目录 行业投资策略 1 外部宏观经济环境有利于房地产行业的发展 国际环境 : 全球流动性依然充裕, 人民币升值预期强势 国内环境 : 通货膨胀压力加大, 会增强对房地产的投资意向 房地产政策层面的分析 年房地产调控政策的
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![渤海证券研究业投资策略[2010.11.24] 冬天来了, 春天还会远? 房地产行业 2011 年投资策略 陈慧易华强崔喜君 86-22-2845 1135 86-10-6878 4256 86-22-2845 1945 SAC 执业证书编号 S1150207120104 chenhui@bhzq.com yihuaqiang@163.com cuixj@bhzq.](/docs-images/93/111603206/images/1-0.jpg "com 行业投资策略行业评级 房地产 买入 推荐公司 电子城 买入 荣盛发展 买入 中国国贸 买入 保利地产 买入 招商地产 买入 北京城建 买入 所投资要点 : 外部宏观环境有利于房地产行业的发展全球流动性的充裕 人民币升值的预期和国内通货膨胀的高企均有助于房地产行业的发展, 创造了有利的外部环境 一旦调控靴子落地或市场预期稳定, 外部有利环境便会迅速发挥助推作用 行 理性与可持续发展将是")
1 渤海证券研究业投资策略[ ] 冬天来了, 春天还会远? 房地产行业 2011 年投资策略 陈慧易华强崔喜君 SAC 执业证书编号 S 行业投资策略行业评级 房地产 买入 推荐公司 电子城 买入 荣盛发展 买入 中国国贸 买入 保利地产 买入 招商地产 买入 北京城建 买入 所投资要点 : 外部宏观环境有利于房地产行业的发展全球流动性的充裕 人民币升值的预期和国内通货膨胀的高企均有助于房地产行业的发展, 创造了有利的外部环境 一旦调控靴子落地或市场预期稳定, 外部有利环境便会迅速发挥助推作用 行 理性与可持续发展将是 2011 年房地产市场的基调, 政策调控将成为常态 房地产行业 52 周的市场表现 十二五规划建议表明调整结构将是房地产行业长期内所面临的挑战,2011 年政策重点将围绕 加强综合政策调节 和 加大保障房建设, 政策调控 将成常态, 而政策调控也将成为影响市场变动的最大的不确定性 城镇化进程决定了房地产向上发展的趋势 十二五 规划建议则将 积极稳妥推进城镇化 提升为 12 条框架性建议之一 此外, 从行业驱动力来看, 人口红利作用开始递减, 因而城镇化进程将是主要驱动力 城镇化继续深入, 给房地产带来了巨大的发展空间 相关报告 预计 2011 年房价将稳中有降, 市场可能在二季度初回暖 2010 年新开工面积大幅增加导致 2011 年供应量加大, 再加上调控政策的压力, 因而房地产市场价格基本没有大幅上涨的可能 而人民币升值压力加大和通胀仍保持在高位, 决定了房地产价格大幅下跌的可能较小 随着政策的逐步消化和房地产市场刚性需求的逐步释放, 我们认为明年一季度末二季度初将是一个重要的时间窗口 房地产行业投资机会依然看好基于房地产行业短期内无法取代的地位 处于历史低位的估值水平, 充分考虑政策预期对房地产市场的影响, 我们认为, 基本面无法长期与股价背离, 依然看好房地产行业明年的投资机会, 给予行业买入评级 个股推荐我们重点推荐具有全国规模优势的行业龙头 : 保利地产 招商地产 ; 主营业务为非住宅 受国家调控政策影响较小的地产公司 : 中国国贸 电子城 ; 受益城镇化的区域龙头企业 : 荣盛发展 北京城建 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 of 51
2 目录 行业投资策略 1 外部宏观经济环境有利于房地产行业的发展 国际环境 : 全球流动性依然充裕, 人民币升值预期强势 国内环境 : 通货膨胀压力加大, 会增强对房地产的投资意向 房地产政策层面的分析 年房地产调控政策的回顾 十二五规划 给房地产行业带来的挑战与机遇 年政策的展望与预测 房地产行业投资与开发销售情况 房地产开发投资及资金来源情况 房地产新开工面积情况 房地产施工面积情况 房地产竣工面积情况 房地产销售面积情况 房地产销售价格情况 近三年来重点城市房地产月度成交情况 重点城市二手住宅租金回报情况 房地产上市公司情况 房地产上市公司资产负债情况 房地产上市公司预收账款情况 房地产上市公司货币资金情况 房地产上市公司偿债能力情况 房地产行业投资策略分析 房地产板块的市场估值处于历史低位 调控政策下房价与市场情况预测 投资策略 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 51
3 图目录 图 1: 主要发达经济体 M2 同比增速... 6 图 2: 金砖四国 M2 同比增速... 6 图 3: 发达经济体利率水平... 7 图 4: 金砖四国利率水平... 7 图 5: 美元对人民币的汇率水平... 8 图 6: 中国 PMI 和汇丰 PMI 指数变动情况... 8 图 7: 中国 GDP 季度同比增速... 9 图 8:CPI 月度同比增速 图 9: 房地产投资占全社会固定资产投资及 GDP 的比重 图 10: 土地出让收入在地方财政收入中的比重 图 11: 房地产对 GDP 的贡献作用 图 12: 中国人口趋于老龄化, 老人抚养比上升 图 13: 城市化进程加快, 城镇人口总量和比重快速提升 图 14:2009 年城市化速度开始提升, 十二五规划是亮点 图 15: 一线城市的城市化水平 图 16: 二三线城市的城市化水平 图 17:2010 年上半年保障房供地情况 图 18: 全国房地产开发投资大幅增长 图 19: 房地产开发投资资金来源情况 图 20: 北京房地产开发投资额及同比增长情况 图 21: 上海房地产开发投资额及同比增长情况 图 22: 天津房地产开发投资额及同比增长情况 图 23: 重庆房地产开发投资额及同比增长情况 图 24: 全国房地产新开工面积大幅增长 图 25: 北京房屋新开工面积大幅增长 图 26: 上海房屋新开工面积同比增长 图 27: 天津房屋新开工面积同比微幅增长 图 28: 重庆房屋新开工面积同比大幅增长 图 29: 全国商品房施工面积大幅增长 图 30: 北京房屋施工面积微幅下降 图 31: 上海房屋施工面积同比增长 图 32: 天津房屋施工面积同比增长 图 33: 重庆房屋施工面积同比增长 图 34: 全国商品房竣工面积增速落后于去年 图 35: 北京房屋竣工面积小幅下降 图 36: 上海房屋竣工面积同比下降 图 37: 天津房屋竣工面积同比下降 图 38: 重庆房屋竣工面积同比增长 图 39: 全国商品房销售面积增速较小 图 40: 北京商品房销售面积大幅下降 图 41: 天津商品房销售面积同比微幅增长 图 42: 重庆商品房销售面积同比增长 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 51
4 图 43: 全国商品房销售额增速较小 图 44: 北京商品房销售额同比负增长 图 45: 上海商品房销售额同比下降 图 46: 天津商品房销售额同比增长 图 47: 重庆商品房销售额同比增长 图 48: 全国房地产销售价格指数 图 49: 全国住宅销售价格指数 图 50: 全国非住宅销售价格指数 图 51: 北京房地产市场月度成交情况 图 52: 天津房地产市场月度成交情况 图 53: 上海房地产市场月度成交情况 图 54: 杭州房地产市场月度成交情况 图 55: 深圳房地产市场月度成交情况 图 56: 广州房地产市场月度成交情况 图 57: 重庆房地产市场月度成交情况 图 58: 成都房地产市场月度成交情况 图 59: 北京二手住宅租金回报情况 图 60: 上海二手住宅租金回报情况 图 61: 广州二手住宅租金回报情况 图 24: 深圳二手住宅租金回报情况 图 63: 房地产上市公司 ( 申万 ) 资产负债率 图 64: 房地产上市公司 ( 申万 ) 预收账款情况 图 65: 房地产上市公司 ( 申万 ) 货币资金情况 图 66: 房地产上市公司 ( 申万 ) 流动比率 图 67: 房地产上市公司 ( 申万 ) 速动比率 图 68: 申万房地产行业 PE 图 69: 房地产行业相对 A 股的市盈率水平 图 70: 主要中心城市写字楼空置率情况 表目录 表 1:2010 年房地产信贷政策的变化 表 2: 住房公积金存贷款利率调整表 表 3: 各大城市限购令情况 表 4: 历年保障房政策分析 表 5:2010 年和 2009 年保障房建设的比较 表 6: 重点跟踪公司的估值与评级 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 51
5 1 外部宏观经济环境有利于房地产行业的发展 行业投资策略 从国际环境来看, 全球流动性充裕的特性短期难以改变 而人民币升值预期则助推 了热钱的涌入 房地产作为大类资产, 待相关调控政策靴子落地后, 房地产行业的投资属性便会凸显, 热钱便会流向房地产行业, 助推房地产价格高涨 就目前国内经济环境而言, 通货膨胀短期内难以得到有效的遏制, 即便央行出台持续的加息政策, 目前市场预期 10 年年底或 11 年初央行会出台加息政策, 加息幅度在 25 个基点,2011 年上半年通胀水平仍然会保持在较高水平, 通货膨胀较高将使得居民投资房产以实现增值保值的意愿增强 总体来说, 全球流动性的充裕 人民币升值的预期和国内通货膨胀的高企均有助于房地产行业的发展, 创造了有利的外部环境 一旦调控靴子落地或市场预期的稳定, 外部有利环境便会迅速助推房地产行业的发展 1.1 国际环境 : 全球流动性依然充裕, 人民币升值预期强势 主要经济体相对宽松的货币政策造成目前全球流动性泛滥 2010 年 11 月 2 日到 3 日举行的美联储公开市场委员会例会确认联储将进行第二次量化宽松, 将在接下来的 8 个月时间里购买总量约为 6000 亿美元左右的债券 联储再次实施量化宽松引起了全球主要经济体和投资者对美元前景 大宗商品价格和通胀前景的担忧, 多国政府和投资者对美国再次实行量化宽松表示不满 市场观点普遍认为, 美联储 6000 亿美元的购买规模符合市场预期, 无论是美元指数, 还是大宗商品期货价格, 目前的市场走势都已经包含了这一预期 但我们认为, 尽管 6000 美元的规模在市场预期之内, 但量化宽松实施后的影响力将会超出市场预期 因此, 美元指数会继续走低 总体而言, 这次的量化宽松政策, 不论是符合预期还是低于预期, 都不会改变全球流动性泛滥的局面 从美国自身利益来看, 美国经济复苏并不显著, 实施扩张的货币政策在所难免, 弱势美元基本成定局 若第二轮量化宽松未见明显成效, 再推第三轮政策的可能性也不排除 与此同时, 欧元区和日本的经济复苏势头也比较脆弱, 同样不会轻易退出宽松的货币政策 另外, 主要新兴市场的货币政策也较为宽松 从全球主要发达国家的 M2 增速可以看到, 始终处于较高的增长水平 其中 9 月美国 日本 欧盟和英国同比增速分别为 2.97% 2.79% 2.42% 和 11.85%, 而新兴经济体如金砖四国的货币供应增速也有所回升,9 月份中国 印度 俄罗斯和巴西 M2 同比增速分别为 18.96% 15.27% 32.76% 10.87% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 51
6 图 1: 主要发达经济体 M2 同比增速 资料来源 :Wind 渤海证券研究所 图 2: 金砖四国 M2 同比增速 资料来源 :Wind 渤海证券研究所 从利率水平来看, 各国也处于低位, 即便考虑到 11 年一些经济体可能采取加息措施, 利率水平相比历史而言, 仍然较低 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 51
7 图 3: 发达经济体利率水平 资料来源 :Wind 渤海证券研究所 图 4: 金砖四国利率水平 资料来源 :Wind 渤海证券研究所 人民币升值预期因内外部压力而进一步强化 从目前人民币面临的外部和内部压力来看, 人民币升值预期不会转向 一方面外部压力持续加大, 另一方面国内经济走势企稳, 压力显现 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 51
8 图 5: 美元对人民币的汇率水平 行业投资策略 资料来源 :Wind 渤海证券研究所 首先来看人民币面临的外部压力, 压力主要来自美国要求人民币升值的呼声不减 由于在今年美国中期选举中共和党大获全胜, 两党分治的局面使得未来两年美国财政政策可能偏紧 而贸易保护主义倾向和人民币汇率问题可能成为民主党政客们的一张关键牌, 目标 2012 年大选 因此人民币在 2011 年将继续面临巨大的政治压力 其次, 通过 PMI 和 GDP 走势可以判断, 国内经济再次探底的担忧基本已经告终, 经济稳定趋好已成定局, 从而为人民币升值奠定了国内基础 图 6: 中国 PMI 和汇丰 PMI 指数变动情况 资料来源 :Wind 渤海证券研究所 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 51
9 10 月份制造业 PMI 数据为 54.7%, 较上月上升 0.9 个百分点 其中,PMI 生产指数为 57.1%, 较上月上升 0.7 个百分点 ;PMI 新订单指数为 58.2%, 较上月上升 1.9 个百分点 ; 产成品库存指数为 45.7%, 较上月上升 0.7 个百分点 ; 购进价格指数大幅攀升至 69.9%, 较上月上升 4.6 个百分点 10 月份汇丰 PMI 指数为 54.8%, 较上月上升 1.9 个百分点 其中, 汇丰 PMI 产出指数为 58.2%, 较上月上升 4.7 个百分点 ;PMI 新订单指数为 58.1%, 较上月上升 3.7 个百分点 10 月份制造业 PMI 数据的回升意义重大, 意味着经济增速在 8 9 两个月企稳后已经开始回升, 经济环比增速的拐点基本上已经出现, 当然这还需要月度经济数据和实物指标进一步的确认 这意味经济同比增速将在 2-3 个月后进入上升通道 从 10 月份的 PMI 数据中可以看出 : 库存消化告一段落, 产能利用开始大幅回升 10 月份的产成品库存指数结束了下降的趋势, 表明产成品库存的消化已经告一段落 企业在确认需求回升后, 已经开始加大生产量, 并回补了部分库存 需求回暖在消化了部分产成品库存后, 企业已经开始加大开工量和采购量以满足不断增加的需求和订单 就 GDP 的季度同比增速而言,10 年第 3 季度增速为 10.4%, 预测 11 年各季度 GDP 同比增速在前两季度有所上升, 后两季度则有所下调, 不过 11 年各季度 GDP 同比增速将保持 9% 以上的增速 图 7: 中国 GDP 季度同比增速 资料来源 :Wind 渤海证券研究所 综合来看, 人民币升值预期具有牢固的国内外基础, 因而将会导致国外热钱涌入国内 1.2 国内环境 : 通货膨胀压力加大, 会增强对房地产的投资意向 请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 51
10 10 月份,CPI 同比上涨 4.4%, 涨幅比 9 月份扩大 0.8 个百分点 其中, 食品价格上涨 10.1%, 非食品价格上涨 1.6% 1-10 月份, 居民消费价格同比上涨 3.0%, 比 1-9 月份扩大 0.1 个百分点 不仅同比数据创下今年新高, 环比数据也是居高不下,10 月份, 居民消费价格环比上涨 0.7% 其中, 食品价格上涨 1.1%( 鲜菜环比上涨 5.3%), 非食品价格上涨 0.4% 新涨价因素是 3.0 个百分点, 占 68%, 在新涨价因素中最主要的是食品类价格和居住类价格, 图 8:CPI 月度同比增速 资料来源 :Wind 渤海证券研究所 近几个月,CPI 持续高涨的原因在于 : 第一, 货币的超发使得流动性总量上向价格体系扩散 ; 第二, 因为气候原因, 部分农产品出现了实际的供需缺口, 如作为主要蔬菜产地之一的海南出现洪灾等 ; 第三, 在国家对房地产进行持续的宏观调控后, 由于国内投资渠道还不是很丰富, 部分资金从楼市里流出后转战农产品市场, 部分食品价格上涨人为炒作的痕迹明显 ; 第四, 国际输入型通货膨胀对国内价格的上涨也起到推波助澜的作用, 随着前期美元指数的走软, 大宗商品普涨, 甚至部分大宗商品价格创出历史新高 除了农产品价格上涨压力外, 上游原材料价格也快速攀升 10 月份 PMI 购进价格指数已经蹿升至 69.9%, 而这一指数在 7 月份时仅为 50.4% 展望未来, 由于前期推动物价上涨的大部分因素在短期内还无法得到有效消除, 物价压力还将在一段时间内存在 预计,11 月 CPI 将高达 4.36% 国家信息中心经济预测, 明年通货膨胀率可能在 4% 左右甚至略高一些 明年通胀压力依然较大, 这一方面是因为今年年底以来, 国内通胀压力已逐渐上升, 明年还会有翘尾因素存在 ; 另一方面, 资源税改革可能推动初级产品价格出现 3% 至 5% 的上涨 如果再考虑到房地产价格及农产品价格上升因素, 则明年通货膨胀率应在 4% 左右甚至略高一些 2 房地产政策层面的分析 请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 of 51
11 年房地产调控政策的回顾 行业投资策略 2010 年是房地产调控政策紧密出台的一年, 而且政策力度堪称史上最严厉 政策最早开始于 10 年 1 月 10 日, 国务院出台了 国十一条 : 严格二套房贷款管理, 首付不得低于 40%, 加大房地产贷款窗口指导. 对二套房不再区分改善型和非改善型, 一概执行 40% 首付 ; 明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导 ; 加强监控跨境投融资活动, 防境外 热钱 冲击中国市场 时隔 3 月,4 月 15 日又颁布新政, 即 新国十条 : 对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款不得低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍. 对购买首套住房且套 型建筑面积在 90 平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于 30% 在 7 月 8 月和 9 月房地产销售旺盛带动房价上涨之际, 政府又在 9 月 29 日果断出台 二次调控 政策 此次政策针对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整, 是对 新国十条 的深化, 对房地产市场产生深远的影响 这次调控政策改变了市场预期, 无论对市场需求还是供给以及房地产企业等都产生了重大影响, 遏制了房价过快上涨的势头 之后, 政策调控力度并未减缓, 相反非市场化手段和市场化手段交替出台, 表明政府遏制房价持续上涨的坚定态度 房地产市场可谓是风声鹤唳, 调控收紧预期持续增强 接下来我们梳理一下相关的调控手段, 并对其效果进行简要评析 房地产信贷政策不断收紧, 后期调控空间有限从 1 月 10 日开始的房地产政策不断对信贷政策收紧, 主要体现在对利率优惠的取消和首付比例的提高, 后期收紧空间有限, 调控效果主要取决于对前期政策的执行力度 表 1:2010 年房地产信贷政策的变化 时间 政策 细则 1 月 10 日 国十一条 二套房贷款首付要 40% 以上, 利率则要求银行严格按照风险定价 4 月 15 日 新国十条 利率由 7 折提高到 8 折以上 ; 首套房套型建筑面积 90 平方米以下不得低于 20%, 面积 90 平方米以上不得低于 30%; 首付款比例不低于 50% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍 ; 贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高, 部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 9 月 29 日 二次调控 首套房首付款比例调整到 30% 及以上 ; 二套房严格执行首付款比例不低于 50% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定 ; 暂停发放第三套及以上住房贷款 资料来源 : 各大部委网站渤海证券研究所 此外, 政府不断住房公积金贷款政策, 使之与商业贷款接轨 住建部 10 月 20 日发布通知, 从当日起, 上调个人住房公积金贷款利率, 五年期以下及五年期以上贷 请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 of 51
12 款利率分别上调 0.17 和 0.18 个百分点 此次调整公积金贷款利率应属加息的相关配套政策, 同时也配合了房地产的二次调控 总体来说, 利率上调引起的按揭成本增加幅度不大, 对房地产行业的实质影响应该有限, 重在增强了对调控持续收紧的预期 表 2: 住房公积金存贷款利率调整表 项目 调整前利率 调整后利率 一 个人住房公积金存款当年缴存 上年结转 二 个人住房公积金贷款五年以下 ( 含五年 ) 五年以上 三 试点项目贷款 按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮 10% 同前 资料来源 : 住建部渤海证券研究所 事隔不到十日, 多家银行要求从 11 月 1 日起, 全面取消房贷 7 折利率, 银行优惠利率下限调整为基准利率的 85% 实行 7 折优惠利率是在 2008 年楼市低迷时期政府采取的刺激房产购买的临时性措施, 而当前的经济环境是充足的流动性吹大了房地产泡沫 在房价存在下跌风险的情况下, 银行缩小利率优惠相当于房贷变相加息, 有助于银行控制风险 全面取消房贷 7 折优惠无疑是影响房地产市场的又一重要利空影响 11 月 3 日住房公积金贷款政策再次收紧 住建部等四部委联合下发通知, 使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房, 套型建筑面积在 90 平方米 ( 含 ) 以下的, 贷款首付款比例不得低于 20%; 套型建筑面积在 90 平方米以上的, 贷款首付款比例不得低于 30% 第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象, 仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭, 且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于 50%, 贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款 在商业贷款全面收紧之后, 住房公积金贷款的收紧, 表明了政府实施差别化信贷政策 抑制投机购房 控制房价上涨的坚强决心 从历次调控政策来看, 信贷政策是比较有效的调控手段 一旦收紧便会有效抑制购房需求, 遏制房价过快上涨 信贷政策不断加码, 对房地产行业无论在行业本身还是市场心理预期方面的影响都将会进一步深化 紧缩货币政策虽非针对房地产, 但强化市场收紧预期 10 月 19 日加息政策的出台, 虽针对通胀控制, 但对房地产行业产生了重要的影响 请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 of 51
13 在前有新政 后有房地产税的当前, 加息进一步增加了开发企业的财务成本和购买 者的按揭成本, 一改之前市场对房地产调控的观望情绪 事隔不到一月,11 月 10 日, 央行发布通知, 从 2010 年 11 月 16 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 从中期来看, 存款准备金率的上调将使得房地产开发商资金流动性进一步收缩, 在当前房地产二次调控下, 信贷总量的收缩势必影响房地产企业的贷款额度 近期监管机构对 60 家大型房地产企业的调研发现,18 家平均资产负债率超过 70% 如果后期销售同比下降, 房企资金面将再次面临考验 而从短期来看, 存款准备金率的上调对行业实质影响有限, 重在引导市场对地产股的利空预期 随后, 中国人民银行 11 月 19 日又发布通知, 从 2010 年 11 月 29 日起, 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 对于房地产市场来说, 可以说是在数次重击之后再挨一次重击, 房企贷款将会越来越难, 中小企业或将首先遭遇池鱼之灾 货币政策已经进入紧缩周期, 外汇储备大幅上升, 此次央行上调存款准备金率对于收紧货币用处不大, 若食品价格持续上涨, 不排除再次加息的可能 紧缩货币政策后期的持续性对房地产行业而言, 可谓是 城门失火殃及池鱼, 虽非针对房地产行业, 但无疑加剧了市场对房地产行业的担忧, 这种负面影响会伴随着紧缩政策的不断出台而加剧 证券会暂缓房地产开发企业重组申请, 融资受限 10 月 15 日证监会网站消息, 证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请, 并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见 此外, 证监会相关人士表示, 目前正研究涉及房地产业务的并购重组政策, 待相关政策规则推出之后, 将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批 该政策的出台并非意料之外 因为从 929 房地产今年第二次房地产调控以来, 与房地产调控有关的部门都在出台一些新的政策, 证监会从去年房地产调控以来一直是作为房地产调控的主管部门来制定一些相关的, 包括房地产企业的融资 重组等等的政策, 配合国土资源部 住建部等等对房地产进行调控 从目前来看, 未来一段时间内, 房企资本市场融资向国土资源部征求意见将成为常态, 这也是监管层调控房地产融资的一种手段, 整个重组审批过程趋严 但考虑到该政策的实施主要针对借壳上市的公司, 整体而言, 证监会的政策对于房地产企业的业绩不会产生太多的实质性影响, 更多的是从市场心理方面导致对于房地产板块的不乐观预期 商品房预售资金监管出台, 开发商资金压力提升早在 4 月 19 日, 住建部就发布了 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知, 其中规定 : 要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度, 明确预售资金要全部纳入监管账户, 确保预售资金用于项目工程建设 之请务必阅读正文之后的免责条款部分 13 of 51
14 后天津 深圳 北京等城市在调控细则中均提到要实施预售资金的监管 商品房预售资金监管暂行办法则主要担心开发企业挪用预售资金进行滚动开发 从短期来看, 预售资金监管政策的实施将对企业资金和利润以及开发周期等方面造成一定的冲击, 特别是那些自有资金不足依赖预售资金支撑项目运作的企业而言, 其影响较为明显 而从中长期来看, 随着企业开发策略的调整, 政策的影响将逐步消化, 企业的正常经营不会受到明显的影响 非市场化手段限购令覆盖面持续扩大自二次调控新政以来, 限购令的落实由点及面迅速展开 截至目前, 共有北京 上海 深圳 厦门 福州 海口 杭州 宁波 南京 天津 广州 三亚 大连 温州 苏州和兰州 16 个城市推出限购令 表 3: 各大城市限购令情况城市限购令内容北京家庭只能新购一套商品住房, 购房人在购买房屋时, 还需北京要如实填写一份 家庭成员情况申报表 暂定上海市及外省市民家庭 ( 包括夫妻双方及未成年子女 ) 只上海能于上海本市新购一套商品住房, 包括二手房 对于本市户籍居民家庭 ( 含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭 ), 限购 2 套住房 ; 对于能够提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 限购 1 套住房 深圳暂停在本市拥有 2 套以上 ( 含 2 套 ) 住房的本市户籍居民家庭 拥有 1 套以上 ( 含 1 套 ) 住房的非本市户籍居民家庭 无法提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房 同一购房家庭 ( 包括购房人 配偶及未成年子女 ) 只能在厦门厦门市新购买一套商品住房 暂停在福州市拥有 2 套以上 ( 含 2 套 ) 住房的福州市户籍居民家庭 拥有 1 套以上 ( 含 1 套 ) 住房的非该市户籍居民家庭 福州无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房 海口及外省市居民家庭 ( 含购房人 配偶及未成年子女 ) 只能海口在海口新购买 1 套商品住房 对购买第三套及以上住房的, 按有关规定暂停发放购房贷款 暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买 1 套商品住房杭州 ( 含二手存量住房 ) 本市户籍居民家庭 ( 含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭 ) 在本市只能新购 1 套住房 ; 能提供在本市 1 年以上纳税证明或宁波社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购 1 套住房 无法提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房 请务必阅读正文之后的免责条款部分 14 of 51
15 保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房 暂时限制南京购买第三套住房 天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购天津一套商品住房 同一购房家庭 ( 包括购房人 配偶及未成年子女 ) 只能在本市市辖十区新购买一套商品住房 购房家庭是指本市户籍居民家广州庭, 或能够提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 未满 18 周岁的人士, 不得在本市单独购买商品住房 对三亚市户籍居民家庭 ( 成员范围包括购房人 配偶以及未成三亚年子女 ) 及非本市户籍居民家庭, 实行限购 1 套商品住房政策, 同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定暂定同一购房家庭 ( 包括夫妻双方及未成年子女 ) 只能在本大连市新购一套商品住房 ( 含二手存量住房 ) 暂定本市户籍居民家庭及能够提供 1 年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 ( 包括夫妻双方及未成温州年子女 ), 只能在本市新购买一套商品住房 ( 含二手存量房, 以网上签订合同日期为准 ) 居民家庭在市区只能新购一套住房, 违反规定者将不予办理房苏州产登记 本地和外地居民只能在市区购买一套房屋, 未满 18 岁的居民不兰州得在本地买房资料来源 : 渤海证券研究所 限购令最早出现在今年 4 月 30 日北京出台的 国十条实施细则, 该细则明确提出 : 从 5 月 1 日起, 北京家庭只能新购一套商品住房, 购房人在购买房屋时, 还需要如实填写一份 家庭成员情况申报表, 如果被发现提供虚假信息骗购住房的, 将不予办理房产证 这是全国首次提出的家庭购房套数 限购令 在二次调控实施后,9 月 30 日晚上, 深圳最早紧急出台限购令, 规定从 10 月 1 日起, 在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策 : 其中深圳市户籍居民家庭 ( 含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭 ), 限购两套住房 ; 能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭, 限购一套住房 随后, 各大城市陆续出台楼市限购令 从各大城市限购令的内容来看, 限购令具有短期性 就其效果而言, 作为非市场化手段, 限购令短期可以快速抑制投资和投机需求, 从而遏制需求旺盛导致的房价上涨 但限购令将会持续多久 其究竟能有多大的可持续性, 限购的具体政策目标是什么 是仅仅抑制房价过快上涨, 还是根本性地打压房价等许多问题, 目前都还没有清晰的答案 不过就眼前限购令的效果而言, 政策似乎并未能阻挡住房地产市场努力向上的劲头, 这会令政府不得不考虑继续扩大限购令的执行范围以及加大落实力度, 因而限购令在未来的覆盖范围会继续扩大, 地方落实力度也会得到中央进一步的监管 请务必阅读正文之后的免责条款部分 15 of 51
16 2.2 十二五规划 给房地产行业带来的挑战与机遇 行业投资策略 房地产行业的地位与定位有所弱化 从房地产投资占全社会固定资产投资及 GDP 的比重 房地产投资在财政收入中的 重要地位以及房地产业对 GDP 的贡献率与拉动率来看, 房地产业依然是国民经济 的重要产业 图 9: 房地产投资占全社会固定资产投资及 GDP 的比重 资源来源 :Wind 渤海证券研究所 图 10: 土地出让收入在地方财政收入中的比重 资源来源 :Wind 渤海证券研究所 图 11: 房地产对 GDP 的贡献作用 请务必阅读正文之后的免责条款部分 16 of 51
17 资源来源 :Wind 渤海证券研究所 但应该注意的是, 中国经济深层次的矛盾逐渐暴露 : 重投资轻消费 过度依赖出口 资源耗费 收入分配不均等, 这些问题在后金融危机时代重新被人们审视 而关系着老百姓生活的住房矛盾随着房价飙升也日益突出, 如果房价再放任不管, 将导致全体民众对通胀预期的强化和对货币财富缩水的恐惧, 直接影响社会和政局稳定 2010 年新政的出台, 房地产的增长功能与民生功能被等量齐观, 房地产政策调控已经上升为政治问题 近几年来, 楼市频繁遭遇调控, 但大多数情况下开发商所受影响不大, 究其原因, 就是国家对房地产的依赖过重 但随着 十二五 规划的出台, 伴随着经济结构调整 经济增长方式转型, 房地产的主基调也发生了极大转变 建议 强调保民生, 房地产行业的发展将进一步的向民生方向发展, 土地和住房的供应与规划将进一步的向中等收入人群倾斜, 保障性住房的供应将进一步加大 总体而言, 国家对房地产行业的定位发生了转变, 房地产行业的支柱地位被弱化 城镇化进程为房地产行业发展带来机遇 提升城镇化进程在 十二五 规划建议中得到进一步的升华, 表明在未来五年内实施力度会进一步加大 十一五 规划建议中已有 积极稳妥推进城镇化 的提法, 但既未细化具体内容, 也未提及任何方针措施, 而 十二五 规划建议则将 积极稳妥推进城镇化 提升为 12 条框架性建议之一 此外, 从行业驱动力来看, 人口红利作用开始递减, 因而城镇化进程将是主要驱动力 城镇化继续深入, 给房地产带来了巨大的发展空间 请务必阅读正文之后的免责条款部分 17 of 51
18 图 12: 中国人口趋于老龄化, 老人抚养比上升 行业投资策略 资源来源 :Wind 渤海证券研究所 图 13: 城市化进程加快, 城镇人口总量和比重快速提升 资源来源 :Wind 渤海证券研究所 图 14:2009 年城市化速度开始提升, 十二五规划是亮点 请务必阅读正文之后的免责条款部分 18 of 51
19 资源来源 :Wind 渤海证券研究所 十二五建议中具体指出 以大城市为依托, 以中小城市为重点, 逐步形成辐射作用大的城市群 ; 缓解特大城市中心城区压力, 强化中小城市产业功能, 增强小城镇公共服务和居住功能 对资源环境承载能力较强 集聚人口和经济条件较好的城市化地区要重点开发 ; 对人口密集 开发强度偏高 资源环境负荷过重的部分城市化地区要优化开发 要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务 ; 大城市要加强和改进人口管理, 中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件 由此我们判断, 城市群将在十二五中加快实施, 大城市或中心城市突出服务功能, 而中小城市则强化产业和居住功能 另外, 二 三线城市, 尤其是具有人口规模和经济条件基础的二三线城市将是未来发展的重点所在 此外, 中小城市化的城镇化进程将由于户籍的便利而加快步伐, 未来五年会保持较快增长 再根据目前城镇化水平的差异, 二三线城市存在较大空间, 因而是城镇化进程提速最直接的受益对象 图 15: 一线城市的城市化水平 请务必阅读正文之后的免责条款部分 19 of 51
20 资源来源 :Wind 渤海证券研究所 行业投资策略 图 16: 二三线城市的城市化水平 资源来源 :Wind 渤海证券研究所 铁路建设规模扩大为房地产行业发展带来机遇 十二五内, 铁道部每年的铁路投资额平均大约在 7000 亿左右, 十二五合计投资约为 3.5 万亿, 相比十一五的 2.2 万亿增加了 50% 以上 由日本等发达国家的经验来看, 建设高铁可显著带动沿线城市人口增长, 从而拉动沿线城市经济发展, 进而推动房地产市场发展, 特别是刺激沿线房价上涨 因而, 我国铁路沿线城市的房地产行业将会获得发展的先机 保障房建设有可能房地产行业的另一个亮点 2010 年中央有关保障房建设的政策力度和执行力度都堪称史上之最 从土地供应来看, 上半年全国保障房供地占住房用地比例高达 17%, 完成计划供地的 78% 1-9 月份, 全国保障房开工率更是高达达到了 90% 实施政策的力度更是直接上升为政策问责 2010 年 5 月 19 日住建部与各地方政府签订了 2010 年住房保障工作目标责任书, 并称完成情况将纳入住建部 监察部对各省区市的考核和问责 我们对 2010 年保障房的资金落实力度进行了初步的测算, 到位资金占到计划投资资金的 60% 以上 通过比较 09 年和 10 年保障房的建设力度,10 年保障房建设套数和投资金额都远远超过 09 年相应的规模 请务必阅读正文之后的免责条款部分 20 of 51
![图 17:2010 年上半年保障房供地情况 行业投资策略 资源来源 : 国土资源部渤海证券研究所 表 4: 历年保障房政策分析 年份政策特点 2007 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ( 国发 [2007]24 号 ) 规划阶段 2008 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 ( 国 办发 [2008]131 号 ) 明确目标 2009 2009-2011 年廉租住房保障规划 ( 建保](/docs-images/93/111603206/images/21-0.jpg "[2009]91 号 ) 执行不足 2010 新国十一条 新国五条强化落实 资源来源 : 国土资源部渤海证券研究所 表 5:2010 年和 2009 年保障房建设的比较 年度计划套数完成套数计划投资额完成投资额 商品房 投资额 占商品房投 资额比重 2010E 580 348 8000 4900 49500 9.89% 2009 340 200 4600E 2700 36323 7.")
21 图 17:2010 年上半年保障房供地情况 行业投资策略 资源来源 : 国土资源部渤海证券研究所 表 4: 历年保障房政策分析 年份政策特点 2007 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ( 国发 [2007]24 号 ) 规划阶段 2008 关于促进房地产市场健康发展的若干意见 ( 国 办发 [2008]131 号 ) 明确目标 年廉租住房保障规划 ( 建保 [2009]91 号 ) 执行不足 2010 新国十一条 新国五条强化落实 资源来源 : 国土资源部渤海证券研究所 表 5:2010 年和 2009 年保障房建设的比较 年度计划套数完成套数计划投资额完成投资额 商品房 投资额 占商品房投 资额比重 2010E % E % 资源来源 :Wind 渤海证券研究所 请务必阅读正文之后的免责条款部分 21 of 51
22 根据中央对于 十二五 期间房地产行业规划的建议, 已明确了 强化各级政府职责, 加大保障性安居工程建设力度, 加快棚户区改造, 发展公共租赁住房, 增加中低收入居民住房供给 的指导思想, 一手抓房价 一手抓保障 也成为 2010 年 4 月以来房地产调控的核心 2010 年至 2012 年, 保障性住房建设将是政府力推的重点工作 2010 年全国要建设 580 万套保障房,2011 年要建设 680 万套保障房, 2012 年要建设 620 万套保障房 十二五 期间全国住房建设总量比较大, 估计每年商品房建设大概在 600 万套左右, 保障性安居工程 500 万套左右 因此, 保障房建设力度的加大将是未来房地产行业的重要亮点 年政策的展望与预测 房产税作为政策调控最后一只靴子, 最早明年初出台, 效果有待观察 2010 年 10 月 1 日, 财政部 国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问 有关负责人表示, 近年来, 随着住房制度改革的不断深化和居民收入水平的大幅提高, 商品房市场日益活跃, 改革和完善房产税制度, 对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的, 既有利于调节居民收入和财富分配, 也有利于健全地方税体系, 促进经济结构调整及土地节约集约利用, 引导个人合理住房消费 从国际经验及公平 规范的角度看, 房产税应对个人所有的住房普遍征收 但考虑到这项改革情况比较复杂, 拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点, 恢复征收房产税, 积累经验后逐步扩大到全国 三部门于十一长假之后的会签, 意味着上海 重庆的房地产税试点已经是箭在弦上 而在未来, 对不同类型住宅品类征收房地产税, 基本已成定局 目前房地产税试点 指月可待 国务院有望在今年中央经济工作会议之後, 批复房地产税试点, 正式实施可能从明年初开始 就房产税对行业的短期影响而言, 房产税会增加房产投资或投机者的持有成本, 一定程度上能够抑制其投资 ( 机 ) 需求, 并促成大量空置房上市交易, 从而增加市场供应量, 最终平抑房价 但效果的大小应视最终税率的高低而定 年房地产政策调控的基调 十二五规划建议 首次单独成段提出房地产发展建议, 体现了中央当前对房地产市场的重视程度, 也体现出政府稳定房地产市场的决心 在十二五期间, 中国将不再一味追求 GDP 的数量, 而会更加注重 GDP 增长的质量和可持续性, 将会进一步改善经济发展模式, 高新 节能 环保型产业将获得政策倾斜, 粗放型的增长模式将被逐渐改变 扩大内需将成为十二五期间的第一大战略任务, 保民生将被作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点, 整个社会的经济发展将更多呈现以人为本的精神 总体而言, 十二五规划建议将对房地产行业产生重大影响, 调控会不断出现和调整 调整结构将是房地产行业长期内所面临的挑战, 意味着房地产拉 请务必阅读正文之后的免责条款部分 22 of 51
23 动经济的支柱作用将被淡化, 房地产行业的黄金时代可能将不再 ; 但是房地产将朝着更加理性的方向发展 2011 年政策重点将围绕 加强综合政策调节 和 加大保障房建设, 政策调控将成常态, 而政策调控也将成为影响市场变动的最大的不确定性 十二五规划建议 中多处提到调控楼市的相关内容, 传达在当前的楼市调控大背景下政府不会放松调控的信号 其中土地和税收是针对楼市中长期规划的政策, 金融政策通常是针对短期内调控的政策, 公共服务主要是为了加强房地产行业对民生的贡献 3 房地产行业投资与开发销售情况 3.1 房地产开发投资及资金来源情况 2010 年 1-10 月, 全国房地产开发实际完成投资额 亿元, 同比增长 36.5%, 增幅位居 年首位 图 18: 全国房地产开发投资大幅增长 从房地产开发投资资金来源情况来看, 定金及预付款和国内贷款仍占资金来源的 相当部分, 因此货币政策和房地产销售情况将较大的影响房地产投资 请务必阅读正文之后的免责条款部分 23 of 51
24 图 19: 房地产开发投资资金来源情况 其它资金, 国内贷款, 利用外资, 外商直接投资, 定金及预付款, 企事业单位自有资金, 自筹资金, 年 1-10 月, 北京市房地产开发实际完成投资额 亿元, 同比增长 16.01% 图 20: 北京房地产开发投资额及同比增长情况 2010 年 1-9 月, 上海市房地产开发实际完成投资额 亿元, 同比增长 30.89% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 24 of 51
25 图 21: 上海房地产开发投资额及同比增长情况 2010 年 1-9 月, 天津市房地产开发实际完成投资额 亿元, 同比增长 21.88% 图 22: 天津房地产开发投资额及同比增长情况 2010 年 1-9 月, 重庆市房地产开发实际完成投资额 亿元, 同比增长 34.88% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 25 of 51
26 图 23: 重庆房地产开发投资额及同比增长情况 3.2 房地产新开工面积情况 2010 年 1-10 月, 全国房地产新开工面积 亿平方米, 同比增长 61.97%, 增幅位居 年首位 图 24: 全国房地产新开工面积大幅增长 2010 年 1-9 月, 北京房屋新开工面积 万平方米, 同比增长 50.60% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 26 of 51
27 图 25: 北京房屋新开工面积大幅增长 2010 年 1-9 月, 上海房屋新开工面积 万平方米, 同比增长 27.01% 图 26: 上海房屋新开工面积同比增长 2010 年 1-9 月, 天津房屋新开工面积 万平方米, 同比增长 0.51% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 27 of 51
28 图 27: 天津房屋新开工面积同比微幅增长 2010 年 1-9 月, 重庆房屋新开工面积 万平方米, 同比增长 % 图 28: 重庆房屋新开工面积同比大幅增长 3.3 房地产施工面积情况 2010 年 1-10 月, 全国商品房施工面积 亿平方米, 同比增长 28.31%, 增 幅位居 年首位 请务必阅读正文之后的免责条款部分 28 of 51
29 图 29: 全国商品房施工面积大幅增长 2010 年 1-9 月, 北京房屋施工面积 万平方米, 同比下降 0.3% 图 30: 北京房屋施工面积微幅下降 2010 年 1-9 月, 上海房屋施工面积 万平方米, 同比增长 12.22% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 29 of 51
30 图 31: 上海房屋施工面积同比增长 2010 年 1-9 月, 天津房屋施工面积 万平方米, 同比增长 32.77% 图 32: 天津房屋施工面积同比增长 2010 年 1-9 月, 重庆房屋施工面积 万平方米, 同比增长 32.57% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 30 of 51
31 图 33: 重庆房屋施工面积同比增长 3.4 房地产竣工面积情况 2010 年 1-10 月, 全国商品房竣工面积 4.2 亿平方米, 同比增长 11.49%, 增幅落 后于去年 图 34: 全国商品房竣工面积增速落后于去年 2010 年 1-10 月, 北京房屋竣工面积 万平方米, 同比下降 6.33% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 31 of 51
32 图 35: 北京房屋竣工面积小幅下降 2010 年 1-9 月, 上海房屋竣工面积 万平方米, 同比下降 26.84% 图 36: 上海房屋竣工面积同比下降 2010 年 1-9 月, 天津房屋竣工面积 万平方米, 同比下降 26.84% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 32 of 51
33 图 37: 天津房屋竣工面积同比下降 2010 年 1-9 月, 重庆住宅竣工面积 万平方米, 同比增长 7.71% 图 38: 重庆房屋竣工面积同比增长 3.6 房地产销售面积情况 2010 年 1-10 月, 全国商品房销售面积 7.24 亿平方米, 同比增长 9.13%, 增幅 请务必阅读正文之后的免责条款部分 33 of 51
34 远远落后与去年, 也落后于房屋新开工面积和施工面积 行业投资策略 图 39: 全国商品房销售面积增速较小 2010 年 1-10 月, 北京商品房销售面积 万平方米, 同比减小 33.45%, 销售面积大幅下降 图 40: 北京商品房销售面积大幅下降 2010 年 1-9 月, 天津商品房销售面积 万平方米, 同比微幅增长 0.28% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 34 of 51
35 图 41: 天津商品房销售面积同比微幅增长 2010 年 1-9 月, 重庆商品房销售面积 万平方米, 同比增长 5.29% 图 42: 重庆商品房销售面积同比增长 3.6 房地产销售价格情况 2010 年 1-10 月, 全国商品房销售额 亿元, 同比增长 17.33%, 增幅大于商品房销售面积增速, 但远远落后于房地产投资增速 请务必阅读正文之后的免责条款部分 35 of 51
36 图 43: 全国商品房销售额增速较小 2010 年 1-10 月, 北京商品房销售额 亿元, 同比下降 5%, 在商品房新开工面积和施工面积均大幅增长的情况下, 销售量负增长, 主要是受调控政策的影响, 导致市场成交全面萎缩 图 44: 北京商品房销售额同比负增长 2010 年 1-9 月, 上海商品房销售额 亿元, 同比下降 25.24% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 36 of 51
37 图 45: 上海商品房销售额同比下降 2010 年 1-9 月, 天津商品房销售额 亿元, 同比增长 17.01% 图 46: 天津商品房销售额同比增长 2010 年 1-9 月, 重庆商品房销售额 亿元, 同比增长 24.68% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 37 of 51
38 图 47: 重庆商品房销售额同比增长 从全国房地产销售价格指数来看,2010 年一季度达到 的峰值, 随后逐步回落, 第二季度和第三季度全国房地产销售价格指数分别为 和 图 48: 全国房地产销售价格指数 从全国住宅销售价格指数来看,2010 年一季度达到 的峰值, 随后逐步回落, 第二季度和第三季度全国住宅销售价格指数分别为 和 请务必阅读正文之后的免责条款部分 38 of 51
39 图 49: 全国住宅销售价格指数 从全国非住宅销售价格指数来看,2010 年一季度达到 105.9, 二季度非住宅销售价格指数继续攀升达到 106.1, 但离 的历史高点尚有距离, 三季度非住宅销售价格指数回落至 图 50: 全国非住宅销售价格指数 3.7 近三年来重点城市房地产月度成交情况 从全国非住宅销售价格指数来看,2010 年一季度达到 105.9, 二季度非住宅销售价格指数继续攀升达到 106.1, 但离 的历史高点尚有距离, 三季度非住宅销售价格指数回落至 请务必阅读正文之后的免责条款部分 39 of 51
40 图 51: 北京房地产市场月度成交情况 图 52: 天津房地产市场月度成交情况 图 53: 上海房地产市场月度成交情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分 40 of 51
41 图 54: 杭州房地产市场月度成交情况 图 55: 深圳房地产市场月度成交情况 图 56: 广州房地产市场月度成交情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分 41 of 51
42 图 57: 重庆房地产市场月度成交情况 图 58: 成都房地产市场月度成交情况 3.8 重点城市二手住宅租金回报情况 从重点一线城市二手住宅租金回报情况来看, 随着房价的大幅上涨, 而租金相对涨幅较小, 租金回报率呈下降趋势,2010 年 10 月, 北京 上海 广州 深圳二手住宅租金回报率分别为 , 均低于 1 年期贷款利率, 其中上海租金回报率低于一年期存款利率 请务必阅读正文之后的免责条款部分 42 of 51
43 图 59: 北京二手住宅租金回报情况 图 60: 上海二手住宅租金回报情况 图 61: 广州二手住宅租金回报情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分 43 of 51
44 图 62: 深圳二手住宅租金回报情况 4 房地产上市公司情况 4.1 房地产上市公司资产负债情况 从房地产上市公司的资产负债情况来看, 从 2007 年开始, 房地产上市公司资产负债率总体呈上升趋势, 资产负债率从 2008 年四季度的 62.55% 上升到 2010 年三季度的 69.20% 图 63: 房地产上市公司 ( 申万 ) 资产负债率 4.2 房地产上市公司预收账款情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分 44 of 51
45 对房地产公司来说, 预收账款是一个非常重要的财务指标, 它反映了公司未来的业绩保障情况, 从 2009 年四季度至 2010 年三季度, 房地产上市公司 ( 申万 ) 的预收账款从 亿元增加到 亿元, 预收账款的大幅增长为 2010 年乃至 2011 年公司业绩提供了强有力的保障 图 64: 房地产上市公司 ( 申万 ) 预收账款情况 4.3 房地产上市公司货币资金情况 房地产公司货币资金是其经营的重要指标, 无论是土地购置费用的大笔支出, 还是项目新开工和继续施工的资金, 在当前货币政策收紧, 贷款难度大的情况下, 是公司正常运营的重要保证 从货币资金情况来看,2009 年三季度房地产上市公司 ( 申万 ) 货币资金余额 亿元, 至 2010 年三季度, 货币资金余额 亿元, 货币资金增幅较小, 反映了在调控政策下, 地产公司资金面不充裕 图 65: 房地产上市公司 ( 申万 ) 货币资金情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分 45 of 51
46 4.4 房地产上市公司偿债能力情况 从偿债能力来看, 流动比率和速动比率在 2010 年一季度达到峰值后逐步下降, 表明在房地产调控政策的影响下, 房地产上市公司的偿债能力有所降低, 两者相对与 2008 年的低点仍有较大距离, 说明虽然受到房地产调控政策的影响, 但上市公司整体偿债能力仍处于正常水平, 短期内地产公司资金断裂的风险很小 图 66: 房地产上市公司 ( 申万 ) 流动比率 图 67: 房地产上市公司 ( 申万 ) 速动比率 5 房地产行业投资策略分析 请务必阅读正文之后的免责条款部分 46 of 51
47 5.1 房地产板块的市场估值处于历史低位 行业投资策略 图 68: 申万房地产行业 PE 图 69: 房地产行业相对 A 股和沪深 300 的市盈率水平 就自身估值来看, 目前房地行业 PE 为 22 倍, 处于历史低位, 属于估值洼地 从房地产行业对 A 股和沪深 300 的相对市盈率水平来看, 也处在低位, 分别为 1.10 和 调控政策下房价与市场情况预测 为限制房地产价格大幅上涨, 从 2010 年 4 月开始, 新的房地产调控拉开了帷幕 在半年的时间内, 房地产调控措施逐步深化, 跟随政策的变化, 市场成交也经历了大幅震荡 总体来看, 一线城市市场成交量同比去年较大幅度下降, 二三线城市市场成交上涨, 从全国情况来看, 房屋销售面积同比小幅增长 从房屋销售价格来看, 虽然受到调控政策相当大的压力, 但房价并未下降, 一线城市房价处于请务必阅读正文之后的免责条款部分 47 of 51
48 高位震荡状态, 二三线城市房价仍小幅上涨 行业投资策略 2010 年房地产开发投资额大幅增长, 房地产新开工面积和施工面积均同比大幅增长, 而同期房地产销售面积和竣工面积增长幅度均较小, 进入 2011 年, 大量 2010 年新开工和施工的房屋将进入市场进行销售, 供应量的增长, 加上调控政策强大的压力, 让房地产市场价格基本没有大幅上涨的可能 但另一方面, 人民币面临强大的升值压力, 一定时期内通胀水平仍将保持在高位, 这种情况下, 房地产价格大幅下跌的可能也很小 我们预计, 房价稳中有降将是 2011 年市场的主基调, 部分房价过高的一线城市, 房价会有一定的调整, 而房价相对不高的一些二三线城市, 房价会保持稳定, 甚至小幅上涨 随着 10 月房地产二次调控政策的逐步落实, 市场成交也逐渐下滑, 我们预计房地产市场成交短期内仍将处于低位, 随着政策的逐步消化和房地产市场刚性需求的逐步释放, 我们认为明年一季度末二季度初将是一个重要的时间窗口, 供应量的增大加上需求的释放, 市场将会回暖 5.3 投资策略 2011 年房地产行业的发展充满了不确定性 房地产调控政策的持续性使得房地产行业的发展备受压力, 而十二五规划中城镇化进程的快速提升则为房地产行业发展提供了重要的契机 另外, 外部宏观经济环境是房地产行业另一催化剂, 房地产投资属性在全球流行性 人民币升值和国内通胀高企不下的推动下将得到强化 一旦政策调控落地, 市场预期稳定, 外部环境将助推房地产行业的快速发展 我们选股的策略沿着以下基本思路 : 首先看持续调控下不同企业的应对能力 : 调控持续下将会加剧行业内的分化, 这势必造成行业洗牌 调控持续不送, 将会有利于全国性龙头企业的发展, 为后者市场的扩张提供重要契机 ; 其次, 把握房地产发展契机下受益的企业 城镇化进程将是房地产行业发展的主要驱动力, 企业能够把握这一契机, 将会突围调控, 得到更快的发展 另外, 商业地产面临重要的发展契机 : 首先, 需求旺盛, 写字楼空置率快速下降, 开发商需要及时补仓 另外, 十二五规划着力拉动内需, 将推动商业地产的需求 十二五规划建议首次将扩大内需战略独立成篇, 并提出了相对具体的政策措施和目标, 构建扩大内需长效机制, 促进经济增长向依靠消费 投资 出口协调拉动转变 把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点, 进一步释放城乡居民消费潜力, 逐步使我国国内市场总体规模位居世界前列 最后, 商业地产处于政策真空, 受调控影响冲击较小 请务必阅读正文之后的免责条款部分 48 of 51
49 图 70: 主要中心城市写字楼空置率情况 行业投资策略 资料来源 :Wind 渤海证券研究所 根据以上思路, 我们重点推荐以下三类公司 : 一类是具有全国布局的行业龙头企 业, 例如保利地产, 招商地产 ; 一类是重点业务为非住宅地产, 受国家房地产调 控政策影响相对较小的企业, 例如中国国贸 电子城 ; 一类是受益于地方城镇化 进程, 具有区域优势的地方龙头企业, 例如荣盛发展 北京城建 表 6: 重点跟踪公司的估值与评级 公司名称 10EPS 11EPS 12EPS 10PE 11PE 12PE 评级 保利地产 买入 招商地产 买入 北京城建 买入 电子城 买入 荣盛发展 买入 中国国贸 买入 绵世股份 中性 中关村 中性 津滨发展 中性 天保基建 中性 广宇发展 中性 中体产业 中性 天津松江 中性 天房发展 中性 请务必阅读正文之后的免责条款部分 49 of 51
50 渤海证券股票投资评级说明 1 买 入 : 未来 12 个月内股价超越大盘 15% 以上 ; 2 中 性 : 未来 12 个月内股价相对大盘波动在 -15%~15% 之间 ; 3 卖 出 : 未来 12 个月内股价落后大盘 15% 以上 渤海证券行业投资评级说明 1 买入 : 行业股票指数超越大盘 ; 2 中性 : 行业股票指数基本与大盘持平 ; 3 卖出 : 行业股票指数明显弱于大盘 重要声明 1: 本报告中的信息均来源于已公开的资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 不保证该信息未经任何更新, 也不保证本公司做出的任何建议不会发生任何变更 在任何情况下, 报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价 在任何情况下, 我公司不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保 我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务 我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发表之前已经使用或了解其中的信息 本报告的版权归渤海证券股份有限责任公司所有, 未获得渤海证券股份有限责任公司事先书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布 复制 如引用 刊发, 需注明出处为 渤海证券股份有限责任公司, 也不得对本报告进行有悖原意的删节和修改 重要声明 2: 本报告 PDF 版由郭靖唯一制作 请务必阅读正文之后的免责条款部分 50 of 51
51 渤海证券研究所机构销售团队 黄锋 谢晓冬 渤海证券研究所 天津天津市南开区宾水西道 8 号邮政编码 : 电话 :(022) 传真 :(022) 北京北京市西城区阜外大街 22 号外经贸大厦 11 层邮政编码 : 电话 :(010) 传真 :(010) 渤海证券研究所网址 : 请务必阅读正文之后的免责条款部分 51 of 51
况伟大 本文在住房存量调整模型基础上 考察了预期和投机对房价影响 理性预 期模型表明 理性预期房价越高 投机越盛 房价波动越大 适应性预期模型表明 当消费 性需求占主导时 上期房价越高 房价波动越小 当投机性需求占主导时 上期房价越高 房价波动越大 本文对中国 个大中城市 年数据的实证结果表明 预期及 其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力 研究发现 经济基本面对房价波动影 响大于预期和投机 但这并不意味着个别城市房价变动不是由预期和投机决定的
浙江大学学报 人文社会科学版 ６４ 图２ 第 ４３ 卷 ２００５ 年 １ 月至 ２０１０ 年 １２ 月北京市及其各城区实际住房价格 房价的增长速度远远超过租金增长速度 表明 ２００５ ２０１０ 年北京房价的上涨有脱离经济基本 面的迹象 ２００５ ２０１０ 年 实际租金增长平缓 各区实际租金的增长率在 ３２ ６８ 之间 北京市 实际租金的增长率为 ３９ 相比之下 实际住房价格上涨非常明显 各区实际房价的增长率在
2 MAR. 2015
2 MAR. 2015 旗舰产品 4 MAR. 2015 MAR. 2015 5 旗舰产品 6 MAR. 2015 MAR. 2015 7 活动掠影 8 MAR. 2015 MAR. 2015 9 活动掠影 10 MAR. 2015 MAR. 2015 11 活动掠影 12 MAR. 2015 MAR. 2015 13 活动掠影 14 MAR. 2015 MAR. 2015 15 活动专题 16 MAR.
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孙文凯 肖 耿 杨秀科 本文通过对中国 美国和日本资本回报率及其影响因素的计算 认为 中国居高不下的投资率是由于中国具有非常可观的投资回报 由于中国资本回报率显著高于其他大国 因此带来了 的较快速增长 三国资本回报率在过去三十年尚未出现收敛 这意味着投资率差异会持续 将持续涌入中国 资本回报率受经济周期影响 长期资本回报率遵从一个递减的趋势 由于中国的劳动者份额及资本 产出比仍处于较低的水平 中国的高资本回报率将会维持相当长一段时间
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东吴证券研究所
证券研究报告 行业研究 食品饮料行业 食品饮料周报 + ( ) : 3.8% 1% 1.7% 17 : 1 1 14 217 4 16 S651592 mahb@dwzq.com.cn 21-6199762 1 688716 2 217413 17Q1 2 + 15%+18%+ 17Q1 + 217411 15%+35%+ 3 6872 2 + +3% 1 217411 2 4 6327 + 217411
月报大连期货市场 MONTHLY REPORT 期货 (Futures) 期权 (Options)
大连期货市场月报 DALIAN FUTURES MARKET MONTHLY REPORT 市场提要 本月要事 品种运行与价格 交易数据 产业资讯 美国农业部数据 主办 : 大连商品交易所 218 年第 5 期总第 15 期 5 内部资料 妥善保存 月报大连期货市场 MONTHLY REPORT 期货 (Futures) 期权 (Options) CONTENTS 目录 5 月市场提要 1 本月要事
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陈 星 内容提要 : 本文通过对住房商品和住房市场的分析, 剖析了住房市场构架以及市场主体的行为特点, 并进一步分析了政府干预行为对住房市场的影响及作用 作者 认为住房商品的特殊性决定了住房市场的特点为有限开放性 地域性 层次性和价格 的差别性, 市场交易的非物流性以及住房市场上的投机性和投资性 住房商品的社 会属性表明人们对住房的需求不仅与收入相关, 低收入家庭 人群的住房需求需要政府的支持和帮助
公司研究证券研究报告点评报告 业绩稳步增长, 车联网 V2X 布局持续推进 公司季报点评 -- 千方科技 (002373)2016 年三季报点评 分析师 : 王洪磊 SAC NO: S 年 10 月 27 日 计算机 软件 证券分析师 王洪磊
公司研究证券研究报告点评报告 业绩稳步增长, 车联网 V2X 布局持续推进 -- 千方科技 (002373)2016 年三季报点评 分析师 : 王洪磊 SAC NO: S1150516070001 2016 年 10 月 27 日 计算机 软件 证券分析师 王洪磊 022-28451975 wanghl@bhzq.com [Table_Author] 评级 : 上次评级 : 目标价格 : 增持 增持
华夏沪深三百 EFZR 年 9 月 14 日 2018 年 9 月 14 日 1 否 H 股指数上市基金 不适用 华夏沪深三百 EFZR 年 9 月 14 日 2018 年 9 月 14 日 1
恒生银行 ( 中国 ) 银行结构性投资产品表现报告 步步稳 系列部分保本投资产品 产品编号 起始日 到期日 当前观察期发生下档触发 挂钩标的 最初价格 * 最新价格 累积回报 OTZR89 2017 年 5 月 5 日 2018 年 5 月 7 日 2 否 中国电信 3.77 3.79 不适用 中国移动 82.85 79.25 华能国际 5.35 5.00 OTZR88 2017 年 6 月 21
中国社会科学 年第 期,,. % 1,,,. %,. % 2,, %, ;,,,, 3,,,, 4 ( ) ( ) ( ) (),, %, 5,,,,,,,,, 1 :,, ://.. / / - / /., 2 :,, 3 :, 4,,, 5 ( ),,, ( ),, ( ), ( ), ( );
近年来农民工的经济状况和社会态度 李培林李炜 : 改革开放 年来, 农民工作为中国产业工人的组成部分, 成为支撑中国经济持续快速增长的重要力量 基于 年和 年 中国社会状况综合调查 的数据, 对近年来 特别是在国际金融危机背景下农民工的经济状况和社会态度进行分析, 结果显示, 年数据反映出农民工在收入水平较低 劳动强度较高的情况下, 却保持着较为积极的社会态度 ; 近两年的新变化是, 农民工的收入水平和社会保障水平都有了显著的提高,
年房地产市场年度报告 目录 : 年房地产市场宏观政策回顾 国务院 新国八条 和各地限购令 房产税试点正式启动 保障房大规模建设计划落实 年房地产市场回顾分析
2011~2012 年房地产市场年度报告 发布时间 :2012 年 1 月 15 日 摘要 : 2011 年房地产政策无论是严厉程度还是出台频率均超过 2010 年, 并对 2010 年出台的相关政策的进一步落实和细化, 表明政府对房价 研究员 叶林峰 上涨的担心以及控制房价上涨的决心 随着调控政策的不断落实以及紧缩措施不断出台, 住宅价格上涨势头得到初步遏制, 尽管房地产投资整体预计依然保持约 30%
目录 行业周报 1. 房地产行业信息 房地产市场成交情况 本周策略 : 图目录 图 1: 北京房地产周成交情况... 5 图 2: 上海房地产周成交情况... 5 图 3: 深圳房地产周成交情况... 5 图 4: 天津房地产周成交情况... 6 图 5:
行业研究 房地产行业周报 行业周报 11 月第 5 周周报 分析师 : 齐艳莉 SAC NO:S1150511010015 2011 年 11 月 28 日 证券研究报告行业周报 联系人 易华强 010-68784256 yihq@bhzq.com 肜光 010-68784259 rongguang@bhzq.com 行业评级 房地产开发 重点品种推荐 保利地产 招商地产 首开股份 中南建设 中性
目录 房地产行业月报 1 一线城市房价上涨压力加大, 调控风声再起 房地产开发投资与销售情况 房地产开发投资整体情况 房地产市场成交情况 土地市场成交情况 二手房成交均价 投资策略
行业研究 政策窗口期避风险政策明朗后博收益 房地产行业月报 房地产行业 2 月份月报 分析师 : 易华强 SAC NO:S1150512070002 2013 年 2 月 20 日 房地产 投资要点 : 证券研 证券分析师易华强 010-68784256 yihuaqiang@163.com 行业评级房地产开发园区开发 中性中性 一线城市房价上涨压力加大, 调控风声再起 近期昆山 东莞 金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知,
OTZR 年 12 月 13 日 2017 年 12 月 13 日 2 否 中国电信 不适用 中国移动 华能国际 EFZR 年 2 月 13 日 2018 年 2 月 13 日 1 否 盈富基金
恒生银行 ( 中国 ) 银行结构性投资产品表现报告 步步稳 系列部分保本投资产品 产品编号 起始日 到期日 当前观察期 是否发生下档触发事件 挂钩标的 最初价格 * 最新价格 累积回报 EFZR36 2016 年 9 月 13 日 2017 年 9 月 13 日 3 否 盈富基金 24.85 26.00 不适用 H 股指数上市基金 102.40 106.90 OTZR95 2016 年 9 月 14
AA+ AA % % 1.5 9
2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013
申万期权品种策略日报 上证 50ETF 期权 2019/4/19 星期五 申银万国期货研究所吴广奇 ( 从业资格号 :F ; 投资咨询号 :Z ) 一 标的行情 收盘价 涨跌幅 成交量成交额 ( 亿 30 日历史
申万期权品种策略日报 上证 50ETF 期权 2019/4/19 星期五 申银万国期货研究所吴广奇 ( 从业资格号 :F3048078; 投资咨询号 :Z0014024) wugq@sywgqh.com.cn 021-58308720 成交量成交额 ( 亿 30 日历史 60 日历史 90 日历史波 ( 亿 ) 元 ) 波动率波动率动率 上证 50 3004.92-0.41% 39.67 500.09
申万期权品种策略日报 上证 50ETF 期权 2019/5/8 星期三 申银万国期货研究所吴广奇 ( 从业资格号 :F ; 投资咨询号 :Z ) 一 标的行情 收盘价 涨跌幅 成交量成交额 ( 亿 30 日历史
申万期权品种策略日报 上证 50ETF 期权 2019/5/8 星期三 申银万国期货研究所吴广奇 ( 从业资格号 :F3048078; 投资咨询号 :Z0014024) wugq@sywgqh.com.cn 021-58308720 成交量成交额 ( 亿 30 日历史 60 日历史 90 日历史波 ( 亿 ) 元 ) 波动率波动率动率 上证 50 2805.04-4.76% 62.44 938.17
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行业研究 房地产 房地产开发 09 年全国房地产市场运行情况数据点评 股市场 中国 A Real estate real estate Development 关注区域性投资机会和年报行情 10 年 1 月 日评级 : 强于大市 行业相对沪深 300 表现 168% 1% 112% 84% 56% 28% 0% 28% 09/1 09/4 09/7 09/10 房地产开发 沪深 300 表现 1m
东莞 珠海 福州 佛山 惠州 南宁 南昌及芜湖在内的 19 座城市则以重启限购政策为主, 辅以收紧商业贷款或公积金贷款政策, 以期打压投资需求 高力观点 : 1. 上述城市的市场政策变化旨在抑制过去一年内房价的快速上涨之势, 从而达到政府稳定楼市的长期目标 ; 同时, 亦表明了中国主要城市住宅房地产
厦门 合肥 南京 上海 深圳 北京 杭州 广州 天津 福州 武汉 无锡 郑州 南昌 石家庄 济南 同比 / 上年同月 =100 国内多城收紧住宅市场调控政策 力度仍显不足, 效果因城而异 国家统计局数据显示,2016 年 8 月, 全国 70 座大中城市中有 62 座城市的新建商品住宅价格录得同比增长 包括北京 天津 上海 南京 杭州 合肥 福州 厦门 广州和深圳在内的十座城市同比涨幅逾 20% 其中,
目录 一 重点城市商品房交易环比上涨... 4 二 行业与公司信息... 7 三 投资建议... 8 四 风险提示... 8 请务必阅读正文之后的免责声明部分 2
行业研究 : 周报 (217.3.2-217.3.26) 217 年 3 月 28 日 北京商住限购限贷, 重点城市成交环比上涨看好 ( 维持 ) 上周市场表现上周房地产指数 ( 中信 ) 下跌 1.17%, 同期沪深 3 指数上涨 1.27%, 房地产指数跑输沪深 3 指数 2.44 个百分点 市场表现截至 217.3.27 重点城市商品房成交量环比上涨新建住宅方面, 上周 (217.3.2-217.3.26)
恒生银行 ( 中国 ) 银行结构性投资产品表现报告 步步稳 系列部分保本投资产品 产品编号 起始日 到期日 当前观察期是否发生下档触发事件 挂钩标的 最初价格 * 最新价格 累积回报 OTZR 年 5 月 5 日 2018 年 5 月 7 日 3 否 728 HK Equity 3.7
恒生银行 ( 中国 ) 银行结构性投资产品表现报告 步步稳 系列部分保本投资产品 产品编号 起始日 到期日 当前观察期是否发生下档触发事件 挂钩标的 最初价格 * 最新价格 累积回报 OTZR89 2017 年 5 月 5 日 2018 年 5 月 7 日 3 否 728 HK Equity 3.77 3.45 不适用 941 HK Equity 82.85 73.40 902 HK Equity
表 年北京 伦敦 东京 纽约人口净迁移规模比较 图 1 伦敦 东京 纽约 北京净迁移率 (%) 比较 109
刘长安 ( 首都经济贸易大学, 北京市 100070) 作为中国的首都和规模接近 2000 万的特大城市, 随着中国对外开放的深化, 以及中国加入世界经济一体化步伐的快步迈进, 北京正在日益向发达国家的国际大都市看齐通过对北京与国际大都市国内人口迁移和国际移民的现状比较研究, 了解北京与国际大都市的异同以及存在的差距, 并探索原因 ; 总结分析北京人口迁移的特点和发展趋势 人口迁移 ; 国际移民 ;
关于罗斯福时代新政 宪法革命 的几点浅见 韩 铁 美国宪法的若干重要法理原则及其运用在富兰克林 罗斯福总统任内 发生了巨大变化 史称新政 宪法革命 不过 这种变化并不是在所谓 年最高法院的 及时转向 中一锤定音的 最高法院在正当程序 商业权 公众福利条款上的态度及其变化充分说明 新政宪法革命无论是从当时还是其后的发展来看都有它的连续性 局限性和复杂性 只有认识到了这一点 我们对新政宪法革命乃至于整个新政的历史评价才会比较准确
能提供自购房之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭, 限购 1 套住房 ; 上海 自发布之日起 本市 对已有 1 套住房的家庭, 限购 1 套住房 ; 对已有 2 套及以上住房的家庭, 暂停向其售房 对拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居
英大证券研究所 - 研究报告 行业研究 限购令升级需求进一步受压 报告日期 :2011 年 2 月 17 日房地产行业研究员 : 蔡荣 ( 执业证书编号 : S0990511010005) 事件 : 2 月 16 日下午, 北京市政府发布 北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知 根据通知, 自发布次日起, 对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭 持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续
不对称相互依存与合作型施压 # # ( # ( %
世界政治 年第 期 不对称相互依存与 合作型施压 美国对华战略的策略调整 王 帆! 尽管中美两国间的相互依存度在加深 但保持不对称的相互依存 关系仍是美国对华政策的重点 在不对称相互依存的前提下 美国对中国开始实施了 一种新的合作型施压策略 该策略成为美国对华战略的手段之一 作者分析了在相互 依存条件下美国对华实施合作型施压政策的背景 目的 相关议题和实施手段 并以谷歌事件 哥本哈根气候谈判以及人民币汇率问题这三个案例
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212 1 4 S1851191 755-82485176 zhengzhenyuan@fcsc.cn 12 3 CNY/USD=6.39 4.. 13. -91. 1. 51. R1 (%) 3.25 R7 (%) 5.32-1 -2-3 -4-5 -6-7 -8 1Y 2Y 3Y 5Y 7Y 1Y 12.31-12.23 2111226 1-11 5.6% (29%) (21.7%) (24.5%)
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标准化事业发展 十二五 规划 〇 目 录 一 发展环境 1 2 二 指导思想和发展目标 ( 一 ) 指导思想 3 ( 二 ) 发展目标 4 三 推进现代农业标准化进程 5 6 四 提升制造业标准化水平 7 五 拓展服务业标准化领域 8 ( 一 ) 生产性服务业 9 10 ( 二 ) 生活性服务业 六 加强能源资源环境标准化工作 ( 一 ) 能源生产与利用 11 ( 二 ) 资源开发与综合利用 ( 三
张成思 本文运用向量系统下的协整分析方法 针对 年不同生产和消 费阶段的上中下游价格的动态传导特征以及货币因素对不同价格的驱动机制进行分析 研究结果表明 我国上中下游价格存在长期均衡关系 并且上中游价格对下游价格具有显 著动态传递效应 而下游价格对中游价格以及中游价格对上游价格分别存在反向传导的 倒逼机制 另外 货币因素对上游价格的动态驱动效果最为显著 但并没有直接作用于下 游价格 因此 虽然货币政策的现时变化可能在一段时间内不会直接反映在下游居民消费价格的变化上
1. 房地产行业信息 2. 房地产市场成交情况 目录 行业周报 本周策略 : 短期保持谨慎, 静待风险释放 图目录 图 1: 北京房地产周成交情况... 4 图 2: 上海房地产周成交情况... 5 图 3: 深圳房地产周成交情况... 5 图 4: 天津房地产
行业研究 房地产行业周报 行业周报 8 月第 2 周周报 分析师 : 齐艳莉 SAC NO:S1150511010015 2011 年 8 月 8 日 证券研究报告行业周报 联系人易华强 010-68784256 yihq@bhzq.com 肜光 010-68784259 rongguang@bhzq.com 行业评级房地产开发 重点品种推荐保利地产招商地产首开股份中天城投 看好 推荐推荐推荐推荐
总量开始减少的欧洲人口形势分析
总量开始减少的欧洲人口形势分析 张善余 彭际作 俞 路 自 世纪 年代以来 欧洲人口增长率持续下降 年人口开始负增长 这无疑是其人口发展的一个转折点 在欧洲各个地区中 东欧是 年以前全球第一个也是仅有的一个人口有所减少的地区 在北欧和西欧地区 如果没有国际移民的净流入 人口增长率也将很低 大约在 年间 预计欧洲所有地区的人口都将出现负增长 由于自然增长率在过去一个世纪乃至未来的变动 欧洲人口已不可逆转地老龄化
目录 一 房地产政策与市场动态 不动产登记政策出台 土地制度改革继续推进 房价环比继续回落... 5 二 房地产投资与新开工... 6 三 土地市场 土地成交面积同比下滑较为明显 土地成交溢价率小幅回升 部分一二线城
行业研究 : 市场月度动态 215 年 1 月期 215 年 1 月 16 日 政策放松促使基本面继续改善 看好 ( 维持 ) 政策与市场动态不动产登记政策出台, 利于地产长期政策机制建设 ; 土地市场改革继续推进 ; 未来宽松的政策将延续 市场表现截至 215.1.15 房地产投资与新开工 214 年前 11 月投资增速 11.9%, 商品房销售面积下降 8.2%, 新开工下降 9%, 行业基本面低位平稳
关于 2016 年泉州市城建国有资产投资有限公司小微企业增信集合 债券 2018 年度发行人履约情况及偿债能力分析报告 的更正公告 泉州市城建国有资产投资有限公司于 2019 年 4 月 29 日在上海证券交易所网站 中国债券信息网披露了 2016 年泉州市城建国有资产投资有限公司小微企业增信集合债
关于 2016 年泉州市城建国有资产投资有限公司小微企业增信集合 债券 2018 年度发行人履约情况及偿债能力分析报告 的更正公告 泉州市城建国有资产投资有限公司于 2019 年 4 月 29 日在上海证券交易所网站 中国债券信息网披露了 2016 年泉州市城建国有资产投资有限公司小微企业增信集合债券 2018 年度发行人履约情况及偿债能力分析报告 现对财务数据做如下更正 : 更正前 : ( 一 )
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1 2012 2 2013 3 2013 6 6001000 5020 6000000 6000000 10000000 10000000 620000 500000 120000 1 2012 3 2012 4 1 2 2012 5 2012 6 1 2 3 10 2012 7 2012 8 3 20 250000 250000 100000 5 20000 20000 4 2012 9 2012
征稿启事
CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报 要闻播报 3 4 行业动态 行业动态 5 行业动态 附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单 赟 6 7 行业动态 协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告
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实现政治问责的三条道路 马 骏 建立一个对人民负责的政府是现代国家治理的核心问题 实现这一目标 需要解决两个最基本的问题 谁来使用权力 如何使用权力 选举制度是解决前一问题相对较好的制度 而预算制度是解决第二个问题最好的制度 通过历史比较分析 可以总结出三条实现政治问责的道路 世纪的欧洲道路 从建国到进步时代改革的美国道路以及雏形初现的中国道路 这意味着 西方经验并不是唯一的实现政治问责的道路 相对于西方经验来说
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:?? * 张军高远傅勇张弘 : 本文在中国的政治经济体制的框架内解释了改革以来, 尤其是上世纪 年代以来中国在建设和改善物质基础设施上所取得的显著成就 文章依据现有的文献和 省级面板数据, 不仅度量了改革以来中国的基础设施的存量变化和地区差距, 而且运用 方法检验了可解释基础设施投资支出变动模式的重要变量 本文发现, 在控制了经 济发展水平 金融深化改革以及其他因素之后, 地方政府之间在 招商引资
封闭式基金创新条款解读
1 宏观研究报告 美国宏观经济观察 (211 年 1 月 ) 211 年 2 月 18 日 要点 : 得益于适度的量化宽松货币政策, 美国经济已经明显复苏, 失业率开始下降, 零售 进出口 个人收入等稳步回升,CPI 略有上升 随着经济复苏和商品价格大幅上涨, 美联储的二次量化宽松货币政策似乎也开始动态微调 1. 信贷略有减少 贷存比继续回落 2. 货币供应增速继续反弹 3. 失业率回落至 9% 4.
深圳市房地产市场分析报告
2011 年 2 季度深圳市房地产业行业 分析报告 二零一一年七月 1 目 录 摘要...4 1. 深圳市房地产市场处于胶着状态...5 1.1 房价持续处于高位, 政府限价政策下涨幅趋缓...5 1.2 新建商品住房成交规模处于较低水平...5 1.3 房价收入比和房价租金比过高...6 1.4 小结...8 2. 房地产价格持续高涨原因分析...9 2.1 货币的大量供应助推房价...9 2.1.1
日本学刊 年第 期!!
日本对华直接投资与贸易增长变化分析 裴长洪 张青松 年日本丧失中国最大贸易伙伴的地位 这与日本 年以来对华投资增速放缓 占外商对华投资中的比重下降有着密切关系 只要日资企业继续提升投资结构和技术水平 从边际产业转向比较优势产业 从劳动密集型转向资本和技术密集型 就能带动设备和产品对中国的出口 使中国从日本进口增长速度和规模始终保持领先地位 这样 日本仍有可能恢复中国最大贸易伙伴的地位 对华直接投资
东亚银行 ( 中国 ) 有限公司关于结构性存款产品销售清单的公告 尊敬的客户 : 兹通知阁下, 东亚银行 ( 中国 ) 有限公司 ( 以下简称 我行 ) 当前正在全国范围内发售的结构性存款产品系列清单如下, 产品均为我行发行 : 产品类别产品名称发售方式风险等级收费标准投资者范围 境内挂钩投资产品系
东亚银行 ( 中国 ) 有限公司关于结构性存款产品销售清单的公告 尊敬的客户 : 兹通知阁下, 东亚银行 ( 中国 ) 有限公司 ( 以下简称 我行 ) 当前正在全国范围内发售的结构性存款产品系列清单如下, 产品均为我行发行 : 产品类别产品名称发售方式风险等级收费标准投资者范围 境内挂钩投资产品系列东亚 汇添盈 结构性存款产品 TM1099( 人民币 ) 公募 1 级 境内挂钩投资产品系列 东亚
北京市招生情况一览表 专业 年份 专业名称 2014 招生计划 最高分 文 2015 最低分 史 平均分 招生计划 最高分 类 文 2016 最低分 史 平均分 招生计划 最高分 类 文 最低分 史 平均分 类 金融学 财政学
北京市招生情况一览表 名称 财政学 国际经济与贸易 市场营销 旅游管理 8 0. 农林经济管理 人力资源管理 化产业管理 法学 0 0 0 法学 经济法方向 0 8 广告学 新闻学 税收学 理 工 理 工 理 0 96 99 管理科学 工程管理 7 信息管理与信息系统 8 8 8 电子商务 7. 工商管理 物流管理 财务管理 7 7 7 金融数学 7 7 7 经济统计学 8 8 8 0 0 0 工
房价相比 2009 年上涨明显, 调控目标远未达到房价上涨明显, 且不断向二三线城市蔓延 2009 年下半年开始, 针对部分城市房价过快上涨和囤地 捂盘惜售等现象, 政府出台一系列的调控政策, 全面改变 2008 年底以来刺激房地产政策的宽松政策, 并且在 2010 年 4 月出台更加严厉的 国十条
证券研究报告 中国 A 股市场 房地产 房地产开发 Real estate real estate development 等待趋势性投资机会 2010 年 12 月 17 日评级 : 中性 行业相对沪深 300 表现 8% 0% 8% 16% 24% 32% 40% 2009/12 2010/3 2010/6 2010/9 2010/12 房地产开发 沪深 300 表现 1m 3m 12m 房地产开发
二 政策利率与市场利率关系的文献综述
央票发行利率与央票市场利率双向互动关系研究 郑振龙 莫天瑜 本文基于利率期限结构的主成分分析结果 通过构建回归方程的方法 针 对上一轮经济周期中的升息期和受金融危机影响的降息期 实证研究了央票发行利率与央票市场利率间双向关系的周内效应 结果表明 在经济正常波动时期 央票发行利率并 未直接引导市场利率 而是借由市场预期引导市场利率走势 央票发行利率的公布不对市 场利率造成影响 在金融危机时期 央行货币政策出乎市场预期
12月投资策略
证券研究报告 区间震荡 报告日期 : 年 3 月 日 需求曲线发生异变的房地产市场 年 3 月 A 股投资策略 4.% 3.%.%.%.%.%.% 3.% 4.% 3 4 6 8 中小板综 上证综合指数 深证成份指数 沪深 3 创业板指 市场数据 : 年 月 8 日报告类型 : 市场策略上证指数 :. 深圳成指 :.43 研究员 : 王志宏证书编号 :S844 电话 :(3) E mail: wangzh@dtsbc.com.cn
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龙湖 紫云台 CREDIA Upcoming Events HOT NEWS HOT NEWS Member Industry Activities Industry Polices and News Survey Summary Member Corporate Citizenship CREDIA 2014.01-02 PAEG 01 HOT NEWS HOT NEWS CREDIA 2014.01-02
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房地产行业 行业公司研究 浙商证券研究报告 中国 11 November 2010 5 pages 戴方 国家统计局公布 2010 年 1-10 月全国房地产市场运行情况 86-21-64718888-1219 daifang@stocke.com.cn 事件 : -- 房地产行业事件点评报告 执业证书编号 : S1230209050111 2010 年 11 月 10 日, 国家统计局公布 2010
中国在拉美的经济存在 : 大不能倒? 第 106 期 2
第 106 期 中国在拉美的经济存在 : 大不能倒? 106 2014 年 12 月 3 日 中国在拉美的经济存在 : 大不能倒? 1 中国在拉美的经济存在 : 大不能倒? 第 106 期 2 第 106 期 中国在拉美的经济存在 : 大不能倒? 3 中国在拉美的经济存在 : 大不能倒? 第 106 期 图 1 2008 年金融危机前后拉美和加勒比地区出口贸易增幅对比 ( 单位 :%) -23 世界
欧盟与欧盟属下的民族国家 刘 泓 本文试图从民族学与人类学的角度审视欧洲人从分散走向联合的步伐 剖析作为新型人们共同体的欧盟的权力 属性与组织功能 阐释欧盟属下民族国家的发展状况 研讨人们共同体的未来发展方向 文章认为 建立欧盟是欧洲人的一种理性选择 欧盟是一个兼有超国家政治成分和政府间政治成分的区域性人们共同体 欧盟的超国家机构服务于跨国社会的利益 致力于超国家的治理 其成员国政府的长期利益将日益屈服于跨国社会的长期利益
1.2 贷款利率提高 时间 颁布单位 主要内容 央行 自 2010 年 10 月 20 日起上调金融机构人民币贷款基准利率 金融机构一年期贷款基准利率上调 0.25 个百分点, 由现行的 5.31% 提高到 5.56%; 其他各档次贷款基准利率据此相应调整
证券研究报告 短评报告 政策持续高压 房地产行业 2010 年大事记及展望 房地产行业 2011 年 1 月 4 日 2010 年对中国房地产行业而言, 可以说是一个政策年, 调控政策持续高压 贯穿全年 但同时通过细化调控政策发现,2010 也可谓是承前启后的过渡之年 一方面对 旧范式 进行结构性纠偏, 使得通过慢周转 高毛利的盈利模式难以为继 ; 另一方面, 通过加大保障房建设 增加供给等手段,
附 1: 部分城市常住人口与户籍人口数据 2009 年 城市 常住人口户籍人口户籍人口户籍人口占比常住人口增长 ( 万 ) ( 万 ) ( 万 ) 增长 ( 万 ) 深圳 % 北京 % 上海
行业研究报告行业快评-(2011.1.10-1.16) 光大房地产周刊 2011-02-20 房地产 广州 南京限购令点评 事件 : 广州宣布从 2011 年 2 月 19 日起实施新的限购政策 南京宣布从 2011 年 2 月 20 日起实施新的限购政策 各地新政相继出台, 力度小于北京 : 2 月 19 日, 广州市政府对十区两市颁布新政细则 ; 当日晚间时候, 南京市政府办公厅公布了 关于进一步做好房地产市场调控工作的通知,
2010 年宏观经济运行跟踪与房地产周期走势分析 * 联合课题组 世界各国经济发展和房地产市场运行的经验教训表明, 房地产不仅是城市化过程中的主导产业之一, 而且也是一个周期性很强的产业 在房地产周期循环过程中, 政府 银行 企业 家庭等不同类型的参与者都要重视时机决策, 才能规避风险 事半功倍 持
2010 年宏观经济运行跟踪与房地产周期走势分析 * 联合课题组 世界各国经济发展和房地产市场运行的经验教训表明, 房地产不仅是城市化过程中的主导产业之一, 而且也是一个周期性很强的产业 在房地产周期循环过程中, 政府 银行 企业 家庭等不同类型的参与者都要重视时机决策, 才能规避风险 事半功倍 持续发展 同时, 经济理论和历史经验也表明, 房地产周期与宏观经济运行高度相关, 具有一定的规律性, 可以通过系统的跟踪
物价工作 一 目录 修订的重要意义 - 2 -
山东省价格协会通讯 物价工作 专家观点 分析预测 经济观察 价格信息 健提示 物价工作 一 目录 修订的重要意义 - 2 - 三 目录 修订的突出亮点 二 目录 修订的基本原则 - 3 - 四 目录 修订的主要内容 - 4 - - 5 - 五 下一步工作措施 专家观点 变化制造业回落中现积极信号 - 6 - - 7 - 调整非制造业消费结构升级 预期经济走势或呈现前低后高 分析预测 一 食品烟酒价格小幅上涨
<4D F736F F F696E74202D20D0C2D5FEB6D4CFFBB7D1D5DFD0D0CEAABACDD4A4C6DAB5C4D3B0CFEC28CEF7B0B229205BBCE6C8DDC4A3CABD5D>
2011 年西安房地产市场 购房人群对新政的看法和预期 - 数据分析报告 - 2011 市场研究与战略顾问中心 报告结构 1 购房群体户籍结构及购房动因 2 对 新国八条 看法 / 预期 3 不同户籍结构人群对新政看法 / 预期 户籍结构 & 现有房产套数 户籍结构 总体看 : 限购直接影响面约为 25% 本地户籍 外地户籍 限购 户籍结构 & 现有房产套数 户籍结构 户籍结构 & 现有房产套数 总体
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黑龙江社会科学 李春玲 经济改革以来 随着中国经济稳定发展 一个被称之为中产阶级! 的社会群体逐步增长 尤其 自本世纪开始以来 由于连续多年的高速经济增长和城市化的迅速推进以及物质文化水平的提高 中产人群 数量增长更为明显 它已成为一个具有相当规模并有极大社会影响的社会群体 不过 中国社会目前还是以农民和工人占绝大多数的社会结构 要发展成为以中产阶级为主体的社会还需要一个相当长的时期 另外 作为一个正在形成的社会阶层
行业报告 市场研究部证券研究报告 2014 年 6 月 3 日 房地产行业周报 ( ~ ) 行业 : 房地产 投资评级 : 中性 本周市场表现 上周 ( ~ ) 大盘周五收盘报 2039 点, 周涨幅 0.24% 房地产板块中信一级行业
行业报告 市场研究部证券研究报告 2014 年 6 月 3 日 房地产行业周报 (2014.5.26~2014.6.01) 行业 : 房地产 投资评级 : 中性 本周市场表现 上周 (2014.5.26~2014.6.01) 大盘周五收盘报 2039 点, 周涨幅 0.24% 房地产板块中信一级行业房地产指数 CI005023 收盘报 3323 点, 周涨幅 0.21%, 连续三周上涨 沪深 300
事件 : 国庆期间, 北京 天津 深圳 苏州 成都 郑州 武汉 无锡等一二线热点城市密集出台楼市调控新政 点评 : 1 核心观点 : 本轮房价涨幅创历史之最, 本次房地产调控堪称史上最严 各地步调一致 态度坚决 政策严厉, 并有央媒引导舆论, 可能是各地落实最新中央精神, 建议重视此次调控决心 我们
史上最严调控出台, 房地产小周期趋于结束 点评房地产调控新政 方正证券研究所证券研究报告 重大事件点评 宏观研究 2016.10.04 首席经济学家 任泽平 执业证书编号 : S1220516060001 TEL: 010-68546993 E-mail: renzeping@foundersc.com 事件 : 国庆期间, 北京 天津 深圳 苏州 成都 郑州 武 汉 无锡等一二线热点城市密集出台楼市调控新政
政府公信力是指政府在施政过程中通过合理 有效地履行其功能和职责而取得公众信任的 能力 是政府的一种执政能力和执政资源 政府公信力问题涉及的方面很多 其中转变政府职能是提高 政府公信力的出发点和着力点 政府公信力的问题发轫于政府职能转变的过程中 而地方政府职能转变 不到位是导致政府公信力弱化的主要原因 提高政府公信力 要通过加快转变政府职能来实现 目前有 必要通过制度建设 政府建设 政策制定与管理创新
房地产2012年8月数据点评：市场见好 坚决看好“一高一低”
p1 行业研究 股份有限公司证券研究报告 评 212 年 8 月份房地产市场数据 212 年 9 月 9 日看好 / 维持房地产行业点评 郑闵钢房地产行业分析师电话 :1-6655431 执业资格证号 : S148511212 Zhengmg@dxzq.net.cn 联系人 : 张鹏电话 :1-6655429 zhangpeng@dxzq.net.cn 事件 : 国家统计局公布 1-8 月份房地产市场运行状况
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CREDIA Event Review HOT NEWS HOT NEWS Member Industry Activities Member Corporate Citizenship Industry Polices and News Special Reports Survey Summary CREDIA 2013.05-06 PAEG 01 HOT NEWS HOT NEWS CREDIA
对利益冲突问题及其危害性有比较清晰的认识 坚持政企分开原则 禁商为主旋律 适用对象的范围逐渐扩大
我国防止公职人员利益冲突制度的变迁及完善 王琳瑜 杜治洲 北京航空航天大学公共管理学院 北京 改革开放三十余年来 中国防止公职人员利益冲突制度的变迁过程可以划分为探索 发展 加速推进三个阶段 呈现出制度建设的科学化水平不断提高 越来越注重制度的执行力 日趋国际化的发展趋势 进一步完善的制度建设应从四个方面入手 对防止公职人员利益冲突进行立法 重构现有制度并使其系统化 建立有效防止公职人员利益冲突的实施机制以提高制度执行力
封闭式基金创新条款解读
1 宏观研究报告 美国宏观经济观察 (211 年 2 月 ) 211 年 3 月 19 日 要点 : 得益于适度的量化宽松货币政策, 美国经济已经明显复苏, 失业率继续下降, 零售 进出口 个人收入等稳步回升,CPI 略有上升 随着经济复苏和商品价格大幅上涨, 美联储的二次量化宽松货币政策似乎也开始动态微调 日本大地震可能短期影响美国经济, 但是长期影响有限 1. 信贷略有减少 贷存比继续回落 2.
IV
01 IV www.ghub.org/cfc/mining2014 www.ghub.org/cfc_en/mining2014 03 04 06 06 06 09 10 14 15 15 16 16 16 17 18 19 26 28 28 29 29 31 35 36 案例分析 : 简介 案例一紫金矿业集团中国紫金山金铜矿和秘鲁 Rio Blanco 铜矿 案例二五矿资源有限公司 (MMG) 老挝
2 2011
1 2011 2 2011 3 2011 2011 CSR 2011 1 1 2011 12 31 G3.0 AA1000 2008 2011 9 2011 www.pingan.com/csr 4 2011 1 2011 2 4 8 60 62 64 66 74 14 15 19 44 45 53 22 23 31 56 57 59 34 35 41 GRI 2012 2012 2012 2012
上海市城市总体规划（ ）报告（草案公示版)
S t r i v i n g f o r t h e E x c e l l e n t G l o b a l C i t y Foreword Overview of Shanghai 2040 Striving for the Excellent Global City Smart Growth under Resource and Environment Constraining A
行业研究 目 录 一 政策进入效果观察期, 行业开启反复筑底过程 二 行业下行空间较为有限 ( 一 ) 行业估值处于底部区域 ( 二 ) 企业业绩一
英大证券研究所 - 研究报告 行业研究 报告日期 :2 21 年 6 月 25 日 行业低位震荡筑底阶段性投资机会隐现 21 年房地产行业下半年投资策略 行业评级 : 房地产行业重点公司评级 : 格力地产合肥城建中天城投阳光城美都控股首开股份广宇发展中南建设西藏城投 同步大盘买入买入买入买入增持增持增持增持增持 报告概要 : 房地产市场观点 : 下半年, 政策层面或将转入对已有政策实施效果的观察期,
PowerPoint 演示文稿
投资评级 : 增持 柴油车尾气催化剂市场将 驱动业绩加速增长 贵研铂业深度报告 证券研究报告 2013 年 12 月 19 日姓名 : 桑永亮 ( 分析师 ) 邮件 :sangyongliang@gtjas.com 电话 :021-38676052 证书编号 :S0880511010034 姓名 : 刘华峰 ( 研究助理 ) 邮件 :liuhuafeng@gtjas.com 电话 : 021-38674752
年第 期
年第 期 马 艳 劳动生产率 商品价值量 理论假定 新的释义 劳动生产率与单位商品价值量反向变动关系是经典马克思主义劳动价值理论的一个重要命题 我们将马克思经典 成反比 理论中关于劳动因素做了重新假定 即假定在科技进 步的条件下 伴随劳动客观因素的变化 劳动主观因素也发生同方面的变化 并假设劳动主观 条件的变化幅度大于劳动客观条件的变化幅度 那么 我们就可以获得劳动生产率与商品价值 量之间呈现正向变动趋势的结论
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广东社会科学 2013 年第 4 期 * 245 郑思齐孙伟增满燕云 对房产税征收办法的讨论已有多年, 并在近几年来成为税制改革的热点话题近期, 房产税改革试点工作已进入加快推进阶段,2011 年 1 月上海和重庆有关房产税征收暂行办法也相继出 台, 标志着我国 房产税收制度改革 正式进入实践阶段但是我国现行的房产税在征税对象 征税 条件以及征收范围等方面都存在着许多尚未确定的模糊问题, 这在很大程度上是由于缺乏对各城市家
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刘中荣王平周长城 矿区作为一类特殊的社区, 它的发展所追求的不仅是矿产资源和经济效益的提 高, 而且是一种涉及社会各个方面的整体性进步 这种进步应以经济发展为基础, 以矿区职工和居民素质的提高 生活的改善为核心的经济与非经济方面的均衡发展 作者在对大冶市铜绿山铜铁矿深入调查的基础上, 分析了矿区人口与就业 教育与文 化 工农关系与社会治安 矿区管理体制以及社会保障制度等方面的现状和问题 文 章指出,
房产税是完善房地产新政的必然选择 雷广平自四月份国务院和地方政府陆续实施房地产新政以来, 北京 上海 深圳 杭州等主要城市房地产市场成交量出现大幅下跌, 房地产价格也出现松动迹象 以北京市场为例, 与 4 月份相比, 今年 5 月份北京新房与二手房成交量均下降六成 同时, 二手房成交均价也比 4 月份下降了 8% 左右 但是, 总体来看目前房地产市场仍处于观望状态, 而且对政策持续性的质疑声也随之而来,
公司研究证券研究报告调研简报 新客户拓展顺利, 汽车 PCB 持续高增长 公司调研简报 依顿电子 (603328) 调研简报 分析师 : 徐勇 SAC NO: S 年 11 月 24 日 电子 元件 证券分析师 徐勇
公司研究证券研究报告调研简报 新客户拓展顺利, 汽车 PCB 持续高增长 依顿电子 (603328) 调研简报 分析师 : 徐勇 SAC NO: S1150516060001 2016 年 11 月 24 日 电子 元件 证券分析师 徐勇 010-68784235 xuyong@bhzq.com [Table_Author] 助理分析师 高峰 SAC No:S1150116060003 010-68784251
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2011 年长春房地产市场 购房人群对新政的看法和预期 - 数据分析报告 - 2011 市场研究与战略顾问中心 报告结构 1 购房群体户籍结构及购房动因 2 对 新国八条 看法 / 预期 3 不同户籍结构人群对新政看法 / 预期 户籍结构 & 现有房产套数 户籍结构 总体看 : 限购直接影响面在 15% 以内 本地户籍 外地户籍 限购 户籍结构 & 购房动因 户籍结构 & 购房动因 总体本地户籍外地户籍
2015年德兴市城市建设经营总公司
2019 2019 19 6.7 7 3 4567 20% 20%20%20% Shibor 5 www.shibor.org Shibor1Y 37 20% 20%20%20%20% 1001, 1,000 / / AA AAA 2 2019 1 3 2019 1 4 2019 1 2 1 2019 1 3 ... 1... 4... 5... 10... 13... 15... 16... 18...
范 本
2017 1 2 3 4 5 + 6 7 2017 12978.28 12662.37 315.91 12717.02 10 61.26 190 2017 12662.37 2016 5972.09 6690.28 112.03% 2017 6000 12401.11 97.94% 10 0.08% 61.26 0.48% 190 1.5% 1 6401.11 2016 5822.09 579.02
论中日 囚徒困境 的存在及逃逸 马亚华 本文试图用博弈论方法分析中日关系发生困难的原因 并在此基础上提出一点解决问题的思路 目前中日关系已在重复博弈中陷入了 囚徒困境 状态 囚徒困境 不仅为第三方势力提供了渔利的空间 直接损害了两国战略利益 而且其 溢出效应 还损害了全体东亚人民的利益 只有透过中国和平发展的参照系考察中日关系的过去 现在和未来 才能把握当前中日关系困难的本质并找到解决问题的办法 当前中日两国的综合国力基本处于同一层次
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中国房地产行业分析报告 (2005 年 2 季度 ) 出版日期 :2005 年 08 月 WWW.CEI.GOV.CN 编写说明 2005 年上半年, 全国房地产开发完成投资 6193.06 亿元, 同比增长 23.5%, 增幅比去年回落了 5.2 个百分点, 比同期固定资产投资增幅 (25.4%) 低 1.9 个百分点, 占同期固定资产投资的比重为 18.8% 房地产开发投资中, 商品住宅投资占
2014年
分 析 师 : 袁 绪 亚 执 业 证 书 编 号 :S0730511010005 021-50588666-8018 yuanxy@ccnew.com 经 济 寒 流 觉 退, 政 策 预 期 转 暖 2016 年 02 月 宏 观 经 济 月 度 报 告 证 券 研 究 报 告 宏 观 经 济 发 布 日 期 :2016 年 01 月 29 日 相 关 研 究 报 告 : 下 行 压 力 交 会
研 究 人 士 表 示, 在 市 场 向 好 的 情 况 下, 定 向 增 发 的 价 格 一 般 可 以 看 作 是 公 司 的 安 全 垫, 但 是 在 震 荡 下 跌 的 行 情 中, 这 种 逻 辑 却 并 不 可 靠 业 内 人 士 指 出, 在 参 与 定 向 增 发 时, 应 从 行
8 2016/03/02 NO.2016037 公 司 的 估 值 和 市 盈 率 都 回 到 合 理 区 间, 加 上 定 向 增 发 的 昨 日 国 内 行 情 回 顾 指 数 名 称 收 盘 幅 度 (%) 上 证 指 数 2733.17 1.68 深 证 成 指 9322.00 2.47 沪 深 300 2930.69 1.85 上 证 国 债 指 数 155.70-0.01 折 扣 优 势,
2011_中国私人财富报告_PDF版
211 l l l l l l l l l l 1 l l l l l 2 3 4 5 6 8 6 52 62 72 CAGR ( 8-9) 39% 16% 16% 9% 13% 16% CAGR (9-1) 19% 49% 44% 17% 26% 17% CAGR ( 1-11E ) 16% 28% 27% 26% 2% 18% 4 38 63% 21% 7% 2 19% 16% 16% 28 29
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张 翼 本文对近年来我国人口出生性别比失衡原因作了社会学意义的探索和研究 认为家族主义与以家庭为最小生产单位的农业劳作方式, 家庭人口再生产对男婴的需 求与国家人口再生产对出生人数的限定, 以及妇女经济地位的相对低下等, 是造成出 生性别比升值的基本社会动因 指出, 在影响人口再生产的三只手 国家 家庭和市场中, 惟有借助于国家强有力的调控手段, 才能使失衡的出生性别比在短期内渐次 回落 作者 :
汪 波 伊拉克战后重建在美军撤离后 将进入伊拉克人自己管理的 后重建 时期 在后重建时期的政治转型中 伊拉克国内政治发展面临着中央集权主义势力与地方自治势力之间的严重分歧 对于建立在阿拉伯民族主义基础上的中央集权主义势力来说 其政治目标是要建立一个统一而强大的阿拉伯国家 因此必须削减库尔德人在美国主导的战后重建时期获得的过多的自治权利 修改宪法的联邦主义性质 强化中央政府对国家的全面控制 而库尔德人所代表的地方自治势力则坚持维护已经获得的高度自治
经济社会 全球化与非国家行为体的跨境合作
国外理论动态 年第 期 英 安德列亚斯 比勒尔 著 工力 译 英国诺丁汉大学政治与国际关系学院教授安德列亚斯 比勒尔在 新政治经济学 年第 期上发表题为 劳工和新社会运动反抗欧洲的新自由主义改革 的文章 对本世纪初欧洲工会和非政府组织 为反对欧盟着手对公有经济部门实行私有化而组织的 一场持续 年的联合行动进行专题研究 世纪 年代以来 发达国家的工会在新自由主义经济全球化冲击下处境窘困 劳工问题学者一般认为近年来各国工会运动与社会运动联合行动的趋势
学习贯彻十一届全国人大三次会议精神 特约报告员 刚刚闭幕的十一届全国人大三次会议 全面贯彻党的十七 大和十七届三中 四中全会及中央经济工作会议精神 高举中 国特色社会主义伟大旗帜 以邓小平理论和 三个代表 重要 思想为指导 深入贯彻落实科学发展观 以对人民高度负责的 态度 圆满完成了各项议程 一 大
供 领 导 参 阅 时 事 报 告 内 部 稿 第 4 期 ( 总 第 35 期,2010 年 3 月 23 日 ) 时 事 报 告 杂 志 社 内 部 刊 物 不 得 转 载 2010 年 全 国 两 会 精 神 解 读 2 特 约 报 告 员 学 习 贯 彻 十 一 届 全 国 人 大 三 次 会 议 精 神 16 谢 伏 瞻 全 面 贯 彻 落 实 科 学 发 展 观 的 施 政 纲 领 学
2015年土地市场发展报告-网站
2015 年 浙 江 省 土 地 市 场 发 展 报 告 浙 江 工 业 大 学 房 地 产 研 究 所 2016 年 1 月 18 日 目 录 一 宏 观 环 境... 1 1 宏 观 经 济 趋 稳... 1 2 行 业 政 策 调 整... 1 二 出 让 规 模... 2 1 总 体 情 况 描 述... 2 2 城 市 状 况 分 析... 3 三 出 让 金 额... 4 1 总 体 情
Microsoft Word 第104期.doc
宜 宾 市 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 公 报 2012 年 第 7 号 ( 总 号 :104) 12 月 31 日 出 版 目 录 市 四 届 人 大 常 委 会 举 行 第 八 次 会 议 (1) 关 于 省 十 一 届 人 大 常 委 会 第 三 十 三 次 会 议 的 情 况 汇 报 ( 书 面 ) 陆 振 华 (1) 关 于 省 十 一 届 人 大 常 委 会 第 三 十
封闭式基金创新条款解读
1 宏观研究报告 美国宏观经济观察 (211 年 3 月 ) 211 年 4 月 24 日 要点 : 美国经济继续稳健复苏, 贷存比进一步回落, 通胀有所上升, 美联储的二次量化宽松货币政策可能已经进入尾声 1. 信贷有所减少 贷存比显著回落 2. 货币供应增速平稳上升 3. 失业率回落至 8.8% 4. 个人收入稳中有升 储蓄率平稳 5. 零售创历史新高 消费信贷略有增加 6. 进出口增速维持在高位
除上述外, 以下为适用于下述基金于 2019 年 1 月之非交易日 : - 日本股票 2019 年 1 月 2 日 - 日本小型公司 - 日本股票 - 日本小型公司 - 日本股票 2019 年 1 月 14 日 - 日本小型公司 - 环球城市房地产股票 - 环球气候变化策略 - 环球能源 2019
透过施罗德香港进行基金交易适用的非交易日 (2019 年 ) 对于透过施罗德投资管理 ( 香港 ) 有限公司 ( 以下基金之经理人或配售商 ) 进行的交易, 于下述日子发出的指示将于下一个同为基金交易日及香港工作日的日子处理 ( 附言 : 內地與香港互认基金不適用 ) 2019 年 1 月 1 日 2019 年 1 月 1 日 2019 年 4 月 19 日 2019 年 2 月 5 日 2019
正文目录 1. 本周成交情况 本周库存情况 图表汇总 成交情况图表 库存情况图表 图表目录 图 1 北京 : 商品住宅 ( 期房 + 现房 ) 销售面积... 6 图 2 上海 : 商品住宅销售面积... 6 图 3
1-11 11-1 11-3 11-5 11-7 11-9 211 年 11 月 7 日 房地产行业 定期追踪报告 第 44 周周报 (131-116) 量价下行引发板块风险集中释放 房地产行业指数相对表现.% -5.% -1.% -15.% -2.% -25.% -3.% -35.% 近期, 我们看到房价下跌的新闻报道越发频繁出现 九月 十月成交清淡收场加强了购房者的观望情绪和开发商对后市悲观 降价的预期
EPS/ PE A 2013A 2014E 2015E 2012A 2013A 2014E 2015E SH A SZ
2014 12 9 40% 20% 0% 300-20% Dec-13 Mar-14 Jun-14 Sep-14 2013.10.14 2013.12.9 2014.04.22 2014.5.29 2014.06.19 2014.06.25 S1060513050003 0755-22622625 xuwen007@pingan.com.cn S1060114080032 0755-22628888-101020
目录 一 政策调控 : 抑制需求, 加强保障 落实调控政策, 出台实施细则 加大保障力度, 实现开工目标 收紧货币政策, 控制资金供应... 7 二 市场运行 : 调整出现, 结构分化 房地产投资增加, 经营性房产受到重视
浙江省房地产业协会浙江大学房地产研究中心 8 月 1 日 目录 一 政策调控 : 抑制需求, 加强保障... 2 1. 落实调控政策, 出台实施细则... 2 2. 加大保障力度, 实现开工目标... 5 3. 收紧货币政策, 控制资金供应... 7 二 市场运行 : 调整出现, 结构分化... 9 1. 房地产投资增加, 经营性房产受到重视... 9 2. 新开工面积增长, 经济适用房建设加快...
封闭式基金创新条款解读
1 宏观研究报告 美国宏观经济观察 (211 年 4 月 ) 211 年 5 月 2 日 要点 : 美国经济继续稳健复苏, 贷存比进一步回落, 个人收入和零售稳健增长, 美联储的二次量化宽松货币政策即将如期结束 不过, 通胀有所上升, 楼市还在低谷, 失业率也依然较高 1. 信贷略有增加 贷存比显著回落 2. 货币供应增速进一步上升 3. 失业率反弹至 9% 4. 个人收入稳健增长 储蓄率平稳 5.
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涂正革 肖 耿 本文根据中国 个省市地区 年规模以上工业企业投入 产出和污染排放数据 构建环境生产前沿函数模型 解析中国工业增长的源泉 特别是环境管制和产业环境结构变化对工业增长模式转变的影响 研究发现 现阶段中国工业快速增长的同时 污染排放总体上增长缓慢 环境全要素生产率已成为中国工业高速增长 污染减少的核心动力 环境管制对中国工业增长尚未起到实质性抑制作用 产业环境结构优化对经济增长 污染减少的贡献日益增大
论高校薪酬制度改革与人才强校战略 三 实施薪酬制度改革的效果 分配制度的改革就是在提高广大职工收入水平的基础上 重点要提高拔 尖人才的工资性收入及各种福利待遇 自从实施薪酬制度改革以来 我校职 工的工资性收入普遍有了大幅度的提高 薪酬改革方案得到了广大教师的支 持和欢迎 根据我们的调查 自 １９９９ 年薪酬制度改革以来我校职工的工资性 收入增长了近 ３畅 ５ 倍 具体增长情况见下图 １ 图 １ １９９９
证券研究报告 或小幅扩张至 3% 4,PPI 增速将向下突破 3% 11 月原材料购进价格指数 50.3%, 大幅下降 7.7 个百分点, 出厂价格指数 46.4%, 下降 5.6 个百分点, 低于荣枯线, 降至今年最低 11 月 PPI 增速将保持下行趋势, 预计将下降至 2.7%-2.9% 左右
供需两弱, 价格回落 11 月制造业 PMI 数据点评 报告日期 :2018 年 11 月 30 日 全球 中国宏观 : 孙付执业证书编号 :S1230514100002 胡娟 ( 联系人 ) :021-64718888-1308 021-80106009 :sunfu@stocke.com.cn hujuan@stocke.com.cn 报告导读 本专题对每月公布的中国制造业 PMI 数据进行点评
2010年国民经济运行综合分析报告之一
中 国 发 展 研 究 基 金 会 资 助 项 目 2011 年 国 民 经 济 运 行 综 合 报 告 之 一 2011 年 上 半 年 国 民 经 济 综 合 分 析 与 展 望 国 民 经 济 运 行 综 合 报 告 课 题 组 2011 年 9 月 课 题 指 导 : 陆 百 甫 ( 全 国 人 大 财 经 委 员 会 原 委 员 国 务 院 发 展 研 究 中 心 原 副 主 任 ) 课
件 驱 动 属 短 线 操 作, 操 作 风 险 相 对 较 大, 建 议 快 进 快 出, 不 可 恋 战! 昨 日 盘 面 中 表 现 活 跃 的 品 种 多 为 低 价 股, 钢 铁 煤 炭 成 为 涨 幅 居 前 的 品 种, 有 以 下 几 点 值 得 关 注 : 首 先 从 行 业 看,
2016 年 01 月 07 日 一 风 行 视 点 1. 市 场 研 判 昨 日 盘 面 中 热 点 转 换 非 常 明 显 滞 涨 低 价 成 为 资 金 短 期 追 逐 重 点 市 场 风 格 的 转 换 说 明 资 金 偏 于 谨 慎, 同 时 热 点 的 快 速 轮 动 也 说 明 反 弹 以 存 量 资 金 为 主 预 计 短 期 市 场 仍 将 缺 乏 赚 钱 效 应, 投 资 者 应
中原地产数据服务 Data Service of Centaline 订阅表格 Subscription Table 表格名称 Name of the table 政策一览 Property Policy 宏观经济 Macro Economics 开发投资和建设施工 Investment and C
中原地产数据服务 Data Service of Centaline 订阅表格 Subscription Table 表格名称 Name of the table 政策一览 Property Policy 宏观经济 Macro Economics 开发投资和建设施工 Investment and Construction 土地市场供求情况 Supply and Demand of Land Market
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1 财务报表报表内容 1 7 2 当期净利润 ; 直接计入所有者权益的利得和损失 ; 所有者投入资本 ; 利润分配 ; 所有者内部结转 会计政策变更 ; 前期差错更正 ; 本期利润的分配 13 所有者权益 ( 股东权益 ) 变动表的要点 根据变动性质反映 ( 原按组成项目反映 ): 包括 : 原利润分配表中的项目反映在该表中 包括 : 3 资金从哪里来资金投资在哪里 股东企业管理层股东 资产负债表损益表现金流量表
印度崛起对中国地缘政治的影响
年第 期 刘少华 高祖吉 印度是继中国之后又一个迅速崛起的国家 印度崛起对地区和世界地缘政治格局产生了巨大的影响 对中国的影响更是全方位的 印度崛起在一定程度上制约了中国在东南亚的影响力 也增添了解决南海问题的变数 加大了中印边境问题解决的难度 影响中国在中亚的发展 对中国的印度洋航线和南亚战略利益产生不利影响 印度崛起是中国面临的新挑战 印度崛起 地缘政治 影响 印度崛起对中国地缘政治的影响 年第