公司研究 华夏幸福 (600340)2 事件 : 华夏幸福关于与湖北省武汉市江夏区人民政府签署 合作备忘录 点评 : 正式挺进武汉江夏区为加速江夏区经济发展和城市建设, 武汉市江夏区人民政府拟引入华夏幸福并形成战略合作关系 华夏幸福按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求, 采取 政府主导 企业运作

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1 [Table_MainInfo] 公司研究 / 房地产 / 房地产 华夏幸福 (600340) 公司跟踪报告 证券研究报告 2016 年 08 月 03 日 [Table_InvestInfo] 投资评级买入维持 股票数据 6 [Table_StockInfo] 个月内目标价 ( 元 ) 月 2 日收盘价 ( 元 ) 周股价波动 ( 元 ) 总股本 / 流通 A 股 ( 百万股 ) 2955/2646 总市值 / 流通市值 ( 百万元 ) 75322/67440 主要估值指标 [Table_PePbInfo] E 2017E 市盈率 市净率 市销率 EV/EBITDA 分红率 (%) 相关研究 [Table_ReportInfo] 半年度销售再创新高, 基本面扎实稳健 收购伙伴经纪行(zhaoshang800.com), 构 建产业服务大平台 切入面板产业链, 打造园区产业集群 市场表现 [Table_QuoteInfo] 15.12% 6.12% -2.88% % % 华夏幸福 海通综指 % 2015/8 2015/ /2 2016/5 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅 (%) 相对涨幅 (%) 资料来源 : 海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 精准卡位武汉城市圈, 构建产业大集群 [Table_Summary] 投资要点 : 事件 : 华夏幸福关于与湖北省武汉市江夏区人民政府签署 合作备忘录 正式挺进武汉江夏区 为加速江夏区经济发展和城市建设, 武汉市江夏区人民政府拟引入华夏幸福并形成战略合作关系 华夏幸福按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求, 采取 政府主导 企业运作 合作共赢 的市场化运作方式, 为政府的新型工业化和城镇化建设提供一揽子的规划 建设 运营综合解决方案, 共同打造 产业高度聚集 城市功能完善 生态环境优美 的产业新城 项目区位优异 武汉将在江夏山坡兴建第二机场 江南机场, 全货运机场, 国际航空物流港 项目距离江南机场 32 公里, 约 30 分钟车程 委托区域距离金港新区深水码头 12 公里, 约 20 分钟车程 同时, 根据武汉市轨道交通线网规划修编 ( ), 远期轨道交通 5 号线延长线 (25 号线 ) 及 S7 号轨道交通线均经过委托区域, 使其与武汉主城联系更为紧密 有望打造产业集群 江夏是武汉实力最雄厚的产业区, 上海通用汽车, 阿里巴巴 腾讯, 三一重工等龙头企业有效带动以汽车制造, 电子科技 现代物流 高端制造为主导的产业链发展, 形成产业集群 但委托区域发展相对滞后, 是江夏区的稀有价值洼地 依托华夏幸福产业发展能力, 委托区域可利用其区位优势组团发展, 成为武汉重要产业聚集地 东联光谷, 北望武昌, 西接车都, 依托华夏幸福产业发展能力, 委托区域可利用其区位优势组团发展, 成为武汉重要产业聚集地 精准卡位武汉城市发展方向, 构建武汉都市圈产业集群 2016 年以来, 公司把握武汉发展的黄金机遇期, 适时在武汉都市圈拓展新洲 嘉鱼 江夏三大园区, 委托区域面积超过 100 平方公里, 实现对武汉市的战略布局突破, 卡位武汉城市发展的主导方向, 共同构成环绕武汉都市圈的产业新城集群, 未来将直接受益武汉推进国家中心城市建设带来的产业升级和城市升级 投资建议 : 维持 买入 评级 预计公司 2016 和 2017 年每股收益分别是 2.26 和 3.06 元 公司 8 月 2 日股价 元对应 2016 和 2017 年 PE 在 和 8.33 倍 给予公司 2016 年 18 倍市盈率, 对应股价 元, 维持 买入 评级 风险提示 : 涨价引发调控风险 分析师 : 涂力磊 Tel:(021) tll5535@htsec.com 证书 :S 主要财务数据及预测 [Table_FinanceInfo] E 2017E 2018E 营业收入 ( 百万元 ) (+/-)YoY(%) 27.66% 42.58% 25.89% 29.72% 28.89% 净利润 ( 百万元 ) (+/-)YoY(%) 30.30% 35.71% 39.33% 35.16% 19.24% 全面摊薄 EPS( 元 ) 毛利率 (%) 35.77% 34.52% 39.46% 40.65% 37.93% 净资产收益率 (%) 36.13% 35.58% 33.14% 30.94% 26.95% 资料来源 : 公司年报 ( ), 海通证券研究所 备注 : 净利润为归属母公司所有者的净利润

2 公司研究 华夏幸福 (600340)2 事件 : 华夏幸福关于与湖北省武汉市江夏区人民政府签署 合作备忘录 点评 : 正式挺进武汉江夏区为加速江夏区经济发展和城市建设, 武汉市江夏区人民政府拟引入华夏幸福并形成战略合作关系 华夏幸福按照工业园区建设和新型城镇化的总体要求, 采取 政府主导 企业运作 合作共赢 的市场化运作方式, 为政府的新型工业化和城镇化建设提供一揽子的规划 建设 运营综合解决方案, 共同打造 产业高度聚集 城市功能完善 生态环境优美 的产业新城 表 1 公司武汉江夏区人民政府签署 合作备忘录 内容 方向 合作内容 合作宗旨 合作推进 内容 甲方拟以湖北省武汉市江夏区行政区划内约定区域 ( 以下简称 合作区域 ) 的整体开发各事项与乙方进行合作, 合作区域占地面积约为 平方公里, 北至规划边界, 东至纸贺路及规划边界, 西至 107 国道及规划边界, 南至规划边界, 四至以正式协议为准, 面积以实际测量为准 乙方在委托区域内进行开发建设运营工作, 包括但不限于进行委托区域内的土地整理投资 基础设施建设 公共设施建设 产业发展服务 规划设计 综合运营管理等与开发建设相关的各项工作 甲方承诺将委托区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后, 甲方按照约定比例留存, 剩余部分全部作为偿还乙方投资成本及支付投资回报的资金来源 合作双方本着整合资源优势, 实现规模发展的原则, 双方共同致力于提高项目区的功能定位 推动新城产业升级不断向纵深迈进 合作双方均应充分调动各自领域的人 财 物 信息等资源, 积极推动具体合作的实施, 确保具体合作的经济和社会效益最大化 建立专项协调机制, 双方确定专门人员和团队, 共同研究确定下一步合作细节 双方高层建立定期互访联系机制, 商议协调解决合作重大事宜 备忘录生效后甲方应尽快组织实施本项目社会资本方的采购程序 若乙方中标, 则根据项目采购结果在遵循本备忘录约定的原则和内容基础上签署正式合作协议, 正式合作协议签署后, 相关合作事宜以正式合作协议为准 资料来源 : 公司项目合作简报 通证券研究所 合作园区项目区位优势明显 1) 项目区位优异 委托区域位于江夏西北部, 沪蓉高速与 107 国道交叉口, 距离市中心 30 公里, 距离三环青菱立交 15 公里 图 1 合作项目大致地理位臵 (1) 资料来源 : 搜房网 海通证券研究所

3 公司研究 华夏幸福 (600340)3 武汉将在江夏山坡兴建第二机场 江南机场, 全货运机场, 国际航空物流港 项目距离江南机场 32 公里, 约 30 分钟车程 委托区域距离金港新区深水码头 12 公里, 约 20 分钟车程 同时, 根据武汉市轨道交通线网规划修编 ( ), 远期轨道交通 5 号线延长线 (25 号线 ) 及 S7 号轨道交通线均经过委托区域, 使其与武汉主城联系更为紧密 2) 有望打造产业集群 江夏是武汉实力最雄厚的产业区, 上海通用汽车, 阿里巴巴 腾讯, 三一重工等龙头企业有效带动以汽车制造, 电子科技 现代物流 高端制造为主导的产业链发展, 形成产业集群 但委托区域发展相对滞后, 是江夏区的稀有价值洼地 依托华夏幸福产业发展能力, 委托区域可利用其区位优势组团发展, 成为武汉重要产业聚集地 图 2 合作项目大致地理位臵 (2) 资料来源 : 搜房网 海通证券研究所 东联光谷, 北望武昌, 西接车都, 依托华夏幸福产业发展能力, 委托区域可利用其区位优势组团发展, 成为武汉重要产业聚集地 3) 精准卡位武汉城市发展方向, 构建武汉都市圈产业集群 2016 年以来, 公司把握武汉发展的黄金机遇期, 适时在武汉都市圈拓展新洲 嘉鱼 江夏三大园区, 委托区域面积超过 100 平方公里, 实现对武汉市的战略布局突破, 卡位武汉城市发展的主导方向, 共同构成环绕武汉都市圈的产业新城集群, 未来将直接受益武汉推进国家中心城市建设带来的产业升级和城市升级 2016 年销售朝 870 亿目标挺进 受益于京津冀协同发展快速推进 产业新城模式成功异地复制以及房地产市场基本面持续改善, 公司 2016 年 1-6 月共完成销售额 亿元, 比 2015 年同期增长 75.08%, 增速名列行业前茅 2016 年全年销售目标为 870 亿,1-6 月销售额已完成年度目标的 67%, 随着下半年加大推盘量和提高销售力度, 我们预计公司超额完成 870 亿的全年目标属大概率事件

4 公司研究 华夏幸福 (600340)4 图 3 公司签约金额变化情况 图 4 公司签约销售面积变化 销售额 ( 亿元, 左轴 ) 同比 (%, 右轴 ) 20.24% 41.17% 77.07% 36.96% 28.10% E 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 签约销售面积 ( 万平米, 左轴 ) 120% 同比 (%, 右轴 ) 66.33% 100% 61.90% 80% 27.66% 59.16% 66.33% 60% 40% 20% % 资料来源 : 公司销售公告, 海通证券研究所 资料来源 : 公司销售公告, 海通证券研究所 投资建议 : 维持 买入 评级 预计公司 2016 和 2017 年每股收益分别是 2.26 和 3.06 元 公司 8 月 2 日股价 元对应 2016 和 2017 年 PE 在 和 8.33 倍 给予公司 2016 年 18 倍市盈率, 对应股价 元, 维持 买入 评级 风险提示 : 涨价引发调控风险 表 2 公司与其他园区类企业估值对比 公司名称 股价 (8 月 2 日 ) EPS( 元每股 ) PE ( 元每股 ) E 2017E E 2017E 张江高科 市北高新 南京高科 华夏幸福 资料来源 :wind, 海通证券研究所

5 信息披露 公司研究 华夏幸福 (600340)5 分析师声明 涂力磊 [Table_Analysts] 房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 以勤勉的职业态度, 独立 客观地出具本报告 本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息, 本人不保证该等信息的准确性或完整性 分析逻辑基于作者的职业理解, 清晰准确地反映了作者的研究观点, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明 分析师负责的股票研究范围 [Table_Reports] 重点研究上市公司 : 新湖中宝, 海航基础, 浦东金桥, 顺发恒业, 金科股份, 天健集团, 格力地产, 万通地产, 中华企业, 莱茵体育, 中洲控股, 招商蛇口, 北京城建, 华发股份, 华联控股, 张江高科, 鲁商臵业, 北辰实业, 栖霞建设, 万里股份, 万科 A, 陆家嘴, 华夏幸福, 新城控股, 恒大地产, 嘉宝集团, 大港股份, 阳光城, 滨江集团, 苏州高新, 南京高科, 市北高新, 泰禾集团, 世联行 投资评级说明 1. 投资评级的比较标准类别评级说明 投资评级分为股票评级和行业评级买入个股相对大盘涨幅在 15% 以上 ; 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅为基准 ; 增持个股相对大盘涨幅介于 5% 与 15% 之间 ; 股票投资评级中性个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 5% 之间 ; 减持个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 -15% 之间 ; 卖出个股相对大盘涨幅低于 -15% 2. 投资建议的评级标准 增持 行业整体回报高于市场整体水平 5% 以上 ; 报告发布日后的 6 个月内的公司股价 ( 或行 行业整体回报介于市场整体水平 -5% 与 5% 业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨 行业投资评级 中性 之间 ; 跌幅 减持 行业整体回报低于市场整体水平 5% 以下 法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可能会波动 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 市场有风险, 投资需谨慎 本报告所载的信息 材料及结论只提供特定客户作参考, 不构成投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标 财务状况或需要 客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况 在法律许可的情况下, 海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务 本报告仅向特定客户传送, 未经海通证券研究所书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝 复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用 所有本报告中使用的商标 服务标记及标记均为本公司的商标 服务标记及标记 如欲引用或转载本文内容, 务必联络海通证券研究所并获得许可, 并需注明出处为海通证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改 根据中国证监会核发的经营证券业务许可, 海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务