一 宏观经济与政策 年 7 月份, 全国居民消费价格指数 (CPI) 环比上涨 0.1%; 西安 市居民消费价格指数 (CPI) 环比略升 0.1% 根据国家统计局信息,2017 年 7 月份, 全国居民消费价格指数 (CPI) 环比上涨 0.1%, 同比上涨 1.4% 7 月份 CP

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1 市场分析报告 2017 年第 7 期 2017 年 7 月西安市房地产市场分析报告 2017 年 7 月 报告要点 : 宏观经济 : 2017 年 7 月, 全国居民消费价格指数 (CPI) 环比上涨 0.1%, 同比上涨 1.4%; 西安市居民消费价格指数 (CPI) 环比上涨 0.1%, 同比上涨 2.5% 政策走向 : 陕西出台房产税实施细则,5 类房产免征房产税 土地市场 :7 月份, 西安市成交土地用地 23 宗, 成交土地总面积 万平方米, 环比下降 8.10% 住宅市场 : 2017 年 7 月, 新建商品住宅成交面积环比下降 41.32%, 成交均价 8197 元 / 平方米, 环比上涨 0.21%; 存量住宅市场均价 7161 元 / 平方米, 环比上涨 2.19%, 成交套数 4295 套, 环比下降 36.66% 商业办公市场 : 新建商业用房 :7 月份, 新建商业用房成交均价为 22375/ 平方米, 环比下降 1.29%, 成交面积环比上涨 %; 新建办公用房 :7 月份, 新建办公用房成交均价为 元 / 平方米, 环比下降 35.42%, 成交面积环比下降 47.98% 数据来源 : 存量住房均价 : 根据天正 V 估价智能评估系统监测的西安市城六区 42 个住宅板块 + 郊区县 13 个住宅板块, 共计 6713 个存量住宅小区均价, 采用定基定权重的方式计算得出, 以保证各期价格的可比性 天正 V 估价智能评估系统是由中估联行研发的在线批量评估系统 该系统充分集成信息技术与估价师经验, 为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持

2 一 宏观经济与政策 年 7 月份, 全国居民消费价格指数 (CPI) 环比上涨 0.1%; 西安 市居民消费价格指数 (CPI) 环比略升 0.1% 根据国家统计局信息,2017 年 7 月份, 全国居民消费价格指数 (CPI) 环比上涨 0.1%, 同比上涨 1.4% 7 月份 CPI 上涨 0.1%, 走势基本平稳 7 月份西安居民消费价格指数 (CPI) 同比 环比均上涨 其中,CPI 同比上涨 2.5%, 涨幅与上月持平, 环比略升 0.1% 2 陕西出台房产税实施细则,5 类房产免征房产税 7 月 28 日, 陕西省人民政府网站公布了 陕西省城镇土地使用税实施办法 和 陕西 省房产税实施细则, 自省政府发布之日起施行, 有效期五年 细则中提到, 五类房产可免 征房产税 这 5 类房产包括 : 国家机关 人民团体 军队自用的房产 ; 由国家财政部门拨付 事业经费的单位自用的房产 ; 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产 ; 个人所有非营业用的 房产 ; 经财政部批准免税的其他房产 细则提出, 房产税由产权所有人缴纳 产权属于全民 所有的, 由经营管理的单位缴纳 ; 产权出典的, 由承典人缴纳 ; 产权所有人 承典人不在房 产所在地的, 或者产权未确定及租典纠纷未解决的, 由房产代管人或使用人缴纳 对产权共 有的, 由共同人确定代表缴纳或经协商分别缴纳房产税 二 土地市场分析 7 月份, 西安市成交土地 23 宗, 成交土地总面积 万平方米, 环比下降 8.10%, 同比上涨 % 7 月份, 西安市成交土地 23 宗, 其中住宅用地 15 宗, 商业 / 办公用地 5 宗, 商住用地 3 宗 成交土地总面积为 万平方米, 环比下降 8.10%, 较去年同期上涨 %, 规 划总建筑面积 万平方米 敬请参阅结尾处的报告说明 1

3 表 年 7 月份西安市土地出让情况土地面积建筑面积用地性质宗地数 ( 平方米 ) ( 平方米 ) 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 平均溢价 率 (%) 住宅用地 % 商业 / 办公用地 % 商住用地 % 工业用地 % 合计 % 图 1 西安市成交地块分布图 表 年 7 月西安市特殊地块成交信息一览表 宗地名称 土地面积 规划面积 (m 2 ) 规划 用途 成交总价 ( 万元 ) 楼面地价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 受让单位 浐灞生态区新岛路以北 香湖湾 佛山市顺德区碧桂园 五路以东 商住 % 物业发展有限公司 CB 敬请参阅结尾处的报告说明 2

4 浐灞生态区东三环以西 世博中 佛山市顺德区碧桂园 路以南 商住 % 物业发展有限公司 CB 西安浐灞生态区南三环以北 田 陕西荣德置业有限公 马路以西 商住 % 司 CB 骊山大道以北 凤凰池东路以 南 芷阳五路以东 芷阳四路以 中海地产集团有限公 住宅用地 西 % 司 QJ 图 2 7 月重点成交地块分析 宗地介绍 : 本月重点成交地块由碧桂园竞得, 该宗地竞拍方式为现场竞价 竞配套相结合, 按照规定, 该地块设定为最高限价 万元, 再以竞商业自持面积 ( 上限 25800m2 ) 住宅现房销售面积 ( 上限 m2 ) 后, 最终义务教育设施代建费 2570 元 / m2成交 该宗地紧邻世博园和浐灞第一中学, 周边多为高端低密住宅社区, 众多房企参与此次拍卖, 不仅开启了竞价 竞配 竞自持土地新模式, 也进一步印证了房企对西安市灞桥区的长期看好 敬请参阅结尾处的报告说明 3

5 三 住宅市场分析 7 月份新建商品住宅供大于求, 去库存量开始上升 1 7 月份新建商品住宅供大于求, 供求比值为 1.73, 比上月高 0.56 图 3 7 月供求比情况 2.00 供求比 月份新建商品住宅去化时间为 4.6, 较上月增加 0.6 个月 图 4 7 月去化时间比较 12 去化时间 月份新建商品住宅成交面积环比下降 41.32%, 同比下降 52.36% 7 月份, 全市新建商品房成交面积和套数分别为 万平方米和 套, 环比分 敬请参阅结尾处的报告说明 4

6 别下降 28.32% 和 26.25%, 同比分别下降 32.84% 和 35.41%; 其中, 新建商品住宅成交面 积和套数分别为 万平方米和 6063 套, 环比分别下降 41.32% 和 39.48%, 同比分别下 降 52.36% 和 53.18% 图 5 去年同期以来全市新建批准商品房和商品住宅成交面积 万平方米 新建商品住宅成交面积 新建商品房成交面积 图 6 西安市商品住宅 7 月成交面积热力图 敬请参阅结尾处的报告说明 5

7 4 7 月份新建商品住宅加权均价环比上涨 0.21%, 同比上涨 18.88% 7 月份, 全市新建商品住宅加权均价为 8197 元 / 平方米, 环比上月的 8180 元 / 平方米上 涨 0.21%, 比去年同期的 6895 元 / 平方米上涨 18.88% 图 7 新建商品住宅加权平均价格 图 8 西安市商品住宅 7 月成交单价热力图 敬请参阅结尾处的报告说明 6

8 5 7 月份存量住宅成交套数为 4295 套, 环比下降 36.66% 2017 年 7 月存量住宅成交套数为 4295 套, 环比下降 36.66%, 同比上涨 49.55% 7 月 西安市城六区存量住宅 ( 不含别墅 ) 天正 V 估价智能评估系统监测均价为 7161 元 / 平方 米, 环比上涨 2.19%, 同比上涨 15.40% 图 9 去年同期以来全市存量住宅成交套数和成交价格 均价 成交套数 ( 套 ) 价格 ( 元 / 平方米 ) ,200 7,050 6,900 6,750 6,600 6, , , ,000 数据来源 : 天正 V 估价智能评估系统 趋势 6 7 月天正 V 估价智能评估系统监测西安市城六区存量住宅均价呈现上涨 7 月份西安市城六区存量住宅 ( 不含别墅 ) 均价为 7161 元 / 平方米, 环比上涨 2.19% 其中城六区天正 V 估价智能评估系统监测均价最高的是曲江新区, 监测均价为 9844 元 / 平 方米, 环比上涨 2.80%; 其次是高新区, 监测均价为 9566 元 / 平方米, 环比上涨 2.28%; 雁塔区监测均价为 7751 元 / 平方米, 环比上涨 1.93%; 经开区监测均价为 6987 元 / 平方米, 环比上涨 2.63%; 碑林区监测均价为 6887 元 / 平方米, 环比下降 0.35%; 莲湖区监测均价 为 6457 元 / 平方米, 环比下降 0.42%; 新城区监测均价为 5995 元 / 平方米, 环比上涨 1.25%; 敬请参阅结尾处的报告说明 7

9 未央区监测均价为 5942 元 / 平方米, 环比上涨 1.45%; 灞桥区监测均价为 5622 元 / 平方米, 环比上涨 3.29% 图 10 西安市城六区存量住宅天正 V 估价智能评估系统均价 月存量住宅均价环比 % 1.45% 2.63% 3.29% 1.93% 2.28% 2.80% -0.35% -0.42% 新城区 碑林区 莲湖区 未央区 经开区 灞桥区 雁塔区 高新区 曲江新区 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% 1.12% 四 商业办公分析 1 商业价格 :7 月份新建商业用房成交均价环比下降 1.29%, 同比上涨 7 月份, 全市新建商业用房成交均价为 元 / 平方米, 环比上月的 元 / 平方米 下降 1.29%, 比去年同期的 元 / 平方米上涨 1.12% 图 11 去年同期以来全市新建商业用房成交均价 元 / 平方米 敬请参阅结尾处的报告说明 8

10 图 12 西安市商业 7 月成交单价热力图 2 新房市场成交 :7 月份新建商业用房成交面积环比上涨 %, 同比 上涨 % 7 月份, 全市新建商业用房成交面积和套数分别为 万平方米和 737 套, 环比分别 上涨 % 和下降 21.60%, 同比分别上涨 % 和上涨 % 去年同期全市新 建商品房成交面积为 万平方米, 新建商业用房成交面积占其比重为 20.1% 图 13 去年同期以来全市新建商业用房成交面积及其占比 25 新建商业用房成交面积 % 20 占新建商品房成交面积比重 ( 右轴, 带数据标签 ) 20.1% 20.0% % 6.1% 5.0% 4.4% 4.7% 4.3% 5.0% 5.4% 3.7% 2.9% 3.8% 2.4% % 10.0% 5.0% 0.0% 敬请参阅结尾处的报告说明 9

11 图 14 西安市商业 7 月成交面积热力图 3 办公楼价格 :7 月份新建办公楼成交均价环比下降 35.42%, 同比上涨 11.20% 7 月份, 全市新建办公楼成交均价为 元 / 平方米, 环比上月的 元 / 平方米下 降 35.42%, 比去年同期的 9670 元 / 平方米上涨 11.20% 图 15 去年同期以来全市新建办公楼成交均价 元 / 平方米 敬请参阅结尾处的报告说明 10

12 图 16 西安市办公 7 月成交单价热力图 4 新房市场成交 :7 月份新建办公楼成交面积环比下降 47.98%, 同比上涨 41.99% 7 月份, 全市新建办公楼成交面积和套数分别为 万平方米和 1320 套, 环比分别 下降 47.98% 和上涨 30.96%, 同比分别上涨 41.99% 和 42.70% 同期全市新建商品房成交 面积为 9.98 万平方米, 占其比重为 12.6% 图 17 去年同期以来全市新建办公楼成交面积及其占比 万平方米新建办公楼成交面积占新建商品房成交面积比重 % 10.3% % % 10.9% 5.9% 4.6% 4.9% 5.5% 6.1% 6.7% 6.8% 3.5% % 28.0% 26.0% 24.0% 22.0% 20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 敬请参阅结尾处的报告说明 11

13 图 18 西安市办公 7 月成交面积热力图 五 市场走势分析 2017 年 7 月, 西安市场迎来传统淡季, 同时在调控政策的影响下, 本月市场成交明显 下滑 7 月, 在楼市调控持续深入之际, 西安楼市一度 炙手可热 的场面降温明显, 市场开 始步入稳定调整期 7 月 28 日, 陕西省人民政府网站公布了 陕西省城镇土地使用税实施 办法 和 陕西省房产税实施细则, 自省政府发布之日起施行, 有效期五年 细则中提到, 五类房产可免征房产税 近期房地产市场主要特征有以下几点 : 一 7 月份西安市场迎来传统淡季, 新建商品住宅市场成交量下降 在外地人购房被限 制和淡季的双重影响下, 市场成交遇冷 新建市场成交量大幅下降, 新建商品住宅成交面积 和套数环比分别下降 28.32% 和 26.25% 二 未来房价趋势 2017 年 7 月西安市新建商品住宅的去化周期为 4.6 个月, 商品住 宅供应量持续增加, 本月商品住宅库存量开始出现上升 随着新建商品住宅供应的不断增加, 市场供需将逐渐平衡 7 月存量住宅成交量也大幅度减少, 成交套数为 4295 套, 环比下降 36.66%, 本月陕西省房产税实施细则发布, 个人所有非营业用房产等五类房产免征房产税 房地产市场长效机制的建立正在步步推进, 租赁市场获得政策鼓励, 未来将激活存量房租赁 市场 敬请参阅结尾处的报告说明 12

14 本报告版权属于西安天正房地产价格评估咨询有限公司所有 如需了解详情请联系我们, 联 系电话 : 敬请参阅结尾处的报告说明 13

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