附表图 1:216 年 1-9 月公司总营业收入亿元, 同比增长 37% 图 2:216 年 1-9 月公司归母净利润 71.1 亿元, 同比增长 1 1, 8, 6, 4, 2, 87,151 63,4 52,215 44,269 31, , 7, 6

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量聆都
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/ 11-4 12-4 1-4 2-4 3-4 4-4 5-4 6-4 7-4 8-4 9-4 1-4 上市公司公司研究公司点评证券研究报告房地产 216 年 11 月 3 日保利地产 (648) 报告原因 : 有业绩公布需要点评增持 ( 维持 ) 市场数据 : 216 年 11 月 3 日收盘价 ( 元 ) 9.12 一年内最高 / 最低 ( 元 ) 12.32/8.7 市净率 1.

1 / 上市公司公司研究公司点评证券研究报告房地产 216 年 11 月 3 日保利地产 (648) 报告原因 : 有业绩公布需要点评增持 ( 维持 ) 市场数据 : 216 年 11 月 3 日收盘价 ( 元 ) 9.12 一年内最高 / 最低 ( 元 ) 12.32/8.7 市净率 1.3 息率 ( 分红 / 股价 ) 3.78 流通 A 股市值 ( 百万元 ) 上证指数 / 深证成指 / 注 : 息率以最近一年已公布分红计算基础数据 : 216 年 9 月 3 日每股净资产 ( 元 ) 7.9 资产负债率 % 总股本 / 流通 A 股 ( 百万 ) 11858/1759 流通 B 股 /H 股 ( 百万 ) -/- 一年内股价与大盘对比走势 : 保利地产沪深 3 指数 5-5 加强合作拿地模式, 多元融资降低财务成本投资要点 : 公司前三季度实现总营业收入亿, 同比增长 37.5%; 归母净利润 71.1 亿, 同比增长 9.9%, 符合预期公司归母净利润增速较低的主要原因是少数股东权益比例提高以及毛利率有所降低 1) 公司 16 年前三季度少数股东权益比例为 29.7%, 同比增加 1 个百分点, 主要系公司合作开发项目增多 214 年 15 年及 16 年前三季度年公司新增土地价款权益比例分别为 7/76%/67%, 预计未来少数股东权益比例仍将维持在较高水平 2) 公司前三季度毛利率为 3.1%, 同比下降 5. 个百分点, 环比下降 2.5 个百分点, 主要系高毛利区域及项目结转比例较低公司坚持等量拓展原则, 左手卖楼右手买地公司前三季度累计拿地 1148 万方, 拿地总价 698 亿元,, 平均楼面价 68 元 / 平米从销售匹配程度来看, 公司新增土地建面 / 销售面积为.97, 同比上升 12 个百分点 ; 新增土地价款 / 销售额为.44, 同比上升 14 个百分点其中一二线城市拓展面积和金额分别占比 81.5% 和 95.5% 前三季度, 公司新开工面积 1278 万平方米, 竣工面积 97 万平方米, 在建面积 497 万平方米, 分别比去年同期增长 19.6% 34. 和 4.8% 公司目前拥有约 1 亿平米可售容积率面积, 总可售货值约为 1.3 万亿, 待开发面积.6 亿平米, 其中一二线城市占比超过 73.4% 资金方面, 公司销售回笼率大幅增加, 积极进行多元融资, 降低融资成本公司前三季度实现销售回笼亿元, 回笼率达 95., 期末货币资金余额亿元公司上半年完成了 9 亿定向增发,1 亿公司债券发行, 综合融资成本 4.86%, 较去年年末下降.34 个百分点同时, 公司财务结构得到进一步优化,16Q3 公司资产负债率仅 74.6%, 较年初下降.4 个百分点 ; 扣除预收账款后的真实资产负债率为 57.5%, 较年初下降 6.7% 相关研究保利地产 (648) 深度 : 业绩增长趋稳, 巩固住宅业务, 发力房地产金融 216/8/31 保利地产 ( 648) 业绩稳健增长再融资助力公司未来发展 215/3/17 证券分析师王胜 A wangsheng@swsresearch.com 联系人曹一凡 (8621) caoyf@swsresearch.com 感谢实习生龚正欢对本文做出的贡献国企改革背景下, 保利与中航地产签署框架协议, 拟按照协议转让方式收购中航地产房地产业务相关资产与负债, 标的资产预估值合计为亿元该项交易涉及中航地产及其下属企业合计持有的 1 家房地产项目公司股权及 1 个房地产项目在建工程, 项目大多分布于二三线城市 9 月, 公司实际控制人保利集团与中国航空工业集团公司签署框架协议, 拟确认此次房地产业务整合的交易范围为中航工业直接或通过下属公司持有的房地产开发业务平台公司和项目公司的全部股权以及中航工业持有的天津瑞赛投资有限公司 1 股权维持增持评级, 维持盈利预测公司的业绩增速较快, 在手土地储备丰富, 低融资成本将助力公司业绩进一步增长此外, 公司是国企改革概念下的龙头公司, 具备主题投资价值因此我们维持年归母净利润 146/16/172 亿元的盈利预测, 同比增速为 19%/9%/8%, 对应公司年 EPS 分别为 1.24/1.35/1.45 元, 维持增持评级财务数据及盈利预测 Q1-Q3 216E 217E 218E 营业收入 ( 百万元 ) 123,429 87, , ,26 174,9 同比增长率 (%) 净利润 ( 百万元 ) 12,348 7,11 14,645 15,953 17,169 同比增长率 (%) 每股收益 ( 元 / 股 ) 毛利率 (%) ROE(%) 市盈率注 : 市盈率是指目前股价除以各年业绩 ; 净资产收益率是指摊薄后归属于母公司所有者的 ROE 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明

2 附表图 1:216 年 1-9 月公司总营业收入亿元, 同比增长 37% 图 2:216 年 1-9 月公司归母净利润 71.1 亿元, 同比增长 1 1, 8, 6, 4, 2, 87,151 63,4 52,215 44,269 31, , 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 7,11 6,8 6,47 4, Q3 214Q3 215Q3 216Q 营业收入 ( 百万元 ) 增速 ( 右轴 ) 归母净利润 ( 百万元 ) 增速 ( 右轴 ) 图 3:216 年 1-9 月财务费用率为 1.7%, 同比下降 1.1 个百分点 ; 三费比率为 6.4%, 同比下降 1.3 个百分点图 4:216 年 1-9 月平均结算毛利率为 3, 同比下降 5 个百分点销售费用率 (%) 管理费用率 (%) 销售毛利率 (%) 息税前利润率 (%) 财务费用率 (%) 净利润率 (%) 归母净利润率 (%) 图 5:216 年 1-9 月少数股东权益比例为 29.7%, 同比上升 1 个百分点图 6:216 年 Q3 公司真实资产负债率为 57.5%, 同比下降 6.7 个百分点 % 1.3% 8.5% % 1, % 3,5.4 35% 3 25% 2 15% 1 5% 少数股东权益净利润少数股东权益比例资产负债率 (%) 剔除预收款项后的资产负债率 (%) 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 2 页共 5 页简单金融成就梦想

3 利润表百万元 E 217E 218E 营业收入 19,56 123, , ,26 174,9 营业总成本 91,229 11, , , ,529 营业成本 74,123 82,453 9,642 13, ,152 营业税金及附加 11,148 12,157 14,596 15,921 17,622 销售费用 2,42 2,731 3,378 3,745 4,176 管理费用 1,723 1,872 2,216 2,443 2,716 财务费用 1,271 2,328 1,756 1,859 1,83 资产减值损失 (8) 公允价值变动损益投资收益 1, ,3 1,73 1,16 营业利润 18,981 22,724 26,96 29,235 31,586 营业外收支利润总额 19,32 22,91 26,941 29,322 31,686 所得税 4,8 6,73 6,983 7,58 8,288 净利润 14,231 16,828 19,958 21,742 23,398 少数股东损益 2,31 4,48 5,314 5,788 6,229 归属于母公司所有者的净利润 12,2 12,348 14,645 15,953 17,169 现金流量表百万元 E 217E 218E 净利润 14,231 16,828 19,958 21,742 23,398 加 : 折旧摊销减值 ,96 1,231 财务费用 1,554 2,211 1,756 1,859 1,83 非经营损失 -1,742-1, ,225-1,11 营运资本变动 -25, ,855-5,93-21,95 其它经营活动现金流 -1,458 17,785-5,938 17,542 4,253 资本开支 ,424 3,436 3,423 其它投资现金流 -2, 投资活动现金流 -3,169-2,47-3,55-3,227-3,415 吸收投资 3,956 2,19 9, 负债净变化 23,558-19,113 1,529-8,186 4,99 支付股利利息 11,521 11,687 13,511 14,946 15,213 其它融资现金流 , 1, 1, 融资活动现金流 19,891-17,744 7,18-13, 净现金流 6,24-2,45-2,47 1, 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 3 页共 5 页简单金融成就梦想

4 资产负债表百万元 E 217E 218E 流动资产 35, , , ,113 53,627 现金及等价物 4,7 37,485 35,15 36,197 36,731 应收款项 43,596 58,924 44,91 5,71 52,388 存货净额 267, , , , ,58 其他流动资产长期投资 3,945 4,919 6,56 6,92 8,18 固定资产 2,478 3,155 3,466 3,735 3,936 无形资产及其他资产 8,485 11,77 12,953 15,217 17,244 资产总计 365,766 43, ,74 491, ,832 流动负债 187, , , ,17 29,789 短期借款 28,669 35,295 37,225 28,329 37,692 应付款项 128,81 156, ,8 188, ,157 其它流动负债非流动负债 97,58 84,859 94,461 15,168 11,714 负债合计 284,893 36, ,76 352,275 41,53 股本 1,73 1,757 11,856 11,856 11,856 资本公积 6,917 6,955 14,856 14,856 14,856 盈余公积 1,714 2,151 2,71 3,356 4,8 未分配利润 42,48 51,641 62,25 72,93 84,66 少数股东权益 19,463 25,618 3,931 36,72 42,949 股东权益 8,872 97,14 122, , ,329 负债和股东权益合计 365,766 43, ,74 491, ,832 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 4 页共 5 页简单金融成就梦想

5 信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法, 使用合法合规的信息, 独立客观地出具本报告, 并对本报告的内容和观点负责本人不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准, 取得证券投资咨询业务许可, 资格证书编号为 : ZX65 本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的, 还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过 compliance@swsresearch.com 索取有关披露资料或登录信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人上海陈陶 chentao@swsresearch.com 北京李丹 lidan@swsresearch.com 深圳胡洁云 hujy@swsresearch.com 海外张思然 zhangsr@swsresearch.com 综合朱芳 zhufang@swsresearch.com 股票投资评级说明证券的投资评级 : 以报告日后的 6 个月内, 证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 买入 (Buy) 增持 (Outperform) 中性 (Neutral) 减持 (Underperform) 行业的投资评级 : : 相对强于市场表现 2 以上 ; : 相对强于市场表现 5%~2; : 相对市场表现在 -5%~+5% 之间波动 ; : 相对弱于市场表现 5% 以下以报告日后的 6 个月内, 行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 看好 (Overweight) : 行业超越整体市场表现 ; 中性 (Neutral) : 行业与整体市场表现基本持平 ; 看淡 (Underweight) : 行业弱于整体市场表现我们在此提醒您, 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系, 表示投资的相对比重建议 ; 投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况, 比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告, 以获取比较完整的观点与信息, 不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系, 如果您对我们的行业分类有兴趣, 可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数 : 沪深 3 指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司 ( 以下简称本公司 ) 的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通, 需以本公司网站刊载的完整报告为准, 本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人, 除非另有说明, 仅作为本公司就本报告与客户的联络人, 承担联络工作, 不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写, 但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用, 并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突, 不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示, 本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失, 任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况, 以及 ( 若有必要 ) 咨询独立投资顾问在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险, 投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户, 应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有, 属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示, 否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 5 页共 5 页简单金融成就梦想

附表图 1:216 年 1-9 月公司营业收入 51.6 亿元, 同比增长 31% 图 2:216 年 1-9 月公司归母净利润 5.3 亿元, 同比增长 5% 6, 5, 4, 3, 2, 1, 1,454 2,764 4,882 3,946 5,165 12% 9% 6% 3% % -3% -

附表图 1:216 年 1-9 月公司营业收入 51.6 亿元, 同比增长 31% 图 2:216 年 1-9 月公司归母净利润 5.3 亿元, 同比增长 5% 6, 5, 4, 3, 2, 1, 1,454 2,764 4,882 3,946 5,165 12% 9% 6% 3% % -3% - / 11-9 12-9 1-9 2-9 3-9 4-9 5-9 6-9 7-9 8-9 9-9 1-9 上市公司公司研究公司点评证券研究报告房地产 216 年 11 月 8 日银亿股份 (981) 报告原因 : 有业绩公布需要点评中性 ( 维持 ) 市场数据 : 216 年 11 月 7 日收盘价 ( 元 ) 1.35 一年内最高 / 最低 ( 元 ) 13.99/7.23 市净率 4.7

附表 图 1:216 年 1-9 月公司总营业收入 亿元, 同 比增长 37% 图 2:216 年 1-9 月公司归母净利润 71.1 亿元, 同比增 长 1 1, 8, 6, 4, 2, 87,151 63,4 52,215 44,269 31, , 7, 6

附表图 1:216 年 1-9 月公司总营业收入亿元, 同比增长 37% 图 2:216 年 1-9 月公司归母净利润 71.1 亿元, 同比增长 1 1, 8, 6, 4, 2, 87,151 63,4 52,215 44,269 31, , 7, 6