业务发展和增值服务公司现有八个项目组合, 位于省会城市和全国其他城市的战略位置这些都是大型和发展多年的项目, 当完全发展后, 其总建筑面积将超过 7,600 万平方米当中一些项目规模十分大, 建筑面积超过 1,200 万平方米以总建筑面积计算, 西安项目的规模最大, 占可开发面积的 21% 以

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墨馨梁
5 years ago
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2017 年 10 月 25 日华南城 [1668.HK] 总有跑出的一刻华南城是一家具特色的地产开发商, 公司主要与地方政府合作在二线城市郊区等地建设大型贸易中心公司拥有 7,600 万平方米的土地储备, 使公司可受益于中小企业的复苏和部分市民迁至廉价住房的趋势房地产预售额同比增长 26%, 其他收入也大增公司现时市净率低于 0.

01 港元 (2017 年 10 月 24 日 ) 投资亮点股价表现独特的商业模式华南城是一家具特色的地产开发商, 公司主要与地方政府合作发展大型贸易中心 / 房地产开发项目, 项目的总建筑面积一般超过 1,000 万平方米这些项目一般位于一二线城市 ( 主要是省会城市 ) 的郊区, 通常一半的建筑面积被用作兴建 B2B / B2C 贸易中心, 其余面积则有广泛用途, 如住宅区

1 2017 年 10 月 25 日华南城 [1668.HK] 总有跑出的一刻华南城是一家具特色的地产开发商, 公司主要与地方政府合作在二线城市郊区等地建设大型贸易中心公司拥有 7,600 万平方米的土地储备, 使公司可受益于中小企业的复苏和部分市民迁至廉价住房的趋势房地产预售额同比增长 26%, 其他收入也大增公司现时市净率低于 0.6 倍, 由于有关大股东减持的不确定性减退, 对于看好国内低端房地产市场的投资者, 华南城或值得留意房地产行业未评级收盘价 : 2.01 港元 (2017 年 10 月 24 日 ) 投资亮点股价表现独特的商业模式华南城是一家具特色的地产开发商, 公司主要与地方政府合作发展大型贸易中心 / 房地产开发项目, 项目的总建筑面积一般超过 1,000 万平方米这些项目一般位于一二线城市 ( 主要是省会城市 ) 的郊区, 通常一半的建筑面积被用作兴建 B2B / B2C 贸易中心, 其余面积则有广泛用途, 如住宅区物流和仓储设施, 以及娱乐和服务设施, 包括展厅商场折扣店酒店和办公室等等由于公司的营运资金周期较长, 公司通常把已落成的物业的一半出售, 其余一半用作出租用途市值亿港元物业销售反弹推动业务复苏随着人民币升值以及中国中小企业盈利复苏, 华南城的物业销售额在年初至今同比增长约 26% 由于二三线城市的物业销售进度仍然理想, 公司全年合约销售额有望达到 110 亿港元考虑到公司毛利率为 35%, 我们认为公司来自地产开发业务的核心盈利可大增华南城也正在买入面积较小的土地, 业务策略上更为灵活奥特莱斯业务和物业管理业务的经常性收益均大增与其他从事专门领域的房地产开发商相比, 华南城估值较吸引华南城股价在今年以来上涨了 24%, 落后于其他内房股估值方面, 公司的市净率低于 0.6 倍, 也处于历史区间的低端水平由于有关一名主要股东减持的不明朗因素减退, 股份的供需回归正常化, 这再加上经常性股本回报率和增长前景改善, 都有望使公司维持较高估值流通在外股数 80 亿股自由流通量 49% 52 周区间 1.41/2,56 港元 20 天平均每日成交额 : 180 万港元主要股东郑松兴 (28%) 来源 : 公司, 彭博张富绅研究部董事 (852) johnsoncheung@chinastock.com.hk 王志文, CFA 研究部主管 (852) cmwong@chinastock.com.hk

2 业务发展和增值服务公司现有八个项目组合, 位于省会城市和全国其他城市的战略位置这些都是大型和发展多年的项目, 当完全发展后, 其总建筑面积将超过 7,600 万平方米当中一些项目规模十分大, 建筑面积超过 1,200 万平方米以总建筑面积计算, 西安项目的规模最大, 占可开发面积的 21% 以上在目前阶段, 公司已开发的土地超过 1,400 万平方米, 占土地资源的 17%, 公司保留了已落成面积的 60% 以上用作出租用途图 1: 华南城的现有项目 Completed 已落成物业 Properties ( 平方米 (sqm) ) 总建筑面积 ( 平方占总土储比例 Total Planned % of Total Project 项目已出售 Sold Unsold 待售米 ) GFA (sqm) Landbank 深圳华南城 CSC Shenzhen 809,800 1,582,500 2,644, 南昌华南城 CSC Nanchang 1,037, ,800 7,297, 南宁华南城 CSC Nanning 477,700 1,076,400 4,880, 西安华南城 CSC Xi'an 670, ,700 17,500, 哈尔滨华南城 CSC Harbin 419, ,900 12,000, 郑州华南城 CSC Zhengzhou 1,099,000 1,542,100 12,000, 合肥华南城 CSC Hefei 978, ,300 12,000, 重庆华南城 CSC Chongqing 227,500 1,210,700 13,500, 合计 Total 5,720,700 8,390,400 81,821, 来源 : 公司, 中国银河国际证券研究部收入和盈利分布去年, 公司净利润为 43.2 亿港元, 其中包括投资物业公允值收益 45.5 亿港元若撇除这些收益及税收影响等一次性项目后, 核心净利润为亿港元, 同比增长 12% 图 2: 各业务 2017 财年收入及盈利 Property 物业开发 Property 物业投资 Property 物业管理电商其他总数 Development Investment Management e-commerce Others Total Revenue 收入 6, (25.6) 7,838.5 Segment 分部业绩 results 2, ,867.1 Revaluation 重估 4, ,549.5 Unallocated 未分配收入 incomes Unallocated 未分配开支 expenses (1,917.9) Finance 财务成本 costs (275.2) Others 其他 (281.8) Profit 税前利润 before taxes 6,592.3 Income 所得税开支 tax expenses (2,269.3) Profit 全年利润 for the year 4,322.6 来源 : 公司年报, 中国银河国际证券研究部如图 2 所示, 华南城盈利的主要推动力来自物业发展和租金收入考虑到项目的开发周期较长, 华南城通常会将超过 50% 的贸易中心和住宅物业出售, 以产生利润和现金流在上一财年, 公司入账了物业销售收入 62.4 亿港元一般而言, 公司会在交付物业前个月进行预售去年, 公司的南昌华南城和合肥华南城项目预售金额超过 86 亿港元, 为主要的收入贡献 ( 见图 3) 该公司预计, 今年房地产销售额增长 27% 至 110 亿港 2

3 元 18 财年上半年, 预售面积约 65 万平方米, 金额为 54.5 亿港元, 同比增长 26%, 平均售价约每平方尺 8,400 港元, 因此住宅开发业务的平均毛利率为 35% 或以上图 3: 17 财年房地产预售金额明细 Project 项目 Contracted 合约销售 sales 土地成本 Land Cost ( 人民币 (RMB/sqm)/ 平方米 ) CSC 深圳华南城 Shenzhen 7.5% CSC 南昌华南城 Nanchang 34.1% CSC 南宁华南城 Nanning 10.7% CSC 西安华南城 Xi'an 5.9% CSC 哈尔滨华南城 Harbin 7.0% CSC 郑州华南城 Zhengzhou 1.4% CSC 合肥华南城 Hefei 31.4% CSC 重庆华南城 Chongqing 2.0% 来源 : 公司年报, 中国银河国际证券研究部业务发展和增值服务华南城也一直在建立其他收入来源, 其中 17 财年收入为亿港元 ( 同比增长 10%), 毛利为 9.42 亿港元物业投资 : 华南城从投资物业录得近 8 亿港元的租金收入, 该投资物业估值为 422 亿港元 ( 根据第一太平戴维斯 (Savills) 进行的估值 ) 其中约 50% 已抵押作为公司银行融资的担保物业管理 : 华南城成立了第一亚太物业管理, 其管理贸易和物流中心以及住宅物业奥特莱斯业务 : 华南城在深圳南宁南昌西安哈尔滨开设了商场公司以亚特兰蒂斯品牌开设新店, 提供非当季的国际奢侈品物流与仓储 : 公司正在转变业务模式, 由从前仅与贸易中心和批发商的租户合作, 变成建立覆盖全国的大型国内网点, 为大量用户服务公司计划将用于物流的地区面积从不到 100 万平方米增加四倍电子商务 : 随着电商对物流的需求和要求不断提升, 华南城正在受益公司正在与京东等大批量供应商组成联盟, 务求提升销量增长, 并专注于特定行业 ( 如金属硬件产品 ) 的电商 / 物流和仓储服务 3

4 图 4: 其他业务线的收入贡献 (HK$m) FY15/16 FY16/17 YoY 同比变动 Change Rental 租务 % 物业管理 Property Management Service % 电商 E-Commerce % 物流及仓储 Logistics and Warehousing Services % 奥特莱斯业务 Outlet Operations % 来源 : 彭博, 中国银河国际证券研究部财务状况截至 2017 年 3 月底, 华南城拥有超过 889 亿港元资产, 股东权益为 285 亿港元手持现金共计 105 亿港元负债为 327 亿港元, 主要来自境内和离岸的票据和债券与净资产 285 亿港元相比, 公司的净负债权益比约 78% 鉴于公司去年平均利息约 6% 至 7%, 我们相信随着公司进一步做好财务管理, 公司将会受益在扣除 40 亿港元的资本开支后, 公司 2017 财年的自由现金流约 40 亿港元, 公司的财务状况稳健公司今年的资本支出预算约 100 亿港元,50% 用于建筑活动, 其余用作增加土储例如, 公司去年斥资约 26 亿港元在郑州增加了超过 100 万平方米的土储股东及管理层结构该公司由一批香港的工业家组成共同创始人兼联席主席郑松兴拥有 28% 股份其他创始人董事会成员和管理层的合计持股达 15% 公司第二大股东为腾讯 (0700.HK), 其于 2014 年收购了 11.6% 股权另外一名大股东陈氏国际投资的持股自 2017 年初至今已从 12.5% 降至 5% 以下为了反映物业开发业务不断提升的重要性, 公司去年委任了宋川为行政总裁, 宋川是一位来自国有房企于大型开发项目拥有丰富经验的资深业内人士图 5: 从事专门领域的房地产开发商 Bloomberg Price 股价 Mark 市值 Cap 20 天日均成交 20D Avg PER (x) P/B(x) Price 股价变动 Change Rec. 评级分布 Dist. (%) 截至 12 月底止年度彭博代号 (%) 额 ( 百万港元 ) Year End Dec Code 10/24/2017 (HK$m) TO (HK$m) FY16 FY17E FY18E FY16 FY17E MTD HTD YTD BUY HOLD SELL SHENZHEN 深圳国际 INTL HOLDINGS 152 HK , RED 红星美凯龙 STAR MACALLINE GROUP1528 HK , ROAD 路劲基建 KING INFRASTRUCTURE1098 HK , N/A N/A 0.72 N/A N/A N/A N/A YUEXIU 越秀地产 PROPERTY CO LTD 123 HK , (4) CHINA 华南城 * SOUTH CITY* 1668 HK , (10) Median 中位数 * Year End March 来源 : 彭博, 中国银河国际证券研究部 4

5 图 6: 华南城历史市净率来源 : 彭博, 中国银河国际证券研究部 5

免责声明此研究报告并非针对或意图被居于或位于某些司法管辖范围之任何人士或市民或实体作派发或使用, 而在该等司法管辖范围内分发发布提供或使用将会违反当地适用的法律或条例或会导致中国银河国际证券 ( 香港 ) 有限公司 ( 银河国际证券 ) 及 / 或其集团成员需在该司法管辖范围内作出注册或领照之要求银河国际证券 ( 中国银河国际金融控股有限公司附属公司之一 ) 发行此报告 (

6 免责声明此研究报告并非针对或意图被居于或位于某些司法管辖范围之任何人士或市民或实体作派发或使用, 而在该等司法管辖范围内分发发布提供或使用将会违反当地适用的法律或条例或会导致中国银河国际证券 ( 香港 ) 有限公司 ( 银河国际证券 ) 及 / 或其集团成员需在该司法管辖范围内作出注册或领照之要求银河国际证券 ( 中国银河国际金融控股有限公司附属公司之一 ) 发行此报告 ( 包括任何附载资料 ) 予机构客户, 并相信其资料来源都是可靠的, 但不会对其准确性正确性或完整性作出 ( 明示或默示 ) 陈述或保证此报告不应被视为是一种报价邀请或邀约购入或出售任何文中引述之证券过往的表现不应被视为对未来的表现的一种指示或保证, 及没有陈述或保证, 明示或默示, 是为针对未来的表现而作出的收取此报告之人士应明白及了解其投资目的及相关风险, 投资前应咨询其独立的财务顾问报告中任何部份之资料意见预测只反映负责预备本报告的分析员的个人意见及观点, 该观点及意见未必与中国银河国际金融控股有限公司及其附属公司 ( 中国银河国际 ) 董事行政人员代理及雇员 ( 相关人士 ) 之投资决定相符报告中全部的意见和预测均为分析员在报告发表时的判断, 日后如有改变, 恕不另行通告中国银河国际及 / 或相关伙伴特此声明不会就因为本报告及其附件之不准确不正确及不完整或遗漏负上直接或间接上所产生的任何责任因此, 读者在阅读本报告时, 应连同此声明一并考虑, 并必须小心留意此声明内容利益披露中国银河证券 (6881.HK; CH) 乃中国银河国际及其附属公司之直接或间接控股公司中国银河国际可能持有目标公司的财务权益, 而本报告所评论的是涉及该目标公司的证劵, 且该等权益的合计总额相等于或高于该目标公司的市场资本值的 1%; 一位或多位中国银河国际的董事行政人员及 / 或雇员可能是目标公司的董事或高级人员中国银河国际及其相关伙伴可能, 在法律许可的情况下, 不时参与或投资在本报告里提及的证券的金融交易, 为该等公司履行服务或兜揽生意及 / 或对该等证券或期权或其他相关的投资持有重大的利益或影响交易中国银河国际可能曾任本报告提及的任何或全部的机构所公开发售证券的经理人或联席经理人, 或现正涉及其发行的主要庄家活动, 或在过去 12 个月内, 曾向本报告提及的证券发行人提供有关的投资或一种相关的投资或投资银行服务的重要意见或投资服务再者, 中国银河国际可能在过去 12 个月内就投资银行服务收取补偿或受委托和可能现正寻求目标公司投资银行委托分析员保证主要负责撰写本报告的分析员确认 (a) 本报告所表达的意见都准确地反映他或他们对任何和全部目标证券或发行人的个人观点 ; 及 (b) 他或他们过往, 现在或将来, 直接或间接, 所收取之报酬没有任何部份是与他或他们在本报告所表达之特别推荐或观点有关连的此外, 分析员确认分析员本人及其有联系者 ( 根据香港证监会持牌人操守准则定义 ) 均没有 (1) 在研究报告发出前 30 日内曾交易报告内所述的股票 ;(2) 在研究报告发出后 3 个营业日内交易报告内所述的股票 ;(3) 担任报告内涵盖的上市公司的行政人员 ;(4) 持有报告内涵盖的上市公司的财务权益评级指标买入 : 股价于 12 个月内将上升 >20% 沽出持有 : : 股价于个月内将下跌没有催化因素, 由买入降级直至出现明确买入讯息或再度降级为立刻卖出版权所有本题材的任何部份不可在未经中国银河国际证券 ( 香港 ) 有限公司的书面批准下以任何形式被复制或发布中国银河国际证券 ( 香港 ) 有限公司 ( 中央编号 : AXM459) 香港上环皇后大道中 183 号新纪元广场中远大厦 35 楼室电话 :

Anhui Conch [914.HK] 1H15 Results In Line; Likely to Get Better in 2H. Maintain BUY Anhui Conch recorded a 43.2% year-on-year (YoY) decline in recurri

Anhui Conch [914.HK] 1H15 Results In Line; Likely to Get Better in 2H. Maintain BUY Anhui Conch recorded a 43.2% year-on-year (YoY) decline in recurri 安徽海螺 [914.HK] 中期业绩符合预期 ; 下半年有望转好 ; 维持买入评级安徽海螺 215 上半年经常性净利润同比下跌 43.2% 至 33 亿元人民币, 略低于我们预期的同比下跌 41% 期内公司吨毛利下降 35 个百分点至 58.6 元人民币, 略低于我们预期的 6 元人民币每吨然而, 公司的市净率处于 6 年低点 1.46 倍, 我们维持早前的观点, 即是在旺季于第三季下旬 / 第四季上旬到来的时候,