房地产开发利润率确定实务研究

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1 房地产开发平均利润率提取实务研究韩铁涛陈凌岚摘要 : 房地产开发利润率是房地产估价和土地估价中重要的技术参数, 利润占房地产价格的比例较大, 对估价结果影响巨大利润率取值依据是否充分直接影响到估价结果的可信度本文通过对沪深两市以房地产开发为主营业务的上市公司年报中的财务报表进行分析统计, 提取客观的房地产开发平均利润率, 实现长期可持续性提取利润率指标的一种方法关键词 : 房地产开发平均利润率提取 ( 一 ) 必要性及意义成本法和剩余法中, 为计算利润, 必须确定利润率随着房地产报告和土地报告的评审标准越来越严格, 对利润率的取值依据要求越来越高而笔者发现, 一些估价报告对利润率取值依据阐述不足, 或不能令人信服比如用统计年鉴房地产投资收益率数字代替开发利润率, 或主观判断房地产开发平均利润率范围, 简单取中间值有的估价报告甚至无取值依据, 直接判断利润率利润是房地产价格重要构成部分, 所占比例较大, 仅次于地价和建造成本如果利润率取值依据不充分, 那么估价结果的可信度将大打折扣, 甚至会成为凑数字的调节项利用上市房地产开发企业年报数据来提取利润率, 使利润率取值更加准确, 估价结果更具说服力而且该种方法具有可持续性, 数据来源定期公开 ( 二 ) 基本思路房地产估价和土地估价中要确定的利润率, 一般是开发项目的客观合理利润率, 即平均利润率但获得一定时期内国内全部开发项目的利润率数据难以实现沪深两市的房地产板块公司近 150 家, 企业规模由大到小, 业务范围基本覆盖全国根据证券法和证监会的要求, 这些上市公司必须定期发布季报半年报和年报, 在这些报告中含有财务报表, 向社会公布收入成本和利润等财务数据指标通过筛选, 剔除业务已转向和非以房地产开发为主营业务的公司, 得到以房地产开发为主营业务的公司列表, 从这些公司的年报中整理出各公司的合并利润表对合并利润表进行分析计算, 扣除非主营业务收入和支出公允价值变动损益投资收益等之后, 可得到纯房地产开发行为的销售收入总成本利

2 润等数据, 在此基础上可统计出利润率指标笔者认为, 这些房地产开发上市公司所占市场份额较大, 分布范围广, 具有代表性, 该利润率指标可用来近似代替平均利润率 ( 三 ) 技术过程及结果一对一份合并利润表的分析以万科企业股份有限公司 2012 年年报公布的合并利润表为例, 表中有营业利润利润总额净利润三个利润项利润总额是在营业利润的基础上增加了营业外收入和营业外支出, 例如资产处置变卖产生的收入 ; 净利润是利润总额扣除了所得税后剩余部分因我们需要的是房地产开发行为产生的利润, 与营业外收入和营业外支出无关, 故主要关注合并利润表中营业利润以上内容对该部分内容摘录并整理各项关系如下 : 代号项目金额 ( 元 ) 备注 1 营业总收入营业总成本其中营业成本营业税及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失加 : 公允价值变动损失投资收益 ⑾ 营业利润上表中, 资产减值损失公允价值变动损失投资收益三项内容参与了营业利润的计算, 这与我们需要的项目开发利润内涵有所不同根据相关解释, 资产减值损失是指企业在资产负债表日, 经过对资产的测试, 判断资产的可收回金额低于其账面价值而计提资产减值损失准备所确认的相应损失公允价值变动损益是指企业以各种交易性金融资产等公允价值变动形成的应计入当期损益的利得或损失, 即公允价值与账面价值之间的差额可见资产减值损失和公允价值变动损益与项目开发行为无关, 应当从营业利润中扣除投资收益可能与项目开发有关, 比如作为股东方投资某项目开发, 不参与实际运作, 但也可能是投资于其他领域, 这一项构成无法进一步分解另投资收益是直接加入营业利润的, 不包含在营业总收入内, 根据配比性原则, 投资本金也应不包含在营业成本内实际上, 投

3 资收益经常被上市公司用来粉饰业绩, 当主营业务利润不足时, 增加释放投资收益因此, 投资收益也应从营业利润中扣除扣除三项内容之后的利润用开发利润来表示, 则 ⑿ 开发利润 = 营业总收入 - 营业成本 - 营业税及附加 - 销售费用 - 管理费用 - 财务费用 = = 元这个开发利润并不是某一单个项目的开发利润对于上市房地产开发企业, 通常情况下, 开发利润意味着多个已经结算的房地产开发项目利润总和根据配比性原则, 如果一个项目确认了收入, 相应的成本随之确认则营业总收入可视作该公司本年度结算的 N 个房地产开发项目的销售收入总和, 营业成本可视作该公司 N 个房地产开发项目的建造成本总和 ( 土地成本 + 建安造价 + 配套费 ), 营业税及附加销售费用管理费用财务费用均为 N 个项目的费用总和该公司 N 个项目的平均利润率及其它指标如下 : 指标名称销售利润率成本利润率直接成本利润率投资利润率营业税及附加税率销售费用管理费用财务费用数值备注 19.57% ⑿/ % ⑿/( ) 30.84% ⑿/ % ⑿/(3+6) 10.59% 4/1 2.96% 5/1 4.25% 6/3 1.12% 7/(3+6) 上表指标中, 有两项值得注意 : (1) 营业税及附加税率 10.59% 高于我们一般认知的 5.65% 经查阅对年报的相关说明发现, 该项内容虽然名称为营业税及附加, 实际上还包括土地增值税按照营业税及附加为 5.65% 计算, 土地增值税平均值为房地产销售收入的 4.94% 故上表的各种利润率内涵不包括土地增值税 (2) 财务费用 1.12% 房地产和土地估价中一般该项包含利息和融资费用, 但该项明显偏低经查阅对年报的相关说明发现, 利息已做资本化会计处理, 计入营业成本则上表中营业成本包含了利息, 其内涵与建造成本稍有区别上表中的成本利润率数值不受影响, 直接成本利润率和投资利润率偏小, 管理费用率也偏小二提取平均利润率经过筛选和剔除 ( 剔除业务已转向壳公司园区土地开发公司和以房地产租赁为主营业务的公司 ), 最终选取沪深两市 65 家以房地产开发为主营业务的公司, 抽取各公司 2010 年 2011 年 2012 年年报中的合并利润表, 生成数据矩阵在提取平均利润率之前,

4 有必要定义平均利润率的概念因为不同估价师对于什么是平均利润率可能有不同的理解, 归纳起来主要有以下几种情况 ( 以选中的 65 家公司 2012 年全部结算的开发项目为数据总体 ): 1 所有项目利润率的算术平均值 2 所有项目利润率按建筑规模加权平均值 365 家房地产开发公司利润率的算术平均值 4 将 65 家房地产开发公司抽象为一个开发主体, 先计算利润总和销售收入总和成本总和, 再计算利润率因每一个具体项目的收入成本等数据无法获取, 排除 1 2, 在 3 4 两种方式中, 笔者选择 4 这是因为房地产开发公司存在规模差异, 开发量不同, 按照每个公司利润率取算术平均值反映的是公司的平均盈利能力, 不是项目的平均盈利能力而方式 4 是以实际发生的总体金额计算, 最接近于平均利润率的基本定义故本文的平均利润率定义为 : 销售利润率 = 开发利润 / 营业总收入成本利润率 = 开发利润 /( 营业成本 + 销售费用 + 管理费用 + 财务费用 ) 因本文篇幅限制, 仅列出 2012 年数据 :

5 公司营业总收入营业成本营业税及附加销售费管理费财务费营业利润销售利润率成本利润率万科 % 28.01% 保利 % 27.35% 招商地产 % 44.91% 金地集团 % 23.84% 荣盛发展 % 29.91% 华夏幸福 % 28.83% 泛海建设 % 37.25% 金融街 % 17.87% 金科股份 % 20.16% 苏宁环球 % 43.24% 滨江集团 % 43.47% 世茂股份 % 26.18% 北辰实业 % 18.77% 北京城建 % 38.70% 中华企业 % 18.72% 大名城 % 32.43% 中天城投 % 6.69% 新华联 % 39.39% 南国置业 % 47.35% 上实发展 % 19.85% 中粮地产 % 9.17% 中弘股份 % 57.77% 银亿股份 % 31.83% 华业地产 % 32.35%

6 顺发恒业 % 48.72% 荣安地产 % 44.37% 西藏城投 % 20.87% 华发股份 % 26.44% 深振业 A % 44.50% 深长城 % 33.13% 中润资源 % 13.18% 华远地产 % 51.18% 名流置业 % 8.04% 新黄浦 % 15.87% 银基发展 % 7.56% 鲁商置业 % 17.25% 深物业 A % 47.12% 三湘股份 % 24.97% 中茵股份无结算项目万通地产 % 16.45% 亿城股份无结算项目珠江实业 % 44.96% 格力地产 % 36.64% 栖霞建设 % 35.33% 天保基建 % 23.81% 天房发展 % 16.89% 嘉宝集团 % 16.84% 中江地产 % 5.46% 天地源 % 24.66%

7 广宇发展 % 59.62% 万业企业 % 16.25% 中国武夷 % 12.79% 浙江广厦 % 7.23% 粤宏远 A % 12.96% 广宇集团 % 32.38% 中房地产 % 9.61% 万泽股份 % 57.00% 卧龙地产 % 18.19% 多伦股份 % 12.26% 天业股份 % 5.88% 京能置业 % 71.65% 沙河股份 % 13.28% 合肥城建 % 21.77% 宜华地产 % 10.21% 荣丰控股 % 1.61% 合计 % 27.59% 2010 年至 2012 年平均利润率及其他指标统计结果如下 : 销售利润率成本利润率管理费率销售费率销售税率 2010 年 21.13% 31.00% 6.06% 2.89% 10.70% 2011 年 21.07% 31.29% 6.77% 3.42% 11.59% 2012 年 19.20% 27.59% 5.56% 3.06% 11.23% 三年平均 20.46% 29.96% 6.13% 3.13% 11.17%

8 ( 四 ) 成果应用建议 1 结果可用性房地产估价规范土地估价规程和估价师考试教材都提及平均利润率但均未对其概念或计算公式做进一步阐述笔者认为平均利润率具有客观性合理性, 它存在的前提是房地产开发行为的市场化, 即市场充分有效, 市场机制充分发挥调节作用当平均利润率低时, 资金会从房地产开发行业流出, 竞争减少, 导致平均利润率升高 ; 当平均利润率高时, 资金会从其他行业流入房地产开发, 竞争加剧, 导致平均利润率降低, 维持一个动态平衡我国的房地产开发行业市场化虽然比国外发达国家时间短, 但经过几十年迅猛发展已经基本实现市场化, 从土地挂牌出让到项目设计建设招标销售定价各个环节均已实现市场化公开化区域市场和细分市场之间没有进入壁垒开发商资金充裕, 竞争充分因此, 从市场中提取的平均利润率, 至少是客观的如果该数据连续几年保持基本稳定, 则可认定是基本合理的本文得出的平均利润率结果基于 65 家上市房地产开发公司的财务数据, 是对全社会房地产开发平均利润率理想值的近似代替其逼近程度依赖于这 65 家公司的市场占有率和它们在地域分布细分市场分布和盈利能力方面的代表性 2 修正建议不建议进行区域修正和细分市场修正, 除非有充分的数据支持如果认为估价对象利润率水平的确与平均利润率存在差异, 建议有针对性地选取估价对象所在区域且以该细分市场为主营开发业务的上市公司, 提取利润率一般认为, 上市公司比非上市公司融资能力强, 融资成本低, 成本控制能力强, 品牌价值高, 上市公司的平均利润率应高于全社会平均值但这方面尚缺乏实证研究和数据支持笔者认为, 如果估价实务中不能确定开发主体是否为上市公司, 可不进行盈利能力修正, 例如应用假设开发法评估待挂牌出让土地价格时 ; 如果开发主体已经确定, 则可根据实际情况进行修正比如应用成本法求取房地产或在建工程价格时 3 考虑到房地产开发具有周期性和国家政策调控因素, 在国家货币政策基本稳定的情况下, 建议使用连续三年的利润率平均值例如开发商拿地之后政府出台了房地产调控政策, 销售价格低于预期, 产品去化速度减慢, 导致某一年的利润率下降但开发商在调控政策之后拿地时就会考虑该政策调控因素, 控制竞拍价格, 调整销售预期, 力争使利润率恢复到原来的水平当国家货币政策发生较大变化时, 建议使用最近一年的利润率数据 4 本文提取的平均利润率内涵不包含土地增值税

9 5 本文提取的管理费率销售费用率销售税率指标与平均利润率具有同等可信度, 可在估价实务中参考引用作者联系方式 : 韩铁涛上海房地产估价师事务所有限公司上海市浦东新区南泉北路 201 号 1004 室 FAX: @qq.com 陈凌岚上海国衡房地产评估有限公司上海市浦东新区浦建路 243 号 chenlinglan@sohu.com

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