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1 上市公司公司研究/ 点评报券研究报告本研究报告仅通过邮件提供给天津建融投资天津建融投资有限公司 使用 1 告证房地产 2013 年 02 月 05 日 南国置业 (002305) 合作启幕, 资金先行, 维持 买入 评级 报告原因 : 有业绩公布需要点评 买入 盈利预测 : 单位 : 百万元 元 % 倍 维持 营业收入 增长率 净利润 增长率 每股收 益 毛利率 净资产收益率 市盈率 EV/ EBITDA 市场数据 : 2013 年 02 月 04 日 收盘价 ( 元 ) 7.58 一年内最高 / 最低 ( 元 ) 8.1/4.45 上证指数 / 深证成指 2428/9761 市净率 4.4 息率 ( 分红 / 股价 ) - 流通 A 股市值 ( 百万元 ) 7277 注 : 市盈率 是指目前股价除以各年业绩 ; 净资产收益率 是指摊薄后归属于母公司所有者的 ROE; 注 : 息率 以最近一年已公布分红计算 基础数据 : 2012 年 09 月 30 日 每股净资产 ( 元 ) 1.74 资产负债率 % 总股本 / 流通 A 股 ( 百万 ) 960/960 流通 B 股 /H 股 ( 百万 ) -/- 投资要点 : 公司公告 2012 年年报, 营业收入 净利润分别为 22.1 亿元 4.46 亿元, 同比增长 117% 52%, 折合 EPS0.46 元 公司 2012 年销售额为 30.6 亿元 2012 年业绩保持高增长, 基本符合我们此前预期 公司 2012 年业绩为 0.46 元, 略低于我 一年内股价与大盘对比走势 : 们此前预期的 0.48 元, 与公司此前公告的 50%-60% 的增长一致 造成此差异的原因系公司 毛利率下滑较多, 从 2011 年的 60.7% 下降至 2012 年的 46.0%, 主要因公司本年结算项目中, 住宅项目南国花郡毛利率较低, 拉低了整体结算毛利率 扩张加速明显,2013 年仍是公司合同销售额和业绩快速增长年 公司 2012 年合同销售额 相关研究 个股推荐 /11/30 南国置业 (002305) 以专业打 动专业, 扩张有望加速 2012/11/21 证券分析师竺劲 A zhujin@swsresearch.com 殷姿 A yinzi@swsresearch.com 研究支持韩思怡 A hansy@swsresearch.com 联系人吴一凡 (8621) wuyf@swsresearch.com 营业收入都出现大幅增长, 合同销售额从 10 亿元升至 31 亿元, 营业收入从 10 亿元升至 22 亿元, 净利润连续两年保持 50% 的增长, 充分表明公司商业地产商业模式 ( 经营权与业权分离 ) 的优越性, 公司在周转和业绩释放上不逊于住宅开发商 ; 公司 2013 年仍将保持高周转, 其中新开工 竣工分别为 60 万方 51 万方, 较 2012 年 8% 90% 的增长, 而在项目拓展上也明确表示将新增 万方土地储备, 是公司 2012 年新增土地的 倍, 扩张加速明显 与中国水电合作启幕, 股东拟进行委托借款 30 亿元, 无异于一次再融资 公司同时公告改选董事会和股东将对上市公司进行委托借款 30 亿元, 表明中国水电与公司合作正式启幕, 其中中国水电拟向南国置业提供不超过 23 亿元委托借款, 董事长许晓明拟向南国置业提供不超过 7 亿元委托借款, 利率不高于基准利率上浮 30% 及南国置业同期融资平均成本 而公司目前有息负债仅 19 亿 资金先行将有利促成南国置业与中国水电合作项目的落地 伴随土地 资金瓶颈被打破, 公司成长股特征更趋明显, 维持 买入 评级 我们预计公司 2013 年合同销售额为 42 亿元 ( 未考虑新项目落地 ), 较 2012 年有 40% 增长, 小幅调整 地址 : 上海市南京东路 99 号电话 :(8621) 上海申银万国证券研究所有限公司 公司 年业绩至 元 ( 原预测为 元 ), 年复合增长率在 55% 以上 公司成长股特征明显, 目前公司仅 11X, 估值仍具优势, 维持买入评级, 上调 6 个月 目标价至 10 元 本公司不持有或交易股票及其衍生品, 在法律许可情况下可能为或争取为本报告提到的公司提供财务顾问服务 ; 本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的, 持有比例可能超过已发行股份的 1%, 还可能为或争取为这些公司提供投资银行服务 本公司在知晓范围内履行披露义务 客户可通过 compliance@swsresearch.com 索取有关披露资料或登录 信息披露栏目查询 客户应全面理解本报告结尾处的 " 法律声明 "

2 本研究报告仅通过邮件提供给天津建融投资天津建融投资有限公司 使用 2 目录 1. 业绩保持高增长, 扩张加速持续 合作启幕, 资金先行 商业地产成长股, 维持 买入... 5 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 1 申万研究 拓展您的价值

3 本研究报告仅通过邮件提供给天津建融投资天津建融投资有限公司 使用 3 图表目录 图 年销售出现爆发性增长... 3 图 2 公司过去几年主动加杠杆... 3 图 3 毛利率和净利率均有下滑... 3 图 4 营业收入和净利润增长迅速... 3 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 2 申万研究 拓展您的价值

4 本研究报告仅通过邮件提供给天津建融投资天津建融投资有限公司 使用 4 1. 业绩保持高增长, 扩张加速持续 业绩快速增长来自于合同销售额快速增长, 实际是公司主动加杠杆带来的可售资源增长 公司公告 2012 年年报, 营业收入 净利润分别为 22.1 亿元 4.46 亿元, 同比增长 117% 52%, 折合 EPS0.46 元 业绩高增长来自于公司合同销售额与结算的快速增长 过去几年, 公司受限于融资瓶颈, 周转偏慢, 导致公司可售资源偏少, 合同销售额一直徘徊在 10 亿元左右 ; 公司自 2010 年末通过信托借款主动加杠杆, 使可售资源明显增长, 借助 2012 年楼市明显复苏, 公司合同销售额从 2011 年的 10 亿元上升至 31.6 亿元, 相应的结算收入也从 10 亿元上升至 22 亿元 图 年销售出现爆发性增长 图 2 公司过去几年主动加杠杆 资料来源 : 公司公告, 申万研究 资料来源 : 公司公告, 申万研究 毛利率明显下滑, 主要系结算结构所致 公司毛利率下滑较多, 从 2011 年的 60.7% 下降至 2012 年的 46.0%, 主要因公司本年结算项目中, 住宅项目南国花郡毛利率较低, 拉低了整体结算毛利率 公司 2011 年结算的主要项目是首义汇和北都城市广场, 毛利率分别约在 80% 和 53% 而从公司的成本控制看, 三项费用率从 6.7% 降至 4.7%, 快速周转带来的规模效应明显 图 3 毛利率和净利率均有下滑 图 4 营业收入和净利润增长迅速 资料来源 : 公司公告, 申万研究 资料来源 : 公司公告, 申万研究 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 3 申万研究 拓展您的价值

5 本研究报告仅通过邮件提供给天津建融投资天津建融投资有限公司 使用 5 公司商业地产商业模式 ( 经营权与业权分离 ) 的优越性, 使公司在周转和业绩 释放上不逊于住宅开发商 2012 年合同销售额 营业收入都出现大幅增长, 合同销 售额从 10 亿元升至 31 亿元, 营业收入从 10 亿元升至 22 亿元, 净利润连续两年保持 50% 的增长 公司 2013 年扩张加速将持续 公司表示,2013 年计划新开工 竣工分别为 60 万方 51 万方, 较 2012 年 8% 90% 的增长, 而在项目拓展上也明确表示将新增 万方土地储备, 是公司 2012 年新增土地的 倍, 扩张加速明显 表 年公司计划 单位 : 万方 2012 实际 2013 计划 增速 新开工 % 竣工 % 新增建筑面积 %-234% 资料来源 : 公司年报, 申万研究 2. 合作启幕, 资金先行 自中国水电成为公司第二大股东 ( 受让公司 29.75% 股权 ) 后, 合作时间和合作模式一直是市场关注的核心问题 我们认为, 公司与年报同时公告的改选董事会议案与股东对上市公司委托借款事宜可视为公司与中国水电合作的启幕 1) 改选董事会议案表明中国水电或将深度介入公司运营, 合作将提速 第三届董事会 ( 非独立 ) 董事候选人 7 人中, 有 4 人为中国水电地产的高管,3 人为南国置业高管, 表明南国置业对于中国水电介入持开放态度, 中国水电或将深度介入公司运营 表 2 第三届董事会非独立董事候选人姓名职务夏进中国水电集团房地产有限公司董事长 党委书记许晓明南国置业董事长许建辉中国水电建设集团房地产有限公司党委委员 董事会秘书 总经理办公室主任王昌文南国置业董事 总经理高秋洪南国置业董事 联席总经理秦普高中国水电建设集团房地产事业部财务总监郑克强中国水电建设集团房地产有限公司资产运营部总经理资料来源 : 公司公告, 申万研究 2) 股东将对上市公司委托借款 30 亿元且利率较低, 表明大股东与二股东对南国置业的定位与发展基本达成一致, 即快速周转, 做大规模, 资金先行将有利促成南国置业与中国水电合作项目的落地 其中中国水电拟向南国置业提供不超过 23 亿 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 4 申万研究 拓展您的价值

6 本研究报告仅通过邮件提供给天津建融投资天津建融投资有限公司 使用 6 元委托借款, 董事长许晓明拟向南国置业提供不超过 7 亿元委托借款, 利率不高于基准利率上浮 30% 及南国置业同期融资平均成本 就中国水电与南国置业在项目上的合作方式, 将贯彻南国置业做商业 中国水电做住宅的安排, 我们认为具体形式主要有二 : 1) 南国置业通过收购或合作方式, 开发中国水电原来持有的商业地产项目 具体模式可参考南国置业与武汉地产集团共同开发的汉口城市广场 2) 南国置业与中国水电作为联合体竞拍 由于当前大多数地区拍地都要求有 30%-40% 的商业配建, 南国置业将利用其专业优势评估配建商业项目的可行性, 最终获取整个项目后由南国置业来开发和运营商业, 由中国水电来开发住宅 伴随董事会改选的推进 资金先行带来的项目落地, 南国置业与中国水电的强强联合效应将更为清晰, 民企软实力和国企硬禀赋结合带来的优势将更为明显 3. 商业地产成长股, 维持 买入 我们预计公司 2013 年合同销售额为 42 亿元 ( 未考虑新项目落地 ), 较 2012 年 有 40% 增长, 小幅调整公司 年业绩至 元 ( 原预测为 元 ), 年复合增长率在 55% 以上 表 3 利润表 E 2014E 一 营业收入 662 1,018 2,209 2,263 3,666 二 营业总成本 ,600 1,433 2,253 其中 : 营业成本 , ,412 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 (6) (8) (10) (2) (2) 资产减值损失 加 : 公允价值变动收益 投资收益 0 1 (2) 三 营业利润 ,477 加 : 营业外收入 减 : 营业外支出 四 利润总额 ,477 减 : 所得税 五 净利润 ,078 少数股东损益 (0) (0) (0) 1 2 归属于母公司所有者的净利润 ,076 六 基本每股收益 全面摊薄每股收益 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 5 申万研究 拓展您的价值

7 本研究报告仅通过邮件提供给天津建融投资天津建融投资有限公司 使用 7 全面摊薄总股本 资料来源 : 公司年报, 申万研究 伴随土地 资金瓶颈被打破, 公司成长股特征更趋明显, 目前公司仅 11X, 估值仍具优势, 维持买入评级, 上调 6 个月目标价至 10 元 我们核心假设的风险主要来自公司整合风险 公司异地扩张风险和公司加大自持面积带来的业绩释放不达预期的风险 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 6 申万研究 拓展您的价值

8 本研究报告仅通过邮件提供给天津建融投资天津建融投资有限公司 使用 8 信息披露 证券分析师承诺 殷姿, 竺劲 : 房地产 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师, 以勤勉的职业态度 专业审慎的研究方法, 使用合法合规的信息, 独立 客观地出具本报告, 并对本报告的内容和观点负责 本人不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿 与公司有关的信息披露本公司在知晓范围内履行披露义务 客户可通过 compliance@swsresearch.com 索取有关披露资料或登录 信息披露栏目查询从业人员资质情况 静默期安排及关联公司持股情况 股票投资评级说明证券的投资评级 : 以报告日后的 6 个月内, 证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 买入 (Buy) : 相对强于市场表现 20% 以上 ; 增持 (Outperform) : 相对强于市场表现 5%~20%; 中性 (Neutral) : 相对市场表现在 -5%~+5% 之间波动 ; 减持 (Underperform) : 相对弱于市场表现 5% 以下 行业的投资评级 : 以报告日后的 6 个月内, 行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 看好 (Overweight) : 行业超越整体市场表现 ; 中性 (Neutral) : 行业与整体市场表现基本持平 ; 看淡 (Underweight) : 行业弱于整体市场表现 我们在此提醒您, 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准 我们采用的是相对评级体系, 表示投资的相对比重建议 ; 投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况, 比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素 投资者应阅读整篇报告, 以获取比较完整的观点与信息, 不应仅仅依靠投资评级来推断结论 申银万国使用自己的行业分类体系, 如果您对我们的行业分类有兴趣, 可以向我们的销售员索取 本报告采用的基准指数 : 沪深 300 指数 法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 本报告是基于已公开信息撰写, 但本公司不保证该等信息的准确性或完整性 本报告所载的资料 工具 意见及推测只提供给客户作参考之用, 并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可能会波动 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 本报告首页列示的联系人, 除非另有说明, 仅作为本公司就本报告与客户的联络人, 承担联络工作, 不从事任何证券投资咨询服务业务 客户应当认识到有关本报告的短信提示 电话推荐等只是研究观点的简要沟通, 需以本公司 网站刊载的完整报告为准, 本公司并接受客户的后续问询 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突, 不应视本报告为作出投资决策的惟一因素 客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险 本公司特别提示, 本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失, 任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议 本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标 财务状况或需要 本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况, 以及 ( 若有必要 ) 咨询独立投资顾问 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 市场有风险, 投资需谨慎 若本报告的接收人非本公司的客户, 应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问 本报告的版权归本公司所有, 属于非公开资料 本公司对本报告保留一切权利 除非另有书面显示, 否则本报告中的所有材 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 7 申万研究 拓展您的价值

9 本研究报告仅通过邮件提供给天津建融投资天津建融投资有限公司 使用 9 料的版权均属本公司 未经本公司事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝 复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用 所有本报告中使用的商标 服务标记及标记均为本公司的商标 服务标记及标记 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 8 申万研究 拓展您的价值

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