北京市颐合律师事务所

Size: px

Start display at page:

Download "北京市颐合律师事务所"

炳宣
5 years ago
Views:

1 关于杭州滨江房产集团股份有限公司房地产业务之浙江杭州杭大路 1 号黄龙世纪广场 A 座 11 楼电话 : 传真 :

2 关于杭州滨江房产集团股份有限公司房地产业务之编号 :TCLG2018H0134 号根据国务院关于坚决遏制部分城房价过快上涨的通知 ( 国发 [2010]10 号, 以下简称国发 [2010]10 号文 ) 关于继续做好房地产场调控工作的通知 ( 国办发 [2013]17 号, 以下简称国办发 [2013]17 号 ) 和中国证券监督管理委员会 ( 以下简称中国证监会 ) 证监会调整上公司再融资并购重组涉及房地产业务监管政策 (2015 年 1 月 16 日发布, 以下简称监管政策 ) 关于房地产行业上公司再融资的相关要求, 同时根据深交所关于试行房地产产能过剩行业公司债券分类监管的函 ( 深证 [2016]713 号, 以下简称深证函 [2016]713 号监管函 ) 的相关要求, ( 以下简称天册或本所 ) 对杭州滨江房产集团股份有限公司及其下属房地产子公司 ( 以下简称发行人或发行人及其下属公司 ) 报告期内 ( 即 2015 年度 2016 年度以及 2017 年度的房地产开发项目 ( 不含境外房地产项目, 下同 ) 进行了专项核查, 并出具本 ( 以下简称本专项报告 ) 一尽职调查过程主要核查工作发行人执行房地产行业和场调控政策情况 ( 一 ) 尽职调查过程和主要核查工作为出具本专项报告, 本所律师采取了如下核查措施 : 1 查询发行人报告期内房地产开发项目与土地使用权取得相关的土地成交确认书土地出让合同土地使用证等权属证明文件资料 ; 2 查询发行人报告期内房地产开发项目相关的用地规划许可证工程规划许可证施工许可证竣工验收备案表预售许可证等规划建设销售相关的文件资料 ; 3 查阅商品住房价目表, 抽查报告期内发行人预售商品住房的房价备案表销售合同, 比对备案房价与实际成交价格的差异率 ; 4 抽查报告期内的商品住房预售合同及销售发票, 分析是否存在签订虚假商品住房买卖合同哄抬房价的情形 ; 1

3 5 查阅复制发行人报告期内的财务报告和财务报表, 核查报告期内发行人预售商品住房的收入情况 ; 6 听取发行人就有关事实的陈述和说明, 并实地查验了部分商品住房销售项目 ; 7 查询检索关于发行人及下属公司报告期内竞拍地王的媒体报道; 8 查询以下中华人民共和国国土资源部网站发行人及下属公司报告期内列入核查范围的房地产开发项目所在地区的地方国土资源部门网站, 检索发行人报告期内是否存在因土地闲置和炒地等违法违规行为受到国土资源部门的行政处罚或正在被 ( 立案 ) 调查的情况 : 序号国土部门名称网址 1 中华人民共和国国土资源部 2 浙江省国土资源厅 3 杭州国土资源局 x.html 4 杭州国土资源局萧山分局 5 绍兴国土资源局 6 衢州国土资源局 7 淳安县国土资源局 xgtj/index.shtml 8 平湖国土资源局 9 嘉兴国土资源局 10 金华国土资源局 11 绍兴国土资源局上虞区分局 12 临安国土资源局 13 上海规划和国土资源局 14 深圳规划和国土资源委员会 15 温岭国土资源局 16 温州国土资源局 17 义乌国土资源局 2

4 ( 二 ) 发行人执行房地产行业和场调控政策情况国家对房地产开发过程中主要环节制定了严格的法律法规, 主要包括 : 中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城规划法中华人民共和国城房地产管理法和中华人民共和国建筑法等在涉及到房地产开发建设装修销售物业管理税收等具体业务环节, 国家也制定了相应的法规进行规范, 主要包括 : 物权法经济适用住房管理办法城房屋拆迁管理条例住宅室内装饰装修管理办法建设工程质量管理条例商品房销售管理办法城商品房预售管理办法物业管理条例中华人民共和国房产税暂行条例等近年来房地产行业发展迅速, 在我国国民经济中具有重要的地位为了规范和引导房地产行业的健康发展, 国家出台了一系列宏观调控的政策, 房地产行业涉及的主要政策主要包括 : 序号时间主要政策核心内容年 1 月监察部住房和城乡建设部联合发出关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知要求加强建设用地容积率管理和监督检查国务院总理温家宝签署第 546 号国年 1 月务院令, 宣布 1951 年 8 月 8 日由原政务院公布的城房地产税暂行条例自 2009 年 1 月 1 日起废外商投资企业外国企业和组织以及外籍个人, 依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税止国土资源部土地利用管理司发布年 5 月关于切实落实保障性安居工程用地的通知, 对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策各地被要求在 6 月 30 日前, 完成未来 3 年保障性住房用地供应计划的制定支持年 5 月国土资源部印发关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知推出七项重要举措保障新增中央投资用地年住房和城乡建设部发展改革委进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉 3

5 序号时间主要政策核心内容 5 月财政部颁部 2009~2011 年廉租住房保障规划, 计划用三年时间, 基本解决 747 万户现有城低收入租住房制度, 并以此为重点加快城住房保障体系建设, 完善相关的土地财税和信贷支持政策住房困难家庭的住房问题年 5 月国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35% 调低至 20% 年 6 月财政部发布房屋赠与新规房屋受赠人无偿获赠房屋后, 将缴纳接近房屋价值 20% 的个人所得税年 7 月银监局出台固定资产贷款管理暂行办法项目融资业务指引防止贷款被挪作他用, 防范银行风险年 12 月温家宝总理主持召开国务院常务会议精神 ( 国四条 ) 提出四大举措 : 增加供给抑制投机加强监管推进保障房建设增加保障性住房和普通商品住房有效供给 ; 年 1 月国务院办公厅关于促进房地产场平稳健康发展的通知国办发 (2010)4 号 ( 国十一条 ) 差别化信贷差别化税收 ; 加强风险防范和场监管 ;2012 年末解决 1,540 万户低收入家庭住房问题加大保障房支持力度 ; 落实地方政府责任年 3 月国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 ( 国十九条 ) 90 平方米以下住宅用地须占 70%; 打击开发商囤地, 进一步规范土地场统一思想, 建立问责机制 ; 更加严格的差别年 4 月国务院办公厅关于促进房地产场平稳健康发展的通知 ( 国办发号 )( 新国十条 ) 化信贷和税收政策 ; 增加供地调整结构 ; 580 万套保障房目标 ; 收紧地产融资监管交易秩序完善信批制度 ; 部分地区停发三套级以上贷款, 非本地居民暂停发放贷款, 祭出限购令 4

6 序号时间主要政策核心内容进一步落实政府责任, 明确新房房价调控目标并公布 ; 加大保障房建设力度 ; 营业税免年 1 月国务院常务会议推出八条房地产场调控措施 ( 新国八条 ) 征时限 2 年变 5 年 ; 强化差别化信贷, 二套首付提至 60%; 严格住房用地管理 ; 合理引导需求, 大范围实施存量限购 ; 落实约谈机制 ; 坚持强化舆论引导年 3 月国土部关于切实做好 2011 年城住房用地管理和调控重点工作的通知控价格防地王, 坚持招拍挂制度 ; 确保 2011 年 1,000 万套保障房任务落地年 9 月国务院发布关于保障性安居工程建设和管理的指导意见目标十二五期末保障房覆盖面积 20%, 大力发展公租房对完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强场监年 2 月国务院办公厅关于继续做好房地产场调控工作的通知 ( 国办发号 )( 新国五条 ) 管和预期管理加快建立和完善引导房地产场健康发展的长效机制等方面提出了进一步要求对存在闲置土地和炒地捂盘惜售哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业, 有关部门要建立联动机制, 加大查处力度 2013 年保障房安居工程要求基本建成 470 万套, 新开工 630 套 ; 十二五期末基本完成集中片区棚户区改造 ; 尽量安排保障房选址于年 4 月住建部关于做好 2013 年城镇保障性安居工程工作的通知住房供求矛盾突出, 外来务工人员聚集区域, 全面执行绿色建筑标准 ; 加快工程进度, 完善配套设施 ; 实施住房保障档案管理制度 ; 健全住房保障信息公开制度 ; 鼓励民间资本参与租赁型保障住房建设和运营 ; 问责和违 5

7 序号时间主要政策核心内容规追责的具体规定重申首套房最低首付比例为 30%, 贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍, 要求银行业金融机构要缩短放贷审批周期, 合理确定贷款利率, 优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求 ; 在首套房认定标准方面, 对拥有 1 套住房并已年 9 月中国人民银行和银监会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知结清相应购房贷款的家庭, 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房, 银行业金融机构执行首套房贷款政策 ; 要求金融机构积极支持棚户区改造和保障房建设 ; 鼓励金融机构发行 MBS, 专项金融债券等方式筹集资金用于增加首套房和改善型普通自住房贷款投放 ; 支持符合条件的房地产企业在银行间债券场发行债务融资工具, 积极稳妥开展 REITS 试点对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房, 最低首付款比例调整为不低于 40%, 具体首付款比例和利年 3 月中国人民银行住建部和银监会联合发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房, 最低首付款比例为 20%; 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭, 为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房, 最低首付款比例为 30% 6

8 序号时间主要政策核心内容规定个人将购买不足 2 年的住房对外销售的, 年 3 月财政部和国家税务总局联合下发关于调整个人住房转让营业税政策的通知全额征收营业税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的非普通住房对外销售的, 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征营业税住建部商务部发改委人民银对 2006 年中央出台的关于规范房地产场年 8 月行工商总局和外汇局联合公布住建部等部门关于调整房地产场外资准入和管理有关政策的外资准入和管理的意见中有关外商投资房地产企业和境外机构个人购房的部分政策进行调整, 取消对境外个人在国内购买住房通知的限制条件对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭, 为改善居住条件再次申请住房公积年 8 月住建部财政部央行发布关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知金委托贷款购买住房的, 最低首付款比例由 30% 降低至 20% 北京上海广州深圳可在国家统一政策基础上, 结合本地实际, 自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例降低部分行政事业型收费标准并延长专利年国家发改委财政部印发关于降费减缴时限, 其中新建商品住房转让手续费, 年 9 月低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的由现行每平方米 3 元降为每平方米 2 元, 存量住房 ( 即二手房 ) 由现行每平方米 6 元降通知为每平方米 4 元同时明确, 中小城住房转让手续费标准可进一步适当降低年 9 月中国人民银行中国银行业监督管在不实施限购措施的城, 对居民家庭理委员会发布关于进一步完善差首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 别化住房信贷政策有关问题的通最低首付款比例调整为不低于 25% 知 7

9 序号时间主要政策核心内容对于不实施限购措施的城, 首次买房最低首付款比例下调至 25%, 对拥有 1 套住房且年 2 月人民银行银监会联合下发关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知相应购房贷款未结清的居民家庭, 最低首付款比例调整为不低于 30%; 对于实施限购措施的城, 各机构应按照分类指导, 因地施策的原则, 自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例国务院批准, 自 2016 年 5 月 1 日起, 在全国年 3 月财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知范围内全面推开营业税改征增值税 ( 以下称营改增 ) 试点, 建筑业房地产业金融业生活服务业等全部营业税纳税人, 纳入试点范围, 由缴纳营业税改为缴纳增值税多渠道筹集资金, 加大对棚户区改造的支持年 3 月财政部住房城乡建设部关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知力度 ; 落实税费优惠政策, 切实降低棚户区改造成本 ; 推进棚户区改造货币化安置, 切实化解库存商品住房 ; 严格遵循政府采购程序, 确保安置住房采购公开公平公正等建立购租并举的住房制度为主要方向, 健全以场配置为主政府提供基本保障的住房年 5 月国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁场的若干意见租赁体系支持住房租赁消费, 促进住房租赁场健康发展目标是到 2020 年, 基本形成供应主体多元经营服务规范租赁关系稳定的住房租赁场体系北京上海广州深圳天津南京杭年 10 月多城发布地方房地产调控政策州厦门苏州郑州无锡合肥济南武汉珠海东莞佛山福州昆山南昌等城先后发布区域房地产调控政策, 重启限购限贷政策 8

10 序号时间主要政策核心内容年 4 月住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知合理安排住宅用地供应, 科学把握住房建设和上节奏, 加大住房保障力度, 强化地方主体责任年 7 月住房城乡建设部公安部财政部等九部门关于在人口净流入的大中城加快发展住房租赁场的通知培育机构化规模化住房租赁企业建设政府住房租赁交易服务平台增加租赁住房有效供应创新住房租赁管理和服务体制根据发行人确认及本所律师核查, 发行人及其下属从事房地产业务的子公司报告期内认真学习和执行房地产行业和场调控政策, 具体核查意见请见二关于发行人是否存在扰乱房地产业秩序等违法违规行为的核查二关于发行人是否存在扰乱房地产业秩序等违法违规行为的核查 ( 一 ) 核查的项目范围经核查, 报告期内, 发行人已完工在建及拟建的房地产开发项目共计 31 个, 其中已完工项目 9 个, 在建项目 12 个, 拟建项目 10 个具体项目如下表所示 : 序号项目名称区域开发单位开发状态 1. 衢州月亮湾衢州 2. 西溪明珠杭州 3. 金色黎明三期杭州 4. 绍兴金色蓝庭绍兴 5. 上虞城之星绍兴 6. 金色江南杭州杭州滨江房产集团衢州置业有限公司杭州滨江西部房地产开发有限公司杭州滨江三花房地产开发有限公司绍兴滨江蓝庭置业有限公司上虞滨江城之星置业有限公司杭州滨江南部房地产开发有限公司完工完工完工完工完工完工 9

11 序号项目名称区域开发单位开发状态 7. 华家池杭州 8. 萧山东方海岸杭州 9. 平湖万家花城家和苑平湖 10. 武林壹号杭州杭州滨江商博房地产开发有限公司杭州滨江盛元海岸房地产开发有限公司平湖滨江房地产开发有限公司杭州滨绿房地产开发有限公司完工完工完工在建 11. 湘湖壹号 (28 号地块 ) 杭州杭州滨江盛元房地产开发在建 12. 湘湖壹号 (32 号地块 ) 杭州有限公司在建 13. 平湖万家花城项目 (F1-1 F1-2 F1-3 F1-4 F2-1 F2-2 G-1 G-2 地块 ) 平湖平湖滨江房地产开发有限公司在建 14. 东方星城杭州 15. 千岛湖东方海岸杭州 16. 锦绣之城杭州 17. 天目山小镇杭州 18. 东方名府杭州杭州滨润房地产开发有限公司东方海岸 ( 淳安 ) 房地产开发有限公司浙江锦绣天成置业有限公司杭州滨江集团天目山开发建设有限公司杭州滨通房地产开发有限公司在建在建在建在建在建 19. 东方悦府杭州杭州滨旭置业有限公司在建 20. 卧城印象杭州杭州滨翰房地产开发有限公司在建 21. 萧山大江名筑杭州杭州春盛置业有限公司在建 10

12 序号项目名称区域开发单位开发状态 22. 西湖大道 11 号地块杭州 23. 江南名府杭州 24. 深圳龙华区城更新项目深圳杭州新惠房地产开发有限公司杭州滨顺房地产开发有限公司深圳爱义房地产开发有限公司拟建拟建拟建 25. 深圳南方报业大厦城更新项目深圳深圳南方远大传媒置业有限公司拟建 26. 御江南杭州 27. 翡翠江南杭州杭州滨瑞房地产开发有限公司杭州滨欣房地产开发有限公司拟建拟建 28. 温岭石塘镇 ST ST 地块温岭温岭盈石房产开发有限公司拟建 29. 杭政储出 [2017]59 号地块杭州杭州滨保实业有限公司拟建 30. 温州林里 T01-06B 温州 31. 城有机更新大塘 03 地块义乌 ( 二 ) 关于是否涉及闲置土地 1. 核查的法律依据温州滨致建设开发有限公司义乌滨锦房地产开发有限公司拟建拟建 (1) 国务院于 2008 年 1 月 3 日颁布的国务院关于促进节约集约用地的通知 ( 以下简称国发 [2008]3 号文 ) 第 ( 六 ) 条严格执行闲置土地处置政策规定 : 土地闲置满两年依法应当无偿收回的, 坚决无偿收回, 重新安排使用 ; 不符合法定收回条件的, 也应采取改变用途等价置换安排临时使用纳入政府储备等途径及时处置充分利用土地闲置满一年不满两年的, 按出让或划拨土地价款的 20% 征收土地闲置费对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价, 国土资源部要 11

13 会同有关部门抓紧研究制订具体办法 (2)2012 年 6 月 1 日, 国土资源部修订了闲置土地处置办法 (2012 年 7 月 1 日起施行, 以下简称闲置办法 ), 闲置办法第二条规定: 本办法所称闲置土地, 是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五, 中止开发建设满一年的国有建设用地, 也可以认定为闲置土地闲置办法第十四条规定: 除本办法第八条规定情形外, 闲置土地按照下列方式处理 :( 一 ) 未动工开发满一年的, 由县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后, 向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书, 按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费土地闲置费不得列入生产成本 ;( 二 ) 未动工开发满两年的, 由县国土资源主管部门按照中华人民共和国土地管理法第三十七条和中华人民共和国城房地产管理法第二十六条的规定, 报经有批准权的人民政府批准后, 向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书, 无偿收回国有建设用地使用权闲置土地设有抵押权的, 同时抄送相关土地抵押权人 (3) 监管政策规定: 对于是否存在土地闲置等问题认定, 以国土资源部门公布的行政处罚信息为准 2. 核查结果 (1) 截至本专项报告出具日, 发行人及其下属子公司尚未动工的拟建房地产开发项目不存在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发日期满一年仍未动工开发且被主管国土资源管理部门认定为闲置土地的情形 (2) 截至本专项报告出具日, 发行人及其下属子公司已经动工开发建设尚未竣工的在建项目不存在已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五, 中止开发建设满一年且被主管国土资源管理部门认定为闲置土地的情形 (3) 根据对国土资源部网站和发行人及其下属子公司房地产开发项目所在地区的国土资源部门网站的查询结果及发行人的说明, 发行人及其下属子公司在报告期内未曾受到国土资源部门因土地闲置作出的行政处罚, 不存在因土地闲置正在被国土资 12

14 源部门 ( 立案 ) 调查的情况 3. 核查意见基于上述核查情况, 本所律师认为, 报告期内, 发行人及其下属子公司列入核查范围的房地产开发项目不存在被主管国土资源管理部门认定为闲置土地的情形, 不存在因闲置土地被行政处罚或正在被 ( 立案 ) 调查的情况 ( 三 ) 关于是否涉及炒地行为 1. 核查法律依据根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条的规定, 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的, 土地使用权不得转让 ; 房地产管理法第三十九条第一款规定 : 以出让方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当符合下列条件 :( 一 ) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金, 并取得土地使用权证书 ;( 二 ) 按照出让合同约定进行投资开发, 属于房屋建设工程的, 完成开发投资总额的百分之二十五以上, 属于成片开发土地的, 形成工业用地或者其他建设用地条件国发 [2010]10 号文规定 : 严格依法查处土地闲置及炒地行为, 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业, 商业银行不得发放新开发项目贷款, 证监部门暂停批准其上再融资和重大资产重组国办发 [2013]17 号文 : 对存在闲置土地和炒地捂盘惜售哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业, 有关部门要建立联动机制, 加大查处力度现行法律法规及规范性文件均未对炒地的含义内容或适用条件作出具体明确的规定本所律师根据对前述规定的理解, 认为炒地行为是指开发主体违反国家关于土地使用权转让的规定非法直接对外转让土地使用权的行为 2. 核查结果 (1) 发行人及其下属子公司在报告期内不存在直接对外转让土地使用权的行为 (2) 根据对国土资源部网站和发行人及其下属子公司房地产开发项目所在地区的国土资源部门网站的查询结果及发行人的说明, 发行人及其下属子公司在报告期内未曾受到国土资源部门就炒地行为作出的行政处罚, 不存在因炒地正在被国土资源部门 ( 立案 ) 调查的情况 3. 核查意见基于上述核查情况, 本所律师认为, 报告期内, 发行人及其下属子公司列入核查 13

15 范围的房地产开发项目不存在被主管国土资源管理部门认定为炒地行为的情形, 不存在因炒地被行政处罚或正在被 ( 立案 ) 调查的情况 ( 四 ) 关于是否涉及捂盘惜售行为 1. 核查的法律依据关于进一步加强房地产场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 ( 建房 [2010]53 号, 以下简称建房 [2010]53 号文 ) 第一条规定 : 取得预售许可的商品住房项目, 房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格, 并严格按照申报价格, 明码标价对外销售对已经取得预售许可, 但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售, 以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为, 要严肃查处国务院办公厅关于促进房地产场平稳健康发展的通知 ( 国办发 [2010]4 号, 以下简称国办发 [2010]4 号文 ) 第七条规定 : 已取得预售许可的房地产开发企业, 要在规定时间内一次性公开全部房源, 严格按照申报价格, 明码标价对外销售国发 [2010]10 号文第 ( 九 ) 条规定 : 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目, 要在规定时间内一次性公开全部销售房源, 并严格按照申报价格明码标价对外销售 2. 核查结果 (1) 发行人及其下属子公司报告期内列入核查范围的商品住房开发项目不存在因违反建房 [2010]53 号文国办发 [2010]4 号文国发 [2010]10 号文的相关规定而被有关主管部门认定为捂盘惜售的情形 (2) 根据对发行人及其下属子公司房地产开发项目所在地区的有关主管部门网站的查询结果及发行人的说明, 发行人及其下属子公司在报告期内未曾受到有关主管部门就商品住房开发项目涉及捂盘惜售行为作出的行政处罚, 不存在因商品住房开发项目涉及捂盘惜售行为正在被有关主管部门 ( 立案 ) 调查的情况 3. 核查意见基于上述核查情况, 本所律师认为, 报告期内, 发行人及其下属子公司列入核查范围的商品住房开发项目不存在被有关主管部门认定为捂盘惜售的情形, 不存在因捂盘惜售被行政处罚或正在被 ( 立案 ) 调查的情况 14

16 ( 五 ) 关于是否涉及哄抬房价行为 1. 核查的法律依据建房 [2010]53 号文第一条规定 : 取得预售许可的商品住房项目, 房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格, 并严格按照申报价格, 明码标价对外销售对已经取得预售许可, 但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售, 以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为, 要严肃查处国发 [2010]10 号文第 ( 九 ) 条规定 : 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目, 要在规定时间内一次性公开全部销售房源, 并严格按照申报价格明码标价对外销售国办发 [2013]17 号文第五条规定 : 强化商品房预售许可管理继续严格执行商品房销售明码标价一房一价规定, 严格按照申报价格对外销售加强房地产企业信用管理及时记录公布房地产企业的违法违规行为 2. 核查结果 (1) 发行人及其下属子公司在报告期内列入核查范围的商品住房开发项目不存在因违反建房 [2010]53 号文国办发 [2010]4 号文国发 [2010]10 号文的相关规定而被有关主管部门认定为哄抬房价的情形 (2) 根据对发行人及其下属子公司房地产开发项目所在地区的有关主管部门网站的查询结果及发行人的说明, 发行人及其下属子公司在报告期内未曾受到有关主管部门就商品住房开发项目涉及哄抬房价行为作出的行政处罚, 不存在因商品住房开发项目涉及哄抬房价行为正在被有关主管部门 ( 立案 ) 调查的情况 3. 核查意见基于上述核查情况, 本所律师认为, 报告期内, 发行人及其下属子公司列入核查范围的商品住房开发项目不存在被有关主管部门认定为哄抬房价的情形, 不存在因哄抬房价被行政处罚或正在被 ( 立案 ) 调查的情况 ( 六 ) 关于在重点调控的热点城是否存在竞拍地王, 哄抬地价等行为的核查 1. 核查的法律依据深证函 [2016]713 号监管函规定 : 对存在以下情况的房地产企业不得发行公司债券 :(1) 报告期内违反国办发 15

17 [2013]17 号规定的重大违法违规行为, 或经国土资源部门查处且尚未按规定整改 ; (2) 房地产场调控期间, 在重点调控的热点城存在竞拍地王, 哄抬地价等行为 ;(3) 前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题承销机构应加大对发行人违法违规经营行为的核查力度除了对发行人是否存在闲置土地炒地以及捂盘惜售哄抬房价等影响发行条件的问题进行重点核查外, 还要求对是否存在扰乱房地产行业秩序以异常高价购买土地等其他违法违规行为进行核查, 并出具明确核查意见 2. 核查结果根据发行人提供的资料并经本所律师核查, 报告期内, 发行人及其下属子公司报告期内通过招拍挂方式获取的宗地共计 15 块针对上述 15 块宗地, 是否存在在重点调控的热点城竞拍地王哄抬地价的现象, 本所律师主要采用对比宗地楼面地价 ( 指土地出让总价除以计容积率的建筑面积 ) 与该块宗地竞拍时间之前同区域其他地块的楼面地价, 对上述房地产项目逐个进行了核查, 具体情况如下表所示 : 16

18 序号城项目 / 地块名称成交时间宗地编号楼面单价 ( 元 / 平米 ) 可比宗地编号可比宗地成交时间可比宗地单价 ( 元 / 平米 ) 拍得主体 1 温州温州林里 T01-06B 2017/12/27 温州仰双片区林里单元 (0577-WZ-YS-08)B-28 地块 ) 6,499 温州七都岛片区七都南单元 04-C C C C-18 地块及智联街 ( 七彩路至板桥二路段 ) 2017/11/2 7,221 温州凯旭投资管理有限公司 2 义乌城有机更新大塘 03 地块 2017/12/21 义乌城有机更新湖大塘 03 地块 16,110 义乌环城南路南侧义东路东侧地块 2017/5/18 21,995 浙江铁投绿城投资有限公司杭杭政储出杭州哲辉 3 州 [2017]59 号 2017/9/13 杭政储出 [2017]59 号地块 44,460 杭政储出 [2016]1 号 2016/3/23 45,368 投资有限地块公司 4 杭州翡翠江南 2017/9/16 萧政储出 [2017]16 号地块 19,805 萧政储出 [2017]18 号 2017/9/11 21,798 上海名城汇实业发展有限公司 17

19 序号城项目 / 地块名称成交时间宗地编号楼面单价 ( 元 / 平米 ) 可比宗地编号可比宗地成交时间可比宗地单价 ( 元 / 平米 ) 拍得主体杭杭州旭辉 5 州卧城印象 2017/8/16 萧政储出 [2017]13 号地块 16,656 萧政储出 [2017]8 号 2017/6/29 19,200 置业有限公司 6 杭州御江南 2017/8/16 杭大江东储出 [2017]12 号地块 24,991 杭大江东储出 [2017]2 号地块 2017/3/24 30,387 恒大地产集团上海盛建置业有限公司 7 杭州江南名府 2017/6/29 萧政储出 [2017]7 号地块 18,000 萧政储出 [2017]3 号 2017/5/27 20,060 上海康泰房地产开发有限公司 8 杭州萧山大江名筑 2016/11/3 杭大江东储出 [2016]9 号地块 3,725 杭大江东储出 [2016]8 号地块 2016/10/25 5,102 杭州大江东新城置业有限公 18

20 序号城项目 / 地块名称成交时间宗地编号楼面单价 ( 元 / 平米 ) 可比宗地编号可比宗地成交时间可比宗地单价 ( 元 / 平米 ) 拍得主体司临安太杭湖源成品 9 州天目山小镇 2016/8/1 临政储出 [2016]12 号 750 锦北街道集贤村地块 2016/7/27 6,120 油销售有限公司长桥加油站杭上海旭登 10 州东方名府 2016/4/25 萧政储出 (2016)8 号地块 6,228 萧政储出 (2016)5 号 2016/4/21 9,032 实业有限公司 11 平湖平湖万家花城项目 G /4/ , /1/29 2,516 平湖昌明物业管理有限公 12 平平湖万家花 2015/4/ ,287 司 19

21 序号城项目 / 地块名称成交时间宗地编号楼面单价 ( 元 / 平米 ) 可比宗地编号可比宗地成交时间可比宗地单价 ( 元 / 平米 ) 拍得主体湖城项目 G-2 13 平湖平湖万家花城项目 F /6/ , 平湖平湖万家花城项目 F /6/ , 杭州东方星城 2015/2/12 杭政储出 (2015)3 号 10,110 杭政储出 [2014]40 号 2015/1/27 16,606 天阳置业有限公司 20

22 经核查, 报告期内, 发行人及其下属子公司在三十二个重点调控的热点城通过招拍挂方式获取商品房项目土地的成交价格在同时期同区域属于合理范围内, 不存在扰乱房地产业秩序以异常高价购买土地的违法违规行为同时, 本所律师结合网络查询检索报告期内关于发行人竞拍地王的相关媒体报道, 对于上述项目中, 存在竞拍地王媒体报道的项目共计 1 项, 为杭政储出 [2017]59 号地块, 对于该项目的进一步说明如下 : 2017 年 9 月 13 日, 发行人浙江保利房地产开发有限公司与杭州悦茂企业管理有限公司通过挂牌出让方式取得杭州杭政储出 [2017]59 号地块, 出让用地面积为 47,296 平方米, 出让金总额为 599,294 万元, 出让金楼面单价为 44,460 元 / 平方米根据杭州国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示,2016 年 3 月 23 日, 杭州哲辉投资有限公司通过挂牌出让方式取得杭州杭政储出 [2016]1 号地块, 出让用地面积为 34,415 平方米, 出让金总额为 373,500 万元, 出让金楼面单价为 45,368 元 / 平方米因此, 截至发行人取得杭政储出 [2017]59 号地块之日, 该宗土地的出让金楼面单价并非杭州历史最高价格, 发行人不存在哄抬地价等扰乱房地产场秩序的行为 3. 核查意见基于上述核查情况, 本所律师认为, 报告期内, 发行人及其下属子公司在三十二个重点调控的热点城通过招拍挂方式获取商品房项目土地的成交价格在同时期同区域属于合理范围内, 不存在扰乱房地产业秩序以异常高价购买土地的违法违规行为三结论意见综上所述, 本所律师认为, 报告期内, 发行人及其下属子公司的房地产开发项目不存在因闲置土地炒地捂盘惜售哄抬房价被行政处罚或正在被 ( 立案 ) 调查的情况, 不存在扰乱房地产业秩序以异常高价购买土地的违法违规行为 ( 以下无正文 ) 21

23 ( 此页无正文, 为 TCLG2018H0134 号关于杭州滨江房产集团股份有限公司房地产业务之之签章页 ) 2018 年 3 月 29 日 22

关于浙江龙盛集团股份有限公司编号 :TCLG2017H0542 号根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 国发 [2010]10 号, 以下简称国发 [2010]10 号文 ) 关于继续做好房地产市场调控工作的通知 ( 国办发 [2013]17 号 ) 和中国证券监督管理委员会

关于浙江龙盛集团股份有限公司编号 :TCLG2017H0542 号根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 国发 [2010]10 号, 以下简称国发 [2010]10 号文 ) 关于继续做好房地产市场调控工作的通知 ( 国办发 [2013]17 号 ) 和中国证券监督管理委员会关于浙江龙盛集团股份有限公司浙江天册律师事务所浙江杭州市杭大路 1 号黄龙世纪广场 A 座 11 楼 310007 电话 :0571 8790 1111 传真 :0571 8790 1500 http://www.tclawfirm.com 关于浙江龙盛集团股份有限公司编号 :TCLG2017H0542 号根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 国发 [2010]10 号,