行业研究 政策窗口期避风险政策明朗后博收益 房地产行业月报 房地产行业 2 月份月报 分析师 : 易华强 SAC NO:S1150512070002 2013 年 2 月 20 日 房地产 投资要点 : 证券研 证券分析师易华强 010-68784256 yihuaqiang@163.com 行业评级房地产开发园区开发 中性中性 一线城市房价上涨压力加大, 调控风声再起 近期昆山 东莞 金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知, 这与去年下半年 30 多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差 春节前后, 房地产政策并无大的变化, 但购房者心里预期变化较大, 市场普遍预计今年房价将上涨, 导致一线城市二手房成交的火热, 成交量增加将进一步加大房价上涨压力 由于公积金政策调整的城市均为三四线小城市, 房价上涨压力并不大, 且地方政府并无率先调控房地产的意图, 因此预计主要原因可能是房地产市场回暖后, 公积金贷款申请较多导致额度供不应求, 或是出于风险 究报告 月度股票池保利地产招商地产首开股份中南建设金科股份 推荐推荐推荐推荐推荐 考虑 多数三四线城市并无一线城市房地产供应不足导致的房价上涨压力, 一二线与三四线城市楼市存在分化, 因此我们预计即使房地产调控升级也将从一线城市开始 1 月房价上涨, 土地成交火热 中指院公布数据显示, 全国 100 个城市新建住宅平均价格为 9812 元 / 平方米, 环比 2012 年 12 月上涨 1.00%, 自 2012 年 6 月止跌后连续第 8 个月环比上涨 今年以来土地成交额创近年新高, 土地市场火热 最近半年行业相对走势 政策压力导致的行业超调将是较好的布局机会 今年以来申万房地产指数上涨 0.24%, 同期沪深 300 指数上涨 7.12%, 房地产板块跑输大盘 目前房地行业 PE 为 16.3 倍, 处于历史底部水平 近期房地产相对沪深 300 的市盈率和市净率溢价已有一定程度的回调 行业月报 从一线城市房价情况来看, 二套房贷有收紧可能, 但预计也将是区域性的, 全国范围全面实行的可能不大 住建部在去年底公布的 13 年楼市政策要点中已明确今年将支持合理自住及改善性需求, 因此我们预计今年调控再次全面升级的可能不大 房价上涨压力将会加快房地产调控的长效机制的建立, 包括房产税 土地制度等 从开发投资来看, 房地产相关研究报告复苏力度较为温和, 调控全面升级将伤及经济, 因此预计政策收紧将不具有普遍性 当前一二线公司对应今年市盈率不到 9 倍, 估值位于合理期间, 考虑业绩增速的确定性, 政策因素带来的行业超跌将提供较好的布局机会 短期维持行业的中性评级不变, 政策窗口期回避风险, 待政策明朗后博收益 龙头地产股近期调整幅度较大, 估值逐步合理, 由于业绩确定, 超跌可积极布局, 政策明朗之后, 行情仍将回归公司基本面 看好业绩确定的一二线地产股, 股票池为招商 保利 首开 中南 金科 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 1 of 15
目录 房地产行业月报 1 一线城市房价上涨压力加大, 调控风声再起... 4 2 房地产开发投资与销售情况... 5 2.1 房地产开发投资整体情况... 5 2.2 房地产市场成交情况... 7 2.3 土地市场成交情况... 8 2.4 二手房成交均价... 11 3 投资策略... 12 3.1 房地产板块的估值水平... 12 3.2 投资策略... 13 图目录 图 1: 房地产开发实际完成投资额增幅企稳... 5 图 2: 累计购臵土地面积增幅企稳... 5 图 3: 累计购臵土地金额增速下滑... 5 图 4: 累计商品房施工面积增速企稳... 5 图 5: 累计新开工面积增幅企稳... 6 图 6: 商品房竣工面积同比增长... 6 图 7: 商品房销售面积同比增长... 6 图 8: 商品房销售额同比增长... 6 图 9: 北京房地产开发投资额增速下滑... 6 图 10: 天津房地产开发投资额增速下滑... 6 图 11: 上海房地产开发投资额增速下滑... 7 图 12: 重庆房地产开发投资额增速较平稳... 7 图 13: 上海房地产交易数据... 7 图 14: 广州房地产交易数据... 7 图 15: 深圳房地产交易数据... 8 图 16: 北京房地产交易数据... 8 图 17: 天津房地产交易数据... 8 图 18: 杭州房地产交易数据... 8 图 19: 重庆房地产交易数据... 8 图 20: 成都房地产交易数据... 8 图 21:12 个城市用地成交面积与地价... 9 图 22: 北京居住用地成交面积与楼面地价... 9 图 23: 上海居住用地成交面积与楼面地价... 9 图 24: 广州居住用地成交面积与楼面地价... 9 图 25: 深圳居住用地成交面积与楼面地价... 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 2 of 15
图 26: 长春居住用地成交面积与楼面地价... 10 图 27: 沈阳居住用地成交面积与楼面地价... 10 图 28: 天津居住用地成交面积与楼面地价... 10 图 29: 杭州居住用地成交面积与楼面地价... 10 图 30: 南京居住用地成交面积与楼面地价... 10 图 31: 武汉居住用地成交面积与楼面地价... 10 图 32: 重庆居住用地成交面积与楼面地价... 11 图 33: 成都居住用地成交面积与楼面地价... 11 图 34: 上海二手房成交均价... 11 图 35: 北京二手房成交均价... 11 图 36: 深圳二手房成交均价... 11 图 37: 广州二手房成交均价... 11 图 38: 天津二手房成交均价... 12 图 39: 房地产板块市盈率水平... 12 图 40: 房地产板块市净率水平... 12 图 41: 房地产市盈率相对沪深 300 溢价水平... 12 图 42: 房地产市净率相对沪深 300 溢价水平... 12 图 43: 最近一月房地产指数相对沪深 300 指数表现... 13 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 3 of 15
1 一线城市房价上涨压力加大, 调控风声再起 自 1 月份以来, 昆山 东莞 金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知, 这与去年下半年 30 多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差 2 月 18 日, 昆山市住房公积金管理中心官方网站发布通知, 自 2013 年 2 月 25 日起, 昆山市部分住房公积金业务政策将调整, 其中职工在申请住房公积金贷款时, 原规定借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金六个月以上, 调整为 申请贷款前必须连续按期足额缴存 12 个月以上 根据东莞市住房公积金管理中心官方网站, 东莞市近日出台了 关于调整我市住房公积金贷款部分政策的通知 ( 下称 通知 ) 该 通知 规定, 自 2013 年 2 月 8 日起, 该市申请住房公积金贷款最高限额不得高于申请人住房公积金账户余额的 8 倍 来自金华市住房公积金管理中心官方网站消息亦显示, 自 2 月 4 日起, 金华市区住房公积金最高贷款限额标准下调 10 万元, 即从原来的最高可贷 30 万元降至 20 万元 部分地市以不同形式收紧住房公积金政策, 这种情况与去年下半年出现的镇江 武汉 昆明 江门 大连等 30 多个地市纷纷出台公积金松绑新政形成鲜明对比, 当时, 很多地方公积金发放额度激增, 刺激楼市刚需加快入市 此外更有传闻称, 二套房政策可能会有调整, 方向为首付比例上调至七成, 贷款利率自 1.1 倍上调至 1.3 倍 近期一二线城市房价上涨压力较大 中国指数研究院发布 2013 年 1 月份百城住宅价格指数报告的数据显示,2013 年 1 月, 全国 100 个城市 ( 新建 ) 住宅平均价格为 9812 元 / 平方米, 环比 2012 年 12 月上涨 1.00%, 自 2012 年 6 月止跌后连续第 8 个月环比上涨, 涨幅扩大 0.77 个百分点 北京 上海等十大城市住宅均价为 16417 元 / 平方米, 环比上月上涨 1.61%, 与上年同期相比上涨 2.84% 2013 年全国土地市场持续火热, 各大品牌房企争相购地, 土地成交额创近年来同期新高, 其中北京土地市场表现格外突出 据每日经济新闻报道,1 月份北京共成交土地 22 宗, 单月成交额高达 241.66 亿元, 创近十多年来同期土地成交额的新高 我们分析, 由于公积金政策调整的城市均为三四线小城市, 房价上涨压力并不大, 且地方政府并无率先调控房地产的意图, 因此预计主要原因可能是房地产市场回暖后, 公积金贷款申请较多导致额度供不应求, 或是出于风险考虑 多数三四线城市并无一线城市房地产供应不足导致的房价上涨压力, 一二线与三四线城市楼市存在分化, 因此我们预计即使房地产调控升级也将从一线城市开始 春节前后, 房地产政策并无大的变化, 但购房者心里预期变化较大, 市场普遍预计今年房价将上涨, 导致一线城市二手房成交的火热, 成交量增加将进一步加大房价上涨压力 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 4 of 15
2 房地产开发投资与销售情况 房地产行业月报 2.1 房地产开发投资整体情况 图 1: 房地产开发实际完成投资额增幅企稳 图 2: 累计购臵土地面积增幅企稳 图 3: 累计购臵土地金额增速下滑 图 4: 累计商品房施工面积增速企稳 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 5 of 15
图 5: 累计新开工面积增幅企稳 图 6: 商品房竣工面积同比增长 图 7: 商品房销售面积同比增长 图 8: 商品房销售额同比增长 图 9: 北京房地产开发投资额增速下滑 图 10: 天津房地产开发投资额增速下滑 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 6 of 15
图 11: 上海房地产开发投资额增速下滑 图 12: 重庆房地产开发投资额增速较平稳 2.2 房地产市场成交情况 图 13: 上海房地产交易数据 图 14: 广州房地产交易数据 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 7 of 15
图 15: 深圳房地产交易数据 图 16: 北京房地产交易数据 图 17: 天津房地产交易数据 图 18: 杭州房地产交易数据 图 19: 重庆房地产交易数据 图 20: 成都房地产交易数据 2.3 土地市场成交情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 8 of 15
从土地成交情况来看,2012 年 12 月,12 个重点城市土地成交面积 1389.3 万平米 2012 年 12 个城市累计成交面积 5534 万平米, 同比下降 8% 图 21:12 个城市用地成交面积与地价 图 22: 北京居住用地成交面积与楼面地价 图 23: 上海居住用地成交面积与楼面地价 图 24: 广州居住用地成交面积与楼面地价 图 25: 深圳居住用地成交面积与楼面地价 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 9 of 15
图 26: 长春居住用地成交面积与楼面地价 图 27: 沈阳居住用地成交面积与楼面地价 图 28: 天津居住用地成交面积与楼面地价 图 29: 杭州居住用地成交面积与楼面地价 图 30: 南京居住用地成交面积与楼面地价 图 31: 武汉居住用地成交面积与楼面地价 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 10 of 15
图 32: 重庆居住用地成交面积与楼面地价 图 33: 成都居住用地成交面积与楼面地价 2.4 二手房成交均价 图 34: 上海二手房成交均价 图 35: 北京二手房成交均价 图 36: 深圳二手房成交均价 图 37: 广州二手房成交均价 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 11 of 15
图 38: 天津二手房成交均价 3 投资策略 3.1 房地产板块的估值水平 图 39: 房地产板块市盈率水平 图 40: 房地产板块市净率水平 图 41: 房地产市盈率相对沪深 300 溢价水平 图 42: 房地产市净率相对沪深 300 溢价水平 从房地产整体估值水平来看, 目前房地行业 PE 为 16.3 倍, 处于历史底部水平 从请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 12 of 15
房地产行业相对沪深 300 的市盈率和市净率溢价水平来看, 近期已有一定程度的回 调 3.2 投资策略 从房地产板块市场表现来看, 今年以来申万房地产指数上涨 0.24%, 同期沪深 300 指数上涨 7.12%, 房地产板块跑输大盘 图 43: 今年以来房地产指数相对沪深 300 指数表现 资料来源 :Wind 渤海证券研究所从一线城市房价情况来看, 二套房贷有收紧可能, 但预计也将是区域性的, 全国范围全面实行的可能不大 住建部在去年底公布的 13 年楼市政策要点中已明确今年将支持合理自住及改善性需求, 因此我们预计今年调控再次全面升级的可能不大 房价上涨压力将会加快房地产调控的长效机制的建立, 包括房产税 土地制度等 从开发投资来看, 房地产复苏力度较为温和, 调控全面升级将伤及经济, 因此预计政策收紧将不具有普遍性 当前一二线公司对应今年市盈率不到 9 倍, 估值位于合理期间, 考虑业绩增速的确定性, 政策因素带来的行业超跌将提供较好的布局机会 短期维持行业的中性评级不变, 政策窗口期回避风险, 待政策明朗后博收益 龙头地产股近期调整幅度较大, 估值逐步合理, 由于业绩确定, 超跌可积极布局, 政策明朗之后, 行情仍将回归公司基本面 看好业绩确定的一二线地产股, 股票池 为招商 保利 首开 中南 金科 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 13 of 15
投资评级说明项目名称 投资评级 评级说明 强烈推荐未来 6 个月内相对沪深 300 指数涨幅超过 20% 公司评级标准 推荐未来 6 个月内相对沪深 300 指数涨幅介于 10%~20% 之间持有未来 6 个月内相对沪深 300 指数涨幅介于 -10%~10% 之间 回避 未来 6 个月内相对沪深 300 指数跌幅超过 10% 看好 未来 12 个月内相对于沪深 300 指数涨幅超过 10% 行业评级标准 中性 未来 12 个月内相对于沪深 300 指数涨幅介于 -10%-10% 之间 看淡 未来 12 个月内相对于沪深 300 指数跌幅超过 10% 房地产行业月报 重要声明 1: 本报告中的信息均来源于已公开的资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 不保证该信息未经任何更新, 也不保证本公司做出的任何建议不会发生任何变更 在任何情况下, 报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价 在任何情况下, 我公司不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保 我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务 我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发表之前已经使用或了解其中的信息 本报告的版权归渤海证券股份有限公司所有, 未获得渤海证券股份有限公司事先书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布 复制 如引用 刊发, 需注明出处为 渤海证券股份有限公司, 也不得对本报告进行有悖原意的删节和修改 重要声明 2: 本报告 PDF 版本由郭靖唯一制作 请务必阅读正文之后的免责条款部分渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 14 of 15
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