2 目录 1. 商品住宅成交城商品住宅成交城分线商品房去化周期土地市场重点城市情况投资建议风险提示... 12

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怡融梁
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1 [Table_MainInfo] 行业研究 / 房地产 / 房地产行业专题报告证券研究报告 2017 年 05 月 14 日 [Table_InvestInfo] 投资评级增持维持市场表现 [Table_QuoteInfo] 18.24% 14.03% 9.82% 5.62% 1.41% 房地产海通综指 -2.80% 2016/5 2016/8 2016/ /2 资料来源 : 海通证券研究所相关研究 [Table_ReportInfo] 库存成交房价投资海通房地产四维跟踪月报 (4 月刊 ) 设立河北雄安新区, 京津冀红利再次升级海通地产第 11 周周报 : 重点城市销量小幅恢复库存成交房价投资海通房地产四维跟踪月报 (5 月刊 ) [Table_Summary] 投资要点 : 49 城商品住宅 4 月成交累计同比下跌 17.6% 2017 年 4 月 49 城商品住宅成交面积 1984 万平米, 环比下降 5.6%, 同比下跌 24.4%; 累计商品住宅成交面积为 7063 万平米, 累计同比下跌 17.6% 4 月 49 城楼市成交表现一般, 同环比均出现不同程度的下滑一线城市成交下滑显著, 二线和三四线成交涨幅收窄分线来看, 一线城市 4 月商品住宅成交同比下跌 25.0%, 二线同比下跌 38.9%, 三四线同比下跌 6.8% 一线城市调控政策已经较为严厉, 同比降幅未再扩大二线城市调控进一步升级之后成交继续下探, 三四线在去库存和控风险的博弈中继续分化一二线商品房去化周期上升, 三四线下降 4 月我们监测的 34 城分线商品房去化周期 (6 个月移动平均 ) 显示, 一线平均去化周期为 16.4 个月 ; 二线城市平均去化周期为 20.8 个月, 若不计入呼和浩特, 二线平均去化周期为 18.4 个月 ; 三四线平均去化周期为 16.9 个月相较上月, 一线和二线分别上升个月, 三四线下降 0.63 个月分析师 : 涂力磊 Tel:(021) tll5535@htsec.com 证书 :S 联系人 : 金晶 Tel:(021) jj10777@htsec.com 一线成交谨慎, 二线重点城市继续领跑, 三四线市场低迷 4 月 300 城住宅用地供应 5003 万平米, 同比上涨 1.0%; 成交 3784 万平米, 同比下跌 7.2% 4 月土地出让金为 1810 亿, 累计土地出让金 7425 亿, 累计同比上涨 59.6% 一线城市加大供应成为主流, 供需均增加, 均价与出让金相较去年显著增加二线城市成交量跌价涨, 出让金额总额同比降两成三四线城市土地出让金同比增逾三成, 部分城市承接外溢需求导致市场升温预计行业 2017 年全年高位回落, 但蓝筹公司依旧具备成长空间预计 2017 年基本面 46 分化 ( 限购和调控城市占销售面积 40%, 不限购支持去库存城市占 60%) 以上特征造成开发商 28 分化, 优秀蓝筹公司经营优势更加明显 1H 抢种抢收, 得 1H 者有望全年占优投资建议 : 继续看好自下而上机会从估值切换年报和分红率等角度推荐保利地产招商蛇口华夏幸福新城控股首开股份滨江集团中国国贸金融街嘉宝集团 ; 转型公司推荐三湘印象粤泰股份蓝光发展 ; 主题看好恒大回归国企改革投资风险 : 经济下滑宏观政策风险等行业相关股票 [Table_StockInfo] 股票代码股票名称 EPS( 元 ) 投资评级 E 2018E 上期本期招商蛇口买入买入保利地产买入买入资料来源 : 公司 (2016 年 ) 年报公告, 海通证券研究所

2 2 目录 1. 商品住宅成交城商品住宅成交城分线商品房去化周期土地市场重点城市情况投资建议风险提示... 12

3 3 图目录图 1 49 城市商品住宅累计成交面积... 5 图 2 49 城分线商品住宅成交面积累计同比... 6 图 3 49 城分线商品住宅成交面积同比... 6 图 4 34 城分线商品房去化周期 (6 个月移动平均 )... 7 图城住宅用地供应与成交情况... 8 图 6 分线住宅用地供求比... 8 图城住宅用地累计土地出让金... 8 图 8 分线住宅用地出让金累计同比... 9

4 4 表目录表 1 2 月商品住宅成交情况... 5 表 2 重点城市商品住宅销售情况... 9 表 3 不同城市的住宅出清周期情况表 4 重点城市去化周期 (6 个月移动平均 )... 11

5 5 1. 商品住宅成交城商品住宅成交 2017 年 4 月 49 城商品住宅成交面积 1984 万平米, 环比下降 5.6%, 同比下跌 24.4%; 累计商品住宅成交面积为 7063 万平米, 累计同比下跌 17.6% 其中, 一线城市 4 月商品住宅成交 311 万平米, 环比下跌 11.0%, 同比下跌 25.0%, 累计成交 1124 万平米, 累计同比下滑 31.4% 二线城市商品住宅成交 736 万平米, 环比下跌 15.1%, 同比下跌 38.9%, 累计成交 2627 万平米, 累计同比下跌 23.7% 三四线城市商品住宅成交 937 万平米, 环比上涨 5.8%, 同比下跌 6.8%, 累计成交 3312 万平米, 累计同比下跌 5.1% 2017 年 4 月地方调控政策继续扩容, 海宁句容溧水启东淄博北京定兴霸州保定等地纷纷出台政策截至 2017 年 4 月末, 共计有 50 余个地级以上城市和近 30 个县市出台调控政策, 旨在强力抑制投资投机需求, 降低楼市杠杆 4 月 49 城楼市成交表现一般, 同环比均出现不同程度的下滑分线来看, 一线城市调控政策已经较为严厉, 同比降幅未再扩大二线城市调控进一步升级之后成交继续下探, 三四线在去库存和控风险的博弈中继续分化表 1 4 月商品住宅成交情况单位 : 万平米成交面积环比同比累计成交累计同比一线 % -25.0% % 二线 % -38.9% % 三四线 % -6.8% % 49 城市总计 % -24.4% % 图 1 49 城市商品住宅累计成交面积

6 6 图 2 49 城分线商品住宅成交面积累计同比图 3 49 城分线商品住宅成交面积同比城分线商品房去化周期由于部分城市的商品房出清周期数据不再公布, 故对跟踪城市作调整我们共检测 34 个城市, 一线城市 4 个, 二线城市 15 个 ( 天津重庆杭州南京成都苏州西安长沙福州青岛南昌合肥长春呼和浩特温州 ), 三四线城市 15 个 ( 徐州蚌埠珠海湛江莆田舟山东营江阴芜湖淮北运城南平三阴龙岩滁州 ) 4 月我们监测的 34 城分线商品房去化周期 (6 个月移动平均 ) 显示, 一线城市平均

7 7 去化周期为 16.4 个月 ; 二线城市 (15 个 ) 平均去化周期为 20.8 个月, 若不计入呼和浩特, 二线平均去化周期为 18.4 个月 ; 三四线城市 (15 个 ) 平均去化周期为 16.9 个月最新数据显示,2017 年 4 月一线城市的商品房去化周期 (6 个月移动平均 ) 回升 1.35 个月, 其中北京上海深圳广州分别上升个月二线城市去化周期 4 月回升 0.52 个月, 若不计入呼和浩特, 则去化周期回升 0.5 个月二线中天津成都苏州长沙南昌呼和浩特去化周期回升超过 1 个月, 长春温州下降个月三四线城市的去化周期 4 月下滑 0.63 个月, 其中徐州彭埠莆田芜湖南平分别上升个月, 龙岩运城淮北江阴东营湛江去化周期下降超过 1 个月我们预计 2017 年各热点城市将继续执行已出台的限贷限购土地相关政策, 个别城市的信贷政策有可能进一步收紧预计 2017 年一线和二线城市库存去化周期有上行压力, 而大部分三四线城市的去化周期保持相对平稳, 部分前期去化较快房价上涨幅度较大城市去化周期有上行压力图 4 34 城分线商品房去化周期 (6 个月移动平均 ) 2. 土地市场 2017 年 4 月 300 城住宅用地供应 5003 万平米, 同比上涨 1.0%; 成交 3784 万平米, 同比下跌 7.2% 其中, 一线供应 191 万平米, 成交 208 万平米,4 月供求比为 0.9; 二线供应 2180 万平米, 成交 1646 万平米,4 月供求比为 1.3; 三线供应 2662 万平米, 成交 1930 万平米,4 月供求比为月土地整体供求比为 1.33, 供应略微过量, 其中一线城市供应略微不足 300 城住宅用地 4 月土地出让金为 1810 亿, 累计土地出让金 7425 亿, 累计同比上涨 59.6% 其中一线 4 月土地出让金为 440 亿, 环比上涨 60%, 累计土地出让金 1057 亿, 累计同比上涨 216.5%; 二线 4 月土地出让金为 875 亿, 环比上涨 5%, 同比下跌 21%, 累计出让金 4302 亿, 累计同比上涨 36.6%; 三线 4 月土地出让金为 495 亿, 环比下跌 3%, 同比上涨 111%, 累计土地出让金 2067 亿, 累计同比上涨 77.0% 2017 年 4 月 300 城住宅用地供应回升, 累计同比增加 5% 土地成交来看, 受供应推动 1-4 月一线宅地成交量同比增幅超过 100%, 二线城市宅地成交累计同比上升 12%, 三四线城市与去年基本持平从土地出让金来看,4 月 300 城土地出让金上升, 环比增加 12%, 同比增加 34% 其中, 一线环比上升幅度较大, 三四线次之, 二线环比小幅下跌一线城市加大供应成为主流, 供需均增加, 均价与出让金相较去年显著增加二线城市成交量跌价涨, 出让金额总额同比降两成三四线城市土地出让金同比增逾三成, 部分城市承接外溢需求导致市场升温

8 图 5 300 城住宅用地供应与成交情况图 6 分线住宅用地供求比注释 :2016 年 4

8 8 图城住宅用地供应与成交情况图 6 分线住宅用地供求比注释 :2016 年 4 月一线城市供求比数据为 31.2, 为图表表现效果未显示图城住宅用地累计土地出让金

9 9 图 8 分线住宅用地出让金累计同比 3. 重点城市情况我们监测的 49 城市中,2017 年 4 月的商品住宅成交城市之间差异显著, 环比上涨城市 19 个, 同比上涨城市有 20 个一线城市中, 上海同环比均出现下跌, 同比大幅下跌 41%; 北京深圳环比上升, 同比下降 36% 25%, 广州环比微跌 3%, 同比上涨 6% 二线城市中, 商品住宅成交量同比上升的仅有温州北海三亚, 同比上涨 20% 195% 184%, 而南京厦门福州同比下跌幅度超过 50% 三线城市中, 汕头商品住宅成交同比涨幅最大, 上涨 309%; 同比涨幅超过 50% 的有潍坊彭埠汕头烟台宜昌韶关舟山东营肇庆, 而上海深圳外溢区域惠州昆山中山分别下滑 46% 85% 72% 表 2 重点城市商品住宅销售情况 3 月 4 月销售面积 ( 万平米 ) 环比 (%) 同比 (%) 销售面积 ( 万平米 ) 环比 (%) 同比 (%) 北京 % -37% % -36% 上海 % -44% % -41% 深圳 % -83% % -25% 广州 % 36% % 6% 天津 % -29% % -74% 杭州杭州 ( 含萧山余杭 ) 南京 % -69% % -65% 成都 % -28% % -13% 苏州 % -58% % -41% 厦门 % -22% % -75% 福州 % -51% % -52% 青岛 % 29% % -23% 石家庄 % -30% % -36% 长春 % -8% % -26% 呼和浩特 % -1% % -37% 温州 % -18% % 20%

10 10 北海 % 259% % 195% 三亚 % 93% % 184% 潍坊 % 44% % 54% 包头 % 2% % -22% 南通 % -40% % -37% 徐州 % 14% % 35% 镇江 % -9% % -2% 蚌埠 % -14% % 50% 扬州 % 14% % 43% 惠州 % -31% 35-19% -46% 昆山 % -89% % -85% 汕头 % 195% % 309% 烟台 % 38% % 52% 中山 % -71% 33-27% -72% 泉州 % 22% % -2% 宜昌 % 23% % 87% 岳阳 % 37% % 25% 湛江 % -61% % -17% 韶关 % -3% % 52% 莆田 % -13% % -21% 舟山 % -4% % 55% 泰安 % -32% % 32% 东营 % 38% % 76% 江阴 % -12% % 30% 淮安 % -19% % -10% 威海 % -74% % -77% 沧州 % -64% % -87% 焦作 % 19% % 23% 肇庆 % 54% % 90% 大同运城 % -69% % -3% 南平 % 47% % 30% 三明 % -25% % -8% 龙岩 % 39% % -14% 黄石新余 % -34% % -37% 我们跟踪的重点城市中, 一线城市中北京商品住宅去化周期下降 0.05 个月, 深圳广州分别上升个月二线城市中除厦门温州去化周期分别下行个月之外, 其余城市全部上升, 大部分城市上升 0~1 个月, 福州上升 1.05 个月三四线城市出现分化, 徐州彭埠莆田芜湖南平龙岩去化周期分别上升个月, 其余城市去化周期出现下降, 湛江下降幅度最大为 7.44 个月, 舟山东营江阴淮北运城三明滁州分别下降个月从去化周期分类情况来看,2017 年 4 月去化周期为 1-5 月的城市包括海宁滁州重庆南昌武汉徐州 ;5-10 个月的城市包括彭埠岳阳芜湖南京湖州广州龙岩天津三明成都温州舟山黄冈青岛长沙 ;10-15 个月的城市包括莆田北京淮北宜宾长春东营苏州黄石厦门南平上海长春 ;15-20 个月的

11 11 城市包括江阴福州莱芜 ;20-30 个月的城市包括深圳湛江 ;30 个月以上的城市包括运城呼和浩特威海我们预计,2017 年一季度一线和二线城市受政策压制销售下行, 去化周期将继续上行 ; 三四线部分城市预计整体去化周期平稳, 小幅上行表 3 不同城市的住宅出清周期情况去化周期城市 1-5 个月海宁滁州重庆南昌武汉徐州 5-10 个月彭埠岳阳芜湖南京湖州广州龙岩天津三明成都温州舟山黄冈青岛长沙个月莆田北京淮北宜宾长春东营苏州黄石厦门南平上海长春个月江阴福州莱芜个月深圳湛江 30 个月以上运城呼和浩特威海表 4 重点城市去化周期 (6 个月移动平均 ) 商品房 ( 月 ) 商品住宅 ( 月 ) 城市 3 月 4 月 3 月 4 月一线城市北京上海深圳广州二线城市天津杭州杭州 ( 含萧山余杭 ) 南京成都苏州厦门福州青岛长春呼和浩特温州三线城市徐州蚌埠惠州九江湛江南充莆田舟山东营江阴芜湖焦作

12 12 淮北大同运城南平三明龙岩滁州投资建议预计行业 2017 年全年高位回落, 但蓝筹公司依旧具备成长空间预计 2017 年基本面 46 分化 ( 限购和调控城市占销售面积 40%, 不限购支持去库存城市占 60%) 以上特征造成开发商 28 分化, 优秀蓝筹公司经营优势更加明显 1H 抢种抢收, 得 1H 者有望全年占优继续看好自下而上机会从估值切换年报和分红率等角度推荐保利地产招商蛇口华夏幸福新城控股首开股份滨江集团中国国贸金融街嘉宝集团 ; 转型公司推荐三湘印象粤泰股份蓝光发展 ; 主题看好恒大回归国企改革 5. 风险提示经济下滑宏观政策风险等

13 信息披露分析师声明 [Table_Analysts] 涂力磊房地产行业行业研究房地产行业 13 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 以勤勉的职业态度, 独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息, 本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解, 清晰准确地反映了作者的研究观点, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司 : 新湖中宝, 海航基础, 金科股份, 天健集团, 格力地产, 万通地产, 中华企业, 莱茵体育, 中洲控股, 招商蛇口, 北京城建, 华联控股, 张江高科, 鲁商臵业, 北辰实业, 栖霞建设, 万里股份, 陆家嘴, 华夏幸福, 万科 A, 保利地产, 新城控股, 恒大地产, 嘉宝集团, 大港股份, 阳光城, 滨江集团, 苏州高新, 南京高科, 市北高新, 泰禾集团, 世联行投资评级说明 1. 投资评级的比较标准类别评级说明投资评级分为股票评级和行业评级买入个股相对大盘涨幅在 15% 以上 ; 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅为基准 ; 增持个股相对大盘涨幅介于 5% 与 15% 之间 ; 股票投资评级中性个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 5% 之间 ; 减持个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 -15% 之间 ; 卖出个股相对大盘涨幅低于 -15% 2. 投资建议的评级标准增持行业整体回报高于市场整体水平 5% 以上 ; 报告发布日后的 6 个月内的公司股价 ( 或行行业整体回报介于市场整体水平 -5% 与 5% 业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨行业投资评级中性之间 ; 跌幅减持行业整体回报低于市场整体水平 5% 以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险, 投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考, 不构成投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下, 海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送, 未经海通证券研究所书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容, 务必联络海通证券研究所并获得许可, 并需注明出处为海通证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可, 海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务

2 目录 1. 商品住宅成交城商品住宅成交城分线商品房去化周期房价指数土地市场重点城市情况投资建议风险提示... 13

2 目录 1. 商品住宅成交城商品住宅成交城分线商品房去化周期房价指数土地市场重点城市情况投资建议风险提示... 13 [Table_MainInfo] 行业研究 / 房地产 / 房地产行业深度报告证券研究报告 2016 年 08 月 11 日 [Table_InvestInfo] 投资评级增持维持市场表现 [Table_QuoteInfo] 7370.75 6361.20 5351.66 4342.12 3332.58 房地产海通综指 2323.04 2015/8 2015/11 2016/2 2016/5

2 目录 1. 商品住宅成交 城 商品住宅成交 城 分线商品房去化周期 土地市场 重点城市情况 投资建议 风险提示... 12

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