2010 年 01 月公司报告 图 1: 金地 09 年单月销售面积和销售金额 万平方米 / 亿元 单月销售面积

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1 上市公司公司研究/ 公司报告房地产 2010 年 01 月 12 日 金地集团 (600383) 12 月销售创新高, 为业绩增长奠定基础 报告原因 : 有信息公布需要点评 增持 盈利预测 : 单位 : 百万元 元 % 倍 维持 营业收入 增长率 净利润 增长率 每股收 益 毛利率 净资产收益率 市盈率 EV/ EBITDA 市场数据 : 2010 年 01 月 11 日 收盘价 ( 元 ) 一年内最高 / 最低 ( 元 ) 20.3/7.1 上证指数 / 深证成指 3213/13161 市净率 2.3 息率 ( 分红 / 股价 ) - 流通 A 股市值 ( 百万元 ) 注 : 息率 以最近一年已公布分红计算 基础数据 : 2009 年 09 月 30 日 每股净资产 ( 元 ) 5.64 资产负债率 % 总股本 / 流通 A 股 ( 百万 ) 2484/2182 流通 B 股 /H 股 ( 百万 ) -/- 一年内股价与大盘对比走势 : 相关研究 金地集团 (600383)2009 年中报点 评 2009/08/ 年金地业绩发布会 ( 上海 ) 会议纪要 2009/04/29 金地集团 (600383)2008 年年报点 评 2009/04/20 分析师 江征雁 jiangzy@swsresearch.com 殷姿 yinzi@swsresearch.com 联系人杨艳 (8621) yangyan@swsresearch.com 地址 : 上海市南京东路 99 号电话 :(8621) 上海申银万国证券研究所有限公司 注 : 市盈率 是指目前股价除以各年业绩 投资要点 : 2009 年 12 月, 金地集团实现销售面积 万平方米, 销售金额 亿 元, 分别同比增长 131.9% 和 179.1% 2009 年 1-12 月公司累计实现销售面积 万平方米, 销售金额 亿元, 较上年同期分别增长 71.3% 和 84.6% 12 月金地销售创了单月新高, 推盘量和房价是主要原因 12 月 万平方米和 亿元的销售, 创下了单月新高 ; 比此前最高的 09 年 7 月还多了 8.4 万平方米和 6.9 亿元 ( 图 1) 我们认为,12 月销售表现超预期主要是两个原因 :(1) 推盘量增加 和其它几家一线公司一样, 金地在 09 年二季度加大了开工, 将 09 年的可售量从 220 万提高到 240 万平方米, 而这新增 20 万平方米主要是在四季度, 最终集中体现到了 12 月的销售上 (2) 四季度部分城市房价上升较快 我们之前对 2009 年全年销售预测是 185 万平方米和 200 亿元, 销售金额超预期更多, 主要是部分城市四季度房价涨幅超过我们预期 从公开资料来看, 金地在东莞 南京 武汉等地的项目, 四季度都有明显地提价 09 年新增土地楼面地价高于 07 年, 战略回归一线 12 月新增 1 幅土地, 整个 09 年共新增 万平方米土地储备, 平均楼面价 3930 元 / 平方米, 高于 07 年的 3074 元 / 平方米 ( 图 2) 主要原因是 09 年金地回归一线, 加大了在上海 北京等一线城市的土地储备, 占比达到 24%, 而 07 年一线城市占比仅为 3% 我们认同公司这一战略,(1) 尽管 10 年一线城市销量可能面临可大幅度的萎缩, 但由于这些城市本身供给较少, 房价下调风险反而较一些二线城市来得小 ;(2) 金地的优势是产品创新能力和质量, 而非成本控制, 因此绝对房价较高的城市更有利于金地发展 09 年销售高增长为公司业绩奠定了基础, 预计 年 EPS 分别为 0.73 元和 1.02 元,RNAV 为 13.1 元 / 股, 维持 增持 评级 本公司或其关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的, 还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务 本公司在知晓范围内履行披露义务 客户可索取有关披露资料 compliance@swsresearch.com 客户应全面理解本报告结尾处的 " 法律声明 "

2 2010 年 01 月公司报告 图 1: 金地 09 年单月销售面积和销售金额 万平方米 / 亿元 单月销售面积 单月销售金额 图 2: 金地集团历年新增土地储备面积和楼面地价变化 (07 年剔除番禺地块 ) 万平方米 元 / 平方米 新增土地储备 ( 建筑面积口径 ) 平均楼面地价 图 3: 金地集团新增土地储备区域分布对比 (07 年剔除番禺地块 ) 南京 24% 武汉 6% 深圳 3% 2007 年 2009 年 绍兴 2 上海 11% 天津 西安 9% 珠海 1% 杭州 15% 东莞 沈阳 28% 杭州 东莞 13% 沈阳 1% 深圳 佛山 3% 宁波 2% 北京 6% 武汉 23% 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 1 申万研究 拓展您的价值

3 2010 年 01 月公司报告 2. 公司看好后市, 加大扩张力度 中报公布, 金地集团将 09 年全年新开工面积从年初制订的 130 万平方米, 上调至 157 万平方米, 上调了 20% 另外, 从年初至今, 公司已公布新购置土地约 80 万平方米, 总计 亿元 应该说, 年初至今的土地购置规模和新开工面积上调幅度都在预期之内, 公但司近期公布的一些信托融资计划, 则显示出公司对未来 2-3 年的房地产市场十分看好, 意图借信托来增加公司的资产负债率水平, 加大扩张力度 对此, 我们持相对正面的态度 尽管我们认为短期房价 地价很难再大幅上升, 但 2-3 年的房地产市场仍然值得看好, 能够获得高于目前银行 信托融资成本的回报率 因此从中期看, 此举能够提升公司价值 3. 短期房价难以超预期, 下调评级至 增持 预计 年公司 EPS 分别为 0.60 元和 0.91 元,RNAV 为 元 / 股 ( 贴现 率 8%); 按增发摊薄后股本计算 EPS 分别为 0.51 元和 0.77 元, 对应 33 和 22 倍 PE, RNAV 为 8.77,P/RNAV 为 1.9 倍 尽管行业和公司的基本面仍呈向上趋势, 但我们认为目前的股价已经较充分地反 应这一预期 我们从今年 4 月 28 日开始推荐金地的逻辑是, 流动性和供需矛盾将推 动房价超预期上升, 而金地集团由于 07 年获取高价地比例最大, 因而毛利修复会最 明显, 业绩对房价的敏感性最大 但在现在这个时点上, 我们判断, 由于下半年流动 性宽松程度将有所下降, 投资需求无法继续推升房价超预期上涨, 这也意味着包括金 地集团在内的房地产公司业绩无法继续上调, 因此我们将公司评级从 买入 下调至 增持 表 1: 金地集团利润表 ( 单位 : 百万元 ) E 2010E 主营业务收入 减 : 主营业务成本 主营业务税金及附加 主营业务利润 加 : 其他业务利润 减 : 营业费用 管理费用 财务费用 (3) 资产减值损失 营业利润 加 : 投资收益 加 : 营业外收入 减 : 营业外支出 利润总额 减 : 所得税 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 2 申万研究 拓展您的价值

4 2010 年 01 月 公司报告 减 : 少数股东损益 净利润 每股净利润 表 2: 金地集团项目列表 结算面积结算价格结算收入 ( 万平方米 ) ( 元 / 平方米 ) ( 百万元 ) RNAV 增值 2009E 2010E 2009E 2010E 2009E 2010E ( 百万元 ) 深圳金地梅陇镇 2 期 , 深圳金地梅陇镇 3 期 , 深圳金地梅陇镇 4 期 ,447 10, 深圳金地名座 (104 项目 ) , 深圳金地上塘道花园 1 期 ,000 10, (20) 深圳金地上塘道花园 2 期 , (1) 广州荔湖城 1 期 ,734 10, 广州荔湖城 2 期别墅 ,093 6, 广州荔湖城 2 期公寓 ,964 4, (24) 广州荔湖城 3 期 , 广州荔湖城其它 ,296 珠海科技园 ( 珠海香洲项目 ) 一期 , 珠海科技园 ( 珠海香洲项目 ) 二期 , 珠海科技园 ( 珠海香洲项目 ) 三期 珠海科技园 ( 珠海香洲项目 ) 四期 珠海科技园 ( 珠海香洲项目 ) 五期 珠海红山楼项目 东莞金地格林庭院一期 ,764 4, 东莞金地格林庭院二期 , 东莞金地格林庭院三期 , 东莞金地博登湖一期 ,915 6, 东莞金地博登湖二期 ,000 6, 东莞金地博登湖三期 佛山九珑壁一期公寓 ,500 7, 佛山九珑壁一期别墅 ,647 14, 佛山九珑壁二期 , 上海格林世界 1 期 上海格林世界 2 期 上海格林世界 2 期 ,887 15,750 1, 上海格林世界 3 期 , , 上海格林世界 4 期 上海格林郡 1 期 上海格林郡 2 期 , 上海未未来一期 , , 上海未未来二期 , 上海湾流域一 二期 ,013 18,900 1, 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 3 申万研究 拓展您的价值

5 2010 年 01 月 公司报告 上海湾流域三期 , , 南京金地名京一期 ,000 14,700 1, 南京金地名京二期 , 南京金地自在城一期 , ,147 0 南京金地自在城二期 南京金地自在城其它 杭州中天自在城一期 , , 杭州中天自在城二期 杭州中天自在城三期 杭州自在城一期 杭州自在城二期 北京格林小镇 6 一期 ( 南区 ) 北京格林小镇 6 二期 ( 北区 ) ,820 8, 北京金地名京一期 -1( 四惠项目 ) ,000 21,000 1, 北京金地名津二期 ( 四惠项目 ) ,000 21, 天津格林世界一期 -2( 双港项目 ) ,000 7, 天津格林世界二期 ( 双港项目 ) ,000 7,350 1, 天津格林世界三期 -1( 双港项目 ) ,000 7, 天津格林世界三期 -2( 双港项目 ) ,000 7, 天津国际广场 - 住宅一期 ,000 12, 天津国际广场 - 住宅二期 ,000 12, 天津国际广场 - 商业 ,000 26, 沈阳金地国际花园一 二期 ,000 5, (12) 沈阳金地国际花园三期 ,000 5, 沈阳金地滨河国际 - 住宅一期 ,000 6, 沈阳金地滨河国际 - 住宅二期 ,000 6, 沈阳金地滨河国际 - 住宅三期 ,000 6, 沈阳金地滨河国际 - 住宅剩余 ,000 6, 沈阳金地滨河国际 - 商业 ,000 6, 西安曲江尚林苑一期 ,000 9, 西安曲江尚林苑二期 ,000 9, 西安金地芙蓉世家 ,000 12, 西安金地南湖项目一期 ,000 8, 西安金地南湖项目二期 ,000 8, 西安金地南湖项目三期 ,000 8, 武汉金地格林小城 C 地块 ,000 6, 武汉格林春岸一期 ,000 6, 武汉格林春岸二期 ,000 6, (14) 武汉京汉大道项目 ,000 10, (23) 武汉壕沟项目 ,000 6, 西安曲江池遗址公园地块 ,000 8, ,545 合计 , ,959 13,106 19,614 14,980 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 4 申万研究 拓展您的价值

6 2010 年 01 月公司报告 信息披露 分析师承诺 江征雁, 殷姿 : 金融房地产 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力, 以勤勉的职业态度, 独立 客观地出具本报告 本报告清晰准确地反映了本人的研究观点 本人不曾因, 不因, 也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿 与公司有关的信息披露本公司在知晓范围内履行披露义务 客户可索取有关披露资料 compliance@swsresearch.com 股票投资评级说明证券的投资评级 : 以报告日后的 6 个月内, 证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 买入 (Buy) : 相对强于市场表现 20% 以上 ; 增持 (Outperform) : 相对强于市场表现 5%~20%; 中性 (Neutral) : 相对市场表现在 -5%~+5% 之间波动 ; 减持 (Underperform) : 相对弱于市场表现 5% 以下 行业的投资评级 : 以报告日后的 6 个月内, 行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准, 定义如下 : 看好 (Overweight) : 行业超越整体市场表现 ; 中性 (Neutral) : 行业与整体市场表现基本持平 ; 看淡 (Underweight) : 行业弱于整体市场表现 我们在此提醒您, 不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准 我们采用的是相对评级体系, 表示投资的相对比重建议 ; 投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况, 比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素 投资者应阅读整篇报告, 以获取比较完整的观点与信息, 不应仅仅依靠投资评级来推断结论 申银万国使用自己的行业分类体系, 如果您对我们的行业分类有兴趣, 可以向我们的销售员索取 本报告采用的基准指数 : 沪深 300 指数 法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司 ( 以下简称 本公司 ) 的客户使用 本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息, 但本公司不保证该等信息的准确性或完整性 本报告所载的资料 工具 意见及推测只提供给客户作参考之用, 并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请 客户应当认识到有关本报告的短信提示 电话推荐等只是研究观点的简要沟通, 需以本公司 网站刊载的完整报告为准, 本公司并接受客户的后续问询 本报告所载的资料 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断, 本报告所指的证券或投资标的的价格 价值及投资收入可能会波动 在不同时期, 本公司可发出与本报告所载资料 意见及推测不一致的报告 客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突, 不应视本报告为作出投资决策的惟一因素 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户, 不构成客户私人咨询建议 本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标 财务状况或需要 本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况, 以及 ( 若有必要 ) 咨询独立投资顾问 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议 在任何情况下, 本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任 若本报告的接收人非本公司的客户, 应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问 本报告的版权归本公司所有 本公司对本报告保留一切权利 除非另有书面显示, 否则本报告中的所有材料的版权均属本公司 未经本公司事先书面授权, 本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝 复印件或复制品, 或再次分发给任何其他人, 或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用 所有本报告中使用的商标 服务标记及标记均为本公司的商标 服务标记及标记 请参阅最后一页的信息披露和法律声明 5 申万研究 拓展您的价值

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