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棱缪
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定期报告行业证券研究报告房地产行业受北京销量增加影响, 整体成交量大幅回升主要城市商品房及土地市场成交点评 (211.12.1-211.12.16) 销售市场受北京销量增加影响, 整体成交量大幅回升本周 14 个城市成交量环比增 29%, 若扣除北京后的 13 个城市成交量环比微增 1.

1 定期报告行业证券研究报告房地产行业受北京销量增加影响, 整体成交量大幅回升主要城市商品房及土地市场成交点评 ( ) 销售市场受北京销量增加影响, 整体成交量大幅回升本周 14 个城市成交量环比增 29%, 若扣除北京后的 13 个城市成交量环比微增 1.9% 一线城市环比增 12%, 主要原因是北京 12 月 13 日成交 2367 拉高了一线城市成交量 ; 二线城市环比降 2.7% 二手房方面: 我们跟踪的 4 个城市二手房成交量环比降 82%, 主要是因为北京二手房在 12 月 1 日后执行新的过户指导价导致成交量大幅萎缩本周 7 个城市新增房源数较上周上升 18%; 新增房源单周去化率从 5% 升至 65%;7 个城市住宅可售数环比增 1.5%, 同比增 44.4%, 去化周期下降至 45 周 11 月房价回落城市继续大幅增加 11 月 7 个大中城市中 49 个城市房价环比回落, 较 1 月增加 15 个, 房价同比回落的城市较 1 月增加 2 个 1 月和 11 月房价下降势头在全国呈燎原之势土地市场推地环比回落, 成交量小幅上升推地继续上升, 成交量小幅上升 24 个重点城市推出住宅用地建筑面积 96.7 万平方米, 环比下降 36.6%, 同比下降 57.8% 24 个重点城市共成交住宅用地建筑面积 625 万平方米, 环比升 19%, 同比降 67% 24 个重点城市楼面地价 259 元 / 平米, 溢价率 2.4% 房地产板块表现及估值本周房地产指数环比下跌 4.5%, 上证综指环比下跌 3.9%, 沪深 3 环比下跌 4.5% 目前重点公司 11 年 PE 仅 9 倍,12 年 PE 仅 6.5 倍,NAV 折价 38% 地产股投资策略明年房价下行和投资大幅下降将为地产政策微调 ( 不是完全的转向 ) 提供条件我们依然认为 12 年上半年地产股将有望迎来政策放松 ( 或称之为微调 ) 和成交量回升共同驱动的趋势性行情, 建议目前逢低积极配置业绩确定低估值的龙头地产股 : 万科保利招商金地首开股份金融街中南建设荣盛发展等东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系因此, 投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突, 不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素有关分析师的申明, 见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分, 或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明证券分析师联系人杨国华 yangguohua@orientsec.com.cn 执业证书编号 :S 周强 zhouqiang@orientsec.com.cn 行业评级看好中性看淡 ( 维持 ) 国家 / 地区行业报告发布日期中国 /A 股房地产 211 年 12 月 19 日 14 个重点城市商品房 ( 住宅 ) 整体周成交量情况一线城市销售量二线城市销售量 14 个城市销售总量 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 注 : 一线城市 : 北上广深 ; 二线城市 : 天津重庆杭州苏州南京福州厦门东莞济南, 成都 7 个重点城市整体库存及去化周期 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 去化周期 Oct/1 Dec/1 可售数注 :7 个城市是北京上海广州深圳杭州南京苏州 24 个重点城市土地市场周成交情况 2,5 2, 1,5 1, 5 Jan-8 万平米 Aug-8 Mar-9 推出面积 Oct-9 May-1 成交面积注 :24 个城市是北京上海广州深圳杭州天津重庆成都沈阳西安武汉长沙济南大连青岛厦门福州佛山东莞南京苏州无锡南宁昆明 Dec-1 Jul-11 周

2 目录 1. 主要城市本周 ( ~ ) 一二手房成交情况 6 2. 主要城市一二手房成交均价 9 3. 主要城市一手房库存及去化周期变化 1 4. 主要城市月度成交情况重点城市上周 ( ) 住宅土地市场交易情况全国 12 个主要城市住宅商业办公用地工业用地 11 月成交情况 17 图表目录图 1: 本周一二线城市新建住房销售情况... 5 图 2: 北京市本周一手商品住宅成交数... 6 图 3: 北京市本周二手商品住宅成交数... 6 图 4: 深圳市本周一手商品住宅成交数... 6 图 5: 深圳市本周二手商品住宅成交数... 6 图 6: 天津市本周一手商品住宅成交数... 6 图 7: 天津市本周二手商品住宅成交数... 6 图 8: 成都市本周一手商品住宅成交数... 7 图 9: 成都市本周二手商品住宅成交数... 7 图 1: 杭州市本周一手商品住宅成交数... 7 图 11: 杭州市本周二手商品住宅成交数... 7 图 12: 上海市本周一手商品住宅成交数... 7 图 13: 重庆市本周一手商品住宅成交数... 7 图 14: 广州市本周一手商品住宅成交数... 8 图 15: 武汉市本周一手商品住宅成交数... 8 图 16: 南京市本周一手商品住宅成交数... 8 图 17: 福州市本周一手商品住宅成交数... 8 图 18: 东莞市本周一手商品住宅成交数... 8 图 19: 济南市本周一手商品住宅成交数... 8 图 2: 厦门市本周一手商品住宅成交数... 9 图 21: 苏州市本周一手商品住宅成交数... 9 图 22: 天津市本周一手商品住宅成交均价... 9 图 23: 天津市本周二手商品房成交均价... 9 图 25: 上海市本周一手商品住宅成交均价... 1 图 26: 深圳市本周一手商品住宅成交均价... 1 图 27: 重庆市本周一手商品住宅成交均价

3 图 28: 苏州市本周一手商品住宅成交均价... 1 图 31: 全国 7 个重点城市本周住宅用去化周期... 1 图 32: 北京市新建商品住宅去化周期图 33: 上海市新建商品住宅去化周期图 34: 深圳市新建商品住宅去化周期图 35: 重庆市新建商品住宅去化周期图 36: 广州市新建商品住宅去化周期图 37: 杭州市新建商品住宅去化周期图 38: 南京市新建商品住宅去化周期图 39: 苏州市新建商品住宅去化周期图 4:14 个城市销售月度销售数图 41: 全国 7 个重点城市住宅去化周期和 11 月当月去化率图 42:7 个城市单月新增供给合计图 43:24 个重点城市住宅用地周推地与成交情况图 44:24 个重点城市住宅用地周度楼面地价与溢价率图 45:24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍率图 46:24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍宗数图 47:24 个城市 29 年 -211 年月度累计推出住宅用地宗数图 48:24 个城市年月度累计成交住宅用地宗数图 49:24 个城市 29 年 -211 年月度累计推出住宅用地面积图 5:24 个城市 29 年 -211 年月度累计成交住宅用地面积图 51:24 个城市 29 年 -211 年累计成交住宅用地出让金图 52:24 个城市成交住宅用地单月楼面地价与溢价率图 53: 全国 12 个主要城市住宅用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 ) 图 54: 全国 12 个主要城市住宅用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 ) 图 55: 全国 12 个主要商业办公用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 ) 图 56: 全国 12 个主要城市商业办公用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 ) 图 57: 全国 12 个主要工业用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 ) 图 58: 全国 12 个主要城市工业用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 ) 表 1: 主要城市本周 ( ~ ) 成交量情况... 4 表 2: 重点城市可售房源情况... 5 表 3:11 月成交数与面积以及 1-11 月累计同比变化 } 3

4 表 1: 主要城市本周 ( ~ ) 成交量情况成交数 ( ) 成交均价 ( 元 / 平米 ) 城市 12/1-12/16 12/3-12/9 同比周环比同比 12/16 12/1-12/3-12/9 同比周环比同比类型新房北京 % 126% 商品住宅上海 % -34.9% % 29.6% 商品住宅广州 % 18.5% 商品住宅深圳 % -27.8% % -15.6% 商品住宅一线城市小计 % 22.9% 天津 % -74.% % 3.8% 商品住宅重庆 % -11.4% 8131 商品住宅武汉 3491 商品住宅杭州 % -59.% 177 商品房成都 % -36.1% 商品住宅南京 % -55.4% 商品住宅福州 % -5.% 商品住宅东莞 % -57.1% 商品住宅济南 % 8.9% 商品住宅厦门 % -34.1% 商品住宅苏州 % 3.9% 9434 商品住宅二线城市小计 % -27.4% 总计 % -9.2% 二手房北京 % -87.5% 商品住宅深圳 % -77.3% 商品住宅天津 % -59.% % 5.7% 商品住宅成都 % -68.7% 商品住宅杭州 % -67.7% 2891 商品住宅总计 % -8.4% 数据来源 : 各城市房管局, 东方证券研究所, 注 : 杭州数据不含保障房, 本周计算同比和环比时已剔除天津 4

5 图 1: 本周一二线城市新建住房销售情况 5 一线城市销售量二线城市销售量 14 个城市销售总量 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 数据来源 :wind, 东方证券研究所 ; 注 : 一线二线城市划分见表 1;( 不含武汉 ) 表 2: 重点城市可售房源情况可售数 ( ) 可售数去化周期 ( 月 ) 城市 12/1-12/16 12/3-12/9 同比周环比同比 12/1-12/16 12/3-12/9 同比周环比同比类型北京 % 21.5% % 11.1% 商品住宅深圳 % 11.8% % 78.4% 商品住宅上海 % 47.% % 133.9% 商品住宅广州 % 53.3% % 75.5% 商品住宅南京 % 63.3% % 222.2% 商品住宅杭州 % 18% % 316.5% 商品住宅苏州 % 63.% % 23.3% 商品住宅平均 % 43.1% 数据来源 : 各城市房管局, 东方证券研究所 5

6 1. 主要城市本周 ( ~ ) 一二手房成交情况图 2: 北京市本周一手商品住宅成交数图 3: 北京市本周二手商品住宅成交数 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 28 年周均成交年周均成交年周均成交年至今周均成交 1584 Jan/8 Mar/8 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 12, 1, 8, 6, 4, 2, -2, 28 年周均成交 62 发布数 29 年周均成交 5131 成交数 21 年周均成交年至今周均成交 2317 Jan/8 Mar/8 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 北京市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 北京市房管局, 东方证券研究所图 4: 深圳市本周一手商品住宅成交数图 5: 深圳市本周二手商品住宅成交数 2,5 2, 28 年周均成交年周均成交年周均成交年周均成交 686 8, 7, 6, 28 年周均成交年周均成交年周均成交 ,5 5, 1, 4, 3, 5 2, Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 1, Mar/8 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 深圳市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 深圳市房管局, 东方证券研究所图 6: 天津市本周一手商品住宅成交数 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 28 年周均成交年周均成交年周均成交年至今周均成交 1761 Jan/8 Mar/8 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 图 7: 天津市本周二手商品住宅成交数 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 28 年周均成交年周均成交 21 年周均成交年至今周均成交 94 Jan/8 Mar/8 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 天津市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 天津市房管局, 东方证券研究所 6

7 图 8: 成都市本周一手商品住宅成交数图 9: 成都市本周二手商品住宅成交数 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 28 年周均成交年周均成交年周均成交年至今周均成交 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov-8 Jan-9 Mar-9 May-9 Jul-9 Sep-9 Nov-9 Jan-1 Mar-1 May-1 Jul-1 Sep-1 Nov-1 Jan-11 Mar-11 May-11 Jul-11 Sep-11 Nov-11 3,5 29 年周 3, 均成交 2, 年周均成交 942 2, 1,5 1, 年至今周均成交 55 Sep/9 Oct/9 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 数据来源 : 成都市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 成都市房管局, 东方证券研究所图 1: 杭州市本周一手商品住宅成交数图 11: 杭州市本周二手商品住宅成交数 4,5 4, 3,5 3, 2,5 28 年周均成交年周均成交年周均成交年至今周均成交 94 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 29 年周均成交年周均成交年至今周均成交 227 2, 8 1,5 1, 5 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/ Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 杭州市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 杭州市房管局, 东方证券研究所图 12: 上海市本周一手商品住宅成交数图 13: 重庆市本周一手商品住宅成交数 8, 7, 6, 5, 4, 28 年周均成交年周均成交年周均成交年至今周均成交 , 12, 1, 8, 28 年周均成交年周均成交年周均成交年至今周均成交 , 2, c 6, 4, 1, Feb/8 May/8 Aug/8 Nov/8 Feb/9 May/9 Aug/9 Nov/9 Feb/1 May/1 Aug/1 Nov/1 2, May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 上海市房管局, 东方证券研究所 211 年 1 月 1 日数据缺失数据来源 : 重庆市房管局, 东方证券研究所 7

8 图 14: 广州市本周一手商品住宅成交数图 15: 武汉市本周一手商品住宅成交数 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 21 年周均成交年至今周均成交 1333 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 6, 5, 4, 3, 2, 1, 28 年周均成交年周均成交年周均成交年至今周均成交 279 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov-8 Jan-9 Mar-9 May-9 Jul-9 Sep-9 Nov-9 Jan-1 Mar-1 May-1 Jul-1 Sep-1 Nov-1 Jan-11 Mar-11 May-11 Jul-11 Sep-11 Nov-11 数据来源 : 广州市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 武汉市房管局, 东方证券研究所图 16: 南京市本周一手商品住宅成交数图 17: 福州市本周一手商品住宅成交数 6, 5, 4, 3, 28 年周均成交年周均成交 21 年周均成交年至今周均成交 743 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 28 年周均成交年周均成交年周均成交年周均成交 31 2, 8 1, 6 4 Jan-8 Apr-8 Jul-8 Oct-8 Jan-9 Apr-9 Jul-9 Oct-9 Jan-1 Apr-1 Jul-1 Oct-1 Jan-11 Apr-11 Jul-11 Oct Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 数据来源 : 南京市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 福州市房管局, 东方证券研究所图 18: 东莞市本周一手商品住宅成交数图 19: 济南市本周一手商品住宅成交数 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 28 年周均成交年周均成交年周均成交年周均成交 14 3, 2,5 2, 29 年周均成交年周均成交年周均成交 91 1, 1, , Jun/8 Aug/8 Oct/8 Dec/8 Feb/9 Apr/9 Jun/9 Aug/9 Oct/9 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 Jun/9 Aug/9 Oct/9 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 数据来源 : 东莞市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 济南市房管局, 东方证券研究所 8

9 图 2: 厦门市本周一手商品住宅成交数图 21: 苏州市本周一手商品住宅成交数 1,4 1,2 1, 8 28 年周均成交年周均成交年周均成交年至今周均成交年周均成交年周均成交年周均成交年周均成交 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 Oct/8 Nov/8 Dec/8 Jan/9 Feb/9 Mar/9 Apr/9 May/9 Jun/9 Jul/9 Aug/9 Sep/9 Oct/9 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 数据来源 : 厦门市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 苏州市房管局, 东方证券研究所 2. 主要城市一二手房成交均价图 22: 天津市本周一手商品住宅成交均价图 23: 天津市本周二手商品房成交均价 12, 11, 元 / 平米成交均价 9, 8,5 元 / 平米成交均价 1, 8, 9, 8, 7, 7,5 7, 6,5 6, 6, 5,5 5, 5, Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 数据来源 : 天津市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 天津房管局, 东方证券研究所 9

10 图 25: 上海市本周一手商品住宅成交均价图 26: 深圳市本周一手商品住宅成交均价 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 成交均价 32, 29, 26, 23, 2, 17, 14, 11, 8, 元 / 平方米成交均价 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 数据来源 : 上海市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 深圳市房管局, 东方证券研究所图 27: 重庆市本周一手商品住宅成交均价图 28: 苏州市本周一手商品住宅成交均价 9, 8, 元 / 平米成交均价元 / 平方米成交均价 7, 6, 5, 1 8 4, 6 3, 2, 1, 4 2 May/8 Jul/8 Sep/8 Nov/8 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 Oct/8 Nov/8 Dec/8 Jan/9 Feb/9 Mar/9 Apr/9 May/9 Jun/9 Jul/9 Aug/9 Sep/9 Oct/9 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 数据来源 : 重庆市房管局, 东方证券研究所, 重庆上周未公布成交价格数据来源 : 苏州市房管局, 东方证券研究所 3. 主要城市一手房库存及去化周期变化图 31: 全国 7 个重点城市本周住宅用去化周期去化周期可售数周 % 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 新增房源当周去化率 % 2% 2 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 % Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 : 本图中所统计城市是指北京上海广州深圳杭州南京苏州 1

11 图 32: 北京市新建商品住宅去化周期图 33: 上海市新建商品住宅去化周期 16, 周 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 可售数去化速度 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/ , 6, 5, 4, 3, 2, 1, 可售数去化速度 Dec/8 Feb/9 Apr/9 Jun/9 Aug/9 Oct/9 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 周数据来源 : 北京市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 上海市房管局, 东方证券研究所图 34: 深圳市新建商品住宅去化周期图 35: 重庆市新建商品住宅去化周期 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 可售数 Apr/7 Jul/7 Oct/7 Jan/8 Apr/8 Jul/8 Oct/8 Jan/9 Apr/9 Jul/9 Oct/9 Jan/1 Apr/1 Jul/1 Oct/1 周去化速度 , 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 可售数周 Mar/1 May/1 Jul/1 去化速度 Sep/1 Nov/ 数据来源 : 深圳市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 重庆市房管局, 东方证券研究所, 备注 : 重庆 6 月暂无可售量数据图 36: 广州市新建商品住宅去化周期图 37: 杭州市新建商品住宅去化周期 6, 5, 周可售数去化速度 6 5 6, 5, 可售数周去化速度 , 4 4, 8 3, 3 3, 6 2, 2 2, 4 1, 1 1, 2 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 Jan/9 Mar/9 May/9 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 数据来源 : 广州市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 杭州市房管局, 东方证券研究所 11

12 图 38: 南京市新建商品住宅去化周期图 39: 苏州市新建商品住宅去化周期 6, 5, 4, 3, 2, 1, 可售数去化速度周可售数周去化速度 Apr-9 May-9 Jun-9 Jul-9 Aug-9 Sep-9 Oct-9 Nov-9 Dec-9 Jan-1 Feb-1 Mar-1 Apr-1 May-1 Jun-1 Jul-1 Aug-1 Sep-1 Oct-1 Nov-1 Dec-1 Jan-11 Feb-11 Mar-11 Apr-11 May-11 Jun-11 Jul-11 Aug-11 Sep-11 Oct-11 Nov-11 Dec-11 Aug/9 Oct/9 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 数据来源 : 南京市房管局, 东方证券研究所数据来源 : 苏州市房管局, 东方证券研究所 12

13 4. 主要城市月度成交情况表 3:11 月成交数与面积以及 1-11 月累计同比变化成交数 ( ) 成交面积 ( 万平米 ) 城市 Nov-11 Oct-11 Nov-1 环比同比 1-11 月累计同 Nov-11 Oct-11 Nov-1 环比同比 1-11 月累计同类型比比新房北京 % -39.1% -21% % -37.% -23% 商品住宅上海 % -36.% -11% % -37.6% -9% 商品住宅广州 % -15.4% -12% % -13.6% -5% 商品住宅深圳 % -35.9% -3% % -46.% -6% 商品住宅一线城市 % -33.9% -13% % -34.1% -12% 天津 % -61.2% -4% % -61.3% -6% 商品住宅重庆 % -2.6% -34% % -15.6% -36% 商品住宅武汉 % -9.% -4% % -12.7% -3% 商品住宅杭州 % -28.7% -1% % -53.2% -21% 商品房成都 % -55.1% -21% % -55.3% -18% 商品住宅南京 % -43.2% -26% % -49.2% -21% 商品住宅福州 % -32.3% -13% % -37.7% -12% 商品住宅东莞 % -27.3% 32% % -34.3% 3% 商品住宅济南 % 9.9% 93% 商品住宅厦门 % 13.5% 2% % 7.1% 5% 商品住宅苏州 % 3.1% 15% % 14.7% 16% 商品住宅二线城市 % -27.9% -13% % -31.8% -16% 总计 % -29.6% -13% % -32.5% -15% 二手房北京 % -55.8% -38% 商品住宅深圳 % -68.% -36% 商品住宅天津 % -56.6% -32% 商品住宅成都 % -54.6% -43% 商品住宅杭州 % -57.6% -36% 商品住宅总计 % -59.4% 数据来源 : 各城市房管局, 东方证券研究所, 注 : 杭州数据不含保障房, 武汉缺 211 年 2 3 月成交数据 13

14 图 4:14 个城市销售月度销售数 18, 16, 一线城市销售量二线城市销售量 14 个城市销售总量 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, Jun/9 Aug/9 Oct/9 Dec/9 Feb/1 Apr/1 Jun/1 Aug/1 Oct/1 Dec/1 数据来源 :Wind, 东方证券研究所注 : 一线二线城市划分见表 1;( 不含武汉 ) 图 41: 全国 7 个重点城市住宅去化周期和 11 月当月去化率七城市合计可售数七城市合计去化周期月 % 22.% 2.% 18.% 16.% 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 七城市新增房源当月去化率数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 : 本图中所统计城市是指北京上海广州深圳杭州南京苏州图 42:7 个城市单月新增供给合计 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 七城市合计单月新增供给 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 Jul/9 Sep/9 Nov/9 Jan/1 Mar/1 May/1 Jul/1 Sep/1 Nov/1 Jul/9 Aug/9 Sep/9 Oct/9 Nov/9 Dec/9 Jan/1 Feb/1 Mar/1 Apr/1 May/1 Jun/1 Jul/1 Aug/1 Sep/1 Oct/1 Nov/1 Dec/1 数据来源 :Wind, 东方证券研究所注 : 本图中所统计城市是指北京上海广州深圳杭州南京苏州 14

15 5. 重点城市上周 ( ) 住宅土地市场交易情况推地环比回落, 成交量小幅上升 24 个重点城市本周推出 7 宗地块, 成交 37 宗地块 24 个重点城市共推出住宅用地建筑面积 96.7 万平方米, 环比下降 36.6%, 同比下降 57.8% 24 个重点城市共成交住宅用地建筑面积 625 万平方米, 环比上升 19%, 同比降 67% 24 个重点城市楼面地价 259 元 / 平米, 溢价率 2.4% 图 43:24 个重点城市住宅用地周推地与成交情况 2,5 推出面积成交面积 2, 1,5 万平米 1, 5 Jan-8 Aug-8 Mar-9 Oct-9 May-1 Dec-1 Jul-11 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 : 本图中 24 个城市是指北京上海广州深圳杭州天津重庆成都沈阳西安武汉长沙济南大连青岛厦门福州佛山东莞南京苏州无锡南宁昆明注释 ; 统计口径均为建筑面积图 44:24 个重点城市住宅用地周度楼面地价与溢价率楼面地价溢价率 8, 7, 6, 5, 14% 12% 1% 8% 4, 3, 2, 1, c 6% 4% 2% % -2% Jan-8 Aug-8 Mar-9 Oct-9 May-1 Dec-1 Jul-11 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 : 计算溢价率时已剔除无底价地块,24 个城市与图 4 相同 15

16 图 45:24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍率图 46:24 个重点城市住宅用地周推地宗数与流拍宗数 % 流拍率推地宗数宗宗推地宗数流拍宗数宗 Jan-8 May-8 Aug-8 Nov-8 Mar-9 Jun-9 Oct-9 Jan-1 May-1 Aug-1 Dec-1 Mar-11 Jul-11 Oct-11 Jan-8 May-8 Aug-8 Nov-8 Mar-9 Jun-9 Oct-9 Jan-1 May-1 Aug-1 Dec-1 Mar-11 Jul-11 Oct-11 数据来源 :CREIS, 东方证券研究所数据来源 :CREIS, 东方证券研究所图 47:24 个城市 29 年 -211 年月度累计推出住宅用地宗数图 48:24 个城市年月度累计成交住宅用地宗数 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 29 年 21 年 211 年 21 年累计同比 211 年累计同比宗 % % 14.% 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% -2.% 2,5 2, 1,5 1, 5 29 年 21 年 211 年 21 年累计同比 211 年累计同比宗 % % 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% -5.% 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 :24 个城市与图 4 相同数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 :24 个城市与图 4 相同图 49:24 个城市 29 年 -211 年月度累计推出住宅用地面积图 5:24 个城市 29 年 -211 年月度累计成交住宅用地面积 29 年 21 年 211 年 21 年累计同比 211 年累计同比 5, 45, 4, 万平米 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, % 35.% 3.% 25.% 2.% 15.% 1.% 5.%.% -5.% 29 年 21 年 211 年 21 年累计同比 211 年累计同比 4, 35, 3, 万平米 25, 2, 15, 1, 5, % % 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% -1.% 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 :24 个城市与图 4 相同, 口径统一为建筑面积数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所注 :24 个城市与图 4 相同, 口径统一为建筑面积 16

17 图 51:24 个城市 29 年 -211 年累计成交住宅用地出让金图 52:24 个城市成交住宅用地单月楼面地价与溢价率 29 年 21 年 211 年 21 年累计同比 211 年累计同比 1, 9, 8, 7, 亿元 6, 5, 4, 3, 2, % 1, % 12.% 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% -2.% 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 Jan-3 Jul-5 楼面地价 Jan-8 溢价率 Jul-1 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% 数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所数据来源 :CREIS 数据库, 东方证券研究所 6. 全国 12 个主要城市住宅商业办公用地工业用地 11 月成交情况图 53: 全国 12 个主要城市住宅用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 ) 图 54: 全国 12 个主要城市住宅用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 ) 3 25 推出楼面均价 ( 元 / m2 ) 成交楼面均价 ( 元 / m2 ) 12% 1% 溢价率 2 8% 6% 15 4% 1 2% % 5 26 年 1 月 26 年 4 月 26 年 7 月 26 年 1 月 27 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月 26 年 1 月 26 年 4 月 26 年 7 月 26 年 1 月 27 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月数据来源 :CREIS, 东方证券研究所数据来源 :CREIS, 东方证券研究所 17

18 图 55: 全国 12 个主要商业办公用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 ) 图 56: 全国 12 个主要城市商业办公用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 ) 推出楼面均价 ( 元 / m2 ) 成交楼面均价 ( 元 / m2 ) 8% 7% 6% 5% 4% 3% 溢价率 15 2% 年 1 月 26 年 4 月 26 年 7 月 26 年 1 月 27 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月 1% % -1% 26 年 1 月 26 年 4 月 26 年 7 月 26 年 1 月 27 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月数据来源 :CREIS, 东方证券研究所数据来源 :CREIS, 东方证券研究所图 57: 全国 12 个主要工业用地推出楼面价与成交楼面价 ( 截至 211 年 11 月 ) 图 58: 全国 12 个主要城市工业用地月度成交溢价率 ( 截至 211 年 11 月 ) 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月推出楼面均价 ( 元 / m2 ) 成交楼面均价 ( 元 / m2 ) 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月 7% 溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% 26 年 1 月 26 年 4 月 26 年 7 月 26 年 1 月 27 年 1 月 27 年 4 月 27 年 7 月 27 年 1 月 28 年 1 月 28 年 4 月 28 年 7 月 28 年 1 月 29 年 1 月 29 年 4 月 29 年 7 月 29 年 1 月 21 年 1 月 21 年 4 月 21 年 7 月 21 年 1 月 211 年 1 月 211 年 4 月 211 年 7 月 211 年 1 月数据来源 :CREIS, 东方证券研究所数据来源 :CREIS, 东方证券研究所 18

19 分析师申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明 : 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断 ; 分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来, 均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数 / 深证成指的涨跌幅为基准 ; 公司投资评级的量化标准买入 : 相对强于市场基准指数收益率 15% 以上 ; 增持 : 相对强于市场基准指数收益率 5%~15%; 中性 : 相对于市场基准指数收益率在 -5%~+5% 之间波动 ; 减持 : 相对弱于市场基准指数收益率在 -5% 以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该股票的研究状况, 未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定, 研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形 ; 亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性, 缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级 ; 分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息, 投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准 : 看好 : 相对强于市场基准指数收益率 5% 以上 ; 中性 : 相对于市场基准指数收益率在 -5%~+5% 之间波动 ; 看淡 : 相对于市场基准指数收益率在 -5% 以下未评级 : 由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内, 分析师基于当时对该行业的研究状况, 未给予投资评级等相关信息暂停评级 : 由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性, 缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级 ; 分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息, 投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效 19

免责声明本报告由东方证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 制作及发布本研究报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本研究报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写, 本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性, 客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时, 本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更, 在不同时期,

20 免责声明本报告由东方证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 制作及发布本研究报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本研究报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写, 本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性, 客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时, 本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更, 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司会适时更新我们的研究, 但可能会因某些规定而无法做到除了一些定期出版的报告之外, 绝大多数研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况, 若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用, 并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动过去的表现并不代表未来的表现, 未来的回报也无法保证, 投资者可能会损失本金外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响那些涉及期货期权及其它衍生工具的交易, 因其包括重大的市场风险, 因此并不适合所有投资者在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任, 投资者需自行承担风险本报告主要以电子版形式分发, 间或也会辅以印刷品形式分发, 所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面授权, 任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容, 不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据, 不得用于营利或用于未经允许的其它用途如需引用刊发或转载本报告, 需注明出处为东方证券研究所, 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改东方证券研究所地址 : 上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 26 楼联系人 : 王骏飞电话 : *1131 传真 : 网址 : wangjunfei@orientsec.com.cn

<4D F736F F D20B7BFB5D8B2FAD0D0D2B5B9C0D6B5B8FAD7D9B1A8B8E6B6AFCCAC A3AC4E4156C6BDBEF9D5DBB7F E646F63>

<4D F736F F D20B7BFB5D8B2FAD0D0D2B5B9C0D6B5B8FAD7D9B1A8B8E6B6AFCCAC A3AC4E4156C6BDBEF9D5DBB7F E646F63> 深度报告行业研究报告房地产行业动态 PE16.08X,NAV 平均折幅 16% 房地产行业估值跟踪报告研究结论静态 PB 和 PE 水平 : 按 8 月 6 日收盘价测算, 地产行业静态 PE 和 PB 水平分别为 23.12X 和 2.70X, 较上一报告日 (7 月 23 日 ) 升幅为 3% 今年地产行业静态估值最低水平出现在 7 月初, 当前行业静态 PE 和 PB 较 7 月初升幅已近