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织黄贡
5 years ago
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1 坚持超配者超强房地产行业 7 年下半年投资策略国泰君安证券研究所二零零七年七月重庆

国泰君安证券 27 下半年投资策略张宇房地产行业研究员天津大学工学士, 厦门大学经济学硕士 1993~1998 万科企业股份有限公司 1998- 至今君安证券

2 国泰君安证券 27 下半年投资策略张宇房地产行业研究员天津大学工学士, 厦门大学经济学硕士 1993~1998 万科企业股份有限公司至今君安证券国泰君安证券研究所相片 : 13,1 定位 : 14, 连续三届新财富房地产行业最佳分析师第一名,26 年最佳分析师第二名 Tel:

3 孙建平房地产行业研究员南开大学经济学硕士 24~ 至今国泰君安证券研究所 26 年最佳分析师第二名 Tel:

4 主要观点 : 坚持超配者超强大势所趋的宏观潮流推动楼市需求 ( 流动性过剩,RMB 升值和婴儿潮时代下的楼市需求 ); 行业景气持续高位符合预期, 商品房销售及区域房价涨幅超预期 ; 预期中的地价持续快速上涨, 将支持房地产价值重估 ; 政策调控有利于行业景气延长和集中度提高, 股票持续走牛是主流 ; 销售超预期盈利能力提高和预售房款暴增使得主流公司 7 年业绩增长有望提高 4% 以上 ; 建议继续超配房地产, 开放股票池, 配置比例可达 2% 或 25% 以上 ; 选股策略之一 : 地产股 - 房产股 - 商业地产股 ; 选股策略之二 : 央企股 - 地方国企股 - 民企股 ; 选股策略之三 : 大股东资产注入股票池选股策略之四 : 奥运地产板块存在主题性投资机会, 主要是重点公司

5 1. 27 年投资策略回顾 : 超配者超强

6 超配者超强行业投资策略与曾经孤独的多方房地产指数房地产指数超额收益率两会前后继续旗帜鲜明地推荐行业和超配超强投资策略, 获得显著成功证券代码表 1 截至 6 月 19 日 27 年上半年重点推荐品种投资收益率证券简称天房名流中粮张江中企南光 A 振业 A 保利泛海上实侨城 A 万科 A 长经开招地天鸿宝首次报告重点推荐时间持有收益率 Treynor ratio

7 2. RMB 升值和婴儿潮大趋势下的楼市需求和房地产股票 7

8 流动性过剩和 RMB 升值是商品房投资需求繁荣的温床流动性是火,RMB 升值是油图 2 宏观经济系统流动性过剩及其趋势图 3 货币金融系统流动性过剩及其趋势 M1 M1-M M2-GDP-CPI

9 国际经济系统流动性过剩, 全球流动性过剩流动性也是一种购买力 - 股市雄起的财富效应图 4 包含国际热钱的短期资本流入汹涌澎湃图 5 雄起的股市及其财富效应将直接带动楼市景气 7 总市值流通市值短期资本流入

10 人口红利在楼市 : 婴儿潮时代创造了消费和投资需求年婴儿潮岁 1/3.7 图 6 中国婴儿潮时代创造楼市投资和消费需求图 7 高校毕业人数急剧膨胀年出生 ( 婴儿潮 ) 高校毕业人数增长率

11 图 9 外资投资房地产金额出现井喷当月额同比增速 ( 右 ) 年 3 月 26 年 9 月 26 年 4 月 25 年 1 月 25 年 5 月 24 年 11 月 24 年 6 月 23 年 12 月 23 年 7 月 23 年 2 月 22 年 8 月 22 年 3 月 21 年 9 月 21 年 4 月 2 年 1 月 2 年 5 月 1998 年 12 月 -1 图 1 升值不止, 行情不断策略主题和口号的注解 FDC= ER 相关系数 =.87 R^2= RMB/USD 升值幅度升值不止, 行情不断图 8 RMB/USD 汇率在渐进式中加速升值房地产指数超额收益率人民币兑美元升值幅度

12 3. 行业景气持续, 销售旺盛超预期 12

13 行业景气持续高位房地产开发投资增速反弹图 11 房地产行业景气将继续处于景气延长阶段图 12 房地产投资增速反弹证明行业景气持续房地产投资领先幅度房地产投资 6 房地产投资占城镇 FAI 比重 Feb-27 Jul-26 Jan-26 Jul-25 Jan-25 Jul-24 Jan-24 Jul-23 Jan-23 Jul-22 Jan-22 Jul-21 Jan-21 Jul-2 13 Jan 景气延长阶段综合景气指数销售价格指数

14 最关心的最兴奋的是销售! 1-4 月商品房销售额是去年同期的 1.3 倍, 增速是 1 倍多全国房价涨幅稳中有升图 13 全国商品房销售价升量涨图 14 四大城市群体平均房价稳中趋升长三角珠三角京津内地二线商品房销售额商品房销售额增速 8 6 Feb-98 Aug-98 M ar-9 9 Sep-99 A p r- Oct- May-1 Nov-1 Jun-2 Dec-2 Jul-3 Feb-4 Aug-4 M ar- 5 Sep-5 A p r- 6 Oct 年 5 月 27 年 3 月 27 年 1 月 26 年 11 月 26 年 9 月 26 年 7 月 26 年 5 月 26 年 3 月 26 年 1 月 25 年 9 月 25 年 3 月 24 年 9 月 24 年 3 月 23 年 9 月 23 年 3 月 22 年 6 月 21 年 9 月 2 年 12 月 2 年 6 月 1999 年 12 月 1999 年 3 月 -2 资料来源 : 国泰君安证券研究所

15 区域市场销售非常强劲北京上海深圳和广州图 15 不能忽略北京地产股 : 北京市房价快速上涨和销量增加 35 图 16 不能忽略珠三角地产股 : 广州市房价持续上涨和销量增加商品房销售面积销售价格销售面积销售均价

16 图 18 值得关注 : 上海市房价保持稳定和销量复苏商品房销售面积销售均价区域市场销售非常强劲北京上海深圳和广州图 17 不能忽略珠三角地产股 : 深圳市房价快速上涨和销量增加销售面积销售均价

17 4. 地价持续快速上涨 : 现象和意义 17

18 地价持续快速上涨原因 : 参见超配者超强意义 : 将支持房地产的价值重估, 以 NAV 和 PB 估值衡量的企业价值提升将有效化解房地产尤其是地产和商业地产股股价持续上涨带来的估值不安图 19 地价持续上涨支持房地产继续价值重估工业用地总计 Q1 26Q3 26Q1 25Q3 25Q1 24Q3 24Q1 23Q3 23Q1 22Q3 22Q1 21Q3 21Q1 2Q3 2Q1 1999Q3 1999Q1 1998Q3 1998Q1 18

19 5. 对行业调控政策的再解读只要有利于行业景气延长 ; 只要有利于行业集中度提高 ; 只要调控政策不损害保护甚至鼓励真实消费需求 ; 只要有利于规范行业发展流程和市场秩序 ; 则不必过于担忧政策面行业景气维持高位 RMB 升值地价持续上涨大股东资产注入和管理层股权激励是房地产板块的主流任何一次调控可能都将是房地产股的最佳买入时点, 这一点已经为 25 年以来的房地产股票行情充分证实 19

20 6. 上市公司净利润增长超预期, 强势大中型企业更为明显 2

21 上市公司整体净利润有望保持高增长原因 : 行业销售旺盛超预期 ; 盈利能力提高 ; 预售房款暴增图 2 房地产上市公司盈利能力明显提高图年房地产上市公司预售房款突飞猛进毛利率净利润率 6 5 平均额增速 A 1999A 2A 21A 22A 23A 24A 25A 26A

22 强势大中型企业的业绩增长将更加超预期原因 : 开发规模 ; 竞争优势 ; 盈利能力 ; 预售房款 ; 一线城市 ; 预计一线二线龙头公司代表的强势大中型企业 27 年净利润增速有望达到 4% 以上图 22 强势大中型企业 26 年平均预售房款高达约 11 亿元平均额增速 A 1999A 2A 21A 22A 23A 24A 25A 26A 22

23 强势大中型企业的业绩增长将更加超预期图 23 强势大中型企业市占率提高, 业绩增长更具成长性分散 ( 过去 ) A B C D E F G H 向大中型企业集中 ( 未来, 销量增加 ) A B C D 其他其他 23

24 7. 行业配置建议 : 坚持超配者超强再次强烈建议下半年对房地产股票超配 ; 建议开放股票池 ; 基于 376 家公司的泛房地产板块市值占比, 超配指 : 资金净值比例的 2% 以上, 纯股票类资金净值比例的 25% 以上 ; 坚持超配者超强 ; 24

25 8. 个股推荐 : 四种选股模式创造超强收益对下半年和全年房地产行业继续坚定看好 ; 对 28 年房地产行业预期看好 ; 房地产股票板块存在整体性的行业性投资机会, 个股推荐应该百花齐放 ; 推荐四种定能获得超强收益的选股模式 ; 25

26 8.1 第一种选股模式 : 地产股 - 房产股 - 商业地产股商业地产股龙头张江高科金融街北辰实业世贸股份万科 A/B 保利地产房产股龙头中国国贸浦东金桥 A/B 陆家嘴 A/B 香江控股 / 阳光股份泛海建设 / 中宝股份 / 金地集团 / 中华企业 / 天鸿宝业 / 名流置业图 24 三维优势体系下 A 股强势房地产股雷达图亿城股份 / 银基发展 / 栖霞建设 / 天地源深振业 / 华发股份 / 冠城大通 / 深长城 / 深南光 / 深天健北京城建天房发展 St 广厦华侨城 A 中粮地产招商地产 A/B 长春经开 / 渝开发 / 苏州高新上实发展 ( 张江高科 ) O 地产股龙头 26

27 地产股 : 精选大股东和拿地模式看好地产股, 建议华侨城 A 中粮地产招商地产上实发展和张江高科 5 大真正的地产股表 2 5 大地产股及其大股东土地竞争优势 ( 百万平米 ) 股票名称土地储备土地储备分布区域大股东 ( 上市公司 ) 房地产开发竞争优势大股东土地储备实力大股东扶持力度华侨城 A 273 深圳北京上海成都和泰州主题公园 + 旅游地产非常强强 ( 股改承诺 ) 中粮地产 296 深圳广州天津厦门和成都物流园 + 地产非常强强 ( 股改承诺 ) 招商地产 465 深圳上海天津和漳州等 9 个城市港口 + 地产强强 ( 股改承诺 ) 上实发展 172 上海成都重庆郑州海滩改造 + 地产非常强强张江高科 181 上海高科园 + 地产强强 ( 分批注入 ) 27

28 地产股 : 精选大股东和拿地模式看好地产股, 建议华侨城 A 中粮地产招商地产上实发展和张江高科 5 大真正的地产股表 3 5 大地产股盈利预测估值和投资评级 ( 单位 : 百万股, 亿元 ) 股票名称收盘价 7/6/19 6A EPS 7E EPS 8E EPS 7E P/E 8E P/E P/B 总股本总市值 7 年公告扩股量投资评级华侨城 A 暂无中粮地产招商地产上实发展张江高科

29 房产股 : 精选具有资金优势的一线二线龙头比较房产股一二线龙头公司业绩成长性和目前估值吸引力, 建议万科 A 保利地产泛海建设金地集团深南光深振业中华企业名流置业冠城大通表 4 房产股一二线龙头公司业务竞争优势 ( 单位 : 百万平米 ) 地位一线股票名称万科 A 项目储备 2321 项目分布区域深圳上海北京等 21 个城市开发产品类型中高档住宅保利地产 1196 广州北京重庆和沈阳等 1 个城市中高档住宅泛海建设 123 北京武汉和青岛等地中高档住宅中宝股份天鸿宝业杭州九江海宁和沈阳等 16 个城市北京天津等地中档住宅中档住宅奥运二线金地集团深南光深振业中华企业北京城建冠城大通名流置业深圳北京广州和上海等城市深圳成都乌鲁木齐南昌赣州深圳长沙惠州和南宁上海苏州北京和浙江舟山北京桂林福州南京衡阳北京武汉西安惠州芜湖中高档住宅商住写综合中高档住宅中高档住宅写字楼中档住宅奥运中高档住宅中高档住宅写字楼商业 29

30 3 国泰君安证券投资策略房产股 : 精选具有资金优势的一线二线龙头表 5 房产股一二线龙头公司盈利预测估值和投资评级 ( 单位 : 百万股, 亿元 ) 名流置业冠城大通北京城建中华企业深振业 A 深南光金地集团谨慎天鸿宝业谨慎中宝股份泛海建设保利地产万科 A 投资评级 7 年公告扩股总市值总股本 P/B 8E P/E 7E P/E 8E EPS 7E EPS 6A EPS 收盘价 /6/19 股票名称

31 商业地产股 : 精选未来蓝筹根据最新动态, 在项目储备业态种类业绩稳中有快增长前景和估值吸引力方面, 我们更为看好张江高科金融街世贸股份成为未来商业地产蓝筹的前景, 建议表 6 商业地产股盈利预测估值和投资评级 ( 单位 : 百万股, 亿元 ) 股票名称收盘价 6/19 7E EPS 8E EPS 7E P/E 8E P/E P/B 总股本总市值现有物业面积项目储备规模投资评级张江高科世贸股份无 422 金融街中国国贸谨慎陆家嘴谨慎浦东金桥谨慎 31

32 8.2 第二种选股模式 : 央企股 - 地方国企股 - 民企股央企股 : 必选品建议万科 A 中粮地产华侨城 A 招商地产保利地产和深南光表组合等 6 大央企股盈利预测估值和投资评级 ( 单位 : 百万股, 亿元 ) 股票名称收盘价 6/19 6A EPS 7E EPS 8E EPS 7E P/E 8E P/E P/B 总股本总市值 7 年公告扩股投资评级万科 A 中粮地产华侨城 A 暂无招商地产保利地产深南光

33 央企股 : 必选品表组合等 6 大央企股大股东实力资产注入及股权激励情况股票名称实际控制人大股东持股比例大股东实力简单描述资产注入情况大股东 / 上市公司高管上市公司高管股权激励万科 A 华润集团源自 1938 年香港联和行,6 年资产 1578 亿港元, 营业额 913 亿港元无 ( 参与每次公开增发 ) 陈新华 / 王石 / 郁亮有且已实施中粮地产中粮集团 5.52 成立于 1952 年,1994 年来一直位居世界 5 强之一拟注入 26 万平米厦门成都项目宁高宁 / 孙忠人 / 金家凯暂无华侨城 A 华侨城集团 55.9 成立于 1985 年, 总资产 3 亿元, 主营地产主题公园和电子暂无任克雷 / 刘春平 / 姚军暂无招商地产招商局集团成立于 1872 年,6 年资产亿元, 管理资产 1216 亿元深圳招商地产 5% 股权, 新时代写字楼和公寓 ( 拟 ) 秦晓 / 孙承铭 / 林少斌暂无保利地产保利集团成立于 1993 年, 主营军民品国际贸易房地产和文化产业,5 年资产 23 亿元无 (26 年 7 月 IPO 上市 ) 单亦和 / 李彬海有原始股深南光中航一集团成立于 1999 年, 拥有大中型工业企业 47 家, 科研院所 31 个, 直属专业公司及事业单位 22 个 ; 资产额 1 多亿元拟注入新疆深圳等地产酒店和物业总计 1.59 亿元林左鸣 / 吴光权暂无 33

34 地方国企股 : 精选区域, 精选股东根据业绩成长性估值和大股东注入资产预期, 建议北京城建天房上实中企张江金地华发和振业关注天地源股票名称北京城建天鸿宝业表组合等 13 大地方国企股大股东竞争优势资产注入及股权激励情况地域 / 大股东 ( 实际控制人 ) 北京城建集团北京首开集团持股比例大股东竞争优势有很强的建筑和土地开发优势有很强的土地开发和房产开发优势暂无资产注入情况 16 家公司整体上市金融街北京金融建设集团有高附加值的房地产资源暂无天房发展天津房地产集团很强的房产开发经验和土地开发优势 3.22 平方公里滨海新区项目上实发展上海实业集团 6.63 上实地产净资产超过 126 亿元, 拥有非常强大的土地储备和开发优势暂无中华企业上海地产集团有非常强大的土地储备和开发优势暂无张江高科上海张江集团 52.9 张江高科园科技经济实力雄厚, 有强大的土地储备和物业规模优势增资控股集电港 6% 股权陆家嘴上海陆家嘴集团有很强的土地开发和物业规模优势新上海国展中心 5% 股权金地集团深田发展投资公司对上市公司业务直接支持有限无深振业深圳市国资委 2.17 对上市公司业务直接支持有限无深长城深圳市国资委对上市公司业务直接支持有限无华发股份珠海华发集团对上市公司业务直接支持有限已全部进入上市公司天地源陕西西安高科集团有很强的房产开发经验和能力暂无 34

35 地方国企股 : 精选区域, 精选股东表组合等 13 大地方国企股盈利预测估值和投资评级 ( 单位 : 百万股, 亿元 ) 股票名称收盘价 6/19 6A EPS 7E EPS 8E EPS 7E P/E 8E P/E P/B 总股本总市值 7 年计划扩股投资评级北京城建天鸿宝业谨慎金融街天房发展上实发展中华企业张江高科陆家嘴谨慎金地集团深振业 A 深长城谨慎华发股份天地源谨慎 35

36 民企股 : 精选股东, 精选全国化开发龙头根据大股东地产价值扶持能力和意愿, 土地或资金优势, 全国化开发, 建议名流泛海冠城和亿城, 积极关注中宝世贸香江 st 广厦和苏宁环球表 11 强势民企股大股东资产注入及股权激励情况股票名称第一大大股东大股东持股比例实际控制人资产注入情况全国化经营情况上市公司高管股权激励名流置业名流投资集团有限公司刘道明无 ( 所有资源直接由上市公司获取, 不经过大股东 ) 北京武汉西安等暂无泛海建设泛海建设控股有限公司 61.7 卢志强已完成, 先后两次注入北京和武汉等地项目建面约 874 万平米北京青岛武汉等已公告尚未实施中宝股份浙江新湖集团有限公司黄伟已注入新湖集团 14 家房地产股权, 增加 734 万平米土地储备杭州沈阳济南等暂无冠城大通福建丰榕投资有限公司韩国龙已注入京冠公司 1% 股权, 太阳星城 E 区等建面 55 万平米北京桂林衡阳暂无亿城股份北京乾通科技实业有限公司 24.6 宫晓冬, 侯莹无北京天津苏州暂无银基发展沈阳银企有限公司 2.72 刘成文无沈阳暂无栖霞建设南京栖霞建设集团有限公司陈兴汉无南京苏州无锡暂无 36

37 民企股 : 精选股东, 精选全国化开发龙头表 12 强势民企股盈利预测估值和投资评级 ( 单位 : 百万股, 亿元 ) 股票名称收盘价 6/19 6A EPS 7E EPS 8E EPS 7E P/E 8E P/E P/B 总股本总市值 7 年计划扩股投资评级名流置业泛海建设中宝股份谨慎冠城大通亿城股份银基发展谨慎栖霞建设谨慎 37

38 第一种和第二种选股模式建议配置比重表 13 两种选股模式下的建议配置比重 ( 单位 :%) 选股模式地产股房产股商业地产股央企股地方国企股民企股配置比例

39 8.3 第三种选股模式 : 大股东价值注入泛海建设模式大股东注入资产动力 : 股权 ; 利益兼容和融资平台 ; 低价购买股票大股东通过注入资产套现? 继续值得关注的价值注入股包括 : 中粮地产华侨城招商地产深南光, 天房发展北京城建张江高科上实发展中华企业, 冠城大通 ST 广厦尤其是上海地产股, 我们再次强烈建议投资者加大关注力度, 尤其是上海地产行业大整合最大的受益者, 也即我们最近一年多以来持续坚定向投资者推荐的上实发展张江高科和中华企业 39

40 8.4 第四种选股模式 : 奥运房地产板块存在主题性投资机会表 14 重点奥运房地产股组合盈利预测估值和投资评级 ( 单位 : 百万股, 亿元 ) 股票名称收盘价 6/19 7E EPS 8E EPS P/B 总股本总市值 7 年涨幅 12M 涨幅与 8 年奥运会的关联度投资评级北京城建强 ( 在建 3 个奥运场馆 ) 天鸿宝业强 ( 参股奥运场馆建设 ) 谨慎北辰实业强 ( 建设奥运中心等场馆 + 酒店住宅等资产位于亚奥核心区域 ) 谨慎名流置业强 ( 六里桥商业配套为奥运重点交通项目 ) 金融街间接较强 ( 写字楼市场 ) 阳光股份间接较强 ( 商业地产 ) 谨慎亿城股份间接较强 (CBD 酒店物业 + 别墅市场 ) 中国国贸间接较强 (CBD) 谨慎冠城大通间接较强 ( 住宅市场 ) 泛海建设间接较强 ( 高档住宅 ) 中体产业间接较强 ( 奥林匹克花园 ) 谨慎 4

41 地址 : 中国上海市延平路 135 号电话 : 网址 :

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Microsoft Word - B doc 和讯独家精彩千表咨询热线 :010-85650088 表 3-13 中国 A 行业 (87- 房产开发 ) 中公司最新基本状况表 ( 按公司流通排序 ) 报表日期 :2007 年 06 月 01 日序号 / 代码公司简称收盘价理论价总本总流通总流通值流通占总 1-2 万科 A# 18.20 9.15 65.55 亿 48.81 亿 888.4 亿 74.5% 2-601588 中占