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1 / 本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司 使用 上市公司 公司研究 证券研究报告 房地产 2016 年 04 月 12 日中天城投 (000540) 报告原因 : 有业绩公布需要点评增持 ( 维持 ) 市场数据 : 2016 年 04 月 12 日 收盘价 ( 元 ) 7.2 一年内最高 / 最低 ( 元 ) 17.96/5.88 市净率 2.7 息率 ( 分红 / 股价 ) - 流通 A 股市值 ( 百万元 ) 上证指数 / 深证成指 / 注 : 息率 以最近一年已公布分红计算 基础数据 : 2015 年 12 月 31 日 每股净资产 ( 元 ) 2.69 资产负债率 % 总股本 / 流通 A 股 ( 百万 ) 4683/3920 流通 B 股 /H 股 ( 百万 ) -/- 一年内股价与大盘对比走势 : 年报点评 : 区域龙头业绩佳, 转型加速显成效 公司发布 2015 年年报, 报告期内公司实现营业收入 亿元, 同比增长 35.1%; 实现归母净 利润 26.1 亿元, 同比增长 62.6%; 扣非净利润 22.6 亿元, 同比增长 83.3%, 每股收益为 0.56 元 / 股 投资要点 : 地产销售贡献公司业绩, 有效融资改善财务结构 2015 年, 公司房地产开发与经营收入达 到 亿元, 占营业收入 96.8%, 完成合同销售额 192 亿元, 同比增长 3% 公司净利率和 毛利率均明显提升, 分别为 %, 同比增长 2.9 个百分点和 4.2 个百分点 同时, 公司通过发行中期票据和公司债券共募集资金 60.6 亿元, 完成定向增发募集 30 亿元, 极大 优化了公司财务结构, 资产负债率由 82.4% 降低至 76.6%, 短期偿债指标亦稳步提升, 财政 状况明显改善 公司坐拥大量土地储备, 地产板块实现升级创新 目前公司在贵阳拥有土地储备 万 平方米, 占规划总面积的 98.6% 未来方舟 贵州国金中心中心的开发有望持续提高公司房 地产销售额 公司 15 年提出 开放性房地产 发展理念, 拟设立地产投资基金, 同时依托 互联网 + 和电子商务模式盘活存量地产资源, 扩大地产销售规模 中天城投 沪深 300 指数 积极布局业务转型, 大金融 + 大健康 成果显著 公司 2015 年积极推进 大金融 大健康 特色精品地产 的转型发展战略 在大金融领域, 以贵阳金控为主体, 初步形成 基金业 - 证券业 - 保险业 的金控链条 在大健康领域, 已成功与四川医科大学签署战略合作协议, 后续将出资 30 亿元设立大健康产业投资 我们认为, 未来公司有望在 大金融 业务开展 大健康 资源整合方面持续有所建树 证券分析师陆玲玲 A lull@swsresearch.com 联系人王丛云 (8621) wangcy@swsresearch.com 投资评级与建议 依托区域经济发展的后发势头, 加上属于贵州唯一一家房地产上市公司, 公司房地产销售稳步增长 同时公司财务结构明显改善, 目前已加速落实向 大金融 及 大 健康 转型的发展战略 我们预测 年公司 EPS 分别为 元 / 股, 可比公司估值为 12X 由于公司向 大金融 及 大健康 两大领域转型效果显著, 给予公 司 1 的溢价, 对应 2016 年 13X 的 PE, 对应目标价为 9.47 元, 给予 增持 评级 财务数据及盈利预测 E 2017E 2018E 营业收入 ( 百万元 ) 11,391 15,386 20,168 25,424 32,979 同比增长率 (%) 净利润 ( 百万元 ) 1,604 2,607 3,472 4,616 6,275 同比增长率 (%) 每股收益 ( 元 / 股 ) 毛利率 (%) ROE(%) 市盈率 注 : 市盈率 是指目前股价除以各年业绩 ; 净资产收益率 是指摊薄后归属于母公司所有者的 ROE 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明

2 本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司 使用 2 1. 全年业绩高增长, 财务状况有改善 盈利能力有所增强, 地产销售稳中有增 2015 年公司实现营业收入及母公司净利润分别为 亿元 26.1 亿元, 同比增长 35.1% 62.6% 公司整体销售净利率和销售毛利率两项指标得以明显回升, 分别为 16.9% 35.4%, 同比增长 2.9 个百分点和 4.2 个百分点 从公司营业收入构成来看, 房地产开发与经营收入达 亿元, 占营业收入 96.8%, 成为公司利润增长的主要源泉 公司 2015 年房地产销售额 192 亿元, 较 2014 年 186 亿元同比增长 3%, 目前坐拥土地储备 万平方米, 对未来继续深耕贵州市场提供有力的资源保障 图 1:2015 年公司营业收入稳步增长, 同比增速达 35% 图 2:2015 年公司归母净利润增幅显著, 同比增长 63% % % % 35% 营业收入 ( 亿元 ) 同比增速 % 48% 4-16% -4 母公司净利润 ( 亿元 ) 同比增速 图 3: 净利率与毛利率由降转升, 盈利能力得以提高 销售净利率 (%) 销售毛利率 (%) 销售期间费用率 (%, 右轴 ) 三项费用率虽小幅上升但降势明显, 预收账款传递业绩良好信号 公司的销售期间费用率为 8.1%, 较去年同期上升 0.5 个百分点 具体来看, 销售费用率已连续两年下降,2015 年的销售费用率为 3.4% 管理费用率和财务费用率较 2014 年分别上升 1.1 个百分点和 0.1 个百分点, 主要是由于公司项目收购步伐加快及融资规模的大幅增加 但从长期来看, 公司 2015 年针对地产业务提出 开放性房地产, 以 资本运作 增强地产板块与其他战略 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 2 页共 9 页简单金融成就梦想

3 本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司 使用 3 板块的协同效应, 有望进一步降低三项费用率 同时, 公司 2015 年预收账款达到 111 亿元, 伴随各大项目如未来方舟 贵州金融中心等逐步进入结算后, 我们预期 2016 年公司业绩将 保持高速增长 图 4: 三项费用率总体呈下降趋势 图 5: 公司 2015 年预收账款高达 111 亿元 营业费用率 (%) 管理费用率 (%) 财务费用率 (%) 预收款项 ( 亿元 ) 有效拓宽融资渠道, 财务状况逐年改善 2015 年公司通过中期票据 非公开发行公司 债共计融资 40.6 亿元, 同年 11 月, 公司以每股 9.86 元非公开发行公司股票募集资金 30 亿元, 目前定增工作已顺利完成, 有效优化了公司财务结构 与 14 年相比, 公司资产负债 率由 82.4% 降至 76.6%, 净资产负债率为 3.4, 同比下降 1.5 个百分点, 财务状况得到明显 改善 从短期来看,2015 年公司流动比率 速动比率及现金比率分别为 及 0.3, 近五年三项指标均稳步上升, 说明公司短期偿债能力有所提高 表 1: 资本市场高效融资, 共募集资金 90.6 亿元 融资方式 公告日期 募集金额 ( 亿元 ) 期限 ( 年 ) 利率 (%); 发行价 ( 元 ) 2015/10/15( 第一期 ) 4 3 8% 公司债 2015/11/28( 第二期 ) % 2015/12/26( 第三期 ) % 2016/1/20( 第四期 ) % 中期票据 2015/10/ % 定向增发 2015/11/5 30 / 9.86 元 合计 共融资 90.6 亿元 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 3 页共 9 页简单金融成就梦想

4 本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司 使用 4 图 6: 近两年资产负债率 产权比率下降明显 图 7: 公司短期偿债能力稳步提高 资产负债率 (%) 产权比率 ( 倍, 右轴 ) 速动比率现金比率流动比率 ( 右轴 ) 2. 地产升级创新, 大金融 + 大健康 转型加速 维持贵阳地产市场龙头, 传统地产销售有望持续增长 公司房地产开发及销售项目主 要涵盖贵阳 南京和遵义三个城市 截止 2015 年 12 月 31 日, 公司在贵阳拥有土地储备 万平方米, 占规划总建筑面积的 98.6% 未来方舟 贵州国际金融中心及假日方舟 等项目将成为公司 16 年的开发重点, 公司预计今年可实现房地产销售额 240 亿元 表 2:2015 年公司房地产开发仍以深耕贵阳市场为主 开发区域 具体项目 项目状态 权益比例 占地面积 ( 万总建面 ( 万平平米 ) 米 ) 渔安安井温泉旅游城 未来方舟 在建 贵阳国际金融中心 在建 中天会展城 在建 中天世纪新城 在建 贵阳 贵阳云岩渔安安井回迁居住区 在建 中天花园三期 在建 白岩脚保障房 在建 贵阳云岩渔安安井回迁居住区 E 组团 ( 公租 在建 房组团 ) 南京 中天铭廷 在建 遵义 中天万里湘江 在建 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 4 页共 9 页简单金融成就梦想

5 本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司 使用 5 开拓增量, 盘活存量, 开放性房地产 促进战略协同 2015 年公司创新提出 开放性房地产, 拟通过在贵阳贵州开展智慧社区 020 平台运营等措施开拓地产增量业务, 盘活存量地产资源 在开拓增量业务方面, 公司通过出资 0.3 亿人民币设立中天城投集团房产开发建设管理有限公司, 形成 项目 + 管理 + 基金 + 品牌 + 整合 (PMFBI) 的全新业务模式 同时, 公司也对中天城投集团母基金增资 5 亿元来推进地产业务的稳健发展 在盘活存量地产资源方面, 公司独家出资 0.5 亿人民币设立 生活宝, 依托 互联网 + 和电子商务模式, 以智慧社区平台 APP 为载体构建用户与商家及服务者之间的连接平台, 为社区住户提供各类互联网化的增量服务 图 8: 地产业务创新发展 PMFBI 模式 大金融 大健康 双箭齐发, 逐步加码转型增速 公司积极从两大方面布局大金融转型, 即形成以贵阳金融控股有限公司为主体的传统金融格局和以中天普惠金融服务公司为代表的互联网金融领域, 具体包括收购海际证券 66.67% 控股权 中融人寿 2 股权及进军再保险行业等 在大健康板块, 公司紧跟国家 十三五 规划 健康中国 主题, 依托贵阳区域优势, 以养老地产为纽带, 以保险公司为核心, 结合大数据平台构建大健康产业链, 目前已经和四川医科大学签署了 战略合作协议, 拟将出资 30 亿元设立大健康产投公司, 大健康产业核心要素的聚集效应蓄势待发 图 9:2015 年公司 大金融 板块转型成果显著 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 5 页共 9 页简单金融成就梦想

6 本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司 使用 6 3. 盈利预测与投资建议 PE 估值 : 中天城投作为贵州房地产的龙头企业, 在贵州区域房地产市场整体回暖的态 势下, 我们看好 2016 年公司业绩持续向上, 预计未来三年业绩增长率分别为 33.2% 33% 及 35.9%,16-18 年的 EPS 为 元 / 股 2016 年可比公司市盈率为 12X, 由 于公司目前正积极推进 两大一小 ( 大金融 + 大健康 + 小地产 ) 战略转型, 且 2015 年三大 板块均已有所建树, 我们认为转型的加速落实会拉动公司未来业绩的增长, 给予公司 1 的溢价, 即公司 2016 年预计有 13X 的 PE, 对应目标价为 9.47 元, 公司目前股价为 7.20 元, 给予增持评级 表 3: 可比公司估值, 给予公司 2016 年 13X 的 PE 证券代码 证券简称 股价 ( 元 ) EPS PE 2016/04/ A 2016E 2017E 2018E 2015A 2016E 2017E 2018E 金科股份 宋都股份 首开股份 滨江集团 世茂股份 调整后均值 中天城投 RNAV 估值 : 我们通过对公司地产项目及金融资产项目进行重估, 得出公司 RNAV 为 348 亿元, 每股 RNAV 为 7.43 元, 当前公司股价 7.20 元, 折价 3% 表 4: 公司 RNAV 估值折价 5% RNAV 估值开发项目净现值 ( 百万 ) 归属于母公司净资产 ( 百万 ) 金融资产 RNAV 增厚 ( 百万 ) 133 重估净资产合计 ( 百万 ) 总股本 ( 百万股 ) 4683 每股 RNAV( 元 / 股 ) 7.43 最新股价 ( 元 / 股 )2016/04/ P/RNAV 97% WACC 8.49% 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 6 页共 9 页简单金融成就梦想

7 本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司 使用 7 4. 附表 附表 : 公司项目预测 项目名称 建筑面预计售预计销售额 ( 百万元 ) 预期结算收入 ( 百万元 ) RNAV 物业积 ( 万价 ( 百万 ( 百万类型 2016E 2017E 2018E 2016E 2017E 2018E 平米 ) 元 ) 元 ) 贵阳会展城 B 区 L 办公 地块 贵阳金融城一期 办公 , , , , , 贵阳金融城二期 办公 , , , , , , 贵阳金融城三期 办公 , , , , , 未来方舟住宅 住宅 , , , , , 未来方舟商业 商业 , , , , , , 未来方舟办公 办公 , , , , , 中天铭廷 住宅 人民剧场改造项目 商服 , , , , , 朝阳影剧院改造项商服 , , ,600.0 目 河滨剧场改造项目 商服 , , , 假日方舟 商住 , , , , , , 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 7 页共 9 页简单金融成就梦想

8 本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司 使用 8 财务摘要 合并利润表 人民币 : 百万元 E 2017E 2018E 一 营业收入 二 营业总成本 营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 三 营业利润 加 : 营业外收入 减 : 营业外支出 四 利润总额 减 : 所得税 五 净利润 少数股东损益 归属于母公司所有者的净利润 六 每股收益 费用及减值 包括销售费用 管理费用 财务费用和资产减值损失 投资收益及其他 包括投资收益和公允价值变动收益 营业外净收入 营业外收入减营业外支出 经营性利润 = 主营业务利润 -( 销售费用 + 管理费用 + 财务费用 ) ROE ( 摊薄后 )= 净利润 所有者权益合计 ( 当年期末值 ) 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 8 页共 9 页简单金融成就梦想

9 本研究报告仅通过邮件提供给国投瑞银国投瑞银基金管理有限公司 使用 9 信息披露 证券分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度 专业审慎的研究方法, 使用合法合规的信息, 独立 客观地出具本报告, 并对本报告的内容和观点负责 本人不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿 与公司有关的信息披露 本公司隶属于申万宏源证券有限公司 本公司经中国证券监督管理委员会核准, 取得证券投资咨询业务许可, 资格证书编号为 : ZX0065 本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的, 还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务 本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务 客户可通过 compliance@swsresearch.com 索取有关披露资料或登录 信息披露栏目查询从业人员资质情况 静默期安排及其他有关的信息披露 机构销售团队联系人 上海 陈陶 chentao@swsresearch.com 北京 李丹 lidan@swsresearch.com 深圳 胡洁云 hujy@swsresearch.com 海外 张思然 zhangsr@swsresearch.com 综合 朱芳 zhufang@swsresearch.com 股票投资评级说明证券的投资评级 : 以报告日后的 6 个月内, 证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 买入 (Buy) 增持 (Outperform) 中性 (Neutral) 减持 (Underperform) 行业的投资评级 : : 相对强于市场表现 2 以上 ; : 相对强于市场表现 5%~2; : 相对市场表现在 -5%~+5% 之间波动 ; : 相对弱于市场表现 5% 以下 以报告日后的 6 个月内, 行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 看好 (Overweight) : 行业超越整体市场表现 ; 中性 (Neutral) : 行业与整体市场表现基本持平 ; 看淡 (Underweight) : 行业弱于整体市场表现 我们在此提醒您, 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准 我们采用的是相对评级体系, 表示投资的相对比重建议 ; 投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况, 比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素 投资者应阅读整篇报告, 以获取比较完整的观点与信息, 不应仅仅依靠投资评级来推断结论 申银万国使用自己的行业分类体系, 如果您对我们的行业分类有兴趣, 可以向我们的销售员索取 本报告采用的基准指数 : 沪深 300 指数 法律声明 本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 客户应当认识到有关本报告的短信提示 电话推荐等只是研究观点的简要沟通, 需以本公司 网站刊载的完整报告为准, 本公司并接受客户的后续问询 本报告首页列示的联系人, 除非另有说明, 仅作为本公司就本报告与客户的联络人, 承担联络工作, 不从事任何证券投资咨询服务业务 本报告是基于已公开信息撰写, 但本公司不保证该等信息的准确性或完整性 本报告所载的资料 工具 意见及推测只提供给客户作参考之用, 并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可能会波动 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突, 不应视本报告为作出投资决策的惟一因素 客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险 本公司特别提示, 本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失, 任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议 本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标 财务状况或需要 本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况, 以及 ( 若有必要 ) 咨询独立投资顾问 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 市场有风险, 投资需谨慎 若本报告的接收人非本公司的客户, 应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问 本报告的版权归本公司所有, 属于非公开资料 本公司对本报告保留一切权利 除非另有书面显示, 否则本报告中的所有材料的版权均属本公司 未经本公司事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝 复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用 所有本报告中使用的商标 服务标记及标记均为本公司的商标 服务标记及标记 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 9 页共 9 页简单金融成就梦想

1.1 公司营收及净利润双增 215 年公司实现营业收入 83.7 亿元 同比增长 98.48%; 归母净利润 1.87 亿元 同比 增长 71.69% 图 1:215 年公司营业收入同比增长 98% % 54% 35%

1.1 公司营收及净利润双增 215 年公司实现营业收入 83.7 亿元 同比增长 98.48%; 归母净利润 1.87 亿元 同比 增长 71.69% 图 1:215 年公司营业收入同比增长 98% % 54% 35% 上市公司 公司研究 / 证券研究报告 休闲服务 216 年 3 月 18 日众信旅游 (277) 报告原因 : 有业绩公布需要点评买入 ( 维持 ) 市场数据 : 216 年 3 月 17 日 收盘价 ( 元 ) 42.3 一年内最高 / 最低 ( 元 ) 24.66/38.5 市净率 11.3 息率 ( 分红 / 股价 ) - 流通 A 股市值 ( 百万元 ) 7124 上证指数 / 深证成指 294.83

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