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与大型电商或零售商合作拿地不失为一种选择 > 2019 年, 重庆仓储市场将迎来约 100 万平方米的新增供应在需求减弱的预期下, 预计重庆市场平均租金将有小幅下调对于仓储租户, 2019 年租赁性价比将会更高, 是入市的好时机需求供应租金空置率 > 未来 5 年, 受疲软的制造业影响, 重庆市场需求较 2018 年将有小幅下滑年均净吸纳量约 30 万平方米 ;

1 张潇嘉高级经理研究华西区成都, 重庆制造业仓储需求表现分化市场总结 & 建议 2018 年第四季度, 成都和重庆均未录得新项目入市季内成都观察到, 以汽车和电子产品为代表的制造业仓储需求有所增加而重庆的零售商超过制造和第三方物流企业成为本季市场需求主力 > 预计未来五年, 成都四大需求主体的新增租赁需求将更加均衡, 市场平均租金也将保持稳中有升由于获取仓储用地条件日益严格, 对于开发商或投资者, 与大型电商或零售商合作拿地不失为一种选择 > 2019 年, 重庆仓储市场将迎来约 100 万平方米的新增供应在需求减弱的预期下, 预计重庆市场平均租金将有小幅下调对于仓储租户, 2019 年租赁性价比将会更高, 是入市的好时机需求供应租金空置率 > 未来 5 年, 受疲软的制造业影响, 重庆市场需求较 2018 年将有小幅下滑年均净吸纳量约 30 万平方米 ; 成都年均去化面积有望保持在 34 万平方米 > 重庆将在 2019 年迎来供应高峰, 此后新增供应逐步回落, 未来五年年平均供应约为 43 万平方米成都由于土地供应减缓, 未来年均供应量将回落至 32 万平方米 > 2019 年在需求减弱的预期下, 预计重庆市场平均租金将有小幅下调至 2023 年, 市场年平均租金涨幅将回归 0% 成都市场在平稳需求的支撑下, 预计年均涨幅将达 1.1% > 至 2023 年, 成都仓储物流整体空置率预计将降至 10% 以内而重庆市场新增供应充沛, 整体空置率预计仍将维持在 20%-25% 区间 ; pp: 百分点 Q 成都 : 125,400 sq m 重庆 : 75,800 sq m 成都 : 0 sq m 重庆 : 0 sq m Q4 2018/QOQ 2019 年全年年平均成都 : 0.0% 1.1% 1.1% 重庆 : -0.2% -1.8% 0.0% 成都 : RMB26.9 重庆 : RMB25.8 成都 : -3.8 pps 重庆 : -3.7 pps 550,000 sq m 340,000 sq m,700 sq m,000 sq m 500,000 sq m 320,000 sq m 1,000,000 sq m 430,000 sq m 2019 年全年 /YOY RMB27.2 RMB25.4 年平均增长 RMB29.4 RMB pps -1.1 pps pps +1.2 pps 成都 : 11.5% 8.7% 5.7% 重庆 : 19.7% 36.3% 25.3%

2 成都仓储物流市场成都高标准仓库新增供应净吸纳量千平方米新增供应净吸纳量第四季度未录得新项目入市, 全年新增供应同比显著下降 2018 年第四季度, 成都仓储物流市场未录得新项目入市由于个别项目延迟交付至 2019 年, 全年高标库新增供应共录得 34 万平方米, 同比下滑 53.7% 2018 年新项目供应区位分布更为合理, 从过去高度集中的龙泉驿逐步向双流和新都区域转移同时核心子市场的新项目入市也极大的推动了仓储需求的释放制造业和第三方物流主导市场需求相较于前三季度以零售商和电商为主导的市场需求, 第四季度, 制造业企业和服务于零售和制造企业的第三方物流仓储租赁活动更为活跃制造业和第三方物流企业长期以来都是成都高标库的四大需求主力之一季内以电子产品, 以及汽车整车及零配件为代表的高技术制造企业的仓储需求录得明显增长, 这也是成都积极打造电子信息和汽车产业集群的一个缩影成都市统计局数据显示,2017 年, 成都市电子信息产业规模达 6,393 亿元, 其中具有较强优势的电子及通信设备产值同比增长 26.8% 此外, 成都市汽车产量达到 133 万辆, 主营业务收入 2,053 亿元, 同时带动相关零部件企业向成都聚集电子信息, 汽车制造两大产业的仓储需求也随着其业务规模的提升而增长同时第三方物流企业也是成都高标库最主要, 也是最稳定需求来源依托总运输量优势, 第三方物流企业可以通过其在仓库, 车辆, 人员管理上的比较优势, 帮助用户节省物流成本第三方物流作为物流运输的服务方, 其租赁需求的提升一方面是物流市场走向成熟的表现, 更重要的则是反映在零售消费的高速增长的带动下, 成都地区客户 ( 实体零售, 电商, 制造业企业 ) 业务量的扩张成都高标准仓库空置率租金 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 同样本比较租金增幅 (%) 空置率 (%) 28.6% 29.3% 17.7% 27.2% 22.2% 11.5% 8.7% 6.6% 6.8% 6.5% 5.7%

3 成都仓储物流市场由于缺乏新项目去化, 第四季度成都高标库市场净吸纳量录得 12.5 万平方米, 环比下降 44.6% 而全年需求依然保持旺盛, 总计 62.4 万平方米的净吸纳量较上年基本持平全市整体空置率环比继续下降 3.8 个百分点至 11.5%, 为近五年最低水平租金在稳健的需求支撑下保持平稳截至四季度末, 成都高标库市场供需结构不断优化市场平均有效租金在稳定需求的支撑下, 同样本比较环比保持平稳, 较去年同期上涨 1.8% 至人民币 26.9 元每平方米每月成都高标准仓库 2018 年第四季度主要租赁成交租户租赁项目面积 ( 平方米 ) 某汽车零配件商嘉民新津物流中心 2,000 某第三方物流企业安博新都物流园 16,000 某第三方物流企业 ( 冷链 ) 丰树双流空港物流园 10,000 空置率 :4.3% 平均有效租金 :27.2 元每平方米每月空置率 :20.7% 平均有效租金 :29.9 元每平方米每月郫县温江双流物流园新都物流中心主城区青白江物流园龙泉驿物流中心金堂空置率 :5.3% 平均有效租金 :24.0 元每平方米每月空置率 :8.5% 平均有效租金 :25.8 元每平方米每月新津物流园天府新区简阳空置率 :23.0% 平均有效租金 :24.7 元每平方米每月 3

4 未来展望四大行业新增仓储需求将更为均衡展望 2019 年, 高力国际研究部预测, 成都高标库市场的四大需求主体的业务发展将更加稳固, 仓储需求也将延续供需两旺的态势细分垂直电商 : 以母婴, 食品, 汽车零配件为首的细分电商业务将保持增长, 有望填补大型电商平台自建仓库而减弱的市场租赁需求实体零售消费将进一步稳固, 自 2019 年开始国家全面减税政策, 将有助于激发居民的消费意愿, 带动零售业销售额的攀升高技术制造业长期向好, 成都产业新政 50 条提出, 到 2022 年, 先进制造业增加值占工业增加值比重达到 50% 左右以汽车, 集成电路, 装备制造为代表的制造业企业业务规模也将稳步提升除传统第三方物流业务外, 部分以冷链物流服务为主的第三方冷链运营企业也将以租赁改造常温高标库为冷库的方式扩张而在冷库项目的分析研究方面, 高力国际研究部华西区已于近期发布成都冷链仓储市场投资展望, 欢迎广大读者订阅 2019 年成都市场仍将有约 50 万平方米的新项目落成, 而以上四大行业新增仓储需求将更为均衡, 推动市场整体空置率在新一年继续保持平稳成都高标准仓库 2019 年新增供应预测 0 郫县温江 55,000 新津物流园 100,000 双流物流园新都物流中心主城区天府新区 200,000 龙泉驿物流中心 111,000 青白江物流园 2019 年新增供应 ( 平方米 ) 4

5 重庆仓储物流市场 2018 年下半年未录得新项目入市至 2018 年第四季度末, 重庆高标库市场连续两个季度未录得新项目入市, 全年新增供应共计 43.8 万, 与上年基本持平高标库市场总存量达到万平方米制造业持续疲软, 零售商成为市场需求主力制造业需求持续减弱, 零售取代制造业成为第四季重庆高标库的需求主力本季, 一方面占重庆高标仓库租赁面积约四成的汽车, 电子相关制造业需求依然未有起色另一方面, 随着新年, 春节的临近, 传统零售以及电商都将迎来销售旺季季内我们观察到多个大型零售商的租赁成交, 其中也包括生鲜超市租赁干仓并改造为冷库的案例第四季度, 在零售需求的带动下, 重庆高标库市场净吸纳量录得 76,000 平方米, 环比下滑 9.5% 同时由于缺乏新增供应, 全市整体空置率环比继续下降 3.7 个百分点至 19.7% 重庆高标准仓库新增供应净吸纳量千平方米新增供应净吸纳量 1, 重庆高标准仓库空置率租金空港和巴南子市场租金小幅下调租金方面, 由于本季空港以及巴南子市场由于租户搬迁导致空置面积提高, 两个子市场业主租金预期均有下调受此影响, 重庆高标库平均有效租金环比下降 0.2%, 报 25.8 元每平方米每月 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 同样本比较租金增幅 (%) 空置率 (%) 31.6% 29.1% 36.3% 38.5% 38.1% 33.7% 25.3% -0.5% -1.0% -1.5% 9.4% 11.8% 19.7% -2.0%

重庆仓储物流市场 2019 年重庆仓储物流市场将面临严峻考验 2019 年将是重庆仓储物流市场最为艰难的一年, 重庆高标库市场将面临严峻考验一方面, 增供应大爆发, 预计约有 10 个, 共计约 100 万平方米的高标库项目将于 2019 年投入市场而另一方面, 市场需求依然未有改善的迹象汽车和电子制造作为重庆市两大支柱产业, 同时也是高标仓库最主要的需求客户短期形式依然不容乐观

6 重庆仓储物流市场 2019 年重庆仓储物流市场将面临严峻考验 2019 年将是重庆仓储物流市场最为艰难的一年, 重庆高标库市场将面临严峻考验一方面, 增供应大爆发, 预计约有 10 个, 共计约 100 万平方米的高标库项目将于 2019 年投入市场而另一方面, 市场需求依然未有改善的迹象汽车和电子制造作为重庆市两大支柱产业, 同时也是高标仓库最主要的需求客户短期形式依然不容乐观重庆市统计局数字显示,2018 年下半年, 重庆市规模以上工业增加值同比实际增长 0.6%, 较上半年下降 1.2 个百分点汽车工业产值降幅环比扩大至 15.9%, 电子制造业产值增速继续收窄 3.5 个百分点至 14.4% 制造业发展陷入瓶颈, 业务量下滑也将直接反应在重庆未来的仓库租赁市场上高力国际研究部预计, 重庆仓储物流市场短期将遭遇新增供应高企, 以及需求减弱的双重打击, 伴随着空置率的上升, 高标库平均租金也将进一步承压但长期来看, 重庆的制造业正在积极探索转型升级未来随着新兴制造产业 ( 如集成电路, 新能源汽车等 ) 的快速发展重庆仓储市场需求以及租金水平仍有较大提升空间空置率 :46.1% 平均有效租金 :25.7 元每平方米每月空置率 :40.3% 平均有效租金 :22.0 元每平方米每月重庆高标准仓库各子市场租赁表现核心子市场次级子市场空置率 :5.7% 平均有效租金 :27.7 元每平方米每月空置率 :0.0% 平均有效租金 :30.3 元每平方米每月西部物流园九龙坡江津机场路物流园空置率 :25.4% 平均有效租金 :26.4 元每平方米每月空港物流园巴南物流园两江新区茶园经开区空置率 :0.0% 平均有效租金 :25.2 元每平方米每月空置率 :45.3% 平均有效租金 :22.4 元每平方米每月 6

7 主要作者 : 张潇嘉高级经理研究华西区 donna.zhang@colliers.com 如需更多资讯, 请联系 : 邓懿君董事总经理中国区 tammy.tang@colliers.com 孙超副董事总经理华西区 sean.sun@colliers.com 夏思坚执行董事研究亚洲 andrew.haskins@colliers.com 邱义昇高级董事研究中国区 dave.chiou@colliers.com 关于高力国际高力国际集团公司 ( 纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码 : CIGI) 是行业领先的全球房地产服务公司, 在全球 69 个国家拥有超过 13,000 名专业人员作为发展最快的全球上市房地产服务公司,2017 年高力国际录得企业营业收入 23 亿美元 ( 若包含联营公司则为 27 亿美元 ) 凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例, 高力国际致力于向世界各地的房地产用户业主及投资者提供全面的优质服务, 并通过投资管理平台, 协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过 250 亿美元的资产高力国际专业人员不断创新思维交流共享, 向客户提供周到创新的建议, 协助客户加速他们的成功高力国际超过任何其他房地产服务公司, 连续 13 年入围 IAOP( 国际外包专业协会 ) 全球外包 100 强商业地产管理连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司高力国际拥有一支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队, 成功超过 20 年持续为客户及股东创造逾 20% 的年收益率如需了解更多有关高力国际的最新新闻, 请登陆官网新闻中心或关注官方新浪微博, 也可扫描右方二维码, 关注高力国际官方微信 : 免责声明 : 本文件由高力国际准备, 仅作广告和参考之用高力国际未对其中的信息, 包括但不限于其内容准确性和可靠性作出任何明示或默示的保证陈述或承诺任何有意者应自行求证信息的准确性高力国际明确排除适用所有由本文件得出的推测或默示的条款条件和保证, 对由此引发的损失和损害亦不承担任何责任此出版物的版权由高力国际和 / 或其许可方所有 2019

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PowerPoint 演示文稿张潇嘉高级经理研究华西区 donna.zhang@colliers.com 仓储市场租户结构悄然改变市场总结 & 建议 2019 年第一季度成都, 重庆共录得三个新项目入市, 本季受春节长假影响, 成都, 重庆市场净吸纳量均较上季度有明显回落 > 2019 年, 成都, 重庆两市仓储物流市场均面临空置率上升的考验首先随着大型电商自建仓储项目逐渐投入使用, 成都将迎来电商退租潮, 部分核心物流市场