目录索引 地产行业情况跟踪... 3 整体成交情况... 3 整体库存情况... 5 地产公司市场表现跟踪... 6 重点城市商品房市场跟踪... 8 图表索引 图 1: 一线 / 二线城市成交指数... 4 图 2: 环渤海 / 长三角 / 珠三角地区城市成交指数... 4 图 3: 中部 / 其

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1 证券研究报告 房地产行业 限购再次扩容, 同时房企资金监管或进一步加强核心观点 : 整体成交情况 : 年末成交放量, 但依旧不及去年同期根据 wind 收集的各主要城市的房管局数据显示 : 上周, 整体成交年末放量显著, 环比较大幅回升, 但依旧不及去年同期 分城市看, 一线城市中除深圳环比回落外, 其余城市环比上涨显著, 其中上海 广州涨幅均在 4% 以上 二线城市环比整体上涨, 其中南京 东莞 无锡环比涨幅显著, 而苏州 福州 济南 厦门则环比大幅回落 分区域看, 上周三大重点区域除环渤海地区微降, 其余地区均有明显上涨, 其中环渤海区域环比微降.4%, 样本城市中济南 青岛 石家庄环比均下滑 ; 长三角区域上涨 28%, 样本城市除苏州外其他城市均上涨 ; 而珠三角受广州 东莞拉动影响, 区域整体环比上涨 32% 整体库存情况 : 推盘放量, 去化略有加快上周房企年末冲业绩推盘放量显著, 全国 11 城市库存指数稳中继续下行, 且各线城市均呈现下行态势 11 大城市去化呈现加快态势, 去化周期在后半周下行明显 本周观点 : 限购再次扩容, 同时房企资金监管或进一步加强上周, 限购再次扩容, 济南 西安再次出台限购政策, 其中济南要求本市户籍家庭限购 2 套, 外地则限购 1 套, 并需提供连续 24 个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明 而西安则针对本市及非本市户籍居民家庭均限购一套, 限购范围为城六区范围 此外, 值得一提的是, 市场资金监管趋势进一步加强, 在开发贷 公司债等融资收紧后, 未来房企借道券商资管 基金子公司等资管产品进行融资或将受到约束, 叠加后续销售回笼周期拉长, 我们再次提示需要关注房企的资金状况 行业基本面方面, 16 年我们跟踪的 54 城市新房成交面积创历史新高, 同比上涨 23%, 但全年成交增速前高后低,12 月同比继续下滑 8% 在全年成交放量的背景下, 重点城市住宅库存位于历史低位, 平均去化周期 6 个月, 部分城市甚至不足 5 个月 进入 17 年, 我们维持前期的判断, 成交将逐步由当前的量跌价稳 ( 增幅放缓 ) 过渡至量价齐跌阶段 本周组合上周广发地产组合包括东百集团 嘉宝集团 阳光股份和中国国贸 本周广发地产组合包括东百集团 嘉宝集团 阳光股份 中国国贸和阳光城 风险提示政策调控力度进一步加大 行业销售回落快于预期 行业评级持有 前次评级 持有 报告日期 相对市场表现 房地产 沪深 3-1% -9% -17% -% 分析师 : 乐加栋 S lejiadong@gf.com.cn 分析师 : 郭镇 S guoz@gf.com.cn 分析师 : 金山 S jinshan@gf.com.cn 相关研究 : 房地产行业 : 二手房成交同比 近期首次回落, 需求降温进一步确立房地产行业 : 详解库存结构 : 停 工增加, 整体水平仍处高位 房地产行业 : 中央强调房屋居 住属性, 短期导向仍以精准调控为主联系人 : 李飞 gflifei@gf.com.cn 1 / 13

2 目录索引 地产行业情况跟踪... 3 整体成交情况... 3 整体库存情况... 5 地产公司市场表现跟踪... 6 重点城市商品房市场跟踪... 8 图表索引 图 1: 一线 / 二线城市成交指数... 4 图 2: 环渤海 / 长三角 / 珠三角地区城市成交指数... 4 图 3: 中部 / 其他地区城市成交指数... 4 图 4: 库存指数... 5 图 5: 去化与推盘指数... 5 图 6: 重点覆盖地产公司股价周变动幅度... 6 图 7: 广发地产组合周度表现... 6 图 8: 北京商品住宅成交与去化... 8 图 9: 青岛商品住宅成交与去化... 9 图 1: 上海商品住宅成交与去化... 9 图 11: 南京商品住宅成交与去化... 9 图 12: 杭州商品住宅成交与去化... 1 图 13: 宁波商品住宅成交与去化... 1 图 14: 苏州商品住宅成交与去化... 1 图 : 深圳商品住宅成交与去化 图 16: 广州商品住宅成交与去化 图 17: 东莞商品住宅成交与去化 图 18: 南昌商品住宅成交与去化 图 19: 福州商品住宅成交与去化 表 1: 跟踪城市房地产成交信息表 ( 单位 : 万平米 )... 3 表 2: 重点覆盖公司公告和新闻... 7 表 3: 重点覆盖公司估值和投资评级 / 13

3 地产行业情况跟踪 整体成交情况 根据 wind 收集的各主要城市的房管局数据 : 上周, 一线四大城市房地产成交面积 97 万平米, 环比上周上涨 45%, 同比下降.38% 我们跟踪的部分二线城市房地产成交 万平米, 环比上周上涨 9%, 同比下降.46% 表 1: 跟踪城市房地产成交信息表 ( 单位 : 万平米 ) 区域城市上周成交 上周成交 年 16 年周均成交去化时间去化时间 环比周均成交周均成交同比 ( 周 ) 环比 备注 北京 % % 36-1% 商品住宅 环 渤 海 济南 % % 商品住宅 青岛 % % 42 % 商品住宅 石家庄 % % 商品住宅 大连 % % 商品住宅 上海 % % 21-9% 商品住宅 长 三 角 南京 % % 19 % 商品住宅 杭州.59 14% % 33-6% 商品住宅 宁波 % % 31-3% 商品房 苏州 % % 6 13% 商品住宅 无锡 % % 商品住宅 珠 三 角 深圳 % % 53 4% 商品住宅 广州 % % % 商品住宅 东莞 % % 87 6% 商品住宅 长沙 % % 商品住宅 中 部 武汉 % % 商品住宅 南昌 % % 19 6% 商品住宅 昆明 % % 商品房 福州 % % 87 1% 商品住宅 其 他 厦门 % % 商品住宅 海口 % % 商品房 吉林 5.5-8% % 商品房 长春.61-14% % 商品住宅 四大城市 % % 29 4% 商品住宅 其他城市. 9% % 商品住宅 3 / 13

4 图 1: 一线 / 二线城市成交指数 上周, 整体成交年末放量显著, 环比较大幅回升, 但依旧不及去年同期 分城市看, 一线城市中除深圳环比回落外, 其余城市环比上涨显著, 其中上海 广州涨幅均在 4% 以上 二线样本城市环比整体上涨, 其中南京 东莞 无锡环比涨幅显著, 而苏州 福州 济南 厦门则环比大幅回落 Jan-14 Apr-14 Jul-14 Oct-14 Jan- Apr- Jul- Oct- Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 一线城市成交指数二线城市成交指数 图 2: 环渤海 / 长三角 / 珠三角地区城市成交指数 分区域看, 上周三大重点区域除环渤海地区微降, 其余地区均有明显上涨, 其中环渤海区域环比微降.4%, 样本城市中济南 青岛 石家庄环比均下滑 ; 长三角区域上涨 28%, 样本城市除苏州外其他城市均上涨 ; 而珠三角受广州 东莞拉动影响, 区域整体环比上涨 32% Jan-14 Apr-14 Jul-14 Oct-14 Jan- Apr- Jul- Oct- Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 环渤海地区长三角地区珠三角地区 图 3: 中部 / 其他地区城市成交指数 上周, 中部地区环比略有 下滑, 而其他地区则环比 较大幅上涨 Jan-14 Apr-14 Jul-14 Oct-14 Jan- Apr- Jul- Oct- Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 中部地区 其他地区 4 / 13

5 整体库存情况 上周, 限购再次扩容, 济南 西安再次出台限购政策, 其中济南要求本市户籍家庭限购 2 套, 外地则限购 1 套, 并需提供连续 24 个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明 而西安则针对本市及非本市户籍居民家庭均限购一套, 限购范围为城六区范围 此外, 值得一提的是, 市场资金监管趋势进一步加强, 在开发贷 公司债等融资收紧后, 未来房企借道券商资管 基金子公司等资管产品进行融资或将受到约束, 叠加后续销售回笼周期拉长, 我们再次提示需要关注房企的资金状况 行业基本面方面,16 年我们跟踪的 54 城市新房成交面积创历史新高, 同比上涨 23%, 但全年成交增速前高后低,12 月同比继续下滑 8% 在全年成交放量的背景下, 重点城市住宅库存位于历史低位, 平均去化周期 6 个月, 部分城市甚至不足 5 个月 进入 17 年, 我们维持前期的判断, 成交将逐步由当前的量跌价稳 ( 增幅放缓 ) 过渡至量价齐跌阶段 图 4: 库存指数 上周, 全国 11 城市库存指数稳中继续下行, 且各线城市均呈现下行态势 Jan-14 Apr-14 Jul-14 Oct-14 Jan- Apr- Jul- Oct- Jan-16 Apr-16 Jul-16 Oct-16 全国 11 城市住宅库存指数 4 个一线城市住宅库存指数 6 个二线城市住宅库存指数 上周, 房企年末冲业绩推盘放量显著,11 大城市去化呈现加快态势, 去化周期在后半周下行明显 图 5: 去化与推盘指数 Aug-12 Feb-13 Aug-13 Feb-14 Aug-14 Feb- Aug- Feb-16 Aug-16 全国 11 城市住宅新推盘量 ( 万方 ) 全国 11 城市住宅去化周期 ( 移动平均 6 个月 ) / 13

6 地产公司市场表现跟踪 图 6: 重点覆盖地产公司股价周变动幅度 福星股份中国国贸北辰实业浦东金桥金地集团东百集团金科股份广东明珠万科 A 海德股份阳光股份冠城大通华发股份北京城建广宇集团首开股份中洲控股莱茵体育保利地产滨江集团泛海控股宋都股份金融街招商蛇口华夏幸福万通地产鲁商置业海航投资中南建设建发股份南山控股泰禾集团合肥城建深振业 A 廊坊发展绿地控股新华联新湖中宝世联行阳光城世荣兆业荣盛发展嘉宝集团京投发展世茂股份万方发展中路股份电子城 -.43% -.54% -.55% -.58% -.73% -.83% -.86% -.91% -.95% -1.23% -1.29% -1.3% -1.39% -1.41% -1.46% -1.51% -1.8% -1.97% -2.12% -2.56% -3.13% -3.24% -3.44% -3.48% -3.7% -8.52% -7.% -4.75% -8.58% 苏宁环球 -11.3% -12% -1% -8% -6% -4% -2% % 2% 4% 6% 8% 2.% 2.21% 1.98% 1.97% 1.71% 1.% 1.28% 1.23% 1.8%.9%.7%.63%.53%.52%.51%.%.%.% 6.26% 图 7: 广发地产组合周度表现 上周广发地产组合包括东百集团 嘉宝集团 阳光股份和中国国贸 本周广发地产组合包括东百集团 嘉宝集团 阳光股份 中国国贸和阳光城 Jan-14 May-14 Sep-14 Jan- May- Sep- Jan-16 May-16 Sep-16 广发地产组合申万房地产沪深 3 6 / 13

7 表 2: 重点覆盖公司公告和新闻 公司名称日期内容 华夏幸福 东百集团 泰禾集团 16 年 12 月 26 日 16 年 12 月 26 日 16 年 12 月 26 日 公司拟与高淳区人民政府 江苏高淳经济开发区管理委员会签署 关于整体合作开发建设经营江苏省南京市高淳区约定区域的合作框架协议, 参与高淳区约定区域 PPP 项目采购程序 公司拟以现金方式向全资子公司世纪东百增资 23 万元 子公司东百睿信拟以 168 万元收购关联人李萱持有的西藏红坤 12% 股权 公司拟以现金方式向全资子公司福建洲际大酒店增资 33 万元 拟利用自有资金对东百大厦 A 楼立面进行幕墙改造, 预计投入金额为 3 万元 拟利用自有资金对东百元洪店进行装修改造, 预计投入金额 55 万元 全资子公司泰禾恒冠文化拟与世恒天达共同以现金出资方式设立泰禾影视, 注册资本 1 亿元, 泰禾恒冠文化持股 4% 世恒天达持股 6%, 已完成工商注册登记 北辰实业 16 年 12 月 27 日公司拟向招商银行申请借款, 金额 5 亿元, 期限 4 年, 成都北辰天府以其土地使用权提供抵押担保 世联行 16 年 12 月 27 日控股子公司世联君汇获得在全国中小企业股份转让系统挂牌的许可 华侨城 A 16 年 12 月 28 日 子公司香港华侨城竞得南昌市六幅居住 商业 娱乐康体用地 中小学用地, 总地价 亿元, 总建面 万方, 楼面均价 4869 元 / 平方米 ( 周边均价 1 元 / 平方米 ) 格力地产 16 年 12 月 29 日公司第二期员工持股计划已完成股票购买, 买入公司股票 513 万股 ( 占总股本.%%), 成交金额 2999 万元 万科 A 16 年 12 月 3 日 全资子公司万科地产香港拟取代全资孙公司 Bestgain 成为中期票据计划及其项下已发行或将发行票据的主要债 务人 ( 中期票据规模 32 亿美元, 目前已发行七次 ) 新城控股 16 年 12 月 3 日以 6.3 亿竞得江苏泰兴两幅土地使用权, 总建面 万方, 楼面价 56 元 / 平 ( 周边均价 85 元 / 平 ) 数据来源 :Wind, 公司公告, 广发证券发展研究中心 表 3: 重点覆盖公司估值和投资评级 证券代码 公司名称 投资 评级 最新股价 ( 元 ) 总市值 ( 亿元 ) 销售额 ( 亿元 ) EPS P/E 14A A A 16F 17F A 16F 17F NAV 折价率 2.SZ 万科 A 买入 % 1979.SZ 招商蛇口 买入 % 46.SZ 泛海控股 买入 % 6383.SH 金地集团 买入 % 68.SH 新湖中宝 买入 % 63.SH 建发股份 买入 % 2146.SZ 荣盛发展 买入 % 961.SZ 中南建设 买入 % 6376.SH 首开股份 买入 % 718.SZ 苏宁环球 买入 % 732.SZ 泰禾集团 买入 % 671.SZ 阳光城 买入 % 615.SH 新城控股 买入 % 67.SH 中国国贸 买入 % 2244.SZ 滨江集团 买入 % 6823.SH 世茂股份 买入 % 2285.SZ 世联行 买入 SZ 金科股份 买入 % 7 / 13

8 14-WK1 -WK4 -WK9 -WK14 -WK19 -WK24 -WK29 -WK34 -WK39 -WK44 1 行业跟踪 房地产 2314.SZ 南山控股 买入 % 688.SH 北辰实业 买入 % 63.SH 华发股份 买入 % 42.SZ 中洲控股 买入 % 926.SZ 福星股份 买入 % 667.SH 冠城大通 买入 % 6.SZ 深振业 A 买入 % 6622.SH 嘉宝集团 买入 % 6693.SH 东百集团 买入 SH 京投发展 买入 % 652.SH 浙江广厦 买入 % 28.SZ 合肥城建 买入 % 6382.SH 广东明珠 买入 % 6223.SH 鲁商置业 买入 % 2133.SZ 广宇集团 买入 % 68.SZ 阳光股份 买入 % 567.SZ 海德股份 买入 SZ 新华联 持有 % 558.SZ 莱茵体育 持有 % 616.SZ 海航投资 持有 % 16.SZ 世荣兆业 持有 % 677.SH 宋都股份 持有 % 6149.SH 廊坊发展 持有 数据来源 : 公司公告,Wind, 广发证券发展研究中心 重点城市商品房市场跟踪 图 8: 北京商品住宅成交与去化 北京市场调控 北京把 加强房地产市场调控 促进房地产市场平稳健康发展 作为 17 年经济工作的一个重点, 提出 坚决保持房价平稳 北京住建委发布通知, 要求开发商销售现房需办理备案, 备案后 3 日内一次性公开销售全部房源, 严格执行明码标价 一房一价制度 / 13

9 14-WK2 14-WK7 14-WK12 14-WK17 14-WK22 14-WK27 14-WK32 14-WK37 14-WK42 14-WK47 14-WK52 -WK5 -WK1 -WK -WK -WK -WK3 -WK -WK4 -WK45 -WK5 16-WK2 16-WK WK22 16-WK27 16-WK32 16-WK37 16-WK42 16-WK47 16-WK52 14-WK2 14-WK7 14-WK12 14-WK17 14-WK22 14-WK27 14-WK32 14-WK37 14-WK42 14-WK47 14-WK52 -WK5 -WK1 -WK -WK -WK -WK3 -WK -WK4 -WK45 -WK5 16-WK2 16-WK WK22 16-WK27 16-WK32 16-WK37 16-WK42 16-WK47 16-WK52 14-WK1 -WK4 -WK9 -WK14 -WK19 -WK24 -WK29 -WK34 -WK39 -WK44 1 图 9: 青岛商品住宅成交与去化 行业跟踪 房地产 上海审批 上海已暂停公寓式办公楼的规土管理事项的审批 上海市规划和国土资源局明确表态要对酒店式公寓 SOHO 等 类住宅 加强管控 图 1: 上海商品住宅成交与去化 图 11: 南京商品住宅成交与去化 / 13

10 14-WK1 -WK4 -WK9 -WK14 -WK19 -WK24 -WK29 -WK34 -WK39 -WK WK1 -WK4 -WK9 -WK14 -WK19 -WK24 -WK29 -WK34 -WK39 -WK WK1 -WK4 -WK9 -WK14 -WK19 -WK24 -WK29 -WK34 -WK39 -WK44 1 行业跟踪 房地产 杭州土拍 杭州今年最后一次土拍金额超 28 亿, 刷新单日记录, 有地块宅地楼面价再度突破每平方米 4 万元 图 12: 杭州商品住宅成交与去化 图 13: 宁波商品住宅成交与去化 图 14: 苏州商品住宅成交与去化 / 13

11 14-WK1 -WK4 -WK9 -WK14 -WK19 -WK24 -WK29 -WK34 -WK39 -WK WK1 -WK4 -WK9 -WK14 -WK19 -WK24 -WK29 -WK34 -WK39 -WK WK1 -WK4 -WK9 -WK14 -WK19 -WK24 -WK29 -WK34 -WK39 -WK44 1 图 : 深圳商品住宅成交与去化 行业跟踪 房地产 图 16: 广州商品住宅成交与去化 图 17: 东莞商品住宅成交与去化 / 13

12 14-WK1 -WK4 -WK9 -WK14 -WK19 -WK24 -WK29 -WK34 -WK39 -WK WK1 -WK4 -WK9 -WK14 -WK19 -WK24 -WK29 -WK34 -WK39 -WK44 1 图 18: 南昌商品住宅成交与去化 行业跟踪 房地产 图 19: 福州商品住宅成交与去化 风险提示 政策调控力度进一步加大 行业销售回落快于预期 12 / 13

13 广发房地产行业研究小组 乐加栋 : 郭镇 : 金山 : 李飞 : 首席分析师, 复旦大学经济学硕士, 七年房地产研究经验,13 年进入广发证券发展研究中心 分析师, 清华大学工学硕士, 三年房地产研究经验,13 年加入广发证券发展研究中心 分析师, 复旦大学经济学硕士, 两年房地产研究经验,13 年进入广发证券发展研究中心 研究助理, 中国科学技术大学金融工程硕士, 年进入广发证券发展研究中心 广发证券 行业投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 1% 以上 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -1%~+1% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 1% 以上 广发证券 公司投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 % 以上 谨慎增持 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 5%-% 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -5%~+5% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 5% 以上 Table_Address 联系我们 广州市深圳市北京市上海市 地址广州市天河区林和西路 9 号耀中广场 A 座 141 深圳市福田区福华一路 6 号 免税商务大厦 17 楼 北京市西城区月坛北街 2 号 月坛大厦 18 层 上海市浦东新区富城路 99 号 震旦大厦 18 楼 邮政编码 客服邮箱 服务热线 免责声明 gfyf@gf.com.cn 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 本报告只发送给广发证券重点客户, 不对外公开发布 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠, 但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证 报告内容 仅供参考, 报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价 广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责 任, 除非法律法规有明确规定 客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告 本报告反映研究人员的不同观点 见解及分析方法, 并不代表广发 证券或其附属机构的立场 报告所载资料 意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断, 可随时更改且不予通告 本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士 未经广发证券事先书面许可, 任何机构或个人不得以任何形式翻版 复制 刊 登 转载和引用, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版 复制 刊登 转载和引用者承担 13 / 13

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目录索引 地产行业情况跟踪... 3 整体成交情况... 3 整体库存情况... 5 地产公司市场表现跟踪... 6 重点城市商品房市场跟踪... 8 图表索引 图 1: 一线 / 二线城市成交指数... 4 图 2: 环渤海 / 长三角 / 珠三角地区城市成交指数... 4 图 3: 中部 / 其 证券研究报告 房地产行业 核心观点 : 成交环比上涨, 去化有所回升 整体成交情况 : 各线城市成交环比均上涨上周, 一线四大城市房地产成交面积 111 万平米, 环比上升 1%, 同比上升 5% 我们跟踪的部分二线城市房地产成交 413 万平米, 环比上升 7%, 同比上升 19% 上周, 整体成交环比回升, 其中一线城市环比领涨, 除广州环比微幅下滑 1% 外, 北京 上海和深圳环比均上涨, 其中北京环比增

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行业跟踪 房地产 目录索引 地产行业情况跟踪... 3 整体成交情况... 3 整体库存情况... 5 地产公司市场表现跟踪... 6 重点城市商品房市场跟踪... 8 图表索引 图 1: 一线 / 二线城市成交指数... 4 图 2: 环渤海 / 长三角 / 珠三角地区城市成交指数... 4 图 行业跟踪 房地产证券研究报告 房地产行业 合肥调控政策落地, 不排除其他热点城市跟进可能性 行业评级持有 前次评级 持有 报告日期 16-6-27 核心观点 : 整体成交情况 : 一线城市成交环比上涨, 而二线环比下滑 上周, 整体成交环比小幅上升, 其中一线城市环比上涨, 二线城市环比 下跌 一线城市中北京 广州环比领涨, 而深圳环比则出现下滑 ; 二线城 市中靠近东部沿海的城市多数环比上涨, 而其他地区城市则多数呈现下滑

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