证券研究报告行业研究房地产行业 2013 年 10 月 18 日等待政策明朗后的投资机会年四季度四季度地产行业策略. 评级看好 ( 维持 ) 太平洋证券股份有限公司已获业务资格 : 证券投资咨询四季度销量或平淡, 房价结构性差异市场降温且基数较高, 销量增幅回落,

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栗项
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1 证券研究报告房地产行业 213 年 1 月 18 日等待政策明朗后的投资机会年四季度四季度地产行业策略. 评级看好 ( 维持 ) 太平洋证券股份有限公司已获业务资格 : 证券投资咨询四季度销量或平淡, 房价结构性差异市场降温且基数较高, 销量增幅回落, 预计全年增幅在 1-15% 15% 一线城市金九银十以来, 虽销量回升明显, 但由于去年基数较高, 而大多数分析师 : 周炯二三线城市销量保持在相对平稳的状态, 因此, 预计四季度整体市场或较 S 平淡, 全年整体销量增幅预计在 1-15% 之间电话 : 房价继续上涨, 但环比涨幅略有收窄, 一线城市和二三线城市房价变动 zhoujiong@tpyzq.com.cn 差异较大 8 月份, 北京上海广州深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在 18%-2 之间, 天津等 31 个二线城市同比上涨大都在 7%-1 之间, 唐山等 35 个三线城市同比平均上涨 6% 左右市场重要数据投资和新开工回升, 一二线重点城市土地市场趋于火热投资和新开工随着销售的回暖, 开发商现金流转好, 补货力度加强, 加大开复工, 增速逐 3, , ,833. 2, , ,533. 2, , ,233. 2, 相关报告成交金额房地产 ( 申万 ) 上证指数 ( 可比 ) 渐回升主流开发商展开了新一轮的大规模补库存行动, 此轮购地区域的主要特点是回归一线, 重点的一二线城市土地成交活跃, 成交楼面地价和溢价率均大幅上升投资策略 : 维持看好评级, 静待政策明朗后的投资机会地产股在三季度表现低迷, 主流地产股基本都处于低位横盘震荡中, 原因一方面或是基本面的相对平淡, 最主要原因仍然在于对政策调控加码的担忧, 北京等代表性一线城市快速上涨的房价, 如剑高悬主要担心政策包括房产税的大幅扩容和加税率, 收紧房贷等我们认为, 新政府地产调控思路或已变, 不会再一刀切和过于行政化, 出台类似限购等与市场经济违背太多的政策, 同时, 管理层也认识到地产市场区域性分化明显, 房价上涨主要是一二线中心城市因此, 政策出台范围或仅限于这些地区房产税政策, 我们认为将是一个长期渐进的走向, 如此重大和基石的政策, 必将是一个慎重和稳妥推进的建立过程收紧房贷不是政策鼓励的方向, 或仅仅是与个体银行额度有关基本面方面, 成交量应该会如预期, 较为平稳, 不会有太大的波动若部分一二线中心城市遭遇调控, 由于其市场占比相对较小, 对整体成交量影响不大, 预计全年整体销量增幅在 1-15% 之间我们维持看好评级, 等待政策明朗后的投资机会个股推荐我们推荐的组合是 : 泰禾集团阳光城阳光城华夏幸福华夏幸福首开股份首开股份风险提示 : 政策风险等

2 目录 1. 四季度销量或平淡, 房价结构性差异市场降温且基数较高, 销量增幅回落, 预计全年增幅在 1-15% 房价上涨呈结构性差异投资和新开工回升, 一二线重点城市土地市场趋于火热开发资金来源 : 自筹资金和其他资金占比增加投资策略 : 静待政策明朗后的投资机会

3 图表目录图表 1: 销量增幅渐次回落... 4 图表 2: 大中城市三季度销量有所回升... 4 图表 3: 北京上海等一线城市三季度成交有所回升... 5 图表 4: 二三线城市成交平稳... 5 图表 5: 房价继续上涨... 6 图表 6: 房价上涨存结构性差异, 一线城市上涨明显... 6 图表 7: 二三线城市房价较为平稳... 7 图表 8: 一线城市存销比较低, 存货不足... 7 图表 9: 北京存货消化周期下降明显... 8 图表 1: 投资增速维持在 2 左右的相对高位... 8 图表 11: 新开工增速回正值... 9 图表 12: 重点城市成交楼面地价显著上升... 9 图表 13: 土地成交溢价率大幅上升图表 14: 万科购地显著增加... 1 图表 15: 开发商自筹资金和其他资金占比增加... 1 图表 16: 重点公司盈利预测表

4 1. 四季度销量或平淡, 房价结构性结构性差异 1.1 市场降温且基数较高, 销量增幅回落, 预计全年增幅在 1-15% 成交趋于平稳, 销量增幅逐渐回落 13 年前 8 月, 全国商品房销售面积 7.1 亿平米, 同比增长 23% 上半年火热的市场逐渐降温, 销售面积累计增幅渐次回落, 但仍然维持在 2 以上的相对高位图表 1: 销量增幅渐次回落商品房销售面积累计值 ( 万平米 ) 同比增速单月销售面积 ( 万平米 ) 环比同比资料来源 : wind 太平洋证券图表 2: 大中城市三季度销量有所回季度销量有所回升十大城市商品房成交面积 ( 万平 ) 大中城市商品房成交面积 ( 万平 ) 资料来源 : wind 太平洋证券北京上海等上海等一线城市一线城市三季度成交季度成交有所回升有所回升一线城市楼市经历二季度的相对低迷后,8 月份开始销量环比回升, 北京由于去年基数较高, 三季度单月销量同比下降相对而言, 上海 - 4 -

5 楼市回升更加明显,9 月份单月销量增幅达 59% 二三线城市成交相对平稳相对平稳相对一线城市楼市较大的波动幅度, 二三线城市成交量波动较小, 呈现较为稳定的状态图表 3: 北京上海等一线城市三上海等一线城市三季度季度成交有所回升北京 : 商品住宅成交面积 ( 万平 ) 同比上海 : 商品住宅成交面积 ( 万平 ) 同比资料来源 : wind 太平洋证券图表 4: 二三线城市成交平稳二线城市商品房成交面积 ( 万平 ) 三线城市商品房成交面积 ( 万平 ) 资料来源 : wind 太平洋证券四季度整体市场或较平淡, 一二线中心中心城市相对较好城市相对较好一线城市金九银十以来, 虽销量回升明显, 但由于去年基数较高, 而大多数二三线城市销量保持在相对平稳的状态, 因此, 预计四季度整体市场或较平淡, 全年整体销量增幅预计在 1-15% 之间 - 5 -

6 1.2 房价上涨呈结构性差异房价继续上涨, 但环比涨幅略有收窄, 一线城市和二三线城市房价变动差异较大三线城市房价变动差异较大从统计局公布的 213 年 8 月份 7 个大中城市住宅销售价格变动情况看, 新建商品住宅价格环比涨幅从 3 月份的 1.7% 回落到 8 月份的.8% 8 月份, 尽管 7 个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有 69 个, 但涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二三线城市 8 月份, 北京上海广州深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在 18%-2 之间, 天津等 31 个二线城市同比上涨大都在 7%-1 之间, 唐山等 35 个三线城市同比平均上涨 6% 左右图表 5: 房价继续上涨百城住宅平均价格 ( 元 / 平米 ) 7 个大中城市新建住宅价格指数 : 当月同比 (%) 环比 (%) 资料来源 : wind 搜房网统计局太平洋证券图表 6: 房价上涨存结构性差异, 一线城市上涨明显百城住宅价格指数 : 一线城市环比 (%) 二线城市环比 (%) 三线城市环比 (%) 7 个大中城市新建住宅价格指数 : 一线城市 : 环比二线城市环比 (%) 三线城市环比 (%) 资料来源 : wind 搜房网统计局太平洋证券 - 6 -

7 图表 7: 二三线城市房价较为平稳北京 : 商品住宅成交均价 ( 元 / 平米 ) 上海 : 商品住宅成交均价百城住宅平均价格 : 一线城市百城住宅平均价格 : 二线城市百城住宅平均价格 : 三线城市资料来源 : wind 搜房网统计局太平洋证券一线城市住宅存销比较低, 存货不足, 全国整体存货仍处高位截至 213 年 8 月底, 全国商品住宅待售面积达 2.9 亿平米, 同比增长 43%, 处于历史高位从存销比看, 一线城市存销比较低, 在 7.6 附近, 即按照目前的销售速度, 不足 8 个月存货就可消化完毕, 存货不足, 这也是一线城市房价快速上涨的主要原因之一图表 8: 一线城市存销比较低, 存货不足全国商品住宅待售面积 ( 万平米 ) 同比 (%) 资料来源 :wind 统计局太平洋证券十大城市 : 商品房存销比 ( 面积 ) 一线城市存销比二线城市存销比 - 7 -

8 图表 9: 北京存货消化周期下降明显资料来源 :wind 太平洋证券北京住宅待售面积 ( 万平米 ) 消化周期 ( 个月 ) 1.3 投资和新开工回升, 一二线重点城市土地市场趋于火热投资和新开工回升 13 年前 8 月, 全国房地产开发累计投资增速保持在 2 左右的较高增长 ; 新开工面积随着销售的回暖, 开发商现金流转好, 补货力度加强, 加大开复工, 增速逐渐回升, 摆脱去年以来的负增长, 转为正增长图表 1: 投资增速维持在 2 左右的相对高位 % % % 房地产开发投资完成额 ( 亿元 ) 同比 (%) 资料来源 : 统计局太平洋证券单月投资额 ( 亿元 ) 同比 - 8 -

9 图表 11: 新开工增速回增速回正值房屋新开工面积累计 ( 万平米 ) 同比 (%) 资料来源 : 统计局 wind 太平洋证券单月新开工面积 ( 万平米 ) 同比土地市场趋于活跃, 一二线重点城市升温明显主流开发商展开了新一轮的大规模补库存行动, 此轮购地区域的主要特点是回归一线, 重点的一二线城市土地成交活跃, 成交楼面地价和溢价率均大幅上升, 显示出主流开发商对一线市场的看好图表 12: 重点城市成交成交楼面地价显著上升购置土地面积 ( 万平米 ) 同比 (%) 12 个重点城市居住用地成交面积 ( 公顷 ) 平均楼面地价 ( 元 / 平米, 右轴 ) 资料来源 : 统计局中原地产 wind 太平洋证券 - 9 -

10 图表 13: 土地成交溢价率成交溢价率大幅大幅上升图表 14: 万科购地显著增加大中城市供应住宅土地规划建筑面积 ( 万平米 ) 4 大中城市成交住宅土地溢价率 (%) 万科新增土地规划建面 ( 万平米 ) 资料来源 : wind 各地国土局上市公司公告太平洋证券 2. 开发资金来源 : 自筹资金和其他资金占比增加开发商自筹资金和其他资金占比增加包括开发贷在内的国内贷款占房地产开发资金来源比重近年来一直维持在 2 以下, 自筹资金和包括预收款在内的其他资金等成为开发商的主要融资渠道由于房地产开发的高利润率, 地产信托和地产私募基金等的高收益率特性, 成为逐利的民间资本重要投向图表 15: 开发商自筹资金和其他资金占比增加国内贷款占比利用外资占比自筹资金占比其他资金占比合计增速国内贷款自筹其他资金资料来源 : wind 统计局太平洋证券 - 1 -

11 3. 投资策略 : 静待政策明朗后的投资机会投资策略 : 维持看好评级, 静待政策明朗后的投资机会政策明朗后的投资机会地产股在三季度表现低迷, 主流地产股基本都处于低位横盘震荡中, 原因一方面或是基本面的相对平淡, 最主要原因仍然在于对政策调控加码的担忧, 北京等代表性一线城市快速上涨的房价, 如剑高悬主要担心政策包括房产税的大幅扩容和加税率, 收紧房贷等我们认为, 新政府地产调控思路或已变, 不会再一刀切和过于行政化, 出台类似限购等与市场经济违背太多的政策, 同时, 管理层也认识到地产市场区域性分化明显, 房价上涨主要是一二线中心城市因此, 政策出台范围或仅限于这些地区房产税政策, 我们认为将是一个长期渐进的走向, 这么重大和基石的政策, 必将是一个慎重和稳妥推进的建立过程收紧房贷不是政策鼓励的方向, 或仅仅是与个体银行额度有关基本面方面, 成交量应该会如预期, 较为平稳, 不会有太大的波动若部分一二线中心城市遭遇调控, 由于其市场占比相对较小, 对整体成交量影响不大, 预计全年整体销量增幅在 1-15% 之间个股推荐我们推荐的组合是 : 泰禾集团阳光城阳光城华夏幸福华夏幸福首开股份首开股份图表 16: 重点公司盈利预测表股票简称股票代码评级 EPS( 元 ) PE(X) 213E 214E 213E 214E 泰禾集团 732 增持阳光城 671 华夏幸福 634 首开股份 6376 增持增持增持资料来源 : 太平洋证券

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投资评级说明 1 行业评级 2 看好 : 我们预计未来 6 个月内, 行业整体回报高于市场整体水平 5% 以上 ; 中性 : 我们预计未来 6 个月内, 行业整体回报介于市场整体水平 -5% 与 5% 之间 ; 看淡 : 我们预计未来 6 个月内, 行业整体回报低于市场整体水平 5% 以下 2 公司评级买入 : 我们预计未来 6 个月内, 个股相对大盘涨幅在 15% 以上 ; 增持 :

13 投资评级说明 1 行业评级 2 看好 : 我们预计未来 6 个月内, 行业整体回报高于市场整体水平 5% 以上 ; 中性 : 我们预计未来 6 个月内, 行业整体回报介于市场整体水平 -5% 与 5% 之间 ; 看淡 : 我们预计未来 6 个月内, 行业整体回报低于市场整体水平 5% 以下 2 公司评级买入 : 我们预计未来 6 个月内, 个股相对大盘涨幅在 15% 以上 ; 增持 : 我们预计未来 6 个月内, 个股相对大盘涨幅介于 5% 与 15% 之间 ; 持有 : 我们预计未来 6 个月内, 个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 5% 之间 ; 减持 : 我们预计未来 6 个月内, 个股相对大盘涨幅介于 -5% 与 -15% 之间 ; 卖出 : 我们预计未来 6 个月内, 个股相对大盘涨幅低于 -15% 太平洋证券研究院中国北京 144 北京市西城区北展北街九号华远企业号 D 座电话 : (861) 传真 : (861) 重要声明本报告信息均来源于公开资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证, 本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点报告中的内容和意见仅供参考, 并不构成对所述证券买卖的出价或询价我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务本报告版权归太平洋证券股份有限公司所有, 未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制刊登任何人使用本报告, 视为同意以上声明

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目录一房地产政策与市场动态不动产登记政策出台土地制度改革继续推进房价环比继续回落... 5 二房地产投资与新开工... 6 三土地市场土地成交面积同比下滑较为明显土地成交溢价率小幅回升部分一二线城行业研究 : 市场月度动态 215 年 1 月期 215 年 1 月 16 日政策放松促使基本面继续改善看好 ( 维持 ) 政策与市场动态不动产登记政策出台, 利于地产长期政策机制建设 ; 土地市场改革继续推进 ; 未来宽松的政策将延续市场表现截至 215.1.15 房地产投资与新开工 214 年前 11 月投资增速 11.9%, 商品房销售面积下降 8.2%, 新开工下降 9%, 行业基本面低位平稳