一 宏观经济和政策 年三季度, 全国 GDP 同比增长 6.7%; 前三季度,CPI 同比上涨 2.0% 根据国家统计局信息, 2016 年三季度, 国内生产总值 亿元, 同比增长 6.7% 其中, 第一 第二及第三产业增加值分别同比增长 4.0% 6.1% 和 7.6%

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1 市场分析报告 2016 年第 09 期 2016 年三季度西安市房地产市场分析报告 报告要点 : 宏观经济 : 中国 2016 年前三季度,GDP 同比增长 6.7%;CPI 同比上涨 2.0% 政策走向 :2016 年三季度, 全国房地产市场呈现去库存与控风险并存的局面, 在此背景下, 西安房地产市场运行平稳, 楼市去化政策效果较为明显, 预计未来市场将保持平稳向好态势 土地市场 :2016 年 9 月份, 西安土地市场呈现供应成交均大幅下降的局面 三季度, 西安土地市场成交量呈现下降局面 住宅市场 :2016 年 9 月份, 新建住宅市场量价齐升 ; 西安市城六区存量住宅均价略有下降 三季度, 新建住宅市场量价齐升 ; 西安市城六区存量住宅均价基本持平 ; 郊区县存量住宅均价温和上涨 新建商业办公市场 :2016 年 9 月份, 新建商业用房市场价涨量跌 ; 办公用房市场价跌量涨 三季度, 新建商业用房市场和办公用房市场均呈现价涨量跌

2 一 宏观经济和政策 年三季度, 全国 GDP 同比增长 6.7%; 前三季度,CPI 同比上涨 2.0% 根据国家统计局信息, 2016 年三季度, 国内生产总值 亿元, 同比增长 6.7% 其中, 第一 第二及第三产业增加值分别同比增长 4.0% 6.1% 和 7.6% 2016 年前三季度, 全国居民消费价格总水平同比上涨 2.0%, 涨幅比上半年回落 0.1 个百分点 其中, 城市上 涨 2.0%, 农村上涨 1.8% 2 住建部发布 法治政府建设实施纲要(2015~2020 年 ) 的实施方案, 继续完善房地产宏观调控 9 月 6 日, 住建部发布贯彻 法治政府建设实施纲要 (2015~2020 年 ) 的实施方案, 要完善房地产宏观调控 根据房地产市场分化的实际, 坚持分类调控, 因城施策 坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进, 使房地产业与经济社会发展和群众居住需求相适应 建立全国房地产库存和交易监测平台, 形成常态化房地产市场监测机制 实施住宅用地分类供应管理, 完善和落实差别化税收 信贷政策 建立公开规范的住房公积金制度, 改进住房公积金提取 使用 监管机制, 支持居民合理住房消费 3 西安市发布 关于统购社会房源作为租赁型保障房的指导意见 9 月西安市出台租赁性保障房供给改革措施, 严格租赁型保障房用地管控, 调整房地产 市场供给结构, 助力房地市场产去库存 9 月 8 日, 西安市发布 关于统购社会房源作为租赁型保障房的指导意见, 自 2016 年起, 政府原则上不再集中新建租赁型保障房, 确需新建的, 要将申请轮候数量 新建项目 选址 项目配套基础设施 资金来源等情况报送西安市住房保障工作领导小组研究同意后实 施 统购社会房源作为租赁型保障房应按照政府主导 社会参与 公开公正的原则组织实施, 采取多种方式筹集房源 统购房源选址和配套设施标准应符合 陕西省保障性安居工程项目 规划选址及配套设施建设管理办法 ( 试行 ) ( 陕建发 号 ) 的规定, 所在区域应 敬请参阅结尾处的报告说明 1

3 相对成熟, 生活环境宜居, 交通 商业 教育 医疗 文化等公共服务设施和市政配套设施 齐全, 满足保障对象就业 就医 就学 出行等需要 二 西安市场动态 ( 三季度重要事件 ) 1 三季度西安土地市场成交高位运行 近期, 部分热点二线城市房价涨幅连续数月领跑全国, 高价地频出,9 月至国庆期间, 全国 19 个城市先后出台楼市新政, 收紧楼市调控 然而, 西安楼市始终呈现平稳状态, 房 价未有大的波动 反映到土地市场, 近三个月来, 土地供应量上升至中高位水平, 本月供应 土地 24 宗, 供应面积约 75 万m2, 莲湖 长安为主力供应区 受益于前两月供应量上涨,9 月土地成交量高位运行, 共成交土地 20 宗, 长安 莲湖 为主力成交区域, 住宅用地为绝对成交主力, 成交面积占比全市 99%, 华洲城 智慧美镇 高新 城 隆源国际城 阳光北京城和清凉山公园综合建设项目等多个住宅项目获批土地 2 陕西获批建立自贸区 8 月 31 日, 党中央 国务院决定, 在陕西 辽宁 四川等 7 个省份设立自贸试验区, 陕西成为西北唯一的自贸试验区 陕西是联接 一带一路 国家战略的重要枢纽和 向西开放 的战略前沿 在陕西设立内陆型自由贸易试验区, 有利于西部产业转型升级, 也有利于我国 深入实施西部大开发战略, 为打造中国经济升级版提供更有力的支撑 据陕西推进自贸区的 政策文件所述, 陕西自贸区位于西安, 涵盖了西安高新区 西咸新区空港新城以及西安国际 港务区 这三大区域, 占据产业高地 交通枢纽和特殊政策等多个关键因素 从理论或者发 展角度, 也正是西安未来对外经济贸易的 窗口区域 自贸区的建立势必会在未来增加西安的城市魅力及产业投资吸引力, 资金和人才的流入 敬请参阅结尾处的报告说明 2

4 也会促进当地经济的发展, 从而带动房地产业的发展 3 西安楼市投资增速达近 13 个月最高点 据陕西省统计局数据显示,1-8 月, 全省房地产开发投资 亿元, 同比增长 12%, 增速比 1-7 月提高 2.7 个百分点, 高于全国房地产开发投资增速 6.6 个百分点, 高于全省固 定资产投资增速 2.3 个百分点, 增速达到近 26 个月以来的最高点 西安市房地产开发投资 1-8 月同比增长 8.1%, 比 1-7 月提高 4 个百分点, 增速为近 13 个月以来的最高点 三 西安房地产市场运行情况 1 9 月份全市成交土地 万平方米, 环比下降 30.99%; 三季度累计成交土地 万平方米, 同比下降 5.6% 据中国指数研究院公布的数据,9 月份, 西安市共成交各类土地 20 宗, 比上月减少 9 宗, 成交面积 万平方米, 环比下降 30.99%; 其中住宅用地 18 宗, 商业 / 办公用地 1 宗, 工业用地 1 宗, 本月无其他用地成交 9 月份西安市土地成交楼面均价 元 / 平方米, 环比下降 33.81% 三季度累计成交各类土地 59 宗, 成交面积 万平方米, 同比下降 5.60%; 其中 住宅用地 40 宗, 商业 / 办公用地 12 宗, 工业用地 7 宗, 三季度无其他用地成交 三季度西 安市土地成交楼面均价 元 / 平方米, 同比上涨 30.66% 表 年 9 月份全市土地成交情况 用地性质 成交宗数 土地面积 ( 平方米 ) 建筑面积 ( 平方米 ) 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 住宅用地 % 商业 / 办公用地 % 工业用地 % 敬请参阅结尾处的报告说明 3

5 其他用地 % 合计 % 表 年三季度全市土地累计成交情况 用地性质 成交宗数 土地面积 ( 平方米 ) 建筑面积 ( 平方米 ) 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 住宅用地 % 商业 / 办公用地 % 工业用地 % 其他用地 % 合计 % 2 9 月份新建商品住宅成交面积环比增长 29.43%, 同比增长 %; 三季 度累计同比增长 10.26% 9 月份, 全市新建商品房成交面积和套数分别为 万平方米和 套, 环比分 别增长 26.35% 和增长 25.73%, 同比分别增长 % 和增长 %; 其中, 新建商品 住宅成交面积和套数分别为 万平方米和 套, 环比分别增长 29.43% 和增长 27.09%, 同比分别增长 % 和增长 % 三季度, 新建商品房累计成交面积和套数分别为 万平方米和 套, 同比分 别增长 9.19% 和增长 11.76%; 其中, 新建商品住宅累计成交面积和套数分别为 万 平方米和 套, 同比分别增长 10.26% 和增长 13.51% 图 1 去年同期以来全市新批准商品房和商品住宅成交面积 敬请参阅结尾处的报告说明 4

6 新建住宅成交面积 ( 万平方米 ) 新建商品房成交面积 ( 万平方米 ) 3 9 月份新建商品住宅加权均价环比上涨 3.20%, 同比上涨 8.30%; 三季度累 计加权平均价格同比上涨 3.11% 9 月份, 全市新建商品住宅加权均价为 7188/ 平方米, 环比上月的 6965 元 / 平方米上涨 3.20%, 比去年同期的 6637 元 / 平方米上涨 8.30% 三季度, 全市新建商品住宅累计加权均价为 7027 元 / 平方米, 比去年同期的 6815 元 / 平方米上涨 3.11% 图 2 新建商品住宅加权平均价格 4 9 月份西安市城六区存量住宅均价略有下降 ; 三季度西安市城六区存量住宅 均价基本持平, 郊区县存量住宅均价温和上涨 敬请参阅结尾处的报告说明 5 6

7 根据对西安市 ( 城六区 + 郊区县 ) 55 个住宅板块 ( 城六区 42 个板块, 郊区县 13 个板 块 ), 共计 6632 个存量住宅小区的监测 9 月份西安市城六区存量住宅 ( 不含别墅 ) 均价 为 6199 元 / 平方米, 环比下降 0.04% 三季度西安市城六区存量住宅均价基本持平, 郊区 县存量住宅 ( 不含别墅 ) 均价为 3887 元 / 平方米, 较第二季度上涨 0.01% 其中,9 月份城六区 VISS 监测均价最高的是曲江新区, 监测均价为 7847 元 / 平方米, 环比上涨 0.06%; 其次是高新区, 监测均价为 7788 元 / 平方米, 环比上涨 0.01%; 雁塔区 监测均价为 6788 元 / 平方米, 环比下降 0.05%; 碑林区监测均价为 6393 元 / 平方米, 环比 下降 0.03%; 经开区监测均价为 6190 元 / 平方米, 环比上涨 0.01%; 莲湖区监测均价为 5976 元 / 平方米, 环比下降 0.15%; 新城区监测均价为 5466 元 / 平方米, 环比下降 0.04%; 未央 区监测均价为 5187 元 / 平方米, 环比下降 0.08%; 灞桥区监测均价为 4823 元 / 平方米, 环 比上涨 0.02% 三季度郊区县均价最高的是长安区, 监测均价为 5111 元 / 平方米, 与第二季度持平 ; 其 次是高陵区, 监测均价为 3608 元 / 平方米, 较第二季度下降 0.04%; 临潼区监测均价为 3419 元 / 平方米, 较第二季度上涨 0.16%; 阎良区监测均价为 3400 元 / 平方米, 与第二季度持平 ; 户县监测均价为 2870 元 / 平方米, 较第二季度下降 0.01%; 蓝田县监测均价为 2745 元 / 平 方米, 与第二季度持平 ; 周至县监测均价为 2386 元 / 平方米, 与第二季度持平 图 年 9 月西安市城六区存量住宅均价 敬请参阅结尾处的报告说明 6

8 图 年三季度郊区县存量住宅均价 四 商业办公分析 1 新房成交价格 :9 月份新建商业用房成交均价环比上涨 5.61%, 同比上涨 64.66%; 三季度累计同比上涨 31.15% 9 月份, 全市新建商业用房成交均价为 元 / 平方米, 环比上月的 元 / 平方米 上涨 5.61%, 比去年同期的 元 / 平方米上涨 64.66% 8 三季度, 新建商业用房累计成交均价为 元 / 平方米, 同比上涨 31.15% 图 5 去年同期以来全市新建商业用房成交均价 元 / 平方米 新房市场成交 :9 月份新建商业用房成交面积环比下降 25.84%, 同比下降 敬请参阅结尾处的报告说明 7

9 55.04%; 三季度累计同比下降 3.93% 9 月份, 全市新建商业用房成交面积和套数分别为 5.21 万平方米和 465 套, 分别环比 下降 25.84% 和增长 50.49%, 分别同比下降 55.04% 和增长 51.47% 同期全市新建商品房 成交面积为 万平方米, 新建商业用房成交面积占其比重为 2.93% 三季度, 新建商业用房累计成交面积和套数分别为 万平方米和 1087 套, 同比分 别下降 3.93% 和 14.61%, 累计成交面积占商品房成交量比重为 4.62% 图 6 去年同期以来全市新建商业用房成交面积及其占比 % 2.79% 6.84% 新建商业用房成交面积 占新建商品房成交面积比重 12.13% ( 右 10.18% 轴, 带数据标签 ) 4.99% 4.56% 5.72% 3.19% 3.08% 6.11% 4.99% 2.93% % 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 3 新房成交价格 :9 月份新建办公楼成交均价环比下降 2.90%, 同比下降 1.84%; 三季度累计同比增长 6.22% 9 月份, 全市新建办公楼成交均价为 元 / 平方米, 环比上月的 元 / 平方米 下降 2.90%, 比去年同期的 元 / 平方米下降 1.84% 三季度, 新建办公楼累计成交均价为 元 / 平方米, 同比增长 6.22% 敬请参阅结尾处的报告说明 8

10 图 7 去年同期以来全市新建办公楼成交均价 元 / 平方米 新房市场成交 :9 月份新建办公楼成交面积环比增长 34.80%, 同比上涨 7.85%; 三季度累计同比下降 0.08% 9 月份, 全市新建办公楼成交面积和套数分别为 8.71 万平方米和 1027 套, 环比分别增 长 34.80% 和 57.27%, 同比分别上涨 7.85% 和上涨 68.64% 同期全市新建商品房成交面积 为 万平方米, 新建办公楼成交面积占其比重为 4.90% 三季度, 新建办公楼累计成交面积和套数分别为 万平方米和 2605 套, 同比分别 下降 0.08% 和下降 19.77%, 累计成交面积占商品房成交量比重为 5.17% 图 8 去年同期以来全市新建办公楼成交面积及其占比 % 5.00% 3.16% 6.72% 11.22% 4.81% 新建办公楼成交面积 占新建商品房成交面积比重 ( 右轴, 带数据标签 ) 3.27% 2.98% 5.68% 5.32% 5.94% 4.59% 4.90% % 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 敬请参阅结尾处的报告说明 9

11 五 市场走势分析 2016 年三季度, 房地产行业政策环境相对稳定, 去库存 基调贯穿始终, 信贷支持宽松, 全国房价出现了一轮快速上涨, 进入 9 月之后, 楼市调控风声渐起, 不少热门城市也相继出台了收紧政策, 市场热度明显下降 相比之下, 西安房地产市场运行相对平稳, 房地产政策及相关信贷政策无较大变化, 库存压力持续减轻 四季度西安楼市仍将保持平稳向好态势 三季度西安市新建住宅市场量价齐升, 商 品住宅成交面积和套数同比分别增长 10.26% 和 13.51%; 存量住宅均价保持平稳 9 月份 全市新建住宅的去化周期为 8.6 个月, 相比上月继续缩短 国庆期间, 北京 南京 深圳等 多个热点城市出台限购政策, 为四季度全国房地产市场进入调整期奠定了基调 西安虽未出 台相关限购政策, 但周边地区限购政策的出台也易在购房者中形成房价上涨预期, 从而推高 房价及成交量 三季度末西安楼市中频频出现来自郑州等地的外地购房者, 从一个侧面显示 出西安房地产成为二线城市中的价值洼地, 未来仍有巨大的上升空间 在信贷支持方面, 除 个别银行微调房贷审批资格外, 房贷政策保持平稳 鉴于当前西安市新建住宅的去化周期已 降至 8.6 个月, 且未来仍将继续维持 去库存 的市场基调, 出台限购和限贷政策的几率较小, 预期四季度西安房地产市场将保持平稳向好态势, 部分区域会因地铁 3 号线开通及 5 6 号 线施工而成为成交热点, 出现一定程度竞价 本报告版权属于西安天正房地产价格评估咨询有限公司所有 如需了解详情请联系我们, 联 系电话 : 敬请参阅结尾处的报告说明 10

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