房地产行业行业研究月报

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愤束
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1 216 年 9 月 5 日 216 年 9 月房地产行业研究月报证券研究报告评级 : 买入维持评级行业研究月报长期竞争力评级 : 市场数据 ( 人民币 ) 行业优化平均市盈率市场优化平均市盈率 16.8 国金房地产指数沪深 3 指数上证指数深证成指中小板综指相关报告 1. 天青色等烟雨看经营性国企 - 行业研究中期 / 年度, 不确定性缓解, 继续推荐经营性地产 - 房地产行业行业研究周报, 万科股权争夺背后, 是资产还是未来?- 房地产行业行业研究周报, 行业增速回调, 但不必过于悲观 - 房地产行业行业点评, 销量明显下滑万科或延迟复牌 - 房地产行业行业研究周报, 胡华如分析师 SAC 执业编号 :S (86755) huhuaru@gjzq.com.cn 贾翔夫国金行业沪深 3 联系人 (8621) jiaxiangfu@gjzq.com.cn 去化周期显著下降土地成交环比大增市场回顾 8 月上证综指收于 385 点, 上涨 3.6%, 成交额 4.5 万亿, 环比减少 5.3%; 申万房地产指数上涨 12.1%, 成交额 895 亿, 环比增加 56.6% 横向比较来看, 地产板块涨幅位列第一, 整体强于大市板块个股中廊坊发展涨幅超过 1%, 嘉凯城天房发展涨幅超过 5%, 万科 A 中国武夷天宸股份中珠医疗金地集团新城控股和金融街涨幅超过 2% 地产蓝筹股 8 月表现分化, 华发股份陆家嘴和荣盛发展涨幅超过申万房地产指数, 分别为 18.9% 16.1% 和 13.2%, 而绿地控股保利地产招商蛇口华侨城 A 涨幅低于板块指数, 其中华侨城涨幅 6.1% 行业跟踪土地供应方面, 全国重点城市住宅用地供应量有所增长 8 月我们跟踪的 3 重点城市 (4 个一线城市,26 个二线城市 ) 供应住宅类用地合计 181 宗, 供应面积 972 万方, 对应规划建面为 2444 万方 ( 环比增长 6.5% 同比减少.3%), 平均起拍楼面价 5149 元每平米土地成交方面, 8 月 3 重点城市住宅类用地成交合计 134 宗, 成交面积 761 万方, 对应规划建面为 2215 万方 ( 环比增长 38.% 同比增长 44.%), 成交总价 1594 亿 ( 环比增长 6.3% 同比增长 126.9%), 平均成交楼面价 7195 元每平米 216 年 8 月住宅类用地成交溢价率有所上升, 从 7 月的 73.3% 增加到 89.5% 8 月高总价地块分布在上海天津武汉广州等一线及重点二线城市, 上海拍出总价为 11 亿元的地王, 楼板地价超过 1 万元每平米 ; 而南京苏州调控政策落地后, 两地的土地市场表现较为温和销量平稳上行 :8 月 32 样本城市新房销量环比增长 1% 同比增长 2% 累计同比增长 3% 其中, 一线城市环比增长 5%, 长三角增长 8%, 表现相对较强同比来看, 二线增长 24% 环渤海增长 31%, 增速相对领先 8 月 26 样本城市二手房成交量环比增长 11% 同比增长 3%, 累计同比增长 44% 去化周期有较大下降 : 我们跟踪的 15 样本城市平均去化周期从 7 月的 12.7 个月减少到 8 月的 1.6 个月, 其中上海合肥在 3 个月以内, 温州福州青岛等在 15 个月以上百城房价继续上涨 : 从百城价格指数来看,8 月样本城市平均价为 1133 元每平米, 环比增长 1.9%( 前值为.6%), 同比增长 7.4%( 前值为 5.3%) 环比来看, 廊坊昆山无锡和珠海涨幅超过 5.%, 而上海深圳南京武汉廊坊昆山东莞厦门合肥珠海苏州中山和惠州同比涨幅超过 2% 投资建议我们继续建议地产板块个股, 一线龙头推荐保利地产陆家嘴华侨城 ; 二线蓝筹推荐华发股份滨江集团泰禾集团荣盛发展世联行 ; 转型类推荐苏宁环球银亿股份中珠医疗 ; 国改类推荐南国置业上海临港深振业风险提示销售新开工和投资表现低于预期 - 1 -

2 内容目录市场回顾... 3 指数表现... 3 板块表现... 3 资金跟踪... 3 行业跟踪... 4 土地市场... 4 房屋成交... 5 去化周期... 6 价格表现... 7 重点公司估值... 7 图表目录图表 1: 地产板块相对沪深 3 表现... 3 图表 2: 地产板块绝对涨跌幅 /%... 3 图表 3: 板块月涨幅较前个股... 3 图表 4: 板块月跌幅较前个股... 3 图表 5: 融资净买入靠前个股... 4 图表 6: 资金净流入靠前个股... 4 图表 7:3 城市住宅用地供应和成交 / 万方... 5 图表 8:3 城市住宅用地起拍价和成交价 / 元每平米... 5 图表 9:8 月全国成交楼面地价前 1 名... 5 图表 1:32 样本城市新房月销量 / 套... 6 图表 11:26 样本城市存量房月成交 / 套... 6 图表 12: 新房销量对比 / 按城市级别... 6 图表 13: 新房销量对比 / 按城市区域... 6 图表 14:15 城市新房去化月期 / 月... 7 图表 15:15 城市新房成交批售比... 7 图表 16: 新房价格整体依旧上涨... 7 图表 17: 一线城市新房价格同比高位徘徊... 7 图表 18: 重点公司估值表

3 房地产综合建筑装饰钢铁建筑材料非银金融商业贸易公用事业传媒休闲服务银行国防军工电子轻工制造化工采掘通信医药生物机械设备农林牧渔电气设备计算机纺织服装有色金属汽车交通运输家用电器食品饮料 -1.5% -1.6% -2.1% 行业研究月报市场回顾指数表现 8 月上证综指收于 385 点, 当月上涨 3.6%, 成交额 4.5 万亿, 环比减少 5.3%; 申万房地产指数上涨 12.1%, 成交额 895 亿, 环比增加 56.6% 板块表现 8 月申万一级行业中, 房地产板块涨幅上涨 12.1%, 排行第一 ; 建筑钢铁建材非银和商贸等板块涨幅超过 5%; 交运汽车有色和纺织服装等板块涨幅较小 ; 食品饮料板块表现最差, 下跌 1.2% 图表 1: 地产板块相对沪深 3 表现图表 2: 地产板块绝对涨跌幅 /% 5% 4% 3% 2% 1% % 房地产比较指数 % -2% 板块个股中廊坊发展嘉凯城天房发展万科 A 和中国武夷涨幅分别为 122.4% 65.3% 5.8% 45.5% 和 3.2%, 位列前五名 ; 而市北高新紫学光大银亿股份世荣兆业和东旭蓝天为跌幅较大个股地产蓝筹股 8 月表现分化, 华发股份陆家嘴和荣盛发展涨幅超过申万房地产行业指数, 分别为 18.9% 16.1% 和 13.2%, 而绿地控股保利地产招商蛇口华侨城 A 涨幅低于行业指数, 其中华侨城 A 涨幅最低, 为 6.1% 图表 3: 板块月涨幅较前个股图表 4: 板块月跌幅较前个股 122.4% -.9% 65.3% 5.8% 45.4% -2.9% -3.4% -3.9% 3.2% 25.4% 24.3% 23.9% 2.2% 2.% -4.7% -5.2% -5.7% 资金跟踪从融资融券数据来看,8 月地产板块融资净买入较为显著的个股有绿地控股万科 A 保利地产金融街和廊坊发展等, 其中绿地控股融资净买入 7.4 亿, 万科 A 融资净买入 6.6 亿 ; 融资净卖出较为显著的个股有中体产业城投控股中珠医疗西藏城投和中航地产等, 其中中体产业融资净卖出 1.6 亿, 城投控股融资净卖出.8 亿 - 3 -

4 图表 5: 融资净买入靠前个股个股简称月涨跌幅月融资净买入 / 亿前月融资净买入 / 亿绿地控股 9.13% 万科 A 45.45% 保利地产 9.1% 金融街 2.% 廊坊发展 122.4% 华夏幸福 4.1% 华侨城 A 6.6% 金地集团 23.94% 张江高科 9.3% 新潮能源 5.55% 从资金流动情况来看,8 月地产板块资金净流入明显的个股有银亿股份万科 A 新黄浦新湖中宝和中房地产等, 其中银亿股份月资金净流入超过 8 亿元 ; 与此相对应的是, 金地集团金融街万方发展嘉凯城和张江高科等个股资金净流出显著, 其中金地集团月资金净流出超过 28 亿元, 金融街万方发展嘉凯城和张江高科月资金净流出超过 5 亿元图表 6: 资金净流入靠前个股个股简称月涨跌幅 % 月资金净流入 / 亿前月资金流入净 / 亿银亿股份 -4.72% 万科 A 45.45% 新黄浦 1.7% 新湖中宝 9.11% 中房地产 18.7% 北京城建 14.2% 迪马股份 7.89% 阳光城 8.24% 华远地产 8.72% 世茂股份 17.27% 行业跟踪土地市场土地供应方面, 全国重点城市住宅用地供应量有所增长 8 月我们跟踪的 3 重点城市 (4 个一线城市,26 个二线城市 ) 供应住宅类用地合计 181 宗, 供应面积 972 万方, 对应规划建面为 2444 万方 ( 环比增长 6.5% 同比减少.3%), 平均起拍楼面价 5149 元每平米土地成交方面, 8 月 3 重点城市住宅类用地成交合计 134 宗, 成交面积 761 万方, 对应规划建面为 2215 万方 ( 环比增长 38.% 同比增长 44.%), 成交总价 1594 亿 ( 环比增长 6.3% 同比增长 126.9%), 平均成交楼面价 7195 元每平米 216 年 8 月住宅类用地成交溢价率有所上升, 从 7 月的 73.3% 增加到 89.5% - 4 -

5 图表 7:3 城市住宅用地供应和成交 / 万方图表 8:3 城市住宅用地起拍价和成交价 / 元每平米住宅供地建面住宅用地成交建面起始楼面价成交楼面价图表 9:8 月全国成交楼面地价前 1 名此外, 我们以住宅单幅地块的楼面成交价为口径统计了 8 月全国前 1 名的地块项目可以看出, 上海拍出总价 11 亿元的地王, 楼板地价超过 1 万元每平米, 天津的一幅规划建面 1 万方地块楼面地价 2214 元每平方米, 溢价率达到 312%, 高总价地块分布在上海天津武汉广州等一线及重点二线城市 8 月南京苏州调控政策落地后, 两地的土地市场表现较为温和土地名称所在城市成交总价 / 亿元规划建面 / 万方楼面地价 / 元每平溢价率闸北区中兴社区 N722 单元上海 % 武告字 (216 年 )12 号洪山区地块武汉 % 宝山区顾村镇 N 单元 6-1 地块上海 % 津滨中 ( 挂 )216-2 号天津 % 津红纪 ( 挂 ) 号天津 % 松江区小昆山镇 SJS41 单元地块上海 % 土地市场 216 第 58 号翔安区 216XP4 厦门 % 江北区观音桥组团地块重庆 % 黄埔区 CPPQ-A2-1 地块广州 % XDG 号地块无锡 % 来源 :CRIC 国金证券研究所房屋成交新房销量环比平稳上行 8 月 32 样本城市新房销量整体均值 932 套, 环比增加 1%, 其中一线城市 (4 个样本 ) 增加 5% 二线城市 (15 个样本 ) 持平三线城市 (13 个样本 ) 增加 1%; 分区域来看, 长三角城市 (8 个样本 ) 增加 8%, 珠三角城市 (1 个样本 ) 减少 8%, 环渤海城市 (6 个样本 ) 增加 5% 中西部城市 (8 个样本 ) 减少 1% 同比来看, 整体同比增加 12%, 一线二线和三线分别为 9% 24% 和 19%, 长三角珠三角环渤海和中西部分别为 38% 5% 31% 和 12% 存量房成交环比有所增加 8 月 26 样本城市存量房成交均值 5871 套, 环比增加 11%, 同比增加 3%, 其中深圳南宁苏州金华和常熟等城市成交表现突出 - 5 -

6 213 年 1 月 213 年 3 月 213 年 5 月 213 年 7 月 213 年 9 月 213 年 11 月 214 年 1 月 214 年 3 月 214 年 5 月 214 年 7 月 214 年 9 月 214 年 11 月 215 年 1 月 215 年 3 月 215 年 5 月 215 年 7 月 215 年 9 月 215 年 11 月 216 年 1 月 216 年 3 月 216 年 5 月 216 年 7 月 213 年 1 月 213 年 3 月 213 年 5 月 213 年 7 月 213 年 9 月 213 年 11 月 214 年 1 月 214 年 3 月 214 年 5 月 214 年 7 月 214 年 9 月 214 年 11 月 215 年 1 月 215 年 3 月 215 年 5 月 215 年 7 月 215 年 9 月 215 年 11 月 216 年 1 月 216 年 3 月 216 年 5 月 216 年 7 月行业研究月报图表 1:32 样本城市新房月销量 / 套图表 11:26 样本城市存量房月成交 / 套销量均值 / 套同比成交均值 / 套同比 25% 12 4% 9 2% 15% 1% 5% % % 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% % -1% 成交结构对比 :8 月各样本城市新房销量同比和环比均表现为增长一线和三线分别环比增加 5% 和 1%, 而二线环比持平 ; 同比来看, 一线二线和三线分别增加 9% 24% 和 19%; 累计同比来看, 一线增长 2% 二线增长 39% 三线增长 31% 按城市区域来划分, 长三角和环渤海区域分别增加 8% 和 5%, 中西部减少 1%, 而珠三角减少 8%; 同比来看长三角和环渤海区域增加最多, 分别为 38% 和 31%, 珠三角和中西部区域同比增幅较小, 分别为 5% 和 12%; 累计同比来看, 中西部增加较少, 为 17%, 长三角和珠三角分别增加 38% 和 32%, 环渤海增加 43% 图表 12: 新房销量对比 / 按城市级别月度环比月度同比累计同比图表 13: 新房销量对比 / 按城市区域月度环比月度同比累计同比 39% 31% 38% 38% 32% 31% 43% 24% 19% 9% 5% 2% 1% % 一线均二线均三线均 17% 12% 8% 5% 5% -1% -8% 长三角珠三角环渤海中西部去化周期去化周期方面,8 月我们监控的 15 样本城市整体去化月期为 1.6 个月, 相比 7 月份的 12.7 个月减少了 2.1 个月 ; 分区域来看, 长三角去化月期为 7.9 个月, 珠三角为 9.8 个月, 环渤海为 15.5 个月, 中西部为 11.8 个月分城市来看 : 上海去化周期在 3 个月以内, 温州福州青岛等在 15 个月以上, 其中温州依然高达 24 个月成交批售比方面,8 月份 15 样本城市总体为.98, 比 9 月份的 1.26 有显著减少, 表明整体上成交略低于新增供应 ; 分城市看, 上海杭州广州福州南宁青岛和合肥等城市成交批售比均超过

7 年 7 月 212 年 9 月 212 年 11 月 213 年 1 月 213 年 3 月 213 年 5 月 213 年 7 月 213 年 9 月 213 年 11 月 214 年 1 月 214 年 3 月 214 年 5 月 214 年 7 月 214 年 9 月 214 年 11 月 215 年 1 月 215 年 3 月 215 年 5 月 215 年 7 月 215 年 9 月 215 年 11 月 216 年 1 月行业研究月报图表 14:15 城市新房去化月期 / 月图表 15:15 城市新房成交批售比 2 新增供应 / 套成交批售比 3. 3, , 2. 2, , , 5,. 图表 16: 新房价格整体依旧上涨价格表现从百城价格指数来看,8 月样本城市平均价为 1133 元每平米, 环比增长 1.9% ( 前值为.6%), 同比增速达到 7.4%( 前值为 5.3%) 环比来看, 廊坊昆山无锡和珠海涨幅超过 5.%, 而上海深圳南京武汉廊坊昆山东莞厦门合肥珠海苏州中山和惠州同比涨幅超过 2% 从官方房价数据来看,8 月 7 城房价同比上涨 6.3%, 环比上涨.6%, 其中一线城市同比上涨 29.2% 二线城市同比上涨 11.5%, 三线城市同比上涨 1.9%; 与前月相比, 同比价格上涨的城市 58 个, 价格下跌的城市 11 个, 持平的城市有 1 个, 环比价格上涨的城市 51 个, 下降的城市 16 个, 持平的城市有 3 个图表 17: 一线城市新房价格同比高位徘徊 7 同比上涨城市个数环比上涨城市个数 4 当月同比 /% 当月环比 /% 重点公司估值我们重点覆盖公司的估值情况如下所示, 具体个股的投资评级以我们正式的个股报告为准, 这里仅为参考 - 7 -

8 图表 18: 重点公司估值表公司简称流通最新 EPS/ 元 P/E RNAV/ 参考 P/B 市值股价 215A 216E 217E 218E 215A 216E 217E 218E 元评级万科 A 2, 中性招商蛇口买入保利地产 1, 增持华侨城 A 增持陆家嘴买入世联行买入荣盛发展增持华夏幸福增持滨江集团买入 - 8 -

9 长期竞争力评级的说明 : 长期竞争力评级着重于企业基本面, 评判未来两年后公司综合竞争力与所属行业上市公司均值比较结果公司投资评级的说明 : 买入 : 预期未来 6-12 个月内上涨幅度在 15% 以上 ; 增持 : 预期未来 6-12 个月内上涨幅度在 5%-15%; 中性 : 预期未来 6-12 个月内变动幅度在 -5%-5%; 减持 : 预期未来 6-12 个月内下跌幅度在 5% 以上行业投资评级的说明 : 买入 : 预期未来 3-6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 15% 以上 ; 增持 : 预期未来 3-6 个月内该行业上涨幅度超过大盘在 5%-15%; 中性 : 预期未来 3-6 个月内该行业变动幅度相对大盘在 -5%-5%; 减持 : 预期未来 3-6 个月内该行业下跌幅度超过大盘在 5% 以上 - 9 -

10 特别声明 : 国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准, 已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司 ( 以下简称国金证券 ) 所有, 未经事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发, 需注明出处为国金证券股份有限公司, 且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料, 但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 对由于该等问题产生的一切责任, 国金证券不作出任何担保且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断, 在不作事先通知的情况下, 可能会随时调整客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突, 而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素本报告亦非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的邀请证券研究报告是用于服务机构投资者和投资顾问的专业产品, 使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况, 以及 ( 若有必要 ) 咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议, 国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在法律允许的情况下, 国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易, 并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法, 故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致, 且收件人亦不会因为收到本报告而成为国金证券的客户本报告仅供国金证券股份有限公司的机构客户使用 ; 非国金证券客户擅自使用国金证券研究报告进行投资, 遭受任何损失, 国金证券不承担相关法律责任上海北京深圳电话 : 传真 : 邮箱 :researchsh@gjzq.com.cn 邮编 :2124 地址 : 上海浦东新区芳甸路 188 号紫竹国际大厦 7 楼电话 : 传真 : 邮箱 :researchbj@gjzq.com.cn 邮编 :153 地址 : 中国北京西城区长椿街 3 号 4 层电话 : 传真 : 邮箱 :researchsz@gjzq.com.cn 邮编 :518 地址 : 中国深圳福田区深南大道 41 号时代金融中心 7BD - 1 -

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投资高企把握3G投资主题 2016-01-01 2016-01-28 2016-03-02 2016-03-29 2016-04-26 2016-05-24 2016-06-22 2016-07-19 2016-08-11 2016-09-03 2016-09-22 2016-10-20 2016-11-14 2016-12-09 2017-01-06 2017-02-09 2017-03-08 2017-04-04 2017-05-02