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1 房地产行业周报 2016 年 10 月 10 日 东方花旗房地产行业周报 编制部门 : 东方花旗房地产行业组

2 房地产行业最新动态

3 房地产行业 / 政策动态 高位加杠杆致楼市升温, 未来购买力萎缩风险加大 一段时间以来, 我国热点城市的楼市超预期升温, 已经成为社会集中关注的焦点 虽然今年以来热点城市楼市 量升价涨 有合理性, 但新房和二手房市场交易价格在短期内如此大幅上涨, 很大程度显示出市场的狂热色彩 无论房价上涨多高, 住房终究是服务于居住属性 当中低收入人群无力再接房价上涨的最后一棒, 所谓楼市财富的名义增值终将归为一场财富幻觉 今年以来我国热点城市房价短期内大幅上涨, 市场高温持续不退, 并非全无理性 全球范围内过于宽松的货币政策环境, 导致金融市场长期利率中枢持续下移, 为包括住宅在内的资产价格提供了强劲增长动力 相对独特的区域经济政治中心位置和较为完善的人文社会基础设施禀赋, 使得我国热点城市普遍拥有吸引外来人口的潜在能力, 进而成为住房投资投机炒作经久不衰的基础 实体经济的优化调整尚未完成, 而实业投资回报急剧下降, 从某种程度上也显著增加了房地产投资的吸引力 据中国指数研究院数据,2016 年 8 月全国 100 个城市 ( 新建 ) 住宅平均价格环比上涨 2.17%, 涨幅较上月扩大 0.54 个百分点 其中, 十大城市主城区二手住宅平均价格上涨 1.34%, 涨幅较上月扩大 0.64 个百分点 另据国家统计局数据显示,2016 年 8 月, 全国 70 个大中城市中, 新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有 64 个和 57 个, 分别比上月增加 13 个和 6 个, 热点楼市继续升温并向非热点楼市扩散 厦门新建商品住宅价格同比上涨 44.3%, 领涨全国 70 个大中城市, 其他热点城市房价涨幅也均在 20% 以上 而热点城市房价大幅升温背后, 是家庭加杠杆意愿空前高涨 2016 年前 7 个月全国新增个人房贷 2.8 万亿元, 约为 2009 年全年新增额的 2 倍 ;8 月份又新增住户中长期贷款 5286 亿元 截至 2016 年 8 月末, 全国住户人民币中长期贷款同比增长 28.19%, 增速持续上升 ; 较人民币各项贷款 非金融企业和机关团体贷款增速分别高出 个和 个百分点, 家庭加杠杆动力十分充足 即使在部分热点城市重新启动限购 限贷政策后, 地价房价上涨并未止步, 而新房销售成交量创出历史新高, 上海离婚买房人士激增, 北京 抢房 的反常一幕也在上演, 市场盲目乐观情绪浓郁 比市场盲目乐观更为可怕的是, 若房价持续超预期大幅上涨, 将接近初次置业人群购买力的极限, 正在摧毁人们创业创新的热情, 损害国民经济运行的稳健性 热点楼市巨大的资金虹吸效应, 延缓了非热点城市城镇化进程, 伤害到地方产业的健康发展, 进一步加剧融资难融资贵问题 目前看, 当前热点城市房价接力上涨的风险正加快显现 热点楼市如此之高的绝对价位, 已经对城镇居民收入形成过度偏离, 可能正导致市场未来增长动力急剧消退 住宅购买行为本质是货币财富向住宅不动产转化的过程 在住宅不动产配置上升同时, 家庭货币财富减少 截至 2016 年 8 月末, 全国住户人民币存款同比增长 9.23%, 较人民币各项存款和非金融企业存款增速分别低 2.02 个和 8.96 个百分点, 家庭可支配货币财富的相对缩水, 意味着未来住宅购买力正急剧萎缩 不管支持热点城市房价上涨的理由有多少, 房价上涨空间终将决定于初次置业人群的购买力 无论是历史还是现实, 房地产泡沫一旦形成, 都不会平稳消减, 最终都将会以急剧调整方式挤出泡沫, 给国民经济形成巨大冲击 在 资产荒 背景下, 金融机构对个人住房抵押贷款的追捧, 既基于首付比给予金融机构贷款的安全边际, 也主要考虑到借款背后的房产抵押价值 理论上分析, 热点城市个人住房抵押贷款普遍 30% 以上的首付比, 在房价下跌 30% 时, 也难以立即触发金融机构个人住房抵押贷款不良风险 但在本轮房价短期内大幅上涨背后, 相当部分首付款并非来自家庭多年积蓄, 杠杆在首付款中的应用肆无忌惮 ; 而银行对购房人收入真实性的审核流于形式, 显著增加了个人住房抵押贷款的信用风险 尽管个人住房抵押贷款是当前银行持有的优质资产, 也不能基于过往经验就可以忽视潜在的金融风险隐患 应该看到, 当前我国房地产业对国民经济拉动的边际作用正在加速消减 即使在房价大幅上涨后名义财富巨大增值, 北京和上海家庭的消费意愿并未出现可持续性积极变化 2016 年前 8 月, 北京和上海的社会消费品零售总额分别增长 4.3% 和 7.9%, 较上年同期分别下降 1.7 个和 0.1 个百分点 房价上涨所形成的巨大套利机会, 降低了企业经营实体经济的兴趣 房地产业升温与非地产业相对低迷, 充分反映出当前宏观经济金融运行的潜在风险 为维持房价所需要的资金规模与日俱增, 非地产部门资金失血严重, 反过来又会加剧房地产金融风险集聚, 进而形成恶性循环

4 综合来看, 有限理性是人类认知与行为局限性的集中反映 当前市场对热点城市房地产市场发展前景的过于乐观的情绪, 不排除有失控的风险 限贷 限购固然可以降温楼市, 可能并非长久之计 应该加大热点城市住房供应规模, 大幅提高住房投资 投机性住房交易成本和持有成本, 根据房屋交易价格通过累进税等市场机制调节住宅市场供求, 强化金融机构房地产信贷风险防范, 消除房价过快上涨对居民消费和社会投资的挤出作用, 努力实现楼市运行风险总体可控 ( 证券时报 09 月 27 日讯 ) 房地产信托市场前 8 月发行规模达 1549 亿, 同比涨 13.7% 用益信托最新统计数据显示,2016 年 1-8 月份, 集合信托市场上共计发行 595 只房地产信托产品, 发行规模达 亿元, 同比上涨 13.7% 具体来看,8 月单月, 房地产集合信托共发行 63 只总额 亿元, 较上年同期 亿元同比上涨 50.4% 同时, 从环比来看,8 月信托发行额较上月的 亿元环比上涨 21.4% 值得注意的是, 随着房地产市场降温以及 去库存 政策的推出, 自 2015 年以来, 在信托资金投向中, 房地产行业占比整体呈下滑趋势 信托业协会发布的数据显示,2016 年第二季度, 房地产信托总体规模 1.31 万亿元, 占比 8.52%, 规模 占比均出现不同程度下滑 国投泰康信托研究发展部报告显示,2016 年以来, 集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模, 逐步上升至 8 月的 167 亿元, 集合类房地产信托的发行占比从年初的不到 10% 逐步提升到 8 月的 17% 业内人士指出, 房地产集合信托产品的发行在经历一年多的萎缩后, 大幅跳涨升温 仅 9 月第三周成立的 60 款集合信托产品中, 房地产领域共成立 9 款产品, 募集资金 亿元, 融资规模居首, 占信托募资总额 30.45% 由于房企的资金缺口和沉重的融资成本, 房企老板可以说把能使用的融资方式几乎都用上了 有机构人士表示 房地产业务已成为一些信托公司拉动今年盈利增长的首要业务 统计显示, 今年以来发行房地产信托的公司有 49 家, 在全部 68 家信托公司中占比达 72% 前 8 个月, 房地产信托发行规模达 50 亿元以上的信托公司多达 8 家, 分别为四川信托 中建投信托 中融信托 中铁信托 爱建信托 五矿信托 大业信托和杭工商信托 信托公司正逐步改变原来必须的抵质押融资, 对于实力强劲 有发展前景的房企, 可以考虑股权投资 格上理财研究员樊迪表示, 信托公司转换成这种模式, 可更好地控制风险, 信托公司可以派人进行现场管理, 比如出席董事会 享有一票否决权 保管财务印章等方式, 实现对房地产项目的全面监控, 尽可能降低风险 数据显示,2015 年涉及股权投资的房地产信托占房地产信托总额比例约为 39.7%, 到 2016 年上半年, 该比例约为 45%, 而 7 月 1 日至今, 该比例上升至 55.5% 从 8 月单月来看, 涉及股权投资项目占总数比例也达 50% 具体来看,8 月 30 日, 房企阳光城披露, 拟实施融资方案, 由五矿信托以 3.47 亿元价格, 受让其全资子公司持有的长沙中泛置业有限公司 20% 股权, 期限不超过 12 个月, 到期后由阳光城全资以 3.47 亿元回购上述股权 7 月 15 日, 地产公司华夏幸福披露, 平安信托拟成立信托计划募集不超过 20 亿元资金向华夏幸福下属子公司怀来京御房地产开发有限公司增资 不过, 在云南信托研发部负责人王和俊看来, 做明股实股的项目不容易, 今年上半年几家信托公司利润逆势上涨, 利润大幅增长的原因便是进行大量地产股权投资, 与开发商同股同权, 但实际情况便不得而知 就看是真股权还是假股权, 因为信托公司难以像地产商那样专业, 对于管理 资金的监管大多最后不得不委托原开发商 王和俊认为, 从目前的情况来看, 市场上大都还是偏重于 明股实债 据介绍, 所谓 明股实债, 就是表面上是股权投资, 实际是双方通过抽屉协议写明仅持有股份 分享收益, 但实质并不参与管理 同时, 需在协议中注明在特定时间内, 另一方需无条件按约定价格或条件, 转让或回购这部分股权 有业内人士坦言, 明股实债 的好处在于优化融资方资产负债表, 但坏处在于融资成本较高 有消息人士近日指出, 监管层正酝酿针对房地产企业发行公司债设立准入门槛并实施分类管理 未来将强化对发行人的信息披露和偿债能力要求, 强化增信措施和债券契约条款安排, 强化募集资金用途管理, 构建 基础范围 + 综合指标评价 的分类监管标准, 实现总量合理 结构优化 扶优限劣和风险可控 其中, 房企发行债券资质为主体评级 AA 及以上的房地产企业, 同时还需满足境内外上市公司 省级政府 省会城市 副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业 以房地产为主的央企 中国房地产行业协会排名前 100 的其他民营非上市房企条件之一 此外, 还对净利润 除预收款后资产负债率 存货价值 开发成本进行监管分类 消息指出, 在目前交易所申报的发债企业中, 有 53 家企业不符合基础范围的要求 ; 而在 111 家符合基础范围要求的企业中,12 家房企被划入风险类, 而 25 家被列入关注类

5 上海银监局此前发文指出, 银行需立即终止与违规房产中介合作, 表示对于为购房人提供或参与首付款或尾款等融资服务, 曾制造或参与制造假按揭 欺诈和套取银行信用, 向银行推荐的个人住房贷款中集中爆发不良贷款的, 发布未经产权人书面委托的房源信息和隐瞒抵押等 5 项违规行为的房地产中介机构, 商业银行应立即终止与其合作关系, 并将其列入黑名单报送上海市银行同业公会 并明确商业银行不得与合作机构相互勾结提供 首付贷 等违法违规的金融产品和服务, 不得将金融服务与中介服务捆绑, 不得以 返佣 形式给予或变相给予中介机构经济利益 对此, 业内人士认为, 资金与宏观政策的集中收紧, 投资客的狂欢将随着货币政策调整而告一段落, 以杠杆推动的增长前景难以长期支撑 预计房地产销售面积同比增速将在四季度放缓至 10%-15%, 并在 2017 年降至 0, 而投资亦如此 ( 经济参考报 09 月 28 日讯 ) 2016 年房企永续债暴增 109%, 实际负债率比想象的更高 2016 年是上市房企猛踩油门扩张的一年, 同时也是房企有息负债上升的一年, 特别是永续债占比不断上升 根据克而瑞统计数据显示,2016 年中期末, 加上永续债之后,65 家房企的总有息负债为 亿元, 相比 2015 年末增加了 13% 其中, 共有 16 家企业拥有永续负债, 总计 亿元, 同比增加 109% 其中最多一家在 2016 年中期以永续债 亿元, 总量排名第一, 同比上涨 124.5%, 第二名的碧桂园 (2007.HK) 拥有永续债 166 亿元, 同比暴增 % 首开股份 (600376) 拥有永续债 90 亿元, 融创中国 (01918.HK) 永续债 亿元 所谓永续债是指没有到期日的债券 永续债的发行方只需要支付利息, 没有还本义务 由于在核算时算作权益而非债务, 与此同时, 永续债的债券性质并不会对公司股权稀释, 因此很大程度上可以修饰房企的资产负债表 但是对于企业来说, 永续债并非真正意义上的股权投资, 而是实实在在要求付出比普通债券更高利息的一种融资工具, 澎湃新闻发现, 一旦永续债被计入负债, 房企的实际负债率大幅度提高 研究机构克而瑞的比较了把永续债作为权益和作为债务计算出的不同净资产负债率, 绿地控股 (600606) 从 % 上升到 %( 今年刚刚开始运用永续债 ), 朗诗地产从 % 上升到 %, 融创中国从 85.11% 上升到 %, 首开股份从 98.78% 上升至 % 实际上, 在将永续债计入债务后, 考量这部分因素, 房企的平均净负债率由 2015 年中期的 76.91% 上升至 2016 年中期的 77.79% 克而瑞称, 永续债 ( 永久资本证券 ) 作为一种新的融资工具被部分房企加以运用, 虽然永续债券在财务报表上归属于股本工具, 但它的实质是明股实债, 合约里往往设定了很多收益的保底条款, 所以它进一步提高了上市房企的真实负债水平, 加大了财务负担 永续债有以下几个特征 : 一是没有明确的到期时间或者期限非常长 ; 二是利息水平较高或可调整, 时间越长利率越高 ; 三是可以无担保 ; 四是清偿顺序很靠后, 低于一般债券 仅优先于普通股与优先股 中投证券相关人士指出, 永续债的时间是比较长的, 属于没有时间限制的一种债务 永续债的初始利率就比较高, 通常来说第三年开始利息会增加 以绿城中国今年 4 月发行的一笔 4 亿美元永续债为例, 年息为 5.5% 远高于房企的公司债成本 2015 年, 万科发行的一笔 5 年期 50 亿元公司债券, 票面利率更是仅为 3.5% 2016 年 6 月, 万达商业 5 月发行的一笔境内规模最大的公司债第二期规模 80 亿元, 第三期规模 50 亿元, 票面利率均为 3.95%, 期限均为 5 年 某房企 CFO 称, 公司规模不同, 公司债的成本也会有差异, 但是永续债成本的确会高 特别是今年以来, 包括信托的成本也逐渐降低, 在房企的所有融资渠道中, 永续债的成本的确是高的, 如果 3 年以内不还, 成本还会猛增 所以, 发行永续债的企业, 一般都是会提前归还 碧桂园首席财务官吴建斌此前表示, 截至今年 4 月, 碧桂园已还清 30 亿元的永续债, 余下的 166 亿元也将在年底逐渐还清 今年永续债这个产品暂时是不想用了, 因为成本比较高 永续债成本既然高, 为何房企在今年以来, 要加大永续债的规模呢? 上述房企 CFO 称, 从今年永续债规模上升的企业看, 一般都是投资规模较大的上市企业, 需要通过修饰财务指标, 降低负债率的房企 分析人士称, 永续债会增加公司的财务成本, 但是也是一把双刃剑 从此类债务的属性看, 由于不规定到期期限, 所以此类债务适合投资中长期资金需求的项目 对于地产公司来说, 适合涉及一些开发周期长的项目 永续债的使用发挥了两个效用 第一是获取一些低成本 期限长的融资, 同时免去了还本的压力 第二是积极改善企业负债结构, 由于是一种非常特殊的债务, 所以有时候根据不同的财务成本核算方式, 能够较好地粉饰负债数据 克而瑞分析称, 永续债往往是前 2~3 年利息成本相对较低, 此后则会大幅上涨, 如果房企有足够的存量以及销售规模, 在 低息期 内偿尽债务还是可以实现的, 但对于其他中小房企而言依旧需要谨慎选择 ( 澎湃新闻 09 月 29 日讯 )

6 全国多地房价地价双涨, 各地调控新政密集发力 今年以来, 北京出现了土地市场断顿情况,9 月 29 日, 北京国土局发布了 5 宗住宅用地出让公告, 共涉及土地面积 34.9 公顷, 规划建筑面积约 71.1 万平方米, 起始价总额为 亿元, 挂牌竞价起始时间为 10 月 19 日 同时, 房地产销售市场普遍好于预期 在此背景下, 三季度一二线热点城市土拍竞争更加激烈, 高价地数量持续激增, 上海 深圳更是相继诞生了新的全国最高单价 总价地块 与此同时, 房价 地价的快速上涨也给部分城市楼市可持续发展带来隐患, 投资投机需求迅速增加, 地方政策基调也从 刺激 转变为 收紧, 宽松类政策出台频次明显下降, 收紧类政策升级蔓延, 热点一二线城市都重启 限贷 限购 业内认为, 各地希望在抑制房价过快上涨和维护市场平稳运行之间保持相对平衡 近几个月以来, 一二线城市楼市的火爆已成为常态, 房价快速跳涨, 使得业主违约现象频繁出现 但是高涨的房价让买卖双方都站在山脊的顶端, 未来无论涨跌与否, 似乎两边都是悬崖 业内人士分析表示, 回望近三年来的楼市发展进程, 自 2014 年 3 月房价见顶之后, 国内楼市进入了长达半年的疲弱期, 呈现量价齐跌的局面, 虽然非一线城市基本在此期间解除了限购, 但收效甚微 自 2014 年 9 月 30 日起, 国家开始出台各项政策刺激楼市, 国内房地产市场就此进入这一轮增长周期 CREIS 中指数据显示, 第 39 周重点监测的 33 个城市成交面积环比增长 45.5% 其中 30 个城市环比上行, 占监测城市的 91%; 与去年同期相比,33 个代表城市成交量整体回升 32.4%, 其中 20 个城市同比上升 分城市来看, 各线城市成交同环比全部上扬 环比来看, 一二三线城市全部上升, 且上升幅度均超 3 成, 其中三线代表城市增幅最高 ; 同比来看, 各线城市均呈增势, 三线代表城市增幅超 5 成 其次, 二线城市方面, 苏州 厦门 合肥 南京四小龙三季度环比涨幅依旧高居前列, 但受到地方性限贷 限购升级影响, 房价增速渐渐被福州 宁波 郑州等新兴热点城市赶上 房价和土地市场的联动作用一直都密不可分 在大部分城市房价快速上涨的背后, 是土地市场的持续火爆 今年以来, 一二线城市土地市场接连出现高溢价 高总价 高单价的 三高 地块, 面粉贵过面包 等现象成为常态 据统计,1-8 月全国 高价地 数量已经达到 194 宗 9 月 29 日, 北京国土局发布了 5 宗住宅用地出让公告, 共涉及土地面积 34.9 公顷, 规划建筑面积约 71.1 万平方米, 起始价总额为 亿元, 挂牌竞价起始时间为 10 月 19 日 这是继 2016 年 4 月 29 日挂牌延庆新城居住用地后, 北京市再一次挂出商品房住宅用地 业内普遍认为, 北京土地市场 断顿 5 个月才出现商品房住宅土地供应, 将加剧土拍市场的竞争局势 相关业内人士表示, 北京出现了土地市场断顿, 导致楼市 2016 年供需比已经达到了 1:14 因此, 目前多家企业期待土地市场开闸, 未来出现高价地的可能性非常大 从全国包括北京的市场情况看, 土地供应减少将是未来趋势, 张大伟告诉 经济参考报 记者, 当下全国范围内, 不仅仅是一二线热点城市, 甚至三四线城市都出现了高价地 尤其是一二线城市高价地普遍化, 影响了房企拿地判断, 房企恐慌 购房者更加恐慌 相关机构数据显示,9 月份全国主要城市土地市场继续疯狂, 截至目前, 全国 50 大城市合计土地成交金额高达 1.77 万亿, 刷新同期历史纪录, 同比涨幅高达 48.8% 9 月 28 日, 紧邻上海的昆山市发布加强房地产市场管理实施意见, 此次政策也是此前 8 月苏州出台的限购政策的延续 同日, 济南市出台规范市场交易和秩序房地产相关指导政策 28 日, 近期房价上涨比较明显的福州市也出台了七条调控政策 业内进一步预测, 后续有望重启限购的城市包括武汉 郑州 天津 东莞 无锡 石家庄, 加上已有的厦门 南京 杭州 苏州, 本轮重启限购的二线热点城市及环一线周边城市将超过十个 不仅如此, 下半年以来, 先后有国土部 住建部 财政部 国资委 证监会等多个主管部门针对土地市场 商品房销售市场 中介市场 开发商融资渠道等环节释放出从严监管, 政策收紧的信号 一二线城市接连落地限购 限贷 限价调控政策, 短期内难以扭转企业高价拿地的市场预期, 热点城市土地市场热度还将维持一段时间 预计四季度, 热点一二线城市土地供应将明显增多, 届时土地高价成交仍是大概率事件, 高价地的数量也将维持在较高水平 不过, 相关人士表示, 随着房地产市场在今年 3 月底达到历史高点, 全国楼市在二季度开始出现局部收紧调控政策趋势, 分城施策逐步落地, 交易量在连续升温后开始出现回落迹象, 房价涨幅也逐步收窄 但市场的不确定性, 以及政策不明朗而导致的市场恐慌, 使得三季度楼市再次出现二次爆发, 加速赶顶 对于未来的楼市走向, 市场的加速赶顶已经是 强弩之末, 在购房需求已经被提前释放且大量透支的情况下, 近两三个月以来市场的火爆, 是由于 恐慌, 对未来购房需求进一步透支 因此, 未来针对房地产市场的政策收

7 紧已是大概率事件, 中国楼市在经历了 18 个月的上涨周期后, 最快或将在今年四季度进入新一轮的降温周期 ( 经济参考报 09 月 30 日讯 ) 住建部严查违规销售, 恒大 中海被点名 住建部 10 月 2 日在官网发文, 要求济南市严肃查处房地产开发企业违法违规销售行为, 知名房企恒大集团和中海地产被点名 住建部称, 针对近日恒大集团在济南市开发的 恒大御峰 恒大滨河左岸 项目, 济南中海地产投资有限公司开发的 中海国际社区 项目存在的违法违规销售, 以及恶意宣传炒作 严重扰乱房地产市场秩序的行为, 住房城乡建设部要求济南市相关部门立即调查, 依法严肃处理, 并将处理结果尽快向社会公布, 保护购房人合法权益 10 月 2 日晚间,CCTV 新闻联播 也对恒大集团违规销售一事进行报道 房天下 网站楼盘信息显示, 恒大御峰和恒大滨河左岸于 10 月 1 日开盘认筹, 恒大御峰楼盘的一期精装房均价报价为 9000 元 / 平方米, 认筹享 3 千抵 2 万 恒大滨河左岸楼盘也推出了认筹享交 3 千抵 3 万的活动 9 月 28 日, 济南市政府出台 关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知 ( 简称 济八条 ) 调控楼市, 针对楼盘 捂盘惜售 和未取得预售许可便收取 认筹金 的乱象都做出明文规定 济八条 要求强化商品房预 ( 销 ) 售行为监管 开发企业未取得商品房预售许可, 不得以电商团购 认购 预订 排号 发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金 预定款等性质的费用 已取得预售许可的商品住房项目, 开发企业须在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格, 严格按申报价格明码标价对外销售并及时网签, 不得非法挪用商品房预售资金 据济南时报, 济八条 发布后, 济南市相关主管部门对房地产开发企业的销售行为展开了全面检查, 发现部分企业存在收取定金 提前认筹 炒作房价等违规销售行为 10 月 1 日, 一开发商在济南两处项目分别在山东省体育中心 奥体中心公开开盘选房, 中海集团在网上公开竞拍房屋, 一度出现千人抢房的混乱局面, 营造了购房恐慌气氛 主管部门立即对两家开发企业采取停止销售 暂停网签 移交执法部门处罚等措施 同时, 以此为警示, 连夜约谈在济部分房地产开发企业负责人, 责令各企业严格依法销售, 不得发生类似违规销售的行为, 一经发现, 将对企业依法严厉查处 济南是人口大省山东的省会城市,2014 年 7 月曾经颁布过限购政策 限购期间, 济南市商品住宅成交量价齐跌, 销售套数 销售面积 销售额均同比跌幅超过 30% 今年以来全国楼市上行, 济南也没有置身局外 今年济南东城密集拍出了三个 地王, 房价爆发式上涨 根据统计局 8 月 70 城房价数据, 济南的新建商品房价格指数环比上涨 3.2%, 同比涨幅达 21% 房价攀升, 市场涌入大量购房者 楼盘为了笼住客户, 在未获得预售许可证之前便要求客户交纳一定的 认筹金, 这种做法实际属于违规操作 济八条 规定, 楼盘获批预售后 10 日内必须推出全部房源, 以防楼盘压房不卖 10 月 2 日, 济南重启限购, 首套房商贷最低首付比例提高至 30%, 下调了公积金贷款的最高额度, 外地人在济南只能买一套房 济南本市户籍家庭已有三套住房的, 暂不得再购房 同时, 济南市政府严查违规炒房和销售 ( 财新网 10 月 02 日讯 ) 紧急降火! 国庆 7 天 18 城密集调控楼市, 部分力度已超上一轮 楼市调控 几乎成为了这个国庆的热词之一 继 9 月 30 日晚, 北京 天津出台楼市调控政策后, 整个国庆期间各地的楼市政策接踵而来 据澎湃新闻梳理,10 月 1 日至 10 月 7 日国庆期间, 共有 18 个城市启动楼市调控政策 短短七天时间, 成都 无锡 济南 合肥 武汉 郑州 苏州 南宁 深圳 广州 南京 厦门 珠海 中山 东莞 惠州 福州 佛山相继出台楼市调控政策 在上述出台调控政策的城市中, 主要涉及上调购房贷款首付比例以及限制已经拥有一套或二套房的居民购买更多的房产, 以及增加土地供应 限制房价过快上涨等措施 华尔街日报中文网发布文章称, 中国诸多城市出台限购政策为楼市降温 文章指出, 在经历了两年的滑坡之后, 中国房地产市场去年年末开始再度疯狂上涨 据分析师和经济学家称, 此轮楼市热潮主要是由中国经济增长放缓之际过多的资金追逐过少的投资机会所致 虽然中国官方今年年初以来就已警告房地产泡沫逐渐抬头, 但政府直到上月末在更多城市报告房价大幅上涨后才加大了楼市调控力度 同时, 上述文章指出, 这种逐个城市接连出台限购的做法中国政府再此前房地产泡沫出现时也采用过 不过, 中国政府这次面临经济全面放缓的考验, 制造业等传统的经济增长点失去动能 这让中国领导人更加不愿意采取更广泛的政策, 因为这些政策可能导致房地产价格急剧下跌并拖累经济增长 按照澎湃新闻的统

8 计, 此次出台政策的城市中, 重启限购的城市有无锡 成都 郑州 济南 合肥 武汉 苏州 深圳 南京 厦门 珠海 东莞 福州 佛山 14 个城市 ; 重启限贷的城市则有 10 个, 包括郑州 苏州 武汉 无锡 合肥 济南 成都 深圳 珠海 广州 国庆节第一天深夜, 郑州市政府发布了 郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知 ( 郑政办 号 ), 要求对于拥有两套房的家庭限购 180 平方米以下的住房 按照中国指数研究院的数据, 今年 9 月郑州房价以环比涨幅 6.92% 排名全国首位, 由此也拉开了十一楼市发布政策的大幕 在郑州发布政策的同时, 成都也发布限购政策, 部分区域同一身份自然人 法人只能新购买 1 套商品住房 10 月 2 日晚 8 时 30 分, 合肥市政府召开紧急新闻发布会, 请来多家当地媒体发布楼市政策, 其中包括合肥市将在市区范围内开展限购, 异地公积金贷款停售 加强商品住房销售明码标价备案管理等多项措施 10 月 3 日, 武汉市住房和房屋管理局发布消息, 自 10 月 3 日起, 部分区域实行住房限购限贷措施 往后的几天, 每天深夜, 总有城市宣布加入楼市调控的大队伍中 据中新网梳理, 经历十一长假各地密集发布新政后, 限购城市迅速从 8 个增至 20 个城市, 分别是北京 天津 苏州 郑州 成都 济南 无锡 合肥 武汉 南京 广州 深圳 佛山 厦门 东莞 珠海 福州 上海 三亚 杭州 记者发现, 多个城市对楼市的调控力度已经回到 2014 年 9 月 30 日限购之前甚至更严 黄金周期间, 北京 苏州 深圳 南京 厦门等城市多次出现 加码 调控, 其中更是包括了一线城市 带头大哥是北京 9 月 30 日晚间, 北京市政府发布 关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施 的通知, 规定购买首套自住房首付比不低于 35%, 购买首套非普通自住房的首付款比例不低于 40%( 自住型商品住房 两限房等政策性住房除外 ) 对拥有 1 套住房的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的, 无论有无贷款记录, 首付款比例均不低于 50%; 购买非普通自住房的, 首付款比例不低于 70% 到了 10 月 4 日, 深圳市发布了有史以来最严的限购政策, 对购房人家庭名下在深圳市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的, 继续执行贷款首付款比例最低 30% 的政策 ; 购房人家庭名下在深圳市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的, 贷款首付款比例不低于 50%; 购房人家庭名下在深圳市拥有 1 套住房的, 贷款首付款比例不低于 70% 此外, 将外地户籍在深购房资格, 从社保连缴 3 年改为 5 年 同一天晚间, 广州市人民政府办公厅也发布了 关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见, 严格执行广州市原有的住房限购政策, 同时严格执行现有差别化住房信贷政策 而上海由于此前 3 月 25 日出台新的限购政策后, 目前的调控政策依然属于全国最严 不得不提的是, 此前各地出现了由于限购部分投机购房者通过离婚的形式再度获得购房资格的情况 此次南京市政府针对这一漏洞, 特地在政策中明确, 非该市户籍居民家庭在南京购买首套住房需提供 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险 ( 城镇社会保险 ) 缴纳证明, 该市户籍成年单身人士 ( 含离异 ) 限购 1 套住房 通知要求在保持居民首套首次最低首付不低于 30% 的基础上, 有一套住房没有贷款和有购房贷款记录已结清的居民家庭再购房首付不低于 50%, 有一套房且贷款未结清的家庭再购房首付比例不得低于 80%, 并对有两套以上住房的家庭停发住房贷款 可以发现, 此次出台新政多次出现同一城市加码的现象 以南京为例,8 月 18 日 9 月 25 日 9 月 29 日南京市已经先后出台了相关楼市调控政策 ; 郑州同样多次出台楼市新政以抑制楼市虚火 值得一提的是,10 月 3 日, 人民日报微信公号发布题为 3 天 9 连击! 中国楼市发出怒吼! 的文章, 其援引中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的话称 ; 当前楼市存在局部过热的风险, 但仍处在可控范围内, 及时出台调控政策是能够稳定未来市场预期的 而 10 月 4 日, 新华社邀请权威专家就各地出台的调控政策进行解读 权威专家表示, 多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求, 遏制房价过快上涨, 稳定房地产市场 ( 澎湃新闻 10 月 08 日讯 )

9 房地产公司新闻 碧桂园与中集集团喜结良缘 跨界合作是当下商界热潮,9 月 27 日, 碧桂园宣布与世界领先的物流装备和能源装备供应商中集集团签署战略合作协议, 双方将在地产 模块化建筑 物业配套服务 ( 立体停车库 电商 ) 等领域建立长期 全面 深度的合作伙伴关系 碧桂园此次与中集集团合作, 对碧桂园物业的服务品牌与价值提升将产生极大的影响 碧桂园是福布斯全球上市公司 500 强企业, 目前进驻中国超过 300 个城镇, 并涉足马来西亚 澳大利亚等海外地区, 拥有超过 500 个项目, 服务超过 300 万业主 中集集团是一家立足深圳的跨国运营集团, 深耕物流与能源领域, 目前已在集装箱 道路运输车辆 能源化工装备 空港设备 海工装备 物流 产城开发等多个领域拥有领先行业的地位, 拥有 19 项世界制造业冠军 中集经过 30 多年扎根制造业的专注发展, 旗下积累了一些存量土地, 在经济经历产业轮动和转型升级过程中, 中集的部分存量土地面临着重新发掘新价值的挑战 双方负责人表示, 力争在今年内落实两三个项目的具体合作并签订正式的项目合作协议 同时, 双方约定共同探索和推动模块化建筑的应用 ( 如酒店 公寓 ), 共同开拓海外市场 中集旗下的模块化建筑是对传统建筑工艺的全新升级改造, 符合国家住宅产业化的战略方向, 这种建筑工艺将建筑的 90% 前期工艺, 包括主体结构和内部装潢在厂房完成, 现场只是完成搭装, 工期比传统方式可缩短 50%, 并且绿色环保, 建筑垃圾减少 50%, 最高高度可达 30 层 此次碧桂园与中集集团合作, 对碧桂园物业来说是喜事一件 碧桂园物业此前声称将要上市, 与中集集团合作之后, 不论是对碧桂园的物业配备还是服务方面, 都会有一个更大的提升, 碧桂园物业上市指日可待 ( 中国新闻网 09 月 28 日讯 ) 恒大 27 亿出售水奶牛 9 月 28 日早间, 港股中国恒大集团公告称, 当日其全资附属公司恒大集团公司及其他全资附属公司与不同的独立第三方订立协议, 出售集团在粮油 乳制品及矿泉水业务中的全部权益, 总代价约 27 亿元 加上标的公司合计 33 亿元的负债, 恒大方面预估本次交易将确认除税前未经审核收益约 57 亿 根据公告, 恒大粮油卖价 6 亿元, 深圳涞涞涞实业有限公司将受让恒大集团有限公司持有的恒大粮油集团有限公司 恒大人参有限公司及恒大销售集团有限公司及其附属公司 ( 粮油集团公司 ) 的全部权益 恒大乳制品卖价 3 亿 恒大集团有限公司及 Ace Capital Ventures Limited 与深圳市明晟都灵商贸有限公司及 SunlightProperty Management Limited 签订两份协议, 将恒大乳业有限公司及 Challenger Global Investments Limited 及他们持有的附属公司 ( 乳业集团公司 ) 的全部权益售予买方 而恒大冰泉卖了 18 亿 恒大集团有限公司及 Primal Glory Limited 与深圳市三维都灵汽车销售服务有限公司及 Lipu(HongKong)Limited 签订两份协议, 将恒大饮品集团有限公司及 Sunny High Development Limited 及他们持有的附属公司 ( 矿泉水集团公司 ) 的全部权益售予买方 接盘者收购后, 在保证维护恒大品牌等前提条件下, 相关资产于交割日后的 5 年内可继续使用 恒大 品牌 有关协议签订后的 3 日内买家须支付协议价的 10%, 剩余资金于有关协议签订后的 3 年内, 以每年均分的方式支付 不缺钱的恒大为何突然抛售资产只套现 27 亿? 中国恒大 2015 年年报显示, 截至 2015 年末, 其现金总额 ( 含现金及现金等价物以及受限制现金 ) 为 亿元 更让人迷惑的是, 恒大曾经倾力打造的消费品资产, 为什么买家如此令业内 生分? 几个自然人组成的名不见经传的公司为何敢接下恒大负担不轻的业务资产? 资料显示, 收购恒大粮油资产的深圳涞涞涞实业有限公司, 成立于 2012 年, 注册资本为 1000 万元 该公司有两位自然人股东, 分别是王海笈和谢丽文 恒大乳业资产的收购人之一深圳市明晟都灵商贸有限公司, 成立于 2007 年, 注册资本为 5000 万元, 经营范围为国内商业 物资供销业 ( 不含专营 专控 专卖商品 ) 该公司股东为王伟民

10 恒大冰泉的收购人之一深圳市三维都灵汽车销售服务有限公司, 成立于 2003 年, 注册资本为 1500 万元, 自然人张清梅为唯一股东, 王忠君为总经理 进一步可查的信息是, 深圳市三维都灵汽车销售服务有限公司为比亚迪经销商 在比亚迪上市前, 张清梅 王忠君分别为比亚迪三维都灵汽车销售服务公司董事长 总经理 而深圳涞涞涞实业有限公司据查前身为深圳市鑫诺顿贸易有限公司, 成立于 2012 年 2014 年 10 月, 公司发生了一系列变更, 谢丽文成为企业法人 目前, 深圳涞涞涞实业有限公司经营范围包括投资兴办实业 粮油贸易等 那么, 这三家深圳企业之间有没有关系呢? 从字面上看, 深圳市明晟都灵商贸有限公司和深圳市三维都灵汽车销售服务有限公司的名称中均有 都灵, 但记者尚未查到其间的相关信息 而是在看似没有关联的深圳涞涞涞和深圳市明晟都灵商贸之间, 却看到了一些瓜葛 在 深圳前海建融基金管理有限公司 的相关资料中, 记者看到, 在 2016 年 5 月 10 日的公司监事成员变更项目下, 与深圳涞涞涞股东同名的王海笈 ( 董事 ) 和与明晟都灵商贸股东同名的王伟民 ( 董事长 ) 同时出现, 虽然不能确定他们一定是同一人, 但同时在两个事件中 同框, 这样的巧合也颇有意思 但是, 最关键的还是隐藏在 深圳前海建融基金管理有限公司 背后的关系 记者在一份标注为 在售 的基金产品 深圳建融坪山旧改基金中, 看到了微妙的一幕 该基金的发行机构显示为 前海建融, 估计是 深圳前海建融基金管理有限公司 的简称 在对该基金的介绍中, 清楚地写道 : 深圳前海建融基金管理有限公司前身是深圳市建筑工程股份有限公司的资金部, 是一家专注于房地产投资私募股权基金 并购基金的专业性基金管理公司 同时, 该基金产品的担保方介绍是 : 担保方和远期收购方深圳市建筑工程股份有限公司是全国建筑百强和深圳市建筑行业龙头企业 实际控制人王忠明先生现任恒大地产集团 ( 深圳 ) 有限公司董事长 ; 公司与恒大地产集团建立了战略合作关系, 在恒大集团内部建筑质量排名中位列第一 记者还注意到一个细节, 在 2016 年 5 月 20 日之前, 与明晟都灵商贸股东同名的王伟民是前海建融的董事长, 之后董事长则变更为姜策 ;2016 年 5 月 10 日, 之前作为持有前海建融 40% 出资的深圳市建筑工程股份有限公司经过变更, 退出了股东名单 在此, 突然出现的 恒大 影子, 让人深感讶异 : 恒大此次交易, 究竟是一盘怎样的棋局? 2015 年 7 月, 恒大冰泉发布新三板公开转让说明书 ( 申报稿 ), 显示其 2013 年度 2014 年度 2015 年 1 至 5 月, 公司的营业收入分别为 3480 万元 9.68 亿元和 2.84 亿元, 公司的净利润分别为亏损 5.5 亿元 亏损 亿元和亏损 5.5 亿元 同时, 报告期内经营活动现金流累计为负 半年前, 又有恒大新西兰咔哇熊婴幼儿奶粉 在部分地区开始降薪和变相裁员 的消息传出 由此, 不少人认为恒大此次是在甩包袱 那如果从资本市场的角度来看, 恒大的意图会不会有第二种可能? 在 A 股市场上, 中国恒大集团通过旗下公司分别持有万科 A 廊坊发展及嘉凯城三家公司 5% 15% 和 52.78% 的股权 今年初, 随着万达宣布私有化以及回归 A 股计划, 有关恒大欲步其后尘的传闻不绝于耳 而恒大在嘉凯城 廊坊发展上显示出谋夺控制权的意图, 给了市场想象空间 在这种背景之下, 中国恒大集团此番 整理一下 盈利不佳的资产, 对其资本运作无疑也是件好事 ( 上海证券报 09 月 29 日讯 ) 万科盯上上海地铁 : 房企渗透 TOD 模式 所谓 TOD, 是指以公共交通为导向的开发 随着万科位于徐泾板块的天空之城将于 10 月 1 日开放参观, 该项目背后的 TOD 运作模式也浮出水面 根据项目营销负责人陆溢华介绍, 天空之城是参考日本东京二子玉川站上盖综合体项目 TOD 模式建设的 天空之城开发周期在 5 年, 将是未来几年万科在上海的重点项目 此外, 据知情人士透露, 上海万科看好上海地铁线路网络的 TOD 项目空间, 并会以此为契机, 布局更多 TOD 项目 同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,TOD 项目对房企的诉求包括综合利用交通枢纽的地上 地下空间, 给城市提供配套服务等 上海已经开始试点在地铁上盖建公租房, 提高土地使用效率, 另外提供一些便民的住房措施 但这一类项目目前为止也并不多见, 随着后期上海地铁线路的加快建设, 此类项目将会获得更多释放 上海万科城市配套服务商布局其实由来已久, 从其布局产业地产开始, 就着手打造这一定位 天空之城地块由上海万科于 2015 年 9 月收购而来 公开资料显示, 天空之城的特别之处在于, 在近 60 万平方米的规模里面加入了住宅 公寓 商场 写字楼等诸多业态 其中徐泾万科广场, 是万科继续七宝广场之后布局的又一个大型购物广场 陆溢华认为, 之所以称这是一个 TOD 模式开发的项目, 在于它不仅是处于地铁上盖, 还承载了车辆段的功能, 包括车场 维修车间等 据透露, 在上海整体规划达到 300 多个地铁站的地铁路线图谱当中, 能做 TOD 模式的项目并不多 未来上海会建设有 25 条地铁线, 理论上来看应该有至少 25 个 TOD 项目的发展空间, 而目前只有吴中路地铁上盖的万象城

11 莘庄地铁上盖项目是真正意义上的 TOD 开发模式, 因此, 未来各房企仍有机会介入更多 TOD 项目 而上海万科方面对 TOD 模式研究已经比较深入 他们认为中国的 TOD 模式主要参考东京与香港模式为主 香港 TOD 模式较为集约, 在一个狭小的空间做高度复合的开发, 而且在 1 栋楼里面出现各种业态 ; 日本的 TOD 模式则相对较线形, 一个典型案例是日本东京的二子玉川上盖, 项目位处连接都市与田园的中间, 其住宅售价可以与东京市中心的价格持平 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,TOD 模式背后的一个潜在的逻辑在于, 目前互联网时代下, 消费者在活动半径上力求实现最小, 但要实现活动范围的更广效应 所以说,TOD 模式下, 往往一个大型商业项目背后会有交通枢纽 商业资源 办公资源 游乐和休闲资源等, 此类资源呈现垂直分布, 但不需要消费者有太大的交通出行成本, 所以满足了目前消费市场 快餐 的模式, 也形成了未来的开发趋势 事实上, 不止万科, 保利 绿地也早已涉足 TOD 模式 例如保利在石家庄与地铁公司也有合作, 绿地大基建模式, 也是立足于地铁沿线或周边的地块开发权或者联合开发权 业内人士分析, 这样的拿地模式, 一方面是占有城市里核心地段 核心交通地段的地块资源, 另一方面是获取一二线城市来看, 公开招拍挂的成本已经非常高, 现在地产 + 产业的模式是房企降成本的主要方式, 区域中心的地块的资源, 从而在热点市场站稳脚跟 据知情人士对 21 世纪经济报道记者透露, 目前绿地的做法比 TOD 更深更广, 是从部分交通相关的大基建开始做, 而非仅仅是上盖的房地产 绿地于今年 9 月签下的 500 亿投资宁波 ( 杭州湾项目可见, 就是从基础市政 房地产综合开发到后期产业导入全面参与的 这个时候,TOD 模式也只是其中一部分了 该名知情人士进而表示,TOD 模式也可以看作是地方政府的一种土地出让模式 但是 TOD 对房企的基建能力将有所要求, 房企能否拿到交通枢纽上盖整幅地块是关键, 但更能体现其开发实力的是连交通基建业务也拿到手 虽然基建利润低, 但真正一揽子操作起来, 才有利于做好城市配套服务商的角色 但目前国内房企具备这个能力的凤毛麟角 正如严跃进所言, 不排除有的房企利用 TOD 模式积极圈地, 因为地方政府会鼓励部分房企积极投资此类项目 然而, 此类投资规模较大, 资金压力比较大 而且市场需求是否足够大, 其实也还是要测算的 比如一些早期拿下的 TOD 项目或许还面临更多问题, 例如上海莘庄地铁站上盖的 TOD 项目, 从拿地到目前还处于动工初期 (21 世纪经济报道 09 月 30 日讯 ) 联想近 18 亿卖北京联想研究院大厦, 两周抛售 43 个地产项目 9 月 30 日晚间, 联想控股 (03396.HK) 发布公告称, 该公司全资附属联想 ( 北京 ) 有限公司与北京市海淀区国有资本经营管理中心订立股份转让协议, 拟以 17.8 亿元出售联创瑞业 ( 北京 ) 资产管理全部股权, 其主要资产为北京联想研究院大厦 在 17.8 亿中还包括 4900 万元的股东贷款, 同时,17.8 亿元将从股份转让协议日期起 10 个营业日内支付给对方 截至 2016 年 9 月 30 日, 联想 ( 北京 ) 有限公司的资产净值为 2.65 亿元 值得一提的是, 在出售事项完成后, 该物业将被租回给联想, 以确保联想集团的持续营运 联想研究院大厦是一幢位于北京市海淀区上地西路 6 号 总建筑面积为 8.99 万平方米的商业大厦 对于出售的原因, 联想的董事认为, 联想集团将透过出售事项变现该物业的市值及巩固联想集团的整体财务状况, 令其能够重新分配资金至其核心业务范围并提升本公司股东的回报 交易完成后, 出售所得款项净额估计为约人民币 亿元, 联想拟动用出售事项的所得款项净额为联想集团核心业务提供资金以进一步提升效率及提高联想集团的长远盈利 而这距离上次联想出售旗下地产项目仅仅过去不到半个月的时间 9 月 18 日晚间, 联想控股公告称, 联想控股及融科智地与融创房地产订立两份框架协议 根据协议内容, 融创拟收购联想控股 41 间目标公司的相关股权及债权, 该等目标公司主要拥有 42 个物业项目的权益, 框架协议项下拟进行的交易事项总代价约为人民币 亿元 联想 2016 年半年报数据显示, 截至 6 月 30 日, 联想收入为 亿元, 同比减少 4.84%; 净利润约 42.4 亿元, 同比下降 17.1%, 从业务收入上来看, 联想控股收入主要来自战略投资项目 其中 IT 收入 亿元, 金融服务收入 5.6 亿元, 现代服务 9.4 亿元, 农业与食品收入 12.3 亿元, 房地产收入 44.9 亿元, 化工与能源材料收入 25.7 亿元 ( 澎湃新闻 10 月 01 日讯 )

12 恒大盯上深深房! 三年业绩承诺 888 亿元 恒大在买入万科股票, 举牌廊坊发展之后, 在房地产市场刮起了一股恒大旋风 在万达商业地产顺利完成 H 股退市之后, 对于中国恒大回归 A 股市场预期也只是一个时间问题, 毕竟, 作为一家年合约销售额超过 3000 亿元的房地产企业来说, 区区 700 多亿港元的市值表现是无论如何也无法接受的 然而让多数人没有想到的是, 在连续收购和举牌了嘉凯城 廊坊发展和万科 A 之后, 中国恒大却忽然笔锋一转, 选择了将地产业务分拆之后, 再通过借壳深圳国资旗下房地产上市公司深深房 A 完成回归 A 股 现如今看来, 中国恒大折腾了半年多的 A 股收购和举牌游戏, 全部都是通过地产公司出手, 更多的目的是通过财务投资改善地产公司的负债率, 为随后的分拆上市预先铺垫, 而深深房 A 才是恒大回归 A 股真正的 底牌 10 月 3 日, 中国恒大通过官方发布公告称, 公司已于当日与深深房及其控股股东深圳市投资控股有限公司 ( 以下简称 深投控 ) 签订合作协议, 协议约定将通过深深房发行 A 股或支付现金的方式购买凯隆置业所持有的恒大地产 100% 股权 中国恒大是通过 VIE 结构在港上市, 从公告内容上看, 这次恒大注入到深深房的资产, 是将境内平台公司地产业务注入 中国恒大总股本 亿元, 总市值 亿港元, 约人民币 580 亿元, 仅相当于万科的五分之一 如果中国恒大回归 A 股成功, 三年 880 亿元的业绩承诺, 将对估值贡献良多, 以 10 倍估值计算, 将可评估为 2200 亿元, 远超目前市值 在此次交易中, 中国恒大毫不避讳就是通过借壳的方式完成恒大地产的 A 股上市, 首先是将恒大地产 100% 的股权注入上市公司, 其次凯隆置业也将取代深投控成为深深房的信任控股股东 在万科 A 以及嘉凯城和廊坊发展此前发布的举牌公告中, 详细勾勒了恒大地产的股权结构, 许家印通过 BVI( 英属维尔京群岛 ) 公司鑫鑫有限绝对控股在港股上市公司中国恒大, 而中国恒大又通过 BVI 公司安吉有限 100% 持股内资公司超丰置业, 超丰置业又 100% 持股凯隆置业, 凯隆置业 100% 持股恒大地产集团有限公司 ( 以下简称 恒大地产 ) 如果中国恒大也采用境外退市回归 A 股的路线, 那么将面临着私有化 补缴税款以及永续债等诸多问题, 相比而言, 采取目前海外红筹上市公司普遍采用的分拆上市的方法, 显然更切实际, 今年早前, 港股上市公司中国忠旺就采用了分拆资产的方法推出了 A 股借壳上市方案 当然, 这也是一招险棋 在 9 月初上交所给中国忠旺目标借壳的中房股份发来第二份问询函, 由于中国证监会在此前的例行发布会上明确表示, 市场对海外上市的红筹企业, 通过并购重组回到 A 股市场上市, 存在质疑, 认为这类企业回归 A 股有较大的特殊性, 因此证监会也正在对这类企业通过 IPO 并购重组回归 A 股市场可能引起的影响进行深入分析研究, 而近期一些境外红筹公司也已经终止了通过重新上市或分拆上市等途径在 A 股市场的上市计划, 因此上交所认为基于目前的政策环境, 中国忠旺的回归 A 股计划将面临重大不确定性, 因此需要财务顾问以及律师对重组推进的可行性和合规性进行充分的评估 对于此次分拆上市的进程, 中国恒大也是做足了心理准备, 此次重组的方案除了要得到中国恒大和深深房两家上市公司的董事会以及股东大会的通过之外, 还需要通过深深房的实际控制人深圳市政府和深圳国资委的批准, 而最重要的两份批准则来自于港交所和中国证监会 出于对整个重组方案的诸多不确定性, 中国恒大和深深房之间在协议签署之日起安排了 7 个月的排他性洽谈期 由境外上市转向 A 股上市, 中国恒大必须要协调好海外投资者 监管机构和内地投资者 内地监管机构之间的利益平衡 除了硬性的政策规章之外, 作为注入资产的恒大地产也对 A 股投资者做出了利润承诺, 标的资产从 2017 年到 2019 年三年预期合约销售额分别约为 4500 亿元 5000 亿元和 5500 亿元, 保持年均 10% 左右的增长率, 在营业收入上分别预期为 2800 亿元 3480 亿元和 3800 亿元, 而预期扣除非经常性损益的归属母公司所有者的净利润分别为 243 亿元 308 亿元和 337 亿元, 同样保持 10%-20% 左右的增长 从中国恒大此前所披露的经营业绩数据来看, 公司的物业开发营业收入在过去 3 年的增长率基本都高于这一水平 以恒大地产 2017 年实现 243 亿元的扣非后净利润来看, 如果按照目前万科 A 绿地控股等 A 股房地产上市公司的市盈率做参照, 恒大地产未来登陆 A 股之后市值水平有望超过 3000 亿元, 超越万科 A, 跻身 A 股房地产第一股 对比于中国恒大目前在港股 766 亿港元的市值来看, 未来分拆之后的恒大地产在 A 股显然会获得更高的估值, 这无疑也是恒大此次回归 A 股的动力所在, 但是这其中所存在的巨额套利自然也触及了很多政策性的障碍 由于 A 股刚刚取消了重组上市过程中的配套融资, 因此恒大地产设计在借壳之前先行引入 300 亿元的战略投资者, 这其中的跨市套利空间不言而喻 当然, 这 300 亿元战略投资的进入对于恒大地产而言也意义重大, 根据恒大地产此前在要约收购报告书当中所披露的财务数据, 公司截止到 2015 年底尽管资产总额高达 6504 亿元, 但是净资产却只有 745 亿元, 公司的资产负债率高达 88.54% 除了通过股权融资降低负债率之外, 去年以来险资大举买入地产金融股的操作手法给许家印以启发, 那就是通过杠杆资金举牌上市公司, 然而寻机派出董事进入上市公司董事会, 从而实现对

13 上市公司的影响, 那么从会计处理的角度, 原本将公允价值计量下的投资项目就可以变更为权益法确认投资收益, 可以按比例将被投资公司的所有者权益按比例计入自家财务报表, 这无疑可以有助于提升恒大地产的资产规模, 降低负债率 对于刚刚举牌的 3 家 A 股上市公司, 恒大地产对于嘉凯城的董事会调整已经在 9 月份完成 ; 而对于廊坊发展, 恒大地产在 8 月份对上交所 问询函 的回复当中也明确表示 : 不排除取得廊坊发展实际控制权以及行使股东权利合法参与廊坊发展经营管理的可能 对于万科 A, 一位接近万科的内部人士对记者表示, 外界盛传的许家印将恒大和万科整合的说法并不靠谱, 存在诸多障碍, 但是有一点是明确的, 恒大方面确实有意向万科派出董事 恒大地产这段时间以来一系列的动作, 都不排除恒大欲摘 A 股房地产第一股, 折腾了半年多的 A 股收购和举牌游戏, 全部都是通过地产公司出手, 更多的目的是通过财务投资改善地产公司的负债率, 为随后的分拆上市预先铺垫, 而深深房 A 才是恒大回归 A 股真正的 底牌 ( 证券时报 10 月 03 日讯 华夏时报 10 月 09 日讯 )

14 2012 年迄今 A 股首发公开发行量 单位 : 十亿元 资料来源 :WIND 股权融资规模统计, 截至 2016 年 10 月 07 日 2012 年 1 月迄今指数表现 资料来源 :WIND 指数历史价格, 截至 2016 年 10 月 07 日 最近一年房地产板块涨跌幅对比 资料来源 :WIND 指数历史价格, 截至 2016 年 10 月 07 日

15 2013 年迄今房地产行业 A 股再融资情况 资料来源 :wind 及公司公告, 截至 2016 年 10 月 07 日 增发情况 股票代码 公司简称 发行规模 ( 亿元 ) 增发公告日实施进度主承销商 SH 大名城 实施申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SH 电子城 实施广州证券股份有限公司, 海通证券股份有限公司 SH 市北高新 实施湘财证券股份有限公司 SH 万通地产 实施红塔证券股份有限公司 SH 格力地产 实施新时代证券股份有限公司 SZ 东旭蓝天 实施 SZ 新光圆成 实施西南证券股份有限公司 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 广州证券股份有限公司 SZ 南国置业 实施中德证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司 SH 首开股份 实施中信证券股份有限公司 SH 保利地产 实施中信证券股份有限公司 SZ 三湘股份 实施 SZ 三湘股份 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施国信证券股份有限公司 SZ 顺发恒业 实施广发证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施 SZ 天润数娱 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中弘股份 实施东兴证券股份有限公司 SZ 新光圆成 实施 SH 雅戈尔 实施中信证券股份有限公司 SH 粤泰股份 实施广州证券股份有限公司 SZ 滨江集团 实施中信证券股份有限公司 SH 粤泰股份 实施 SH 嘉宝集团 实施中信证券股份有限公司 SZ 泛海控股 实施 SH 上实发展 实施海通证券股份有限公司 SH 华夏幸福 实施 SZ 福星股份 实施国信证券股份有限公司 中信建投证券股份有限公司, 高盛高华证券有限责任公司, 瑞银证券有限责任公司, 平安证券有限责任公司, 华福证券有限责任公司 中信证券股份有限公司, 华泰联合证券有限责任公司 SH 凤凰股份 实施申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SZ 中天城投 实施海通证券股份有限公司 SZ 招商蛇口 实施中信证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 实施招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 实施中信证券股份有限公司 SH 黑牡丹 实施东海证券股份有限公司 SH 世茂股份 实施海通证券股份有限公司 SZ 苏宁环球 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 中洲控股 实施中信证券股份有限公司

16 SH 香江控股 实施西南证券股份有限公司 SH 华发股份 实施国金证券股份有限公司 SH 新湖中宝 实施 SH 光明地产 实施 SZ 京汉股份 实施 SH 香江控股 实施 西南证券股份有限公司, 瑞银证券有限责任公司, 国泰君安证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司海通证券股份有限公司, 华福证券有限责任公司, 国泰君安证券股份有限公司 SH 上海临港 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 上海临港 实施 SZ 泰禾集团 实施 SZ 财信发展 实施安信证券股份有限公司 SH 天业股份 实施中德证券有限责任公司 SH 光明地产 实施 中信建投证券股份有限公司, 东兴证券股份有限公司 SZ 皇庭国际 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 市北高新 实施湘财证券股份有限公司 SH 浦东金桥 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 南山控股 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 绿地控股 实施 SH 市北高新 实施 SZ 南山控股 实施 SZ 世联行 实施招商证券股份有限公司 SH 苏州高新 实施东吴证券股份有限公司 SZ 大港股份 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 蓝光发展 实施中信证券股份有限公司 SZ 新华联 实施西南证券股份有限公司 SH 蓝光发展 实施 SZ 世荣兆业 实施 SH 天津松江 实施中信建投证券股份有限公司 SH 宋都股份 实施齐鲁证券有限公司 SZ 金科股份 实施安信证券股份有限公司 SZ 中天城投 实施海通证券股份有限公司 SH 新湖中宝 实施 西南证券股份有限公司, 瑞银证券有限责任公司, 中国国际金融有限公司 SZ 中弘股份 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 三湘股份 实施国金证券股份有限公司 SH 西藏城投 实施东方花旗证券有限公司 SZ 广宇集团 实施招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 大名城 实施国金证券股份有限公司 SZ 莱茵体育 实施西南证券股份有限公司 SH 迪马股份 实施海通证券股份有限公司 SH 华丽家族 实施华英证券有限责任公司 SH 北京城建 实施中信建投证券股份有限公司 SH 天业股份 实施中信证券股份有限公司 SH 天业股份 实施 SZ 天保基建 实施中德证券有限责任公司 SH 迪马股份 实施

17 SZ 华联股份 实施 SZ 新华联 证监会批准西南证券股份有限公司 SZ 京蓝科技 证监会批准 / 瑞信方正证券有限责任公司, 中国国际金融有限公司, 华融证券股份有限公司, 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SZ 京蓝科技 证监会批准华泰联合证券有限责任公司 SZ 金科股份 证监会批准 SH 香江控股 证监会批准西南证券股份有限公司 SH 香江控股 证监会批准 / SZ 海航投资 发审委通过中德证券有限责任公司 SH 华丽家族 发审委通过浙商证券股份有限公司 长城证券股份有限公司, 华泰联合证券有限责任公司 SZ 泛海控股 发审委通过中信建投证券股份有限公司 SH 新城控股 发审委通过摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 SZ 中洲控股 发审委通过 / SZ 嘉凯城 发审委通过中信建投证券股份有限公司 SH 天津松江 发审委通过国泰君安证券股份有限公司 SZ 阳光城 股东大会通过 / SH 迪马股份 股东大会通过 / SH 鲁商置业 股东大会通过 / SZ 荣盛发展 股东大会通过 / SZ 世联行 股东大会通过 / SZ 南山控股 股东大会通过中信证券股份有限公司 SH 上海临港 股东大会通过 / SH 上海临港 股东大会通过国泰君安证券股份有限公司 SH 绿地控股 股东大会通过 / SZ 泰禾集团 股东大会通过国信证券股份有限公司 SH 天地源 股东大会通过平安证券有限责任公司 SZ 中天城投 股东大会通过 / SZ 中弘股份 股东大会通过东兴证券股份有限公司 SZ 华联股份 股东大会通过华泰联合证券有限责任公司 SZ 华联股份 股东大会通过 / SH 中房股份 股东大会通过招商证券股份有限公司 SH 中房股份 股东大会通过 / SZ 中粮地产 股东大会通过 / SZ 万泽股份 股东大会通过 / SH 信达地产 股东大会通过 SZ 海德股份 股东大会通过 / SZ 绿景控股 股东大会通过 / SZ 紫光学大 股东大会通过东吴证券股份有限公司 SH 万业企业 股东大会通过 / SZ 万泽股份 股东大会通过 / SZ 福星股份 董事会预案 / 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 信达证券股份有限公司 SH 九鼎投资 董事会预案西部证券股份有限公司, 九州证券股份有限公司 SZ 中房地产 董事会预案 / SZ *ST 珠江 董事会预案东兴证券股份有限公司 SZ *ST 珠江 董事会预案 / SH 卧龙地产 董事会预案海通证券股份有限公司

18 SH 卧龙地产 董事会预案 / SZ 广宇发展 董事会预案 / SZ 广宇发展 董事会预案 SZ 苏宁环球 董事会预案 / SZ 万科 A 董事会预案 / SZ 银亿股份 董事会预案 / 中信证券股份有限公司, 长江证券承销保荐有限公司 SZ 银亿股份 董事会预案摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 SZ 阳光股份 董事会预案 /

19 可转债情况 股票代码 公司简称 转股价格 ( 元 ) 募集资金 ( 亿元 ) 期限 票面利率 公开发行日实施进度主承销商 SH 格力地产 % 实施 新时代证券有限责任公司 SH 冠城大通 % 实施 中信证券股份有限公司 SZ 万泽股份 % ( 私募, 起息日 ) 实施 SZ 万泽股份 % ( 私募, 起息日 ) 实施 SH 粤泰股份 / / / 董事会预案 / 公司债情况 股票代码 公司简称 发行规模 ( 亿元 ) 期限票面利率债项评级起息日实施进度主承销商 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % / 实施 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 中房地产 % / 实施华融证券股份有限公司 SH 蓝光发展 % AA 实施 SZ 顺发恒业 % AA 实施 SH 新城控股 % / 实施 中信证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司申万宏源证券承销保荐有限责任公司中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 SH 大名城 B % / 实施宏信证券有限责任公司 SH 大名城 % / 实施宏信证券有限责任公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 首开股份 % / 实施 中德证券有限责任公司, 中信证券股份有限公司 SH 珠江实业 % AA 实施万联证券有限责任公司 SH 云南城投 % AAA 实施 中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 天地源 % / 实施开源证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SZ 广宇集团 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 大名城 B % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 大名城 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 京投发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % / 实施 海通证券股份有限公司, 海际证券有限责任公司, 光大证券股份有限公司, 中德证券有限责任公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 宁波富达 % / 实施华融证券股份有限公司

20 SH 新城控股 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 滨江集团 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % / 实施兴业证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % / 实施招商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SZ 阳光股份 % AA 实施民生证券股份有限公司 SH 新黄浦 % / 实施国信证券股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 世茂股份 % AA 实施中国国际金融股份有限公司 SH 天房发展 % / 实施 SH 天房发展 % / 实施 SH 黑牡丹 % AA 实施 SZ 中房地产 % AAA 实施 海通证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司, 渤海证券股份有限公司海通证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司, 渤海证券股份有限公司第一创业摩根大通证券有限责任公司华融证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施新时代证券股份有限公司 SH 迪马股份 % AA 实施东吴证券股份有限公司 SH 珠江实业 % AA 实施万联证券有限责任公司 SH 格力地产 % / 实施 中泰证券股份有限公司, 长江证券承销保荐有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % / 实施 SH 云南城投 % AAA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新黄浦 % / 实施国信证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % / 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司

21 SZ 泰禾集团 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SH 信达地产 % AA 实施 信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SH 中国高科 % / 实施西部证券股份有限公司 SH 新湖中宝 % AA 实施 SH 华夏幸福 % / 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SZ 金科股份 % / 实施中山证券有限责任公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施东吴证券股份有限公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 福星股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 SH 新城控股 % AA 实施 SH 凤凰股份 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司申万宏源证券承销保荐有限责任公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 广发证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SH 大名城 % / 实施宏信证券有限责任公司 SH 大名城 B % / 实施宏信证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 三湘股份 % AA 实施海通证券股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SZ 中天城投 % AA 实施 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 世茂股份 % AA 实施中国国际金融股份有限公司

22 SH 京投发展 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SH 信达地产 % AA 实施 信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 中房地产 % AAA 实施华融证券股份有限公司 SH 上实发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 华发股份 % / 实施华金证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份有限公司信达证券股份有限公司, 申万宏源证券承销保荐有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 中航地产 % AAA 实施中航证券有限公司 SH 保利地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 保利地产 % AAA 实施 SH 鲁商置业 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司平安证券有限责任公司, 华泰联合证券有限责任公司 SZ 中弘股份 % AA 实施新时代证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施东兴证券股份有限公司 SH 苏州高新 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施 SZ 中天城投 % AA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份有限公司光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中国国际金融股份有限公司 SH 首开股份 % / 实施中信证券股份有限公司 SH 迪马股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SH 华业资本 % / 实施国泰君安证券股份有限公司 SZ 银亿股份 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施广发证券股份有限公司, 长城证

23 SZ 泰禾集团 % AA 实施 券股份有限公司 广发证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SZ 泛海控股 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 市北 B 股 % AA 实施湘财证券股份有限公司 SH 市北高新 % AA 实施湘财证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 保利地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 保利地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施平安证券有限责任公司 SH 大名城 % / 实施 SH 大名城 B % / 实施 中信证券股份有限公司, 宏信证券有限责任公司中信证券股份有限公司, 宏信证券有限责任公司 SZ 中国武夷 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SH *ST 中企 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 华发股份 % AA 实施国金证券股份有限公司 SH 中国国贸 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 中天城投 % AA 实施 光大证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 招商证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 中国高科 % / 实施西部证券股份有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SH 大名城 B % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 大名城 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 南国置业 % AA 实施华英证券有限责任公司 SZ 南国置业 % / 实施长江证券承销保荐有限公司 SH 新城控股 % AA 实施 中信证券股份有限公司, 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 云南城投 % AAA 实施 SZ 荣盛发展 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 广发证券股份有限公司第一创业摩根大通证券有限责任公司 SH 首开股份 % / 实施中信证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SH 华夏幸福 % AA 实施 SZ 海航投资 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司中信证券股份有限公司, 兴业证券股份有限公司, 光大证券股份有限公司中德证券有限责任公司, 瑞信方正证券有限责任公司 SH 迪马股份 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司 SZ 金融街 % / 实施中信建投证券股份有限公司

24 SH 金地集团 % AAA 实施 中国国际金融股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 西藏城投 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SZ 中天城投 % AA 实施平安证券有限责任公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 中银国际证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施招商证券股份有限公司 SZ 万科 A % AAA 实施中信证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SZ 泛海控股 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中洲控股 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 华远地产 % / 实施中信建投证券股份有限公司 SH 新湖中宝 % AA 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SH 天地源 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SH 天地源 % AA 实施中国银河证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施安信证券股份有限公司 SH 冠城大通 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 中粮地产 % AA 实施 SZ 中房地产 % AAA 实施 中信证券股份有限公司, 中国国际金融股份有限公司华融证券股份有限公司, 长城证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 东兴证券股份有限公司 SZ 荣安地产 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 天房发展 % AA 实施海通证券股份有限公司 SH 天房发展 % AA 实施中德证券有限责任公司 SH 华业资本 % / 实施国金证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施长城证券股份有限公司 SZ 阳光城 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 华夏幸福 % AA 实施兴业证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SZ 荣盛发展 % AA 实施 SH 新湖中宝 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司第一创业摩根大通证券有限责任公司国泰君安证券股份有限公司, 中山证券有限责任公司 SZ 天保基建 % AA 实施中德证券有限责任公司 SH 北京城建 % AA 实施 中信建投证券股份有限公司, 东吴证券股份有限公司 SH 迪马股份 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 京投发展 % AAA 实施浙商证券股份有限公司 SZ 荣盛发展 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SZ 阳光城 % AA 实施长城证券股份有限公司

25 SH 首开股份 % AA 实施中信证券股份有限公司 SH 苏州高新 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 华远地产 % AA 实施中信证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 上实发展 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SZ 深振业 A % AA 实施招商证券股份有限公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SH 北辰实业 % AA 实施瑞银证券有限责任公司 SZ 福星股份 % AA 实施 华西证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SZ 中弘股份 % AA 实施广州证券股份有限公司 SH 香江控股 % AA 实施西南证券股份有限公司 SH 浦东金桥 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 金桥 B 股 % AA 实施国泰君安证券股份有限公司 SH 黑牡丹 % AA 实施 第一创业摩根大通证券有限责任公司 SH 嘉宝集团 % AA 实施东方花旗证券有限公司 SH *ST 中企 % AA 实施中信建投证券股份有限公司 SH 卧龙地产 % AA 实施 浙商证券股份有限公司, 国开证券有限责任公司 SH 凤凰股份 % AAA 实施申银万国证券股份有限公司 SZ 福星股份 % AA 实施 华西证券股份有限公司, 国信证券股份有限公司 SH 中国国贸 % AA 实施华泰联合证券有限责任公司 SZ 渝开发 % AAA 实施金元证券股份有限公司 SH 天房发展 % AA 实施 SZ 金融街 SH 新湖中宝 SH 浦东金桥 SH 金桥 B 股 SH 华夏幸福 SH 信达地产 SH 黑牡丹 SH 华夏幸福 SH 天津松江 9.00 不超过 年 ) 不超过 7 7 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 7 年不超过 3 年不超过 3 年不超过 10 年不超过 5 / / 证监会批准 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / 安信证券股份有限公司, 瑞信方正证券有限责任公司

26 SH 珠江实业 SZ 泰禾集团 SH 迪马股份 SH 香江控股 SZ 合肥城建 SH 栖霞建设 SZ 中洲控股 SH 金地集团 SZ 美好集团 SZ 京汉股份 SZ 财信发展 SZ 招商蛇口 SH 保利地产 年期 ( 含 5 年 ) 不超过 7 年不超过 5 5 年 ) 不超过 5 年不超过 4 年本次发行的公司债券期限为 3 年. 期限不超过 5 年不超过 5 5 年 ) 不超过 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 3 年期 ( 含 3 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 15 年普通公司债券的期限为不超过 年 ), 可续 / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 /

27 SZ 中航地产 SZ 南国置业 SH 陆家嘴 SH 陆家 B 股 SH 宋都股份 SZ 苏宁环球 SH 蓝光发展 SZ 荣盛发展 SH 大名城 SH 大名城 B 期公司债券基础期限不超过 10 年 ( 含 10 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 3 3 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 5 5 年 ) 不超过 7 7 年 ) 不超过 7 7 年 ), 可以为单一期限品种, 也可以是多种期限的混合品种不超过 5 5 年 ) 不超过 5 5 年 ) / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / 股东大会通过 / / 股东大会通过 / / / 股东大会通过 / / / 董事会预案 / / / 董事会预案 / / / 董事会预案 / / / 董事会预案 / SZ 中洲控股 9.00 / / 董事会预案 / SZ 中弘股份 年 / / 董事会预案 / 国泰君安证券股份有限公司, 爱建证券有限责任公司 国泰君安证券股份有限公司, 爱建证券有限责任公司

28 SH 华鑫股份 7.50 不超过 7 7 年 ) / / 停止实施 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 中期票据情况 股票代码公司简称发行规模期限 票面利率 债项评级起息日实施进度主承销商 SH 光明地产 % AAA 实施兴业银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 蓝光发展 % AA 实施 中国农业银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司 SH 光明地产 % AAA 实施上海浦东发展银行股份有限公司 SH 蓝光发展 % AA 实施 SZ 泰禾集团 % AA 实施 中信银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中信建投证券股份有限公司, 中信银行股份有限公司 SH 京能置业 % AAA 实施招商银行股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 中国农业银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司 SZ 顺发恒业 % AA 实施中国光大银行股份有限公司 SH 电子城 % AA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 华夏银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司招商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司 SH 迪马股份 % AA 实施上海浦东发展银行股份有限公司 SH 栖霞建设 % AA 实施 SH 蓝光发展 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 SH 万通地产 % AA 实施 中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中信银行股份有限公司, 中国农业银行招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 北京银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司 SZ 金科股份 % AA 实施 SZ 滨江集团 % AA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 SH 天地源 % AA 实施 中国农业银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司兴业银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司北京银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中国银河证券股份有限公司, 中信银行股份有限公司 SZ 南国置业 % / 实施浙商银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 中信银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司

29 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 中天城投 % AA 实施 SZ 泛海控股 % AA 实施 招商银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司上海浦东发展银行股份有限公司, 光大证券股份有限公司北京银行股份有限公司, 中信建投证券股份有限公司 SZ 新华联 % AA 实施中信银行股份有限公司 SH 信达地产 % AA 实施 SH *ST 中企 % AA 实施 SH 苏州高新 % AA 实施 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 中粮地产 % AA 实施 SH 南京高科 % AA 实施 SH 栖霞建设 % AA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 SH 黑牡丹 % AA 实施 SH 首开股份 % AA 实施 SH 上实发展 % AA 实施 SH 信达地产 % AA 实施 招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司中国光大银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中国银行股份有限公司, 南京银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 中国农业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司南京银行股份有限公司, 招商银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融股份有限公司, 上海银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 江苏银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 北京银行股份有限公司北京银行股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司招商银行股份有限公司, 中信银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SH *ST 中企 % AA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 中国光大银行股份有限公司, 兴业银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司 SZ 南国置业 % AA 实施中信银行股份有限公司 SH 金地集团 % AAA 实施 SZ 金融街 % AAA 实施 SH 城投控股 % AAA 实施 SH 城投控股 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 中国建设银行股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司国泰君安证券股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司国泰君安证券股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司国泰君安证券股份有限公司, 中国建设银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司 SH 保利地产 % AAA 实施 中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SZ 金融街 % AAA 实施 SH 保利地产 % AAA 实施 SZ 万科 A % AAA 实施 国泰君安证券股份有限公司, 中国工商银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司, 中信证券股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 招商银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施兴业银行股份有限公司

30 SH 陆家 B 股 % AAA 实施 SH 陆家嘴 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施中国民生银行股份有限公司 SH 陆家嘴 % AAA 实施 SH 陆家 B 股 % AAA 实施 SH 城投控股 % AAA 实施 SH 世茂股份 % AA 实施 SH 城投控股 % / 实施 中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国工商银行股份有限公司, 交通银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 中国民生银行股份有限公司中国国际金融有限公司, 上海银行股份有限公司国家开发银行股份有限公司, 上海银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SH 黑牡丹 % / 实施兴业银行股份有限公司 SZ 华联股份 % / 实施北京银行股份有限公司 SH 浦东金桥 / / / SH 金桥 B 股 / / / 股东大会通过 股东大会通过 / / SH 粤泰股份 不超过 5 年 / / / 股东大会通过 / SZ 美好集团 SZ 渝开发 3.30 不超过 5 5 年 ) 不超过 5 5 年 ) / / / / / / 股东大会通过 股东大会通过 / 兴业银行股份有限公司 SZ 中天城投 不超过 5 5 年 ) / / / 股东大会通过 / SZ 中弘股份 SH 云南城投 不超过 3 年不含权 : 不超过 5 5 年 ) / / / 股东大会通过 / / / 董事会预案 / /