能提供自购房之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭, 限购 1 套住房 ; 上海自发布之日起本市对已有 1 套住房的家庭, 限购 1 套住房 ; 对已有 2 套及以上住房的家庭, 暂停向其售房对拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居

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紫印范姜
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1 英大证券研究所 - 研究报告行业研究限购令升级需求进一步受压报告日期 :2011 年 2 月 17 日房地产行业研究员 : 蔡荣 ( 执业证书编号 : S ) 事件 : 2 月 16 日下午, 北京市政府发布北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知根据通知, 自发布次日起, 对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续 5 年 ( 含 ) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ; 对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭无法提供本市有效暂住证和连续 5 年 ( 含 ) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市向其售房点评 : 1 月 26 日, 国务院出台新国八条进一步调控房地产市场按照新国八条的规定 : 各直辖市计划单列市省会城市和房价过高上涨过快的城市, 在一定时期内, 要从严制定和执行住房限购措施直辖市有北京天津上海和重庆 4 个 ; 计划单列市有大连宁波厦门青岛和深圳 5 个 ; 以及 27 个省会城市这 36 个城市必须按照规定出台住房限购措施, 目前, 青岛上海成都和北京 4 个城市已先后出台了配套实施细则, 因此, 接下来, 限购政策将在名单中的其他一二线城市以及部分三四线城市全面铺开从已出台的四个城市的实施细则内容来看, 主要呈现了如下特征 : 一对本市户籍家庭的购房需求限定一致, 都按照国务院统一要求, 对已有 1 套住房的家庭, 限购 1 套 ; 对已有 2 套及以上住房的家庭, 限制其购房二对来自外地的购房需求, 一线城市和房价上涨过快城市的限购令相对较严格, 限制主要是通过对外地人购房资格的设定实现的北京作为首都, 对外地人购房资格的标准最严, 要求提供连续 5 年 ( 含 ) 以上缴纳社会保险或个人所得税的证明 ; 上海和青岛的门槛是国家统一标准 1 年 ; 而成都没有年限要求三在其他方面, 一线城市的限购令较其他城市也更为严格上海和北京对限购时间均未框定截止日期, 对限购范围也未进行圈定 ; 而青岛和成都均将限购范围划定在了市区, 青岛还明确出限购日起到年底为止表 1: 青岛上海成都和北京四城市新限购令比较城市限购时间限购区域本市户籍家庭非本市户籍家庭青岛自发布之日起至 2011 年 12 月 31 日本市市区 ( 市辖七区 ) 对已有 1 套住房的家庭, 限购 1 套住房 ; 对已有 2 套及以上住房的家庭, 暂停向其售房能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭, 限购 1 套住房 ; 有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭, 暂停向其售房 ; 无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭, 暂停向其售房请务必阅读正文之后的免责条款部分

2 能提供自购房之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭, 限购 1 套住房 ; 上海自发布之日起本市对已有 1 套住房的家庭, 限购 1 套住房 ; 对已有 2 套及以上住房的家庭, 暂停向其售房对拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭, 暂停向其售房 ; 不能提供 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停向其售房成都自发布之日起本市主城区 ( 锦江区青羊区金牛区武侯区成华区高新区, 下同 ) 对已有 1 套住房的家庭, 限购 1 套住房 ; 对已有 2 套及以上住房的家庭, 暂停向其售房能够提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍家庭, 限购 1 套住房 ; 有 1 套及以上住房的外地户籍家庭, 暂停向其售房 ; 不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍家庭, 暂停向其售房持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续 5 年 ( 含 ) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍家庭, 限购 1 套住房 ; 北京自发布日次日起本市对已有 1 套住房的家庭, 限购 1 套住房 ; 对已有 2 套及以上住房的家庭, 暂停向其售房有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭, 暂停向其售房 ; 无法提供本市有效暂住证和连续 5 年 ( 含 ) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍家庭, 暂停向其售房资料来源 : 英大证券研究所限购令的演变过程 : 限购令开始于 2010 年 4 月 17 日出台的国十条, 早期的版本是 : 地方人民政府可根据实际情况, 采取临时性的措施, 在一定时期内限定购房套数在地方层面, 北京最早响应该政策,4 月 30 日随即出台政策规定 : 自 5 月 1 日起, 同一家庭只能新购买一套商品住房但其后并未有其他城市随之跟进直到 9 月底新一轮调控政策又起 9 月 30 日, 深圳出台规定 : 从 10 月 1 日起, 深圳市户籍居民家庭, 限购两套住房 ; 能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭, 限购一套住房随后, 一场限购潮在各大城市展开, 据统计, 前后共有二十四个城市颁布了不同版本的限购令表 2: 各地前期出台限购令一览城市出台日期限购措施北京 2010 年 4 月 30 日自本通知发布之日起, 暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房深圳 2010 年 9 月 30 日对于本市户籍居民家庭, 限购 2 套住房 ; 对于能够提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 限购 1 套住房暂停在本市拥有 2 套以上 ( 含 2 套 ) 住房的本市户籍居民家庭拥有 1 套以上 ( 含 1 套 ) 住房的非本市户籍居民家庭无法提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房厦门 2010 年 9 月 30 日从 2010 年 10 月 1 日起, 同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房广州 2010 年 10 月 15 日对于本市户籍居民家庭及能够提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民家庭, 只能在本市新购买一套商品住房 ; 对于无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非本市户籍居民, 不得在本市购买商品住房杭州 2010 年 10 月 11 日自本实施意见发布之日起, 暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买 1 套商品住房南京 2010 年 10 月 12 日暂时限制购买第三套住房

3 宁波 2010 年 10 月 9 日行业研究自本通知发布之日起, 本市户籍居民家庭在本市只能新购 1 套住房 ; 能提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购 1 套住房无法提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房福州 2010 年月 10 日从即日起至 2010 年 12 月 31 日, 本市行政区域内户籍居民同一购房家庭, 只能在本市五城区新购买一套商品住房 ; 对于能够提供在本市行政区域内 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 只能在本市五城区购买一套商品住房暂停在本市拥有 2 套以上 ( 含 2 套 ) 住房的本市户籍居民家庭拥有 1 套以上 ( 含 1 套 ) 住房的非本市户籍居民家庭无法提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购买商品住房天津 2010 年 10 月 13 日自本通知发布之日起, 本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房海口 2010 年 10 月 12 日从即日起至 2010 年 12 月 31 日, 本市及外省市居民家庭只能在本市新购买 1 套商品住房三亚 2010 年 10 月 12 日自本意见发布之日起, 暂定对三亚市户籍居民家庭及非本市户籍居民家庭在三亚限购一套商品住房温州 2010 年 10 月 13 日自本意见发布之日起, 暂定本市户籍居民家庭及能够提供 1 年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能在本市新购买 1 套商品住房大连 2010 年 10 月 11 日自本意见发布之日起, 暂定同一购房家庭只能在本市新购一套商品住房上海 2010 年 10 月 7 日自本意见发布之日起, 暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房苏州 2010 年 11 月 3 日市区暂定本市及外省市居民家庭只能在市区新购一套住房兰州 2010 年 11 月 25 日本地居民家庭可以购买二套住房, 非本地居民可以购买一套住房太原 2011 年 1 月 11 日自本意见下发之日起, 本市及外省市购房家庭只能在本市市辖六区范围内新购一套新建商品住房济南 2011 年 1 月 21 日从本通知下发之日起至 2011 年 12 月 31 日, 本市及非本市户籍居民家庭, 只能在本市市区范围内 ( 包括历下区市中区槐荫区天桥区历城区长清区和济南高新区 ) 新购一套新建商品住房武汉 2011 年 1 月 14 日自 2011 年 1 月 15 日起, 暂定本市户籍居民家庭及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 只能在本市中心城区 ( 江岸江汉硚口汉阳武昌青山洪山区及武汉东湖新技术开发区武汉经济技术开发区 ) 新购一套商品住房不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市中心城区购买新建商品住房昆明 2011 年 1 月 18 日自本通告发布之日起, 昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内 ( 含三个国家级开发度假区 ) 只能新购买一套商品住房南昌 2011 年 1 月 21 日自 2011 年 2 月 1 日起, 本市及外省市居民家庭在本市东湖区西湖区青云谱区青山湖区红谷滩新区范围内, 只能新购一套商品住房金华 2010 年 11 月 24 日自本实施意见发布之日起, 暂定本市及外县市居民家庭只能在本市新购买 1 套商品住房自通知下发之日起, 在本市建成区内对人口过密区域 ( 结合我市当前实际, 人口过密区域暂定为农业路以南桐柏路以东航海路以北未来路以西区域 ) 和其他区域实施差异化的限购政策郑州 2010 年 12 月 31 日无法提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房, 只能在其他区域新购 1 套商品住房能提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购 1 套商品住房本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购 1 套商品住房同时, 将根据我市房地产运行情况, 对住房限购政策限购区域及时进行评估并适时做出相应调整后, 对外公布执行资料来源 : 英大证券研究所各地的限购令对限购数量限购对象等各方面做出了不同的规定, 有的较为严格, 有的较为宽松最后, 2011 年 1 月 26 日的新国八条给出了新的统一要求, 即原则上对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ; 对已拥有 2 套及以上住房

4 的当地户籍居民家庭拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭, 暂停在本行政区域内向其售房而此次北京在限购令上又做出超出市场预期之举, 进一步升级了限购令版本, 要求无住房的非户籍居民家庭必须提供连续 5 年 ( 含 ) 以上缴纳社会保险或个人所得税的证明方可新购 1 套住房限购令升级之分析 : 如果将一个家庭拥有 1 套住房认为是刚性需求, 拥有 2 套住房看成是改善型需求,3 套及以上住房理解为投资和投机需求, 那么限购令允许一个家庭拥有 2 套以内的住房, 这表明政府对刚性需求和改善型需求是认可的, 未对之进行限制, 而对于投资和投机需求是严格控制的, 特别是在如何区别外地人口的合理购房需求和投资投资需求的问题上, 政府是比较谨慎的北京限购令让市场感到超预期的就在这一问题上北京限购令的这种做法显然对于北京市的购房需求将产生较大的抑制作用其一, 北京是我国的经济文化中心, 有着大量的外来人口, 这些外来人口的购房需求占到了北京购房总需求的较大比重, 提高外来人口购房资格标准将阻拦住不少购房需求其二, 北京市入户门槛较高, 外来人口通过转化成本地户口进行购房的方式也较难实施但是, 严格限制住外来人口的购房需求并不一定会带来房价的下降被限制的外来人口的购房需求将转化为租房需求, 租方需求的旺盛将推动住宅租金的上涨, 而高额的租金回报使得多套住房持有者更加惜售, 因此二手房市场的供给将下降, 购房需求只能依靠新建房屋供给来满足, 这不利于房价的下降北京市政府之所以这样规定也许还有其他考虑, 如缓解北京人口和资源的矛盾总体来看, 京版限购令存在其自身的特殊性, 预计短期内较难在其他城市效仿, 但是它却表明了调控政策的方向和房地产调控不断收紧的趋势同时, 我们认为, 限购令作为一种行政调控的手段, 仅是政府在当前形势下所采取的一种暂时性政策措施, 会有到期日而限购令政策的退出对于房地产市场需求将起到颇具影响力的激发作用, 因此, 政府选择何时退出以及以何种方式退出也十分关键如果政府明确宣布取消限购令, 那么在取消之后, 房地产市场成交可能会出现爆发性增长 ; 如果政府采取慢慢淡出的方式, 那么对房地产市场的影响将不会特别显著总而言之, 限购令对房地产市场产生的影响将主要体现在市场成交量的显著下降上, 对于房价的影响则较为复杂对于房地产股票的投资, 我们认为, 因为北京限购令的超预期, 市场将做出一定的负面反应, 但是行业已处在估值低区, 下行空间不大, 因此仍然维持同步大市的行业评级行业存在阶段性投资机会, 但在各地密集出台限购政策两会召开的临近以及一季度末各地公布年度新建住房价格控制目标等等事件的预期下, 行业存在较多变数, 建议谨慎参与

5 附件一 : 北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知京政办发 [2011]8 号各区县人民政府, 市政府各委办局, 各市属机构 : 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 国发号 ) 和北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知 ( 京政发号 ) 印发后, 本市房地产市场出现积极变化, 房价过快上涨的势头得到初步遏制为巩固和扩大调控成果, 坚决贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 ( 国办发号 ) 精神, 进一步做好本市房地产市场调控工作, 逐步解决城镇居民住房问题, 促进房地产市场平稳健康发展, 结合本市实际, 经市政府同意, 现就有关问题通知如下 : 一认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任 ( 一 ) 进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策, 切实将房价控制在合理水平各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任, 积极采取措施, 继续增加土地有效供应, 进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度, 严格执行差别化住房信贷和税收政策, 进一步有效遏制投机投资性购房, 加强监管, 促进房地产市场平稳健康发展二全力做好住房保障工作 ( 二 ) 建立和完善基本住房制度, 逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系加快实施保障性安居工程, 十二五期间全市计划建设收购各类保障性住房 100 万套, 比十一五翻一番, 全面实现住有所居目标坚决完成 2011 年本市保障性安居工程目标任务, 通过新建改建购买长期租赁等方式筹集保障性住房 20 万套以上, 发放租赁补贴 2 万户, 竣工保障性住房 10 万套全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程, 基本完成门头沟采空棚户区等三区三片棚户区改造任务, 启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程, 改善群众住房条件 ( 三 ) 大力发展公共租赁住房在加大政府投入的同时, 完善体制机制, 运用土地供应投资补助财政贴息或注入资本金税费优惠等政策措施, 合理确定租金水平, 吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房, 并持有经营, 或由政府回购, 扩大公共租赁住房供应规模全面启动公共租赁住房申请审核配租工作,2011 年年底前实现配租入住 1 万户以上积极与金融机构合作, 落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款三加强税收征管 ( 四 ) 严格执行国家关于个人转让住房的营业税个人所得税征收政策财政部门会同税务住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格, 坚决堵塞阴阳合同产生的税收漏洞 ( 五 ) 实行差别化土地增值税预征率房地产开发企业应当在新开盘项目销售前, 将项目的土地成本建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案, 经税务部门核定, 对定价过高预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率, 具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布 ( 六 ) 加强对土地增值税清算情况的监督和检查对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目, 进行重点清算和稽查四切实执行差别化住房信贷政策 ( 七 ) 各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭, 要切实执行首付款比例不低于 60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍的政策中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况, 在国家统一信贷政策基础上, 研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查, 对违规行为要严肃处理五严格住房用地供应管理 ( 八 ) 增加住房用地有效供应全面落实本市 2011 年国有建设用地供应计划, 优先保证保障性住房建设用地, 确保保障性住房建设用地占全市住房供地的 50% 以上, 各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低

6 于住房建设用地年度供应总量的 70% 商品住房用地计划供应量不低于前 2 年年均实际供应量总结本市限房价竞地价的经验, 并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行 ( 九 ) 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查参加本市土地竞买的单位或个人, 必须说明资金来源并提供相应证明对擅自改变保障性住房用地性质的, 要坚决纠正和严肃查处开展商品住房用地使用情况专项检查, 对超过 2 年没有取得施工许可证进行开工建设的, 必须及时收回土地使用权, 并处以闲置 1 年以上罚款依法查处非法转让土地使用权的行为, 对房地产开发建设投资达不到 25% 以上的 ( 不含土地价款 ), 不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目六合理引导住房需求 ( 十 ) 继续巩固限购政策成果自本通知发布次日起, 对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭 ( 含驻京部队现役军人和现役武警家庭持有有效北京市工作居住证的家庭, 下同 ) 持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续 5 年 ( 含 ) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ); 对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭无法提供本市有效暂住证和连续 5 年 ( 含 ) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市向其售房 ( 十一 ) 加强对购房人资格的审核, 确保限购政策落实到位住房城乡建设部门会同公安税务民政人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制对提供虚假证明文件的购房人, 不予办理产权登记手续, 并由其承担相应的经济和法律责任对未严格核实购房人购买资格违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业房地产经纪机构, 依法严肃处理七建立健全约谈问责机制 ( 十二 ) 各区县政府要按照本通知要求, 认真落实房地产市场调控各项政策措施, 确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务优先保证保障性住房供地, 加快建设进度, 按期完成开工和竣工任务, 并确保工程质量和安全加快配租配售工作进度, 严格房源分配使用管理, 全面落实保障性住房全过程阳光工程保证普通商品住房供应, 加强房地产市场监管, 完善个人住房信息系统 ( 十三 ) 发展改革国土规划住房城乡建设财政税务公安民政统计人力社保监察等部门要密切配合, 健全机制, 确保各项政策措施落实到位国土部门要确保住房用地供应, 并严格依法查处闲置用地, 盘活存量土地资源, 杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生住房城乡建设部门要进一步加强统筹协调, 不断完善政策, 抓好保障性住房建设管理工作 ; 加强房地产市场监测分析, 完善监管长效机制, 巩固房地产市场秩序整治成果 ; 完善个人住房信息系统, 为落实房地产调控政策提供基础数据税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管, 认真做好土地增值税的征收管理工作财政税务住房城乡建设等部门要相互配合, 积极开展应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作, 坚决堵塞税收漏洞统计部门要按照住宅销售价格统计调查方案, 进一步做好房价分类统计和发布工作 ( 十四 ) 进一步加强对各区县政府市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督检查和考核对没有完成住房保障工作目标任务, 房地产市场调控政策落实不到位, 工作不得力的, 进行约谈和问责八坚持和强化舆论引导 ( 十五 ) 新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导要大力宣传本市住房保障和房地产市场调控工作取得的进展与成效, 深入解读政策措施, 引导居民理性消费, 为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持, 防止虚假信息或不负责任的猜测评论误导消费预期对制造散布虚假消息的, 要追究有关当事人的责任二〇一一年二月十五日附件二 : 青岛市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作促进房地产市场平稳健康发展的意见青政办发 [2011]8 号各区市人民政府, 市政府各部门, 市直各单位 : 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 国发号 ) 印发后, 我市及时出台了关

7 于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见 ( 青政办发号 ), 房地产市场出现了积极的变化为促进房地产市场持续健康发展, 根据国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 ( 国办发号 ) 精神, 结合我市实际, 现就进一步贯彻落实国家房地产市场调控部署, 持续推进房地产市场健康发展提出以下意见 : 一实行限定购房套数政策, 严格限制投机性购房 ( 一 ) 自本意见发布之日起至 2011 年 12 月 31 日, 在本市市区 ( 市辖七区, 下同 ) 实行住房限购措施对已有 1 套住房的本市户籍居民家庭 ( 含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭, 包括夫妻双方及未成年子女, 下同 ) 能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ); 对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停向其售房 ( 二 ) 严格执行国家关于差别化住房信贷政策的有关规定严格执行国家关于房地产税收政策的有关规定严格执行国家关于境外机构和个人购买住房管理的有关规定 ( 三 ) 限购政策实施期间, 购房人在签订房屋交易合同网上备案时, 应如实填报购房人及家庭成员情况申报表 ( 以下简称申报表 ), 并提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明 ; 两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的, 应分别填写申报表, 并分别提交房地产交易登记机构出具的关于拥有住房情况的证明申报表和房地产交易登记机构关于拥有住房情况的证明作为房屋交易合同的附件 ( 四 ) 购房人提供虚假信息骗购住房的, 应承担相应的法律责任房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的, 应当与其解除房屋交易合同经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的, 应当通知并协助售房人与其解除房屋交易合同房地产开发企业经纪机构违反上述规定, 或与购房人串通提供虚假信息的, 由房地产行政管理部门责令限期整改, 拒不整改的, 依法严肃查处, 并暂停其网上签约 ( 五 ) 房地产交易登记机构在受理房地产登记时, 应查验申报表和购房人的户口簿结婚证等证件, 凡不符合本规定的, 不予受理登记二落实住房用地供应总量和结构比例, 增加住房有效供应特别是中低价位中小套型住房供应 ( 六 ) 继续增加住房建设用地供应 2011 年全市住房建设用地供应总量要保持在 1500 公顷以上, 其中, 市区供应总量要达到 500 公顷以上建设规划土地房管等有关部门和各区市政府要继续加强协作, 督导已经供地的项目尽快全部落地建设和上市, 尽快形成各类住房的有效供应, 稳定市场预期, 缓解供需矛盾 ( 七 ) 按照项目控制和总量控制相结合以项目控制为主的原则, 落实保障性住房拆迁安置住房限价商品住房和套型建筑面积 90 平方米以下的中低价位中小套型商品住房配置比例其中, 保障性住房限价商品住房数量由住房保障管理部门提出 ; 拆迁安置住房的数量由拆迁管理部门提出 ; 套型建筑面积 90 平方米以下的商品住房数量, 由城乡建设部门结合保障性住房拆迁安置住房限价商品住房的数量和公共基础设施公用配套设施统筹安排, 由国土资源部门作为土地出让或划拨的附加条件, 确保保障性住房拆迁安置住房限价商品住房和套型建筑面积 90 平方米以下的中低价位中小套型商品住房用地面积达到市政府规定比例 ; 确保限价商品住房用地面积达到市政府规定比例三实施新一轮住房保障发展规划, 充分发挥政策性住房在满足中低收入家庭住房需求和平抑房价方面的双重作用 ( 八 ) 认真实施青岛市住房保障发展规划 ( 年 ) ( 青政办发号 ), 坚定不移地实施配建制度, 确保政策性住房的规模和进度年, 市区新开工保障性住房不少于套限价商品住房不少于套, 解决不少于 6 万户中低收入家庭的住房问题各区政府要会同有关部门提前储备项目, 提前落实规划指标 2011 年开工的项目要做好可行性论证, 尽早启动项目前期工作, 确保 6 月底前开工建设统一和规范政策性住房配租配售上市交易的有关政策, 进一步加快七区统筹的步伐, 不断扩大政策性住房建筹规模, 在使更多的中低收入家庭住房问题尽快得到解决的同时, 发挥好政策性住房在平抑房价方面的作用四加强房地产市场监管, 进一步规范房屋交易秩序 ( 九 ) 加强房地产经纪机构管理代理商品住房销售的房地产经纪机构, 须持与房地产开发企业签订的销售代理合同向房地产行政管理部门办理销售代理备案后方可代理销售发现房地产经纪机构未取得销售代理备

8 案证明即代理销售哄抬房价怂恿客户签订阴阳合同等违法违规行为, 应责令限期整改拒不整改的, 依法查处并在媒体曝光, 同时, 房地产行政管理部门要记入房地产经纪信用档案, 不予办理销售代理备案, 并停止其房屋交易合同网上签约代理资格 ( 十 ) 加强房屋销售和转让管理房地产开发企业在取得商品房预售许可证前, 不得以认购预订认筹排号招募会员发放 VIP 卡或要求意向购房人在指定银行存款等任何形式接受房屋预约预订, 变相预售依法严肃查处未批先售捂盘惜售哄抬房价等违法违规行为, 维护房地产市场秩序恢复新建商品房转让手续费收取标准, 其中, 新建商品住房转让手续费按每平方米 3 元收取, 其他新建商品房转让手续费按每平方米 10 元收取严格商品房预售许可审批, 把握好预售许可审批的总量速度和时序, 保持房地产市场平稳发展 ( 十一 ) 加快个人住房信息系统建设各区市政府要加大资金和人力物力投入, 今年 6 月底前要完成土地房产历史数据迁移整理,8 月底前实现全市存量房交易登记备案, 确保 10 月底前达到住房城乡建设部关于全国 40 个大中城市个人住房信息系统实现联网的要求五落实政府责任, 建立考核问责机制 ( 十二 ) 健全完善住房工作责任制各区市政府及有关部门要结合实际, 建立完善住房工作责任制, 确保本区市年度新建住房价格控制目标保障性住房和限价商品住房建设以及个人住房信息系统建设等工作落实到位未完成年度新建住房价格控制目标保障性住房和限价商品住房建设目标任务, 以及个人住房信息系统建设滞后的区市政府, 要向市政府作出报告, 有关部门根据规定对相关负责人进行问责青岛市人民政府办公厅二〇一一年一月二十八日附件三 : 上海市关于本市贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见为贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 ( 国办发号 ), 坚持以居住为主以市民消费为主以普通商品住房为主的原则, 采取税收信贷行政土地住房保障等政策措施, 多管齐下, 有效遏制投资投机性购房, 逐步解决居民住房问题, 进一步促进本市房地产市场平稳健康发展, 现提出如下实施意见 : 一坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施, 切实将房价控制在合理水平根据本市经济发展目标人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等, 综合研究确定新建住房年度价格控制目标, 并于 2011 年 3 月底前向社会公布二进一步完善廉租住房经济适用住房公共租赁住房和动迁安置房四位一体的住房保障体系继续放宽廉租住房准入标准, 逐步扩大政策受益面, 实现应保尽保 ; 在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上, 年内进一步放宽申请准入标准, 扩大经济适用住房受益面 ; 研究试行经济适用住房租赁租售转换新机制加快保障性住房房源建设和供应, 全年开工建设和筹措保障性住房 1500 万平方米 ( 约 22 万套 ) 继续加大旧区改造力度, 拆除中心城区二级旧里以下房屋 80 万平方米 ( 受益家庭约 3.2 万户 ), 启动郊区城镇危旧房改造加大保障性房源筹措力度, 新出让商品住房地块必须按照不小于 5% 比例配建保障性住房按照国家要求, 确保完成 2011 年全市保障性安居工程目标任务三个人将购买不足 5 年的住房转手交易的, 全额征收营业税严格按照上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知 ( 沪府发号 ) 规定, 根据不同的销售价格确定土地增值税预征率, 做好土地增值税征收管理工作重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目 ( 具体项目由住房保障房屋管理部门提供 ), 进行土地增值税清算和稽查严格执行个人转让房地产所得税征收政策税务财政住房保障房屋管理规划国土资源等部门要加强配合, 加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度, 坚决堵塞通过阴阳合同产生的税收漏洞四积极稳妥推进本市房产税试点工作, 认真实施上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法, 建立健全市与区 ( 县 ) 房产税试点工作机制, 进一步完善全市统一的房地产信息管理平台, 加强政策宣传和征收管理

9 五对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的, 其首付款比例不得低于 60%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍对为改善居住条件购买第二套住房的, 住房公积金个人贷款首付比例不得低于 60%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查, 严肃查处违规贷款行为六强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理, 优化住房用地供应结构在年度计划中, 单列保障性住房用地, 明确供地规模供地时序等内容, 确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的 70% 对擅自改变保障性住房用地性质的, 要坚决及时纠正和严肃查处同时, 今年的商品住房用地供应量原则上不低于前 2 年平均实际供应量, 并根据土地市场情况, 合理安排土地供应上市节奏加大闲置土地处置力度, 按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置严格查处非法转让土地使用权的行为, 对房地产开发建设投资达不到 25% 以上的 ( 不含土地价款 ), 不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目七自本意见发布之日起, 暂定在本市已有 1 套住房的本市户籍居民家庭能提供自购房之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险 ( 城镇社会保险 ) 缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ) 对在本市已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭不能提供 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险 ( 城镇社会保险 ) 缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市向其售房违反规定购房的, 不予办理房地产登记八各区县政府和市有关部门要按照 2011 年本市确定的保障性住房建设供应目标, 新建住房价格控制目标, 落实工作责任, 积极推进要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核, 对政策落实不到位工作不得力计划目标未完成的, 要进行约谈, 直至追究责任九新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导, 着重宣传各项房地产市场调控政策措施, 宣传本市住房保障工作进展和成效, 引导居民理性消费对制造散布虚假消息的, 要追究有关当事人责任各有关部门要深入解读各项调控政策措施, 及时解答市民关心的问题, 共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面附件四 : 成都关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见成房发号各区 ( 市 ) 县房管局发改局财政局国土局地税局金融办 : 为进一步贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 ( 国办发号 ) 精神, 加快保障性住房建设, 巩固调控成果, 促进我市房地产市场平稳健康发展, 现提出如下实施意见 : 一进一步加大保障性住房建设力度 ( 一 ) 按需建设, 确保保障性住房供应十二五期间, 全市建设保障性住房和改造棚户区住房 2000 万平方米 2011 年, 全市新建改建采购租赁配建保障性住房和改造棚户区住房 400 万平方米, 其中, 廉租住房 40 万平方米, 经济适用住房 35 万平方米, 限价商品住房 77 万平方米, 公共租赁住房 204 万平方米, 改造棚户区住房 44 万平方米 ( 二 ) 优先供地, 确保保障性住房建设用地科学编制保障性住房用地供应计划, 在新增建设用地年度计划中单列保障性住房用地, 对列入年度供应计划的保障性住房用地, 要应保尽保及时供地不断满足不同居住方位困难群众需求, 合理配置建设用地 2011 年 3 月底前落实保障性住房建设项目用地对擅自改变保障性住房用地性质的, 坚决纠正, 严肃查处 ( 三 ) 加大投入, 确保保障性住房建设资金按照土地出让净收益不低于 10% 的要求筹集落实廉租住房建设资金, 并在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下, 统筹用于发展公共租赁住房同时, 在财政预算中增加保障性住房资金按照国家有关规定, 免收廉租住房经济适用住房和公共租赁住房项目建设城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金加大融资力度, 拓展融资渠道, 采取多种方式筹集资金, 引导社

10 会资金投入保障性住房建设, 扩大保障性住房建设资金来源 ( 四 ) 从严管理, 确保保障性住房建设进度建设业主单位要优化管理程序, 积极申报办理建设工程前期手续, 严格执行项目管理责任制, 促进项目管理规范化科学化, 确保保障性住房建设质量实行保障性住房建设审批绿色通道, 提高项目审批效率, 确保保障性住房建设在 10 月底前全面开工 ( 五 ) 加强监管, 确保住房保障公平公正进一步完善保障性住房申请审核公示租售制度, 已具备租售条件的, 要及时面向社会公布相关信息, 做到方便申请规范操作及时保障, 确保公平公正房管部门要采取实时监控入户调查季度抽查年度复查等方式加强监管, 强化社会监督对弄虚作假隐瞒家庭收入和住房情况, 违规享受住房保障政策的, 房管部门要责令其退回租赁补贴保障性住房或按市场价补缴房款, 并依据有关法律法规和规定追究责任 ( 六 ) 提高住房保障标准, 扩大住房保障范围 2011 年中心城区廉租住房保障家庭年收入准入线标准由 2.2 万元提高到 2.8 万元, 经济适用住房保障家庭年收入准入线标准由 4 万元提高到 5 万元扩大公共租赁住房保障覆盖面公共租赁住房保障对象包括我市城乡中等及中等偏下收入家庭, 具有本市户籍的新就业大中专院校及职校毕业生, 缴纳一定期限综合社会保险或城镇职工社会保险的非本市户籍务工人员以及在工业集中发展区就业的企业员工二进一步落实房地产市场调控措施 ( 一 ) 努力实现新建住房价格控制目标按照房价与经济发展目标人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力相协调的原则, 合理确定 2011 年度我市新建住房价格控制目标要切实采取有力措施, 强化工作责任, 坚决贯彻落实各项调控政策, 保持房价基本稳定 ( 二 ) 暂时限定居民家庭购房套数在本市主城区 ( 锦江区青羊区金牛区武侯区成华区高新区, 下同 ) 暂时实行住房限购政策本市户籍居民家庭在主城区已拥有 1 套住房的, 可以再购买第 2 套住房 ( 含新建商品住房和二手住房, 下同 ), 暂停购买第 3 套住房外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的, 可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买 1 套住房, 暂停购买第 2 套住房, 不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭, 暂停在本市主城区购买住房本市户籍居民家庭, 是指全部或部分成员为本市户籍居民的家庭, 包括夫妻双方及未满 18 周岁子女居民家庭拥有住房套数, 以新购住房时本市房地产登记信息系统商品住房买卖合同备案数量和权属登记系统记载住房数量为准新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准, 新购二手住房时间以交易过户受理时间为准本实施意见发布之日前已签订住房买卖合同的, 须于今年 2 月 28 日前完成住房买卖合同网上备案房地产开发企业经纪机构应当在销售现场经营场所显著位置公示限购政策, 不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务对违反规定购房的, 房管部门不予办理房产登记过户手续限购政策实施期间, 购房人在新购住房时应如实填写购房人家庭成员住房情况申报表 ( 以下简称申报表, 见附件 ), 并提供身份证明户籍证明婚姻状况证明非本市户籍居民家庭的纳税证明或社会保险缴纳证明等资料 ( 以下统称证明材料 ), 作为住房买卖合同的附件和办理商品住房买卖合同网上备案权属登记的申请材料购房人提供虚假证明材料的, 应承担相应的经济和法律责任房管部门要核验购房人提供的申报表和证明材料, 查询购房人及其家庭成员在本市主城区拥有住房的套数经核实不属于限购对象的, 予以通过住房买卖合同网上签约备案和办理权属登记手续经核实购房人属于限购对象不予办理住房买卖合同网上签约备案的, 房管部门应当正式告知住房买卖合同签约双方, 房地产开发企业经纪机构应当与购房人解除住房买卖合同注销二手住房买卖合同的信息记录房地产开发企业经纪机构违反上述限购政策规定的, 或与购房人串通, 提供虚假证明的, 由房管部门依法严肃查处, 暂停其网上签约, 并将其违法违规行为记入房地产企业经纪机构和执 ( 从 ) 业人员信用档案 ( 三 ) 严格住房用地供应管理增加土地有效供应, 确保保障性住房棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%, 对配建公共租赁住房的住房项目优先安排供地进一步完善土地出让方式, 坚持净地出让, 严格土地出让合同管理, 严格项目用地规划管理加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查对开发企业存在土地闲置擅自改变土地用途和性质拖延开竣工时间捂盘惜售哄抬房价等违规行为, 经建设规划国土房管等部门联合认定后, 禁止该企

11 业及其控股股东参与我市土地竞买活动参加土地竞买的单位或个人, 必须说明资金来源并提交竞买 ( 投标 ) 保证金不属于银行贷款股东借款转贷和募集资金的承诺书及金融机构的资信证明对已供房地产用地, 由于企业自身原因超过两年没有开工建设的, 必须依法收回土地使用权对房地产开发建设投资达不到 25% 以上的 ( 不含土地价款 ), 不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目 ( 四 ) 严格执行相关税收政策和差别化住房信贷政策严格执行个人转让住房营业税政策, 个人将购买不足 5 年的住房对外销售的, 全额征收营业税 ; 个人将购买超过 5 年 ( 含 5 年 ) 的非普通住房对外销售的, 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 ; 个人将购买超过 5 年 ( 含 5 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征营业税严格执行差别化住房信贷政策, 对贷款购买第二套住房的居民家庭, 首付款比例不低于 60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍加强信息沟通, 强化对土地增值税征管情况的监督检查, 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目, 进行土地增值税清算和稽查年内在全市全面推行房地产价格评估技术, 加强存量房交易税收征管, 坚决堵塞税收漏洞 ( 五 ) 强化市场监管和信息公开房管国土建设规划税务发改金融等部门密切配合, 实现房地产相关信息交流共享进一步加强商品房预售许可管理预售价格和交易行为监管加强预售资金监管, 确保预售资金用于商品房项目工程建设, 防止出现不按期竣工或烂尾楼现象房地产开发企业要认真执行商品房预售许可管理制度, 严格按照商品房预售方案销售商品房, 未达到规定的工程形象进度不得申办预售许可, 未取得预售许可前不得预售, 不得以认购预订排号发放贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取定金预定款等性质的费用违规预售的, 依法没收违法所得并处以罚款房地产开发企业申办预售许可时必须在预售方案中据实按套报送预售价格, 并在取得预售许可后 10 日内一次性将全部可售房源公开对外销售房地产开发企业必须严格按照报送价格, 按套明码标价一房一价公开销售报送价格 3 个月内不得调整,3 个月后需要调整价格的必须重新报送并按规定重新公示在新价格公示前, 可售房源仍按原价格销售, 房地产开发企业不得拒售房管部门要加强商品房销售价格监测, 房地产开发企业应将房价折扣优惠等促销形式在销售现场进行公示, 对商品房实际成交价格高于报送价格的, 将关闭商品房买卖合同网上签约系统, 不予合同备案有关部门依法查处在房地产开发销售和中介服务中的价格欺诈哄抬房价以及违反明码标价规定等行为严禁捂盘惜售虚假交易等行为, 对取得预售许可后未在 10 日内将全部可售房源一次性公开销售有房不售或签订虚假商品房买卖合同等行为, 采取暂停预售关闭商品房买卖合同网上签约系统记入信用档案及人民银行征信系统等措施 ; 情节严重的, 依法降低或取消房地产开发企业资质金融机构按规定停止对其发放新开工项目贷款和贷款展期完善房地产市场信息披露制度, 及时公开市场调控等信息, 稳定市场预期积极做好房地产市场调控政策的解读工作, 引导新闻媒体对保障性住房建设房地产市场调控政策树立正确住房消费观念打击房地产市场违法违规行为等方面进行正面宣传报道, 形成良好的舆论氛围, 防止虚假信息或不负责任的猜测评论误导消费预期对制造散布虚假消息的, 要追究有关当事人的责任三落实住房保障和稳定房价的工作职责将住房保障和稳定房价工作纳入目标管理, 实行一级抓一级, 层层抓落实的责任制各区 ( 市 ) 县政府市政府相关部门应按照各自职责, 分工合作, 共同做好住房保障和房地产调控工作监察房管等部门负责加强监督检查, 建立约谈巡查和问责制度, 对市场调控措施不落实执行限购政策不力以及保障性安居工程建设进度缓慢租售管理和后期使用监管不力的, 要严肃追究责任本意见自印发之日起施行市房管局市发改委市财政局市国土局市地税局市金融办二〇一一年二月十五日

12 免责条款本报告中的信息均来源于公开可获得资料, 英大证券研究所力求准确可靠, 但对这些信息的准确性及完整性不做任何保证, 据此投资, 责任自负本报告不构成个人投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况本报告为英大证券有限责任公司所有未经英大证券有限责任公司同意, 任何机构个人不得以任何形式将本报告全部或部分复制复印或拷贝 ; 或向其它人分发行业评级强于大市同步大市弱于大市行业基本面向好, 预计未来 6 个月内, 行业指数将跑赢沪深 300 指数行业基本面稳定, 预计未来 6 个月内, 行业指数将跟随沪深 300 指数行业基本面向淡, 预计未来 6 个月内, 行业指数将跑输沪深 300 指数公司评级买入增持中性回避预计未来 6 个月内, 股价涨幅为 15% 以上预计未来 6 个月内, 股价涨幅为 5-15% 之间预计未来 6 个月内, 股价变动幅度介于 ± 5% 之间预计未来 6 个月内, 股价跌幅为 10% 以上评级说明 : 1. 投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布尔日后的 6 个月内的公司股价 ( 或者行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数的涨跌幅为基准 ; 2. 投资建议的评级标准报告发布尔日后的 6 个月内的公司股价 ( 或者行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数的涨跌幅为基准

段落观点

段落观点证券研究报告 - 简评报告北京细则强于预期房地产京版十五条细则点评事件 2 月 16 日, 北京市政府下发关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知评述 1 继新国八条, 京版十五条细则跟进, 第三波调控超预期密集出台, 两会期间地产舆论压力可得到适度缓解不同于往年, 今年房地产调控政策时间窗口选择在春节前后进行, 显然, 这可适度规避类似 2010 年两会期间行业成为舆论炮轰目标