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坍松
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1 深圳物业市场 215 年回顾及 216 年展望

2 目录深圳甲级写字楼商铺住宅深圳物业市场 215 年回顾及 216 年展望高力国际

3 深圳高力国际深圳物业市场 215 年回顾及 216 年展望 3

4 甲级写字楼 215 年, 深圳经济增长保持大致稳定据深圳市统计局,215 年前三季度全市 GDP 同比增长 8.7% 至约人民币 1.24 万亿元, 较 214 年同期提高.2 个百分点, 并高于全国水平 1.8 个百分点第三产业健康发展, 前三季度同比增长 9.9%, 支撑了对深圳优质写字楼空间的需求相应地, 全年对深圳优质写字楼空间的需求持续增长, 净吸纳量约为 214 年的 1.8 倍主要受若干成熟物业的年度租金上升所致, 全市平均租金稳步增长尽管全年写字楼整售市场表现平静, 散售市场仍表现活跃, 一定程度上受前海深港现代服务业合作区内若干写字楼新项目所推动 215 年, 深圳甲级写字楼物业市场迎来十个新项目入市, 其写字楼建筑总面积约为 56.5 万平方米, 为 214 年新增供应总量的 5.1 倍其中总面积为 51.3 万平方米的九个新项目位于南山区, 约占全市新增供应的 91% 相应地, 截至年末, 南山区空置率同比上升 15 个百分点至 25.8%, 福田区空置率同比下降 3.8 个百分点至 5.1% 全市平均空置率同比上升 2.5 个百分点至年末的 11.2% 全年租赁市场表现活跃, 净吸纳量同比增长 83% 至约 41.9 万平方米需求的主要驱动力为内资企业, 尤以 IT 金融以及服务行业为甚代表性租赁成交包括 : 恒大地产及 OPPO 于卓越后海中心分别承租近 4.9 万及 1.5 万平方米 ; 三星于中洲控股中心 A 座新设 8, 平方米 ; 金融服务公司中腾信及思贝克集团于大冲商务中心 D 座分别承租 3,65 及 1,75 平方米截至年末, 受强劲的需求以及若干成熟项目的年度租金调整所致, 甲级写字楼平均租金同比上涨 6.9% 至人民币 215 元每月每平方米福田区在一定程度上因高入驻率楼宇内剩余空间租金上涨而录得最高租金涨幅, 同比增长达 14% 由于若干高品质的新项目之高于平均水平的租金, 南山区平均租金同比上涨 5.8% 至人民币 161 元每月每平方米 215 年深圳写字楼整售市场表现平静, 无整售交易公布国内和国际机构投资者多以自用及投资为目的, 持续在合适的, 且具有稳定资本收益能力的写字楼物业中寻求机会然而, 多数业主仍倾向只租不售之策略对于力求快速回本的业主以及购入物业以自用或寻求稳定收益的投资者而言, 散售交易仍受青睐值得一提的是, 台湾玉山银行以人民币 6.6 亿元购入卓越前海壹号 ( 前海深港现代服务业合作区内首个散售写字楼项目 ) 内的五个楼层 ( 约 1,1 平方米 ), 以作自用图 1 深圳甲级写字楼新增供应净吸纳量及空置率图 2 深圳甲级写字楼平均净有效租金及同比变化平方米人民币每月每平方米 7, 35% 25 25% 6, 5, 3% 25% 2 2% 4, 2% 15 15% 3, 15% 1 1% 2, 1, 1% 5% 5 5% 新增供应净吸纳量空置率平均租金年增长率数据来源 : 高力国际研究部,216 数据来源 : 高力国际研究部,216 4 深圳物业市场 215 年回顾及 216 年展望高力国际

5 商铺据国际货币基金组织 215 年 1 月发布的经济预测, 在中国经济增长由工业导向转变为服务驱动的背景下,215 及 216 年全国的经济增速预计将分别为 6.8% 及 6.3% 此外, 为支持投资发展, 中国央行自 214 年 11 月起五次下调利率受惠于利好政策, 诸如广东自由贸易区以及前海深港合作区计划政策的落实, 深圳写字楼物业市场将继续吸引更多公司入驻需求的主要推动力仍将源自金融及关连企业专业服务以及 IT 产业 216 年, 深圳甲级写字楼物业市场预计将迎来写字楼建筑面积总计约为 93.3 万平方米的 15 个项目入市, 该新增供应总量较 215 年高 65% 写字楼面积合计为 43.1 万平方米的六个项目位于福田区, 剩余合计面积为 5.2 万平方米的项目位于南山区相应地, 若所有项目皆如期完工, 全市平均空置率应将于中短期内显著上升尽管各区表现不同, 新增供应预计将致使租金在 216 年有所调整随着竞争加剧, 福田区租金预期将略微下跌, 南山区因若干新项目更高的建筑规格和相应更高的租金, 将支撑租金水平的增长受益于深圳市场稳固的基本面高租金水平和资本值增长的潜力, 该市写字楼投资市场将继续受到青睐尽管如此, 诸多业主仍偏好只租不售之策略, 因此具备投资级别的物业仍将紧缺资产表现或保持相对平稳, 资本值略升, 从而导致整体收益率小幅上升据深圳市统计局,215 年前十个月, 深圳社会消费品零售总额同比增长 2.2% 至人民币 4,127 亿元, 较 215 年上半年提高 1. 个百分点, 增长的缓慢主要归因于政府汽车限购新政导致汽车销售额锐减所至尽管增长缓慢,215 年深圳商铺物业市场仍保持活跃态势全年共有总面积逾 3 万平方米的三个新项目开业需求保持强劲, 国内外新品牌进入市场的同时, 现有品牌亦在持续扩张, 尤以餐饮及时尚业态为甚尽管新项目低于市场平均水平的租金抵消了若干优质购物中心的年度租金上浮, 全市中高端购物中心首层物业的平均租金仍同比小幅增长若干购物中心录得众多新开活动, 全市平均空置率降至 6.2% 215 年, 深圳中高端购物中心物业市场迎来商铺建筑面积合计 32 万平方米的三个新项目入市其中合计面积约 24 万平方米的两个新项目位于核心零售区域, 占新增供应的 75% 位于新兴零售区域的 ico 为全市商铺物业市场带来约 8 万平方米的新增体量这些项目主要定位于中产阶级消费群体及周边家庭型顾客, 并拥有多个快时尚品牌餐饮及娱乐业态的租户及儿童设施需求于年内保持活跃, 若干国内外新品牌进入深圳市场或持续扩张净吸纳量同比增长 25% 至约 31.8 万平方米, 并多集中于新开业项目因此, 年末平均空置率同比下降.9 个百分点至 6.2% 全年核心及新兴零售区域的空置率分化持续扩大, 核心零售区域的平均空置率同比图 3 深圳中高端购物中心新增供应净吸纳量及空置率图 4 深圳中高端购物中心首层租金及同比变化平方米人民币每月每平方米 5, 3% 1,2 2% 4, 25% 1, 15% 3, 2% 8 1% 2, 15% 1% 6 4 5% 1, 5% 2-5% % 新增供应净吸纳量空置率首层租金年增长率数据来源 : 高力国际研究部,216 数据来源 : 高力国际研究部,216 高力国际深圳物业市场 215 年回顾及 216 年展望 5

6 上升.7 个百分点至 7.8%, 新兴零售区域的平均空置率同比下降 4.6 个百分点至 2.5% 供了契机经过这些调整, 餐饮及时尚业态愈发重要, 并成为年内需求的主要来源其它主要需求来源包括娱乐配饰美妆个人护理教育及儿童零售品牌核心与新兴零售区域的差异亦体现于平均租金核心零售区域内, 新项目之低于平均水平的租金抵消若干成熟购物中心的年度租金上浮, 平均租金同比下跌.7% 至人民币 1,91 元每月每平方米若剔除新增供应, 租金则同比上涨 7.9% 新兴零售区域内, 有限供应以及稳定的需求支撑租金同比上涨 3.9% 至人民币 484 元每月每平方米整体而言, 深圳中高端购物中心首层物业平均租金同比略增.5% 至人民币 99 元每月每平方米 215 年全市商铺物业投资市场表现平静, 无整售交易公布国内外机构投资者保持对深圳商铺物业市场兴趣浓厚且寻觅合适的投资物业, 但多数业主仍偏好自持以获取长期回报成熟购物中心内的供应仍极其有限, 但位于核心零售区域的若干项目内, 因业主对其业态进行调整而浮现机会此类调整显现于福田区的福田 COCO Park 南山区的海岸城等, 并为众多零售商在深圳新设首店亦或扩张提随着众多国内外连锁餐饮品牌的开业,215 年餐饮业态表现活跃诸如西贝筱面村乐凯撒披萨汉拿山韩式烤肉很高兴遇见你以及小猪猪等在内的知名连锁餐厅均于核心及新兴零售区域内进行扩张此外, 若干餐饮零售商开设深圳首家餐厅, 包括香港品牌咏藜园于福田区世纪汇和南京大排档在罗湖区的京基百纳空间的开业时尚业态中瞩目新开活动包括优衣库 GAP H&M UR Old Navy i.t 以及 Chocolate 在华强北九方购物中心设立新店, 以及深圳首家 COS 于益田假日广场开业深圳商铺物业市场受持续增长的人均生产总值庞大的人口及基础设施的进一步改善所支撑交通设施的改善将推动发展商向城市的非传统零售区域扩张, 并为零售商提供进入新市场的机会尤其是 216 年三条地铁线 (7 9 及 11 号线 ) 的预期开通, 将有望带动地铁周围购物中心的发展此外, 若干品牌商为和香港竞争, 有意降低其在深圳的获利种种因素将在中短期内支撑深圳商铺物业市场的发展 6 深圳物业市场 215 年回顾及 216 年展望高力国际

7 216 年将有建筑面积总计约 66.3 万平方米的七个优质商铺项目计划入市, 其中包括五个位于核心零售区域的项目 ( 佐阾虹湾购物中心卓越汇平安金融中心商场京基百纳时代以及东海缤纷天地 ), 约占新增供应的 55%( 按建筑面积 ) 其余两个项目(3 万平方米 ) 则位于新兴区域若所有新项目如期入市,216 年总供应量将同比扩张 3% 预计多数业主在新项目的入驻率达七成后方会开业, 但大量新增供应仍将加剧竞争加之若干现有购物中心预期中的内部业态及品牌调整,216 年全市平均空置率预计将小幅上升若干业主将被迫进行调整, 包括收租策略以及业态及品牌组合的调整诸如餐饮及娱乐等体验式消费业态的比重将继续提升然而, 新兴区域内新项目低于平均水平的租金, 预计将拉低全市首层的平均租金位于核心地段内优质购物中心的租金将继续呈现增长趋势住宅 215 年, 深圳住宅房地产市场表现异常活跃尽管全市维持住房限购政策, 全年诸多利好政策的施行仍推动销售量及销售均价的快速增长央行五次下调基准利率部分贷款首付比例的下降以及住房公积金贷款条件之调整等利好政策转化为首次置业者改善型买家及投资者的强劲需求销售量同比激增 65% 至约 67 万平方米, 除二月份外, 每月成交均超过 4 万平方米因应市场强劲的需求, 若干发展商调整其定价策略, 平均售价同比大幅增涨 39.4% 至人民币 33,426 元每平方米二房户型的住宅销售量增长对此番价格上浮亦颇有贡献 216 年, 受国家利好政策的延续, 深圳住宅物业市场的需求预期将保持强劲然而, 除深圳既有的住房限购政策外, 未来地方政府或将施行其它限制措施以抑制价格过快上涨受此类不确定性因素以及 215 年销量已臻高峰之影响,216 年销售面积预期将有所回落尽管如此, 销售均价仍有望持续增长, 但增幅或将较 215 年有所缩小高力国际深圳物业市场 215 年回顾及 216 年展望 7

8 52 家分公司 67 个国家 6 大洲美国 : 14 加拿大 : 31 拉丁美洲 : 24 亚洲 : 39 澳大利亚及新西兰 : 16 欧洲中东及非洲 : 亿美元年营业收入如若需要更多资讯, 敬请联系 : 林国东董事总经理华南区 eric.lam@colliers.com 谢靖宇董事研究中国 carlby.xie@colliers.com 英国皇家特许测量师, 国际房地产硕士高力国际深圳福田区中心四路 1-1 号嘉里建设广场第三座 214 室邮编 :51848 TEL 亿平方英尺物业管理面积 16,3 位专业人员及员工关于高力国际高力国际集团公司 ( 纳斯达克证券交易所股票代码 :CIGI, 多伦多证券交易所股票代码 :CIG) 是全球领先的商业地产服务公司, 在全球 67 个国家设有 52 个办事处, 拥有超过 16,3 名专业人员凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例, 高力国际致力于向世界各地的房地产用户业主及投资者提供全面的优质服务, 包括经纪全球企业解决方案投资销售及资本市场项目管理及办公空间解决方案物业及资产管理顾问估价及评估服务以及量身定制的研究和思维领导力高力国际超过其他任何房地产服务公司, 连续十年入围 IAOP( 国际外包专家协会 ) 全球外包 1 强免责声明 : 本文件由高力国际准备, 仅作广告和参考之用高力国际未对其中的信息, 包括但不限于其内容准确性和可靠性作出任何明示或默示的保证陈述或承诺任何有意者应自行求证信息的准确性高力国际明确排除适用所有由本文件得出的推测或默示的条款条件和保证, 对由此引发的损失和损害亦不承担任何责任此出版物的版权由高力国际和 / 或其许可方所有深圳物业市场 215 年回顾及 216 年展望高力国际

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中文版上海物业市场年度回顾及展望平方米人民币每天每平方米 7, 16% 1 2% 6, 14% 9 5, 4, 3, 2, 1, 12% 1% 8% 6% 4% 2% 8 7 6 5 4 3 2 1 1% % - -1% - -2% 26 27 28 29 21 211 212 213 % 26 27 28 29 21 211 212 213-2 P. 1 COLLIERS INTERNATIONAL