房发展 RMB / / 1.55 中房股份 RMB 浙江广厦 RMB 云南城投 RMB 华鑫股份 RMB 卧龙地产 RMB 广宇集团 RMB 天津松江 RMB 中房地产 RMB 珠江实业 RMB / / 2.35 阳光股份 RMB 中关村 RMB 栖霞建设 RMB 鲁商置业 RMB 合肥城建 RMB 亚通股份 RMB 东湖高新 RMB / / 3.11 粤宏远 A RMB 天地源 RMB / / 1.90 广宇发展 RMB / / 2.10 海泰发展 RMB / / 2.68 沙河股份 RMB / / 6.64 大龙地产 RMB / / 1.98 绿景控股 RMB / / 绵石投资 RMB 铁岭新城 RMB / / 1.34 东方银星 RMB / / 长春经开 RMB / / 1.61 S 前锋 RMB / / 46.77

30 京能置业 RMB / / 2.53 荣丰控股 RMB / / 6.03 *ST 珠江 RMB / / *ST 山水 RMB / / *ST 新梅 RMB / / ST 亚太 RMB / / 总体均值 -5.09x 37.57x 29.33x 5.13x 中值 25.77x 25.42x 20.31x 2.69x 大型开发商均值 23.61x 21.25x 15.94x 2.70x 中值 14.89x 14.59x 12.21x 2.65x 中型开发商均值 41.11x 29.32x 27.39x 3.77x 中值 24.76x 24.58x 18.52x 2.15x 其他开发商均值 x 44.92x 32.73x 5.94x 中值 30.87x 27.46x 22.45x 2.84x

31 港股房地产公司 公司名称 交易货币 股价 52 周市值市盈率 (PE) 市净率 (PB) ( 元 ) 高位低位 ( 亿元 ) TTM 2016E 2017E ( 最新 ) 新鸿基地产 HKD 万科企业 HKD 中国海外发展 HKD 长实地产 HKD 九龙仓集团 HKD 恒基地产 HKD 华润置地 HKD 太古地产 HKD 太古股份公司 A HKD 太古股份公司 B HKD / / 0.20 会德丰 HKD 碧桂园 HKD 新世界发展 HKD 信和置业 HKD 恒隆地产 HKD 丰盛控股 HKD / / 9.34 中国恒大 HKD 龙湖地产 HKD 卓尔集团 HKD / / 4.45 恒隆集团 HKD / / 0.52 TST PROPERTIES HKD / / 0.60 希慎兴业 HKD 世茂房地产 HKD 嘉里建设 HKD 富力地产 HKD 华人置业 HKD / / 0.72 深圳控股 HKD 远洋集团 HKD 鹰君 HKD / / 0.42 中国金茂 HKD SOHO 中国 HKD 融创中国 HKD 高银地产 HKD / / 1.06 龙光地产 HKD 雅居乐集团 HKD 大悦城地产 HKD 合生创展集团 HKD / / 0.29 旭辉控股集团 HKD 瑞安房地产 HKD 嘉年华国际 HKD / 北京北辰实业股份 HKD / / 0.64 宏安地产 HKD / / 7.20