公 司 研 究 华 夏 幸 福 (600340)2 事 件 : 公 司 拟 通 过 股 权 转 让 及 增 资 方 式 取 得 苏 州 火 炬 创 新 创 业 孵 化 管 理 有 限 公 司 51% 股 权, 交 易 价 款 为 亿 元 公 司 拟 以 2.17 亿 元 受 让 严 伟

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1 [Table_MainInfo] 公 司 研 究 / 房 地 产 / 房 地 产 华 夏 幸 福 (600340) 公 司 公 告 点 评 证 券 研 究 报 告 2015 年 12 月 24 日 [Table_InvestInfo] 投 资 评 级 买 入 维 持 股 票 数 据 6 [Table_StockInfo] 个 月 内 目 标 价 ( 元 ) 月 24 日 收 盘 价 ( 元 ) 周 股 价 波 动 ( 元 ) 总 股 本 / 流 通 A 股 ( 百 万 股 ) 2646/2646 总 市 值 / 流 通 市 值 ( 百 万 元 ) 85537/85537 主 要 估 值 指 标 [Table_PePbInfo] E 2016E 市 盈 率 市 净 率 市 销 率 EV/EBITDA 分 红 率 (%) 相 关 研 究 [Table_ReportInfo] 华 夏 幸 福 (600340) 深 度 报 告 : 再 看 幸 福 三 段 论, 超 越 千 亿 市 值 的 开 始 定 增 顺 利 过 会, 基 本 面 拐 点 到 来 完 善 产 投 体 系, 加 速 孵 化 升 级 市 场 表 现 [Table_QuoteInfo] 华 夏 幸 福 海 通 综 指 % 96.00% 72.00% 48.00% 24.00% 0.00% 2014/ /3 2015/6 2015/9 沪 深 300 对 比 1M 2M 3M 绝 对 涨 幅 (%) 相 对 涨 幅 (%) 资 料 来 源 : 海 通 证 券 研 究 所 [Table_AuthorInfo] 收 购 火 炬 孵 化 构 建 产 业 地 产 闭 环 生 态 圈, 打 造 中 国 版 WeWork [Table_Summary] 投 资 要 点 : 事 件 : 公 司 拟 通 过 股 权 转 让 及 增 资 方 式 取 得 苏 州 火 炬 创 新 创 业 孵 化 管 理 有 限 公 司 51% 股 权 同 时 下 属 子 公 司 与 乐 视 虚 拟 现 实 科 技 ( 北 京 ) 有 限 公 司 签 订 战 略 合 作 协 议 火 炬 孵 化, 科 技 园 区 标 杆 企 业 本 次 收 购 标 的 致 力 于 园 区 企 业 营 商 生 态 环 境 研 究 和 建 设, 积 极 培 养 创 新 性 高 成 长 性 企 业 和 创 业 者 火 炬 孵 化 是 中 国 专 业 O2O 园 区 运 营 服 务 商, 旗 下 拥 有 博 济 科 技 园 创 客 邦 O Park 三 大 业 务 品 牌 产 业 新 城 + 创 投 孵 化, 构 建 完 整 产 业 地 产 闭 环 生 态 圈 1) 从 创 造 到 制 造, 华 夏 幸 福 实 现 产 业 链 能 级 飞 跃 通 过 并 购 火 炬 孵 化, 企 业 在 产 业 孵 化 和 产 业 加 速 方 面 实 力 得 到 明 显 加 强 考 虑 目 前 华 夏 幸 福 在 环 渤 海 和 长 三 角 区 域 已 累 计 构 建 超 27 个 产 业 运 营 基 地, 创 投 孵 化 的 所 有 科 技 成 果 可 以 最 快 实 现 产 业 化 过 程 2) 开 拓 共 享 经 济 蓝 海, 打 造 中 国 版 WeWork 火 炬 孵 化 旗 下 的 创 客 邦 是 全 国 首 批 获 得 国 家 级 创 新 型 孵 化 器 的 众 创 空 间, 已 在 上 海 广 州 深 圳 杭 州 武 汉 成 都 南 京 等 城 市 发 展 27 个 基 地,6 个 省 级 众 创 空 间, 孵 化 面 积 超 过 平 米 华 夏 幸 福 联 手 火 炬 孵 化, 将 形 成 打 造 中 国 版 WeWork 的 完 美 组 合 3) 打 造 在 线 园 区 运 营 平 台, 拓 展 潜 在 园 区 服 务 空 间 火 炬 孵 化 旗 下 的 O Park 园 区 在 线 是 依 托 火 炬 孵 化 近 10 年 的 园 区 运 营 管 理 和 创 业 服 务 经 验, 基 于 大 数 据 云 计 算 平 台 化 移 动 互 联 技 术, 打 造 的 O2O 创 业 服 务 平 台, 具 有 园 区 线 上 招 商 企 业 办 公 园 区 内 部 运 营 管 理 等 功 能 未 来 华 夏 幸 福 运 营 的 各 产 业 新 城 均 可 接 入 O Park 园 区 在 线, 将 极 大 的 提 升 O Park 园 区 在 线 的 使 用 率, 实 现 规 模 经 济 投 资 建 议 : 看 好 公 司 未 来 销 售 市 值 超 越 千 亿, 维 持 买 入 评 级 公 司 业 务 发 展 已 明 确 处 于 海 通 产 业 地 产 估 值 体 系 第 二 阶 段, 理 应 享 受 20X 以 上 PE 估 值 预 计 公 司 2015 和 2016 年 每 股 收 益 分 别 是 1.93 和 2.52 元 公 司 12 月 24 日 股 价 元 对 应 2015 和 2016 年 PE 在 和 倍 给 予 公 司 2016 年 20 倍 市 盈 率, 对 应 股 价 50.4 元, 维 持 买 入 评 级 风 险 提 示 : 行 业 涨 价 风 险 分 析 师 : 涂 力 磊 Tel:(021) tll5535@htsec.com 证 书 :S 分 析 师 : 谢 盐 Tel:(021) xiey@htsec.com 证 书 :S 主 要 财 务 数 据 及 预 测 [Table_FinanceInfo] E 2016E 营 业 收 入 ( 百 万 元 ) (+/-)YoY(%) 净 利 润 ( 百 万 元 ) (+/-)YoY(%) 全 面 摊 薄 EPS( 元 ) 毛 利 率 (%) 净 资 产 收 益 率 (%) 资 料 来 源 : 公 司 年 报 ( ), 海 通 证 券 研 究 所 备 注 : 净 利 润 为 归 属 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润

2 公 司 研 究 华 夏 幸 福 (600340)2 事 件 : 公 司 拟 通 过 股 权 转 让 及 增 资 方 式 取 得 苏 州 火 炬 创 新 创 业 孵 化 管 理 有 限 公 司 51% 股 权, 交 易 价 款 为 亿 元 公 司 拟 以 2.17 亿 元 受 让 严 伟 虎 持 有 的 目 标 公 司 31% 股 权, 以 亿 元 受 让 苏 州 新 博 投 资 管 理 有 限 公 司 持 有 的 目 标 公 司 9.5% 股 权, 以 1.5 亿 元 向 目 标 公 司 增 资, 最 终 取 得 目 标 公 司 51% 股 权 同 时 下 属 子 公 司 与 乐 视 虚 拟 现 实 科 技 ( 北 京 ) 有 限 公 司 签 订 战 略 合 作 协 议 双 方 达 成 战 略 合 作 关 系, 资 源 互 补, 共 同 在 大 厂 潮 白 河 经 济 开 发 区 打 造 中 国 顶 级 国 际 一 流 的 大 厂 国 际 文 化 科 技 产 业 集 群, 建 设 新 技 术 研 发 和 内 容 开 发 产 业 基 地 合 作 内 容 包 括 但 不 限 于 : 共 同 建 立 大 厂 国 际 影 视 科 技 研 发 中 心 VR 内 容 制 作 中 心 LEVR 产 品 展 示 体 验 中 心, 共 同 举 办 技 术 交 流 和 市 场 活 动, 共 同 建 立 文 化 科 技 产 业 融 合 创 新 基 金 点 评 : 收 购 火 炬 孵 化, 大 幅 增 强 华 夏 孵 化 器 能 力 华 夏 幸 福 基 业 股 份 有 限 公 司 拟 与 严 伟 虎 苏 州 新 博 投 资 管 理 有 限 公 司 苏 州 火 炬 创 新 创 业 孵 化 管 理 有 限 公 司 以 及 目 标 公 司 股 东 签 署 股 权 转 让 及 增 资 扩 股 协 议 根 据 协 议 约 定, 公 司 拟 通 过 股 权 转 让 及 增 资 方 式 取 得 目 标 公 司 51% 股 权, 交 易 价 款 为 亿 元 表 1 公 司 收 购 情 况 1 股 权 转 让 转 让 方 转 让 出 资 额 股 权 比 例 转 让 价 款 严 伟 虎 310 万 元 31% 万 元 苏 州 新 博 投 资 管 理 有 限 公 司 95 万 元 9.50% 6650 万 元 总 计 405 万 元 40.50% 万 元 2 增 资 扩 股 股 东 姓 名 / 名 称 本 次 增 资 前 本 次 认 缴 增 资 额 本 次 增 资 后 出 资 额 ( 万 元 ) 持 股 比 例 ( 万 元 ) 出 资 额 ( 万 元 ) 持 股 比 例 华 夏 幸 福 % % 苏 州 新 博 投 资 管 理 有 限 公 司 % % 孙 兰 兰 % % 舒 鼎 秀 % % 卢 海 燕 % % 季 风 % % 殷 玉 明 % % 合 计 1, % % 资 料 来 源 : 公 司 资 产 收 购 公 告 海 通 证 券 研 究 所 火 炬 孵 化, 科 技 园 区 标 杆 企 业 苏 州 火 炬 创 新 创 业 孵 化 管 理 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 火 炬 孵 化 ), 致 力 于 园 区 企 业 营 商 生 态 环 境 研 究 和 建 设, 积 极 培 养 创 新 性 高 成 长 性 企 业 和 创 业 者 火 炬 孵 化 是 中 国 专 业 O2O 园 区 运 营 服 务 商, 旗 下 拥 有 博 济 科 技 园 创 客 邦 O Park 三 大 业 务 品 牌

3 公 司 研 究 华 夏 幸 福 (600340)3 图 1 火 炬 孵 化 旗 下 主 要 品 牌 直 接 运 营 23 个 实 体 园 区, 取 得 7 个 国 家 级 7 个 省 级 科 技 企 业 孵 化 器 4 个 国 家 级 中 小 企 业 服 务 平 台, 2014 年 中 国 园 区 品 牌 价 值 TOP5 科 技 部 中 国 孵 化 器 建 设 十 强 资 料 来 源 : 公 司 资 产 收 购 公 告 海 通 证 券 研 究 所 火 炬 孵 化 以 O2O 创 业 孵 化 + 创 业 投 资 + 创 业 教 育 + 创 业 媒 体 + 创 业 资 源 + 创 客 咖 啡 + 增 值 服 务 为 孵 化 模 式 发 展 27 个 基 地,6 个 省 级 众 创 空 间, 孵 化 面 积 超 过 平 米 基 于 大 数 据 云 计 算 平 台 化 移 动 互 联 技 术, 打 造 的 一 个 O2O 创 业 服 务 平 台 已 拥 有 联 盟 园 区 143 家, 平 台 会 员 数 量 71.8 万, 注 册 企 业 数 超 过 3 万 家 1) 博 济 科 技 园 苏 州 火 炬 旗 下 博 济 科 技 园 区 专 业 运 营 商, 为 园 区 提 供 从 产 业 定 位 产 业 招 商 产 业 培 育 及 运 营 管 理 的 全 过 程 服 务, 可 为 入 园 企 业 提 供 创 业 辅 导 投 融 资 创 新 营 销 技 术 服 务 四 大 体 系 支 持 作 为 国 内 最 早 一 批 以 民 营 力 量 进 入 科 技 园 区 运 营, 博 济 一 直 领 跑 中 国 科 技 园 区 发 展, 目 前 已 在 南 京 上 海 杭 州 常 州 等 地 直 接 运 营 23 个 实 体 园 区, 取 得 7 个 国 家 级 7 个 省 级 科 技 企 业 孵 化 器 4 个 国 家 级 中 小 企 业 服 务 平 台, 是 2014 年 中 国 园 区 品 牌 价 值 TOP5 科 技 部 中 国 孵 化 器 建 设 十 强 图 2 博 济 科 技 园 主 要 服 务 区 域 资 料 来 源 : 博 济 科 技 园 网 站 海 通 证 券 研 究 所 博 济 致 力 于 园 区 科 技 与 人 文 的 结 合, 企 业 生 态 环 境 的 研 究 和 建 设, 有 着 灵 活 而 高 效 的 运 营 机 制, 全 方 位 的 科 技 园 区 招 商 体 系, 完 善 的 科 技 园 区 服 务 体 系, 先 进 的 企 业 办 公 云 平 台 和 强 大 的 高 校 科 技 资 源 整 合 能 力 以 多 园 化 集 团 化 的 发 展 模 式 和 博 济 科 技 园 统 一 品 牌 形 象, 面 向 全 国 发 展 科 技 园 事 业, 规 划 投 资 50 多 个 科 技 园 区 最 终 形 成 以 中 小 企 业 培 育 创 业 投 资 科 技 园 区 建 设 为 主 体 的 三 大 板 块 有 机 互 动 的 发 展 格 局 博 济 已 打 造 企 业 服 务 的 八 大 平 台, 并 将 八 大 平 台 提 炼 出 四 大 服 务 体 系, 从 企 业 发 展 需 要 的 各 个 方 面 整 合 资 源 为 企 业 服 务, 帮 助 企 业 快 速 成 长, 并 为 科 技 园 区 创 造 更 大 的 价 值 体 系

4 公 司 研 究 华 夏 幸 福 (600340)4 图 3 博 济 科 技 园 主 要 业 务 模 式 资 料 来 源 : 博 济 科 技 园 网 站 海 通 证 券 研 究 所 2) 创 客 邦 全 国 首 批 获 得 国 家 级 创 新 型 孵 化 器 的 众 创 空 间, 以 O2O 创 业 孵 化 + 创 业 投 资 + 创 业 教 育 + 创 业 媒 体 + 创 业 资 源 + 创 客 咖 啡 + 增 值 服 务 为 孵 化 模 式, 建 成 从 公 共 苗 圃 创 业 孵 化 器 创 业 加 速 器 的 创 业 全 链 条 服 务, 已 在 上 海 广 州 深 圳 杭 州 武 汉 成 都 南 京 等 城 市 发 展 27 个 基 地,6 个 省 级 众 创 空 间, 孵 化 面 积 超 过 平 米, 孵 化 项 目 如 考 拉 社 区 奇 怪 果 园 小 牛 帮 等 多 个 项 目 项 目 获 得 千 万 级 A 轮 融 资 3)O Park 园 区 在 线 O Park 园 区 在 线 依 托 火 炬 孵 化 近 10 年 的 园 区 运 营 管 理 和 创 业 服 务 经 验, 属 于 基 于 大 数 据 云 计 算 平 台 化 移 动 互 联 技 术 的 O2O 创 业 服 务 平 台 该 平 台 具 有 园 区 线 上 招 商 企 业 办 公 园 区 内 部 运 营 管 理 等 功 能 截 至 2015 年 11 月 底, O Park 已 拥 有 联 盟 园 区 143 家, 平 台 会 员 数 量 71.8 万, 注 册 企 业 数 超 过 3 万 家 图 4 O Park 园 区 在 线 主 要 业 务 模 式 资 料 来 源 :O Park 园 区 在 线 网 站 海 通 证 券 研 究 所

5 公 司 研 究 华 夏 幸 福 (600340)5 产 业 新 城 + 创 投 孵 化, 构 建 完 整 产 业 地 产 闭 环 生 态 圈 1) 从 创 造 到 制 造, 华 夏 幸 福 实 现 产 业 链 能 级 飞 跃 通 过 本 次 收 购, 华 夏 幸 福 完 成 创 投 孵 化 产 业 链 能 级 上 的 重 要 飞 跃 通 过 并 购 火 炬 孵 化, 企 业 在 产 业 孵 化 和 产 业 加 速 方 面 实 力 得 到 明 显 加 强 考 虑 目 前 华 夏 幸 福 在 环 渤 海 和 长 三 角 区 域 已 累 计 构 建 超 27 个 产 业 运 营 基 地, 创 投 孵 化 的 所 有 科 技 成 果 可 以 最 快 实 现 产 业 化 过 程 以 上 从 创 造 到 制 造, 产 业 新 城 + 创 投 孵 化 的 全 生 命 线 闭 环 将 构 筑 华 夏 幸 福 新 高 峰 图 5 华 夏 幸 福 产 业 链 闭 环 华 夏 孵 化 华 夏 加 速 华 夏 制 造 ( 产 业 化 ) 硅 谷 高 科 技 产 业 孵 化 器 清 华 大 学 重 大 科 技 项 目 孵 化 基 地 太 库 科 技 火 炬 孵 化 清 华 大 学 - 华 夏 幸 福 XIN 产 业 技 术 联 合 研 究 中 心 与 一 九 五 五 资 本 中 国 基 金 合 作 设 立 两 支 产 业 孵 化 基 金 火 炬 孵 化 ( 创 客 邦 ) 环 渤 海 + 长 三 角 超 27 个 产 业 基 地 创 投 孵 化 产 业 新 城 从 创 造 到 制 造, 构 建 华 夏 幸 福 闭 环 产 业 生 态 圈 资 料 来 源 : 公 司 孵 化 器 相 关 公 告 海 通 证 券 研 究 所 2) 开 拓 共 享 经 济 蓝 海, 打 造 中 国 版 WeWork 火 炬 孵 化 旗 下 的 创 客 邦 是 全 国 首 批 获 得 国 家 级 创 新 型 孵 化 器 的 众 创 空 间, 已 在 上 海 广 州 深 圳 杭 州 武 汉 成 都 南 京 等 城 市 发 展 27 个 基 地,6 个 省 级 众 创 空 间, 孵 化 面 积 超 过 平 米 华 夏 幸 福 联 手 火 炬 孵 化, 将 形 成 打 造 中 国 版 WeWork 的 完 美 组 合 图 6 WeWork 办 公 模 式 提 供 工 位 办 公 室 会 议 室 娱 乐 设 施 生 活 设 施 等 硬 件 设 施 ; 提 供 培 训 法 律 会 计 交 流 和 社 交 网 络 等 软 件 服 务 老 旧 厂 房 和 偏 远 商 务 楼 面 整 租 分 割 和 二 次 设 计 Wework 创 客 空 间 出 租 业 主 方 支 付 租 金 运 营 方 获 得 租 金 和 股 权 微 创 企 业 主 要 特 点 1. 物 业 开 发 向 运 营 转 变 2. 产 品 形 态 标 准 化 和 灵 活 性 兼 具 3. 公 共 服 务 空 间 和 共 享 经 济 4. 硬 件 提 供 到 软 件 服 务 强 化 资 料 来 源 : 百 度 文 库 海 通 证 券 研 究 所

6 公 司 研 究 华 夏 幸 福 (600340)6 所 谓 WeWork 指 美 国 纽 约 一 家 办 公 室 租 赁 公 司 发 展 起 来 的 新 的 园 区 开 发 新 模 式 : 首 先, 用 较 低 的 价 格 租 下 老 旧 厂 房 和 偏 远 的 办 公 楼 的 一 两 层, 然 后 将 办 公 场 地 分 割 和 重 新 设 计, 可 以 为 企 业 客 户 提 供 工 位 办 公 室 会 议 室 娱 乐 设 施 生 活 设 施 等 硬 件 设 施 ; 提 供 培 训 法 律 会 计 交 流 和 社 交 网 络 等 软 件 服 务 然 后,WeWork 可 以 向 那 些 初 创 企 业 和 微 型 公 司 收 取 租 金 和 其 股 权 华 夏 幸 福 在 运 营 园 区 均 规 划 有 众 创 空 间, 其 中 固 安 众 创 空 间 入 选 河 北 省 首 批 20 家 省 级 众 创 空 间 固 安 众 创 空 间 整 合 了 北 京 上 海 深 圳 硅 谷 特 拉 维 夫 首 尔 柏 林 七 个 最 热 创 新 创 业 城 市 的 项 目 技 术 培 训 等 资 源, 并 结 合 固 安 全 球 产 业 新 城 标 杆 的 优 势, 可 以 给 全 球 创 业 者 提 供 高 标 准 的 创 业 办 公 环 境 人 才 公 寓 食 堂 地 铁 专 线 班 车 等 资 源, 从 而 打 造 出 一 个 全 球 封 闭 创 业 训 练 营, 该 模 式 在 国 内 目 前 为 止 还 没 有 类 似 的 概 念 和 成 型 的 作 品 本 次 收 购 创 客 邦 后, 企 业 将 在 WEWORK 运 营 模 式 上 获 取 更 成 熟 经 验, 有 利 保 证 项 目 成 功 率 表 2 公 司 基 金 设 立 情 况 项 目 WEWORK 传 统 园 区 幸 福 WEWORK 适 用 客 户 空 间 开 发 软 件 配 套 租 金 收 益 存 在 问 题 适 用 希 望 联 合 办 公 的 微 型 和 初 创 型 的 创 新 创 意 类 企 业 特 别 是 针 对 品 质 化 互 动 性 的 精 致 办 公 空 间 有 要 求 的 客 户 客 户 流 动 性 高 轻 资 产 运 营, 提 供 品 质 化 互 动 性 的 精 致 办 公 空 间, 主 要 适 用 零 散 都 市 办 公 空 间 或 偏 远 厂 房 空 间 的 分 割 整 合 等 二 次 开 发 设 计 利 用 产 品 形 态 标 准 化 和 灵 活 性 兼 具 更 强 调 管 理 运 营, 公 共 服 务 空 间 和 共 享 经 济, 以 及 硬 件 提 供 到 软 件 服 务 强 化 融 入 更 多 孵 化 器 和 风 投 提 供 资 金 和 管 理 支 持 强 调 低 价 整 体 租 赁 办 公 地 点, 然 后 通 过 短 租 和 面 积 划 分 反 而 使 得 每 平 方 的 租 金 得 以 提 高 ; 通 过 共 享 服 务 来 降 低 企 业 客 户 的 办 公 综 合 成 本 面 临 传 统 商 务 中 心 供 应 的 挑 战, 价 格 竞 争 可 能 过 于 激 烈 这 种 业 态 可 能 会 破 坏 大 厦 整 体 办 公 环 境 的 兼 容 性 适 合 生 产 型 研 发 类 等 各 类 型 企 业, 主 要 针 对 有 形 产 品 上 下 游 产 业 链 的 企 业 客 户 客 户 流 动 性 低 从 一 级 开 发 到 二 级 房 产 开 发 的 重 资 产 运 营 模 式, 主 要 适 合 政 府 指 导 下 的 功 能 性 工 业 土 地 开 发 利 用, 有 完 整 和 中 长 期 的 发 展 规 划 产 品 形 态 有 定 制 型 和 标 准 化 厂 房 主 要 依 靠 硬 件, 加 上 少 量 的 必 需 软 件 服 务 租 金 比 较 稳 定, 有 固 定 期 限 的 提 租 时 间, 尽 管 单 位 面 积 租 金 水 平 不 高, 但 往 往 要 求 入 驻 企 业 整 片 承 租 灵 活 性 欠 缺, 不 利 于 初 创 型 和 微 型 企 业 入 驻 创 业 者 全 球 封 闭 创 业 训 练 营 周 边 具 有 产 业 集 群 完 善 的 酒 店 医 院 学 校 乃 至 住 宅 配 套 固 安 大 厂 众 创 空 间 距 离 国 贸 仅 半 小 时 车 程, 但 租 金 远 远 低 于 核 心 都 市 圈 办 公 楼 租 金 初 创 业 务, 缺 乏 成 熟 运 营 经 验 代 表 案 例 科 技 寺 3W 咖 啡 浦 东 金 桥 等 固 安 众 创 空 间 资 料 来 源 : 公 司 wework 公 告 海 通 证 券 研 究 所 3) 打 造 在 线 园 区 运 营 平 台, 拓 展 潜 在 园 区 服 务 空 间 火 炬 孵 化 旗 下 的 O Park 园 区 在 线 是 依 托 火 炬 孵 化 近 10 年 的 园 区 运 营 管 理 和 创 业 服 务 经 验, 基 于 大 数 据 云 计 算 平 台 化 移 动 互 联 技 术, 打 造 的 O2O 创 业 服 务 平 台, 具 有 园 区 线 上 招 商 企 业 办 公 园 区 内 部 运 营 管 理 等 功 能 未 来 华 夏 幸 福 运 营 的 各 产 业 新 城 均 可 接 入 O Park 园 区 在 线, 将 极 大 的 提 升 O Park 园 区 在 线 的 使 用 率, 实 现 规 模 经 济 图 7 O Park 园 区 在 线 部 分 界 面 资 料 来 源 :O Park 园 区 在 线 网 站 海 通 证 券 研 究 所

7 公 司 研 究 华 夏 幸 福 (600340)7 华 夏 幸 福 则 拥 有 1000 人 的 招 商 团 队 超 过 20 座 产 业 新 城 和 超 过 2500 平 方 公 里 的 委 托 面 积 双 方 通 过 业 务 整 合 与 资 源 共 享, 以 互 联 网 思 维 打 造 开 放 式 产 业 发 展 及 服 务 运 营 平 台, 建 立 健 全 平 台 型 产 业 服 务 生 态 体 系, 有 利 于 将 火 炬 孵 化 线 上 运 营 能 力 与 华 夏 幸 福 线 下 实 体 相 结 合, 充 分 发 挥 平 台 模 式 优 势, 提 升 华 夏 幸 福 产 业 新 城 价 值 牵 手 乐 视 VR, 打 造 下 一 代 信 息 网 络 创 新 产 业 园 本 协 议 的 签 署 标 志 着 继 与 北 京 电 影 学 院 建 立 合 作 后, 公 司 在 大 厂 产 业 新 城 建 设 文 化 创 意 产 业 集 群 取 得 又 一 阶 段 性 成 果 通 过 VR 高 科 技 的 导 入, 将 进 一 步 丰 富 公 司 在 大 厂 打 造 的 东 部 影 视 传 媒 产 业 集 群 的 产 业 定 位 和 布 局, 形 成 以 高 科 技 为 引 领 的 北 京 东 部 影 视 产 业 创 新 高 地 公 司 已 成 功 迈 入 海 通 产 业 地 产 估 值 第 二 阶 段 根 据 海 通 证 券 产 业 地 产 估 值 三 阶 段 模 型 我 们 认 为 华 夏 幸 福 处 于 产 业 地 产 第 二 阶 段 中 期, 即 成 熟 单 核 和 多 核 发 展 起 步 异 地 复 制 成 功 产 业 升 级 开 始 此 外 公 司 属 于 产 城 融 合 的 平 台 模 式, 能 够 在 产 业 新 城 平 台 上 根 据 城 市 与 产 业 的 发 展 阶 段 和 居 民 消 费 需 求 成 长 周 期 适 时 接 入 地 产 开 发 产 业 孵 化 金 融 服 务 医 疗 教 育 智 慧 城 市 电 子 商 务 现 代 物 流 等 新 型 增 值 服 务 业 态, 营 造 共 生 共 赢 的 城 市 商 业 生 态 系 统, 为 产 业 园 区 企 业 提 供 选 址 规 划 投 资 建 设 管 理 咨 询 技 术 研 发 物 流 运 输 人 才 培 训 金 融 服 务 等 全 方 位 服 务, 为 城 市 居 民 提 供 吃 穿 住 用 行 医 教 娱 等 全 方 位 服 务, 挖 掘 和 兑 现 以 上 流 量 的 商 业 价 值, 产 业 聚 变 效 应 巨 大, 因 此 我 们 认 为 企 业 理 应 比 单 纯 产 业 地 产 应 享 受 一 定 溢 价 公 司 平 台 属 性 是 超 越 产 业 地 产 第 二 阶 段 的 关 键,20 倍 左 右 估 值 属 于 合 理 范 围 图 8 海 通 产 业 地 产 估 值 模 型 中 华 夏 幸 福 所 处 阶 段 20 倍 17 倍 动 态 估 值 第 一 阶 段 : 简 单 单 核 或 初 步 多 核 发 展 ( 对 应 动 态 8-10 倍 估 值, 类 似 成 长 地 产 股 ) 第 二 阶 段 : 成 熟 单 核 和 多 核 中 期 发 展, 企 业 产 业 属 性 明 显 加 强 且 伴 随 较 强 产 业 升 级 ( 对 应 动 态 倍 估 值, 类 似 成 长 股 ) 第 三 阶 段 : 多 核 成 熟 发 展, 产 业 服 务 进 入 良 性 循 环, 优 质 公 司 开 始 出 现 全 球 化 趋 势 企 业 服 务 能 力 和 服 务 手 段 大 幅 提 升 服 务 能 力 包 括 全 球 孵 化 产 业 引 导 等 服 务 手 段 包 括 产 业 同 盟, 投 资 基 金 等 ( 对 应 动 态 20 倍 以 上 估 值, 类 似 优 质 永 续 现 金 流 公 司 ) 公 司 股 价 10 倍 8 倍 时 间 阶 段 第 一 段 : 简 单 单 核 或 初 步 多 核 发 展 第 二 段 : 成 熟 单 核 和 多 核 中 期 发 展 华 夏 幸 福 园 区 表 现 华 夏 幸 福 财 务 特 点 固 安 园 区 快 速 发 展 产 业 发 展 服 务 相 关 的 收 入 已 占 10% 左 右 长 三 角 珠 三 角 成 功 扩 张, 已 导 入 电 商 物 流 卫 星 导 航 分 布 式 光 伏 医 药 等 产 城 融 合 已 开 始 拓 展, +X 出 现 部 门 方 向 产 业 发 展 服 务 相 关 收 入 占 比 将 稳 步 提 升, 但 目 前 还 未 达 到 20%-30% 水 平 第 三 阶 段 : 多 核 成 熟 发 展, 产 业 良 性 循 环, 全 球 化 趋 势 开 始 迈 向 该 阶 段 估 值 特 点 对 应 动 态 8-10 倍 估 值 对 应 动 态 倍 估 值 对 应 动 态 20 倍 以 上 估 值 资 料 来 源 : 海 通 证 券 研 究 所 未 来 : 期 待 两 个 1000, 一 个 500 住 宅 地 产 市 值 最 大 企 业 是 绿 地 控 股 绿 地 控 股 2014 年 实 现 销 售 金 额 2080 亿 元, 销 售 面 积 2011 万 平, 目 前 总 市 值 为 2134 亿 元 商 业 地 产 龙 头 是 万 达 商 业 万 达 2014 年 实 现 销 售 金 额 1501 亿 元, 销 售 面 积 1184 万 平, 目 前 总 市 值 为 1654 亿 元 工 业 地 产 龙 头 之 一 是 华 夏 幸 福 2014 年, 公 司 实 现 销 售 金 额 520 亿 元, 销 售 面 积 570 万 平, 目 前 总 市 值 为 720 亿 元

8 表 3 我 国 住 宅 商 业 和 工 业 地 产 龙 头 的 比 较 代 码 公 司 简 称 市 值 ( 亿 元 人 民 币 ) SH 绿 地 控 股 HK 万 达 商 业 SH 华 夏 幸 福 720 销 售 情 况 2014 年, 公 司 实 现 销 售 金 额 2080 亿 元, 销 售 面 积 2011 万 平 2014 年, 公 司 实 现 销 售 金 额 1501 亿 元, 销 售 面 积 1184 万 平 2014 年, 公 司 实 现 销 售 金 额 520 亿 元, 销 售 面 积 570 万 平 资 料 来 源 : 公 司 产 业 合 作 公 告, 海 通 证 券 研 究 所 注 : 报 告 未 推 荐 绿 地 控 股, 仅 做 客 观 数 据 的 陈 述 公 司 研 究 华 夏 幸 福 (600340)8 业 务 特 点 中 国 住 宅 地 产 龙 头, 主 业 稳 健, 土 地 储 备 超 1 亿 平 近 年 来 公 司 加 大 一 二 线 城 市 布 局 公 司 提 出 大 基 建 大 金 融 大 消 费 的 产 业 发 展 战 略, 远 期 目 标 万 亿 市 值 万 亿 营 收 公 司 基 建 业 务 是 PPP 建 设 地 铁 项 目, 已 布 局 6 市 8 条 地 铁 ; 金 融 业 务 是 打 造 全 产 业 链 金 控 资 管 平 台 ; 消 费 业 务 是 布 局 进 口 商 品 直 销 和 汽 车 等 中 国 商 业 地 产 开 发 商 业 主 及 运 营 商 龙 头, 世 界 第 二 大 商 业 地 产 业 主 及 运 营 商 公 司 开 发 了 大 规 模 多 功 能, 集 零 售 办 公 酒 店 住 宅 餐 厅 娱 乐 休 闲 于 一 体 的 综 合 体 公 司 物 业 经 营 范 围 进 一 步 扩 展 至 海 外, 包 括 伦 敦 马 德 里 及 洛 杉 矶, 以 及 芝 加 哥 及 澳 大 利 亚 等 中 国 开 发 区 投 资 运 营 龙 头, 主 营 为 产 业 新 城 开 发 建 设, 包 括 基 础 设 施 建 设 产 业 发 展 服 务 土 地 整 理 园 区 综 合 服 务 及 住 宅 生 活 配 套 服 务, 并 辅 以 城 市 地 产 开 发 物 业 酒 店 经 营 等 业 务 公 司 项 目 主 要 布 局 于 环 首 都 经 济 区 我 们 认 为, 公 司 在 2014 年 和 2015 年 成 功 突 破 北 京 上 海 两 个 一 线 城 市 目 前 公 司 受 委 托 园 区 超 过 27 个, 受 委 托 面 积 超 过 2500 平 方 公 里 伴 随 孵 化 PE VC 等 多 元 化 业 务 的 不 断 加 强, 企 业 有 希 望 在 未 来 实 现 销 售 规 模 和 市 值 规 模 的 再 突 破, 即 两 个 销 售 规 模 突 破 1000 亿, 市 值 规 模 突 破 1000 亿 展 望 未 来, 如 果 实 现 两 个 1000, 期 待 幸 福 能 够 朝 全 球 500 强 挺 进! 投 资 建 议 : 维 持 买 入 评 级, 目 标 价 50.4 元 预 计 公 司 2015 和 2016 年 每 股 收 益 分 别 是 1.93 和 2.52 元 公 司 12 月 24 日 股 价 元 对 应 2015 和 2016 年 PE 在 和 倍 给 予 公 司 2016 年 20 倍 市 盈 率, 对 应 股 价 50.4 元, 维 持 买 入 评 级 风 险 提 示 : 涨 价 引 发 调 控 风 险

9 财 务 报 表 分 析 和 预 测 公 司 研 究 华 夏 幸 福 (600340)9 [Table_ForecastInfo] 主 要 财 务 指 标 E 2016E 利 润 表 ( 百 万 元 ) E 2016E 每 股 指 标 ( 元 ) 营 业 总 收 入 每 股 收 益 营 业 成 本 每 股 净 资 产 毛 利 率 % 每 股 经 营 现 金 流 营 业 税 金 及 附 加 每 股 股 利 营 业 税 金 率 % 价 值 评 估 ( 倍 ) 营 业 费 用 P/E 营 业 费 用 率 % P/B 管 理 费 用 P/S 管 理 费 用 率 % EV/EBITDA EBIT 财 务 费 用 盈 利 能 力 指 标 (%) 财 务 费 用 率 % 毛 利 率 资 产 减 值 损 失 净 利 润 率 投 资 收 益 净 资 产 收 益 率 营 业 利 润 资 产 回 报 率 营 业 外 收 支 投 资 回 报 率 利 润 总 额 盈 利 增 长 (%) EBITDA 营 业 收 入 增 长 率 所 得 税 EBIT 增 长 率 有 效 所 得 税 率 % 净 利 润 增 长 率 少 数 股 东 损 益 偿 债 能 力 指 标 归 属 母 公 司 所 有 者 净 利 润 资 产 负 债 率 流 动 比 率 速 动 比 率 资 产 负 债 表 ( 百 万 元 ) 现 金 比 率 货 币 资 金 经 营 效 率 指 标 (%) 应 收 款 项 应 收 帐 款 周 转 天 数 存 货 存 货 周 转 天 数 其 它 流 动 资 产 总 资 产 周 转 率 流 动 资 产 合 计 固 定 资 产 周 转 率 长 期 股 权 投 资 固 定 资 产 在 建 工 程 无 形 资 产 现 金 流 量 表 ( 百 万 元 ) E 2016E 非 流 动 资 产 合 计 净 利 润 资 产 总 计 折 旧 摊 销 短 期 借 款 营 运 资 金 变 动 应 付 账 款 经 营 活 动 现 金 流 预 收 账 款 固 定 资 产 投 资 其 它 流 动 负 债 无 形 资 产 投 资 流 动 负 债 合 计 资 本 支 出 长 期 借 款 投 资 活 动 现 金 流 其 它 长 期 负 债 债 务 变 化 非 流 动 负 债 合 计 股 票 发 行 负 债 总 计 融 资 活 动 现 金 流 实 收 资 本 现 金 净 流 量 普 通 股 股 东 权 益 公 司 自 由 现 金 流 少 数 股 东 权 益 股 权 自 由 现 金 流 负 债 和 所 有 者 权 益 合 计 资 料 来 源 :wind 海 通 证 券 研 究 所

10 信 息 披 露 公 司 研 究 华 夏 幸 福 (600340)10 分 析 师 声 明 涂 [Table_Analysts] 力 磊 房 地 产 行 业 谢 盐 房 地 产 行 业 本 人 具 有 中 国 证 券 业 协 会 授 予 的 证 券 投 资 咨 询 执 业 资 格, 以 勤 勉 的 职 业 态 度, 独 立 客 观 地 出 具 本 报 告 本 报 告 所 采 用 的 数 据 和 信 息 均 来 自 市 场 公 开 信 息, 本 人 不 保 证 该 等 信 息 的 准 确 性 或 完 整 性 分 析 逻 辑 基 于 作 者 的 职 业 理 解, 清 晰 准 确 地 反 映 了 作 者 的 研 究 观 点, 结 论 不 受 任 何 第 三 方 的 授 意 或 影 响, 特 此 声 明 分 析 师 负 责 的 股 票 研 究 范 围 [Table_Reports] 重 点 研 究 上 市 公 司 : 荣 盛 发 展, 新 湖 中 宝, 黑 牡 丹, 浦 东 金 桥, 中 华 企 业, 福 星 股 份, 天 健 集 团, 金 科 股 份, 格 力 地 产, 莱 茵 体 育, 平 潭 发 展, 金 融 街, 金 地 集 团, 张 江 高 科, 外 高 桥, 栖 霞 建 设, 北 辰 实 业, 宋 都 股 份, 南 国 臵 业, 天 房 发 展, 大 名 城, 苏 宁 环 球, 华 夏 幸 福, 首 开 股 份, 陆 家 嘴, 中 南 建 设, 万 科 A, 保 利 地 产, 恒 大 地 产, 滨 江 集 团, 南 京 高 科, 泰 禾 集 团, 市 北 高 新, 世 联 行, 苏 州 高 新 投 资 评 级 说 明 1. 投 资 评 级 的 比 较 标 准 类 别 评 级 说 明 投 资 评 级 分 为 股 票 评 级 和 行 业 评 级 买 入 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 在 15% 以 上 ; 以 报 告 发 布 后 的 6 个 月 内 的 市 场 表 现 为 比 较 标 准, 报 告 发 布 日 后 6 个 月 内 的 公 司 股 价 ( 或 行 业 指 数 ) 的 涨 跌 幅 相 对 同 期 的 海 通 综 指 的 涨 跌 幅 为 基 准 ; 增 持 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 5% 与 15% 之 间 ; 股 票 投 资 评 级 中 性 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 -5% 与 5% 之 间 ; 减 持 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 介 于 -5% 与 -15% 之 间 ; 卖 出 个 股 相 对 大 盘 涨 幅 低 于 -15% 2. 投 资 建 议 的 评 级 标 准 增 持 行 业 整 体 回 报 高 于 市 场 整 体 水 平 5% 以 上 ; 报 告 发 布 日 后 的 6 个 月 内 的 公 司 股 价 ( 或 行 行 业 整 体 回 报 介 于 市 场 整 体 水 平 -5% 与 5% 业 指 数 ) 的 涨 跌 幅 相 对 同 期 的 海 通 综 指 的 涨 行 业 投 资 评 级 中 性 之 间 ; 跌 幅 减 持 行 业 整 体 回 报 低 于 市 场 整 体 水 平 5% 以 下 法 律 声 明 本 报 告 仅 供 海 通 证 券 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 本 公 司 ) 的 客 户 使 用 本 公 司 不 会 因 接 收 人 收 到 本 报 告 而 视 其 为 客 户 在 任 何 情 况 下, 本 报 告 中 的 信 息 或 所 表 述 的 意 见 并 不 构 成 对 任 何 人 的 投 资 建 议 在 任 何 情 况 下, 本 公 司 不 对 任 何 人 因 使 用 本 报 告 中 的 任 何 内 容 所 引 致 的 任 何 损 失 负 任 何 责 任 本 报 告 所 载 的 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 本 公 司 于 发 布 本 报 告 当 日 的 判 断, 本 报 告 所 指 的 证 券 或 投 资 标 的 的 价 格 价 值 及 投 资 收 入 可 能 会 波 动 在 不 同 时 期, 本 公 司 可 发 出 与 本 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 不 一 致 的 报 告 市 场 有 风 险, 投 资 需 谨 慎 本 报 告 所 载 的 信 息 材 料 及 结 论 只 提 供 特 定 客 户 作 参 考, 不 构 成 投 资 建 议, 也 没 有 考 虑 到 个 别 客 户 特 殊 的 投 资 目 标 财 务 状 况 或 需 要 客 户 应 考 虑 本 报 告 中 的 任 何 意 见 或 建 议 是 否 符 合 其 特 定 状 况 在 法 律 许 可 的 情 况 下, 海 通 证 券 及 其 所 属 关 联 机 构 可 能 会 持 有 报 告 中 提 到 的 公 司 所 发 行 的 证 券 并 进 行 交 易, 还 可 能 为 这 些 公 司 提 供 投 资 银 行 服 务 或 其 他 服 务 本 报 告 仅 向 特 定 客 户 传 送, 未 经 海 通 证 券 研 究 所 书 面 授 权, 本 研 究 报 告 的 任 何 部 分 均 不 得 以 任 何 方 式 制 作 任 何 形 式 的 拷 贝 复 印 件 或 复 制 品, 或 再 次 分 发 给 任 何 其 他 人, 或 以 任 何 侵 犯 本 公 司 版 权 的 其 他 方 式 使 用 所 有 本 报 告 中 使 用 的 商 标 服 务 标 记 及 标 记 均 为 本 公 司 的 商 标 服 务 标 记 及 标 记 如 欲 引 用 或 转 载 本 文 内 容, 务 必 联 络 海 通 证 券 研 究 所 并 获 得 许 可, 并 需 注 明 出 处 为 海 通 证 券 研 究 所, 且 不 得 对 本 文 进 行 有 悖 原 意 的 引 用 和 删 改 根 据 中 国 证 监 会 核 发 的 经 营 证 券 业 务 许 可, 海 通 证 券 股 份 有 限 公 司 的 经 营 范 围 包 括 证 券 投 资 咨 询 业 务