2 目录 1. 商品住宅成交城商品住宅成交城分线商品房去化周期房价指数土地市场重点城市情况投资建议风险提示... 13

Size: px

Start display at page:

Download "2 目录 1. 商品住宅成交城商品住宅成交城分线商品房去化周期房价指数土地市场重点城市情况投资建议风险提示... 13"

伟裘
7 years ago
Views:

1 [Table_MainInfo] 行业研究 / 房地产 / 房地产行业深度报告证券研究报告 2016 年 08 月 11 日 [Table_InvestInfo] 投资评级增持维持市场表现 [Table_QuoteInfo] 房地产海通综指 /8 2015/ /2 2016/5 资料来源 : 海通证券研究所相关研究 [Table_ReportInfo] 供给侧改革系列跟踪之十七崇明撤县设区, 全面建设综合生态岛供给侧改革系列跟踪之十六 [Table_AuthorInfo] 库存成交房价投资海通房地产四维跟踪月报 (8 月刊 ) [Table_Summary] 投资要点 : 7 月成交增速走过拐点, 逐步放缓 2016 年 7 月 52 城商品住宅成交面积 2454 万平米, 环比持续小幅下跌 2.4%, 同比上涨 11%, 同比涨幅继续收窄 ; 累计商品住宅成交面积为万平米, 累计同比上涨 36%, 涨幅连续三个月回落一线和二线库存平稳, 三四线去化周期持续下行, 走势趋于平稳我们监测的 32 城分线商品房去化周期 (6 个月平均移动 ) 显示, 一线城市平均去化周期为 13.3 个月, 二线城市 (11 个 ) 平均去化周期为 21.1 个月, 三四线城市 (17 个 ) 平均去化周期为 22.9 个月房价涨幅走过拐点, 增速趋缓 7 月全国 288 城一手房房价指数为 , 环比上涨 1.35%, 同比涨幅扩大至 11.06%, 环比连续第 15 个月上涨, 且环比涨幅小幅回落 0.12% 7 月房价指数环比上涨城市数为 165 个, 上涨城市数出现回落, 较上月减少 15 个优质土地仍引热抢, 品牌房企入场拼杀 2016 年 7 月 300 城住宅用地供应 5133 万平米, 同比下滑 18.3%; 成交 4676 万平米, 同比下滑 4.4% 一线城市土地供应仍然偏紧, 本月上海多宗优质土地出让, 引发房企争抢热潮二线城市土地市场供求整体回落, 但重点城市热度持续, 其中武汉杭州持续吸金三四线城市土地市场保持平稳运行值得关注的是, 本月高价宅地均由大型实力房企包揽, 金地合景泰富正荣招商阳光城等名企均有斩获分析师 : 涂力磊 Tel:(021) tll5535@htsec.com 证书 :S 整体观点 : 调控政策影响渐弱, 推盘节奏等原因造成销售增速高位回落 7 月最新数据显示整体销售市场增速走过拐点重点观测城市中一二线库存去化周期趋稳, 三四线城市库存去化周期保持下行房价保持持续回升, 增速有所回落土地出让方面优质土地仍引发热抢, 品牌房企入场拼杀我们认为, 无论销售房价还是土地市场来看, 都呈现收敛的状态, 增速出现回落, 走势趋于平稳, 无论是限购政策还是因地制宜的去库存政策的边际效应几近消失全年看, 维持销售面积和销售金额历史新高判断, 但增速预计呈现前高后低状投资建议 : 地产处于三低阶段, 具备配臵价值, 迎接 3Q 后期推盘旺季考虑 2015 年 3Q 股市异常波动造成低基数, 预计后期环比同比周度数据会有一波小高潮上半年销售市场的火热使得多数房企上半年业绩超预期, 已有企业上调全年业绩目标, 如新城控股, 预计后续陆续有其他房企上调业绩目标考虑地产板块处于三低阶段估值低配臵低预期低, 从绝对和相对收益看均具备价值, 继续推荐新城控股金融街荣盛发展华发股份金地集团嘉宝集团中国国贸, 转型看好天保基建, 主题关注京津冀科创特斯拉国改 ( 上海临港华鑫股份等 ) 风险提示 : 行业面临调控和经济下行风险行业相关股票 [Table_StockInfo] 股票代码股票名称 EPS( 元 ) 投资评级 E 2017E 上期本期招商蛇口买入买入保利地产买入买入万科 A 暂不评级暂不评级金地集团增持增持资料来源 : 公司 ( 年 ) 年报公告, 海通证券研究所

2 2 目录 1. 商品住宅成交城商品住宅成交城分线商品房去化周期房价指数土地市场重点城市情况投资建议风险提示... 13

3 3 图目录图 1 52 城市商品住宅累计成交面积... 5 图 2 52 城分线商品住宅成交面积累计同比... 6 图 3 52 城分线商品住宅成交面积同比... 6 图 4 32 城分线商品房去化周期 (6 个月平均移动 )... 7 图 5 中住 288 城一手房房价指数... 7 图 6 中住 288 城一手房房价指数同环比... 8 图 7 中住 288 城一手房房价指数环比上涨下跌城市数... 8 图城住宅用地供应与成交情况... 9 图 9 分线住宅用地供求比... 9 图城住宅用地累计土地出让金... 9 图 11 分线住宅用地出让金累计同比... 10

4 4 表目录表 1 当月商品住宅成交情况... 5 表 2 重点城市商品住宅销售情况表 3 不同城市的住宅出清周期情况表 4 重点城市去化周期 (6 个月平均移动 )... 12

5 5 1. 商品住宅成交城商品住宅成交 2016 年 7 月 52 城商品住宅成交面积 2454 万平米, 环比持续小幅下跌 2.4%, 同比上涨 11%, 同比涨幅继续收窄 ; 累计商品住宅成交面积为万平米, 累计同比上涨 36%, 涨幅连续三个月回落其中, 一线城市 7 月商品住宅成交 452 万平米, 环比下滑 3.6%, 同比下滑 11%; 累计成交 2992 万平米, 累计同比上涨 6% 二线城市商品住宅成交 1023 万平米, 环比小幅下滑 3.2%, 同比上涨 16%; 累计成交 7275 万平米, 累计同比上涨 47%, 涨幅持续回落三四线城市商品住宅成交 977 万平米, 环比下滑 1%, 同比上涨 18%; 累计成交 6682 万平米, 累计同比 42% 我们监测的 56 城市中,7 月商品住宅成交环比全线为负, 成交增速走过拐点, 开始放缓其中, 一线城市环比由正转负 ; 二线城市环比已经连续三个月为负, 但跌幅收窄 ; 三四线城市环比已经四个月为负, 但跌幅收窄明显我们认为, 全年销售增速呈现前高后低的状态无疑 7 月为楼市淡季, 且去年 3Q 股市异常波动造成低基数, 销售有望有一波小高潮表 1 当月商品住宅成交情况单位 : 万平米成交面积环比同比累计成交累计同比一线 % -11% % 二线 % 16% % 三四线 % 18% % 52 城市总计 % 11% % 图 1 52 城市商品住宅累计成交面积

6 6 图 2 52 城分线商品住宅成交面积累计同比图 3 52 城分线商品住宅成交面积同比城分线商品房去化周期我们监测的 32 城分线商品房去化周期 (6 个月平均移动 ) 显示, 一线城市平均去化周期为 13.3 个月, 二线城市 (11 个 ) 平均去化周期为 21.1 个月, 三四线城市 (17 个 ) 平均去化周期为 22.9 个月最新数据显示, 一线城市的商品房去化周期 (6 个月平均移 ) 和二线城市的商品去化周期基本与上月持平, 走势已经趋于平稳三四线城市库存去化周期已连续 5 个月下降, 从 2 月的 34.4 个月下降至目前的 22.9 个月, 但下降幅度在收窄我们认为, 政策因素下的去库存在一二线城市已经基本到位, 边际效应销售殆尽三四线城市有因城施策的政策利好以及延迟效应下, 去库存仍会持续一阵, 但明显效应也在减弱

7 7 图 4 32 城分线商品房去化周期 (6 个月平均移动 ) 2. 房价指数易居于每月 1 日公布的中国城市住房 ( 一手房 ) 房价指数显示,7 月全国 288 城一手房房价指数为 , 环比上涨 1.35%, 同比涨幅扩大至 11.06%, 环比连续第 15 个月上涨, 且环比涨幅小幅回落 0.12% 7 月房价指数环比上涨城市数为 165 个, 上涨城市数出现回落, 较上月减少 15 个房价涨幅走过拐点, 增速趋缓一线城市北上广深的一手房交易价格指数环比分别上涨 2.60% 3.03% 1.42% 1.66% 与上月相比, 北京深圳广州环比涨幅均出现回落, 而上海环比涨幅连续四个月扩大 288 个城市中, 安徽省合肥环比上涨 5.24%, 占据全国涨幅首位, 江苏省南京福建省厦门福建省漳州和湖北省武汉分别以 4.38% 4.36% 3.71% 3.64% 的涨幅分列全国涨幅二至五位另一方面, 房价指数环比下跌的城市中湖北省孝感环比下跌 4.90%, 居全国跌幅首位, 内蒙古自治区呼和浩特云南省保山内蒙古自治区通辽和辽宁省营口分别下跌 4.65% 4.45% 4.25% 和 4.12%, 分列跌幅二至五位图 5 中住 288 城一手房房价指数资料来源 :CRIC 数据, 海通证券研究所

8 8 图 6 中住 288 城一手房房价指数同环比资料来源 :CRIC 数据, 海通证券研究所图 7 中住 288 城一手房房价指数环比上涨下跌城市数资料来源 :CRIC 数据, 海通证券研究所 3. 土地市场 2016 年 7 月 300 城住宅用地供应 5133 万平米, 同比下滑 18.3%; 成交 4676 万平米, 同比下滑 4.4% 其中, 一线供应 127 万平米, 成交 71 万平米, 当月供求比为 1.8; 二线供应 2639 万平米, 成交 2450 万平米, 当月供求比为 1.1; 三线供 2354 万平米, 成交万平米, 当月供求比为月土地供需基本平衡 300 城住宅用地累计土地出让金为亿, 累计同比 51.6%, 涨幅继续回落其中一线当月土地出让金为 214 亿, 同比为 -6%, 累计土地出让金为 1269 亿, 累计同比为 -7.8%; 二线当月土地出让金为 1149 亿, 同比为 79%, 累计土地出让金为 6792 亿, 累计同比为 101.6%; 三线当月土出让金为 288 亿 20694%, 累计土地出让金为亿, 累计同比为 7.0% 一线城市土地供应仍然偏紧, 本月上海多宗优质土地出让, 引发房企争抢热潮,7 月土地出让金高达 250 亿元, 同比增长 46% 二线城市土地市场供求整体回落, 但重点城市热度持续, 其中武汉杭州持续吸金三四线城市土地市场保持平稳运行今年以来, 地王络绎不绝, 平均溢价率趋高值得关注的是, 本月高价宅地均由大型实力房企包揽, 金地合景泰富正荣招商阳光城等名企均有斩获, 在一线和热点二线土地供应不足的情况下, 实力房企也按耐不住进入拼杀阶段收拢土地资源

9 9 图城住宅用地供应与成交情况图 9 分线住宅用地供求比注释 :2016 年 4 月一线城市供求比数据为 31.2, 为图表表现效果未显示图城住宅用地累计土地出让金

10 10 图 11 分线住宅用地出让金累计同比 4. 重点城市情况我们跟踪的 52 个重点城市中,7 月商品住宅销售面积环比上涨的城市数仅有 14 个, 同比来看有涨有跌, 城市间差异较大一线城市中, 同环比均上涨的只有上海, 北京深圳同比跌幅较大, 分别下跌 31% 和 54% 二线城市中, 苏州厦门福州 7 月成交环比下滑幅度较大, 分别下滑 21% 39% 和 22%; 成交环比上涨的城市有青岛呼和浩特三四线城市中, 泰安环比上涨 51%, 同比上涨 120%; 徐州烟台连续两月上涨 ; 其余城市涨跌互现从整体市场来看, 成交在高位运行已经出现疲弱, 已经走过拐点, 涨跌互现表 2 重点城市商品住宅销售情况 6 月 7 月销售面积 ( 万平米 ) 环比 (%) 同比 (%) 销售面积 ( 万平米 ) 环比 (%) 同比 (%) 北京 % -23% % -31% 上海 % -9% % 4% 深圳 % -55% % -54% 广州 % 39% % 13% 天津 % 49% % 44% 杭州 % 0% % 36% 杭州 ( 含萧山余杭 ) 南京成都 % 1% % 1% 苏州 % -48% % -57% 厦门 % -6% % -37% 福州 % 248% % 7% 青岛 % 55% % 62% 石家庄 % 9% % 7% 长春 % -9% % -13% 呼和浩特 % 38% % 55% 温州 % 7% % 37% 北海 % -24% 三亚 % 24% % 43% 潍坊 % 66% % -22%

11 11 包头 % 9% 26-11% -24% 南通 % 42% % 30% 徐州 % 27% % 30% 镇江 % 53% % 42% 蚌埠 % 25% % 48% 扬州 % 17% % -13% 惠州 43-23% 24% 41-5% 29% 昆山 % -50% % 4% 汕头 % 33% % 18% 烟台 % 2% % 18% 中山泉州 % 72% % 71% 宜昌 % 42% % 17% 岳阳 % -34% % -6% 湛江 % -16% % -85% 韶关 % 110% % 217% 莆田 % -44% % -14% 舟山 % 3% % -24% 泰安 % 6% % 120% 东营 % 13% % -26% 江阴 % -22% % 6% 淮安 % 27% % 5% 威海 % 36% % 5% 沧州 % 1% % 0% 焦作 % -15% % -39% 肇庆 % -23% % 大同运城 % 93% % 73% 南平 % 118% % 16% 三明 % 12% % 204% 龙岩 % -17% % -38% 黄石 % 新余 % 5% % -11% 我们跟踪的重点城市中, 一线城市中北京和广州的商品住宅去化周期分别下滑 0.7 个月 0.4 个月 ; 深圳商品住宅去化周期上涨 0.7 个月 ; 上海的商品房去化周期下降了 0.4 个月二线城市中天津成都青岛长春温州本月商品住宅去化周期出现大幅下降, 分别下降个月 ; 苏州去化周期从 4.6 个月上升至 5.5 个月, 但仍在供需偏紧的阶段 ; 重灾区呼和浩特的去化周期从 51.6 个月下降至 45.3 个月, 有所好转但仍过量三四线城市中仅有湛江江阴运城的去化周期出现小幅回升, 其余大部分城市商品住宅去化周期出现不同程度回落, 其中徐州蚌埠九江芜湖三明滁州和宁德的去化周期回到 10 个月及以下, 表明三四线城市的去库存效应仍在继续从去化周期分类情况来看, 去化周期在 1-5 个月的城市中苏州掉队, 始终是南京合肥惠州仍在队列去化周期在 5-10 个月的城市相较上月新加入的除了掉队的苏州, 还有去化周期下降的长沙温州和西安, 而北京深圳进入个月梯队一线和二线城市的去化周期波动不大, 三四线去库存政策仅对部分城市有效, 对库存严重过量的城市效果并不明显, 如威海大同呼和浩特等

12 12 表 3 不同城市的住宅出清周期情况去化周期 1-5 个月南京合肥惠州 5-10 个月城市苏州广州天津重庆武汉成都厦门福州南昌九江三明滁州芜湖徐州宁德蚌埠长沙温州西安个月北京深圳上海杭州宁波青岛长春焦作淮北龙岩舟山湖州莆田个月运城南平个月湛江东营江阴南充南平 30 个月以上威海大同呼和浩特表 4 重点城市去化周期 (6 个月平均移动 ) 商品房 ( 月 ) 商品住宅 ( 月 ) 城市 6 月 7 月 6 月 7 月一线城市北京上海深圳广州二线城市天津杭州杭州 ( 含萧山余杭 ) 南京成都苏州厦门福州青岛长春呼和浩特温州三线城市徐州蚌埠惠州九江湛江南充莆田舟山东营江阴芜湖焦作淮北大同运城南平

13 13 三明龙岩滁州宁德投资建议考虑 2015 年 3Q 股市异常波动造成低基数, 预计后期环比同比周度数据会有一波小高潮上半年销售市场的火热使得多数房企上半年业绩超预期, 已有企业上调全年业绩目标, 如新城控股, 预计后续陆续有其他房企上调业绩目标考虑地产板块处于三低阶段估值低配臵低预期低, 从绝对和相对收益看均具备价值, 继续推荐新城控股金融街荣盛发展华发股份金地集团嘉宝集团中国国贸, 转型看好天保基建, 主题关注京津冀科创特斯拉国改 ( 上海临港华鑫股份等 ) 6. 风险提示行业面临调控和经济下行风险

14 14 信息披露分析师声明 [Table_Analysts] 涂力磊房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格, 以勤勉的职业态度, 独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息, 本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解, 清晰准确地反映了作者的研究观点, 结论不受任何第三方的授意或影响, 特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司 : 新湖中宝, 海航基础, 金科股份, 天健集团, 格力地产, 万通地产, 中华企业, 莱茵体育, 中洲控股, 招商蛇口, 北京城建, 华联控股, 张江高科, 鲁商臵业, 北辰实业, 栖霞建设, 万里股份, 陆家嘴, 华夏幸福, 万科 A, 保利地产, 新城控股, 恒大地产, 嘉宝集团, 大港股份, 阳光城, 滨江集团, 苏州高新, 南京高科, 市北高新, 泰禾集团, 世联行投资评级说明 1. 投资评级的比较标准类别评级说明投资评级分为股票评级和行业评级买入个股相对大盘涨幅在 15% 以上 ; 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅为基准 ; 增持个股相对大盘涨幅介于 5% 与 15% 之间 ; 股票投资评级中性个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 5% 之间 ; 减持个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 -15% 之间 ; 卖出个股相对大盘涨幅低于 -15% 2. 投资建议的评级标准增持行业整体回报高于市场整体水平 5% 以上 ; 报告发布日后的 6 个月内的公司股价 ( 或行行业整体回报介于市场整体水平 -5% 与 5% 业指数 ) 的涨跌幅相对同期的海通综指的涨行业投资评级中性之间 ; 跌幅减持行业整体回报低于市场整体水平 5% 以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险, 投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考, 不构成投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下, 海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送, 未经海通证券研究所书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容, 务必联络海通证券研究所并获得许可, 并需注明出处为海通证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可, 海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务

2 目录 1. 商品住宅成交城商品住宅成交城分线商品房去化周期土地市场重点城市情况投资建议风险提示... 12

2 目录 1. 商品住宅成交城商品住宅成交城分线商品房去化周期土地市场重点城市情况投资建议风险提示... 12 [Table_MainInfo] 行业研究 / 房地产 / 房地产行业专题报告证券研究报告 2017 年 05 月 14 日 [Table_InvestInfo] 投资评级增持维持市场表现 [Table_QuoteInfo] 18.24% 14.03% 9.82% 5.62% 1.41% 房地产海通综指 -2.80% 2016/5 2016/8 2016/11 2017/2 资料来源 : 海通证券研究所

2 目录 1. 商品住宅成交 城 商品住宅成交 城 分线商品房去化周期 房价指数 土地市场 重点城市情况 投资建议 风险提示... 13

2 目录 1. 商品住宅成交城商品住宅成交城分线商品房去化周期房价指数土地市场重点城市情况投资建议风险提示... 13