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1 房地产行业周报 2016 年 10 月 17 日 东方花旗房地产行业周报 编制部门 : 东方花旗房地产行业组

2 房地产行业最新动态

3 房地产行业 / 政策动态 金九银十 不再, 需警惕楼市过度金融化 10 月 8 日, 寒露 已至, 楼市在政府的紧急降温之下亦显寒秋之色 今年的 黄金周 除了看朋友圈的 摄影大赛 之外, 还被国内各大城市限购刷屏 中信建投房地产行业首席分析师陈慎表示, 政府的限购令最有效的作用体现在成交量下降上 黄金周 期间, 北京 杭州 南京等热点城市新房成交量出现断崖式下跌 据亚豪君岳会统计数据显示, 黄金周 北京日均成交量仅 165 套, 环比减少了 320 套 这看似突然的一系列限购令出台背后早有迹可循, 而关于此轮房价高涨的原因, 业内亦有分歧 有分析师称此轮房价上涨与货币超发 楼市过度金融化密切相关, 亦有开发商和银行人士认为, 这一轮房价上涨最主要的原因是中国城镇化率还未达标, 存在旺盛的潜在购房需求 限贷政策严格执行, 将有效避免房地产金融属性不断增强 10 月 9 日, 中信证券分析师陈聪在研报中表示, 房价在最近几年持续上涨, 主要不是居住需求无法得到满足, 而是大量居民将房屋作为 储蓄容器, 不断增加不动产配置, 以求资产保值增值 因此, 限制居民继续配置不动产的行为, 控制居民杠杆才有可能遏制房价过快上涨 个人住房贷款成为新增贷款的主体, 居民加速配置不动产, 银行加速向不动产相关资产倾斜, 风险不断集聚 因此限贷能起到抑制杠杆风险的作用 据央行数据显示,2016 年年初至 8 月, 新增人民币贷款中, 有超过 40% 来自于居民中长期贷款, 其中绝大多数为按揭贷款 中原地产首席分析师张大伟告诉财新记者, 这波房价上涨主要归因于货币潮 他具体分析称, 引发楼市恐慌暴涨的三大 神器 是 : 资金潮 + 资产荒 + 财富效应 即宽松的信贷环境下, 优质资产缺少, 资金流向房地产, 而很多投资房地产的人又赚了不少钱, 由此引发更盛的楼市投资 但亦有相关人士表达不同观点 万科高级副总裁谭华杰所发表长文 从大周期到小周期的前夜 理解中国房地产价格的框架 文章指出,75% 左右的城镇化率是一个国家经济发展一次性大周期的临界点, 而中国目前的城镇化率是 56%, 还在高速增长期之内 除非未来几年房价出现过于猛烈的上涨, 导致大周期终点提前出现, 否则中国房价出现整体性崩盘大跌的可能性较低 谭华杰总结道 : 纽约是全球房价的锚, 房价超过纽约是风险的开始, 房价大幅超过纽约则是泡沫加剧的开始, 是逐步赶顶的信号 他认为, 北京 上海两个城市的房屋需求会比纽约更加旺盛, 但北京 上海的房屋供应能力却比不上纽约 恒丰地产华北地区经理胡斌接受财新记者采访表示 : 这次房价上涨和货币超发关系密切, 但是限购和限贷从来不解决根本问题 目前的政策只是短期内抑制炒房客和投机者, 但是真正的需求还很旺盛 中国的城镇化才 56%, 人口红利还没结束, 存在巨大潜在需求 ( 财新网 10 月日讯 ) 密集调控引发楼市降温预期, 地产股节后首个交易日暴跌 十一长假, 多地楼市迎来密集调控,10 月 10 日开盘, 地产股迎来极速跳水 万科 首开股份 大龙地产 金融街等跌幅靠前 龙头地产万科 A(000002) 开盘一度暴跌一 4%, 至午间收盘, 跌幅收窄于 1.68%, 至 25.73, 成交额 亿元, 成交量 万手, 保利地产 (600048) 最多跌幅超过 9%, 午盘跌 3.85% 房地产板块跌幅一片, 卧龙地产 (600173) 一度跌停, 截至午间跌幅达到了 6.26%, 华发股份 (600325), 下跌 7%, 大名城 (600094) 下跌 5.59%, 绿地控股 (600606), 下跌 3.64%, 至 9.26, 金融街 (000402) 下挫 4.92%, 至 元 分析称, 开盘暴跌, 主要受到密集楼市调控政策影响 自 9 月 30 日至 10 月 8 日, 短短 9 天时间, 北京 天津 成都 合肥 郑州 杭州 苏州 深圳等 21 个城市陆续出台楼市调控政策, 有的城市出台了购房风险提示, 旨在抑制投机投资需求, 遏制房价过快上涨 首席经济学家任泽平在最新研报中明确指出, 现密集出炉的房地产调控, 将使楼市销售迅速降温, 此轮房价上涨已近尾声, 房地产小周期趋于结束 谈到对股市的影响, 他表示, 资金面上构成利好, 但基本面可能利空, 部分周期股或跟着承压 而分析机构对于调控对地产商的影响表示乐观, 花旗报告称, 这是中国过去十年中的第三次地产紧缩, 预计此次地产销量下滑的时间会比预期的要短 平均售价会持稳 在抵御下行周期方面, 地产商这次会更有经验 财务状况更佳 ( 澎湃新闻 10 月 10 日讯 )

4 1 亿人要进城! 楼市需求端被强力打开, 还顾到了稳定房价 10 月 11 日, 国务院发布了 推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案 ( 下文称 方案 ), 方案中明确提到了进一步拓宽落户通道和健全配套政策体系等, 并指出, 大中城市均不得采取购买房屋 投资纳税等方式设置落户限制 此方案一出, 便引发房地产业分析人士热议, 方案公布意味着在不少城市, 购房落户将成为历史 而落户制度的放宽 城镇化的推进, 这无疑意味着房地产市场的需求端将被进一步打开 但对于当前冰火两重天的各地房地产市场来说, 该方案的公布究竟是将为三四线城市缓解库存压力? 还是为已然过于火热的一二线城市房地产市场火上浇油? 对此, 业内分析人士认为, 方案中购房落户限制的取消 其他落户政策的放宽等长远来看都将有助于消化三四线城市楼市库存, 但并不会令本已过热的一二线城市房地产市场更为火爆 城镇化带来的需求是良性 健康的需求, 这有助于让当前部分城市已经出现泡沫的房地产市场脱虚入实 住建部住房政策专家委员会副主任 全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受澎湃新闻记者采访时表示 根据方案设定的主要目标, 十三五 期间, 城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除, 配套政策体系进一步健全, 户籍人口城镇化率年均提高 1 个百分点以上, 年均转户 1300 万人以上 到 2020 年, 全国户籍人口城镇化率提高到 45%, 各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比 2013 年缩小 2 个百分点以上 方案特别提及, 调整完善大中城市落户政策 大中城市均不得采取购买房屋 投资纳税等方式设置落户限制 购房入户政策是指凡一次性或分期在指定区域区购买建筑面积达到一定标准的成套商品房, 购房人或其家人迁入购房地, 允许其办理入户手续 购房落户在中国的许多城市都曾经实行过, 但随着城镇化的不断推进, 城市规模的不断扩大, 如广州 深圳 珠海等城市都先后取消了购房入户的政策 而今年 9 月, 南京颁布了 南京市户籍准入管理办法 和 南京市积分落户实施办法 公开征集意见, 按照新的户籍准入管理办法, 拟取消单纯的购房落户, 取而代之的是积分落户政策 目前, 尚未取消买房落户政策的城市还包括苏州 武汉 长沙等 但随着 推动 1 亿非户籍人口在城市落户方案 的公布, 意味着这些城市买房与落户政策也或将很快脱钩 不过, 从许多城市买房落户政策设置的初衷来看, 买房并非作为落户的限制, 而是作为了调控房地产市场的一种手段, 而起到的作用更多地是扩大房地产需求, 促进销售 而大多数不实施买房落户政策的城市则更多的并不具备房地产去库存压力 而澎湃新闻记者翻阅多个城市落户政策发现, 购房落户也都并非这些城市落户的唯一选择 不过, 部分城市却对于购房入户者有购房面积等方面的要求, 例如 苏州市户籍准入管理办法 第十一条规定 : 购买市区成套商品住房 75 平方米以上, 并于 2016 年 12 月 31 日前依法取得房屋所有权证, 且符合其他两项条件之一的人员才可以向公安机关申请户口迁入 而积分落户 社保年限等则成为了不少大型 超大型城市控制人口规模的方式 对此, 方案中也予以明确规定称, 城区常住人口 300 万以下的城市不得采取积分落户方式 大城市落户条件中对参加城镇社会保险的年限要求不得超过 5 年, 中等城市不得超过 3 年 对于这些最新的落户政策, 兴业证券分析师王涵团队认为, 这意味着 5 年约 6500 万人, 而政策划定 1 亿人, 超出目标 加速推进城镇化有助于适当扩大三四线城市地产的需求, 缓解其库存压力 方案中指出, 全面放开放宽重点群体落户限制 除极少数超大城市外, 全面放宽农业转移人口落户条件 以农村学生升学和参军进入城镇的人口 在城镇就业居住 5 年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工为重点, 促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户 省会及以下城市要全面放开对高校毕业生 技术工人 职业院校毕业生 留学归国人员的落户限制 省会及以下城市要探索实行农村籍高校学生来去自由的落户政策, 高校录取的农村籍学生可根据本人意愿, 将户口迁至高校所在地 ; 毕业后可根据本人意愿, 将户口迁回原籍地或迁入就 ( 创 ) 业地 10 月 8 日, 新华社援引厦门大学管理学教授戴亦一的观点称 : 这次调控体现压一线 稳二线 活三线的思路, 属于有保有压, 和几年前的调控相比颇为不同 顾云昌表示, 当前中国房地产市场不同城市间两级分化现象严重, 虽然城镇化政策在不同城市间的实施情况会有差别, 但总体而言, 长远来看, 购房落户限制的取消, 其他落户条件的放宽, 都将有利于三四线城市的房地产去库存 落户政策的放宽是否会引起新一轮的需求井喷, 从而进一步加剧部分城市房地产市场过热 房价上涨过快的现象? 对此, 顾云昌的分析是不会 本轮房价过快上涨的原因除了周期性上涨外, 主要与此前货币政策宽松和信贷放宽有关, 而从需求端来看, 过多的投机行为也是促使部分城市房价上涨过快的原因 顾云昌认为, 随着货币政策趋于稳健, 加上前段时间的房地产热已经很大程度上透支了消费力, 未来房价的继续暴涨是不可持续的 这一点也不会因为城镇化的推进有本质上改变 顾云昌指出, 城镇化带来的需求是健康 良性的需求, 这与本轮部分市场房价暴涨

5 背后暗含的投机性需求有本质不同 在房地产金融化的当下, 城镇化的推进有助于部分地区房地产市场回归理性, 脱虚入实 值得注意的是, 方案也对超大城市和特大城市落户政策做出部署 方案称, 超大城市和特大城市要以具有合法稳定就业和合法稳定住所 ( 含租赁 ) 参加城镇社会保险年限 连续居住年限等为主要依据, 区分城市的主城区 郊区 新区等区域, 分类制定落户政策, 重点解决符合条件的普通劳动者落户问题 户籍人口比重低的超大城市和特大城市, 要进一步放宽外来人口落户指标控制, 加快提高户籍人口城镇化率 对此, 顾云昌表示, 当前各城市的房地产政策讲究一城一议, 落户政策也同样如此 对于楼市过热的超大和特大城市来说, 政策在具体制定时相信会有不同针对性 我并不担心落户政策会导致部分城市房价飙升 李超也认为, 在本轮地产调控后, 新型城市化建设 可以在一定程度上促进一二线城市人口务工人员回流, 有效消化三四线楼市待售库存 ( 澎湃新闻 10 月 13 日讯 ) 十三五 节约集约用地目标,2020 年建筑用地较少 20% 近日, 国土资源部和国家发改委联合印发了 关于落实 十三五 单位国内生产总值建设用地使用面积下降目标的指导意见 ( 以下称 指导意见 ) 提出, 十三五 时期节约集约用地的主要目标是, 到 2020 年末, 各省 ( 区 市 ) 单位国内生产总值建设用地使用面积比 2015 年末下降不低于 20%, 年度下降率不低于 4.36% 通过五年的工作推进, 充分释放土地资源利用的空间和潜力, 实现以较少的资源消耗支撑更大规模的经济增长 十三五 时期, 国土资源管理部门和发展改革部门将严格土地利用总体规划实施管理, 通过建设用地总量控制倒逼建设用地利用强度提升 ; 进一步扩大国有土地有偿使用范围, 推进工业用地采取先租后让和租让结合的供应方式, 完善土地价租税费体系, 发挥价格机制在节约集约用地中的调节作用 与此同时, 通过盘活存量 严格落实土地使用标准 强化供后监管等抓好任务落实 国土资源部和国家发改委联合印发的 指导意见 明确了节约集约用地目标, 到 2020 年末, 各省 ( 区 市 ) 单位国内生产总值建设用地使用面积比 2015 年末下降不低于 20%, 年度下降率不低于 4.36% 的目标, 争取实现以较少的资源消耗支撑更大规模的经济增长 控制建筑用地总量可以破使建筑用地利用程度提高, 减少土地资源浪费, 提高土地资源的利用率, 获得更大程度的经济增长 ( 人民日报 10 月 13 日讯 )

6 房地产公司新闻 恒大前 9 月合约销售额 2806 亿, 已超过万科 中国恒大 (03333.HK)10 月 10 日晚公布最新销售业绩, 公司今年前 9 个月合约销售额约 亿元 同期, 万科 ( SZ/02202.HK) 累计销售额为 2629 亿 恒大成功超过万科 9 月, 恒大合约销售额 亿元, 合约销售面积 万平米, 这两项指标较 2015 年同期分别增长 元 263.7% 得益于全国主要城市房价大涨, 房企前几月的销售均价有明显提升 恒大 9 月份的合约销售均价 9212 元 / 平方米, 同比增长 16.5% 10 月 9 日万科也公布了 9 月销售业绩, 公司终结了 7 8 两月销售金额连续环比下滑的趋势, 销售金额同比环比均出现上涨 但对比恒大, 万科成绩差异明显 9 月, 万科销售金额 亿元, 销售面积 万平方米 2016 年 1-9 月, 恒大集团物业累计合约销售额约 亿元, 累计合约销售面积及销售均价分别约为 万平方米及 8115 元 / 平方米, 较 2015 年同期分别增长 117.9% 106.0% 及 5.8% 万科今年前 9 月累计实现销售金额 2629 亿元, 销售面积 万平方米 恒大夺行业销售榜第一的野心早已昭然 在第三季度的较量中, 恒大与万科的差距迅速缩小, 继而反超万科 7 月, 万科结束此前数月环比上涨态势, 单月销售金额 面积环比均降低三成以上 8 月, 万科销售继续倒退, 销售额继续下滑近三成, 除了淡季因素外, 业绩乏力也与万科当下处于股权纷争 控制权胶着的情况有关 同期, 恒大 7 月的销售额环比增长近四成,8 月环比再增长, 单月销售屡创新高 恒大前 7 月的累计合约销售额就接近完成今年原定合约销售目标, 因此把目标上调至 3000 亿元, 上调比例高达 50%, 较 2015 年的实际合约销售额增长了 49% 截至 9 月末, 恒大已经完成新销售目标超九成 万科今年达成 3000 亿的销售额的目标也几乎没有悬念 ( 财新网 10 月 10 日讯 ) 两上市公司剥离地产业务 据国农科技 10 月 10 日发布的公告显示, 申请在深圳联合产权交易所第二次公开挂牌转让期间, 公司作价 万元将所持全部北京国农置业 99% 股权转让予深圳市百盛通投资有限公司 ( 首次挂牌期间价格为 1.07 亿元 ), 自此公司完全剥离地产业务, 以医药业务为惟一主业 国农科技表示, 目前, 上市公司主要从事医药制造与房地产开发业务 公司房地产开发业务已多年无新增房地产开发项目, 唯一现存房地产开发项目位于江苏省海门市的 蓝湖湾 项目 ( 原名 田园风光 ) 公司医药业务经过近年来的规范运营与研发积累, 拥有广阔的产品扩充潜力和高度通用的标准化制造能力, 公司未来将集中资源发展医药业务, 逐步打造高质量 多品种 高兼容的综合医药制剂制造平台, 形成在特定医药领域具有核心竞争力的产品线 为实现这一战略目标, 公司拟通过在深圳联合产权交易所公开挂牌的方式, 出售持有的北京国农置业 99% 股权 值得一提的是, 据国农科技 2015 年年度报告 标的公司经审计的 2015 年度财务报表,2015 年度北京国农置业资产总额 2.95 亿元, 占上市公司的 38.55%; 净资产 万元, 占上市公司的 38.55% 每日经济新闻 记者注意到, 复牌后的国农科技股价拉升 无独有偶, 中航地产在此前的 9 月 30 日也宣布, 拟出售房地产开发业务, 不再是地产股 若协议转让方式未获国务院国资委批准, 公司将采用在产权交易所公开挂牌方式出售上述资产与负债 公司股票目前继续停牌 中航地产表示, 通过此次交易, 上市公司将出售房地产开发业务资产与负债, 未来公司战略将聚焦物业资产管理业务, 围绕机构类物业资产的管理, 重点发展物业及设备设施管理 资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务, 坚持轻资产化发展模式, 不断改善公司资产质量与财务状况, 促进公司业务转型升级 通过本次重大资产出售, 上市公司置出未来行业风险较大 盈利增长能力较弱的房地产开发业务, 发展更具有发展前景的物业资产管理业务 据资料, 此次交易标的资产为中航地产直接持有的成都航逸科技 % 股权 成都航逸置业 % 股权 江苏中航地产 % 股权 九江中航地产 % 股权 新疆中航投资 % 股权 岳阳建桥投资 % 股权 赣州中航置业 79.17% 股权 贵阳中航地产 70.00% 股权 惠东康宏发展 51.00% 股权 ; 中航地产全资子公司中航城投资直接持有的赣州中航地产 % 股权 ; 中航地产全资子公司江西中航地产持有的南昌中航国际广场二期项目 值得一提的是, 此次交易

7 对方为保利地产, 以 2016 年 7 月 31 日为评估基准日, 标的资产的预估值合计为 亿元 以最近一个会计年度期末财务指标的计算, 出售的标的资产占中航地产资产总额的 41.27%, 资产净额 营业收入的上市公司占比分别为 59.62% 和 39.18% ( 每日经济新闻 10 月 11 日讯 ) 大型房企前三季 丰收 虽然国庆期间的楼市调控雷厉风行, 但今年前三季着实让大型房企实现丰收 中原地产的统计数据显示, 今年前 9 个月, 房企销售数据刷新了历史最高纪录, 达到了 亿元, 同比上涨幅度达到 83%, 从完成目标的情况来看, 平均完成率高达 95.6% 不过, 展望四季度, 目前不少城市已经对楼市新政初现效应, 预计年末房企的供应量将显著减少 中原地产的统计数据显示, 今年前 9 个月, 房企销售数据刷新了历史最高纪录, 达到了 亿元, 同比上涨幅度达到 83%, 从完成目标的情况来看, 平均完成率高达 95.6% 碧桂园 (02007) 首开股份 (600376, 股吧 ) (600376) 时代地产 (01233) 奥园 中骏等企业均已经完成年度任务, 其他企业也均接近年度任务 不仅是前 9 月的销售数据惊人,9 月单月 17 家房企签约数据也达到了 1970 亿元, 是历史成交最高的月份, 甚至已经超过了今年 6 月的单月数据 其中, 受累股权之争的万科, 前三季度也已经完成全年任务的逾 80% 万科日前发布的销售数据显示,9 月公司实现销售面积 万平方米, 销售金额 亿元, 已经扭转了 7-8 月销售金额环比下滑的趋势 1-9 月公司累计实现销售面积 万平方米, 销售金额 2629 亿元 据悉万科在 9 月单月新增加项目 5 个, 仍以二线城市为主 5 地项目共计需支付地价 亿元 那边厢, 恒大却在今年三季度成功实现逆转, 问鼎第一房企的宝座 10 日, 中国恒大 (HK.3333) 发布 9 月销售简报, 今年累计销售额已达 亿元 而据同日万科 A(000002) 公告, 截至 9 月万科累计销售额 2629 亿元 恒大公告显示, 其 9 月销售额呈爆发式增长, 达 亿元, 同比增 323.6% 而更值得注意的是, 恒大 1-9 月销售额 亿元, 销售额同比大增 117.9%, 较去年全年 2013 亿元实际销售额大增 39.4%, 仅用 9 个月即超过行业全年销售历史最高纪录 这一数字, 也以约 177 亿元的优势, 超越行业老大万科, 成为全球第一房企 另外, 大型房企之一的保利地产 (600048, 股吧 )(600048) 成绩也喜人,9 月单月签约金额涨 7 成, 前三季度共签 1575 亿元 公告显示, 今年前三季度, 保利地产实现签约面积 万平方米, 同比增长 37.58%; 实现签约金额 亿元, 同比增长 43.47% 金地集团 (600383, 股吧 )(600383) 方面,10 月 12 日晚间, 金地 ( 集团 ) 股份有限公司发布关于公司 2016 年 9 月份销售情况及 2016 年 10 月 -11 月份推盘安排及获取项目等事项的公告 2016 年 1-9 月公司累计实现签约面积 万平方米, 同比增长 57.91%; 累计签约金额 亿元, 同比增长 84.31% 房地产企业虽然收获了销售额历史最高的一年, 但风险也越来越大, 北京 ( 楼盘 ) 中原地产研究部总监张大伟分析认为,2016 年房企收获成交量爆发的一年, 宽松的房地产政策刺激了房地产市场探底回升, 从房地产销售数据看, 一二线城市房价的快速上涨导致房企销售快速上涨 但这种爆发酝酿了后续再上涨的风险, 整体看, 市场的透支不利于 2017 年的平稳 其次, 各地高价地频繁出现, 一线城市今年住宅土地楼面价同比去年已经上涨了 72.2%, 二线城市涨幅更是达到了 86.7%, 土地市场的恐慌已经全面出现 正是因为过去一段时间以来市场的不理性表现, 国庆期间,20 个城市集中出台了强度不一的收紧性楼市政策 目前不少城市已经初现新政效应, 预计在四季度, 房企的供应量将显著减少 几家欢喜几家愁 虽然大型房企前三季收入丰收, 但仍有部分上市房企没有实现盈利 根据同花顺 (300033, 股吧 ) 统计数据显示, 截至 9 月底, 沪深两市共计 21 家上市房企公布了 2016 年三季报业绩预告, 其中, 8 家房企预告净利润亏损 剔除数据公布不全的房企后, 按照预告净利润同比变动幅度来看, 净利润下滑企业达 5 家, 占比不足三成 虽然上述 21 家房企尚不能代表 A 股 140 多家房企的整体表现 但截至目前, 在 21 家公布 2016 年三季报业绩预告的企业中, 近四成企业预亏, 超两成房企扭亏 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示, 从三季度房企的经营业绩看, 部分中小房企已经扭亏为盈, 整体来看, 房地产企业今年的日子比较好过 ( 和讯 10 月 15 日讯 )

8 频繁联姻金融, 摸底地产公司 持牌 冲动 十一节后, 首家由房地产公司发起并 100% 控股的基金公司 格林基金管理有限公司 ( 下称格林基金 ) 被证监会批准设立 格林基金的发起股东是河南省安融房地产开发有限公司 ( 下称安融地产 ), 隶属格林集团投资有限公司 ( 下称格林系 ) 安融地产作为一家房地产企业, 此次布局公募基金牌照再一次引发了市场对地产公司转型金融的关注 作为两类最受市场最关注的资本, 此类联姻一直屡见不鲜 根据 21 世纪经济报道记者统计, 地产龙头企业万科 恒大集团 绿地集团等房企早已在金融业务上有所部署, 不仅在银行 证券 保险等传统金融牌照上积极拓展, 还涉足了互联网金融 第三方支付等业务, 做足金融跨界, 打造综合性金融集团 这与金融机构频繁举牌地产股似乎遥相呼应 此前平安入股碧桂园 (2007.HK) 招商地产 ( SZ) 等, 生命人寿 安邦集团 中国人寿等布局金地集团 ( SZ ) 佳兆业 金融街 ( SZ ) 远洋集团 ( HK ) 等标杆房企, 宝能举牌万科 A ( SZ) 等, 均备受市场关注 在安融地产的例子中, 格林基金其实是格林系继期货, 保险公估等牌照后的再一次投资 格林系起源于 1993 年成立的格林期货 ( 经纪 ) 有限公司, 接着, 安融地产成立, 并在此基础上又先后于 2001 年设立格林鼎诚资产管理公司,2003 年设立格林保险公估有限公司, 继续发力金融领域 地产龙头万科于 2013 年通过收购成为徽商银行最大单一股东 10 月 14 日, 一位万科相关人士在接受 21 世纪经济报道记者采访时表示, 投资金融类企业主要是作为财务投资, 公司建立了相关防火墙制度, 对于是否涉及到关联交易进行了有效隔离 此外, 中天城投则于近日增持中融人寿, 加上此前持股的贵州银行 贵阳银行, 及参与发起设立的贵安银行股份有限公司, 全牌照更进一步 ; 泰禾集团 泛海控股也分别入股东兴证券 民生证券 近年来, 由于拿地成本增高 资金周转慢等原因, 房企利润逐渐下滑, 而金融行业的平均利润率可达房地产行业的数倍 10 月 14 日, 江浙某地产公司高管向记者坦言, 其所在的公司逐步退出了除了商业地产之外的地产项目, 主要考虑到地产行业周期性较强, 相反金融领域 旱涝保收 该公司已经成立了私募投资机构和互联网金融平台 在经济 去杠杆化 和金融 双重脱媒 的趋势下, 会有越来越多的房企向 轻资产 转型, 房地产金融机会巨大 此外, 通过金融平台的联动效应, 布局金融既能实现内部业务的合理延伸, 也能达到产业链整合的目标 不过, 前述券商人士则对记者表示, 目前这些地产公司在布局金融领域还处于起步阶段, 国内还没有很成功的案例可以参考 虽然不断设立一些保险, 信托, 基金等, 但具体怎么投 怎么用确实还在前期摸索阶段, 给不了太多估值 克而瑞地产研究中心朱一鸣认为, 房企进军金融领域, 最为直接的方式便是在集团组织架构中设立金融板块, 成立金控集团或金融机构, 直接铺设业务 目前, 绿地 恒大 万达等房企都成立了金融集团 就目前情况来看, 一些背景较雄厚的房企选择全面布点, 同时开展如保险 银行 证券 资产管理等业务, 在金融领域迅速扩张 ; 一些服务商或规模较小的房企, 则利用了房地产资源, 选择热门领域试水, 如互联网金融 社区金融等, 在原有资源网络的基础上进行业务开拓 数据显示, 目前国内排名前 50 的房企中, 已有近 50% 的企业通过各种方式进入到互联网金融领域, 资金投入超过 200 亿元 万科 保利地产 绿地集团等也已将互联网金融作为转型或业务延伸的新方向 2015 年 4 月, 绿地集团联手蚂蚁金服 平安陆金所, 发布国内首款互联网房地产金融产品 绿地地产宝, 其产品定位于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案 今年 8 月, 深圳 P2P 平台鹏金所则宣布完成了增资扩股工作, 万科向鹏金所投资约 3 亿元, 成为鹏金所第一大股东 与银行合作理财产品也成为新的转型形式 保利地产于 2015 年宣布将与民生银行推出理财产品 利民保, 购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价, 并享受封闭期内的理财收益, 即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益 而在传统金融行业中, 近年来保险则成为房企的标配 恒大集团 万达集团 泰禾集团 泛海控股等纷纷进军保险业, 一方面加大了险资在房地产行业的话语权, 同时也深刻改变着房地产行业的既有格局 除此之外, 证券 银行等核心金融牌照亦是地产公司布局的重点 9 月 20 日, 绿地金融宣布全资收购香港证券公司宜高资产, 取得香港证券牌照, 成立绿地 ( 亚洲 ) 证券 再加上此前持有的杭州工商信托 19.9% 股份, 以及多家农商行和城商行少量股份, 绿地集团不断谋求全面的金融产业链 保利地产此前亦公告称, 其子公司保利物业拟出资 3.5 亿元获得粤港证券 10% 的股份 不过, 与绿地集团, 恒大集团相比, 保利地产在金融领域的布局略显缓慢 绿地金融则公开表示, 未来将继续通过投资并购 发起设立等多种方式, 谋求包括保险 证券 银行等在内的核心金融牌照, 成为在细分领域具有核心竞争力的综合性金融服务集团 (21 世纪经济报道 10 月 15 日讯 )

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10 2012 年迄今 A 股首发公开发行量 单位 : 十亿元 资料来源 :WIND 股权融资规模统计, 截至 2016 年 10 月 14 日 2012 年 1 月迄今指数表现 资料来源 :WIND 指数历史价格, 截至 2016 年 10 月 14 日 最近一年房地产板块涨跌幅对比 资料来源 :WIND 指数历史价格, 截至 2016 年 10 月 14 日

11 2013 年迄今房地产行业 A 股再融资情况 资料来源 :wind 及公司公告, 截至 2016 年 10 月 14 日 增发情况 股票代码 公司简称 发行规模 ( 亿元 ) SH 香江控股 实施 增发公告日实施进度主承销商 SH 大名城 实施申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SH 电子城 实施广州证券股份有限公司, 海通证券股份有限公司 SH 市北高新 实施湘财证券股份有限公司 SH 万通地产 实施红塔证券股份有限公司 SH 格力地产 实施新时代证券股份有限公司 SZ 东旭蓝天 实施 SZ 新光圆成 实施西南证券股份有限公司 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 广州证券股份有限公司 SZ 南国置业 实施中德证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司 SH 首开股份 实施中信证券股份有限公司 SH 保利地产 实施中信证券股份有限公司 SZ 三湘股份 实施 SZ 三湘股份 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施国信证券股份有限公司 SZ 顺发恒业 实施广发证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施 SZ 天润数娱 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中弘股份 实施东兴证券股份有限公司 SZ 新光圆成 实施 SH 雅戈尔 实施中信证券股份有限公司 SH 粤泰股份 实施广州证券股份有限公司 SZ 滨江集团 实施中信证券股份有限公司 SH 粤泰股份 实施 SH 嘉宝集团 实施中信证券股份有限公司 SZ 泛海控股 实施 中信建投证券股份有限公司, 高盛高华证券有限责任公司, 瑞银证券有限责任公司, 平安证券有限责任公司, 华福证券有限责任公司 SH 上实发展 实施海通证券股份有限公司 SH 华夏幸福 实施 SZ 福星股份 实施国信证券股份有限公司 中信证券股份有限公司, 华泰联合证券有限责任公司 SH 凤凰股份 实施申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SZ 中天城投 实施海通证券股份有限公司 SZ 招商蛇口 实施中信证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 实施中信证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 实施招商证券股份有限公司 SH 黑牡丹 实施东海证券股份有限公司

12 SH 世茂股份 实施海通证券股份有限公司 SZ 苏宁环球 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 中洲控股 实施中信证券股份有限公司 SH 香江控股 实施西南证券股份有限公司 SH 华发股份 实施国金证券股份有限公司 SH 新湖中宝 实施 SH 光明地产 实施 SZ 京汉股份 实施 SH 香江控股 实施 西南证券股份有限公司, 瑞银证券有限责任公司, 国泰君安证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司海通证券股份有限公司, 华福证券有限责任公司, 国泰君安证券股份有限公司 SH 上海临港 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 上海临港 实施 SZ 泰禾集团 实施 SZ 财信发展 实施安信证券股份有限公司 SH 天业股份 实施中德证券有限责任公司 SH 光明地产 实施 中信建投证券股份有限公司, 东兴证券股份有限公司 SZ 皇庭国际 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 市北高新 实施湘财证券股份有限公司 SH 浦东金桥 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 南山控股 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 绿地控股 实施 SH 市北高新 实施 SZ 南山控股 实施 SH 苏州高新 实施东吴证券股份有限公司 SZ 世联行 实施招商证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 蓝光发展 实施中信证券股份有限公司 SZ 新华联 实施西南证券股份有限公司 SH 蓝光发展 实施 SZ 世荣兆业 实施 SH 天津松江 实施中信建投证券股份有限公司 SH 宋都股份 实施齐鲁证券有限公司 SZ 金科股份 实施安信证券股份有限公司 SZ 中天城投 实施海通证券股份有限公司 SH 新湖中宝 实施 西南证券股份有限公司, 瑞银证券有限责任公司, 中国国际金融有限公司 SZ 中弘股份 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 三湘股份 实施国金证券股份有限公司 SH 西藏城投 实施东方花旗证券有限公司 SZ 广宇集团 实施招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 大名城 实施国金证券股份有限公司 SZ 莱茵体育 实施西南证券股份有限公司 SH 迪马股份 实施海通证券股份有限公司

13 SH 华丽家族 实施 华英证券有限责任公司 SH 北京城建 实施 中信建投证券股份有限公司 SH 天业股份 实施 中信证券股份有限公司 SH 天业股份 实施 SZ 天保基建 实施 中德证券有限责任公司 SH 迪马股份 实施 SZ 华联股份 实施 SZ 新华联 证监会批准西南证券股份有限公司 瑞信方正证券有限责任公司, 中国国际金融有限公司, 华融证券股份有限公司, 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SZ 京蓝科技 证监会批准华泰联合证券有限责任公司 SZ 京蓝科技 证监会批准 / SZ 金科股份 证监会批准 SZ 海航投资 发审委通过中德证券有限责任公司 SH 华丽家族 发审委通过浙商证券股份有限公司 长城证券股份有限公司, 华泰联合证券有限责任公司 SZ 泛海控股 发审委通过中信建投证券股份有限公司 SH 新城控股 发审委通过摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 SZ 中洲控股 发审委通过 / SZ 福星股份 股东大会通过 / SH 九鼎投资 股东大会通过西部证券股份有限公司, 九州证券股份有限公司 SZ 阳光城 股东大会通过 / SH 迪马股份 股东大会通过 / SH 鲁商置业 股东大会通过 / SZ 荣盛发展 股东大会通过 / SZ 世联行 股东大会通过 / SZ 南山控股 股东大会通过中信证券股份有限公司 SH 上海临港 股东大会通过国泰君安证券股份有限公司 SH 上海临港 股东大会通过 / SH 绿地控股 股东大会通过 / SZ 泰禾集团 股东大会通过国信证券股份有限公司 SH 天地源 股东大会通过平安证券有限责任公司 SZ 中天城投 股东大会通过 / SZ 中弘股份 股东大会通过东兴证券股份有限公司 SZ 华联股份 股东大会通过 / SZ 华联股份 股东大会通过华泰联合证券有限责任公司 SH 中房股份 股东大会通过招商证券股份有限公司 SH 中房股份 股东大会通过 / SZ 中粮地产 股东大会通过 / SZ 万泽股份 股东大会通过 / SZ 中房地产 董事会预案 / SZ *ST 珠江 董事会预案 / SZ *ST 珠江 董事会预案东兴证券股份有限公司 SH 卧龙地产 董事会预案 / SH 卧龙地产 董事会预案海通证券股份有限公司 SZ 广宇发展 董事会预案 SZ 广宇发展 董事会预案 / 中信证券股份有限公司, 长江证券承销保荐有限公司

14 SZ 苏宁环球 董事会预案 / SZ 万科 A 董事会预案 / SZ 银亿股份 董事会预案 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 SZ 银亿股份 董事会预案 /

15 可转债情况 股票代码 公司简称 转股价格 ( 元 ) 募集资金 ( 亿元 ) 期限 票面利率 公开发行日实施进度主承销商 SH 格力地产 % 实施 新时代证券有限责任公司 SH 冠城大通 % 实施 中信证券股份有限公司 SZ 万泽股份 % ( 私募, 起息日 ) 实施 SZ 万泽股份 % ( 私募, 起息日 ) 实施 SH 粤泰股份 / / / 董事会预案 / 公司债情况 股票代码 公司简称 发行规模 ( 亿元 ) 期限票面利率债项评级起息日实施进度主承销商 SH 蓝光发展 % / 实施 中信证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 中房地产 % / 实施华融证券股份有限公司 SH 蓝光发展 % AA 实施 SH 新城控股 % / 实施 SZ 顺发恒业 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SH 大名城 B % / 实施宏信证券有限责任公司 SH 大名城 % / 实施宏信证券有限责任公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 珠江实业 % AA 实施万联证券有限责任公司 SH 首开股份 % / 实施 中德证券有限责任公司, 中信证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 云南城投 % AAA 实施 中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司 SZ 广宇集团 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SH 天地源 % / 实施开源证券股份有限公司 SH 大名城 B % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 大名城 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司

16 SH 京投发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 宁波富达 % / 实施华融证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 中天城投 % / 实施 SH 新城控股 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 滨江集团 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % / 实施兴业证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % / 实施招商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司 SZ 阳光股份 % AA 实施民生证券股份有限公司 SH 新黄浦 % / 实施国信证券股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 世茂股份 % AA 实施中国国际金融股份有限公司 SH 黑牡丹 % AA 实施 SH 天房发展 % / 实施 SH 天房发展 % / 实施 SZ 中房地产 % AAA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司海通证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司, 渤海证券股份有限公司海通证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司, 渤海证券股份有限公司华融证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施新时代证券股份有限公司 SH 迪马股份 % AA 实施东吴证券股份有限公司 SH 珠江实业 % AA 实施万联证券有限责任公司 SH 格力地产 % / 实施 中泰证券股份有限公司, 长江证券承销保荐有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % / 实施 SH 云南城投 % AAA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新黄浦 % / 实施国信证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司

17 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % / 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SH 信达地产 % AA 实施 信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SH 中国高科 % / 实施西部证券股份有限公司 SH 新湖中宝 % AA 实施 SH 华夏幸福 % / 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 SH 新城控股 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 凤凰股份 % AAA 实施 SZ 泰禾集团 % AA 实施 申万宏源证券承销保荐有限责任公司广发证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SH 大名城 % / 实施宏信证券有限责任公司 SH 大名城 B % / 实施宏信证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 三湘股份 % AA 实施海通证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司

18 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SH 世茂股份 % AA 实施中国国际金融股份有限公司 SH 京投发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 信达地产 % AA 实施 信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 中房地产 % AAA 实施华融证券股份有限公司 SH 上实发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份有限公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SZ 中航地产 % AAA 实施中航证券有限公司 SH 信达地产 % AA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 保利地产 % AAA 实施 SH 鲁商置业 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司平安证券有限责任公司, 华泰联合证券有限责任公司 SZ 中弘股份 % AA 实施新时代证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 苏州高新 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 SZ 中天城投 % AA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份有限公司光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SH 首开股份 % / 实施中信证券股份有限公司

19 SH 迪马股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 SZ 泰禾集团 % AA 实施 广发证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司广发证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 市北 B 股 % AA 实施湘财证券股份有限公司 SH 市北高新 % AA 实施湘财证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 保利地产 % AAA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 大名城 B % / 实施 中信证券股份有限公司, 宏信证券有限责任公司 SZ 中天城投 % AA 实施平安证券有限责任公司 SH 大名城 % / 实施 中信证券股份有限公司, 宏信证券有限责任公司 SZ 中国武夷 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华发股份 % AA 实施国金证券股份有限公司 SH 中国国贸 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SH 中国高科 % / 实施西部证券股份有限公司 SH 大名城 B % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 大名城 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 南国置业 % AA 实施华英证券有限责任公司 SZ 南国置业 % / 实施长江证券承销保荐有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 SH 云南城投 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SZ 荣盛发展 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司第一创业摩根大通证券有限责任公司 SH 首开股份 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份

20 SZ 海航投资 % AA 实施 有限公司 中德证券有限责任公司, 瑞信方正证券有限责任公司 SH 迪马股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 西藏城投 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施平安证券有限责任公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 万科 A % AAA 实施中信证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SZ 泛海控股 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中洲控股 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新湖中宝 % AA 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SH 天地源 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SH 天地源 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施安信证券股份有限公司 SH 冠城大通 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中粮地产 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 中房地产 % AAA 实施 SZ 泰禾集团 % AA 实施 华融证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司中信建投证券股份有限公司, 东兴证券股份有限公司 SZ 荣安地产 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 天房发展 % AA 实施中德证券有限责任公司 SH 天房发展 % AA 实施海通证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国金证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施长城证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SH 新湖中宝 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司第一创业摩根大通证券有限责任公司国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司 SZ 天保基建 % AA 实施中德证券有限责任公司 SH 北京城建 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 东吴证券股份有限公司

21 SH 迪马股份 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 京投发展 % AAA 实施浙商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SZ 阳光城 % AA 实施长城证券股份有限公司 SH 首开股份 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 苏州高新 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 华远地产 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 上实发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 深振业 A % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SZ 福星股份 % AA 实施 华西证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施广州证券股份有限公司 SH 香江控股 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 浦东金桥 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 金桥 B 股 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 黑牡丹 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SH 嘉宝集团 % AA 实施东方花旗证券有限公司 SH *ST 中企 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 卧龙地产 % AA 实施 浙商证券股份有限公司, 国开证券有限责任公司 SH 凤凰股份 % AAA 实施申银万国证券股份有限公司 SZ 福星股份 % AA 实施 华西证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 中国国贸 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 渝开发 % AAA 实施金元证券股份有限公司 SH 天房发展 % AA 实施 SH 蓝光发展 SZ 荣盛发展 SH 大名城 不超过 7 7 年 ) 不超过 7 7 年 ), 可以为单一期限品种, 也可以是多种期限的混合品种不超过 5 5 年 ) / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / 安信证券股份有限公司, 瑞信方正证券有限责任公司

22 SH 大名城 B SH 新湖中宝 SH 浦东金桥 SH 金桥 B 股 SH 华夏幸福 SH 黑牡丹 SH 信达地产 SH 华夏幸福 SH 天津松江 SH 珠江实业 SZ 泰禾集团 SH 迪马股份 SH 香江控股 SZ 合肥城建 SH 栖霞建设 SZ 中洲控股 9.00 不超过 5 5 年 ) 不超过 7 7 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 7 年不超过 3 年不超过 3 年不超过 10 年不超过 5 年期 ( 含 5 年 ) 不超过 7 年不超过 5 5 年 ) 不超过 5 年不超过 4 年本次发行的公司债券期限为 3 年. 期限不超过 5 年不超过 5 5 年 ) / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / SH 金地集团 不超 / / 股东大会通过 /

23 SZ 美好集团 SZ 京汉股份 SZ 财信发展 SZ 招商蛇口 SH 保利地产 SZ 中航地产 SH 陆家 B 股 SZ 南国置业 SH 陆家嘴 SH 宋都股份 SZ 苏宁环球 过 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 3 年期 ( 含 3 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 15 年普通公司债券的期限为不超过 年 ), 可续期公司债券基础期限不超过 10 年 ( 含 10 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 3 3 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 5 / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / 国泰君安证券股份有限公司, 爱建证券有限责任公司 国泰君安证券股份有限公司, 爱建证券有限责任公司

24 5 年 ) SZ 金融街 / / 董事会预案中信建投证券股份有限公司 SZ 中洲控股 9.00 / / 董事会预案 / SZ 中弘股份 年 / / 董事会预案 / SH 华鑫股份 7.50 不超过 7 7 年 ) / / 停止实施 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 中期票据情况 股票代码公司简称发行规模期限 票面利率 债项评级起息日实施进度主承销商 SH 新黄浦 % AA 实施招商银行股份有限公司 SH 光明地产 % AAA 实施兴业银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 蓝光发展 % AA 实施 中国农业银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司 SH 光明地产 % AAA 实施上海浦东发展银行股份有限公司 SH 蓝光发展 % AA 实施 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中信建投证券股份有限公司, 中信银行股份有限公司 SH 京能置业 % AAA 实施招商银行股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 中国农业银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司 SZ 顺发恒业 % AA 实施中国光大银行股份有限公司 SH 电子城 % AA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 栖霞建设 % AA 实施 华夏银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司招商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司 SH 迪马股份 % AA 实施上海浦东发展银行股份有限公司 SH 蓝光发展 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 SH 万通地产 % AA 实施 中信银行股份有限公司, 中国农业银行招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 北京银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施 SZ 滨江集团 % AA 实施 中国农业银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司兴业银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司

25 SZ 万科 A % AAA 实施 SH 天地源 % AA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 北京银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中国银河证券股份有限公司, 中信银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司 SZ 南国置业 % / 实施浙商银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 中天城投 % AA 实施 SZ 泛海控股 % AA 实施 中信银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司招商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司上海浦东发展银行股份有限公司, 光大证券股份有限公司北京银行股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施中信银行股份有限公司 SH 信达地产 % AA 实施 SH *ST 中企 % AA 实施 SH 苏州高新 % AA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 中粮地产 % AA 实施 SH 南京高科 % AA 实施 SH 栖霞建设 % AA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 SH 黑牡丹 % AA 实施 SH 首开股份 % AA 实施 SH 上实发展 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司中国光大银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中国银行股份有限公司, 南京银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司南京银行股份有限公司, 招商银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 上海银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 江苏银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SH *ST 中企 % AA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 中国光大银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司 SZ 南国置业 % AA 实施中信银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 金融街 % AAA 实施 SH 城投控股 % AAA 实施 SH 城投控股 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 中国建设银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司国泰君安证券股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司国泰君安证券股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司国泰君安证券股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司

26 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 招商银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施兴业银行股份有限公司 SH 陆家 B 股 % AAA 实施 SH 陆家嘴 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司 SH 陆家 B 股 % AAA 实施 SH 陆家嘴 % AAA 实施 SH 城投控股 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 SH 城投控股 % / 实施 中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 中国民生银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司国家开发银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施兴业银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SH 云南城投 不含权 : 不超过 5 5 年 ) / / / SH 浦东金桥 / / / SH 金桥 B 股 / / / SH 粤泰股份 不超过 5 年 / / / 股东大会通过 股东大会通过股东大会通过 股东大会通过 / / / / SZ 美好集团 SZ 渝开发 SZ 中天城投 不超过 5 5 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 5 5 年 ) / / / / / / / / / 股东大会通过 股东大会通过 股东大会通过 / 兴业银行股份有限公司 / SZ 中弘股份 不超过 3 年 / / / 股东大会通过 / SZ 新华联 不超过 5 5 年 ) / / / 董事会预案 /

27 中国房地产可比公司分析 资料来源 :WIND 数据浏览器, 预测数据为 WIND 根据市场情况整理, 截至 2016 年 10 月 14 日 A 股房地产公司 公司名称 交易货币 股价 52 周市值市盈率 (PE) 市净率 (PB) ( 元 ) 高位低位 ( 亿元 ) TTM 2016E 2017E ( 最新 ) 万科 A RMB 招商蛇口 RMB 绿地控股 RMB 保利地产 RMB 华夏幸福 RMB 陆家嘴 RMB 泛海控股 RMB 金地集团 RMB 城投控股 RMB / / 2.03 新湖中宝 RMB 雅戈尔 RMB 海航基础 RMB 荣盛发展 RMB 金融街 RMB 中天城投 RMB 首开股份 RMB 张江高科 RMB 苏宁环球 RMB 新城控股 RMB 银亿股份 RMB 阳光城 RMB 泰禾集团 RMB 金科股份 RMB 大名城 RMB 中国国贸 RMB 滨江集团 RMB 九鼎投资 RMB 世茂股份 RMB 北京城建 RMB 浦东金桥 RMB 上海临港 RMB 深圳华强 RMB 新华联 RMB 世联行 RMB 东旭蓝天 RMB / / 1.59 中粮地产 RMB / / 3.08 蓝光发展 RMB 迪马股份 RMB

28 中弘股份 RMB / / 1.69 嘉凯城 RMB 市北高新 RMB 华发股份 RMB 华丽家族 RMB / / 4.31 上实发展 RMB 荣安地产 RMB / / 4.22 粤泰股份 RMB / / 2.88 中茵股份 RMB 深振业 A RMB / / 3.18 中体产业 RMB 顺发恒业 RMB 三湘股份 RMB 南京高科 RMB 格力地产 RMB 北辰实业 RMB 中洲控股 RMB 皇庭国际 RMB 莱茵体育 RMB 光明地产 RMB 香江控股 RMB 万通地产 RMB / / 1.79 海宁皮城 RMB 福星股份 RMB 大港股份 RMB 西藏城投 RMB 华远地产 RMB 嘉宝集团 RMB 苏州高新 RMB 天业股份 RMB 财信发展 RMB / / 6.63 万业企业 RMB 冠城大通 RMB 深深房 A RMB / / 4.58 华联控股 RMB 信达地产 RMB 美好集团 RMB 深物业 A RMB / / 5.28 南国置业 RMB 电子城 RMB 黑牡丹 RMB *ST 中企 RMB 万泽股份 RMB 宋都股份 RMB 中国武夷 RMB 世荣兆业 RMB

29 新黄浦 RMB / / 2.33 宁波富达 RMB / / 2.91 海航创新 RMB / / 5.19 海航投资 RMB / / 1.86 世纪星源 RMB 深赛格 RMB / / 6.68 京汉股份 RMB 大连控股 RMB / / 3.69 津滨发展 RMB / / 5.76 凤凰股份 RMB 中润资源 RMB / / 4.78 轻纺城 RMB 京投发展 RMB 天保基建 RMB 天房发展 RMB / / 1.52 渝开发 RMB 海德股份 RMB 中房股份 RMB 卧龙地产 RMB 浙江广厦 RMB / / 3.02 华鑫股份 RMB 云南城投 RMB 广宇集团 RMB 合肥城建 RMB 天津松江 RMB 珠江实业 RMB / / 2.47 中航地产 RMB 中关村 RMB 栖霞建设 RMB 阳光股份 RMB 鲁商置业 RMB 东湖高新 RMB / / 3.24 亚通股份 RMB 中房地产 RMB 粤宏远 A RMB 天地源 RMB / / 1.80 大龙地产 RMB / / 2.05 广宇发展 RMB / / 2.22 沙河股份 RMB / / 6.44 绿景控股 RMB / / 铁岭新城 RMB / / 1.37 绵石投资 RMB 海泰发展 RMB / / 2.46 东方银星 RMB / / 长春经开 RMB / / 1.66 S 前锋 RMB / / 46.30

30 *ST 珠江 RMB / / 京能置业 RMB / / 2.54 荣丰控股 RMB / / 5.82 *ST 山水 RMB / / *ST 新梅 RMB / / ST 亚太 RMB / / 总体均值 78.18x 38.36x 28.74x 4.97x 中值 30.13x 25.19x 20.80x 2.62x 大型开发商均值 18.71x 16.22x 13.38x 3.01x 中值 15.47x 13.94x 12.02x 2.86x 中型开发商均值 50.28x 24.09x 23.29x 3.28x 中值 26.42x 23.07x 17.69x 2.07x 其他开发商均值 94.27x 49.23x 33.85x 5.80x 中值 37.83x 30.03x 23.27x 2.91x

31 港股房地产公司 公司名称 交易货币 股价 52 周市值市盈率 (PE) 市净率 (PB) ( 元 ) 高位低位 ( 亿元 ) TTM 2016E 2017E ( 最新 ) 新鸿基地产 HKD 万科企业 HKD 中国海外发展 HKD 长实地产 HKD 九龙仓集团 HKD 恒基地产 HKD 华润置地 HKD 太古地产 HKD 太古股份公司 A HKD 太古股份公司 B HKD / / 0.20 会德丰 HKD 碧桂园 HKD 新世界发展 HKD 信和置业 HKD 恒隆地产 HKD 中国恒大 HKD 丰盛控股 HKD / / 9.02 龙湖地产 HKD 卓尔集团 HKD / / 4.07 恒隆集团 HKD / / 0.53 希慎兴业 HKD TST PROPERTIES HKD / / 0.62 富力地产 HKD 世茂房地产 HKD 嘉里建设 HKD 华人置业 HKD / / 0.71 深圳控股 HKD 远洋集团 HKD 鹰君 HKD / / 0.42 中国金茂 HKD SOHO 中国 HKD 高银地产 HKD / / 1.28 龙光地产 HKD 融创中国 HKD 雅居乐集团 HKD 合生创展集团 HKD / / 0.30 瑞安房地产 HKD 大悦城地产 HKD 旭辉控股集团 HKD 宏安地产 HKD / / 7.39 北京北辰实业股份 HKD / / 0.44 嘉年华国际 HKD /