公司研究福星股份 (000926)2 事件 : 公司 2016 年半年报主要内容 : 年上半年实现归属母公司净利增加 36%:2016 年上半年公司完成营业收入亿元, 同比增加 54.89%; 归属于上市公司所有者净利润 3.40 亿元, 实现每股收益 0.36

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壹峨干
7 years ago
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1 [Table_MainInfo] 公司研究 / 房地产 / 房地产福星股份 (000926) 公司半年报证券研究报告 2016 年 07 月 28 日 [Table_InvestInfo] 投资评级买入维持股票数据 [Table_StockInfo] 6 个月内目标价 ( 元 ) 月 27 日收盘价 ( 元 ) 周股价波动 ( 元 ) 总股本 / 流通 A 股 ( 百万股 ) 949/531 总市值 / 流通市值 ( 百万元 ) 11724/6552 相关研究 [Table_ReportInfo] 物管业务进展较快, 地产销售高速增长业务积极转型激励强化到位区域外拓展取得成果, 切入通州副中心建设市场表现 [Table_QuoteInfo] 福星股份 47.04% 32.04% 17.04% 2.04% % 海通综指 % 2015/7 2015/ /1 2016/4 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅 (%) 相对涨幅 (%) 资料来源 : 海通证券研究所 [Table_AuthorInfo] 归母净利润增长 36%, 业务转型继续加速 [Table_Summary] 投资要点 : 事件 : 公司公告 2016 年半年报公司 2016 上半年实现归母净利润同比增加 36% 2016 年上半年公司完成营业收入亿元, 同比增加 54.89%; 归属于上市公司所有者净利润 3.40 亿元, 实现每股收益 0.36 元, 同比增加 36.42% 公司 2016 年上半年实现总资产规模元截止报告期末, 公司资产额亿元, 负债总额亿元, 资产负债率为 70.24% 预收账款亿元, 占负债总额 22.22% 在负债结构上, 短期借款和一年内到期的非流动负债亿元, 占负债总额的 6.58%, 经营活动净现金流量为 5.82 亿元公司积极谋求业务转型公司于 2015 年 10 月份公告拟与关联人武汉星慧投资管理中心 ( 有限合伙 ) 共同投资设立子公司福星智慧家物业服务有限公司, 其中公司占 51%, 星慧投资占 49% 其中福星智慧家经营范围为物业管理, 注册资本为 5 亿元, 其中福星股份以自有及自筹资金出资 2.55 亿元, 占注册资本的 51%; 星慧投资出资 2.45 亿元, 占注册资本的 49% 5 亿元的注册资本也让福星智慧家公司直接成为了注册资本最大的物业公司公司房地产业务继续增长公司上半年受益于福星华府东湖城水岸国际等多个项目的热销, 整体销售已经达到 57 亿元预计今年可以实现 120 亿以上的销售额较好的销售业绩将会进一步强化公司未来的结算业绩员工持股计划进一步强化激励公司于 2015 年 7 月推出了员工持股计划本次员工持股计划, 主要涉及的员工是公司董事, 监事, 高级管理人员以及核心业务骨干员工具体参加人数及最终认购持股计划金额以员工实际出资为准每一位员工通过员工持股计划获得的股份总数不得超过公司总股本的 1% 投资建议 : 维持买入评级预计公司年每股收益分别是 0.76 和 0.95 元截至 7 月 27 日, 公司收盘于元, 对应 2016 年 PE 为倍,2017 年 PE 为倍, 预计对应的 RNAV 为元考虑到公司未来成长性, 给予公司 2016 年 25 倍的 PE, 对应目标价格元, 维持买入评级主要不确定因素行业基本面复苏不达预期分析师 : 涂力磊 Tel:(021) tll5535@htsec.com 证书 :S 分析师 : 贾亚童 Tel:(021) jiayt@htsec.com 证书 :S

2 公司研究福星股份 (000926)2 事件 : 公司 2016 年半年报主要内容 : 年上半年实现归属母公司净利增加 36%:2016 年上半年公司完成营业收入亿元, 同比增加 54.89%; 归属于上市公司所有者净利润 3.40 亿元, 实现每股收益 0.36 元, 同比增加 36.42% 表 1 公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析 (%) 1H2015 1H2016 Ppt 海通分析毛利率净利率资产负债率有息负债率本债务结构改善三项费用占收入比 ROE ( 百万元 ) 1H2015 1H2016 YOY% 总资产 % 净资产 % 货币现金 % 预收账款 % 一年内到期的长期负债 % 主要系偿还到期借款增加所致主要系本期销售商品提供劳务收到的现金增加经营活动现金流净额 % 所致资料来源 :wind 海通证券研究所截止报告期末, 公司资产总额亿元, 负债总额亿元, 资产负债率为 70.24% 预收账款亿元, 占负债总额 22.22% 在负债结构上, 短期借款和一年内到期的非流动负债亿元, 占负债总额的 6.58%, 经营活动净现金流量为 5.82 亿元公司利润表分析如下 :

3 公司研究福星股份 (000926)3 表 2 公司利润表对比 ( 单位 : 百万元 ) 1H2015 1H2016 YOY% 海通分析一营业总收入 % 主要系本期房地产结算收入增加所致二营业总成本 % 营业成本 % 营业税金及附加 % 销售费用 % 主要系本期销售代理费增加所致管理费用 % 财务费用 % 资产减值损失 % 投资净收益 % 三营业利润 % 加 : 营业外收入 % 减 : 营业外支出 % 四利润总额 % 减 : 所得税 % 五净利润 % 减 : 少数股东损益 % 归属母公司净利润 % 六每股收益稀释每股收益 ( 元 ) % 资料来源 :wind 海通证券研究所 2. 房地产销售继续增长 : 公司上半年受益于福星华府东湖城水岸国际等多个项目的热销, 整体销售已经达到 57 亿元预计今年可以实现 120 亿以上的销售额较好的销售业绩将会进一步强化公司未来的结算业绩图 1 公司历年商品房销售额资料来源 :wind 海通证券研究所同时集团除了房地产业务以及金属业务以外, 还有医药生物产业农业物流机械电子以及金融等多项产业储备, 未来不排除在公司的业务转型方面与股份公司进行进一步合作的可能

4 公司研究福星股份 (000926)4 图 2 集团业务简介资料来源 : 集团网站海通证券研究所 3. 物管业务规模扩张较快 : 公司于 2015 年 10 月份公告拟与关联人武汉星慧投资管理中心 ( 有限合伙 ) 共同投资设立子公司福星智慧家物业服务有限公司, 其中公司占 51%, 星慧投资占 49% 其中福星智慧家经营范围为物业管理, 注册资本为 5 亿元, 其中福星股份以自有及自筹资金出资 2.55 亿元, 占注册资本的 51%; 星慧投资出资 2.45 亿元, 占注册资本的 49% 从而正式启动了公司的物业管理业务的转型, 同时 5 亿元的注册资本也让福星智慧家公司直接成为了注册资本最大的物业公司图 3 福星智慧家股权结构图资料来源 : 公司对外投资公告海通证券研究所其后公司的物业管理业务规模进展速度较快公司原定 2016 年的物业管理面积达到 1 亿平, 但预计在今年上半年公司就已经实现了这个规模目标公司同时预计 2018 年将会达到 5 亿平的物业管理规模, 实现管理面积的 400% 的增长故公司物管业务在未来 3 年内具备较大的规模成长空间

公司研究福星股份 (000926)5 图 4 公司物业服务发展目标资料来源 : 集团网站海通证券研究所目前在基础物业服务上, 公司通过福管家, 家安士, 智亿居三个系统来实现基础物业的进一步 O2O 化进展, 其中福管家主要是直接针对终端业主, 通过慧生活 APP 来实现一键开门, 一键报修, 快递代收等多项服务家安士以及智亿居则主要是对于物业管理系统的直接升级,

5 公司研究福星股份 (000926)5 图 4 公司物业服务发展目标资料来源 : 集团网站海通证券研究所目前在基础物业服务上, 公司通过福管家, 家安士, 智亿居三个系统来实现基础物业的进一步 O2O 化进展, 其中福管家主要是直接针对终端业主, 通过慧生活 APP 来实现一键开门, 一键报修, 快递代收等多项服务家安士以及智亿居则主要是对于物业管理系统的直接升级, 其中前者目前采用的公司自主研发的 ECCM 系统实现对于物业管理硬件设备的自动化监控, 而后者主要是为业主定制安防系统, 同时也逐步拓展综合体的智能化运营和维护图 5 公司基础物业管理 O2O 发展情况资料来源 : 集团网站海通证券研究所在基础物业服务之外, 公司还会继续提供增值物业服务, 目前公司共涉及策划 12 项增值服务, 例如社区便利社区经纪社区金融社区家装社区旅游等目前公司正在积极推进相关的业务落地, 目前已经有部分功能在公司自己直接管理的部分物业面积中已经实现, 后续将会积极推进在其他的物业管理面积中进一步落实

), 选择具备实力进入众筹平台的物业合伙人众筹合伙人将所持有标的股权转换为众筹平台的出资份额第一次股权臵换中物业合伙人手中物业的所有权经营权和收益权不发生分离图 7 智慧家物业第一次股权臵换 (1) 图 8 智慧家物业第一次股权臵换 (2) 资料来源 : 海通证券研究所资料来源 : 海通证券研究所 2) 第二次股权臵换当整个众筹平台在管物业面积人数

6 公司研究福星股份 (000926)6 图 6 公司增值物业服务发展情况资料来源 : 集团网站海通证券研究所 4. 众筹模式将会实现物业资产的间接上市 : 该部分物业资产在公司物业众筹模式的安排下, 将通过智慧家作为本次物业众筹的 GP, 各个愿意加入众筹平台的物业公司作为 LP, 以两次股权臵换的方式实现间接上市从而通过二级市场实现对于加盟公司平台的价值 1) 第一次股权臵换智慧家 ( 湖北 ) 作为 GP 将根据统一筛选标准 ( 包括企业资质盈利能力管理面积人数等 ), 选择具备实力进入众筹平台的物业合伙人众筹合伙人将所持有标的股权转换为众筹平台的出资份额第一次股权臵换中物业合伙人手中物业的所有权经营权和收益权不发生分离图 7 智慧家物业第一次股权臵换 (1) 图 8 智慧家物业第一次股权臵换 (2) 资料来源 : 海通证券研究所资料来源 : 海通证券研究所 2) 第二次股权臵换当整个众筹平台在管物业面积人数收入利润达到一定规模后, 众筹平台将以上市方式实现价值兑现此时, 物业合伙人手中众筹平台股权转换成上市公司股权物业合伙人手中物业的所有权经营权和收益权发生分离, 转移至对应上市公司以上为整个物业众筹模式的核心, 即股权众筹和股权臵换福星慧生活物业众筹模式主要优点体现在 :1) 投入少, 发展快, 效率高相对 GP 而言属于轻资产扩张, 资金主要用于人员培训管理平台建设等软硬件投入 ;2) 合伙人经营自主激励充分资源共享合作物业在未进入第二次股权臵换前属于独立经营, 此外全面事业合作人制度有利更有效激励 ;3) 资产增值空间大除正常服务提升带来价值外, 众筹资源上市也带来后期巨大溢价想象空间

7 公司研究福星股份 (000926)7 图 9 智慧家物业第二次股权臵换资料来源 : 海通证券研究所 5. 员工持股计划进一步强化激励 : 公司于 2015 年 7 月推出了员工持股计划本次员工持股计划, 主要涉及的员工是公司董事, 监事, 高级管理人员以及核心业务骨干员工具体参加人数及最终认购持股计划金额以员工实际出资为准每一位员工通过员工持股计划获得的股份总数不得超过公司总股本的 1% 表 3 公司员工持股计划涉及员工明细序号持有人职务持有份额 ( 万份 ) 占持股计划比例 1 谭少群董事长 % 2 胡朔商董事总经理 2, % 3 冯东兴副董事长 1, % 4 冯俊秀董事财务总监 % 5 刘慧芳董事副总经理 % 6 汤文华董事会秘书 % 7 谭红年董事副总经理 % 8 谭才旺监事会主席 % 9 高谦慎监事 % 10 徐志雄监事 % 11 姚泽春副总经理 % 12 汪益红副总经理 % 13 其他员工核心业务骨干 11, % 资料来源 : 公司员工持股计划公告海通证券研究所合计 20, % 该员工持股计划计划认购的福星财富集合计划的存续期为 24 个月员工持股计划的存续期届满前 2 个月, 通过二级市场购买等法律法规许可的方式所获标的股票的锁定期为 12 个月, 自公司公告最后一笔股票买入过户至福星财富集合计划名下之日起算公司员工持股计划在成立后已经积极在二级市场购入公司股票, 目前已经累计购入 4166 万股, 持股比例达到 5.85%, 在稳定股市股价以及加大员工激励方面起到了积极的作用

8 公司研究福星股份 (000926)8 表 4 公司员工持股计划目前购入公司股票简况变动截止日增持数量 ( 万股 ) 变动后持股数 ( 万股 ) 变动后持股比 (%) 当日收盘价 ( 元 ) 2015/9/ /9/ /9/ /9/ /9/ /9/ /9/ 资料来源 :wind 海通证券研究所 6. 投资建议 : 预计公司年每股收益分别是 0.76 和 0.95 元截至 7 月 27 日, 公司收盘于元, 对应 2016 年 PE 为倍,2017 年 PE 为倍, 预计对应的 RNAV 为元考虑到公司未来成长性, 给予公司 2016 年 25 倍的 PE, 对应目标价格元, 维持买入评级表 5 近期部分地产公司估值 2016PE 世联行 25.8 中国国贸 30.4 新华联 31.9 资料来源 :wind 海通证券研究所( 收盘价为 ) 主要不确定因素行业基本面复苏不达预期

9 信息披露公司研究福星股份 (000926)9 分析师声明 [Table_Analysts] 涂力磊房地产行业贾亚童房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 以勤勉的职业态度, 独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息, 本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解, 清晰准确地反映了作者的研究观点, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明分析师负责的股票研究范围 [Table_Reports] 重点研究上市公司 : 荣盛发展, 浦东金桥, 顺发恒业, 黑牡丹, 海航基础, 中国国贸, 新湖中宝,*ST 亚星, 空港股份,*ST 中企, 福星股份, 绵世股份, 中华企业, 格力地产, 天健集团, 金科股份, 天业股份, 万通地产, 莱茵体育, 平潭发展, 万业企业, 中洲控股, 北京城建, 金融街, 京汉股份, 华发股份, 招商蛇口, 金地集团, 青岛金王, 北辰实业, 张江高科, 华联控股, 万里股份, 栖霞建设, 外高桥, 南国臵业, 鲁商臵业, 宋都股份, 天房发展, 亚通股份, 大名城, 首开股份, 华夏幸福, 陆家嘴, 保利地产, 万科 A, 中南建设, 新城控股, 恒大地产, 苏宁环球, 广东明珠, 阳光城, 上海临港, 滨江集团, 嘉宝集团, 中国武夷, 天津松江, 中路股份, 大港股份, 市北高新, 泰禾集团, 苏州高新, 南京高科, 世联行, 银润投资投资评级说明 1. 投资评级的比较标准类别评级说明投资评级分为股票评级和行业评级买入个股相对大盘涨幅在 15% 以上 ; 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅为基准 ; 增持个股相对大盘涨幅介于 5% 与 15% 之间 ; 股票投资评级中性个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 5% 之间 ; 减持个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 -15% 之间 ; 卖出个股相对大盘涨幅低于 -15% 2. 投资建议的评级标准增持行业整体回报高于市场整体水平 5% 以上 ; 报告发布日后的 6 个月内的公司股价 ( 或行行业整体回报介于市场整体水平 -5% 与 5% 业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨行业投资评级中性之间 ; 跌幅减持行业整体回报低于市场整体水平 5% 以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险, 投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考, 不构成投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下, 海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送, 未经海通证券研究所书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容, 务必联络海通证券研究所并获得许可, 并需注明出处为海通证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可, 海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务

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公司研究中国恒大 (3333.HK)2 事件 : 公司公告 2016 年半年报情况点评 : 1 公司营收稳健增长, 现金充裕 1) 营收稳健增长, 永续债影响归母利润公司 2016 年上半年营业收入 [Table_MainInfo] [Table_InvestInfo] 投资评级买入维持公司研究 / 房地产 / 房地产中国恒大 (3333.HK) 半年度报告销售剑指三千, 恒大系逐步构建证券研究报告 2016 年 09 月 06 日股票数据 [Table_StockInfo] 6 个月内目标价 (

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