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2 汇报说明 本报告采用之基础数据均来源于佛山各区建设局 国土局等网站及佛山中原研究中心数据库, 数据存在滞后性, 若有偏差, 最终以政府部门权威数据为准, 因此谨供参考之用, 不构成置业建议 引用本文内容, 请注明出处 任何侵权行为, 我司将保留追究法律责任之权利 如对本报告有任何意见或建议, 欢迎致电佛山中原研究中心, 联系电话 : 第 2 页

3 目录 一 2014 年佛山宏观市场运行态势分析 政策环境 宏观经济 资金层面 二 2014 年佛山一级市场运行态势分析 佛山土地市场供求分析 佛山土地市场年度供求分析 佛山土地市场月度供求分析 佛山土地市场发展特征分析 各区土地市场分析 土地市场需求分析 年热点板块地块分布 佛山年度商住地块排名 品牌房企土地储备情况 土地市场总结及预测 三 2014 年佛山二级市场运行态势分析 佛山市商品住宅市场运行态势分析 年佛山市场发展走势 佛山市场月度供求情况 佛山楼市交易情报 佛山各区供求分析 佛山市场特征分析 佛山房企销售排名 佛山楼盘销售排名 禅城区商品住宅市场运行态势分析 年禅城区市场发展走势 禅城区市场月度供求情况 南海区商品住宅市场运行态势分析 年南海区市场发展走势 南海区市场月度供求情况 顺德区商品住宅市场运行态势分析 第 3 页

4 年顺德区市场发展走势 顺德区市场月度供求情况 三水区商品住宅市场运行态势分析 年三水区市场发展走势 三水区市场月度供求情况 高明区商品住宅市场运行态势分析 年高明区市场发展态势 高明区市场月度供求情况 四 2014 年佛山市场发展预测 第 4 页

5 一 2014 年佛山宏观市场运行态势分析 1.1 政策环境 楼市利好逐步升级, 政策红利叠加释放, 市场信心得以强化 限购率先松绑, 资格需求释放 自限购以来, 广东有广州 珠海 深圳 佛山四地执行限购政策, 但从 8 月 7 日起, 佛山正式放松限购, 成为广东首个正式松绑限购的城市 回顾佛山限购松绑过程可谓一波三折,2011 年 10 月 11 日首次限购松绑便 朝令夕改,2014 年 5 月 9 日第二次限购松绑又再次 夭折, 直到过去近三个月时间,2014 年 8 月 7 日第三次限购松绑才得以政策落地 本轮新政的限购对象从以 家庭 为单位调整为以 个人 为单位, 将原规定佛山本地户籍居民家庭拥有 2 套住房后实行限购, 调整为佛山户籍居民个人拥有 2 套住房后实行限购 也就是说, 如果夫妻双方都是佛山户籍, 最多可以在佛山购买 4 套住房 原规定非佛山户籍居民家庭必须提供在佛山本地的社保或纳税证明才拥有购房资格, 调整为在佛山未拥有住房的凭身份证可在本市购买一套住房 短期市场出现放量的行情, 毕竟松绑大幅降低了入市门槛, 改善客群 外来客群都将面临增多, 利好佛山楼市 众房企借 金九银十 大肆出货, 也为下半年行情打下基础, 区域回暖行情确立 限购松绑解决了客户的购房资格, 过去一直深受限购制约的合并户型打开困局, 大户型产品 别墅产品也因改善型客群的增加迎来销售良机 楼市限购政策放开之后, 银行信贷政策成为影响市场中长期走势的关键 5 第 5 页

6 限贷接力松绑, 资金需求释放 从新政的背景来看, 楼市从去年的高位运行到今年的急速转冷, 前 8 月商品房销售面积表现为负增长的情况下, 行业景气度不佳是不争的事实, 限购政策尽管除一线城市外基本全部取消, 但是从全国市场来看仍不理想, 银行信贷收紧一直是困扰楼市发展的关键 从新政的时机来看, 央行联合银监会选择在九月的最后一天发文放松限贷, 新政出台的时机很微妙, 当然意图也很明显 说明当前形势很紧迫, 政府的态度也很明确, 就是要利用好 银十 扭转市场的颓势 从新政的内容来看, 本次限贷放松涉及保障房 购房者 银行自身以及开发商四大主体 加大保障房建设力度, 依然是中央稳定房价的重要举措 ; 对于购房者来说, 新政的力度最大, 限贷全部放开 : 七折利率重新出现, 还清首套贷款再购房还算首置, 放开三套贷款, 且首付比例及贷款利率由银行自主把握, 异地购房者贷款门槛降低, 再次强调支持刚需与首改 ; 对于银行自身来说, 主要通过增加资金渠道来安排专门资金支持居民购房贷款 ; 对于开发商来说, 体现在加大对优质开发商资金支持, 扩宽融资渠道 从新政的影响来看, 最直接的是提振了市场的信心 限购放松解决了名额问题, 限贷放松则解决了资金问题 有需求, 有资金, 加上重要营销节点银十的到来, 市场信心有望一触即发 与此同时, 购房者是新政的最主要受益者, 还大大降低了入市门槛 对于首次置业的刚需来说, 七折贷款利率重现无疑会极大降低购房者成本, 入市步伐将提速 ; 对于改善型需求来说, 认贷不认房的措施将释放压制已久的潜在购买力, 还清首套贷款再购房可算首置有利于首改客群的成交 而放松第三套 外地人置业等房贷政策, 则对购房者有很大的拉动作用, 尤其是二次改善 多次改善或投资性需求将进一步激发 从新政的后市走势来看, 从放松限购到放松限贷, 调控的力度越来越宽松, 佛山房价 止跌企稳, 成交量稳步向上 随着买房门槛的进一步降低, 购房者选择的空间也会变大, 此次放松限贷对改善型客户影响更大 6 第 6 页

7 降息重榜出台, 成本再度减轻 时隔两年多, 央行首次降息, 自 2014 年 11 月 22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 对楼市而言, 是限贷松绑的接轨, 对提振市场信心和发展向好的预期起到了利好的作用 降息意味着货币政策基调已改变, 趋于宽松, 房贷市场或将再次松绑, 给房地产等资金密集型行业带来正面的影响 在央行救市政策下, 市场情绪逐渐被带动起来, 入市节奏也在加快, 市场看跌情绪会进一步减弱 对购房者而言, 能减低购房成本 降息后房贷按揭贷款利率将相应降低, 相当于此前利率打 94 折, 给有买房需求的百姓带来实质性优惠, 有助于支持自住型 改善型住房需求, 而最大的受益者则是刚需买房族 购房者在按揭贷款成本降低的前提下会积极入市, 使得市场成交量继续保持活跃 不过, 按照多数银行的房贷重新定价条款, 房贷降息调整要等到明年 1 月份,2015 年年初会呈现新政影响下的楼市反映 对开发商而言, 能降低开发商的融资成本 央行此次降息实质性目的, 为解决企业 融资难 融资贵 问题 经济增长有下行压力, 房企已进入明显分化期, 中小房企生存空间逼仄 融资难 此次降息特别对部分本土中小型房企的融资成本承受力有所降低 对银行而言, 降息将导致资金更多地流向房地产亟需现金的行业 此次央行采取不对称降息, 贷款基准利率的下调幅度大于存款基准利率, 银行虽将面临流失部分存款, 但能加速货币周转量, 会有利于调整资金流向, 特别房地产开发板块为资金净流入主力 虽地方银行可根据实际区域情况来落实执行力度, 央行降息 所释放的红利仍有待观察, 但总的而言, 政府救市意图非常明显, 对楼市将起提振作用 公积金利好刺激楼市, 但政策执行面临困境 在新的利率水平下, 佛山住房公积金五年以下 ( 含五年 ) 的贷款利率从原来的 4.00% 降至 3.75%; 五年以上的公积金贷款利率由原来的 4.5% 降至 4.25%, 下降幅度为 0.25% 佛山公积金贷款额度自从 6 月 1 日起最高可达 36 万元, 比之前提高了 6 万元, 加上此次公积金贷款利率下调的消息, 使用公积金贷款买房的价值凸显, 购房成本下降将有利于释放市场潜在需求, 刺激房地产消费, 促进楼市稳定发展 但是, 开发商对现金流管理要求 7 第 7 页

8 更高的背景下, 尽快销售变现 回笼资金成为大趋势 而公积金贷款的审批时间比较长, 手续复杂, 回笼资金相对较慢, 导致佛山不少楼盘以各种理由拒绝购房者公积金贷款 多重政策落地, 市场信心得以强化 政策明细 : ( 一 ) 4 月 1 日起佛山实行新的规定, 商品房销售明码标价实行一套一标 ( 二 ) 5 月 12 日央行 喊话 支持首套房贷款需求 ; ( 三 ) 5 月底, 广东调整城市户口迁移政策, 包括佛山在内的珠三角大中城市, 户籍门槛将进一步降低 ; ( 四 ) 6 月 1 日个人公积金贷款上限从 30 万元调至 36 万元,11 月 22 日起佛山公积金贷款利率再下调 ; ( 五 ) 6 月佛山国土局新政提出房地产项目原则上只能使用存量建设用地, 不再供地单个房地产项目 ; ( 六 ) 7 月份起, 建筑面积新规执行, 针对飘窗等赠送空间将不再以全赠送的形式出现 ; ( 七 ) 8 月 7 日佛山调整完善楼市调控政策, 成广东首个限购松绑城市 ; ( 八 ) 9 月 30 日限贷松绑, 央行修改首套房认定标准 ; ( 九 ) 11 月 22 日起央行两年多来首次降息, 存贷款利率降 0.25% 和 0.4%; ( 十 ) 11 月下旬禅城 90 方以下商品房八成精装交楼 ; ( 十一 ) 2014 年 10 月 22 日李克强签署 不动产登记暂行条例,2015 年 3 月 1 日起实施制表 8 第 8 页

9 1.2 宏观经济 增速放缓, 新常态显现 虽然今年以来中国经济整体运行平稳, 第三季度国内生产总值比去年同期增长 7.4%, 还处于合理区间, 经济结构调整出现积极变化, 深化改革开放取得重大进展, 但是经济运行面临不少困难和挑战, 经济下行压力较大, 结构调整阵痛显现, 企业生产经营困难增多, 部分经济风险显现 2014 年中国制造业采购经理指数 (PMI) 保持着较高的景气度, 全年官方数据均位于荣枯 线以上, 意味着经济仍处于扩张之中, 但是在 7 月达到峰值 51.7 后, 年末却纷纷往 50 的荣枯线水平集中, 说明中国制造业逐步放缓, 经济增势疲软 9 第 9 页

10 2014 年全国居民消费价格指数 (CPI) 虽然同比涨幅整体温和, 但是从月度走势来看, 通缩压力正不断上升, 显示国内需求疲软, 意味着中国政府未来几个月仍需要推出进一 步的货币宽松政策 10 第 10 页

11 1.3 资金层面 货币政策趋宽, 流动性望改善 2014 年 1-11 月中国人民币新增贷款达 亿元, 已超 2013 年全年额度, 各月走势仍呈现 年初松, 年底紧 的格局, 上半年依然是信贷投放的重要时期, 下半年受制于全年额度资金相对紧张 虽然央行 2014 年没有进行全面调整存款准备金率, 但是上半年定向降准 梅开二度, 从此货币政策进入微调模式, 定向降准带来的流动性主要面向 三农 及 小微企业 这两个实体经济, 并未对资金面造成较大冲击, 房企资金需求仍将偏紧 时隔两年多, 央行首次降息, 自 2014 年 11 月 22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 对楼市而言, 有利于提振市场信心, 意味着货币政策基调已改变, 趋于宽松, 房贷市场或将再次松绑, 给房地产等资金密集型行业带来正面的影响 对购房者而言, 能减低购房成本 降息后房贷按揭贷款利率将相应降低, 相当于此前利率打 94 折, 给有 11 第 11 页

12 买房需求的百姓带来实质性优惠, 有助于支持自住型 改善型住房需求, 而最大的受益 者则是刚需买房族 对开发商而言, 能降低开发商的融资成本 对银行而言, 降息将导 致资金更多地流向房地产亟需现金的行业 12 第 12 页

13 二 2014 年佛山一级市场运行态势分析 2.1 佛山土地市场供求分析 佛山土地市场年度供求分析 佛山 年年度商住用地供求走势 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 出让面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交金额 ( 亿元 ) ( 数据来源 : 各区国土局 ) 注 : 此数据仅含纯住宅 商住 商业地块 2014 年佛山土地市场降温明显, 供求量价纷纷下挫 限购年 (2011 年 ) 与松限年 (2014 年 ) 分列两个成交低谷,2013 年佛山土地市场狂飙突进, 土地出让金位列全国第八,2014 年却迅速降温 2014 年, 佛山土地市场从春节后开始 落寞, 冷清态势蔓延至年末 全年商住用地总供应约 469 万m2, 同比减少 56%; 其中成交 477 万m2, 同比下降 52%; 成交总价约 311 亿元, 同比下跌 39% 春节后, 库存高企 信贷收紧 楼市成交疲软, 房地产市场显露疲态, 连带着土地市场萎靡不振 但佛山楼市在多重政策利好的推动下, 成交量从 8 月份始逐渐走高, 而与其息息相关的土地市场却并没有产生连锁反应 核心城区土地资源紧缺, 供地量明显下挫, 而受市场下行影响, 多数企业拿地步伐明显减缓, 市场观望情绪渐浓, 流标及底价成交的情况常现 在循序渐进的新型城镇化影响下, 供应结构从核心城区往镇街延伸, 并将继续积极盘活 13 第 13 页

14 存量用地 松限后, 大型纯住宅用地重入市场, 供应体量庞大的商业项目地块有所减少 佛山土地市场月度供求分析 150 佛山 2014 年月度商住用地供求走势 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月出让面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交金额 ( 亿元 ) ( 数据来源 : 各区国土局 ) 注 : 此数据仅含纯住宅 商住 商业地块 2014 年佛山土地市场 先扬后抑, 年初两月成交量价约占 5 成, 年末升温难改全年疲态 14 年首两月, 佛山土地市场延续 13 年底土地市场的成交热度, 暖春早至, 成交量价约占全年的 5 成 出于对市场乐观的判断, 房企开年忙 抢地, 热情有增无减, 而因与政府推地计划有关, 存在捂地惜售的可能, 市场呈现明显的供不应求 14 年 3 月 -4 月, 受 双向调控 信贷没放松 崩盘论等不良因素左右, 土地市场开始瞬间跌入低谷, 开发商拿地热情骤降 4 月土地供应计划正式出文, 出让步伐提速, 多宗镇街地块接踵入市, 助推供应量位居全年峰值 14 年 5 月, 禅城中心城区出让市场的强势回归 三水两巨无霸 高起拍价优质地块的成交, 使得五月成交数据双双上扬 14 年 6 月 -11 月, 佛山土地市场表现平平, 成交冷清, 月均成交量在 19 万m2浮动, 月均成交金额仅有 13 亿元 6 7 月佛山土地市场供应减缓, 房企拿地依然谨慎, 底价成交 流标率增加 松限后的 8 月淡季, 土地供应开始放量, 但鉴于前期供给不足, 成交萎靡, 量价陷入全年新低 此后 9-11 月, 多重利好政策频频来袭, 土地市场稍有起色, 但知名 14 第 14 页

15 上市房企仍然谨慎观望, 并没迎来去年的圈地盛况 踏入岁末, 佛山土地市场终迎翘尾, 但难改疲态 三水郊区多宗大型地块成交, 助推翘 尾 佛山土地市场从春节后开始 落寞, 冷清态势蔓延至年末 15 第 15 页

16 2.2 佛山土地市场发展特征分析 各区土地市场分析 2014 年各区商住用地成交情况 年份区域禅城南海顺德三水高明 2013 年 2014 年 成交面积 ( 万m2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 年佛山各区商住用地成交面积占比 ( 数据来源 : 各区国土局 ) 注 : 此数据仅含纯住宅 商住 商业地块 41% 4% 7% 76% 18% 禅城南海顺德三水高明 南海 顺德 高明三区土地市场萎靡不振, 三水区有较大提升, 为土地成交大户, 南 海土地财政收入最高 佛山整体土地市场从春节后开始 落寞, 冷清态势蔓延至年末 南海 顺德 高明三区随大市而行, 走过冷市, 土地成交量价均有不同程度的跌幅 其中, 南海区量价跌幅最大, 沥桂主城区除年初有延续去年的热度, 然后持续断供多月, 但成交的质优地块起拍价高, 成交金额险居五区榜首 三水区域土地成交面积为五区之最 佛山市中心地块逐渐减少, 如禅桂主城区, 土地供应开始从核心城区往外延展, 三水政府借机盘活区内更多土地资源, 打造连片的大型住宅社区 本年度区域多宗占地约 20 万m2的规模地块成功招拍挂 而凭借相对廉价的地价, 16 第 16 页

17 引来万达等房企纷纷进驻, 成交量价齐走高 禅城区因可供土地资源日益紧张, 多以 三旧 改造用地出让为主 本年度为响应政府号召, 禅城区住宅转向存量挖潜, 莲升片区 张槎板块的三旧改造迎来重要的进展, 助推成交面积同比增加 68%, 为五区土地面积增幅最大的区域 土地市场需求分析 2014 年各类土地市场成交情况 计算项目总成交纯住宅用地商住两用地商业用地工业用地其他用地 成交面积 ( 万m2 ) 成交宗地数 ( 块 ) 成交金额 ( 亿元 ) ( 数据来源 : 各区国土局 ) 近年佛山各类土地成交面积占比 2014 年 8% 35% 6% 42% 9% 2013 年 2% 47% 7% 38% 6% 2012 年 2% 39% 10% 49% 1% 2011 年 2% 26% 6% 56% 10% 纯住宅用地商住用地商业用地工业用地其他用地 工业 商住用地依然占据主导地位, 商住 商业用地在减少, 纯住宅用地增量明显 本年度佛山各类土地共成交 217 宗合计 万m2, 金额为 亿元 其中工业用地成交 万m2, 占全市 42%; 商住用地成交 万m2, 占 35%; 而纯商业用地成交 万m2, 占 6%; 纯住宅与其他用地分别占 8% 9% 本年度的工业用地依旧集中在楼市建设较为缓慢的三水 高明区, 政府继续推进重大项目的落实, 工业类的配套用地放量明显, 其成交占比由上年的 38% 升为 42% 全市商住用地同比减少 49%, 纯商业用地同比减少 37%, 纯住宅用地却同比大幅增加 170% 17 第 17 页

18 限购后, 佛山土地市场曾一度进入调整期, 商业和商住综合体颇受房企青睐, 以致目前 佛山市场商业体量庞大 政府为更好地进行产业升级和楼市结构调整, 不得不缩减商业 用地的批出, 而且目前政策已松限松贷, 楼市迎来上升期, 房企陆续接受纯住宅用地 近年佛山各规模商住地成交宗数 2014 年 年 年 小于 1 万m2 1 5 万m 万m 万m2大于 15 万m2 1-5 万m2小型地块为土地市场成交主流,10-15 万m2规模地块减量明显 本年度佛山商住用地共成交 105 宗,70% 集中在小于 5 万m2的小型地块,15 万m2以上的大型地块成交 8 宗仅占 8%,10-15 万m2的规模地块仅由 6 宗, 比上年减少一半 小于 1 万m2的以 蚊型 地块为主, 主要来自顺德区自用城镇宅基地, 而 1-5 万m2小型地块门槛不高, 有利于房企减少拿地风险, 增加拿地信心, 故而成为土地市场成交的主流, 贯穿上下半年 18 第 18 页

19 年热点板块地块分布 (1) 禅城片区 : 住宅转向存量挖潜, 莲升片区的改造迎来重要进展 ( 数据来源 : 各区国土局 ) 在 2014 在土地供应规划文件中提到, 严格控制建设用地规模, 在规划期内逐步从增量扩张的发展模式转向存量挖潜 作为佛山中心城区的禅城区, 可供利用土地存量不足, 城市功能不清, 三旧改造显得更为迫切 2014 年禅城供应的地块大部分为存量土地 莲升片区终迎来进展, 将打造成世界粤剧文化和岭南文化圣地, 与岭南天地 高端化 进行错位发展 19 第 19 页

20 (2) 沥桂片区 : 桂城核心城区供地减量明显, 三山新城建设加速, 大沥依靠旧改供地 ( 数据来源 : 各区国土局 ) 桂城街道的两大主力板块 : 千灯湖片区 金融高新区, 凭借广佛城际地铁及政策倾斜的利好, 陆续吸引保利 中海 万科 万达 中铁等大型品牌房企的进驻, 可供使用的土地资源日益锐减 随着佛山产业转型升级以及广佛同城的推进, 三山新城片区建设加速, 内涵也越来越丰富, 必成置业的热土 2012 年, 大沥出台全面转型升级 5 年行动计划, 至 2016 年, 大沥将建设 100 座高层楼宇, 通过改造旧城超 100 万平方米, 集约化用地以及盘活存量土地成为当前重点 沥桂区, 能承接广州的辐射, 将在佛山崛起一个新高度 20 第 20 页

21 2.3 佛山年度商住地块排名 2014 年佛山商住用地成交标杆项目一览表 : 2014 年佛山总价地王前十排名 排名交易日期地块位置成交价 ( 亿元 ) 竞得者 1 1 月 24 日大沥奇槎 老鼠墩 狮头 地 能兴 2 1 月 26 日禅城禅西大道 塱沙二路 绿地 3 6 月 16 日禅城南堤路南侧 国瑞南方 4 2 月 7 日三水云东海白云路北侧 云东海新城 5 5 月 26 日三水云东海白云路北侧 云东海新城 6 5 月 26 日三水云东海白云路北侧 云东海新城 7 1 月 27 日大沥奇槎罗田桂江桥西侧地段 能兴 8 1 月 21 日桂城三山新城港口路东侧 中海 9 9 月 9 日三水西南健力宝南路 9.35 能润 富港 海韵 10 3 月 25 日顺德大良苏岗海边围地块 9.34 碧桂园 2014 佛山单价地王前十排名 排名交易日期地块位置单位地价 ( 元 / m2 ) 竞得者 1 6 月 13 日禅城福禄路西侧 锦华路南侧 世纪东方 2 6 月 16 日禅城南堤路南侧 8658 国瑞南方 3 3 月 25 日顺德大良苏岗海边围地块 8129 碧桂园 4 11 月 20 日桂城街道灯湖西路地段 7623 时代 5 1 月 9 日禅城文沙东四街西 文昌路北 6656 华福嘉业等 6 1 月 9 日禅城朝安南路西侧 6599 时代 7 1 月 8 日禅城季华六路北 镇安西路东 5999 绿地 8 8 月 13 日禅城港口路以西 华新路以北 5773 时代 21 第 21 页

22 9 1 月 21 日南海桂城三山新城港口路东侧 5313 中海 10 2 月 27 日大沥镇水头村潘村工业区地段 4647 雅居乐 2014 佛山规模地王前十排名 ( 单项地块 ) 排名交易日期地块位置占面 ( m2 ) 竞得者 1 1 月 26 日禅城禅西大道东 塱沙二路南 绿地 2 1 月 6 日顺德陈村镇岗北伟业大道南 宏泰国通 3 2 月 28 日三水云东海街道西南林果场 安科科谷 安浩软件 4 2 月 7 日三水云东海街道白云路北侧 云东海新城 5 5 月 26 日三水云东海街道白云路北侧 云东海新城 6 5 月 26 日三水云东海街道白云路北侧 云东海新城 7 1 月 24 日大沥奇槎 老鼠墩 狮头 能兴 8 2 月 21 日狮山黄洞 烧瓦岗 大坳岗 密岗 禾粤合众 9 1 月 13 日三水西南街道新城启动区 佛山城际轨道 10 9 月 9 日三水西南街道健力宝南路 能润 富港 海韵 ( 数据来源 : 各区国土局 ) 热点地块大部分被品牌房企收入囊中, 但各地王项目成交指数比去年要低 总价排名前十地块, 品牌房企占据主要部分, 三水区占 4 宗 ; 楼面价排名前十的商住用地, 分布禅城旧城 沥桂主城区等热点板块, 位置优越,80% 具有溢价现象,80% 为上半年成交的地块 ; 规模地王排名前十地块, 三水区共占 6 宗 其中, 能兴地产夺得的大沥奇槎项目取名为 : 怡翠尊堤, 为 2014 年总价地王, 比 2013 年能兴在佛山新城夺得的 34.5 亿元地王 ( 怡翠晋盛 ) 低 亿元 ; 世纪东方夺得的禅城东方广场附近纯商业地块为 2014 年单价地王, 但位居次位的国瑞南方夺得的商住地单价为 8658 元 / m2, 比去年中铁桂城金融 B 区 9418 元 / m2地王要低 ; 张槎绿地未来城三旧改造项目用地为 2014 年规模地王, 比去年怡翠晋盛巨无霸项目用地少 万m2 22 第 22 页

23 2.4 品牌房企土地储备情况 2014 年房企理性拿地为主, 品牌房企拿地热情不高 2013 年佛山土地市场现激烈的圈地盛况, 频现知名上市房企的身形, 但 2014 年土地成交市场却稍显冷淡, 万科 招商两房企零斩获 自春节后, 土地市场萎靡不振, 房企拿地热情逐渐褪色, 理性地以相对稳健的价格获取优质地块, 而且竞得者多为本土房地产企业, 甚少见大型房企的踪迹, 部分质优地块也惨遭流拍 2014 年佛山地主是绿地, 共夺得 万m2, 本年度强势进驻禅城张槎板块 ; 绿地集团自 2012 年首度进驻, 先后在佛山市场已开辟了 5 个项目 能兴地产则为金主, 共耗资 亿元拿下 2 宗地块, 首涉大沥区域 ; 能兴房企成立于 1993 年, 是南海本土开发商, 深耕桂城核心城区, 在佛山开发了怡翠系列项目共 6 个 时代地产本年度的表现尤其值得关注, 其在 2014 年度先后夺地 6 宗, 横跨南海 禅城 顺德三区, 分别位列佛山地主 金主排行榜的第三位 万达 保利 中海 碧桂园等品牌房企也有出手拿地 此外, 已在 42 个国家和地区开设了 345 余家商场的宜家家具首次进驻佛山, 将丰富佛山商业业态 2014 年佛山地主排行榜 2014 年佛山金主排行榜 排名房企总拿地面积 ( 万m2 ) 排名房企总拿地耗资 ( 亿元 ) 1 绿地 能兴 能兴 绿地 时代 时代 万达 中海 碧桂园 碧桂园 9.34 各品牌房企 2014 年蓄地情况 房企地块编号占地面积 ( m2 ) 建筑面积 ( m2 ) 成交金额 ( 万元 ) 所在区域 保利 TD2014(GM)WG 桂城三山新城 绿地佛禅 ( 挂 ) 禅城季华六路 23 第 23 页

24 佛禅 ( 挂 ) 禅城禅西大道 合计 中海佛南网 ( 挂 ) 桂城三山新城 碧桂园佛顺 ( 网挂 )[2014] 顺德大良 雅居乐佛南网 ( 挂 ) 大沥水头村 佛南网 ( 挂 ) 大沥奇槎 能兴 佛南网 ( 挂 ) 大沥奇槎 合计 佛禅网 ( 挂 ) 禅城朝安路 佛顺 ( 挂 ) 顺德容桂 佛顺 ( 挂 ) 顺德容桂 时代 佛顺 ( 挂 ) 顺德容桂 TD2014(CC)WG 禅城港口路 TD2014(NH)WG 桂城灯湖西路 合计 TD2013(XC)XG 佛山新城 星星 TD2014(CC)XG 禅城朝安路 合计 龙光佛顺 ( 挂 ) 顺德容桂 美的佛顺 ( 网挂 )[2013] 顺德北滘 佛禅网 ( 挂 ) 禅城轻工路 领地 佛南网 ( 挂 ) 大沥沥西 合计 万达 TD2014(SS)XG 三水区云东海 宜家佛南网 ( 挂 ) 桂城金融 C 区 24 第 24 页

25 华强佛禅 ( 挂 ) 禅城高基街 ( 以上数据来自各区国土局统计, 排名不分先后 ) 25 第 25 页

26 2.5 土地市场总结及预测 2014 年土地市场总结 : 土地市场降温明显, 供求量价纷纷下挫 2014 年商住用地全年月均成交量在 40 万m2左右, 较上年减少约 25 万m2 年初房地产行业进入调整期, 楼市下行, 土地市场也迅速降温, 此后受楼市调整冲击较大, 房企拿地热情趋冷 城区盘活存量地块, 镇区大地块交投活跃, 但流标率上升 中心城区土地资源紧缺, 集约化用地以及盘活存量土地成为当前重点 镇街郊区地域辽阔, 易打造连片大型项目 但整体土地市场流拍率增加 房企经营趋于谨慎 受年初市场下行影响, 多数企业销售不及预期, 拿地步伐明显减缓 本年度万科 招商 金地等品牌房企尚未出手, 仅个别知名房企年初有储备地块进账, 万达到开发成本相对较低的三水市场 2015 年土地市场预测 : 土地市场有望表现为量增价稳 随着宽松政策继续以及降息预期强化,2015 年楼市政策面 房企资金面整体情况预期好于 2014 年, 房企拿地积极性有望进一步回升 但由于市场整体进入调整周期, 房企拿地态度亦会保持谨慎, 低溢价成交地块将继续成为主流 26 第 26 页

27 三 2014 年佛山二级市场运行态势分析 3.1 佛山市商品住宅市场运行态势分析 年佛山市场发展走势 年佛山一手住宅供求走势 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 新增面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 2014 年佛山楼市供求量均创新高, 楼价平稳上涨, 但供求矛盾依旧 市场转好, 房企积极推货, 新增供应破历史记录 过去几年, 佛山房地产市场快速发展, 吸引各大房企相继扎根本土市场, 导致供应量一直呈阶梯式增长 2014 年下半年政策利好, 楼市销量见涨, 市场信心逐渐恢复, 房企明显加大了推货力度, 新增供应再攀高峰, 达 万m2, 同比增长 19% 政策利好, 成交量高涨, 破千平, 创历史新高 2014 年年初, 因受季节性淡季影响, 佛山楼市开启下行模式, 此后受信贷收紧信号 个别城市房价下调 崩盘论等大环境因素左右, 新房成交一直滞缓 第三季度开始, 在接二连三的新政刺激下, 市场预期逐步改善, 佛山楼市一改上半年的疲态, 销量势如破竹, 甚至翘尾井喷 政策利好作用十分明显,2014 年度佛山全市新房共成交 万m2, 同比增长 24%, 创历史新高 27 第 27 页

28 供求矛盾依旧, 但供需比持续回落, 月均去化速度增强 2014 年全市供求比为 1.17:1, 供大于求, 供需失衡的局面未变 但供需比却持续回落, 不仅优于 2013 年 1.21, 更远低于 2011 限购年的 年市场的月均消化值达 万m2, 为历史新高, 市场的去化速度进一步增强 房价再创新高, 但涨幅趋于平稳 虽然本年度佛山土地市场整体萎靡, 地块底价成交占主流, 但没有影响佛山楼价看涨的定调 城市化发展 广佛同城的推进, 以及轨道交通的建设和产业的转型, 禅桂高端盘的热销, 都给佛山房地产市场带来强大推动力, 助推佛山楼价延续 2013 年的追涨态势 全市楼价为 8484 元 / m2, 同比微涨 3%, 房价涨幅符合年初调目标, 未触动政策红线 佛山市场月度供求情况 2013 年 12 月 年 12 月佛山一手住宅供求走势 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 新增面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 营销节点仍是市场供应的重心, 但在市场与政策的双重角力下, 淡旺季的界限日趋模 糊,2014 年佛山楼市经历 低迷 博弈 放量 三个阶段 28 第 28 页

29 第一阶段为 低迷 期 (1-2 月 ): 受经济环境放缓 信贷收紧 个别城市房价下调 崩盘论等因素影响以及春节效应开始显现, 项目以蓄客活动为重点, 推盘力度普遍不大, 市民对楼市价格仍有降低的预期, 购房意愿相对较低, 楼市供求量逐月减少 经过 13 年的走量, 开发商资金充沛, 降价力度不大 第二阶段为 博弈 期 (3-7 月 ): 在松限前的 5 个月里, 佛山楼市成交量价呈 M 型走势, 新增预售量随营销节点走 项目促销拉动销量, 金三月如期而至 ; 为备战 红五月,4 月份楼市供销两旺, 并带动楼价攀升至年内高点, 达 9078 元 / m2, 为全年月度均价唯一达 9 字头的月份 ;5 月买卖双方陷入观望, 新房滞销, 楼市降价促销 ;6 7 月楼市淡季不淡 在楼市观望日益浓重的氛围下, 上半年销售难言乐观, 步入博弈期 第三阶段为 放量 期 (8-12 月 ):8 月 3 日松限 9 月 30 日松贷 10 月 13 日公积金新政 11 月 22 日央行降息等利好政策不断升级, 市场预期逐步改善, 开发商推货积极, 刚需 改善 投资等购房需求同步释放, 佛山新房成交数据不断刷新, 暖冬迹象明显 佛山楼市一改上半年的疲态, 销量全线飘红, 翘尾井喷, 至末月预售量高达 万m2, 销量坚挺在 万m2, 纷纷创下历史单月新高 佛山楼市交易情报 城市成交面积 ( 万m2 ) 面积同比增长成交套数 ( 套 ) 广州 % 深圳 % 东莞 % 中山 % 惠州 % 佛山 % ( 数据来源 : 中国指数研究院 各市房管局及代理商统计 ) 29 第 29 页

30 佛山新楼成交面积超广深, 位居全省第一位 2014 年佛山楼市共成交 万m2, 成交套数 套, 超越广州 深圳一线城市, 并继 2009 年之后再次夺得广东省新房销售冠军 佛山自身经济实力较宏厚, 投资或自住型客户都愿意到佛山购房, 广佛同城生活圈优势更是吸引了邻近的一线广州客 另外, 佛山是广东省首个正式松绑限购的城市, 较早地带动了市场的购房情绪 佛山各区供求分析 2014 年佛山各区在售楼盘项目个数 ( 数据来源 : 佛山中原研究中心 ) 注 : 由于数据库更新等问题, 数据与真实会有偏差, 仅作参考 禅南顺三区依然是佛山楼市的主要支撑区域, 但三水区发展迅猛 粗略估算,2014 年南海区约有 174 个楼盘在售, 领跑五区, 顺德区以 138 的推盘量紧随其后, 禅城位居第三, 有 66 个, 三水有 55 个, 高明区仅 34 个 同样作为佛山楼市主要支撑区域的禅南顺三区, 禅城主要靠内需拉动以及受可供使用的土地资源贫乏等影响, 其市场热度难敌富含广州客户且土地资源丰富的南海 顺德两区 三水拥有禅桂主城区无法比拟的生态资源优势, 且随着交通轨道与城市规划的提速, 本年度再进驻保利 万达等品牌大鳄, 置业环境日益得到关注, 在售盘量渐逼近禅城区 高明楼市规模较小, 经济发展缓慢, 市民安居于自建房 30 第 30 页

31 年佛山各区年度新增供应对比 ( 万m2 ) 2013 年 2014 年 禅城南海顺德三水高明 ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 楼市推货竞争激烈,2014 年南海供应井喷, 三水发展迅速 核心区域桂城和广佛交界板块受广佛同城进程加快的影响, 购房需求旺盛, 品牌房企云集, 且新项目批量入市, 致使南海区 2014 年推货力度空前, 新增供应达 万m2, 同比上升 31%, 供应量和增幅均位居五区之首 禅南顺三区的供应量占全市 83%, 虽然市场格局未变, 但是三水区引来保利 万达等房企进驻, 楼市发展迅速, 同比增幅达 58%, 为五区之最 禅城区为本年度区域新增量唯一有降幅的区域, 其位居核心城区, 可供使用的土地资源贫乏, 新增楼盘较少 高明区依旧处于末位 年佛山各区年度成交面积对比 ( 万m2 ) 2013 年 2014 年 禅城南海顺德三水高明 ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 南海区强势回暖, 与顺德区并联为全市成交主体 南海区全年成交量达 万m2, 同比大幅上升 54%, 成为市场亮点 松限分流了部分原属于广州的客群到南海置业, 松贷 央行降息等助力, 从中心到近郊, 各楼盘纷纷 31 第 31 页

32 加入, 顾客置业热情高涨, 区域市场全面反弹 作为佛山楼市主要支撑区域的禅南顺三区, 禅城楼市主要靠内需拉动以及受可供使用的土地资源贫乏等影响, 其市场热度难敌富含广州客户且土地资源丰富的南海 顺德两区 南顺两区依然是市场成交的主力, 共占全市成交量的 75%, 是市场回暖的关键因素 年佛山各区年度成交价格对比 ( 元 / m2 ) 禅城南海顺德三水高明 2013 年 2014 年 ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 五区楼价走势整体平稳, 南海升幅最大, 位五区之首, 高明跌幅最强 熬过了楼市艰难期, 在第三季度始迎来多重利好政策的扶持, 佛山楼市销售持续火爆, 各区楼价或迎试探性上涨, 但库存仍承压, 也不敢涨价, 支撑五区房价体系稳定运行 受市政规划 区域市场形势变化 盈利水平等不同因素左右, 各区楼价适时做出经营策略的调整 其中, 南海 顺德两区有所上行, 南海区升幅最大, 广佛交界高端项目加速去货, 拉升全区楼价上涨 3%, 为区域最高价格, 达 9781 元 / m2 ; 高明区刚性项目成交占比重, 拉扯楼价下行 7%, 为五区价格跌幅最大 32 第 32 页

33 年佛山各区楼市供求对比 ( 万m2 ) 禅城 南海 顺德 三水 高明 新增面积 成交面积 ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 禅城 顺德两区供求相对平衡, 南海去库存压力较大, 三水 高明维持低出低入 禅城区外来人口庞大, 其潜在购买力不容小觑, 可以迅速消化市面上的新品, 顺德区则受政策放松利好的鼓动, 房企采取 走货为先 策略, 并成功撬动成交量, 两区供求态势基本平衡, 供销比均为 1.04:1 南海区供销两旺, 两数值均处于五区峰值, 但区域内项目短期集中推新, 但有效购房需求不足, 成交量未及预期, 导致整体区域市场供过于求 三水 高明两区楼市 经济等相对禅南顺三区发展相对缓慢, 供求量长期低出低入 佛山市场特征分析 2014 年佛山市商品住宅户均面积月度走势 ( m2 ) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 33 第 33 页

34 年头 年末转向销售中大户型产品, 年中楼市由刚需中小户型主导 2014 年 1-7 月, 佛山楼市还在执行限购政策, 受银根紧缩等不良大环境影响, 整体市场成交萎缩, 观望氛围蔓延, 楼市明显降温 为顺利去货回笼资金, 房企逐月销售受普罗大众喜爱的刚性产品 8 月始, 利好政策不断, 观望缓解, 佛山楼市回暖, 销量逐月稳升 部分房企根据市场情况对产品结构组合进行了适当调整, 适时加大了中大户型产品的推盘量, 以期通过有效提升改善型产品的市场占有率, 顺利去库存并冲刺销售业绩 2014 年佛山市商品住宅户均总价月度走势 ( 万元 ) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 户均总价反复波动, 但楼价上涨压力未减 2014 年佛山一手住宅的户均总价在 万元 / 套之间反复波动, 银四 是峰值, 下半年开局的 7 月是低谷 从全年户均总价月度走势可以看出,7 月份是一个分水岭, 松限前户均总价趋势在下降, 松限后迎来上升期, 末月比年初户均总价上涨了 3 万元, 下半年楼价上涨压力依然未减 34 第 34 页

35 年佛山市商品住宅新增存量月度走势 ( 万m2 ) 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 供求矛盾短期难以缓解 佛山市 2014 年全年新增存量为 万m2 12 个月当中仅有 1 月 2 月 6 月 10 月能成功消化当月新增量 从 2007 年 1 月份到 2014 年 12 月份为统计时间, 佛山住宅存量面积达 万m2, 库存消化周期约 9 个月, 供需形势较为严峻, 佛山住宅市场将长期供过于求 35 第 35 页

36 3.1.6 佛山房企销售排名 2014 年佛山房地产市场占有率 TOP10 企业 排名 房企 销售金额 ( 亿元 ) 1 保利地产 中海地产 90 3 万科企业 63 4 碧桂园 37 5 雅居乐 32 6 时代地产 29 7 万达集团 28 8 美的地产 25 9 长信地产 24 9 领地地产 15 ( 数据来源 : 中国指数研究院 ) 佛山市场格局未发生较大的变化, 一线千亿标杆房企保利 中海 万科依旧三足鼎立, 市场集中度高, 销售业绩全面飘红 保利华南坚持综合发展, 自 2013 年在佛山区域首度迈入百亿俱乐部后, 本年度再接再 厉, 突破 150 亿销售额, 蝉联榜首 ; 中海专注豪宅精品, 以 90 亿元次之 ; 万科深耕住 宅首推商业, 以 63 亿元位居第三 ; 碧桂园 全民营销 升级, 业绩达 35 亿元 ; 万达集 团以 28 亿元业绩跻身 TOP10 排行榜 五大千亿房企的销售总额已占据 TOP10 成交总额 的近八成 2014 年, 碧桂园 雅居乐 时代 美的 长信等品牌房企在佛山市场上也成功销售破 20 亿元 36 第 36 页

37 3.1.7 佛山楼盘销售排名 2014 年佛山楼盘销售金额 TOP10 排名 区位 项目 金额 ( 亿元 ) 套数 ( 套 ) 面积 ( m2 ) 均价 ( 元 / m2 ) 1 南海桂城 中海锦城 南海里水 保利紫山 顺德北滘 顺德碧桂园 南海桂城 中海千灯湖一号 南海大沥 保利中央公馆 顺德乐从 保利东湾 南海里水 金名都 顺德陈村 万科水晶城 南海大沥 景裕嘉园 南海桂城 保利西雅图 ( 数据来源 : 佛山中原研究中心 ) 广佛交界大盘受热棒, 中海锦城单盘销冠佛山 得益于广佛同城趋势的日益显现, 以及松限后得到广州客户的辐射, 广佛交界盘成交活 跃, 如中海锦城 保利紫山 金名都 万科水晶城 保利西雅图等 中海锦城凭借品牌 区位 性价比等优势取胜, 面向广佛客户, 产品推售快, 自 2012 年 12 月底开售以来, 成交火爆, 现已进入收官清货阶段, 去年单盘销量摘冠 37 第 37 页

38 3.2 禅城区商品住宅市场运行态势分析 年禅城区市场发展走势 年禅城区供求关系走势 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 受到限购松绑等政策利好影响, 2014 年禅城区楼市成交量稳步上升, 但是价格和供应量却出现下滑势头, 整体供求基本平衡 推货节奏放缓, 导致全年供应量处近年来的低位 2014 年上半年市场低迷, 开发商不敢贸然大力推货, 直到下半年市场回暖才加大推货节奏, 但全年供应量仍处近年来的低位, 与 2010 年相当, 但库存较 2010 年同期少, 主要是受到利好政策刺激, 去化良好, 全年供求基本平衡 政策刺激楼市创新高, 刚需楼盘最热销, 促使房价呈下降势头 历时 3 年零五个月的限购政策在 2014 年 8 月份得到了松绑, 楼市重现销售热潮, 投资与刚需客户纷纷入市, 成交量创近五年新高, 刚需楼盘销售情况甚为理想, 如佛山万科城 水悦龙湾等, 致使成交均价迎来结构性下降, 拉低至 9485 元 / m2 性价比高的项目去货良好, 支撑起全市成交量 限购松绑, 市场仍以首次置业的刚需买家为主, 低总价 高性价比是他们关注的焦点 依 2014 年的个盘成交情况来看, 成交乐观的楼盘主要是在区域内具有较高性价比的项目, 如万科城 绿岛明珠等, 对市场成交量的提升起到主要的支撑作用 38 第 38 页

39 3.2.2 禅城区市场月度供求情况 2014 年禅城区月度供求走势 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 2014 年禅城区楼市表现为 先仰后扬, 供求关系跟销售节点走, 价格呈现 前高后低 的趋势 市场供应主要集中在营销节点, 呈 M 形态, 岁末出现 翘尾 元月主要是延续上一年末的推货节奏, 到了 2 月传统淡季, 整体市场低迷, 房企缺乏推新货欲望, 成为全年市场供应的最低点 3 月起, 随着市场的回暖, 五一 营销节点和 金九 的到来,4 月和 8 月成为阶段性的供应高峰, 但市场消化有限, 使得库存剧增, 9 10 月供应逐步回落, 直到年末, 房企为冲业绩才加大了推货力度,12 月出现了 翘尾 行情 房企善于把握传统销售旺季, 成交量主要集中在 银四 和下半年 各大房企顺应市场变化, 在传统销售旺季前夕大举量出货, 产品链丰富, 货量充足, 加上 8 月份限购松绑, 刚需得到进一步释放, 楼盘降价出货, 成功推高成交量, 使得第四季度成交量明显飙升 临近年末, 房企积极促销, 线上线下同步, 全面冲刺销售业绩, 导致 12 月销量创年内最高, 达 15.6 万m2 价格受到销售策略的改变, 呈现 前高后低 的趋势 39 第 39 页

40 上半年楼市价格整体保持高位, 市场相对低迷 然而, 自 8 月份以来, 松限 松贷 利好政策不断, 房企纷纷改变营销策略, 价格因以价换量策略下跌明显, 但在 金九 又重回高位, 之后第四季度价格再度 跳水,10 月成交均价跌至冰点, 仅 8894 元 / m2 40 第 40 页

41 3.3 南海区商品住宅市场运行态势分析 年南海区市场发展走势 年南海区供求关系走势 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 得益于广佛交界项目热销, 南海区 2014 年楼市表现为 量价齐升, 供求价均创历史新高, 区域市场表现尤为抢眼 市场整体向好, 导致供应量明显飙升 2014 年南海的供应面积达到 511 万m2, 创历史新高, 同比大幅上涨 31%, 受到政策利好推动, 房企加速项目建设, 积极推货, 导致新增供应急速升温 2014 年供需比为 1.21:1, 去化速度较同期有所提升, 但供过于求的市场状况仍然持续 区域市场表现抢眼, 成交量创历史新高 年南海区域楼市成交量持续下滑, 直到 2013 年才止跌反弹, 然而 2014 年成交量升幅惊人, 高达 422 m2, 同比暴升 61% 自 8 月份以来, 一系列针对佛山地产的利好政策争相出台, 先是限购松绑, 接着是贷款松绑, 然后是公积金提取新政, 最后在接近年末时再来一个央行降息, 这一连串政策的利好刺激了购房者需求, 广佛交界项目最为热销, 外溢的广州客成为南海市场不可或缺的生力军, 使得去货速度进一步加快, 推动全区成交量大幅上扬 核心区域改善性产品成交有所增加, 拉升全区均价快速上扬 纵观全年表现, 刚需产品依然是购房者的首选, 但利好政策带动改善型产品的成交, 特 41 第 41 页

42 别是千灯湖片区 广佛交界区多个高端项目销售火爆, 且鉴于南海土地市场屡屡刷新佛 山楼面地价纪录, 对在售楼盘价格造成的一定升值预期 综合以上种种因素, 终致全区 均价环比上涨 3%, 为 9781 元 / m2, 同样创历史新高 南海区市场月度供求情况 年南海区月度供求走势 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 2014 年南海市场 气势如虹, 供应 前低后高, 成交 节节高升, 价格 跌宕起伏 上半年供应保守, 下半年供应放量 上半年限购政策持续执行, 年初和 6 月份供应比较低迷, 房企推货节奏相对保守 但进入下半年, 佛山限购政策正式宣布松绑, 加上 金九银十 传统旺季到来, 各项目集中推货上市, 整个供应市场达到峰值,11 月份供应更达 万m2, 创近年来单月新高 上半年成交量保持平稳, 下半年市场呈现爆发式增长 上半年的月均成交量为 26 万m2, 自从下半年佛山限购政策正式松绑以来, 各房企加快了推售节奏, 新货上市提速, 抢占市场意图明显,4 月 6 月及第四季度, 均有不错的成交表现, 下半年的月均成交量为 44 万m2, 导致全年成交量创历史新高 月度均价呈波浪式起伏, 交替调整 42 第 42 页

43 受广佛同城长期利好, 南海核心区域拿地成本较高, 高端在售楼盘对区域楼价的拉升明显, 导致月度均价稳定在 9 字头, 高于全市 8484 元 / m2均价 4-7 月价格更是在 万元 高位居高不下, 但随着 8 月份限购政策的松绑, 房企改变营销策略, 以价换量奏效, 市场价格才逐步下探 然而, 第四季度量升又带动价涨 43 第 43 页

44 3.4 顺德区商品住宅市场运行态势分析 年顺德区市场发展走势 年顺德区供求关系走势 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 受到政策利好刺激, 购房者加快了入市步伐, 中高价位项目去化有所改善, 导致 2014 年整体市场呈现 量价齐升 的良好态势 尽管需求表现旺盛, 但仍未能打破供过于求的局面 累计存量增速减弱, 但供求矛盾尚存, 竞争无可避免 虽然 2014 年顺德区新增供应量有所增加, 但是市场去库存能力好于 2013 年, 全年供需比为 1.04:1, 新增库存量仅 13 万m2, 同样好于 2013 年的 22 万m2, 累计存量增速减弱, 但统计近五年的累计库存量, 仍有 192 万m2, 即使以 2014 年月度消化量约 27 万m2来计算, 尚需 7 个月时间消化, 可见, 市场去化压力不小, 各项目竞争无可避免 政策提振市场信心, 成交量再创历史新高 2014 年顺德区的成交量为 326 万m2, 同比上升 13%, 创历史新高 佛山限购政策松绑, 提振了买卖双方的信心, 房企加大了推货节奏, 购房者入市迫切, 使得全区成交量大幅上升 中高价位项目受青睐, 价格再破记录 利好政策接二连三, 入市客群扩大, 品牌房企加大中高价位改善型产品的供应, 市场成交结构向中大户型稍有倾斜, 核心区域首改二改客群比例有所增加, 从而拉升全区均价 44 第 44 页

45 至 7544 元 / m2, 再创历史新高 顺德区市场月度供求情况 年顺德区月度供求走势 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 2014 年度顺德区市场回暖确立, 供应量下半年井喷, 成交量表现为 先抑后扬, 价格呈 震荡交替 形态 市场供应集中在下半年, 年尾库存压力不轻 年初受春节长假影响, 整体供应低迷, 房企放缓推货节奏, 节前供应量偏低 为迎接 五一 营销节点的到来,4 月为上半年的供应高峰, 但后续供应逐步回落 进入下半年, 金九银十 传统旺季到来,9 月供应量也达到年内峰值, 为 71.7 万m2, 四季度市场供应仍维持高位,12 月为次新高, 达 54.1 万m2, 年末市场去货压力增加 市场成交量高调上扬, 下半年重现火爆局面 2014 年上半年, 限购政策未松绑, 顾客对购房仍持观望态度, 迟迟不肯下手 但进入下半年,8 月份宣布限购松绑 9 月份松贷 11 月份央行降息, 在种种政策的利好之下, 购房者加快了入市步伐, 房企也借力销售, 销售量一路攀升,8 月份之后销量均在 30 万m2以上, 远高于上半年月均消化量 全年价格昂首翘尾, 上半年价格震荡呈 V 型, 下半年价格触底反弹呈 W 型 上半年价格呈 V 型,1 月份为上半年最高均价水平, 随后春节假期, 市场遇冷, 价 45 第 45 页

46 格跌到低谷, 节后均价逐渐走高 ; 下半年开局未见起色, 价格高位跳水,8 月份更创年内新低, 仅 7179 元 / m2, 之后受到松限 松贷 央行降息等利好政策的影响, 房企加快推货节奏, 成交量迅速回暖, 量升带动价涨, 价格出现触底反弹, 但整体均价水平仍低于上半年 46 第 46 页

47 3.5 三水区商品住宅市场运行态势分析 年三水区市场发展走势 年三水区供求关系走势 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 2014 年三水楼市持续回暖, 一手房销量稳步上涨, 价格平稳, 但库存压力陡然上升 大量新增拼售, 市面新货供应剧增 三水南站顺利通车等区域内的城市建设发展, 直接为楼市加分, 促使保利中央公园 欧雅右岸春天 博雅滨江等纯新盘相继入市 轮番出台的利好政策, 对三水楼市产生了积极的影响, 以及岁末临近, 开发商放量推盘, 助推区域新货预售量达历史新高, 为 123 万m2, 同比增加 58% 楼市销量平稳回升, 房价企稳 6 字头 随楼市大势, 上半年成交整体萎靡, 但在限购放开 房贷新政 公积金调整以及央行降息等一系列利好政策的提振下, 购房者预期向好, 以及在市面新货充盈的撬动下三水楼市开始回暖 全区共成交 81 万m2, 同比增加 11% 2014 年供求比为 1.52:1, 供远大于求 三水楼市库存压力难以舒缓, 逼使开发商试探性降价放量 但三水楼市发展相对落后, 以本土刚性居民购买自住居多, 支撑整体区域价格相对平稳 2014 年楼价为 6119 元 / m2, 同比仅微跌 2% 47 第 47 页

48 3.5.2 三水区市场月度供求情况 年三水区月度供求走势 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 淡旺季以及楼市新政左右三水开发商新货供应, 成交 先抑后扬, 价格 交替调整 下半年供应优胜上半年 元旦 春节等节日气氛浓厚, 房企以去余货为主 随着金三 银四 红五旺季的到来, 房企推货欲望强烈, 市面供远大于求, 故 7 月淡季许多项目选择谨慎入市 8 月始至年尾, 利好政策不断升级, 各开发商明显加快推新速度,14.75 万m2的月均新增量明显完胜前几月 上半年销售陷低迷, 下半年市场成交爆发 三水楼市低迷开局, 而受信贷收紧信号 个别城市房价下调 崩盘论等不良大环境影响, 成交疲软状况贯穿整个上半年 7 月刚需快销产品为三水楼市成交回升提供动力, 而此后 8 月松限 9 月松贷 10 月公积金新政 11 月央行降息等一系列利好政策出台, 市场应声走量 在政策与市场的双重角力下, 楼价跌宕起伏 鉴于年初市场表现冷淡和库存压力, 房企不得不降价促销, 导致市场价格明显下行 二季度销售疲软, 为保去货开发商频频降价促销 7 8 月楼市销量回暖, 带动价格的回升, 但 9 月刚需项目成交占比增大, 拉扯价格结构性跌至年内新低 四季度受各利好政策的提振, 销量向好, 楼价逐月上扬 48 地址 : 佛山市禅城区城门头西路 1 号环球国际广场 1606 室 邮编 :528000

49 3.6 高明区商品住宅市场运行态势分析 年高明区市场发展态势 年高明区供求关系走势 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 2014 年高明住宅市场量价齐跌, 成交不温不火, 但货源充足, 供求矛盾突出 新房供应充足, 创新高 2014 年政策利好, 房企加速项目建设, 积极推货, 全区新增供应急速升温, 共有 71 万m2, 同比上升 9%, 创历史新高 2014 年高明区楼市供需比为 1.34:1, 去化难度有所加大, 供过于求的市场状况持续 高明楼市稳健发展, 但成交现下行趋向 高明区 2014 年度一手住宅共成交 53 万m2, 同比微跌 4%, 整体成交平稳 区域房产市场仍较落后, 一直以来都维持低出低入的发展状况, 成交量一直处于五区末位 降价促销主调贯穿 2014 年高明楼市 采用灵活 快捷的销售策略加快资金回笼速度, 如降价促销, 以缓解不断攀升的库存压力是高明开发商年内的艰巨任务 49 地址 : 佛山市禅城区城门头西路 1 号环球国际广场 1606 室 邮编 :528000

50 3.6.2 高明区市场月度供求情况 年高明区月度供求走势 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) ( 数据来源 : 佛山市住建局 ) 2014 高明区月度供求集中营销节点前后, 上半年楼价整体平稳, 下半年持续下行调整 市场供应主要集中在营销节点前后, 阶段性现高峰 年前淡季, 房企缺乏推货欲望, 市场供应逐月放缓 金三 银四 红五等营销节点陆续到来, 房企供货提速, 并提前推货上市,4 月为阶段性的供应高峰 市场存货较重,6 月供应回落, 以去余货为主 金九旺季再创阶段性高峰 年末房企紧抓时机冲业绩, 推货约达 8 万m2 降价促销成为市场周期回暖的法宝, 下半年楼市利好政策助推销量回升 1 月 3 月 6 月 10 月成交均价均有下行调整, 开发商以价换量销售策略凑效 步入下半年随着松限松贷等政策的叠加, 购房者的观望情绪逐渐减弱, 销售数据持续攀升 年末, 房企集中推货, 但楼市博弈再度升级, 并没有成功撬动市场成交量 上半年楼价整体平稳, 下半年持续下行 虽然上半年受到市场推货量的拖累以及房企销售策略的改变, 导致月度均价有起伏, 但整体仍企稳 5 字头 下半年开发商促销走库存力度持续加大, 至 10 月已跌破 4 字头, 高明楼价回归到两年前, 末月为年内最低楼价 50 地址 : 佛山市禅城区城门头西路 1 号环球国际广场 1606 室 邮编 :528000

51 四 2014 年佛山市场发展预测 后市研判 : 政策利好延续, 成交量有望高位, 价格相对平稳 货币政策走向有望趋宽 在经济面临下行压力的背景下, 预计明年的货币政策难以收紧, 趋宽走势是大概率事件, 微刺激也将更常态化, 金融改革, 强化监管也将同步推进, 组合创新货币政策工具, 强化利率的预期管理, 尤其是降息降准来刺激经济的预期在加大, 更要注重利率调控的政策效果 对于实体经济的薄弱环节, 也将会采取定向宽松的政策 明年政策预期偏向宽松 从年底会议释放的信号来看, 明年楼市政策或将保持宽松, 但会有地区间的差异, 主基调是促进房地产市场平稳健康发展 政策松绑依然会延续, 对于首置刚性需求将持续力挺, 未来改善性需求的门槛还将进一步下降, 楼市调控 去行政化 的方向将越趋明显, 经济手段 市场手段代替行政化调控手段势在必然 此外, 创新住房保障方法, 保障房体系建设也将提速 成交量有望高位, 价格相对平稳 政策成为扭转 2014 年楼市格局的关键因素, 市场呈现出量价齐升的良好态势 进入 2015 年, 宏观经济下行有望促使政策利好得到延续, 刚需主导市场, 改善入市提速, 是楼市维持高位的重要保障, 价格上下行动力不足, 整体维持平稳概率较大 新增供应量有所减缓 2014 年佛山土地市场远不及楼市火热, 成交面积已高位下挫, 房企拿地变得谨慎, 导致全年成交的商住用地可建筑面积仅为 1112 万m2, 较同期下滑明显, 按照土地拍卖成交到项目推售入市需要约 1 年周期推算, 预计 2015 年开发商的推售量将有所减缓, 加上库存压力不轻, 新增供应量将维持约 930 万m2的预判 成交量有望维持高位 受到接二连三的楼市利好政策刺激,2014 年佛山商品住宅成交创历史新高, 超 1000 万m2, 政策因素功不可没, 之前压抑的需求已逐步得到释放, 刚性需求持续放量, 但改善性需求能否接棒值得商榷, 加上土地遇冷, 房地产大环境将步入新常态, 考虑到明年政策面仍会保持相对宽松局面, 广佛热点区域强者恒强, 市场走势会维持高位, 所以预判 51 地址 : 佛山市禅城区城门头西路 1 号环球国际广场 1606 室 邮编 :528000

52 2015 年佛山成交量维持 900 万m2左右 价格维持平稳格局 2014 年楼价升幅逊色于成交量, 整体表现较为平缓 2015 年高供应量的格局未变, 市场竞争激烈, 部分积压需求已过早透支, 开发商对政策利好预期趋理性, 以价换量是市场主流, 且高地价现象也有所收敛, 但随着入市门槛的降低, 改善型客群增量比例的提 高, 主城区中高端项目的支撑, 预计 2015 年楼价将会平稳过渡 ( 完 ) 52 地址 : 佛山市禅城区城门头西路 1 号环球国际广场 1606 室 邮编 :528000