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1 房地产行业周报 2016 年 11 月 28 日 东方花旗房地产行业周报 编制部门 : 东方花旗房地产行业组

2 房地产行业最新动态

3 房地产行业 / 政策动态 房企美元债遭遇 汇率陷阱, 融资成本陡增 融资成本曾经看起来很美的美元债, 如今正在悄无声息地从中国房企的钱包中掏钱, 而且这并不是窃取, 而是基于完整融资合同的一场阳谋 数据显示, 今年四季度以来, 人民币汇率延续 非对称性调整 格局 :9 月 30 日至 11 月 18 日, 人民币兑美元汇率中间价由 下跌至 , 下跌幅度达到 3% 近年来, 美元整体上保持了走强的态势 人民币贬值 3 个百分点, 那么国内房企所发行的美元债成本也会上涨 3 个百分点左右, 有投行人士对 证券日报 记者表示 结合 证券日报 记者统计情况来看, 部分房企计入汇率因素后的综合融资成本三年时间来已经上升逾 13% 2013 年至 2015 年, 由于美国连续量化宽松政策的实施, 全球资本市场出现了超低利率的环境 对于内地房企而言, 当时国内融资成本的相对高企和难度的加大, 使得它们有动力去海外寻求成本更为低廉的资金 券商统计数据显示, 仅 2015 年上半年, 中国企业境外美元债券发行总规模已近 593 亿美元, 刷新历史纪录 刷新历史纪录的背后, 美元债确实看起来很美 从表面上来看, 美元借款确实利率较低, 中国优质企业发行的多年期美元债利率大多在 3%-6% 之间 万科 2013 年首次境外美元债券发行时, 该笔 8 亿美元的 5 年期债券的年票息率仅为 2.625% 但是, 值得一提的是, 内地房企融资成本差距悬殊, 如上所述, 万科当年美元债年票息率仅 2.625%, 一些央企背景的房企也能拿到 3%-6% 左右的票息率, 而据 证券日报 记者不完全统计, 二 三线房企所发行的美元债券利率最高可达 13.5% 左右, 较为普遍融资成本也接近 10% 对于运作比较成熟的美元债市场而言, 评级与票息率可谓是息息相关 中国二 三线房企在海外获得的评级多数为 B 级, 可谓普遍遭遇偏低 另有研究显示, 内地房企美元债的偿还压力将在未来四年内出现,2016 年去年将有约 63 亿美元债券到期, 这将是 2015 年到期债券规模的两倍 由于房企的融资成本差距悬殊, 部分行业龙头的票息率确实非常低, 因此房企高管曾经发出了 融资成本低得不好意思说 的感慨 但是与传统商业银行人民币贷款不同, 美元债以美元为计价货币, 房企的实际成本与汇率息息相关 2014 年以来, 人民币兑美元汇率升值止步, 并曾经出现几次快速贬值 从 2013 年 12 月 31 日 ( 汇率中间价为 ) 至昨日 ( 汇率中间价为 ), 人民币汇率中间价已经贬值逾 8000 个基点, 贬值幅度超过 13% 对于中国内地房企而言, 表面上的低廉融资成本背后, 似乎暗藏隐性的 汇率陷阱, 因为汇率的波动表面上是市场因素的合力, 但实际上在很大程度上被美国的货币政策所 绑架, 中国企业自身没有任何的控制力, 甚至难言准确预判 以某二线港股上市房企为例, 该公司 2013 年美元债票息率高达 12.25%, 其后经过评级改善,2014 年和 2015 年新发行的债券融资成本下降至 8% 左右, 但即使按照 8% 来计算, 考虑到发行本身的财务成本和汇率变动因素后, 如今其美元债的综合融资成本很可能远远超过了 2013 年 如果按照目前的汇率水平计算, 原本的票息率就较高的房企的实际资金成本将上升至 15% 以上, 即使是原本票息率较低的企业, 其融资成本也将上升至 10% 以上 对于部分企业而言, 美元债的融资成本事实上已经翻倍 当然, 并非所有房企的美元债融资成本都必然会飙高, 也有部分房企对于外币借款提前做了汇率掉期处理, 以降低汇兑损失 不过, 从公开资料来看, 大部分发行美元债的内地房企并没有表示为外币进行对冲或者套期保值 ( 证券日报 11 月 22 日讯 ) 房企并购热料持续 去年以来, 房地产行业并购重组持续成为热点 分析人士指出, 房企并购背后, 折射出行业增速放缓 竞争加剧 门槛提升的现状, 中小房企在竞争中处于劣势, 大型房企成为并购重组的主导方 未来, 大型房企或将 强者恒强, 地产开发基础较薄弱的房企或面临被收购整合的风险, 房企间并购重组料进一步升级 克而瑞研究中心研究报告指出, 随着地产 黄金十年 的过去及土地成本不断抬高, 近年来房企收并购风气盛行, 这也成为不少房企主要的拿地和扩张手段 在传统地产领域, 目前主要收购可分为两类 : 一类是收购土地或项目, 以增加可售资源或进入新的城市 区域, 从而进一步实现规模扩张 ; 另一类则是收购上市平台, 即 壳公司, 进而达到上市或回归 A 股的目的, 拓宽企业融资渠道 提升企业品牌影响力

4 近年来, 随着招拍挂土地成本的节节攀升, 对于传统房企而言, 收购土地或项目无疑是加速企业规模扩张, 增加可售资源最直接 最有效的方式之一 一方面, 以收购方式获取项目的拿地成本一般相对较低, 可使企业避开激烈的市场竞争 ; 另一方面, 部分收购获取的项目, 可快速推向市场, 加速企业资金回流 融创目前是行业中的 并购王 据中国证券报记者统计, 自 2015 年 2 月以来, 公司共进行 10 次收购, 耗资近 300 亿元, 获取多块位于西安 济南 南京 成都 深圳等城市的优质土地资源 自证监会 2010 年叫停房地产企业 IPO 后, 房企上市的唯一途径只剩下借壳上市 近年来, 受土地成本大幅提升, 市场竞争激烈影响, 中小上市房企业绩普遍不佳 不少上市公司已沦为壳资源, 由此吸引大型房企关注 以恒大集团为例, 通过股权转让, 目前其已控股嘉凯城 (000918) 成为廊坊发展 (600149) 第一大股东 目前, 恒大地产已深度接手嘉凯城, 同时对嘉凯城的地产业务和资金方面进行多重支持 而在廊坊发展 10 月 30 日的详式权益报告书中, 恒大地产表示, 在最新权益变动落实后, 不排除 12 个月后对公司业务等方面进行调整, 并行使股东权益 尽管在 1 天后的最新说明中, 恒大地产表示, 截至目前, 并未向廊坊发展委派任何董事 监事及高级管理人员, 未对廊坊发展形成实际控制, 不存在取得廊坊发展控制权的明确计划 但考虑到此前大股东廊坊控股表示要做大做强廊坊发展, 加之廊坊发展已于 10 月 31 日停牌, 分析人士认为, 恒大地产此番态度变化或许是停牌之后为双方谈判留出一定缓和余地 克而瑞报告认为, 此轮并购潮势必会为地产行业带来三方面积极变化 首先, 行业集约化和专业化程度将不断提升, 房企竞争料更激烈 其次, 房企竞争格局将发生改变, 两极分化有望逐步拉大 据 CRIC 公布的 2016 年 1-10 月中国房地产企业销售 TOP100 排行榜, 目前 TOP3 房企恒大 万科 碧桂园的销售金额总和为 亿元, 接近第四位至第十位总和 亿元 后来者 想要超越, 最大的变数还是来自兼并合作力度 最后, 地产开发已是 红海, 延伸细分领域将出现更多机会 这些领域包含代建 物业 健康 医疗 金融等, 部分房企凭借其在细分领域的口碑优势, 抓住时机, 以收并购方式迅速占据市场份额, 奠定竞争优势 如何发挥一己之长, 在细分领域寻求新的机会, 这将成为不少处于成长期的中小房企需要思考的问题 ( 中国证券报 11 月 24 日讯 ) 标普 : 中国房地产开发商的盛宴已逝 中国政府自今年 9 月底以来连续推出楼市降温举措, 这些举措可能阻停中国房地产开发商惊人的销售趋势 预计 2017 年中国房地产开发商的合同销售额可能下滑 5%-10% 11 月 22 日, 标普全球评级在发布的报告 中国房地产业观察 : 开发商的盛宴可能已逝 中如上表示 预计 2017 年中国房地产开发商的合同销售额可能下滑 5%-10%, 逆转 2016 年增长 20% 的预期 促使销售额下滑的原因可能是交易量下降, 同时价格或将持稳 由于一二线城市房地产供应有限, 按揭贷款供应充足, 且开发商没有立刻降价的压力, 因此房地产价格可能持稳 标普全球评级信用分析师黄馨慧表示 报告中还提到, 过去十年中国房地产市场的几次波动中, 每次都有较短的周期, 或许暗示着这次放缓只是暂时地下跌 虽然长期萧条不太可能, 但行业的基本优势确实正在衰落 标普预计土地价格的上涨将威胁开发商的信用状况, 一线城市土地拍卖溢价率达到 100% 以上, 二线城市超过 75%, 三线城市超过 50% 自 2008 年全球金融危机之后, 这种土地溢价率在中国没有出现过 在今年上半年, 楼市遭遇了 面粉比面包贵 的奇观, 土地拍卖的溢价率屡创新高 高涨的土地价让调控随之加码, 这一轮调控从中央到地方, 官方均明确表态, 不得炒作 地王 这意味着地方政府必须控制住土地价格 被称为楼市 四小龙 之一的苏州, 在 10 月 11 日至 12 日两天内, 中止共 11 宗住宅用地的出让 官方称中止出让的原因是 规划调整 ; 合肥 南京等地还出台了土拍 熔断 规定 此外, 标普还提到, 宽松的信贷条件和丰富的信贷可用性在过去一年为房地产行业提供了巨大的推动 家庭信贷增长的速度令人震惊 标普表示, 在过去两个季度的银行贷款中, 家庭贷款占新增总额的 50% 以上, 抵押贷款和家庭贷款增长的步伐也有所增加 家庭信贷增长的速度亦有官方数据佐证 此前据央行数据显示,2016 年年初至 8 月, 新增人民币贷款中, 有超过 40% 来自于居民中长期贷款, 其中绝大多数为按揭贷款 10 月 9 日, 中信证券分析师陈聪在研报中表示, 个人住房贷款成为新增贷款的主体, 居民加速配置不动产, 银行加速向不动产相关资产倾斜, 风险不断集聚, 因此限贷能起到抑制杠杆风险的作用 但标普认为, 预计抵押贷款的可用性仍然良好 报告称, 中国房地产市场不太可能出现长期 大幅下挫 然而, 在房价负担能力不断下降背景下, 开发商利润率下滑, 财务杠杆上升, 市场正在疲软 预计中国开发商的流动性在未来 12 个月会因为更严格的融资条款而减缓销售,

5 同时家庭债务水平持续上升威胁房地产市场的长期可持续性 继 十一 多地出台限购政策之后, 金融监管部门也开始着手从供给端 土地供应来调控楼市 即上述标普提到的 更严格的融资条款, 从而加强对房地产相关贷款 融资的监管 此前财新网报道, 银监会加急下发通知, 称将对 16 个房价上涨过快的热点城市银行业金融机构, 进行专项检查, 其中就包括土地交易环节的资金来源问题 在 十一 前后出台调控政策的 16 个热点城市中, 上海 南京相继发布公告称, 开发商拍地资金来源应为合规的自有资金, 不允许来源于银行贷款 信托资金 资本市场融资 资管计划配资 保险资金等违规进入土拍市场 10 月 14 日, 上海再发补充公告称 : 参与地块竞拍的房企资格审查时间增加 30 天, 以对交易资金来源进行审核 11 月 15 日, 南京市物价局官网通报严肃查处两起商品房销售价格违法行为, 助力国土局 土拍降温 规定 对于房企融资趋严, 标普表示 : 受融资条件趋紧和销售放缓影响, 预期未来 12 个月中国开发商的流动性将趋弱 然而, 对于我们提供评级的开发商而言, 较高水平的现金余额和温和改善中的资本结构, 可能助其避免短期内违约 2018 年之后由于大量境内外债券到期, 房地产开发商的再融资风险将上升 标普估测 2018 年开发商境内外债券到期总额可能翻番达到 103 亿美元,2017 年该金额预计为 52 亿美元 ( 财新网 11 月 22 日讯 )

6 房地产公司新闻 万达回 A 借壳对象宣告流产 : 绵石投资终止万达商业借壳重组 11 月 21 日, 曾被万达想要借壳的绵石投资 ( SZ) 发布公告称, 终止万达商业借壳这一重大资产重组事项 值得一提的是, 这是在万达商业宣布回 A 股后, 首次有借壳方对外进行公开披露 公告内容称, 本次重大资产重组的交易对方为大连万达集团股份有限公司 ( 以下简称 万达集团 ) 公司拟以发行股份购买资产的方式, 购买万达集团等相关交易方持有的大连万达商业地产股份有限公司的全部股权, 同时置出公司部分原有资产 但经相关各方反复讨论协商, 未能就本次重大资产重组的时间安排达成一致, 故为切实维护公司全体股东利益, 在认真听取各方意见 并与各方充分沟通后, 公司经审慎考虑, 决定终止筹划本次重大资产重组事项 公司股票将在 11 月 22 日起开始复牌 绵石投资自 9 月 26 日起停牌, 当时的停牌公告称正在筹划涉及本公司的资产交易 对外投资的重大事项, 交易标的主要涉及金融 房地产等行业, 相关交易方式 交易金额尚未确定 根据资料显示, 绵石投资集团成立于 1993 年, 经营范围为投资及投资管理 ; 房地产开发 ; 物业管理 ; 施工总承包 ; 销售机械电子设备 五金交电 化工产品 ( 不含危险化学品及一类易制毒化学品 ) 百货 建筑材料 ; 货物进出口 技术进出口 代理进出口 据棉石投资 2016 年第三季度报告显示, 该公司总资产为 亿元, 公司实现营业收入 万元, 同比下降 86.11% 9 月 20 日下午 16 时, 登陆港交所 637 天的万达商业正式退市了 在王健林宣布要把万达商业带回 A 股之后, 关于万达商业将借哪只公司壳的传言就未曾停过 此前曾有传言称, 红星发展 ( SH) 新华都 ( SZ) 和上海九百 ( SH) 将是万达借壳的选择对象 但随后红星发展在 5 月 17 日就发布公告进行 辟谣, 称红星化工集团及红星发展实际控制人未与万达商业进行磋商谋求借壳上市 收购公司控股权的事宜, 红星化工集团不存在媒体报道中所述公司控制权变更事宜 上海九百也曾在 8 月 17 日晚间发布公告否认被万达借壳, 当时公告内容称, 截至目前, 公司 控股股东 实际控制人未与万达商业就市场传闻事项进行过任何商谈和接触 而万达商业回归 A 股可以有两种选择, 一是借壳上市 二是采取 IPO 方式 从时间上来看, 如果借壳上市, 可能仅需要 1 年多的时间, 但目前 A 股市场上很难有能容得下 2000 多亿市值的壳公司 若采取 IPO 方式, 需要 2 至 3 年时间, 对于计划在 2018 年 8 月 31 日前完成上市的万达商业来说, 时间并不充裕 值得注意的是,11 月 14 日, 中体产业发布公告称, 公司第一大股东国家体育总局方面拟通过协议转让持有的中体产业全部股份 随后万达再次被传为接盘的对象之一, 事实上, 从 2011 年 10 月开始, 就有市场消息称万达将重组中体产业并注入商业地产资产, 此后每当有中体股价波动, 都会传出类似传言, 尤其当 2014 年万达董事长王健林被邀请担任足协顾问后, 这种传言愈来愈盛, 但万达最终在 H 股完成了 IPO 万达相关人士表示, 对接盘说法并不知情, 目前对于上市万达还是采取借壳和 IPO 同时的运作模式进行中 分析人士表示, 由于万达体量巨大, 寻找适合的壳是一个难题, 而目前证监会 IPO 审批加速, 不排除其更积极推进直接上市的方式 ( 澎湃新闻 11 月 21 日讯 ) 安邦时隔半年再出手 :23 亿美元买黑石名下日本房地产资产 在安邦收购喜达屋遇挫之后, 又开启了在海外买买买的模式 11 月 21 日, 据路透援引消息人士称, 中国险资安邦洽谈从黑石手中收购至多 23 亿美元的日本房地产资产 这将是全球金融危机以来日本最大的一笔房地产交易 同时, 这也是安邦第一次涉足日本的房地产行业 路透报道称, 黑石集团计划在包括东京 名古屋和大阪在内的城市向中产阶级居民出售公寓 这并非是安邦第一次接手黑石旗下的房地产资产了 3 月 13 日, 黑石集团同意以 65 亿美元向安邦出售旗下的 Strategic Hotels & Resorts Inc. 公司 该公司在美国拥有 16 处地产, 其中包括亚利桑那州斯科茨代尔的四季度假酒店 怀俄明州的杰克逊霍尔四季酒店 安邦的出价比黑石收购 Strategic 公司时的出价高出 4.5 亿美元 而黑石集团原计划出售该公司的部分资产, 不料安邦主动出击买下整个公司

7 近年来, 安邦不断的在扩张其海外的版图 自从 2014 年 10 月安邦以 19.5 亿美元价格收购希尔顿旗下纽约华尔道夫酒店之后, 这家公司在海外并购的脚步就未曾停下 当年 10 月, 安邦集团又宣布 2.2 亿欧元收购比利时 FIDEA 保险公司, 成为国内保险公司 100% 股权收购欧洲保险公司的首个案例 12 月 16 日, 安邦保险又以 2.19 亿欧元价格收购比利时百年银行德尔塔 劳埃德银行 (Delta Lloyd Bank) 2015 年 2 月, 安邦接连两次出手海外保险业, 在与韩国东洋人寿签下并购合同, 投资约 63 亿元之后, 又以约 亿元的价格收购荷兰 VIVAT 保险公司 2015 年 11 月, 安邦再次高调宣布以每股 26.8 美元的价格收购美国信保人寿保险公司, 其收购总额约在 15.9 亿美元, 约合人民币 101 亿元 在 3 月 13 日从黑石手中接下 65 亿美元的资产之后, 安邦又开始与万豪争夺喜达屋的所有权 3 月 21 日, 安邦财团提出 132 亿美元竞购喜达屋酒店及度假村国际集团, 而这将刷新中国海外并购交易最新纪录 尽管之后万豪上调收购报价, 但安邦财团在 3 月 26 日再次将报价上调至每股 美元, 总收购价达到 亿美元 在外界都以为安邦将把喜达屋收入囊中之后, 戏剧化的一幕出现了 4 月 1 日早间, 安邦财团发表声明称, 出于多种市场因素考虑, 决定收回此前对喜达屋的 140 亿美元报价, 并且不准备再出价 据不完全统计, 安邦目前海外不动产及股权投资的金额约 亿美元 ( 约合人民币 1805 亿元 ) ( 澎湃新闻 11 月 21 日讯 ) 恒大地产再次举牌万科至 10%, 持股票超 11 亿股 11 月 23 日早间, 万科企业股份有限公司发布关于股东权益变动的提示性公告, 恒大地产集团有限公司已持有公司 A 股股票 1,103,915,326 股, 占公司总股份的 10.00% 据观点地产新媒体查阅公告显示, 万科于 2016 年 11 月 22 日收到广州市昱博投资有限公司 广州市奕博投资有限公司 广州市悦朗投资有限公司 广州市凯轩投资有限公司 广州市广域实业有限公司 广州市欣盛投资有限公司 广州市仲勤投资有限公司 广州市启通实业有限公司 广州市凯进投资有限公司 恒大地产集团有限公司 ( 合称 信息披露义务人 ) 的 万科企业股份有限公司简式权益变动报告书 信息披露义务人分别于 2016 年 8 月 12 日至 8 月 22 日 2016 年 11 月 9 日至 11 月 22 日之间通过深圳证券交易所集中竞价交易系统购入公司 A 股股份 551,955,456 股, 占公司总股份的 5.00% 本次权益变动前, 各信息披露义务人持有本公司 A 股股票 551,959,870 股, 占公司总股份的 5.00%; 本次权益变动完成后, 各信息披露义务人持有公司 A 股股票 1,103,915,326 股, 占公司总股份的 10.00% 公告显示, 恒大地产集团有限公司为其他信息披露义务人的实际控制人, 各信息披露义务人构成一致行动人 万科指, 上述权益变动未导致公司第一大股东发生变化 而对于再次举牌万科, 恒大方面就解释称, 此次增持万科 A, 是因为认可万科 A 的投资价值, 未来 12 个月将按市况 万科业务发展及股价等, 决定是否继续增持或减持万科 A 而据过往报道显示, 早在 11 月 8 日时就有消息指, 恒大在万科 A H 股的合计持股比例或超过 10%, 只是当时未有正式官方证实该消息 ( 观点地产网 11 月 23 日讯 ) 万达商业借壳事宜, 万达绵石各执一词 万达商业 (03699.HK) 私有化退市以来, 借壳重回 A 股之路备受关注 在多个疑似壳公司否认参与后, 北京绵石投资 ( SZ ) 在 11 月 21 日晚间发布终止筹划重大资产重组及复牌公告, 透露曾与万达商业协商借壳事宜的信息 绵石投资董秘 22 日告诉财新记者, 该项交易是由万达直接和绵石投资洽谈, 并未委托中介机构 双方高管已就此事项讨论两个月, 并在 10 月中旬针对万达商业重组形成初步意向, 包括交易价格和方式等 在发布 关于终止筹划重大资产重组事项暨复牌公告 前, 绵石投资已就前述事项与万达集团做事先沟通 然而 11 月 22 日早些时候, 万达集团发布声明称 : 绵石投资是由中介机构推荐, 双方只进行初步接触, 未就万达商业重组进行正式协议谈判, 也未达成任何一致意向 万达表示, 绵石投资公司擅自发布 终止万达商业重组 公告完全属于单方炒作行为, 与万达集团无关

8 万达商业方面告诉财新记者, 目前公司处于筹备上市的敏感期, 不方便作更多回应 绵石投资曾在 2016 年 9 月 26 日发布关于筹划重大事项停牌公告, 称正在筹划涉及公司的资产交易 对外投资的重大事项, 交易标的主要涉及金融 房地产等行业, 交易方案双方正在协商中 11 月 21 日晚, 绵石投资发布终止重组及复牌公告, 称此次重大资产重组的交易方为万达集团, 但相关各方未能就重组的时间安排协商一致, 因此决定终止重组筹划, 一个月内不再筹划重组事项 上述公告显示, 万达商业曾打算借壳绵石投资上市 即绵石投资拟以发行股份购买资产的方式, 购买万达集团等相关交易方持有的大连万达商业地产股份有限公司的全部股权, 同时置出公司部分原有资产 绵石投资 2016 年中报显示, 报告期内实现营业收入 万元, 同比下降 85.49%; 投资收益为 2.25 亿元, 同比增长 %; 营业利润为 1.26 亿元, 同比增长 %, 利润主要来源于投资业务收益 在其主营业务中, 服务行业营收 160 万元, 在总营收中占比最大 (40%); 其次是房地产, 营收 109 万元, 占 27% 股价估值过低导致万达商业 H 股私有化, 并计划重回 A 股 8 月 15 日, 万达商业临时股东大会通过退市议案 公司股东以 88.5% 支持 7.3% 反对及 0.3% 弃权的投票结果批准公司从港交所退市的计划,H 股于联交所买卖的最后日期为 2016 年 9 月 13 日, 自 9 月 20 日下午 4 时起自联交所退市 万达董事长王健林曾在接受路透社采访时表示, 万达商业将同时考虑并准备 IPO 排队和借壳两种方式在 A 股上市, 具体方式根据 IPO 审批难度和速度而定 按正常速度,IPO 排队预计花费 2-3 年, 借壳审批需要 1 年多时间 退市议案通过后一周, 在 A 股市场上, 万达私有化概念股持续发酵 龙头股泰达股份 ( SZ ) 和国中水务 ( SH ) 双双连续三个涨停, 皇氏集团 ( SZ ) 连续两个交易日涨停 泰达股份曾被媒体报道出资 10 亿元参与万达商业私有化, 在国中水务持股 11.10% 的赛领国际投资基金 以及皇氏集团持股 51% 的上海赛领皇氏股权基金通过 Red Fortune Global Limited 要约收购万达商业约 万股 H 股 此外, 旷达科技 ( SZ ) 顺发恒业 ( SZ ) 等被列入万达私有化概念股的十余支个股纷纷涨停 旷达科技和顺发恒业 8 月 19 日通过投资者互动平台承认大股东参与万达商业私有化 前者称大股东沈介良控股的旷达控股集团通过上海赛领博达科港商务咨询合伙企业参与万达私有化, 后者称公司控股股东万向资源有限公司投资上海赛领博达股权投资基金合伙企业 当天, 两支股票均涨停 涨停过后, 这些概念股又都否认被万达借壳 8 月 21 日晚, 泰达股份公告称, 经查询, 泰达控股目前未参与万达商业全面收购事宜 国中水务同在当晚发公告确认持有资金参与万达私有化, 但否认了其被万达借壳 另被传借壳的上海九百 ( SZ ) 在早前就已发公告撇清关系 8 月 17 日晚, 上海九百公告称, 公司 控股股东 实际控制人未与万达商业就市场传闻事项进行过任何商谈和接触 公司 控股股东 实际控制人承诺至少未来 3 个月内不筹划并购重组 股份发行 债务重组 业务重组 资产剥离和资产注入等前述重大事项 ( 财新网 11 月 23 日讯 )

9 2012 年迄今 A 股首发公开发行量 单位 : 十亿元 资料来源 :WIND 股权融资规模统计, 截至 2016 年 11 月 25 日 2012 年 1 月迄今指数表现 资料来源 :WIND 指数历史价格, 截至 2016 年 11 月 25 日 最近一年房地产板块涨跌幅对比 资料来源 :WIND 指数历史价格, 截至 2016 年 11 月 25 日

10 2013 年迄今房地产行业 A 股再融资情况 资料来源 :wind 及公司公告, 截至 2016 年 11 月 25 日 增发情况 股票代码 公司简称 发行规模 ( 亿元 ) 增发公告日实施进度主承销商 SZ 京蓝科技 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 京蓝科技 实施 SZ 金科股份 实施 SH 香江控股 实施 长城证券股份有限公司, 华泰联合证券有限责任公司 SH 大名城 实施申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SH 电子城 实施广州证券股份有限公司, 海通证券股份有限公司 SH 市北高新 实施湘财证券股份有限公司 SH 万通地产 实施红塔证券股份有限公司 SH 格力地产 实施新时代证券股份有限公司 SZ 东旭蓝天 实施 SZ 新光圆成 实施西南证券股份有限公司 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 广州证券股份有限公司 SZ 南国置业 实施中德证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司 SH 首开股份 实施中信证券股份有限公司 SH 保利地产 实施中信证券股份有限公司 SZ 三湘印象 实施 SZ 三湘印象 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施国信证券股份有限公司 SZ 顺发恒业 实施广发证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施 SZ 天润数娱 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中弘股份 实施东兴证券股份有限公司 SZ 新光圆成 实施 SH 雅戈尔 实施中信证券股份有限公司 SH 粤泰股份 实施广州证券股份有限公司 SZ 滨江集团 实施中信证券股份有限公司 SH 粤泰股份 实施 SH 嘉宝集团 实施中信证券股份有限公司 SZ 泛海控股 实施 SH 上实发展 实施海通证券股份有限公司 SH 华夏幸福 实施 SZ 福星股份 实施国信证券股份有限公司 中信建投证券股份有限公司, 高盛高华证券有限责任公司, 瑞银证券有限责任公司, 平安证券有限责任公司, 华福证券有限责任公司 中信证券股份有限公司, 华泰联合证券有限责任公司 SH 凤凰股份 实施申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SZ 中天城投 实施海通证券股份有限公司 SZ 招商蛇口 实施中信证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 实施招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 实施中信证券股份有限公司

11 SH 黑牡丹 实施东海证券股份有限公司 SH 世茂股份 实施海通证券股份有限公司 SZ 苏宁环球 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 中洲控股 实施中信证券股份有限公司 SH 香江控股 实施西南证券股份有限公司 SH 华发股份 实施国金证券股份有限公司 SH 新湖中宝 实施 SH 光明地产 实施 SZ 京汉股份 实施 SH 香江控股 实施 西南证券股份有限公司, 瑞银证券有限责任公司, 国泰君安证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司海通证券股份有限公司, 华福证券有限责任公司, 国泰君安证券股份有限公司 SH 上海临港 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 上海临港 实施 SZ 泰禾集团 实施 SZ 财信发展 实施安信证券股份有限公司 SH 天业股份 实施中德证券有限责任公司 SH 光明地产 实施 中信建投证券股份有限公司, 东兴证券股份有限公司 SZ 皇庭国际 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 市北高新 实施湘财证券股份有限公司 SH 浦东金桥 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 南山控股 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 绿地控股 实施 SH 市北高新 实施 SZ 南山控股 实施 SZ 世联行 实施招商证券股份有限公司 SH 苏州高新 实施东吴证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 蓝光发展 实施中信证券股份有限公司 SH 蓝光发展 实施 SZ 新华联 实施西南证券股份有限公司 SZ 世荣兆业 实施 SH 天津松江 实施中信建投证券股份有限公司 SH 宋都股份 实施齐鲁证券有限公司 SZ 金科股份 实施安信证券股份有限公司 SZ 中天城投 实施海通证券股份有限公司 SH 新湖中宝 实施 西南证券股份有限公司, 瑞银证券有限责任公司, 中国国际金融有限公司 SZ 中弘股份 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 三湘印象 实施国金证券股份有限公司 SH 西藏城投 实施东方花旗证券有限公司 SZ 广宇集团 实施招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 大名城 实施国金证券股份有限公司 SZ 莱茵体育 实施西南证券股份有限公司 SH 迪马股份 实施海通证券股份有限公司 SH 华丽家族 实施华英证券有限责任公司 SH 北京城建 实施中信建投证券股份有限公司

12 SH 天业股份 实施中信证券股份有限公司 SH 天业股份 实施 SZ 天保基建 实施中德证券有限责任公司 SH 迪马股份 实施 SZ 华联股份 实施 SZ 新华联 证监会批准西南证券股份有限公司 SH 香江控股 证监会批准西南证券股份有限公司 瑞信方正证券有限责任公司, 中国国际金融有限公司, 华融证券股份有限公司, 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SH 天津松江 发审委通过国泰君安证券股份有限公司 SZ 海航投资 发审委通过中德证券有限责任公司 SH 华丽家族 发审委通过浙商证券股份有限公司 SZ 泛海控股 发审委通过中信建投证券股份有限公司 SH 新城控股 发审委通过摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 SZ 中洲控股 发审委通过 / SZ 嘉凯城 发审委通过中信建投证券股份有限公司 SH 云南城投 国资委批准 / SH 华鑫股份 股东大会通过国泰君安证券股份有限公司 SH 华鑫股份 股东大会通过 / SZ 东旭蓝天 股东大会通过 / SZ 福星股份 股东大会通过 / SZ 美好置业 股东大会通过 / SH 九鼎投资 股东大会通过广州证券股份有限公司 SZ 阳光城 股东大会通过 / SH 迪马股份 股东大会通过 / SH 鲁商置业 股东大会通过 / SZ 中房地产 股东大会通过 / SZ *ST 珠江 股东大会通过 / SZ *ST 珠江 股东大会通过东兴证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 股东大会通过 / SZ 世联行 股东大会通过 / SZ 苏宁环球 股东大会通过 / SZ 南山控股 股东大会通过中信证券股份有限公司 SH 上海临港 股东大会通过 / SH 上海临港 股东大会通过国泰君安证券股份有限公司 SH 绿地控股 股东大会通过 / SZ 泰禾集团 股东大会通过国信证券股份有限公司 SH 天地源 股东大会通过平安证券股份有限公司 SZ 中天城投 股东大会通过 / SZ 中弘股份 股东大会通过东兴证券股份有限公司 SZ 华联股份 股东大会通过华泰联合证券有限责任公司 SZ 华联股份 股东大会通过 / SH 中房股份 股东大会通过 / SH 中房股份 股东大会通过招商证券股份有限公司 SZ 中粮地产 股东大会通过 / SZ 银亿股份 股东大会通过摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 SZ 银亿股份 股东大会通过 / SZ 万泽股份 股东大会通过 /

13 SH 信达地产 股东大会通过 SZ 海德股份 股东大会通过 / SZ 绿景控股 股东大会通过 / SH 万业企业 股东大会通过 / SZ 万泽股份 股东大会通过 / SH 西藏城投 董事会预案东方花旗证券有限公司 SH 西藏城投 董事会预案 / SH *ST 中企 董事会预案 / 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 信达证券股份有限公司 SH *ST 中企 董事会预案中国国际金融股份有限公司 SZ 中国武夷 董事会预案 / SZ 广宇发展 董事会预案 SZ 广宇发展 董事会预案 / SZ 万科 A 董事会预案 / SZ 阳光股份 董事会预案 / 中信证券股份有限公司, 长江证券承销保荐有限公司

14 可转债情况 股票代码 公司简称 转股价格 ( 元 ) 募集资金 ( 亿元 ) 期限 票面利率 SZ 万泽股份 % 实施 SZ 万泽股份 % 实施 SH 格力地产 % 实施 公开发行日实施进度主承销商 SH 冠城大通 % 实施中信证券股份有限公司 SH 粤泰股份 / / / 董事会预案 / 公司债情况 股票代码 公司简称 发行规模 ( 亿元 ) 期限票面利率债项评级起息日实施进度主承销商 SH 首开股份 % / 实施 中德证券有限责任公司, 中信证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施新时代证券股份有限公司 SZ 天保基建 % AA 实施中德证券有限责任公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新城控股 % / 实施 SH 蓝光发展 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司中信证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 中房地产 % / 实施华融证券股份有限公司 SH 蓝光发展 % AA 实施 SZ 顺发恒业 % AA 实施 SH 新城控股 % / 实施 中信证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司申万宏源证券承销保荐有限责任公司中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 SH 大名城 % AA 实施宏信证券有限责任公司 SH 大名城 B % AA 实施宏信证券有限责任公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 首开股份 % / 实施 中德证券有限责任公司, 中信证券股份有限公司 SH 珠江实业 % AA 实施万联证券有限责任公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 云南城投 % AAA 实施 中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施海通证券股份有限公司, 海际证

15 券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SH 天地源 % / 实施开源证券股份有限公司 SZ 广宇集团 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 大名城 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 大名城 B % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 京投发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SH 宁波富达 % / 实施华融证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 滨江集团 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % / 实施兴业证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司 SZ 阳光股份 % AA 实施民生证券股份有限公司 SH 新黄浦 % / 实施国信证券股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 世茂股份 % AA 实施中国国际金融股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 天房发展 % / 实施 SH 天房发展 % / 实施 SH 黑牡丹 % AA 实施 SZ 中房地产 % AAA 实施 海通证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司, 渤海证券股份有限公司海通证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司, 渤海证券股份有限公司第一创业摩根大通证券有限责任公司华融证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施新时代证券股份有限公司 SH 迪马股份 % AA 实施东吴证券股份有限公司 SH 珠江实业 % AA 实施万联证券有限责任公司 SH 格力地产 % / 实施 中泰证券股份有限公司, 长江证券承销保荐有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司

16 SH 华夏幸福 % / 实施 SH 云南城投 % AAA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新黄浦 % / 实施国信证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % / 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SH 信达地产 % AA 实施 信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SH 中国高科 % / 实施西部证券股份有限公司 SH 新湖中宝 % AA 实施 SH 华夏幸福 % / 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 SH 新城控股 % AA 实施 SH 凤凰股份 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 大名城 % / 实施宏信证券有限责任公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 广发证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SH 大名城 B % / 实施宏信证券有限责任公司

17 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 三湘印象 % AA 实施海通证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SZ 中天城投 % AA 实施 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SH 世茂股份 % AA 实施中国国际金融股份有限公司 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 京投发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 信达地产 % AA 实施 信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 中房地产 % AAA 实施华融证券股份有限公司 SH 上实发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份有限公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 信达地产 % AA 实施 信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 中航地产 % AAA 实施中航证券有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 保利地产 % AAA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 SH 鲁商置业 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司平安证券有限责任公司, 华泰联合证券有限责任公司 SZ 中弘股份 % AA 实施新时代证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 苏州高新 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司

18 SH 华夏幸福 % AA 实施 SZ 中天城投 % AA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份有限公司光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SH 首开股份 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 SZ 泰禾集团 % AA 实施 广发证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司广发证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SH 市北 B 股 % AA 实施湘财证券股份有限公司 SH 市北高新 % AA 实施湘财证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 保利地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 保利地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施平安证券有限责任公司 SH 大名城 % / 实施 SH 大名城 B % / 实施 中信证券股份有限公司, 宏信证券有限责任公司中信证券股份有限公司, 宏信证券有限责任公司 SZ 中国武夷 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华发股份 % AA 实施国金证券股份有限公司 SH 中国国贸 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 中国高科 % / 实施西部证券股份有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SH 大名城 B % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 大名城 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 南国置业 % AA 实施华英证券有限责任公司 SZ 南国置业 % / 实施长江证券承销保荐有限公司 SH 新城控股 % AA 实施中信证券股份有限公司, 摩根士

19 丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 云南城投 % AAA 实施 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SZ 荣盛发展 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司第一创业摩根大通证券有限责任公司第一创业摩根大通证券有限责任公司 SH 首开股份 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 海航投资 % AA 实施 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中德证券有限责任公司, 瑞信方正证券有限责任公司中信建投证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 西藏城投 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施平安证券有限责任公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SZ 泛海控股 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 万科 A % AAA 实施中信证券股份有限公司 SZ 中洲控股 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新湖中宝 % AA 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SH 天地源 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SH 天地源 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施安信证券股份有限公司 SH 冠城大通 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中粮地产 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 中房地产 % AAA 实施 SZ 泰禾集团 % AA 实施 华融证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司中信建投证券股份有限公司, 东兴证券股份有限公司 SZ 荣安地产 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国金证券股份有限公司 SH 天房发展 % AA 实施海通证券股份有限公司 SH 天房发展 % AA 实施中德证券有限责任公司

20 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施长城证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SH 新湖中宝 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司第一创业摩根大通证券有限责任公司国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司 SZ 天保基建 % AA 实施中德证券有限责任公司 SH 北京城建 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 东吴证券股份有限公司 SH 迪马股份 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 京投发展 % AAA 实施浙商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SZ 阳光城 % AA 实施长城证券股份有限公司 SH 首开股份 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 苏州高新 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 华远地产 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 上实发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 深振业 A % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SZ 福星股份 % AA 实施 华西证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施广州证券股份有限公司 SH 香江控股 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 金桥 B 股 % AAA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 浦东金桥 % AAA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 黑牡丹 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SH 嘉宝集团 % AA 实施东方花旗证券有限公司 SH *ST 中企 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 卧龙地产 % AA 实施 浙商证券股份有限公司, 国开证券有限责任公司 SH 凤凰股份 % AAA 实施申银万国证券股份有限公司 SZ 福星股份 % AA 实施 华西证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 中国国贸 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 渝开发 % AAA 实施金元证券股份有限公司 SH 天房发展 % AA 实施 SZ 滨江集团 SH 蓝光发展 SZ 荣盛发展 不超过 7 年 ( 含 7 年 ) 不超过 7 年 ( 含 7 年 ) 不超过 7 / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / 安信证券股份有限公司, 瑞信方正证券有限责任公司

21 SH 大名城 SH 新湖中宝 SH 浦东金桥 SH 华夏幸福 SH 信达地产 SH 黑牡丹 SH 华夏幸福 SH 天津松江 SH 珠江实业 SZ 泰禾集团 SH 迪马股份 SH 香江控股 SZ 合肥城建 6.00 年 ( 含 7 年 ), 可以为单一期限品种, 也可以是多种期限的混合品种不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 7 年 ( 含 7 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 7 年不超过 3 年不超过 3 年不超过 10 年不超过 5 年期 ( 含 5 年 ) 不超过 7 年不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 5 年不超过 4 年本次发行的公司债券期限为 3 年. / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 /

22 SH 栖霞建设 SZ 中洲控股 SH 金地集团 SZ 美好置业 SZ 京汉股份 SZ 财信发展 SZ 招商蛇口 SH 保利地产 SZ 中航地产 SZ 南国置业 SH 陆家嘴 SH 宋都股份 期限不超过 5 年不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 10 年 ( 含 10 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 3 年期 ( 含 3 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 15 年普通公司债券的期限为不超过 10 年 ( 含 10 年 ), 可续期公司债券基础期限不超过 10 年 ( 含 10 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 3 年 ( 含 3 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 5 / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / 股东大会通过 / 国泰君安证券股份有限公司, 爱建证券有限责任公司

23 SZ 苏宁环球 年 ( 含 5 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) / / 股东大会通过 / SZ 中弘股份 年 / / 董事会预案 / SZ 金融街 / / 董事会预案中信建投证券股份有限公司 SZ 中洲控股 9.00 / / 董事会预案 / SZ 中弘股份 年 / / 董事会预案 / SH 华鑫股份 7.50 不超过 7 年 ( 含 7 年 ) / / 停止实施 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 中期票据情况 股票代码公司简称发行规模期限 票面利率 债项评级起息日实施进度主承销商 SH 保利地产 % AAA 实施 中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司 SH 新黄浦 % AA 实施招商银行股份有限公司 SH 光明地产 % AAA 实施兴业银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 蓝光发展 % AA 实施 中国农业银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司 SH 光明地产 % AAA 实施上海浦东发展银行股份有限公司 SH 蓝光发展 % AA 实施 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中信建投证券股份有限公司, 中信银行股份有限公司 SH 京能置业 % AAA 实施招商银行股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 中国农业银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司 SZ 顺发恒业 % AA 实施中国光大银行股份有限公司 SH 电子城 % AA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 华夏银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司招商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司 SH 迪马股份 % AA 实施上海浦东发展银行股份有限公司 SH 栖霞建设 % AA 实施 SH 蓝光发展 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 SH 万通地产 % AA 实施 中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 中国农业银行招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 北京银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司

24 SZ 金科股份 % AA 实施 SZ 滨江集团 % AA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 SH 天地源 % AA 实施 中国农业银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司兴业银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中国银河证券股份有限公司, 中信银行股份有限公司 SZ 南国置业 % / 实施浙商银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 中天城投 % AA 实施 SZ 泛海控股 % AA 实施 招商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司上海浦东发展银行股份有限公司, 光大证券股份有限公司北京银行股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施中信银行股份有限公司 SH 信达地产 % AA 实施 SH *ST 中企 % AA 实施 SH 苏州高新 % AA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 中粮地产 % AA 实施 SH 南京高科 % AA 实施 SH 栖霞建设 % AA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 SH 黑牡丹 % AA 实施 SH 首开股份 % AA 实施 SH 上实发展 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司中国光大银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中国银行股份有限公司, 南京银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司南京银行股份有限公司, 招商银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 上海银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 江苏银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SH *ST 中企 % AA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 中国光大银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司 SZ 南国置业 % AA 实施中信银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 金融街 % AAA 实施 SH 城投控股 % AAA 实施 SH 城投控股 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 中国建设银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司国泰君安证券股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司国泰君安证券股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司国泰君安证券股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司

25 SH 保利地产 % AAA 实施 中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 招商银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施兴业银行股份有限公司 SH 陆家 B 股 % AAA 实施 SH 陆家嘴 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司 SH 陆家嘴 % AAA 实施 SH 陆家 B 股 % AAA 实施 SH 城投控股 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 SH 城投控股 % / 实施 中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 中国民生银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司国家开发银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施兴业银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SZ 滨江集团 SZ 泛海控股 SZ 阳光城 SZ 金融街 SZ 新华联 SH 云南城投 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 本次发行的中期票据的期限不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 10 年 ( 含 10 年 ). 本次公开发行中期票据期限为不超过 10 年 ( 含 10 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不含权 : 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) / / / / / / / / / / / / / / / / / / SH 浦东金桥 / / / SH 粤泰股份 不超过 5 年 / / / 股东大会通过 股东大会通过 股东大会通过 股东大会通过 股东大会通过 股东大会通过 股东大会通过股东大会通过 / / / / / / / /

26 SZ 美好置业 SZ 中天城投 SZ 中弘股份 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 5 年 ( 含 5 年 ) 不超过 3 年 / / / / / / / / / SH 黑牡丹 9.00 / / / SH 华发股份 SH 首开股份 SH 华夏幸福 注册有效期内一次或分期发行, 单笔期限不超过 5 年约定赎回之前长期存续, 并在发行条款的约定赎回期到期不超过 10 年 ( 含 10 年 ) 股东大会通过 股东大会通过 股东大会通过股东大会通过 / / / 董事会预案 / / / / 董事会预案 / / / / 董事会预案 / SZ 南国置业 / / / 董事会预案 / / / / 兴业银行股份有限公司

27 中国房地产可比公司分析 资料来源 :WIND 数据浏览器, 预测数据为 WIND 根据市场情况整理, 截至 2016 年 11 月 25 日 A 股房地产公司 万科 A RMB 招商蛇口 RMB 保利地产 RMB 绿地控股 RMB 华夏幸福 RMB 陆家嘴 RMB 金地集团 RMB 城投控股 RMB 泛海控股 RMB 海航基础 RMB 新湖中宝 RMB 雅戈尔 RMB 富森美 RMB 荣盛发展 RMB 金融街 RMB 首开股份 RMB 中天城投 RMB 苏宁环球 RMB 张江高科 RMB 银亿股份 RMB 金科股份 RMB 新城控股 RMB 阳光城 RMB 泰禾集团 RMB 深圳华强 RMB 北京城建 RMB 大名城 RMB 滨江集团 RMB 世茂股份 RMB 上海临港 RMB 浦东金桥 RMB 中国国贸 RMB 九鼎投资 RMB 粤泰股份 RMB / / 3.61 蓝光发展 RMB 嘉凯城 RMB 中粮地产 RMB / / 3.15 东旭蓝天 RMB / / 1.58 迪马股份 RMB 中体产业 RMB

28 新华联 RMB 中弘股份 RMB / / 1.71 世联行 RMB 上实发展 RMB 华发股份 RMB 市北高新 RMB 华丽家族 RMB / / 4.10 荣安地产 RMB / / 4.15 中茵股份 RMB 海宁皮城 RMB 南京高科 RMB 中洲控股 RMB 深振业 A RMB / / 3.06 顺发恒业 RMB 格力地产 RMB 万通地产 RMB 福星股份 RMB 三湘印象 RMB 香江控股 RMB 莱茵体育 RMB 皇庭国际 RMB 光明地产 RMB 天业股份 RMB 大港股份 RMB 财信发展 RMB / / 7.18 西藏城投 RMB / / 4.53 华远地产 RMB 冠城大通 RMB 嘉宝集团 RMB 万业企业 RMB 苏州高新 RMB 电子城 RMB 深深房 A RMB / / 4.40 华联控股 RMB 美好置业 RMB 信达地产 RMB 南国置业 RMB 深物业 A RMB / / 5.11 黑牡丹 RMB *ST 中企 RMB 中国武夷 RMB 华鑫股份 RMB 京汉股份 RMB 宁波富达 RMB / / 3.13 新黄浦 RMB / / 2.46 世荣兆业 RMB

29 海航创新 RMB / / 5.38 海航投资 RMB 宋都股份 RMB 中润资源 RMB / / 5.18 世纪星源 RMB 凤凰股份 RMB 深赛格 RMB / / 6.45 万泽股份 RMB 大连控股 RMB / / 3.82 京投发展 RMB 津滨发展 RMB / / 5.67 天房发展 RMB / / 1.72 轻纺城 RMB 广宇集团 RMB 中航地产 RMB 渝开发 RMB / / 2.49 天保基建 RMB 中房股份 RMB 浙江广厦 RMB 栖霞建设 RMB 云南城投 RMB 海德股份 RMB 天津松江 RMB 卧龙地产 RMB 珠江实业 RMB / / 2.45 粤宏远 A RMB 亚通股份 RMB 中房地产 RMB 中关村 RMB 鲁商置业 RMB 合肥城建 RMB 东湖高新 RMB / / 3.35 阳光股份 RMB 绵石投资 RMB 广宇发展 RMB / / 2.32 东方银星 RMB / / 天地源 RMB / / 1.96 铁岭新城 RMB / / 1.51 大龙地产 RMB / / 2.12 *ST 珠江 RMB 沙河股份 RMB / / 6.73 海泰发展 RMB / / 2.64 长春经开 RMB / / 1.84 绿景控股 RMB / / 京能置业 RMB S 前锋 RMB / / 46.77

30 荣丰控股 RMB / / 6.41 *ST 山水 RMB / / ST 亚太 RMB / / *ST 新梅 RMB / / 总体均值 78.29x 41.70x 30.77x 5.33x 中值 26.19x 26.34x 21.87x 2.88x 大型开发商均值 24.54x 22.16x 16.70x 2.83x 中值 16.71x 16.94x 14.18x 2.94x 中型开发商均值 49.16x 34.00x 29.23x 4.02x 中值 26.18x 24.26x 19.31x 2.30x 其他开发商均值 x 49.32x 34.04x 6.16x 中值 34.89x 28.04x 24.34x 3.05x

31 港股房地产公司 万科企业 HKD 新鸿基地产 HKD 中国海外发展 HKD 长实地产 HKD 九龙仓集团 HKD 恒基地产 HKD 太古地产 HKD 华润置地 HKD 太古股份公司 A HKD 太古股份公司 B HKD / / 0.19 碧桂园 HKD 会德丰 HKD 新世界发展 HKD 恒隆地产 HKD 中国恒大 HKD 信和置业 HKD 丰盛控股 HKD / / 8.91 龙湖地产 HKD 卓尔集团 HKD / / 4.21 恒隆集团 HKD / / 0.53 TST PROPERTIES HKD / / 0.60 希慎兴业 HKD 世茂房地产 HKD 富力地产 HKD 嘉里建设 HKD 华人置业 HKD / / 0.77 深圳控股 HKD 远洋集团 HKD 鹰君 HKD / / 0.43 融创中国 HKD 中国金茂 HKD 高银地产 HKD / / 1.35 SOHO 中国 HKD 雅居乐集团 HKD 龙光地产 HKD 大悦城地产 HKD 合生创展集团 HKD / / 0.29 旭辉控股集团 HKD 嘉年华国际 HKD / 北京北辰实业股份 HKD / / 0.65 瑞安房地产 HKD 宏安地产 HKD / / 6.14 绿城中国 HKD 越秀地产 HKD 合景泰富 HKD