中粮地产国三号文核查意见

Size: px

Start display at page:

Download "中粮地产国三号文核查意见"

覆轮舒
5 years ago
Views:

1 关于新城控股集团股份有限公司房地产开发业务是否存在闲置土地炒地捂盘惜售及哄抬房价等违法违规问题之中国深圳深南大道航天大厦 24 层 16 层

2 中国深圳深南大道 4019 号航天大厦 24 层 16 层邮政编码 : , 16/F, AEROSPACE MANSION, SHENNAN ROAD, SHENZHEN, P. R. CHINA 电话 (Tel):(0755) 传真 (Fax):(0755) 电子邮件 ( ): 网站 (Website): 关于新城控股集团股份有限公司房地产开发业务是否存在闲置土地炒地捂盘惜售及哄抬房价等违法违规问题之信达它字 [2015] 第 033 号致 : 新城控股集团股份有限公司根据广东信达律师事务所 ( 以下简称信达 ) 与新城控股集团股份有限公司 ( 以下简称新城控股 ) 签订的专项法律顾问聘请协议, 信达接受新城控股的委托, 指派信达律师以特聘专项法律顾问的身份, 按照律师行业公认的业务标准道德规范和勤勉尽责精神, 为新城控股换股吸收合并江苏新城地产股份有限公司 ( 以下简称江苏新城 ) 事宜 ( 以下简称本次合并 ) 提供法律服务根据中国证券监督管理委员会 ( 以下简称中国证监会 ) 的要求, 信达作为新城控股的律师, 根据关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 国发 [2010]10 号文 ) 关于继续做好房地产市场调控工作的通知 ( 国发 [2013]17 号文 ) 及证监会调整上市公司再融资并购重组涉及房地产业务监管政策 ( 以下简称监管政策 ) 等规定, 对新城控股及其合并报表范围内的子公司 ( 不含江苏新城 ) 和江苏新城及其合并报表范围内的子公司房地产开发业务是否涉及 2

3 闲置土地炒地和捂盘惜售哄抬房价及房地产开发用地方面是否受到行政处罚或被 ( 立案 ) 调查等违法违规问题进行了专项核查, 并出具本专项法律意见 ( 以下简称本 ): 1. 信达的声明信达是在中国注册具有执业资格的律师事务所, 有资格就中国法律行政法规规范性文件的理解和适用提供本信达依据本出具日为止的中国现行有效的法律法规和规范性文件, 以及对新城控股及江苏新城房地产经营所涉及的有关事实的了解发表法律意见新城控股及江苏新城已向信达保证, 所提供的文件和所作的陈述和说明是完整真实和有效的, 一切足以影响信达出具本的事实和文件均已向信达披露, 而无任何隐瞒疏漏之处信达严格履行法定职责, 遵循勤勉尽责和诚实信用原则, 对新城控股及江苏新城房地产经营是否符合国发 [2010]10 号文国发 [2013]17 号文以及监管政策等相关规定进行了充分的核查验证, 保证本不存在虚假记载误导性陈述及重大遗漏本仅供新城控股及江苏新城为本次合并之目的使用, 非经信达事先书面许可, 不得被用于任何其他目的信达同意将本作为本次合并的法律文件之一, 随其他申请材料一起上报或公开披露, 并依法对出具的本的内容承担相应的法律责任本与信达出具的广东信达律师事务所关于新城控股集团股份有限公司换股吸收合并江苏新城地产股份有限公司的法律意见书 ( 以下简称法律意见书 ) 是不可分割的一部分在本中未发表意见的事项, 则以法律意见书为准 ; 本专项法律意见书中所发表的意见与法律意见书有差异的, 或者法律意见书未披露或未发表意见的, 则以本专项 3

4 法律意见书为准本声明事项, 除本另有说明外, 与法律意见书所列声明事项一致, 在此不再赘述除另有说明外, 本所用简称与法律意见书使用简称一致信达律师按照中国律师行业公认的业务标准道德规范和勤勉尽责精神, 对新城控股及江苏新城房地产开发项目执行国发 [2010]10 号文国发 [2013]17 号文以及监管政策的情况进行了专项核查和验证, 出具本 2. 相关规定适用核查的条款及核查内容信达在仔细阅读理解国发 [2010]10 号文国发 [2013]17 号文以及监管政策相关规定的基础上, 对上述规定是否适用本次核查进行了的充分研究, 并进行了适当的分类, 具体如下 : 2.1 国发号文国发号文第五部分第 ( 八 ) 条规定, 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业, 商业银行不得发放新开发项目贷款, 证监部门暂停批准其上市再融资和重大资产重组根据该文件要求, 信达律师对新城控股及江苏新城是否存在闲置土地及炒地行为进行了核查 2.2 国办发号文国办发号文第五条规定, 对存在闲置土地和炒地捂盘惜售哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业, 有关部门要建立联动机制, 加大查处力度国土资源部门要禁止其参加土地竞买, 银行业金融机构不得发放新开发项目贷款, 证券监管部门暂停批准其上市再融资或重大资产重组, 银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资根据该文件要求, 信达律师对新城控股及江苏新城是否存在闲置土地炒地捂盘惜售及哄抬房价行为进行了核查 2.3 监管政策监管政策规定, 上市公司申请涉房类再融资并购重组项目时, 应当公开披露报告期内相关房地产企业是否存在违法违规行为, 是否存在被行政处罚或正在被 ( 立案 ) 调查的情况, 以及相应整改措施和整改效果根据该文件要 4

5 求, 信达律师对新城控股及江苏新城在房地产开发用地方面是否受到行政处罚或正在被 ( 立案 ) 调查的情况进行了核查 3. 专项核查的项目范围 3.1 新城控股及其子公司 ( 不含江苏新城 ) 专项核查范围根据新城控股提供的资料, 信达依据国发号文国办发号文及监管政策所适用的条款对新城控股本次合并报告期内所涉及的房地产开发项目进行了核查截至 2014 年 12 月 31 日, 新城控股拟建及在建的房地产开发项目共计 25 个, 其中, 拟建项目 6 个, 在建项目 12 个自 2012 年 1 月 1 日起至 2014 年 12 月 31 日, 新城控股竣工房地产开发项目 7 个基本情况如下表 : 拟建项目序号城市项目名称出让合同记载的宗地位置土地用途高新区北区人民路南侧火炬路西地块商住侧地块常州高新区北区古方路南侧夏城路西地块商住侧地块 3 张家港张家港吾悦广场 (A 地块 ) 杨舍镇旺西村境内商业住宅用地 4 镇江丹阳吾悦广场凤凰路东侧云阳路北侧金陵西 (G1336 地块 ) 路南侧商住 5 安庆安庆吾悦广场迎江区菱湖南路南侧二类居住 + 商业服务混合用地 6 长春长春吾悦广场绿园区, 东至长春警备区南至丙城镇住宅用地 ; 商务二十六路西至正阳街北至皓月金融其他商服用地大路在建项目序号城市项目名称出让合同约定的宗地位置土地用途 1 吾悦广场三四常州期湖塘镇武宜路西侧人民西路北侧商住 2 春天里高新区北区人民路北侧火炬路西侧商住丹阳吾悦广场 3 (G1334) 镇江丹阳吾悦广场 4 (G1335 地块 ) 凤凰路东侧云阳路北侧金陵西路南侧商住凤凰路东侧云阳路北侧金陵西路南侧商住 5

6 5 龙山路以南批发零售用地城镇住宅批发丹徒项目 6 华山路以西零售及公共设施用地 7 太湖新城吴江人民路以北思齐路以东商服 ; 住宅苏州吴江吾悦广场 8 太湖新城吴江人民路以北秋枫路以东商服 ; 住宅 9 张家港张家港吾悦广场 (B 地块 ) 杨舍镇旺西村境内商业住宅用地 10 南昌南昌吾悦广场高新区京东大道以西东元路以北商业商务住宅用地 11 望城县黄金镇雷锋大道东侧住宿餐饮用地 ; 中低价位中小套型普通商品住长沙新城国际花都房用地 12 望城县黄金镇雷锋大道东侧中低价位中小套型普通商品住房用地竣工项目序号城市项目名称出让合同约定的宗地位置土地用途 1 御景湾常州市新北区三井河南侧嵩山路其他普通商品住东侧兴业路北侧房用地 2 吾悦广场一二期湖塘镇武宜路西侧人民西路北侧商住 3 吾悦国际广场西瀛里东侧怀德北路南侧商业办公住宅 4 常州其他普通商品住吾悦国际广场惠商地块西市河地下空间房用地 5 吾悦生活广场湖塘邱墅村地块商住楼湖塘镇常武路西侧工商所税务所商业住宅用地 6 无锡华东家艺中心嵩安区龙头广场北侧, 锡沪路南侧商业商务办公用地 7 武汉武汉春天里汉阳区江堤中路以西墨水湖南路以北城镇住宅用地注 : 部分项目名称为暂命名 3.2 江苏新城及其子公司专项核查的项目范围根据江苏新城提供的资料, 信达依据国发号文国办发号及监管政策所适用的条款对江苏新城本次合并报告期内所涉及的房地产开发项目进行了核查截至 2014 年 12 月 31 日, 江苏新城及其子公司拟建及 6

7 在建的房地产开发项目共计 55 个, 其中, 拟建项目 6 个, 在建项目 28 个自 2012 年 1 月 1 日起至 2014 年 12 月 31 日, 江苏新城已竣工房地产开发项目 21 个基本情况如下表 : 拟建项目序号城市项目名称出让合同或国有土地使用证记载的宗地位置土地用途 1 南京湖北路地块南京市鼓楼区湖北路商业 2 浦口高新区丹霞路以东侨谊路以南南京南京丹霞路以东侨谊城镇混合住宅 (3-3) 地块, 东至高新北路, 南至侨康路以南地块用地路, 西至丹霞路, 北至侨谊路 3 金坛金坛万建塘地块常州尧塘镇谢桥村万建塘商服 4 杭州杭州科技城 33# 地块杭州市余杭区未来科技城住宅上海松江区永丰街道 ( 松江区永丰街道普通商品房 5 水云间中山西路一号 B 地块 ) 商业用地上海上海永丰街道松江区永丰街道 ( 松江区永丰街道 H 6 普通商品房地块单元号地块 ) 在建项目序号城市项目名称出让合同约定的宗地位置或国有土地使用证记载的宗地位置土地用途 1 上海新城金郡嘉定新城, 东至胜辛路南至白银路西至温泉商业住宅 ( 一期二期路北至高台路办公四期 ) 2 上海新城馥华上海里上海嘉定马陆镇茹水南路以西叶城路以南住宅 3 香溢都荟嘉定区嘉定工业区 ( 沪宜公路以西回城南路以北地块 (C2-6)) 商住办 4 香溢璟庭上海嘉定区嘉定新城 A06-1 地块商业住宅 5 香溢珑庭上海嘉定区嘉定新城 A06-2 地块商业住宅 6 南通南通香溢紫郡通宁大道西永兴大道北居住商业商务 7 杭州山语苑余杭经济技术开发区顺达路东侧商业住宅 8 杭州杭州忆华年筑拱墅区 ( 申花单元 R21-04 地块 ) 住宅 9 杭州西溪逸境浙江杭州未来科技城住宅 10 常州香溢俊园丽华北路东侧, 规划道路二南侧, 关河东路北侧商业住宅 11 常州香溢紫郡青龙紫云住宅常州 12 常州新城帝景南田购物公园近花园街商业住宅 13 常州新城公馆 ( 一期四期 ) 长虹路大圆盘西南角商业住宅 7

8 14 常州新城长岛夏雷村商业住宅 15 新城域高新区商业住宅 16 新城金郡劳动东路南侧红梅南路西侧住宅 17 常州悠活城龙江路西侧, 龙城大道北侧住宅 18 常州金色新城西城区新市路北侧商业住宅 19 南京市浦口区星火北路 NO.2010G37 商业住宅香溢紫郡 20 南京南京市浦口区星火北路 NO.2010G47 商业住宅 21 珑湾花园南京江宁双龙大道住宅 22 柏丽湾昆山玉山柏庐路地块商业住宅办公 23 昆山商业住宅长江路东侧 312 国道南侧香溢紫郡办公 24 长江路东侧青淞路南侧住宅 25 苏州吴江区兴昂路北侧兴吴路南侧商业住宅红树湾 26 苏州吴江区兴昂路北侧枫津南路西侧商业住宅苏州批发零售 ( 商 27 新城公馆苏州吴中开发区越溪街东侧, 苏街南侧业 ) 城镇住宅 28 无锡尚东雅苑无锡新区珠江路以东, 旺庄路以南, 湘江路以西, 龙山路以北商业住宅竣工项目序出让合同约定的宗地位置或国有土地使土地用途城市项目名称号用证记载的宗地位置 1 新城公馆 ( 综合楼 ) 环卫处南侧商业 ( 办公 ) 2 玉龙湾花园新北区藻口河东侧, 外环路南侧住宅 3 公园壹号花园潞横路南侧大明路东侧商业住宅 4 清水湾花园常州市新桥镇住宅常州 5 新城首府常州万福路北侧商业住宅 6 香溢澜桥前黄高级中学东侧地块住宅 7 香悦半岛龙江路以东住宅 8 新城南都湖塘镇商业住宅 9 南京南京金郡栖霞区仙新路以西住宅商业 10 新城公馆嘉定区南翔镇商业住宅 11 上海昱翠湾上海宝山月浦沈巷蕰川路商业住宅 12 上海碧翠园浦东新区高行镇 5 街坊 P1 宗地块住宅 13 上海尚上城商业住宅嘉定区安亭镇 ( 轨道交通 11 号线汽车城办公文化站地块 ) 娱乐 14 新城悠活城嘉定区菊园新区东至红石路, 南至菊二商业住宅路, 西至胜辛路, 北至菊一路办公 15 香溢澜庭嘉定新城 (A09-1 A09-2) 商业住宅 8

9 办公 16 上海新城忆华里上海青浦区漕盈路商业住宅办公 17 上海新城金郡 B 嘉定新城 B01-1 B01-2 B02-1 商业住宅办公 18 上海新城金郡 A( 三嘉定新城中心区, 崇信路白银路商业住宅期 ) (A11-4) 办公 19 无锡香溢紫峻无锡新区锡兴路与金城东路交叉口西北侧住宅批发零售 20 香溢澜桥吴中区东吴南路北侧 ( 商业 ) 城苏州镇住宅 21 新城金郡吴中开发区邵昂路东侧东吴三路南侧商业住宅注 : 部分项目名称为暂命名 4. 房地产开发项目的专项核查结果与意见对于国发号文国办发号文及监管政策适用核查的条款, 信达根据条款的相关核查要求, 将核查内容主要分成是否存在闲置土地情形的核查是否存在炒地行为的核查是否存在捂盘惜售哄抬房价行为及用地方面是否存在正在被 ( 立案 ) 调查情形的核查四个方面, 各方面的具体核查结果如下 : 4.1 关于是否存在闲置土地情形的核查根据城市房地产管理法以及 2012 年 7 月 1 日起施行的闲置土地处置办法等有关规定, 下列情形构成闲置土地 :(1) 国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地 ;(2) 已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五, 中止开发建设满一年的国有建设用地对于闲置土地的处罚,2012 年 7 月 1 日起施行的闲置土地处置办法进一步规定 : 未动工开发满一年的, 由市县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后, 向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书, 按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费 ; 未动工开发满两年的, 由市县 9

10 国土资源主管部门按照中华人民共和国土地管理法第三十七条和中华人民共和国城市房地产管理法第二十六条的规定, 报经有批准权的人民政府批准后, 向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书, 无偿收回国有建设用地使用权属于政府政府有关部门的行为造成动工开发延迟的,2012 年 7 月 1 日起施行的闲置土地处置办法第八条规定, 国有建设用地使用权人应当向市县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料, 经审核属实的, 依照本办法第十二条和第十三条规定处置根据该条规定, 因政府政府有关部门的行为造成动工开发延迟的情形包括 ( 一 ) 因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定规定的期限条件将土地交付给国有建设用地使用权人, 致使项目不具备动工开发条件的 ;( 二 ) 因土地利用总体规划城乡规划依法修改, 造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定规定的用途规划和建设条件开发的 ;( 三 ) 因国家出台相关政策, 需要对约定规定的规划和建设条件进行修改的 ;( 四 ) 因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的 ;( 五 ) 因军事管制文物保护 ;( 六 ) 政府政府有关部门的其他行为等情形根据关于 < 闲置土地处置办法 > 实施中若干问题的解释第六条规定 : 对于在新的闲置土地处置办法实施前已经进入处置程序的闲置土地, 可以继续按照原来 5 号令的规定处置因此, 对于新城控股及江苏新城在 2012 年 7 月 1 日之前已取得的房地产开发项目, 信达律师在核查时适用 1999 年实施的闲置土地处置办法 ( 国土资源部令第 5 号, 以下简称原闲置土地处置办法 ) 原闲置土地处置办法第二条规定本办法所称闲置土地, 是指土地使用者依法取得土地使用权后, 未经原批准用地的人民政府同意, 超过规定的期限未动工开发建设的建设用地具有下列情形之一的, 也可以认定为闲置土地 :( 一 ) 国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期, 自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满 1 年未动工开发建设的 ;( 二 ) 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足 25% 且未经批准中止开发建设连续满 1 年的 ;( 三 ) 法律行政法规规定的其他情形原闲置土地处置办 10

11 法第四条规定在城市规划区范围内, 以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地, 超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的, 可以征收相当于土地使用权出让金 20% 以下的土地闲置费 ; 满 2 年未动工开发时, 可以无偿收回土地使用权 ; 但是, 因不可抗力或者政府政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外为核查新城控股及江苏新城是否存在土地闲置的情形, 信达律师核查了列入核查范围的拟建及在建房地产开发项目取得的国有土地出让合同及国有土地使用证等证照资料, 查询检索了列入核查范围的拟建及在建房地产项目开发公司所属的各级国土资源主管部门官方网站的公告信息, 前往部分房地产开发项目所在地进行了实地走访, 并对部分房地产开发公司负责人及相关人员就土地闲置等问题进行访谈信达律师认为, 新城控股和江苏新城列入核查范围的项目用地在报告期内不存在土地闲置的情形 4.2 关于是否存在炒地行为的核查 ( 国发号文第 ( 八 ) 条以及国办发号文第五条的核查 ) 由于法律法规及司法解释均对炒地的含义内容或适用条件并无具体明确的规定, 信达律师根据炒地的字面理解, 认为取得土地使用权后不动工建设而高价卖出的行为为炒地根据该理解, 信达律师核查了新城控股和江苏新城列入核查范围的项目, 新城控股及其子公司江苏新城及其子公司均不存在报告期内取得土地使用权后不动工建设而高价转让给其他公司的情形信达律师认为, 新城控股和江苏新城列入核查范围的项目在报告期内不存在国发号文第 ( 八 ) 条国办发号文第五条关于炒地行为的情形 4.3 关于是否存在捂盘惜售哄抬房价行为的核查 ( 国办发号文 ) 为核查新城控股及江苏新城是否存在国办发号文及相关规定所述的捂盘惜售哄抬房价的行为, 信达律师对新城控股及江苏新城在报告期内的商品房开发项目预售现房销售情况进行核查, 查询了上述核查范围内开发该 11

12 等房地产项目的各房地产开发公司所在地主管部门官方网站, 查阅了上述各房地产开发公司商品房预售合同商品房现房买卖合同商品房预售许可证等预售现房销售文件根据新城控股及江苏新城所在地相关主管部门出具的证明文件, 上述核查范围内的各房地产开发公司在报告期内不存在捂盘惜售哄抬房价的行为信达律师认为, 新城控股及江苏新城纳入核查范围的项目在报告期内不存在捂盘惜售哄抬房价的违法违规行为 4.4 关于房地产开发用地方面是否受到行政处罚或正在被 ( 立案 ) 调查情形的核查 ( 监管政策 ) 经查询新城控股及其子公司江苏新城及其子公司列入核查范围的房地产项目开发公司所属的各级国土资源主管部门官方网站的公告信息, 新城控股及江苏新城所在地国土资源主管部门出具的证明文件新城控股及其子公司和江苏新城及其子公司出具的相关说明, 新城控股及江苏新城列入核查范围内的房地产开发项目在报告期内不存在因闲置土地炒地捂盘惜售及哄抬房价而受到行政处罚或正在被 ( 立案 ) 调查的情况信达律师认为, 新城控股及江苏新城列入核查范围的项目在报告期内不存在因闲置土地炒地捂盘惜售及哄抬房价而被行政处罚或正在被 ( 立案 ) 调查的情况本正本一式两份 ( 以下为签字页 ) 12

13 ( 本页为广东信达律师事务所关于新城控股集团股份有限公司房地产开发业务是否存在闲置土地炒地捂盘惜售及哄抬房价等违法违规问题之专项法律意见书之签署页 ) 广东信达律师事务所负责人 : 经办律师 : 麻云燕韦少辉石之恒 2015 年 5 月 8 日

6 个, 拟建项目 5 个, 已完工项目 3 个具体核查的房地产开发项目如下 : 序号项目名称开发单位开发状态 1 格力广场一期 C 区格力房产在建 2 格力广场二期格力房产在建 3 格力海岸 S3 项目格力房产在建 4 格力海岸 S4 项目格力房产在建 5 格力龙盛总部经济

6 个, 拟建项目 5 个, 已完工项目 3 个具体核查的房地产开发项目如下 : 序号项目名称开发单位开发状态 1 格力广场一期 C 区格力房产在建 2 格力广场二期格力房产在建 3 格力海岸 S3 项目格力房产在建 4 格力海岸 S4 项目格力房产在建 5 格力龙盛总部经济格力地产股份有限公司关于公司 2015 年度非公开发行股票涉及用地和房地产销售之专项自查报告格力地产股份有限公司 ( 以下简称格力地产公司或本公司 ) 于 2015 年 4 月 27 日召开第五届董事会第三十一次会议, 审议通过公司 2015 年度非公开发行股票的相关决议根据国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 ( 国办发 [2013]17 号, 以下简称通知 ) 闲置土地处置办法