目录一政策调控 : 抑制需求, 加强保障落实调控政策, 出台实施细则加大保障力度, 实现开工目标收紧货币政策, 控制资金供应... 7 二市场运行 : 调整出现, 结构分化房地产投资增加, 经营性房产受到重视

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汾择郗
5 years ago
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1 浙江省房地产业协会浙江大学房地产研究中心 8 月 1 日

2 目录一政策调控 : 抑制需求, 加强保障落实调控政策, 出台实施细则加大保障力度, 实现开工目标收紧货币政策, 控制资金供应... 7 二市场运行 : 调整出现, 结构分化房地产投资增加, 经营性房产受到重视新开工面积增长, 经济适用房建设加快成交量有所回落, 非住宅交易活跃成交价继续上涨, 涨幅已有所回落土地成交量增加, 县级市比重提高三行业动态 : 企业转型, 模式创新行业转型, 深化产业链分工企业升级, 增强核心竞争力金融创新, 融资渠道多元化 I

3 上半年, 浙江省房地产业发展的政策市特征明显在 21 年国务院三次出台重大房地产调控政策的基础上, 1 月 26 日, 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 [ 国办发号 ] ( 新国八条 ) 出台, 对房地产市场调控政策再次加码, 国务院有关部门相继出台了加快保障房建设公布房价调控目标实行商品房销售明码标价等一系列配套措施, 人民银行在半年内连续 6 次上调金融机构人民币存款准备金率和 2 次加息, 中央政府的房地产调控政策环环相扣, 步步收紧为落实国务院调控政策, 浙江省政府和杭州宁波温州等 11 个城市政府都出台了具体的实施政策, 结合当地实际, 落实调控措施在一系列调控政策的持续作用下, 全省房地产业表现出成交面积减少房价涨幅回落市场结构调整保障房建设加快的总体特征一政策调控 : 抑制需求, 加强保障 1. 落实调控政策, 出台实施细则为了巩固和扩大调控成果, 逐步解决城镇居民住房问题, 有效遏制投资投机性购房, 促进房地产市场平稳健康发展, 1 月 26 日, 国务院办公厅出台了新国八条房地产调控政策, 体现了中央政府调控房地产价格的决心新国八条规定, 各直辖市计划单列市省会城市和房价过高上涨过快的城市, 在一定时期内, 要从严制定和执行住房限购措施原则上对已有一套住房的当地户籍居民家庭能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭, 限购一套住房 ; 对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭, 暂停在本行政区域内向其售房为进一步抑制商品房投机投资需求,上半年, 国务院有关部门还陆续出台了一些配套政策 :3 月份, 为落实房价调控目标, 国务院派 8 个督察组到全国各地进行督查 ;4 月份, 国家发改委对商品住房实施反暴利调查 ; 5 月份, 商品房销售实行明码标价制度在新国八条政策出台后, 浙江省政府迅速响应, 1 月 3 日发出了浙江省人民政府关于认真贯彻落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知 ( 浙政发明电 {211}22 号 ), 通知要求全省各地认真贯彻国务院新国八条政策, 继续加大力度, 切实提高工作的针对性和有效性, 房价过高上涨过快但尚未出台住房限购措施的城市, 在 2 月中旬前出台住房限购措施, 其他城市出台新建商品房价格控制目标并于一季度向社会公布 2

4 国务院和省政府政策出台后, 浙江省 11 个地市相继出台了具体的落实政策, 具体详见表 1 表 1 上半年浙江省房地产调控政策一览表时间部门文件名称关键内容浙江省人民政府浙江省人民关于认真贯彻落房价过高上涨过快但尚未出台住房限购措施政府浙政发实国务院常务会的城市在 2 月中旬前出台住房限购措施, 其他 1 月 3 明电 211 议精神进一步做城市出台新建商品房价格控制目标并于一季度日 22 号好房地产市场调向社会公布控工作的通知对在本市已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居宁波市人民民家庭拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居政府办公关于进一步做好民家庭不能提供 2 年内在本市累计缴纳 1 年 2 月 2 厅, 甬政办房地产市场调控以上个人所得税缴纳证明或社会保险 ( 城镇社日发 211 工作的通知会保险 ) 缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂 38 号停在本市向其售房已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭 ; 杭州市人民关于进一步做好拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭 ; 政府, 杭政 2 月 28 房地产市场调控不能提供 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人函 211 日工作的实施意见所得税缴纳证明或社会保险 ( 城镇社会保险 ) 22 号缴纳证明的非本市户籍居民家庭限购规定各商业银行对居民家庭 ( 包括夫妻双方及关于进一步加强台州市人民未成年子女, 下同 ) 贷款购买商品住房的, 其房地产市场调控政府, 台政首付款比例不得低于 3%; 对贷款购买第二套加大住房保障工 3 月 2 日发住房的, 其首付款比例不得低于 6%, 贷款利作力度的实施意号率不得低于基准利率的 1.1 倍 ; 对购买第三套见及以上住房的, 暂停发放住房贷款关于进一步做对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家温州市人民好房地产市场调庭拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家政府, 温政控工作有关问题庭无法提供 1 年以上本市纳税证明或社会保 3 月 8 日发 211 的通知的实施险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 要暂停其 23 号意见在本市内购房自本意见发布之日起, 除旅游房产外, 暂定本舟山市人民关于进一步做好市及市外居民家庭只能在本市新购 1 套商品住政府, 舟政房地产市场调控房 ( 含存量住房 ) 严格执行国家关于境外机构 3 月 9 日发 211 工作的通知和个人购房管理相关规定对违反规定购房的, 16 号不予办理房地产登记手续嘉兴市人民提出各地要密切关注房地产市场变化的最新关于进一步做好政府, 嘉政情况, 认真做好房地产市场形势分析, 及时研 3 月 22 房地产市场调控发 211 判, 可针对性地出台包括限购等措施在内的房日工作的通知 32 号地产宏观调控政策衢州市人民关于进一步做好提出各地各有关部门要密切关注房地产市 3 月 28 政府, 衢政房地产市场调控场变化的新情况, 认真做好房地产市场形势分 3

5 日发号湖州市人民政府, 湖政 3 月 28 发 211 日 11 号丽水市人民政府, 丽政 3 月 31 发 211 日 24 号金华市人民政府, 金政 4 月 7 日发号绍兴市人民政府, 绍政 4 月 11 办发 211 日 59 号工作的通知关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见关于加大保障性住房建设力度促进房地产市场健康发展的意见关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见关于认真贯彻国务院常务会议精神, 进一步做好绍兴市区房地产市场调控工作的实施意见析工作, 及时研判, 可针对性地出台包括限购等措施在内的房地产调控政策提出各地各相关部门要密切关注房地产变化的最新情况, 认真做好房地产市场形势分析, 及时准确地发布房地产市场动态信息, 稳定市场预期若房价出现异常, 增幅超过年度控制目标, 及时出台有针对性的限购政策规定加大差别化信贷政策执行力度对购买首套自住房且套型建筑面积在 9 平方米以上的家庭 ( 包括借款人配偶及未成年子女, 下同 ), 贷款首付款比例不得低于 3%; 对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于 6%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍发布之日至 12 月 31 日 ( 暂定 ), 市域 ( 含所辖县市区 ) 范围内的家庭和市域范围外能够提供金华市区纳税证明或社会保险缴纳证明的家庭, 可在金华市区新购 1 套住房 ( 含新建商品住房和二手住房, 下同 ); 对已在金华市区新购 1 套住房的家庭和无法提供金华市区纳税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭, 暂停其在金华市区新购住房自 4 月 25 日起, 对绍兴市含所辖县 ( 市区 ) 范围外能够提供在绍兴市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非绍兴市户籍居民家庭, 限购绍兴市区 1 套新建商品住房对不能提供在绍兴市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非绍兴市户籍居民家庭, 暂停其在绍兴市区购买新建商品住房从政策内容来看, 杭州宁波温州绍兴金华和舟山等 6 个城市出台了限购政策, 其内容都与新国八条政策基本一致, 即对在本市已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭不能提供 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险 ( 城镇社会保险 ) 缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市向它们售房从已经出台的限购政策的力度来看, 杭州宁波和温州三个城市在全市范围内都限购, 绍兴和金华两个城市只是在本市区内限购, 而舟山市规定本市及市外居民家庭只能在本市新购 1 套商品住房 ( 含存量住房 ) 4

6 2. 加大保障力度, 实现开工目标上半年, 中央政府在抑制房地产投机投资需求的同时, 加大和加快了保障性住房建设初, 国务院制定了各类保障性住房的建设目标, 并分解到各个省市, 实行严格的问责制在今年 3 月 14 日两会上, 国务院提出了十二五时期我国保障性住房的建设目标, 新建各类保障性住房 36 万套, 重点将加快发展公共租赁房, 继续推进廉租住房和经济适用住房建设, 增加限价商品住房供应在明确总体目标的基础上, 国家还加大了保障性住房的建设力度, 明确提出我国保障性住房的建设目标为 : 投资 1.3 万亿元, 其中, 中央财政投资 5 亿元, 地方政府配套 8 亿元, 确保今年 1 万套保障房动工为确保 1 万套保障房建设目标落实到位, 中央政府在土地资金制度等方面出台了配套政策, 要求保障房用地单列, 加大保障房建设财政投入, 鼓励多渠道筹集资金, 保障房建设实行责任制, 建设信息公开浙江省政府 2 月份与国务院签署保障房军令状, 明确在浙江省新增廉租住房受益家庭 1 万户以上, 新开工建设各类保障性住房 8 万套 5 万平方米以上, 其中公共租赁住房 5 万套 3 万平方米以上 ; 完成农村住房改造建设 3 万户, 其中农村困难家庭危房改造 4.2 万户在省委和省政府的统一部署下, 上半年各地市纷纷出台政策, 明确保障性住房的建设目标, 加快和加大了保障性住房建设 11 个城市的保障性住房建设目标见表 2 表 2 浙江省 11 个城市保障性住房建设目标时间文件保障性住房建设目标, 全市要实现新开工建设和筹措各类保障性住房 7 宁波市人民政府万平方米, 其中公共租赁住房 6 万平方米加大中心城区旧 2 月 2 办公厅, 甬政办住宅改造力度, 实现启动非成套房改造 5.6 万平方米, 完成日发号老小区整治 187 万平方米杭州市人民政, 全市新开工建设公共租赁住房 6 万平方米廉租 2 月 28 府, 杭政函住房 7 万平方米经济适用住房 8 万平方米拆迁安置房日号 2 万平方米 ; 全年竣工保障性住房 5 万平方米以上要基本建成全市首批 4699 户经济适用房同时, 今台州市人民政年要突出发展公共租赁房, 要开工建设公租房 ( 含人才公府, 台寓 ) 万平方米, 要按国务院省政府要求在 1 月 31 州市保障性安居 3 月 2 日日前动工, 让全市 176 户的廉租房保障对象实现应保尽工程建设目标责保此外, 也要大力推进农村住房改造建设, 出台政策推任书进立改套温州市人民政, 全市建设保障性和政策性住房 87 万平方米, 共计府, 温政发 3 月 8 日 996 套号 5

7 3 月 9 日 3 月 22 日 3 月 28 日 3 月 31 日 4 月 7 日 4 月 7 日 4 月 11 日舟山市人民政府, 舟政发号嘉兴市人民政府, 嘉兴市住房保障与房地产业十二五发展规划湖州市人民政府, 湖政发号丽水市人民政府, 丽政发号金华市人民政府, 金华市区住房保障规划和年度计划 (21~ 212 年 ) 衢州市人民政府, 衢政发号绍兴市人民政府, 绍政办发号, 全市新开工保障性住房万平方米, 其中廉租住房.91 万平方米, 经济适用住房 4.45 万平方米, 公共租赁住房 8 万平方米根据嘉兴市区十二五住房保障规划,至 215 年, 市区将建设廉租房经济适用房和公共租赁房 ( 含农民工公寓人才公寓 ) 等保障性住房 1 万多套, 还将完成 356 套的城市旧住宅 ( 危旧房 ) 改造其中廉租房实物将建设 1.5 万平方米 3 套, 同时 5 年的廉租房租赁补贴资金将达 187 万元左右, 全市新开工建设廉租住房 1.24 万平方米经济适用住房 12.5 万平方米公共租赁住房 4 万平方米限价商品住房 116 万平方米, 城市棚户区和城中村改造万平方米, 新增廉租住房 66 户, 全市新开工建设公共租赁住房 1.89 万平方米,212 套 ; 廉租住房经济适用住房 6.6 万平方米,116 套 ; 新增廉租住房保障 689 户全市计划完成新增廉租住房 9 户, 其中实物配租 457 户 ; 新开工 ( 含购买改建 ) 保障性住房建设 6.78 万平方米 ; 新开建 ( 含购买改建 ) 公共租赁住房 7 万平方米市区洪源经济适用房二期工程也要争取竣工十二五期间, 通过保障性和政策支持性住房新增解决约 252 户城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房问题 ;211 年全市完成 5 套保障性住房, 市区除抓好城南保障性住房西郊公租房小亭山环卫工人公租房等续建项目共 2.46 万平方米外, 在安置房项目中配建的公租房共 2.38 万平方米截止到 6 月底, 浙江省保障性住房完成投资额为 33.9 亿元, 其中, 廉租房完成投资 1.9 亿元保障性住房施工面积为万平方米, 其中, 廉租房施工面积为 38.6 万平方米保障房竣工面积和套数分别为 57.4 万平方米和 764 套从进度上看, 全省已开工建设保障性住房 1.76 万套, 完成年度目标任务的 59.8% 从各城市保障性住房建设总量来看, 一些城市主动增加了保障房建设数量杭州市将今年保障房开工建设总量增加到 483 套, 宁波温州绍兴台州丽水等地的保障房建设数量也较年初定的计划数有不同幅度增长同时, 为了保证保障性住房的建设用地, 杭政函 [211]22 号还规定 : 商品住房供地总量中, 安排 1% 的土地用于建设或配建保障性住房, 在以后出让的土地中配建一定比例的保障性住房温政发[211]23 号也提出 : 市区每年各类住房开发用地供应量要达到 15 亩以上, 保障性住房旧住宅区改造住房和中小套型普通商品住房建设用地不低于住房建设用地供应总量的 7%, 其中用于保障性住房建 6

8 设用地不低于住房建设用地供应总量的 2% 以上各地市不仅加快保障房建设, 而且还不断创新保障房建设模式杭州承诺提前一个月, 即在 1 月底前, 实现省政府下达的 4454 套保障房全部开工目标, 台州舟山等城市提出,9 月底前全部开工, 临海还将 9 月底前保障房项目一律开工的消息在当地媒体公布, 主动接受社会监督宁波市与国家开发银行签订了 155 亿元的保障性安居工程建设长期贷款框架协议, 使今后 5 年建设 5 万套保障房的建设计划得到强有力的资金支持湖州市通过 BT BOT 等模式, 创新保障房建设方式, 缓解建设资金压力 2 多亿元总体来看, 全省保障性住房建设进展顺利 3. 收紧货币政策, 控制资金供应上半年, 我国 CPI 涨幅呈扩大趋势, 存款准备金率利率不断上调, 货币政策持续收紧从 3 月份起, 我国 CPI 涨幅均在 5% 以上的高位,3 月 4 月 5 月份分别为 5.4% 5.3% 和 5.5%,6 月份更是达到 6.4%, 创近三年以来新高为抑制通货膨胀, 人民银行货币政策不断收紧,上半年共上调人民币存款准备金率 6 次, 每次.5 个百分点, 截止 6 月份底, 大型金融机构人民币存款准备金率达到历史高点 21.5% 央行还分别在 2 月和 4 月分别加息 25 个基点, 一年期存款利率达到 3.25%, 一年期商业贷款利率达到 6.31% 人民币存款准备金率和利率一再上调, 使得市场流动性整体趋紧, 增加了房地产企业获得资金的难度, 也提高了购房者的成本, 导致房地产资金供应紧张从房地产企业资金来源看,上半年全省房地产资金来源累计亿元, 同比增长 25.3%, 其中国内贷款金额为 57.7 亿元, 同比增长 19.2%; 利用外资 18.3 亿元, 同比增长 62.8%; 自筹资金亿元, 同比增长 44.8%; 其他资金来源亿元, 同比增加 18.6%, 各类资金来源的结构分布如图 1 所示 7

9 19.35%.62% 51.97% 28.6% 国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源图 1 上半年浙江省房地产开发资金来源结构分布从国内贷款情况来看, 银行贷款亿元, 同比上升 13.9%, 非银行金融机构贷款 58.3 亿元, 同比增长 1.3% 可见, 房地产开发企业从银行融资明显受到限制, 而从非银行金融机构融资大幅度增加在其他资金来源中, 定金及预收款亿元, 同比增长 38.6%; 个人按揭贷款亿元, 同比下降 31.4%, 说明购房者从银行按揭贷款同样受到限制 ( 详见表 3) 其他资金来源一直是房地产开发企业的主要资金来源由于上半年国务院新国八条调控政策的出台, 抑制了房地产市场的投机投资需求, 使得全省房地产企业商品房销售受到影响, 加重了房地产企业的资金压力国内贷款其他资金来源表 3 浙江省房地产企业国内贷款及其他资金来源单位 : 亿元项目 21 年 1-6 月 1-6 月同比 (%) 银行贷款非银行金融机构贷款定金及预收款个人按揭贷款总体来看, 从去年开始, 国家出台多项措施收紧房地产市场的资金流动性, 除银行信贷股市融资债券融资信托等传统融资渠道集体受限外, 商品房销售也普遍受阻, 房地产企业资金压力显著上升从最近国务院常务会议和中央政治局会议传递的政策信号来看, 下半年房地产调控将坚持决心不动摇方向不改变力度不放松, 政策环境不会发生明显变化 8

10 二市场运行 : 调整出现, 结构分化 1. 房地产投资增加, 经营性房产受到重视 1-6 月, 浙江省完成房地产投资额亿元, 同比增加 47.1%, 其中住宅投资为亿元, 同比增长 45.4% 同期, 全国房地产投资为亿元, 同比增加 32.9%, 其中, 住宅投资亿元, 同比增长 36.1% 浙江省房地产投资增速高于全国 14.2 个百分点, 住宅投资增速高于全国 9.3 个百分点浙江省房地产投资增幅较快主要是受去年投资快速增长的惯性作用, 也与全省保障房建设大幅度增加等因素有关分月来看, 1-6 月全省房地产投资额分别为 23.8 亿元 23.8 亿元 39.4 亿元亿元亿元和亿元, 同比增幅分别为 49.6% 49.6% 35.7% 49.8% 41.6% 和 56.5%, 除 3 月份增长幅度小于 4% 以外, 其他月份增幅都大于 4% 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月年同比增幅 (%) 图 2 上半年浙江省月度房地产投资情况及其同比增幅 ( 单位 : 亿元 ) ( 注 : 由于没有 1 月份统计数据, 本文将 1-2 累计数据做平均处理 ) 从房地产投资结构来看, 1-6 月, 全省住宅投资额为亿元, 同比增长 45.4%; 办公楼投资额为 13.7 亿元, 同比增长 65.8%, 商业营业用房投资额为 22.6 亿元, 同比增长 4.1%; 其他房屋投资额为亿元, 同比增长 52.6% 办公楼和其他房屋增长率分别高于住宅投资增长率 2.4 个百分点和 7.2 个百分点, 说明住宅限贷限购政策发挥了一定的投资分流作用 9

11 从全省近三年来房地产投资结构来看, 经营性房产投资增长率高于全部房地产投资和商品住宅投资增长率 ( 表 4) 28 年 29 年 21 年和 1-6 月, 经营性房产的投资增长率分别为 12.9% 16.1% 44.4% 和 5.4%,上半年经营性房产投资同比增幅最大, 这也从另一个方面说明受调控政策影响, 经营性房产正成为房地产开发投资的热点表 4 近三年浙江省房地产投资结构分布及其增长速度时间房地产投资同比增幅住宅投资同比增幅经营性房产同比增 ( 亿元 ) (%) ( 亿元 ) (%) 投资 ( 亿元 ) 幅 (%) 月 ( 注 : 经营性房产投资包括办公楼商业营业用房和其他房屋三类投资 ) 2. 新开工面积增长, 经济适用房建设加快 1-6 月, 全省房屋施工面积万平方米, 同比增长 32.9%, 新开工面积万平方米, 同比增加 62.5%, 竣工面积万平方米, 同比增长 22.9% 分月度来看, 上半年每月新开工面积同比都有较大幅度增长, 增幅最低为 4 月份, 同比增长 39.7%, 增幅最高为 3 月份, 同比增长为 17.2%, 各月波动较大, 详见图月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月年同比增幅 (%) 图 3 上半年浙江省商品房月度新开工面积及其同比增幅 ( 单位 : 万平方米 ) ( 注 : 由于没有 1 月份统计数据, 本文将 1-2 累计数据做平均处理 ) 分用途来看, 1-6 月, 全省住宅新开工面积万平方米, 同比增长 64.9%, 办公楼新开工面积万平方米, 同比增长 55.2%, 商业营业用 1

12 房新开工面积万平方米, 同比增长 24.3%, 其他房屋新开工面积万平方米, 同比增长 85.5% 房屋新开工面积增速加快, 表明受限购政策的影响, 开发商加快了房产项目的开发速度从经济适用房建设情况来看, 1-6 月, 全省累计经济适用房新开工面积达到 83.6 万平方米, 同比增长 2%, 全省经济适用房投资达到 18.2 亿元, 同比增长 3.4%, 表明上半年全省经济适用房建设力度加大月 1-3 月 1-4 月 1-5 月 1-6 月年同比增幅 (%) 图 4 上半年浙江省经济适用房累计新开工面积及其同比增幅 ( 单位 : 万平方米 ) 从近 4 年上半年全省经济适用房建设情况来看,上半年全省经济适用房的投资额和新开工面积是近 4 年增长最快的 ( 见表 5) 全省经济适用房新开工面积达到 83.6 万平方米, 分别比 28 年 29 年和 21 年同期高出 56.1 万平方米 1.1 万平方米和 13.9 万平方米 ; 投资额达到 18.2 亿元, 虽然投资额低于 29 年的 22. 亿元, 但投资额同比增速是近 4 年最高的, 达到 3.4% 表 5 28-上半年全省经济适用房建设主要指标时间 28 年 1-6 月 29 年 1-6 月 21 年 1-6 月 1-6 月开发投资 ( 亿元 ) 同比 (%) 新开工面积 ( 万平方米 ) 同比 (%) 成交量有所回落, 非住宅交易活跃上半年, 浙江省房地产市场在新国八条政策的作用下, 新建商品房成交量回落明显上半年全省新建商品房累计销售面积万平方米, 11

13 同比下降 8.4%, 其中商品住宅下降 8.7% 同期, 全国新建商品房销售面积为 3.29 亿平方米, 同比增长 9.1% 从新建商品房销售额来看, 上半年全省新建商品房销售额为亿元, 同比增长 4.2%, 而同期, 全国新建商品房销售额达到 1862 亿元, 同比增长 18.1% 总体来看, 浙江省商品房销售受调控政策影响较大, 新建商品房销售额和销售面积的增幅都远低于全国平均水平月 1-3 月 1-4 月 1-5 月 1-6 月年同比增幅 (%) 图 5 上半年浙江省新建商品房累计销售面积及其同比增幅 ( 单位 : 万平方米 ) 从省内部分城市透明售房网公布的信息来看, 各城市商品住宅成交量增减不一其中绍兴和宁波呈现出明显的增长,上半年绍兴的新建商品住宅成交平方米, 与 21 年同期相比增长了 68%; 宁波同比也增长了 19% 金华和衢州则呈现了下降趋势, 金华上半年成交 235 平方米, 同比下降了 42%; 衢州的成交面积则同比下降了 3%, 详见表 6 表 6 上半年新建商品住宅成交套数成交面积及同比增幅成交套数 ( 套 ) 成交面积 ( 平方米 ) 城市同比同比 21 年 1-6 月 1-6 月增幅 21 年 1-6 月 1-6 月增幅 (%) (%) 绍兴宁波衢州金华 ( 数据来源 : 各城市透明售房网 ) 与新建商品住宅相比,上半年各城市二手住宅成交量下降更显著, 限购政策在二手房市场的效果更为明显上半年, 宁波市区二手住宅销售面积为平方米, 与 21 年同期相比下降了 48%, 降幅最大金华衢州绍兴 3 城市上半年二手住宅销售量也相比去年同期下降明显, 整体 12

14 下降幅度大于新建商品住宅销售下降幅度, 详见表 7 表 7 上半年二手住宅成交套数成交面积及同比增幅成交套数 ( 套 ) 成交面积 ( 平方米 ) 城市同比同比 21 年 1-6 月 1-6 月增幅 21 年 1-6 月 1-6 月增幅 (%) (%) 衢州金华宁波绍兴 ( 数据来源 : 各城市透明售房网 ) 分类型来看, 1-6 月, 浙江省住宅办公楼商业营业用房和其他房屋的销售面积分别为万平方米 86.4 万平方米万平方米和 12.3 万平方米, 同比分别下降 8.7% 下降 24.2% 下降 7.% 和上升 14.8% 同期, 浙江省住宅办公楼商业营业用房和其他房屋的销售额分别为亿元 15.1 亿元亿元和 45.8 亿元, 同比分别上升 4.4% 下降 12.2% 上升 4.5% 和上升 59.6% 受限购政策的影响, 其他房屋交易比较活跃, 详见表 8 表 8 上半年浙江省各种用途房屋销售面积销售额及其同比增幅时间 1-6 月 21 年 1-6 月同比增幅 (%) 单位 : 万平方米亿元住宅办公楼商业营业用房其他房屋销售销售销售销售销售额销售额销售额面积面积面积面积销售额成交价继续上涨, 涨幅已有所回落虽然上半年全省房地产市场成交量受政策调控有所下降, 但从商品房成交均价来看, 房价仍然上涨, 但房价涨幅有所回落统计资料显示,上半年全省商品房销售均价 ( 销售额 / 销售面积, 下同 ) 为 1132 元 / 平方米, 同比上涨 13.8% 如果与 21 年全年销售均价 9248 元 / 平方米相比, 上涨了 9.6%, 略低于上半年浙江省地区生产总值的增幅 ( 比去年同期增长 9.9%), 整体上实现了房价控制目标根据国家统计局公布的房地产市场数据,上半年全国商品房销售价格同比上涨 8.3%, 新建商品住宅销 13

15 售价格同比上涨 6.9%, 浙江省商品房销售均价的上涨幅度仍然高于全国水平分月度来看,上半年各月商品房销售均价都高于上年同期 3 月份, 同比涨幅最高, 超过 2% 但从 4 月份开始, 涨速有所放缓 4 月份 5 月份和 6 月份的涨幅分别为 1.2% 8.6% 和 9.5%, 呈逐渐下降趋势, 详见表 9 表 9 21 年以来浙江省商品房销售均价及其同比增幅 ( 单位 : 元 / 平方米 ) 时间销售均价上年同期销售均价同比增幅 (%) 21 年 1 月年 2 月年 3 月年 4 月年 5 月年 6 月年 7 月年 8 月年 9 月年 1 月年 11 月年 12 月月月月月月月从商品房销售价格环比增幅来看,上半年各月商品房销售均价环比增幅呈下降趋势 1 月份, 受 21 年房地产市场翘尾因素的影响, 商品房均价上涨较快, 环比上涨 8.1% 从 2 月份开始, 各地纷纷出台商品住宅限购政策, 商品房销售均价增长速度放缓,3 月 4 月份 5 月份和 6 月份的环比涨幅分别为 2.1% 6.1% -4.1% 和.7%, 具体如表 1 所示表 1 21 年以来浙江省商品房销售均价及其环比增幅单位 : 元 / 平方米时间销售均价环比增幅 (%) 21 年 1 月年 2 月年 3 月年 4 月年 5 月年 6 月年 7 月年 8 月

16 21 年 9 月年 1 月年 11 月年 12 月月月月月月月从省内部分城市透明售房网公布的市场交易数据来看 ( 表 11, 表 12), 城市之间差异明显上半年宁波市区新建商品房价格为元 / 平方米, 与 21 年上半年价格同比下降了 8%; 二手住宅销售价格为 1659 元 / 平方米, 与 21 年上半年同比增长 5% 数据表明, 宁波的限购政策遏制房价上涨取得了显著效果但是, 另外一些城市新建商品房价格增幅仍然很大例如, 丽水市区上半年新建商品住宅价格同比增幅高达 29%, 金华市区同比涨幅高达 43% 从新建商品房和二手住宅的价格增长趋势来看, 在限购政策出台后, 一部分投资需求正逐步向一些二三线城市转移表和上半年部分城市新建商品房销售价格与增幅单位 : 元 / 平方米城市 21 年 1-6 月 21 年 1-12 月 1-6 月上半年同比增幅 (%) 上半年与 21 全年相比增幅 (%) 宁波绍兴嘉兴衢州舟山丽水 (2-6 月 ) (2-12 月 ) 金华 ( 注 :1 数据来源: 各城市透明售房网 ;2 嘉兴丽水和舟山为新建商品住宅价格;3 舟山为全市数据, 其余为市区数据 ) 表和上半年部分城市二手住宅销售价格与增幅单位 : 元 / 平方米城市上半年 21 年 21 年同比与 21 全年相 1-6 月 1-12 月 1-6 月增幅 (%) 比增幅 (%) 宁波金华

17 台州 (1-11 月 ) 449 (1-5 月 ) ( 数据来源 : 各城市透明售房网 ) 根据浙江大学房地产研究中心收集整理的 11 个城市市区二手住宅挂牌价格数据 ( 表 13) 来看, 上半年全省各城市市区二手住宅价格整体仍有上涨, 但涨幅回落 21 年 12 月与 21 年 6 月的观测数据相比, 多数城市涨幅在 1% 以上 ; 6 月与 21 年 12 月相比, 涨幅多数回落到 1% 以下表年 6 月以来浙江省 11 个城市市区二手住宅挂牌价格及其相对涨幅城市二手住宅挂牌价格 ( 元 / 平方米 ) 21 年 12 月与 21 年 6 月 6 月与 21 年 12 月 21 年 6 月 21 年 12 月 6 月相比 (%) 相比 (%) 杭州宁波温州绍兴嘉兴金华台州湖州衢州丽水舟山二手住宅挂牌租金整体呈现相对稳定的状态根据浙江大学房地产研究中心在 21 年 6 月 12 月以及 6 月三次观测数据的比较来看, 金华和衢州的二手住宅挂牌租金呈现出了两次的连续明显上涨 ; 而丽水则出现了连续的负增长, 租金水平有所下降 ; 其余大部分城市住房租金保持稳定, 具体如表 14 所示表 14 6 月全省 11 个城市市区二手住宅挂牌租金及其相对涨幅 21 年 12 月 6 月与二手住宅挂牌租金 ( 元 / 平方米月 ) 城市与 21 年 6 21 年 12 月 21 年 6 月 21 年 12 月 6 月月相比 (%) 相比 (%) 杭州宁波温州绍兴嘉兴金华台州湖州

18 衢州丽水舟山从国家统计局每个月公布的 7 个大中城市新建商品住宅价格指数来看,21 年上半年浙江省的杭州宁波温州金华四个城市的房价水平整体呈现出涨幅回落态势, 如图 6 所示结合年初各城市制定的房价控制目标来看, 这些城市的房价涨幅已经远远低于 1%, 遏制房价过快上涨的目标应该能够顺利实现月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月杭州宁波温州金华图 6 上半年杭州宁波温州金华新建商品住宅同比价格指数 ( 数据来源 : 国家统计局公布的 7 个大中城市新建商品住宅价格指数, 同比以去年同月价格为 1, 环比以上月价格为 1) 综合各种房价数据资料及其变化可以看出, 虽然数据来源计算口径和计算结果有较大差异, 但都显示出浙江省商品房价格水平已经开始回稳, 涨幅明显回落在持续严厉调控政策的作用下, 下半年房价将会出现进一步下调的走势 5. 土地成交量增加, 县级市比重提高上半年, 浙江省土地市场成交活跃, 土地成交面积和土地成交金额都有大幅度增长从土地成交金额来看,上半年全省土地累计成交金额为亿元, 同比增长 56.5% 分月度累计成交金额来看, 土地成交金额同比都呈正增长,1-2 月份土地成交金额增幅较大, 同比增长为 138.%,1-3 月 1-4 月 1-5 月和 1-6 月的土地成交金额分别同比增长 5.7% 73.% 51.% 和 56.5%, 增长幅度虽然有波动, 但总体增长幅度较大, 具体如图 7 所示 17

19 月 1-3 月 1-4 月 1-5 月 1-6 月年同比增幅 (%) 图 7 上半年全省土地成交累计金额及其同比增幅 ( 单位 : 亿元 ) 从土地购置面积来看, 增长幅度也较快上半年全省共购置土地面积 98.3 万平方米, 同比上升 46.% 分月度累计土地购置面积来看,1-2 月 1-3 月 1-4 月 1-5 和 1-6 月, 购置土地面积同比分别为 38.1% 48.% 54.% 39.1% 和 46.%, 土地购置面积同比都是正增长, 特别是今年 1-4 月份, 土地购置面积同比达到 54.%, 如图 8 所示月 1-3 月 1-4 月 1-5 月 1-6 月年同比增幅 (%) 图 8 上半年浙江省土地购置累计面积及其同比增幅 ( 单位 : 万平方米 ) 从近 4 年土地购置面积和土地成交金额来看, 无论是土地成交面积还是土地成交金额,上半年的土地成交量都创历史新高, 土地成交量增长迅速 ( 详 18

20 见表 15) 表上半年浙江省土地成交面积成交金额及涨幅时间土地成交金额 ( 亿元 ) 土地成交面积 ( 万平方米 ) 土地成交金额同比 (%) 土地成交面积同比 (%) 28 年 1-6 月 29 年 1-6 月 21 年 1-6 月 1-6 月分区域来看, 由于一些城市仅对中心区限购, 市区外受限购影响较小, 加之地方政府仍愿意提供优惠政策吸引开发商, 因此上半年全省土地交易量有向三四线城市转移的迹象, 主城区土地成交量大幅度减少, 而周边县市成交量大幅度提升以宁波为例,上半年土地出让总面积为 8648 亩, 较去年同期有大幅提升, 总量增加约 2153 亩, 上涨幅度达 33.15% 但是, 主城区土地出让面积大幅度减少, 周边县市大幅度增加慈溪市以 3277 亩的土地成交量位于全市首位, 约占宁波市土地成交量的 37.9%; 象山县北仑区余姚市以及鄞州区的土地成交量处于第二梯队, 总面积在亩之间 ; 其余各区县的土地出让面积均小于 4 亩 ; 而主城区 ( 海曙江东江北老三区 ) 的土地成交量只有 358 亩温州的情况与宁波类似,上半年温州市 ( 包括各县区, 下同 ) 完成土地交易金额亿元, 总成交面积为万平方米, 与 21 年同期相比, 成交土地面积增加了 22.88%, 成交金额也上涨了 33.45% 分区域来看, 乐清市成交面积和成交金额分别占全市总量的 37% 和 45%, 占据第一的位置 ; 而温州市区上半年土地出让面积和土地成交金额只占全市的 2% 和 22%, 与平阳市一起处于第二梯队因此, 从土地市场成交结构来看,上半年各市主城区土地市场成交低迷, 推地重心逐渐集中在各郊县在严厉的楼市宏观调控政策环境下, 房地产投资向中小城市转移的迹象十分明显三行业动态 : 企业转型, 模式创新在国际经济格局变化和中国经济转型升级的大背景下, 经过 21 年以来持续的严厉政策调控, 浙江省房地产市场已经进入调整期, 政策调控和市场调整正 19

21 在引导房地产行业转型企业升级金融创新, 房地产进入产业成熟期 1. 行业转型, 深化产业链分工在以往政策培育和市场繁荣的过程中, 中国房地产业的内在素质并没有跟随产业规模扩大同步提升, 产业链分工协作关系简单, 开发商集投资开发销售和物业服务等多种职能于一身, 企业经营管理比较粗放随着持续的房地产市场宏观调控, 在抑制投机投资性需求的同时, 加大了保障性住房的建设力度, 房地产市场的供求关系正在发生明显变化, 市场竞争日益激烈, 有助于房地产行业加快转型升级的步伐首先, 房地产投资商浮出水面以往房地产的融资渠道主要依靠银行贷款和预收款, 房地产行业中投资商的角色模糊随着信贷资金收紧和市场销售节奏放慢, 面对地价房价高企后房地产投资强度的提升, 开发商越来越受制于投资能力不足的困扰与此同时, 社会财富积累加快, 流动性仍然充沛, 大量投资需求积极寻找进入房地产的机会, 股权投资信托投资保险投资等正在成为房地产业链条的重要组成部分此外, 在开发投资门槛提高后, 部分中小开发商正在尝试合作开发委托开发等生存模式, 逐步向投资商蜕变其次, 房地产开发商走向专业化产业链条的分工意味着企业的专业化发展一方面, 房地产业链条进行纵向分工, 许多开发商把投资销售物业经营物业服务等职能分离出去, 日益聚焦和专注于房地产开发环节, 塑造开发商品牌, 谋求规模扩张例如, 绿城建设就定位为好房子的营造商, 拓展绿城品牌, 为更多人造更多好房子另一方面, 开发商之间进行横向分工, 全能型开发商减少, 专业性开发商增加, 这在经营性物业开发和经营方面表现的更加明显第三, 经营性物业的投资开发和经营管理发展迅速, 产业地位提高随着房地产市场逐步成熟, 商品住宅市场受到价格压抑存量房压缩和保障房压制的多重挤压, 利润空间缩小特别是住宅限政 ( 限贷限购限价限售等 ) 实施后, 非宅类经营性地产的投资价值更加凸显, 不同级别的综合体项目大量涌现, 国内一些著名房地产企业 ( 如大连万达世贸股份大龙地产等 ) 纷纷专注于经营性地产开发和经营, 销售性物业与投资性物业联动开发逐步成为开发商生存和项目开发的基本要求第四, 保障性住房的投资开发建设和管理面临新机遇在国家加大保障房建设力度的背景下, 十二五期间浙江省城市房地产业发展的方向是加强保障稳定市场优化结构促进发展, 大规模保障性住房建设为房地产业各环节创造了许多市场机遇 2

22 第五, 房地产服务业有望在转型升级中提高发展水平, 扩大市场规模房地产服务业发展水平不高, 是我国房地产行业素质低的重要表现特别是在浙江省, 房地产市场长期繁荣强化了开发商的主导地位, 压缩了服务业的生存空间例如, 房地产销售服务长期没有从开发商分化出来, 没有出现大规模优秀公司, 服务质量低, 服务能力差随着产业链分工合作关系的演进, 在市场调整推动下, 虽然房地产服务业也面临巨大压力, 但涅槃后的重生为期不远最近, 房产电子商务这种新的业态破土而出, 为房地产服务业创新发展模式提供了动力 2. 企业升级, 增强核心竞争力在房地产调控成为常态的情况下, 房地产企业将面临越来越激烈的市场竞争环境, 企业经营管理能力的升级, 是行业转型的微观基础首先, 调整企业战略, 战略引领经营长期来看, 企业的成败取决于战略决策但是, 由于过去 1 多年来房地产市场持续繁荣, 土地和商品房价格大幅上涨, 行业竞争压力不大, 多数开发商采取了机会导向的经营策略, 导致产业野蛮生长, 企业素质不高随着行业转型和产业进入成熟期, 主要依赖土地和商品房价格上涨赚钱的时代已经结束, 企业经营风险加大, 如果没有清晰的战略引领, 企业很容易在一个项目失误后, 被市场无情淘汰因此, 绿城滨江等优势企业已经率先调整战略, 并以战略引领经营, 值得其他企业参考和借鉴其次, 优化竞合关系, 提升生存能力在告别房地产涨价红利后, 不涨价甚至跌价情景下房地产企业如何生存, 将成为检验开发商企业战略和商业模式有效性的试金石为此, 在深化分工基础上, 优化竞合关系, 通过战略联盟行业标准顾客关系公共关系等全方位的利益相关者管理, 有利于提高企业经营能力和水平同时, 强化成本控制能力, 提高产品和服务的性价比, 也是今后房地产企业的基本生存能力第三, 寻求错位发展, 凝练特色产品目前, 多数房地产企业在机会导向下表现出很强的同质性, 企业产品和内部能力差异化程度低随着市场调整和产业成熟, 同质性标准化产品的市场份额将会逐步向大规模企业集中, 多数企业必须转向产业链中的利基市场, 寻求错位发展在这方面, 制造业的成熟经验值得借鉴同时, 除了住宅办公楼购物中心综合体等主流产品外, 适应各类现代服务业发展需要的专业性物业也大有前途例如, 近年来旅游地产文化地产度假房产养老房产青年公寓等细分市场, 都已经表现出良好的发展态势, 为企业凝练特色产品提供了巨大空间第四, 形成核心能力, 实现持续成长在一个成熟的产业市场里, 形成核心 21

23 能力, 创造价值服务顾客奉献社会是企业持续成长的根本途径对于每个企业来说, 核心能力不同, 需要企业根据自己的内外部环境, 结合企业发展历史文化战略资源能力等要素条件, 进行综合分析, 它是一个长期积累细心维护, 不断提升的过程在企业升级的过程中, 不同领域和细分市场上的优胜劣汰将会促进行业集中度提高, 为优秀品牌公司的更大发展开辟道路据统计, 今年上半年全国范围共出现 48 宗房地产行业并购交易, 涉及并购金额约 193 亿元, 相当于去年全年并购金额的 1.3 倍其中, 房地产行业内的同业并购交易多达 189 宗, 占总交易的比例高达 57% 同时, 今年上半年优势房地产品牌公司销售面积和销售额逆势大幅增长, 也表明严酷的政策和市场环境进一步增强了优秀企业的成长能力对广大中小企业而言, 这既是巨大的生存压力, 也迫使它们必须思考和选择自己的发展道路只有扬长避短, 苦练内功, 不断超越自我, 才能立于不败之地 3. 金融创新, 融资渠道多元化在过去相当长时期内, 我国房地产企业的资金来源主要依靠国内贷款利用外资自筹资金和其他资金来源四个渠道, 房地产投融资模式十分落后, 金融深化程度低与国际经验相比, 我国房地产业的融资模式政策风险大, 受经济宏观经济周期影响很大, 无法支持房地产企业对大规模资金的长期稳定需求在当前银行信贷股市融资债券融资等传统融资渠道集体受限, 商品房销售不畅的形势下, 房地产企业的资金链面临严峻考验去年以来, 金融机构和房地产公司不断尝试新的融资模式, 联合投资信托计划私募股权产业基金等发展很快, 房地产金融创新的步伐明显加快许多房地产企业都把融资模式创新列入企业战略重点, 如绿城的合作开发模式项目代建模式滨江的基金模式等, 都取得了积极成效随着房地产产业链整合速度的加速, 经营性物业投资开发对资本要求增加, 房地产金融产品将不断创新发展当然, 国家金融体系的制度创新和政策完善, 是房地产金融大规模发展的基本条件我们认为, 未来房地产调控政策完善的一个重要方向, 应该是鼓励房地产金融创新, 实现疏导投资, 分散风险, 健康发展 22

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告

目录 一 政策调控 : 抑制需求, 加强保障 落实调控政策, 出台实施细则 加大保障力度, 实现开工目标 收紧货币政策, 控制资金供应... 7 二 市场运行 : 调整出现, 结构分化 房地产投资增加, 经营性房产受到重视

目录一政策调控 : 抑制需求, 加强保障落实调控政策, 出台实施细则加大保障力度, 实现开工目标收紧货币政策, 控制资金供应... 7 二市场运行 : 调整出现, 结构分化房地产投资增加, 经营性房产受到重视