年翘尾明显,215 年继续

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阿蒙
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1 住宅成交创近五年月度新高存销比回落速度放缓 214 年翘尾明显,,, 为市场积极信号已释放年中国楼市点赞年继续复苏 215 年 1 月 6 日

2 年翘尾明显,215 年继续复苏一 214 全年成交量先抑后扬 214 年月份, 上海易居房地产研究院监测的 3 个典型城市新建商品住宅成交面积为 2214, 环比增长 19.5%, 同比增长 26.7% 3 个城市中, 有 27 个即 9 成城市的成交量出现了环比增长总体上看, 目前 3 个城市已连续 6 个月出现了环比正增长态势同时,3 月份以来, 该成交量的同比增幅总体上呈不断收窄态势,11- 月份则出现同比正增长在 214 年上半年市场成交量持续低迷的情况下, 各类拐点论不断充斥于中国楼市但很显然, 下半年开始, 楼市呈现了复苏态势, 一二三线城市入市情绪改善, 且在月份各城市实现了冲刺, 进而使得 214 年楼市成交呈现明显的翘尾现象图 1 3 个典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅 4% 3% 2% 1% % -1% 对照近 5 年月份的成交数据, 可以看出, 相比 21 年至 213 年 4 年间的同期水平,214 年月份新建商品住宅成交面积分别增长了 17.2% 131.2% 18.2% 和 26.7% 214 年月成交行情较好, 市场乐观情绪显现图 2 近 5 年 3 个典型城市月份新建商品住宅成交面积 1

3 数据来源 : 上海易居房地产研究院相关计算整理月份,3 个典型城市年初累计新建商品住宅成交面积同比增幅为 -11.% 从 3 月份开始, 该同比增幅基本处于平稳的水平近期市场行情逐渐上升, 同比增幅曲线有抬头迹象图 3 3 个典型城市年初累计新建商品住宅成交面积同比增幅 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 数据来源 : 上海易居房地产研究院相关计算整理对近 5 年楼市数据进行统计从数据上看,214 年 3 个典型城市成交面积为 17651, 同比跌幅为 11.% 观察 21 年至 214 年 5 年的楼市成交状况, 可以看出,2 年市场开始复苏, 成交面积同比增幅达到 28.9% 213 年成交量创造了近 5 年的年度新高, 同比增幅达到 2.1% 214 年市场面临降温, 但呈现出先抑后扬的态势图 4 3 个典型城市年度新建商品住宅成交面积及同比增幅 2

4 % 3% 2% 1% % -1% -2% 数据来源 : 上海易居房地产研究院相关计算整理二城市分类中, 一线城市波幅较大 1 三类城市同比增幅曲线逐渐抬头月份, 一二三线 3 个典型城市成交同比增幅曲线的走势一致其中, 一线城市的同比增幅由 11 月份的 5.4% 上升为 53.9%, 二线城市由 4.6% 上升为 21.9%, 三线城市则由 -7.8% 上升为 16.3% 观察 214 年全年走势, 三类城市同比增幅曲线均在逐渐抬头图 5 一二三线 3 个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% -3% -5% 一线城市二线城市三线城市数据来源 : 上海易居房地产研究院相关计算整理年一线成交同比跌幅较大 3

5 月份,4 个一线城市新建商品住宅成交面积为 494, 环比增长 38.1%, 同比增长 53.9% 从环比值看, 一线城市月成交行情较好, 并再创 214 年新高, 也实现了近 5 年的月度次高水平一线城市在保持连续个月的同比下滑态势后,11- 月保持了同比上升态势具体城市看, 北上广深 4 个城市环比增幅分别为 48.9% 31.8% 35.6% 和 31.4%, 同比增幅分别为 44.2% 39.3% 5.5% 和 146.4% 图 6 一线城市新建商品住宅成交面积及同比增幅 5% 4% 3% 2% 1% % -1% 图 7 4 个一线城市新建商品住宅成交面积北京上海 4

6 广州深圳从年度数据看,214 年全年 4 个一线城市新建商品住宅成交面积为 3131, 同比下跌 22.7% 从近几年的数据看, 一线城市在 213 年的成交状况较好, 但到了 214 年则出现比较明显的降温这反映了一线城市的成交波动幅度较明显具体城市看,214 年北上广深四个一线城市成交面积同比跌幅分别达到 24.9% 23.9% 24.3% 和 8.7% 图 8 一线城市年度新建商品住宅成交面积及同比增幅 6% 4% 2% % -2% -4% 年二线成交同比跌幅小于一线月份,15 个二线城市新建商品住宅成交面积为 1339, 环比增长 11.4%, 同比增长 21.9% 随着二线重点城市刚需及改善型购房者的积极入市, 成交量出现了明显上升, 目前已保持连续 6 个月的环比增长另外, 二线城市成交量是 21 年以来的月度最高值, 超过了 213 年 3 月的成交量 5

7 个二线城市的成交增幅大小不一其中有 13 个城市出现了环比增长, 涨幅排名前 3 位的城市分别为福州青岛和南宁, 相应增幅分别达到 43.3% 28.9% 和 25.2% 此类城市改善型购房需求比较强烈, 在限购限贷政策松绑央行降息政策推进下, 成交量上升幅度比较大下跌的城市包括贵阳和南昌, 跌幅分别为 7.4% 和 1.5% 图 9 二线典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅 5% 4% 3% 2% 1% % -1% 从年度数据看,214 年 15 个二线城市的成交面积为 11432, 同比跌幅为 6.6% 观察近几年的同比增幅,2 年和 213 年相对较高, 分别达到 28.6% 和 26.5% 的水平而到了 214 年, 受市场降温的影响, 出现了明显的回落但这样一个跌幅明显小于一线城市, 这和二线城市率先松绑限购政策有很大的关联图 1 二线典型城市年度新建商品住宅成交面积及同比增幅 6% 4% 2% % -2% -4%

8 年三线同比跌幅介于一二线之间月份,11 个三线城市新建商品住宅成交面积为 38, 环比增长 3.1%, 同比增长 16.3% 三线城市月成交行情较好, 有 1 个城市出现了环比增长, 这和临近年末成交量的有效释放有关联具体城市看, 增幅最明显的城市是惠州, 为 99.5% 这和惠州 11 月成交量相对较低有一定关系唯一一个下跌的城市为莆田莆田在 1 月的环比涨幅为 378.%,11 月份出现了 44.6% 的跌幅, 月份继续出现 2.9% 的跌幅, 说明市场行情波动较大图 11 三线典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅 4% 3% 2% 1% % -1% 从年度数据看,214 年 11 个三线城市新建商品住宅成交面积为 389 万平方米, 同比下跌.9% 观察年度数据, 三线城市和一二线城市的走势基本一致, 在 2 年和 213 年的同比增幅较大, 但在 214 年则出现较大的降温图三线典型城市年度新建商品住宅成交面积及同比增幅 7

9 % 4 4% 3 2% 2 % 1-2% 三东中西部三类城市呈现先抑后扬态势 1 三类城市同比增幅曲线逐渐抬升月份, 东中西部典型城市同比增幅曲线走势一致其中, 东部城市的同比增幅由 11 月份的 1.8% 上升为 28.1%, 中部城市由.3% 上升为 26.9%, 而西部城市由 -6.5% 上升为 2.8% 总体上看,214 年期间三类城市同比增幅曲线正逐渐抬升图 13 东中西部 3 个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% -1% -3% -5% 东部地区中部地区西部地区数据来源 : 上海易居房地产研究院相关计算整理年东部成交同比跌幅较大 8

10 月份,2 个东部城市新建商品住宅成交面积为 1436, 环比增长 24.9%, 同比增长 28.1% 这和部分重点城市成交量提升有明显关联同时, 东部城市在连续个月下跌后,11- 月份出现了同比正增长的态势东部城市成交创近 5 年月度次高, 仅次于 21 年 1 月图 14 东部典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅 4% 3% 2% 1% % -1% 从年度数据看,214 年 2 个东部城市新建商品住宅成交面积为 1675, 同比下跌 16.1% 从历年数据看, 在 2 年出现比较明显的回暖, 到了 213 年市场成交继续上升, 这和此类城市看涨情绪较重是有关联的到了 214 年则出现比较大的市场降温图 15 东部典型城市年度新建商品住宅成交面积及同比增幅 6% 4% 2% % -2% -4% 中部成交与 213 年基本持平 9

11 月份,5 个中部城市新建商品住宅成交面积为 459, 环比增长 9.3%, 同比增长 26.9% 出现环比上升, 和部分中部二线城市市场行情相对较好有关总体上看, 第四季度成交量比较乐观图 16 中部典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅 4% 3% 2% 1% % -1% 从年度数据看,214 年 5 个中部城市新建商品住宅成交面积为 46, 同比下跌.8% 从历年数据看, 在 2 年出现比较明显的回暖, 到了 213 年市场成交继续上升, 这和此类城市看涨情绪较重是有关联的到了 214 年则出现微小的回落但相对来说, 此类中部城市在限购限贷政策松绑后, 市场入市情绪较乐观图 17 中部典型城市年度新建商品住宅成交面积及同比增幅 6% 4% 2% % -2% -4% 西部成交较 213 年略有下跌 1

12 月份,5 个西部城市新建商品住宅成交面积为 318, 环比增长.5%, 同比增长 2.8% 月份西部典型城市成交有所上升, 目前已保持连续 4 个月的环比正增长从同比值看, 西部城市已出现连续 6 个月的同比下跌态势, 月份首次出现同比正增长图 18 西部典型城市新建商品住宅成交面积及同比增幅 6% 5% 4% 3% 2% 1% % -1% 从年度数据看,214 年 5 个西部城市新建商品住宅成交面积为 285, 同比下跌 3.5% 从历年数据看, 在 2 年出现比较明显的回暖, 到了 213 年市场成交继续上升, 到了 214 年则出现微小的回落此类西部城市在限购限贷政策松绑后, 市场入市情绪好转图 19 西部典型城市年度新建商品住宅成交面积及同比增幅 4% 4 2% 3 % 2-2% 1-4%

13 石家庄深圳南昌唐山福州茂名杭州九江南宁广州东莞北京兰州上海惠州武汉苏州南京常州长春成都长沙贵阳扬州淮安北海天津莆田青岛泉州惠州常州北京福州广州东莞上海深圳泉州青岛扬州南宁长沙成都杭州长春兰州苏州九江唐山北海淮安茂名南京石家庄武汉天津南昌莆田贵阳四 3 个城市中, 兰州年度成交同比增幅最大对 3 个城市 214 年月份的成交环比和同比增幅进行排序从数据上看, 环比增幅最高的是惠州, 为 99.5%; 最低的是贵阳, 为 -7.4% 而同比增幅最高的是石家庄, 为 183.8%; 最低的是泉州, 为 -6.6% % 1% 8% 6% 4% 2% % -2% 图 2 3 个典型城市月份新建商品住宅成交面积环比增幅图 21 3 个典型城市月份新建商品住宅成交面积同比增幅 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 对 3 个城市年度数据进行分析结果显示,214 年 3 个城市成交面积同比增幅排行中, 兰州同比增幅最大, 为 77.6% 同比跌幅最大的是茂名, 为 56.7% 相应图表如下

14 兰州石家庄南昌九江武汉唐山苏州杭州南宁北海常州长春淮安深圳成都贵阳福州天津东莞惠州南京莆田扬州上海广州北京青岛长沙泉州茂名 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% 图 22 3 个典型城市 214 年新建商品住宅成交面积同比增幅排序表 1 3 个典型城市 214 年新建商品住宅成交面积同比增幅数值城市同比增幅城市同比增幅城市同比增幅兰州 78% 常州 -4% 南京 -2% 石家庄 51% 长春 -5% 莆田 -21% 南昌 39% 淮安 -8% 扬州 -23% 九江 31% 深圳 -9% 上海 -24% 武汉 % 成都 -13% 广州 -24% 唐山 7% 贵阳 -14% 北京 -25% 苏州 1% 福州 -14% 青岛 -28% 杭州 1% 天津 -2% 长沙 -29% 南宁 -3% 东莞 -2% 泉州 -44% 北海 -3% 惠州 -2% 茂名 -57% 四 215 年楼市将继续复苏 214 年楼市成交呈现先抑后扬的态势, 且在年底呈现明显的翘尾现象, 源于几方力量的积极推动 : 第一各类楼市监管政策放松, 使得购房门槛不断降低第二央行降息政策的效应在积极释放, 使得刚需和改善型购房者面临更宽松的信贷环境第三 214 年上半年购房者观望情绪比较重, 部分购房需求受到压抑, 下半年此类需求逐渐释放第四购房者的预期在逐渐发生变化, 尤其在目前房价跌幅持续收窄的态势下, 年底积极入市成为最佳策略 215 年楼市成交将保持继续复苏的态势从政策层面看, 在 214 年政策松绑的前提下,215 年市场成交面临了更宽松的政策环境从供求双方看, 楼市 13

15 积极乐观的情绪也将不断凸显, 进而带动楼市成交上升一方面, 房企推盘热情会继续加大, 另一方面, 购房者的入市节奏也会加快从城市结构看, 一二线重点城市的成交上涨将最明显, 进而扮演全国楼市中的领头羊角色 215 年市场情绪高涨的过程中, 房价也容易形成止跌反弹的态势附注 : 3 个典型城市分别为 : 北京上海广州深圳天津石家庄青岛南京苏州杭州福州长春武汉长沙南昌成都兰州贵阳南宁唐山淮安扬州常州莆田泉州惠州东莞茂名九江北海其中一线城市 4 个二线城市 15 个三线城市 11 个东部城市 2 个中部城市 5 个西部城市 5 个执笔人 : 上海易居房地产研究院研究员严跃进邮箱 :fudan-27@163.com 电话 :

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E 7 月一二三四线城市成交面积环比均下降, 下半年房企资金压力加剧, 以价换量又将开启 2019 年 08 月 06 日 0 E 7 月一二三四线城市成交面积环比均下降, 下半年房企资金压力加剧, 以价换量又将开启 219 年 8 月 6 日易居月报系列之 4 城住宅成交报告 7 月一二三四线城市成交面积环比均下降, 下半年房企资金压力加剧, 以价换量又将开启报告摘要 : 1 7 月份,4 个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降 8%, 同比增长 7% 2 7 月份,4 个一线城市成交面积环比下降 1%, 同比增长