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1 江鹏高级经理 研究 华东区 下行压力或将使租户受益 2018 年第四季度上海甲级写字楼市场报告 总结与建议 Q 全年 年度均值 上海写字楼市场 ( 核心区与次中心区 ) 应于 2019 年迎来约 268 万的新增供应, 而需求则或因宏观经济增长放缓而有所回调 因此我们做出以下预测 : > 2019 年或将大幅攀升, 并于 2020 年保持相似高位 但随后应于 年逐年下行至 19.8% 左右 平均应将于 2019 年内同比下跌约 4.4%, 并于 2020 年企稳, 随后在 年中稳健上行 > 业主之间对于租户的竞争将于 2019 年内加剧, 租户的搬迁意愿或将因此提升 品质好 可及性高且拥有价格优势的新项目将保持市场竞争力 > 租户可考虑在未来的数个季度中与业主谈判新的租约 需求供应 > 相对于 2017 与 2018 年, 预计写字楼市场需求将因宏观经济增长放缓而于 2019 年走弱, 但随后应于 年企稳 > 年写字楼新增供应总量约为 737 万 (7,930 万平方英尺 ), 其中 2019 年供应量超总量的 1/3 > 平均或将于年内下行并于 2020 年走平, 随后于 年随需求的企稳而回升 人民币 8.88 元 ( 每每天 ) > 或将因大量供应与需求走弱于 2019 年大幅攀升, 并于 2020 年保持相似高位 但随后应于 年逐年下行至 19.8% 左右 137, ,000 Q4 季末 / 环比 -0.5% -4.4% -0.3pps 105 万 268 万 2019 年末 / 同比 15.9% 23.9% 人民币 8.49 元人民币 8.93 元 ( 每每天 ) ( 每每天 ) 8.0pps 111 万 142 万 2023 年末 / 年均增速 0.2% -0.8pps 19.8%

2 供应与需求 核心区 : 承压或将使租户受益 2018 年第四季度 35,000 供应 人民币 每每天 需求 56, % 环比增速 图 2: 上海核心区写字楼未来展望 总存量 742 万 10.0% 图 1: 上海核心区甲级写字楼与走势 ( ) 2018 年第四季度, 核心区仅有一个新项目入市 位于陆家嘴的瑞明大厦, 5.50% 4.80% 但宏观经济的下行压力使市场需求走弱 随着 2019 年内新增供应增多, 预 7.0 计核心区的虽在 2018 年底降至 10.0%, 但将于 2019 年有所攀升 业 6.0 主间的竞争或将因此加剧, 从而引起的下调与租户搬迁意愿的提升 有 办公租赁需求的租户可考虑借机在未来的数个季度中与业主谈判新的租约 我们预计 年随市场需求的企稳以及有限的供应, 将恢复上行 Rent Vacancy Rate % % % 13.80% 20% 15% 10.00% 10% 2Q18 1Q18 4Q17 3Q17 2Q17 1Q17 4Q16 3Q16 2Q16 1Q16 4Q15 3Q15 2Q15 1Q15 4Q14 3Q14 2Q14 1Q14 4Q13 3Q13 2Q13 1Q13 5% 0% 10.2% 13.8% 10.0% 12.1% 11.3% 10.1% 9.2% 8.4% ( 万 ) F 2020F 2021F 2022F 2023F

3 次中心区 : 大量供应将推高 2018 年第四季度 179,000 供应 人民币 6.66 每每天 需求 增速 81, % 总存量 494 万 24.8% 次中心区市场的新兴板块于 2018 年迎来了 16 个新项目, 其中 5 个于第四季度竣工 预计市场供应量较大的整体态势将持续, 并将于 2019 年达到顶峰 超 200 万 (2150 万平方英尺 ) 的项目将于年内竣工入市 业主或将因此给予更加优惠的条款吸引租户 预计平均在 2018 年第四季度环比下降 0.4% 后因激烈竞争于 2019 年继续下调 4% 表 1: 上海写字楼 2018Q4 新增供应 ( 核心区与次中心区 ) 核心区 / 次中心区 项目 行政区 ( ) ( 平方英尺 ) 核心区 瑞明大厦 浦东 35, ,000 次中心区 晶耀前滩 T1 浦东 26, ,000 次中心区 晶耀前滩 T2 浦东 26, ,000 次中心区 前滩世贸中心 T3 浦东 55, ,000 次中心区 莘庄中心 闵行 29, ,000 次中心区 光大安石中心 杨浦 42, ,000 投资 : 境外买家主导四季度市场 受国内去杠杆政策的持续影响, 国内买家融资仍受限, 外资因此借机购入多项资产 2018 年第四季度上海投资市场共录得 23 项大宗交易, 交易总额约 87.8 亿美元 其中外资购入其中的 9 项, 占交易总额的 68% 资产类型方面, 写字楼与商务园区的办公楼宇仍最受投资人青睐 季内共录得 19 项相关大宗交易, 其交易总额占比高达 92% 图 3: 上海次中心区甲级写字楼与走势 ( ) % 16.9% % 表 2:2018Q4 上海主要写字楼大宗投资交易 项目卖家买家 12.4% % 24.8% 30% 2Q18 1Q18 4Q17 3Q17 2Q17 1Q17 4Q16 3Q16 2Q16 1Q16 4Q15 3Q15 2Q15 1Q15 4Q14 3Q14 2Q14 1Q14 4Q13 3Q13 2Q13 1Q13 单价交易金额 GFA ( 人民币 ( 百万人 ( ) / ) 民币 ) 星港国际中心上港集团凯德 64, ,000 19,500 丰树商业城丰树黑石 31, ,145 8,321 万象城一期华润资本基汇资本 46,000 60,807 2,797 路发广场中路景瑞 62,123 56,340 3,500 海洋大厦亚腾资产管理基汇资本 58,000 50,448 2,926 东方纯一 IDG 资本 某境外投资人 65,000 43,095 2,801 浦发大厦 海航 凯德 67,465 40,021 2,700 上海富源置地广场中华企业 / 融创大地财险 87,243 35,361 3,085 置汇旭辉广场 S4 旭辉普洛斯 56,000 26,317 1,474 Rent Vacancy 60% 50% 40% 20% 10% 0% 3

4 子市场 : 静安与长宁表现较为优异 浦东核心区平均受去杠杆政策影响持续下行 ; 而浦西核心区则因长宁与静安新项目去化速度良好, 支撑平均走高 第四季度季内租赁市场出现多个大的搬迁交易, 主要原因为新近入市的项目品质较高且更有吸引力 我们预计该趋势将于 2019 年内持续 成长较快的产业, 如新能源汽车在写字楼中呈扩张态势, 其中包括本土品牌蔚来与拜腾 表 2:2018Q4 上海主要写字楼租赁交易 项目 租户 ( ) 置汇旭辉广场 S2 平安 30,000 中国人寿金融中心 国家开发银行 25,000 长宁国际发展广场远景能源 25,000 上海梦中心 T1 暴雪 11,000 世纪汇 T2 富国基金 11,000 金茂大厦中宏保险 7,700 前滩世贸中心一期杜邦 7,000 晶耀前滩蔚来金融 2,500 长宁来福士 T1 拜腾 2,300 图 4: 上海核心区与成熟次中心区子市场表现 (2018Q3-2018Q4) 9.2% 7.2% % 普陀 长宁 3.8% 9.33 新静安 静安 徐汇 8.1% 6.68 虹口 黄浦 陆家嘴 7.8% % 5.4% 竹园 % 花木

5 主要作者 : 江鹏高级经理 研究 华东区 Peng.Jiang@colliers.com 如需更多资讯, 请联系 : 邓懿君董事总经理 中国区 Tammy.Tang@colliers.com 沈寅董事总经理 华东区 Richard.Shen@colliers.com 夏思坚执行董事 研究 亚洲 Andrew.Haskins@colliers.com 邱义昇高级董事 研究 中国区 Dave.Chiou@colliers.com 关于高力国际集团 高力国际集团公司 ( 纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码 :CIGI) 是行业顶尖的全球房地产服务及投资管理公司, 在全球 69 个国家拥有超过 13,000 名专业人员, 业务遍及世界最重要的市场 作为发展最快的全球上市房地产服务公司,2017 年高力国际录得企业营业收入 23 亿美元 ( 若包含联营公司则为 27 亿美元 ) 凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例, 高力国际致力于向世界各地的房地产用户 业主及投资者提供全面的优质服务, 并通过投资管理平台, 协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过 250 亿美元的资产 高力国际专业人员不断创新思维 交流共享, 向客户提供周到创新的建议, 协助客户加速他们的成功 高力国际超过任何其他房地产服务公司, 连续 13 年入围 IAOP( 国际外包专业协会 ) 全球外包 100 强 商业地产管理 连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司 高力国际拥有一支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队, 成功超过 20 年持续为客户及股东创造逾 20% 的年收益率 有关高力国际的最新消息, 请造访官网新闻中心或关注官方新浪微博 Copyright 2019 Colliers International The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.

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