概述编号 : 新世纪企评 [2015] 评级对象 : 南京栖霞建设股份有限公司信用等级 :AA 评级展望 : 稳定评级时间 :2015 年 5 月 28 日主要财务数据及指标项目 2012 年 2013 年 2014 年金额单位 : 人民币亿元母公司数据 : 2015 年

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1 [ 此处键入本期债券名称全称 ] 信用评级报告主体信用等级 : AA 级评级时间 : 2015 年 5 月 28 日上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.

2 概述编号 : 新世纪企评 [2015] 评级对象 : 南京栖霞建设股份有限公司信用等级 :AA 评级展望 : 稳定评级时间 :2015 年 5 月 28 日主要财务数据及指标项目 2012 年 2013 年 2014 年金额单位 : 人民币亿元母公司数据 : 2015 年第一季度货币资金刚性债务所有者权益经营性现金净流入量合并数据及指标 : 总资产总负债刚性债务所有者权益营业收入净利润经营性现金净流入量 EBITDA 资产负债率 [%] 权益资本与刚性债务比率 [%] 流动比率 [%] 现金比率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 净资产收益率 [%] 经营性现金净流入量与负债总额比率 [%] 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] 注 : 根据栖霞建设经审计的年及未经审计的 2015 年一季度财务数据整理计算评级观点上海新世纪资信评估投资服务有限公司 ( 简称新世纪公司或本评级机构 ) 对南京栖霞建设股份有限公司 ( 简称栖霞建设该公司或公司 ) 的评级反映了栖霞建设在开发经验股东支持及项目销售等方面所具有的优势, 同时也反映了公司在行业调整小贷业务及投融资等方面所面临的压力与风险主要优势 / 机遇 : 经营稳定栖霞建设具有丰富的房地产项目开发经验, 在南京市场具有较高的市场地位和品牌知名度, 经营稳定性较高股东支持栖霞建设作为栖霞集团核心子公司, 可在日常业务融资担保等方面得到股东支持主业成本优势栖霞建设的普通商品房土地成本相对较低, 具有较好的成本优势主要劣势 / 风险 : 市场调整压力我国房地产行业进入调整期, 栖霞建设主业将面临一定的经营压力房地产业务区域集中度较高栖霞建设房地产业务集中在南京苏州和无锡地区, 易受江苏区域经济变化影响小贷业务运营风险栖霞建设的小贷业务风险暴露较大, 面临一定的贷款资金回收风险无锡项目去化风险加大栖霞建设的无锡项目土地成本相对较高, 销售一般, 盈利空间有限, 后续面临去化风险加大保障房项目建设资金支出压力栖霞建设代建分析师刘兴堂 Tel:(021) liuxingtang@shxsj.com 章虎 Tel:(021) zh@shxsj.com 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F Tel:(021) Fax:(021) mail@shxsj.com 保障房项目建设规模相对较大, 前期需要垫付资金进行项目建设, 后续资金回笼易受安居集团资金拨付及时性影响较大, 面临一定的资金支出压力债务期限不合理栖霞建设债务以短期负债为主, 与业务经营周期不匹配, 存在一定的期限错配风险 1

3 未来展望通过对栖霞建设主要信用风险要素的分析, 新世纪公司认为公司具有很强的债务偿付能力, 违约风险很低, 并给予公司 AA 主体信用等级, 评级展望为稳定上海新世纪资信评估投资服务有限公司 2

4 声明本评级机构对南京栖霞建设股份有限公司的信用评级作如下声明 : 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外, 本评级机构评估人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立客观公正的关联关系本评级机构与评估人员履行了实地调查和诚信义务, 有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实客观公正的原则本信用评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断, 未因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料, 评级对象对其提供资料的合法性真实性完整性正确性负责本信用评级报告用于相关决策参考, 并非是某种决策的结论建议本次评级的信用等级有效期至南京栖霞建设股份有限公司 2015 年度第一期中期票据本息的约定偿付日止鉴于信用评级的及时性, 本评级机构将对评级对象进行跟踪评级在信用等级有效期限内, 评级对象在财务状况外部经营环境等发生重大变化时应及时向本评级机构提供相关资料, 本评级机构将按照相关评级业务规范, 进行后续跟踪评级, 并保留变更及公告信用等级的权利本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料, 其版权归本评级机构所有, 未经授权不得修改复制转载散发出售或以任何方式外传 3

5 南京栖霞建设股份有限公司主体信用评级报告该公司系经南京市人民政府宁政复 (1999)82 号文批准, 由南京栖霞建设集团有限公司 ( 以下简称栖霞建设集团 ) 作为主要发起人, 联合南京新港高科技股份有限公司南京市栖霞区国有资产投资中心南京市园林实业总公司东南大学建筑设计研究院南京栖霞建设集团物资供销有限公司等五家股东, 共同发起设立组建的股份有限公司公司于 2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所上市, 股票代码 :600533, 并于 2006 年 1 月 19 日完成股权分置改革后经多次增资, 截至 2014 年末, 公司股本总额万股, 注册资本为亿元, 控股股东栖霞建设集团持股 34.33%; 最终控制方为南京栖霞国有资产经营有限公司 ( 以下简称栖霞国资 ) 该公司成立初期主要从事南京地区的普通商品房建设, 近年来随着业务规模扩大, 公司的项目逐渐由南京地区向长三角经济较为发达的苏州无锡扩张在产品结构上, 公司加大对保障房和棚户区改造项目的参与和对外投资力度, 分散单一业务风险公司主业涉及的经营主体及其概况详见附录三一宏观经济和政策环境 2014 年我国宏观经济仍面临复杂的国际环境, 美国经济在量化宽松政策刺激下继续复苏, 但是欧洲经济增长仍整体乏力复苏前景仍不明朗, 日本宽松货币政策对经济的刺激效应明显下降国际石油价格明显下降, 石油输出国的经济增长受挫, 国家风险有所上升金砖国家经济增速多数仍呈现回落态势其中, 俄罗斯因乌克兰问题遭受以美国为代表的西方国家制裁和石油价格下跌双重因素影响下, 面临较为严峻的经济增长下降形势 2014 年 10 月以来, 美国已经开始有序退出量化宽松货币政策, 但仍继续维持低利率货币政策 ; 日本经济不振促使日本继续实施量化宽松和低利率货币政策 ; 欧洲为了促进经济增长, 继续缓减主权债务风险和银行业的结构性危机, 量化宽松的货币政策继续实施 2014 年在国际经济整体弱势复苏的过程中, 我国进出口差额经历了 4

6 先降后升投资增速基本稳定消费拉动力仍需提升整体而言,2014 年我国的经济增速出现了回落中趋稳的迹象, 但是下行压力仍然较大同时, 以钢铁水泥有色金属煤炭等为代表的产能过剩行业景气度继续回落, 产业的结构性风险继续提升, 行业内的发债主体等级下调增多我国宏观经济正面临潜在增速下降人口红利消失以及对投资依赖程度较高等问题, 自贸区的建立有利于加强我国贸易与海外的对接, 有利于进一步融入国际经济和贸易, 自贸区的发展有望成为拉动我国经济增长的重要引擎 2014 年以来, 国家推进的一带一路战略对解决我国过剩产能推进人民币国际化强化国家安全等方面具有重要意义未来一带一路具体规划的落地与实施将会带动沿线基础设施建设, 包括边境口岸设施和中心城市市政基础建设跨境铁路扩能改造口岸高速公路等互通互联项目建设, 促进区域一体化发展 ; 依托沿线基础设施的互通互联, 贸易和生产要素也将得以优化配置, 丰富产业链建设, 利于相关行业发展 2014 年 6 月以来, 我国首次试点地方政府债券自发自还, 并对预算法进行了修订对财政管理体制进行了改革对地方政府债务实行限额管理这些法规和政策的出台, 有利于规范地方政府的举债行为和债务管理, 有利于防范和化解地方政府债务风险预期 2015 年, 在财政政策上, 我国将在修订后的预算法财政管理体制下, 继续实施积极的财政政策 ; 在货币政策上, 将随国际和国内经济增长和宏观政策的变化做适度调整, 其中, 进一步降低实体经济的融资成本和实施适度宽松的货币政策将是主要的政策取向预期 2015 年, 我国将继续维持相对稳定的经济增长从中长期看, 随着经济结构调整产业升级区域经济结构的优化城镇化的发展内需的扩大, 我国经济仍将保持稳定的增长同时, 随着一带一路战略的实施, 我国的基础设施建设和相关行业将会获得一定的增长, 行业风险将会逐渐下降但是, 在国际经济金融形势尚未完全稳定的外部环境下, 在国内经济增长驱动力转变及产业结构调整和升级的过程中, 我国的经济增长和发展依然会伴随着区域结构性风险产业结构性风险国际贸易和投资的结构性摩擦风险 5

7 二公司所处行业及区域经济环境随着城镇化和工业化的推进, 我国房地产行业保持快速发展近年来持续的行业调控和信贷政策收紧使得房地产企业出现了一定的经营压力 2014 年以来, 虽然各地方政府行政干预趋弱, 且通过多轮政策刺激需求, 但总体来看, 国内房地产市场仍供给过剩, 部分房地产企业将面临较大的销售和资金压力在工业化和城镇化进程以及居民收入增长消费需求升级的巨大推动下, 我国房地产行业保持了较快的发展态势年, 我国房地产行业完成投资额从 1.32 万亿元上升至 9.50 万亿元, 年均复合增长率达 % 其中, 住宅完成投资额从 2004 年的 0.88 万亿元上升至 2014 年的 6.43 万亿元, 年均复合增长率达到 % 近三年, 我国房屋年均新开工面积达到了亿平方米, 其中, 住宅年均新开工面积达到亿平方米, 占房屋新开共面积的 71.94% 图表年我国住宅市场投资新开工情况住宅完成投资额 ( 万亿元 ) 住宅新开工面积 ( 亿平方米 ) 住宅完成投资额增速 (%) 住宅新开工面积增速 (%) 资料来源 :Wind 在全行业经历了多年的快速发展后, 我国住宅市场出现了一定波动并暴露出较多问题, 因此, 为了抑制房价的过快增长, 保障居民合理住房需求, 自 2005 年以来, 中央相继推出多项行业调控政策, 通过增加供给加强市场监管限购限贷等行政手段以及信贷政策收紧来抑制过于旺盛的房地产市场的投资性需求在土地信贷以及财税政策的共同监管和调控之下,2012 年, 我国住宅新开工面积首次出现回落, 全年住宅新开工面积为亿平方米, 同比下降 11.19%; 同期住宅商品房销售面积 9.85 亿元, 同比增速从 2010 年的 8.34% 进一步下降至 2012 年的 2.01% 持续的宏观调控使得房地产企业普遍面临销售量下降现金回笼能力减弱的困境, 经营压力突显 6

8 2012 年始, 房地产行业调控的政策实施趋势有所放缓, 调控重点由抑制逐渐转变为抑制投资性需求和鼓励刚需在此情景下, 房地产企业整体的政策环境得到了一定程度的改善, 经营压力有所下降 2013 年, 我国住宅新开工面积亿平方米, 同比增长 11.59%, 较 2012 年回升约 22 个百分点 ; 住宅商品房销售面积亿平方米, 同比增速为 17.52%, 较上年提高约 15 个百分点随着宏观经济下行压力的增大,2014 年以来房地产行业的宏观调控政策开始出现松动, 全国限购政策和信贷政策均有所调整随着不同区域市场表现分化, 政府调控政策更加灵活化差异化限购限贷等行政手段逐步退出公积金贷款条件的放宽降息降准等货币政策的叠加效应力求刺激住房需求, 加快库存去化, 稳定住房消费但我国房地产行业经历了多年的高位运行, 库存总量较大, 仍面临供应过剩局面 2014 年, 我国住宅新开工面积亿平方米 ; 同期住宅商品房销售面积亿平方米, 自 2008 年以来首次出现回落, 同比下降 9.11%; 同期住宅商品房销售额 7.63 万亿元, 同比下降 6.31% 从不同区域的表现来看, 三线城市及部分二线城市由于人口数量导入不足, 房产供给过剩, 当地房地产市场面临较大的下行压力 ; 经济发展情况较好的一线城市和区域人口导入型城市由于存在市场需求的支撑, 当地房地产市场的下行压力相对有限, 更多地表现为个别项目的波动伴随着房地产行业信贷环境的变动和房地产销售的下滑, 房地产企业在库存去化现金回笼方面将再次面临较大的压力融资能力来说, 不同房地产企业分化加剧, 资金实力雄厚经营稳健的大型房地产企业仍能够进行多元化融资, 而实力较弱的中小型房地产企业受信贷紧缩的影响相对较大, 部分地方性中小房地产企业可能出现资金紧张甚至资金链断裂的情况 7

9 图表年上半年我国住宅商品房销售情况住宅销售面积 ( 亿平方米 ) 商品房销售额 ( 万亿元 ) 住宅销售面积增速 (%) 商品房销售额增速 (%) 资料来源 :Wind 近年来我国土地价格持续上涨, 成为房地产投资规模增长的主要因素之一 2014 年以来, 库存与资金使房地产企业拿地趋于谨慎, 不同城市之间的土地市场分化加剧近年来, 土地出让金收入逐步成为地方政府主要的财政收入来源, 土地价格的持续上涨成为房地产投资规模的增长主要因素之一受到房地产行业调控影响, 各地土地出让金收入出现了普遍的下降, 但土地价格未出现回落, 地价水平依然保持在高位 2012 年, 全国土地出让金出现 14% 的滑落, 全年出让金收入下滑为至 2.69 万亿, 低于 2010 年的水平同期国有建设用地出让面积为万公顷, 同比减少了 3.3% 全国主要城市的综合地产均价为 3129 元 / 平方米, 同比增长 2.6% 在土地供应结构性方面, 纯商品房住宅用地的供应量出现了一定的回落, 而商服用地的供应量保持增长, 价格水平也逐步超过住宅用地 2013 年, 我国土地出让金收入创出历史新高, 全国土地出让金同比增加 50%, 超过了 3 万亿元据统计, 全国 300 个城市土地出让金总额为人民币亿元, 同比增加 50% 其中, 一线城市尤为显著, 北京上海广州和深圳的土地出让金收入均创新高, 合计突破了 5000 亿元, 其中上海创造了单一城市 2000 亿元的年度土地出让金历史纪录据全国 300 个城市土地出统计数据显示,2013 年期间共推出土地宗, 推出面积万平方米, 同比增加 7% 土地类型方面, 住宅用地和商办用地的出让金规模均同比增长 57% 考虑到 2013 年土地出让情况的变化, 未来房地产开发企业土地成本出现上涨, 土地储备规模也将有所增加, 房地产开发企业的去化压力将进一步加大 2014 年全国土地出让金规模保持增长, 但随着房地产行业步入调整期, 区域性市场风险逐步上升, 各方风险意识增强, 企业拿地和政府推 8

10 地的节奏均有所放缓, 同期土地供应量和成交量均出现下降 2014 年全国国有建设用地供应面积万公顷, 同比减少 18.8%, 为 2008 年以来首次下滑 ; 其中住宅类用地供应面积 102,100 公顷, 占总土地供应面积的 16.74% 2014 年, 全国出让国有建设用地万公顷, 出让合同总价款 3.34 万亿元, 同比分别减少 27.5% 和 27.4% 从地区来看, 我国土地市场出现分化, 其中北京上海广州和深圳等一线城市土地资源相对有限, 单位面积的土地出让金相对较高, 房地产开发企业对上述区域依然保持较为旺盛的土地需求 ; 而二三线城市土地市场受当地房地产市场波动的影响较大随着分化的进一步加剧, 相对于土地资源较为稀缺的一线城市而言, 二三线城市的土地市场将承受更大压力三公司自身素质 ( 一 ) 公司产权状况该公司是国有控股上市公司, 最终控制人为栖霞国资截至 2014 年末, 该公司控股股东为栖霞建设集团, 期末持股比例为 34.33%, 南京高科技股份有限公司和其子公司南京高科新创投资有限公司合计持股 14.49%, 为公司第二大股东栖霞国资为公司最终控制人公司产权状况详见附录一 2014 年 11 月, 栖霞建设集团通过引进战略投资者方式进行增资控股, 注册资本由 1.90 亿元增至 2 亿元, 变更后的股权比例为栖霞国资占注册资本的 48.35% 南京万辰创业投资有限公司占注册资本的 46.46%, 上海嘉实 ( 集团 ) 有限公司占注册资本 3.59%, 江苏省苏中建设集团股份有限公司占注册资本的 1.6% ( 二 ) 公司法人治理结构该公司法人治理结构健全, 组织结构较为合理, 工作管理规范, 并制定了较为完善的内部管理制度公司高层管理团队成员在住宅物业的投融资建设项目管理方面拥有丰富的经验, 较好地满足了公司业务发展的需要公司控股股东栖霞建设集团通过担保委托借款等多种方式为公司业务发展提供支持 9

11 该公司根据相关法律法规的要求和自身经营管理需要设立了股东大会董事会及监事会等决策和监督机构股东大会是公司的最高权力机构, 股东大会下设董事会和监事会, 董事会和监事会向股东大会负责公司董事会聘任公司总裁, 公司总裁在董事会领导下全面负责公司日常经营管理事务该公司与控股股东之间在业务资产财务机构及人员方面保持了一定的独立性, 拥有独立管理体系, 对所属资产具有独立的控制支配权, 并形成了完整的财务核算体系该公司控股股东栖霞建设集团分别于 1999 年 12 月和 2001 年 9 月向本公司出具不竞争承诺函, 承诺 : 栖霞建设集团及其现有或将来成立的全资子公司控股公司和其它受栖霞建设集团控制的公司将不直接和间接从事与栖霞建设有竞争的业务 ; 如栖霞建设集团的参股公司或栖霞建设集团附属公司的参股公司从事的业务与栖霞建设有竞争, 则栖霞建设集团或其的附属公司将对此事实施否决权 ; 栖霞建设集团在房地产开发和经营市场中, 除承接委建项目和原有办公楼的租赁及销售业务外, 将不再从事任何房地产开发和经营业务该公司与关联方往来主要体现在与关联方之间的日常交易委托借款和关联担保等方面公司与关联方日常交易主要体现在向关联方采购材料发包门窗工程委托监理, 以及公司向关联方提供物业服务销售商铺等公司关联交易以市场价定价,2014 年公司向关联方采购商品 / 接受劳务资金总额万元 ; 公司向关联方出售商品 / 提供劳务收到的资金总额万元该公司与关联方担保主要体现在公司与栖霞建设集团的借款互保, 公司 2014 年 11 月 10 日召开第五届董事会第三十次会议审议了继续为控股股东及其子公司提供担保的议案, 拟继续为栖霞集团及其子公司提供债务担保, 提供担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币, 担保授权 ( 签署担保合同 ) 的时间截至 2016 年 12 月 31 日栖霞建设集团于 2013 年 9 月 26 日的第二次临时股东大会, 审议通过授权为栖霞建设提供借款担保的议案, 议案决定栖霞建设集团为公司提供债务担保的授权余额为 35 亿元, 担保授权时间截至 2015 年 12 月 31 日截至 2014 年末, 栖霞建设集团为公司提供的担保借款余额为亿元 ; 此外, 栖霞建设集团还为公司子公司借款提供反担保 1370 万元 10

12 此外, 栖霞建设集团多次通过发放委托借款向公司子公司提供资金截至 2014 年末, 栖霞建设集团提供的委托贷款余额 2 亿元, 借款年利率 10% 从关联方期末应收应付余额来看, 该公司期末关联方预付款和应付款金额相对较小, 双方结算较为及时公司其他应付款金额相对较大, 主要应付合营企业南京电子网板科技股份有限公司往来款图表 3. 栖霞建设主要关联方应收应付款项余额情况 ( 单位 : 万元 %) 2012 年末 2013 年末 2014 年末关联方款占科目余关联方款项占科目余额关联方款项占科目余额项余额额比余额比重余额比重预付款项 % % 其他应收款 % 应付账款 % % % 其他应付款 5, , % % 注 : 根据栖霞建设提供数据整理计算 ( 三 ) 公司管理水平该公司经营管理规范, 相关职能部门设置能满足公司日常管理的需要此外, 公司内控制度较完善, 严格的管理制度基本保证了公司的稳定经营该公司根据自身管理和工作需要, 设置了相关职能部门, 各部门之间权责明确, 部门设置和职责分工基本满足了公司日常管理的需要公司组织架构详见附录二该公司结合自身工作管理的需要, 从财务管理资金管理内部审计对外投资等方面规定了公司的内部控制制度上述制度的建立满足了公司各职能部门有序地开展相关工作的需要在财务管理方面, 该公司严格执行国家统一的企业会计准则, 制定严格的预算管理制度, 加强会计基础工作, 明确会计凭证会计账簿和财务会计报告的处理程序, 保证会计资料真实完整在对外投资方面, 该公司设立证券投资部负责对外投资的日常管理, 公司大额对外投资均需报备栖霞国资同意在内部审计方面, 该公司专门设置审计部和内控部, 负责内部审计工作的开展内部控制流程的优化等此外公司还配备专职内部审计人员, 定期对内部控制制度的健全有效性以及业务财务收支状况资产管理经营决策合法合规经营等各个方面实施审计监督和跟踪, 并及 11

13 时向公司管理层汇报审查结果和反馈监督建议在内部组织与监督方面, 该公司采用总部区域及一线项目公司的三级管理模式和管理营运体系, 确保公司在决策执行反馈等多方面有效运行, 确保公司对项目开发建设与经营的效率此外, 该公司在工程质量监督采购与付款等方面均制定了较为严格的管理制度, 公司整体的内部管理体系较好地适应了企业当前阶段的发展需要, 一定程度上保证了公司的稳定经营 ( 四 ) 公司经营状况该公司经过多年发展, 逐渐形成了以商品房开发业务为主, 多种业务共同发展的业务格局在房地产主业方面, 公司在稳固南京市场地位的同时, 不断向苏州和无锡进行业务扩张, 整体经营风格较为稳健但公司小贷业务风险逐渐暴露, 经营压力相对较大该公司在多年发展过程中形成了以商品房开发业务为主, 多元发展的格局在稳固普通商品房主业的同时, 公司积极参与南京市保障房建设外部工程建设管理业务, 并加大公司的对外投资力度年, 公司分别实现亿元亿元和亿元, 其中主营业务收入分别为亿元亿元和亿元, 其中房地产开发收入占比稳定在 95% 以上得益于南京幸福城项目和苏州栖庭商品房项目的销售, 2014 年公司实现营业收入亿元, 同比增加 31.04% 2015 年第一季度, 公司实现营业收入亿元, 较上年同比增长 56.64% 图表 4. 公司最近三年一期主营业务收入构成 ( 单位 : 亿元 %) 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年第一季度收入占比收入占比收入占比收入占比房地产开发经营 % % % % 物业管理 % % % % 其他 % % % % 合计 % % % % 注 : 根据栖霞建设提供的数据绘制 1. 房地产开发经营该公司为江苏地区较早成立的房地产开发企业之一, 在房地产开发领域约有 30 年运营经验, 经过多年的发展, 公司在江苏市场建立了较强的市场地位和品牌效应公司成立以来主要从事住宅地产开发, 近年来公司逐渐加大参与保障房开发力度近年来, 公司新开工面积及销售面 12

14 积受项目影响有所波动, 年, 新开工面积分别为万平方米万平方米和万平方米, 同期实现销售面积万平方米万平方米和万平方米受到保障房收入占比加大的影响, 公司平均销售单价持续下降, 年分别为元 / 平方米, 元 / 平方米和元 / 平方米图表 5. 公司近三年房产开发销售情况 ( 单位 : 万平方米亿元 ) 资料来源 : 栖霞建设 (1) 商品房开发该公司商品房项目主要集中在中小户型中低价位普通住宅为主的产品结构年签约销售面积分别为万平方米万平方米和 9.96 万平方米, 签约销售额分别为亿元亿元和亿元, 项目销售单价分别为 1.59 万元 / 平方米 1.18 万元 / 平方米和 1.20 万元 / 平方米, 受公司所售项目区位影响有一定波动 2014 年, 受到南京地区在售项目已进入尾盘, 公司签约销售额和签约面积均大幅下降图表 6. 公司住宅项目结转销售情况 ( 单位 : 万平方米亿元 ) 签约销售面积签约金额销售结算面积销售结转收入 2012 年年年资料来源 : 栖霞建设新开工面积期末在施面积竣工面积销售面积合同销售金额 2012 年年年从区域分布来看, 该公司普通住宅项目分布在南京苏州和无锡三地年南京地区的住宅销售收入占比分别为 55.62% 44.93% 和 16.12% 从盈利能力来看, 公司于南京苏州地区的项目毛利率维持在较高水平, 但在无锡地区的项目销售情况不理想, 特别的是,2014 年, 无锡东方天郡项目出现亏损无锡东方天郡项目因当时获取土地成本较高, 项目延迟开发, 加上销售情况不理想, 导致亏损 13

15 图表年公司住宅项目销售结转情况 ( 单位 : 亿元 ) 2012 年 2013 年 2014 年项目名称收入毛利率收入毛利率收入毛利率栖园 ( 南京 ) % % % 栖庭 ( 南京 ) % % % 上城名苑 ( 南京 ) % % % 枫情水岸 ( 苏州 ) % % % 瑜憬湾 ( 无锡 ) % % % 东方天郡 ( 无锡 ) % % 其他项目 % % % 资料来源 : 栖霞建设随着栖庭 ( 南京 ) 上城名苑 ( 南京 ) 枫情水岸 ( 苏州 ) 和瑜憬湾 ( 无锡 ) 进入尾盘销售, 该公司后续收入规模对在售项目依赖较大截至 2014 年末, 公司在售项目共有 7 个, 其中 5 个位于南京,2 个位于无锡同期末, 公司累计实现销售金额亿元, 累计实现销售面积万平方米, 占总可售面积的 48.08% 公司后续收入易受到南京市房地产市场环境的变动影响从在建项目来看, 截至 2014 年末, 该公司在建商品房住宅项目 5 个, 主要集中在南京和无锡地区期末, 公司在建拟建住宅项目总投资规模亿元, 已投资亿元, 累计实现结转销售金额 34 亿元, 后续投资压力较大目前, 公司投资规模最大的项目无锡东方天郡盈利能力较差, 面临去化压力大图表年末在建拟建住宅项目情况 ( 单位 : 亿元万平方米 ) 项目名称总投资规模已投资规模规划建筑面积占地面积开工 / 计划开工时间竣工 / 计划竣工时间项目性质南京枫情水岸商品房南京羊山湖花园商品房南京瑜憬湾商品房无锡栖园商品房酒店无锡东方天郡商品房项目状态在建无锡栖庭商品房拟建合计资料来源 : 栖霞建设该公司获取土地策略较为谨慎, 根据市场景气度和房产销售进度控制项目建设进度截至 2014 年末, 该公司并无土地储备, 一方面来说资金支出压力减小, 另一方面也存在后续项目不足的风险 14

16 (2) 保障房建设该公司是南京较早涉足保障房建设业务的公司公司现阶段保障房建设主要分为项目代建和委托管理两种形式其中公司代建保障房项目由公司与南京市保障房建设发展有限公司 ( 现更名为南京安居建设集团有限责任公司, 以下简称安居集团 ) 签订委托建设协议书, 在项目建设过程中, 公司先行垫付项目建设资金, 待项目达到销售条件后, 公司根据南京市房改办的分配进行项目销售, 按照安居集团要求公司在融资的银行设立销售款回笼共有账户, 安居集团按照项目建设进度将分期销售款支付至公司公司在保障房代建项目中收取利润和建设管理费, 合计为投资成本的 4.2% 委托管理参与的保障房项目中需承担项目施工管理和成本控制等职责, 无需承担项目出资和融资待项目建成后, 公司将收取一定比例的项目管理费用年, 该公司实现保障房开发收入 0.03 亿元 5.38 亿元和亿元截至 2014 年末, 公司在建的保障房项目为南京百水芊城二期和南京幸福城项目, 总投资规模亿元, 后续仍需投资亿元图表 9. 截至 2014 年末在建保障房项目情况 ( 单位 : 亿元万平方米 ) 项目名称南京百水芊城二期南京幸福城总投资规模已投资规模已回笼资金规划建筑面积占地面积开工 / 计划开工时间竣工 / 计划竣工时间项目状态在建在建资料来源 : 栖霞建设截至 2014 年末, 该公司已获取南京丁家庄二期保障房代建项目, 该项目总建筑面积万平方米根据公司规划, 公司后续将加大参与委托管理项目力度, 减轻自身的融资压力 2. 其他业务该公司其他业务主要为小贷业务和物业管理业务, 此外公司对其他公司的股权投资也能为公司带来一定的收益 (1) 小额贷款业务该公司小贷业务的经营主体为南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司 ( 以下简称汇锦小贷 ) 汇锦小贷成立于 2011 年, 注册资本 1.5 亿元, 成立初期由公司持股 77% 2013 年, 公司以 3165 万元收购了栖霞集团及南京栖霞建设集团物业有限公司持有的汇锦小贷 20% 股权, 截至 2014 年末, 公司持有汇锦小贷 93.5% 的股权 15

17 汇锦小贷业务为主要面向三农发放贷款提供融资性担保开展金融机构业务代理年公司小贷业务分别实现营业收入 1933 万元 1031 万元和 743 万元同期末, 次级贷款金额 4154 万元, 次级贷款中以抵押为主, 小贷业务风险偏高 2014 年以来, 汇锦小贷信用标准更趋严格, 已经暂停对部分信用质量一般的三农客户发放贷款, 截至 2014 年末, 汇锦小贷期末贷款余额 0.97 亿元, 贷款客户 43 个, 但由于部分三农贷款客户信用质量较低, 不良率较高为 42%, 需关注小贷业务的运营风险图表 10. 公司小贷业务情况 2012 年末 2013 年末 2014 年末贷款余额 ( 万元 ) 贷款客户数量单笔最大金额 ( 万元 ) 不良率 (%) 次级贷款金额 ( 万元 ) 全年收入 ( 万元 ) 全年净利润 ( 万元 ) 资料来源 : 栖霞建设 (2) 对外投资该公司对外投资对象主要为河北银行股份有限公司 ( 以下简称河北银行 ) 与上市公司棕榈园林股份有限公司 ( 股票代码 :002431, 以下简称棕榈园林 ) 棕榈园林成立于 1993 年,2010 年 6 月 10 日在深交所挂牌交易, 主要从事园林绿化园林建筑等工程设计项目承接和花卉苗木等销售公司于 2008 年 6 月 30 日作为战略投资者参与棕榈园林增资扩股, 投资 2100 万元, 成为棕榈园林第三大股东截至 2014 年 12 月末, 栖霞建设持有棕榈园林万股, 持股比例为 7.25%, 全部为无限售条件股棕榈园林作为国内知名的园林绿化施工设计单位, 是农业部颁发的农业产业化国家重点龙头企业截至 2014 年 9 月末, 棕榈园林经审计的资产总额亿元, 所有者权益亿元 ;2014 年 1-9 月实现营业收入亿元, 实现净利润 2.41 亿元总体来看, 公司对棕榈园林的初始投资价格相对较低, 持有的棕榈园林股份具有较高的变现价值该公司另一股权投资对象为河北银行, 河北银行是河北省内唯一一家省级城商行截至 2014 年末, 公司持有河北银行股份 8800 万股, 持股比例 2.336%, 为河北银行第八大股东目前, 公司将 8000 万股份作为紫金信托有限责任公司贷款的质物, 质押期限至 2016 年 5 月止

18 年, 公司获得河北银行分红 400 万元截至 2014 年末, 河北银行拥有网点总数 177 家, 专营机构 1 家, 覆盖了河北省 11 个设区市和 2 个省直管县, 省外已在天津市和青岛市设立分支行同期末, 河北银行资产总额亿元, 存款余额亿元 ; 贷款余额亿元 ; 全年实现营业收入亿元, 净利润亿元同期末河北银行资本充足率 12.37%, 核心资本充足率 9.02%; 拨备覆盖率 %, 不良贷款率 1.16%, 处于行业相对较好水平 (3) 物业管理业务该公司物业管理业务主要是对公司建设小区的物业管理, 随着公司建设项目的增加, 公司物业管理收入呈较稳定的增长趋势, 年分别为 0.51 亿元 0.59 亿元和 0.66 亿元, 受公司物业管理费收取相对较低, 日常运营维护成本较高影响, 公司物业管理业务均处于微利或小幅亏损状态, 物业管理业务毛利润分别为亿元亿元和 0.08 亿元 ( 二 ) 公司财务质量立信会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 对该公司 2012 年财务报表进行了审计中汇会计师事务所 ( 特殊普通合伙 ) 对公司年财务报表进行了审计, 并出具了标准无保留意见的审计报告公司执行企业会计准则 (2006 版 ) 及其补充规定截至 2014 年末, 该公司经审计的合并口径资产总额亿元, 所有者权益亿元 ; 全年实现营业收入亿元, 净利润 0.12 亿元, 经营性现金净流入 9.62 亿元截至 2015 年 3 月末, 公司未经审计的合并口径资产总额亿元, 所有者权益亿元 ; 一季度实现营业收入亿元, 净利润 0.06 亿元, 经营性现金净流入亿元近年来, 该公司债务规模有所增长, 资产负债率不断上升, 但总体运营较为平稳, 经营性现金流受保障房项目资金拨付呈现较大波动 ( 三 ) 公司抗风险能力该公司拥有 30 年的房地产项目开发经验, 在南京市场具有较高的行业地位和品牌知名度, 公司在稳定房地产主业的同时, 加大对金融资产等投资, 有利于进一步分散风险, 提升自身抗风险能力该公司作为国内首个核准制下的 A 股上市房企, 拥有丰富的房地产 17

19 行业开发经营经验, 有助于降低行业波动对公司经营产生的不良影响, 增强抵御系统性风险的能力该公司是南京栖霞国资控股的国有企业, 在南京市住宅市场具有较长的经营历史和较好的品牌知名度, 同时公司作为南京市保障房的代建单位, 在南京市国有住宅建设体系内具有一定的重要性, 能在日常业务运营和融资担保方面得到股东的支持该公司近年来不断加大对外投资力度, 公司投资的河北银行和上市公司棕榈园林运营稳定, 公司对外投资变现能力较好, 有助于分散房地产行业投资风险, 提升自身的抗风险能力四公司盈利能力及偿债能力 ( 一 ) 公司盈利能力该公司近年来收入稳定, 但受保障房项目收入占比增加的影响, 综合毛利率明显下滑公司住宅项目整体毛利率仍然处于行业较高水平, 具有一定的成本优势年, 该公司营业收入分别为亿元亿元和亿元, 受竣工交付项目的影响略有波动, 但由于公司代建保障房业务体量较大, 受房地产市场下行影响很小, 收入整体较为稳定从细分业务来看, 房地产销售项目在公司营业收入中占比稳定在 95% 以上 2015 年一季度房地产下行的大背景下, 公司实现营业收入亿元, 同比增长 56.72%, 主要得益于南京幸福城项目收入结转年, 该公司毛利率分别为 42.23% 26.46% 和 15.29% 2014 年, 公司毛利率较上年同期下降 42.21%, 主要是由于公司结转规模较大的幸福城项目属于保障性住房和无锡东方天郡项目以较低的价格入市所致 2015 年一季度, 公司毛利率进一步下降至 11.32%, 因结转房保障房项目销售收入占比增加所致该公司投资收益主要来源于长期股权投资公司长期股权投资对象主要是河北银行和南京电子网板科技股份有限公司 ( 以下简称电子网板公司 ) 年, 公司投资收益分别为万元万元和亿元 2012 年, 公司按权益法核算的电子网板公司亏损万元, 公司按持股比例确认投资收益万元 2013 年, 投资收益规模较大, 主要受益于电子网板公司搬迁补偿, 公司确认投资 18

20 收益万元, 但此项收益不具有可持续性 ;2014 年公司转让 50% 电子网版股权给江苏汇金控股集团有限公司, 转让价格 2.01 亿元, 当期计入投资收入万元短期来看, 公司投资收益易受被投资单位经营业绩分红政策及其他非常规因素影响, 其稳定性与持续性较弱 ; 但从长期来看, 公司股权投资符合其战略发展目标, 未来有一定的获利该公司营业外收入主要来自小贷公司的赔偿违约金收入和少量的政府补助, 年公司分别实现营业外收入万元万元和万元, 但由于公司每年的对外捐赠和支付地方基金等金额相对较高, 同期公司营业外支出分别为万元万元和万元, 在一定程度上削弱了公司利润近三年, 受到保障房项目结转收入比例增加以及无锡项目的盈利能力较弱的影响, 公司整体盈利下滑图表 11. 公司主要盈利指标 ( 单位 :%) 年度 2012 年 2013 年 2014 年综合毛利率 % 营业利润率 % 总资产报酬率 % 净资产收益率 % 注 : 根据栖霞建设提供的数据整理计算 ( 二 ) 公司偿债能力近年来, 受保障房代建项目垫资规模较大影响, 公司债务规模有所扩大, 但有息债务规模整体保持稳定得益于保障房项目代建款回收, 公司现金流较为稳定, 在一定程度上缓解了商品住宅市场调整对公司业务运营的影响 1. 债务分析随着项目投资规模的扩大, 近年来该公司负债规模不断增长, 但剔除预收账款的负债率处于较稳定水平年 3 月末, 公司债务总额分别为亿元亿元亿元和亿元, 同期末资产负债率分别为 67.64% 72.42% 74.41% 和 72.47% 得益于公司房产项目销售情况较好, 同期末公司剔除预收账款的负债率分别为 62.57% 66.71% 68.03% 和 64.84%, 处于相对稳定水平从债务期限结构来看, 该公司债务主要为流动负债, 年 19

21 3 月末, 公司流动负债余额分别为亿元亿元亿元和亿元, 分别占期末债务总额的 57.08% 60.41% 66.25% 和 72.95% 2014 年末, 公司流动负债主要由短期有息债务预收账款和其他应付款构成, 上述款项余额分为亿元亿元和亿元公司预收账款主要为预收的房地产项目销售款, 随着房地产项目竣工交付, 该项负债将转化为销售收入 ; 其他应付款中 94.60% 为应付安居集团有限公司的代建款, 由于房地产开发项目逐期推进, 整体建设周期较长, 这一负债期限弹性较大 2014 年末, 公司短期刚性债务现金覆盖率为 74.80%, 其短期偿债能力很强年 3 月末, 该公司非流动负债分别为亿元亿元亿元和亿元, 其中长期借款占比稳定在 90% 以上虽然该公司债务规模与资产负债率不断增长, 但刚性债务规模相对稳定年 3 月末, 公司刚性债务分别为亿元亿元亿元和亿元其中短期刚性债务规模分别为亿元亿元亿元和亿元从借款类型来看, 截至 2014 年末, 公司超过 60% 的借款为保证借款, 均由栖霞集团提供保证担保公司抵押借款是无锡东方天郡二期项目的在建工程和土地使用权抵押或有负债方面, 截至 2014 年末, 该公司对外担保余额 6.20 亿元, 主要是对栖霞集团及其子公司的担保 2. 现金流分析该公司年营业收入现金率分别为 % % 和 %, 受销售收入确认和结转的周期影响有一定的波动, 但整体处于较好水平年, 该公司经营性现金流净额分别为 3.10 亿元 8.07 亿元和 9.62 亿元其中,2013 年受益于收到南京市保障房建设发展公司支付的代建款亿元, 公司经营性现金流入大幅增加 2014 年, 因公司并未获取新的土地, 导致经营性支出减少该公司对外投资主要是对河北银行的股权投资和收购汇锦小贷公司等少数股权投资公司, 公司投资活动产生的现金流量净额分别为亿元亿元和 1.18 亿元 2013 年, 公司支付 3678 万元投资上海中城联盟投资管理股份有限公司 1.833% 的股权 ; 分别支付了 2374 万元和万元受让了汇锦小贷 15% 股权和苏州栖霞 50% 股权 2014 年 9 月, 仙林公司减资, 公司按股权比例收回投资成本 1530 万元同年, 公司转让了电子网版公司 50% 的股权, 转让价格为 2.01 亿元 20

22 年该公司 EBITDA 分别为 6.55 亿元 3.17 亿元和 1.35 亿元 2014 年, 因无锡东方天郡项目的亏损, 导致公司当年利润总额大幅下降 73.06%,EBITDA 对债务的覆盖程度大幅下降但由于公司近年来收到的现金规模相对稳定, 公司经营性现金流对债务的保障程度相对较高图表 12. 栖霞建设现金流对债务的覆盖情况指标名称 2012 年 2013 年 2014 年 EBITDA/ 利息支出 ( 倍 ) EBITDA/ 刚性负债 ( 倍 ) 经营性现金流净额 ( 亿元 ) 经营性现金净流入与流动负债比率 (%) 经营性现金净流入与负债总额比率 (%) 注 : 根据栖霞建设提供的财务数据整理绘制 3. 资产质量分析随着项目建设规模的扩大, 近年来该公司资产总额不断增长, 年 3 月末, 公司资产总额分别为亿元亿元亿元和亿元, 同期末公司所有者权益分别为亿元亿元亿元和亿元, 受利润分配影响, 公司 2013 年以来所有者权益有小幅下降 2011 年以来, 公司按照股东大会决议, 持续以现金分红, 尽管其规模相对较小, 但是在公司负债程度持续上升的情形下, 持续分红在某种程度上弱化了公司债务偿还保障能力年 3 月末, 该公司流动资产分别为亿元亿元亿元和亿元, 占资产总额的比重分别为 87.79% 88.86% 88.97% 和 85.74%, 主要由存货预付款项和货币资金构成 2014 年末, 上述款项余额分别为亿元 5.57 亿元和亿元公司期末存货中开发成本亿元, 主要为无锡东方天郡南京枫情水岸南京瑜景湾和南京幸福城项目其中南京幸福城项目属于代建保障房项目, 后续资金回收风险不大 ; 存货中开发产品亿元, 主要是已竣工的南京幸福城保障房项目和无锡东方天郡项目, 账面价值分别为亿元和 2.51 亿元公司预付款项主要为预付工程款, 其中公司为南京枫情水岸项目预付 2.66 亿元, 是公司主要支出项目年 3 月末, 该公司非流动资产规模分别为亿元亿元亿元和亿元, 主要由可供出售金融资产长期股权投资和投资性房地产构成 2014 年末, 上述款项余额分别为

23 亿元 0.05 亿元和 3.78 亿元因会计准则变更, 公司对河北银行的投资由长期股权投资科目转入可供出售金融资产科目, 截至 2014 年末, 公司共持有河北银行 8800 万股份, 其中 8000 万股份以质押担保形式, 流动性弱 ; 公司长期股权投资主要是对电子网板公司的投资,2014 年 9 月公司出让电子网版公司 50% 股权予江苏汇金控股集团有限公司, 转让价格为 2.01 亿元 ;2014 年公司投资性房地产同比增加 91.01% 主要是因栖庭苏州项目结转所致 ( 三 ) 外部支持该公司作为栖霞集团控股的国有房地产企业, 栖霞集团通过贷款担保和发放委托贷款等多种形式为公司提供资金支持, 保障公司业务运营稳定性该公司与当地多家银行建立了紧密的合作关系, 截至 2014 年末, 公司已获银行授信总额为亿元, 其中公司已动用授信额度亿元, 尚未使用的授信额度为 26 亿元五公司过往债务履约情况根据 2015 年 4 月 30 日企业信用报告, 该公司无往期债务违约情况出现, 信用情况良好六结论该公司是栖霞国资控股的国有上市房地产公司, 公司法人治理结构健全, 组织结构较为合理, 工作管理规范, 并制定了较为完善的内部管理制度公司高层管理团队成员在住宅物业的投融资建设项目管理方面拥有丰富的经验, 较好地满足了公司业务发展的需要公司控股股东栖霞建设集团通过担保委托借款等多种方式为公司业务发展提供支持该公司经过多年发展, 逐渐形成了以商品房开发业务为主, 多种业务共同发展的业务格局在房地产主业方面, 公司在稳固南京市场地位的同时, 不断向苏州和无锡进行业务扩张, 需关注区域性去化风险公司小贷业务风险逐渐暴露, 经营压力相对较大该公司收入稳定, 但受保障房项目结转周期影响, 综合毛利率明显下滑公司住宅项目整体毛利率仍然处于行业较高水平, 具有较强的市场竞争力近年来, 受保障房代建项目垫资规模较大影响, 公司债务规 22

24 模有所扩大, 但有息债务规模整体保持稳定得益于保障房项目代建款回收, 公司现金流较为稳定, 在一定程度上缓解了普通住宅市场销售波动对公司业务运营的影响 23

25 跟踪评级安排根据政府主管部门要求和本评级机构的业务操作规范, 在本次评级的信用等级有效期至南京栖霞建设股份有限公司 2015 年度第一期中期票据本息的约定偿付日止内, 本评级机构将对其进行持续跟踪评级, 包括持续定期跟踪评级与不定期跟踪评级跟踪评级期间, 本评级机构将持续关注发行人外部经营环境的变化影响发行人经营或财务状况的重大事件发行人履行债务的情况等因素, 并出具跟踪评级报告, 以动态地反映发行人的信用状况 ( 一 ) 跟踪评级时间和内容本评级机构对发行人跟踪评级的期限为本评级报告出具日至失效日定期跟踪评级将在本次信用评级报告出具后每年出具一次正式的定期跟踪评级报告定期跟踪评级报告与首次评级报告保持衔接, 如定期跟踪评级报告与上次评级报告在结论或重大事项出现差异的, 本评级机构将作特别说明, 并分析原因不定期跟踪评级自本次评级报告出具之日起进行在发生可能影响本次评级报告结论的重大事项时, 发行人应根据已作出的书面承诺及时告知本评级机构相应事项本评级机构及评级人员将密切关注与发行人有关的信息, 在认为必要时及时安排不定期跟踪评级并调整或维持原有信用级别不定期跟踪评级报告在本评级机构向发行人发出重大事项跟踪评级告知书后 10 个工作日内提出 ( 二 ) 跟踪评级程序定期跟踪评级前向发行人发送常规跟踪评级告知书, 不定期跟踪评级前向发行人发送重大事项跟踪评级告知书跟踪评级将按照收集评级所需资料现场调研评级分析评级委员会审核出具评级报告公告等程序进行本评级机构的跟踪评级报告和评级结果将对债务人债务人所发行金融产品的投资人债权代理人监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露在持续跟踪评级报告出具之日后 10 个工作日内, 发行人和本评级机构应在监管部门指定媒体及本评级机构的网站上公布持续跟踪评级结果 24

26 附录一 : 公司与实际控制人关系图南京栖霞国有资产经营有限公司 48.35% 南京栖霞建设集团有限公司 34.33% 南京栖霞建设股份有限公司注 : 根据栖霞建设提供的资料绘制 ( 截至 2015 年 3 月末 ) 附录二 : 公司组织结构图股东大会监事会审计委员会投资决策委员会提名和薪酬委员会投资者关系委员会董事会总裁董事会秘书常务副总副总裁副总裁副总裁总裁办公室人力资源部审计法务部证券投资部财务部成本管理部前期开发部规划设计部工程部技术质量部材料设备部园林装饰部广告部营销部注 : 根据栖霞建设提供的资料绘制 ( 截至 2015 年 3 月末 ) 25

27 附录三 : 公司主业涉及的经营主体及其概况名称注册资本 ( 万元 ) 母公司持股比例 (%) 主营业务南京东方房地产开发有限公司 1, % 房地产开发经营销售等无锡栖霞建设有限公司 20, % 房地产开发经营销售等南京栖霞建设仙林有限公司 3, % 房地产开发经营销售等苏州栖霞建设有限责任公司 % 房地产开发经营销售等无锡锡山栖霞建设有限公司 20, % 房地产开发经营销售等南京卓辰投资有限公司 1, % 实业投资建筑材料五金交电销售苏州卓辰置业有限公司 30, % 房地产开发经营销售等南京迈燕房地产开发有限公司 5, % 房地产开发经营销售等南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司 15, % 面向三农发放贷款提供融资性担保海南卓辰置业有限公司 12, % 房地产开发经营销售等无锡卓辰置业有限公司 8, % 南京栖霞建设集团物业有限公司 % 房地产开发经营销售等物业管理房租租赁维修服务等注 : 根据栖霞建设 2014 年度审计报告附注整理 26

28 附录四 : 主要财务数据及指标表主要财务数据与指标 [ 合并口径 ] 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年第一季度资产总额 [ 亿元 ] 货币资金 [ 亿元 ] 刚性债务 [ 亿元 ] 所有者权益 [ 亿元 ] 营业收入 [ 亿元 ] 净利润 [ 亿元 ] EBITDA[ 亿元 ] 经营性现金净流入量 [ 亿元 ] 投资性现金净流入量 [ 亿元 ] 资产负债率 [%] 长期资本固定化比率 [%] 权益资本与刚性债务比率 [%] 流动比率 [%] 速动比率 [%] 现金比率 [%] 利息保障倍数 [ 倍 ] 有形净值债务率 [%] 营运资金与非流动负债比率 [%] 担保比率 [%] 应收账款周转速度 [ 次 ] 存货周转速度 [ 次 ] 固定资产周转速度 [ 次 ] 总资产周转速度 [ 次 ] 毛利率 [%] 营业利润率 [%] 总资产报酬率 [%] 净资产收益率 [%] 净资产收益率 *[%] 营业收入现金率 [%] 经营性现金净流入量与流动负债比率 [%] 经营性现金净流入量与负债总额比率 [%] 非筹资性现金净流入量与流动负债比率 [%] 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 [%] EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] 注 : 表中数据依据栖霞建设经审计的年度及未经审计的 2015 第一季度财务数据, 整理计算 27

29 附录五 : 各项财务指标的计算公式指标名称计算公式资产负债率 (%) 期末负债合计 / 期末资产总计 100% 长期资本固定化比率 (%) 期末非流动资产合计 /( 期末负债及所有者权益总计 - 期末流动负债合计 ) 100% 权益资本与刚性债务比率 (%) 期末所有者权益合计 / 期末刚性债务余额 100% 流动比率 (%) 期末流动资产合计 / 期末流动负债合计 100% 速动比率 (%) 现金比率 (%) 利息保障倍数 ( 倍 ) 有形净值债务率 (%) 营运资金与非流动负债比率 (%) ( 期末流动资产合计 - 期末存货余额 - 期末预付账款余额 - 期末待摊费用余额 )/ 期末流动负债合计 ) 100% [ 期末货币资金余额 + 期末交易性金融资产余额 + 期末应收银行承兑汇票余额 ]/ 期末流动负债合计 100% ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/( 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息支出 ) 期末负债合计 /( 期末所有者权益合计 - 期末无形资产余额 - 期末商誉余额 - 期末长期待摊费用余额 - 期末待摊费用余额 ) 100% ( 期末流动资产合计 - 期末流动负债合计 )/ 期末非流动负债合计 100% 担保比率 (%) 期末未清担保余额 / 期末所有者权益合计 100% 应收账款周转速度 ( 次 ) 报告期营业收入 /[( 期初应收账款余额 + 期末应收账款余额 )/2] 存货周转速度 ( 次 ) 报告期营业成本 /[( 期初存货余额 + 期末存货余额 )/2] 固定资产周转速度 ( 次 ) 报告期营业收入 /[( 期初固定资产余额 + 期末固定资产余额 )/2] 总资产周转速度 ( 次 ) 报告期营业收入 /[( 期初资产总计 + 期末资产总计 )/2] 毛利率 (%) 1- 报告期营业成本 / 报告期营业收入 100% 营业利润率 (%) 报告期营业利润 / 报告期营业收入 100% 总资产报酬率 (%) 净资产收益率 (%) 净资产收益率 *(%) 营业收入现金率 (%) 经营性现金净流入量与流动负债比率 (%) 经营性现金净流入量与负债总额比率 (%) 非筹资性现金净流入量与流动负债比率 (%) 非筹资性现金净流入量与负债总额比率 (%) EBITDA/ 利息支出 [ 倍 ] ( 报告期利润总额 + 报告期列入财务费用的利息支出 )/[( 期初资产总计 + 期末资产总计 )/2] 100% 报告期净利润 /[( 期初所有者权益合计 + 期末所有者权益合计 )/2] 100% 报告期归属于母公司所有者的净利润 /[( 期初归属母公司所有者权益合计 + 期末归属母公司所有者权益合计 )/2] 100% 报告期销售商品提供劳务收到的现金 / 报告期营业收入 100% 报告期经营活动产生的现金流量净额 /[( 期初流动负债合计 + 期末流动负债合计 )/2] 100% 报告期经营活动产生的现金流量净额 /[( 期初负债总额 + 期末负债总额 )/2] 100% ( 报告期经营活动产生的现金流量净额 + 报告期投资活动产生的现金流量净额 )/[( 期初流动负债合计 + 期末流动负债合计 )/2] 100% ( 报告期经营活动产生的现金流量净额 + 报告期投资活动产生的现金流量净额 )/[( 期初负债合计 + 期末负债合计 )/2] 100% 报告期 EBITDA/( 报告期列入财务费用的利息支出 + 报告期资本化利息 ) EBITDA/ 刚性债务 [ 倍 ] EBITDA/[( 期初刚性债务余额 + 期末刚性债务余额 )/2] 注 1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准注 2. 刚性债务 = 短期借款 + 应付票据 + 一年内到期的长期借款 + 应付短期融资券 + 长期借款 + 应付债券 + 其他具期债务注 3. EBITDA= 利润总额 + 列入财务费用的利息支出 + 固定资产折旧 + 无形资产及其他资产摊销 28

30 附录六 : 评级结果释义本评级机构主体信用等级划分及释义如下 : 投资级投机级等级 AAA 级 AA 级 A 级 BBB 级 BB 级 B 级 CCC 级 CC 级 C 级含义偿还债务的能力极强, 基本不受不利经济环境的影响, 违约风险极低偿还债务的能力很强, 受不利经济环境的影响不大, 违约风险很低偿还债务能力较强, 较易受不利经济环境的影响, 违约风险较低偿还债务能力一般, 受不利经济环境影响较大, 违约风险一般偿还债务能力较弱, 受不利经济环境影响很大, 违约风险较高偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境, 违约风险很高偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境, 违约风险极高在破产或重组时可获得保护较小, 基本不能保证偿还债务不能偿还债务注 : 除 AAA CCC 及以下等级外, 每一个信用等级可用 + - 符号进行微调, 表示略高或略低于本等级 29

AA+ AA % % 1.5 9

AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013

概述 编号 : 新世纪企评 [2015] 评级对象 : 南京栖霞建设股份有限公司 信用等级 :AA 评级展望 : 稳定 评级时间 :2015 年 5 月 28 日 主要财务数据及指标 项目 2012 年 2013 年 2014 年 金额单位 : 人民币亿元 母公司数据 : 2015 年

概述编号 : 新世纪企评 [2015] 评级对象 : 南京栖霞建设股份有限公司信用等级 :AA 评级展望 : 稳定评级时间 :2015 年 5 月 28 日主要财务数据及指标项目 2012 年 2013 年 2014 年金额单位 : 人民币亿元母公司数据 : 2015 年