高力国际 中国研究团队 报告封底载有团队的联系信息 最佳投资机会概要 华东 : > 上海商务园区 > 尽管流动性有限, 但零售物业, 特别是南京和杭州的零售物业投资前景尤其突出 > 外围城市的物流资产, 例如南通 常州 无锡及常熟 > 长租公寓 华北 : > 北京非核心区域的写字楼 > 北京商务园区

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1 Colliers Radar 中国投资物业 2018 年 6 月 27 日 高瞻远瞩 : 洞察中国投资物业市场的新机 遇

2 高力国际 中国研究团队 报告封底载有团队的联系信息 最佳投资机会概要 华东 : > 上海商务园区 > 尽管流动性有限, 但零售物业, 特别是南京和杭州的零售物业投资前景尤其突出 > 外围城市的物流资产, 例如南通 常州 无锡及常熟 > 长租公寓 华北 : > 北京非核心区域的写字楼 > 北京商务园区 > 天津和廊坊的物流资产 > 沈阳作为区域物流枢纽 华南 : > 深圳和广州琶洲区写字楼具有增长潜力 > 东莞 惠州和佛山等周边城市的物流资产 > 零售物业具长期投资展望 华西 : > 成都甲级写字楼 ( 尤其是位于金融城区域 ) > 高收益率的成都商务园区 ( 尤其是高新南区 ) > 物流资产具长期投资展望 图表 1:2018 年第一季度中国主要城市投资型物业净收益 资料 执行摘要 中国的增长前景持续强劲,2018 年和 2019 年的 GDP 实际增长率预期将超过 6.0% 货币紧缩政策适度, 实际利率甚至可能在未来几年略有下降 以上因素都有助于保持中国投资市场的稳定,2018 年第一季度的房地产交易亦反映此趋势, 且同比增长 24% 尽管如此, 经济面临的风险亦正在上升 市场对贸易战的担忧使中国股市下跌 18-20%, 同时导致人民币走弱 然而, 这些风险并未打击商业地产价格 物业估值水平仍处于较坚挺的水平 : 中国一线城市的甲级写字楼收益率为 %, 略高于十年期国债 尽管如此, 我们认为中国不同区域仍然存在众多投资机会 在华东地区, 高科技行业的不断发展和基础设施的提升使得商务园区的租金稳步上涨 因此相比写字楼而言, 我们更看好上海的商务园区前景 我们也看好收益率达 % 的零售物业 物流行业有着明朗的趋势, 租金和价格双双上涨, 外围城市存在可供投资的资产 最后, 长租公寓是一个具有吸引力的新兴资产类别 在华北地区, 北京的非中心地带仍存在具有投资潜力的写字楼资产 商务园区资产是另一个极具吸引力的投资之选, 收益率为 % 物流行业趋势较为乐观, 但由于北京地区可售资产稀缺, 我们预计天津和廊坊等周边城市的物流市场将会更加活跃 物流业的发展也将使中国东北的中心城市沈阳受益 受惠于大湾区规划下的区域一体化发展, 华南地区将吸引更多国际投资者的关注 在写字楼领域, 我们预期深圳市场租金增长率较高, 而广州琶洲区将会成长为一个新 CBD 深圳和广州的物流资产短缺, 所以投资者应该在周边城市寻找机会 长远来看, 大量新增的零售物业供应将会创造出新的投资机遇 华西地区物业资产有着良好的投资价值 成都甲级写字楼收益率达 5.7%, 而金融城地区会提供充足的供应和有力的政策支持 金融城地区有着充足的供应和强力的政策支持 我们也看好收益率达 7-8% 的商务园区板块, 特别是在高新南区 尽管目前资产较为稀缺, 但成都正在迅速发展成为一个主要的物流中心 我们预测成都东部新区将会有进一步的物流开发 城市写字楼零售物流 / 工业商务园区 北京 4.0% 5.0% % % 天津 4.5% 6.0% % n/a 沈阳 5.3% 6.3% 6.0% n/a 上海 3.6% % % 4.3% 南京 5.3% % % % 杭州 5.1% % % % 深圳 3.9% 5.2% 6.7% % 广州 4.0% 5.0% 6.0% % 成都 5.7% 6.0% 6.0% %

3 目录 最佳投资机会... 5 中国 : 经济展望... 6 中国楼市成交量和估值... 7 亚洲各城市对比 华东 机遇摘要 11 零售物业 11 商务园区 13 物流 / 厂房 14 写字楼 15 长租公寓 17 华北 机遇摘要 19 零售 19 商务园区 20 物流 21 写字楼 22 华南 机遇摘要 24 写字楼 : 深圳 25 写字楼 : 广州 25 3 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际

4 物流 26 商务园区 : 深圳 28 商务园区 : 广州 29 零售 : 深圳 29 零售 : 广州 30 华西 机遇摘要 31 零售 31 写字楼 32 商务园区 33 物流 34 4 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际

5 最佳投资机会 华东 > 商务园区 : 上海的商务园区资产的投资价值优于写字楼 在科技行业发展和基础设施改善的带动下, 未来几年商务园区的租金将会稳步增长 > 零售 : 我们也看好收益率达 4.0%-6.5% 的零售物业, 值得一提的是南京和杭州这两个城市 尽管零售物业在这些城市的流通性较低, 但近期入市的新项目取得了很高的入驻率 > 物流 : 整体趋势非常乐观, 租金和资本价格双双攀升 投资者可以考虑华东地区外围城市的物流物业, 例如南通 常州 无锡和常熟 > 长租公寓 : 这是一个具有吸引力的新兴板块, 由于政府大力推动租赁市场, 吸引了新的企业与投资者入场 > 写字楼 : 上海写字楼的收益率低于其他物业类别 然而, 上海仍然提供特定机会, 尤其是增值类资产较为亮眼 由于未来供应有限, 我们更看好浦东写字楼市场的前景 部分次中心地区如五角场和新静安等也值得关注 华北 > 写字楼 : 北京将进一步开发其非中心地带, 以迁移更多的企业和人口 我们看好的非核心区域, 包括通州 丽泽 丰台和望京 在天津方面, 尽管中心城区和平区占地较小且流通性较低, 我们仍对此区域看好 > 商务园区 : 商务园区收益率介乎 4.2% 至 4.8% 之间, 在政策支持和 TMT 行业发展的带动下, 租金仍有上涨空间 最为活跃的商务园区包括上地 北京电子城 丰台和北京经济技术开发区 > 物流 : 趋势较为乐观, 投资者们都在追逐北京所有四个主要物流子市场的稀缺资产 我们预测天津 ( 尤其武清 空港经济区和滨海新区核心区 ) 廊坊 ( 尤其安次 龙河和固安 ) 和沈阳 ( 见下文 ) 投资活动将会升温 华南 > 大湾区扩张 : 尽管华南地区的经济增长速度最快, 但投资市场一直由国内企业主导 大湾区规划将会加强区域一体化, 因此我们预计未来该地区将会吸引更多国际投资者的关注 > 写字楼 : 我们预计在强劲经济增长的带动下, 未来五年深圳写字楼市场将保持 5% 的年均租金增长 这亦有助于带动 2018 年资本增值 8-10% 的增长 广州方面, 我们预计琶洲将逐步发展成为一个新的 CBD 并且将吸引新的写字楼投资 > 物流 : 由于缺乏新增供应, 深圳和广州的物流投资机会有限 取而代之, 投资者应该在东莞 惠州和佛山等周边城市寻找机会 这些地区的物流租金比深圳和广州低 10-35%, 意味着租户的需求强劲 > 零售 : 未来三年, 深圳的新兴区域将有 230 万平方米零售物业进入市场, 这将对租金形成压力 然而, 长远来看, 人口增长和新增住宅社区的兴起使得零售物业投资变得颇具吸引力 在广州的新兴区域方面, 2018 年投入市场的新增零售物业面积将达到 88.6 万平方米 这将会创造出很多新机会, 但在这些地区成熟之前, 其资本价值很可能保持平稳 华西 > 写字楼 : 成都的甲级写字楼收益率为 5.7%, 稳定的需求和优质新项目将带动租金稳步上升 金融城地区享有强力的政策支持, 并具备充沛的供应 > 商务园区 : 我们也看好成都的商务园区市场, 其收益率达 7-8%, 特别是高新南区, 该区域入市项目租金较高 物流 : 虽然当前可供投资的物流物业较为稀缺, 但物流行业的趋势非常乐观 中央政府的 一带一路 计划 四川省自由贸易区的启动 蓉欧国际快速铁路的动工以及天府国际机场的建设, 将推动成都进一步发展成为一个物流枢纽 展望未来, 工业活动将向东转移至龙泉山 简州新城 淮州新城和空港新城 > 沈阳 : 作为东北地区的枢纽, 沈阳能够受益于物流行业的崛起 ; 我们看好浑南 沈北 于洪及铁西这四个子市场 5 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际

6 中国 : 经济展望 图表 2: 亚洲主要经济体 : 年估计实际 GDP 增长 中国 6.9% 6.4% 6.1% 5.7% 5.4% 日本 1.7% 1.4% 0.9% 0.0% 0.9% 南韩 3.1% 2.7% 2.6% 2.5% 2.5% 香港特别行政区 3.8% 3.6% 2.4% 2.2% 2.2% 新加坡 3.6% 3.1% 2.4% 2.6% 2.5% 印度 6.4% 7.3% 7.0% 6.8% 6.6% 资料来源 : 牛津经济研究院 中国经济保持着去年的强劲增长势头 在出口强劲 楼市坚挺和消费稳健的带动之下,2017 年全年和 2018 年第一季度 GDP 实际增长率分别达到 6.9% 和 6.8% 4 月至 5 月期间, 投资活动略有减缓, 而出口增速也有所减慢, 体现了全球贸易势头的放缓 另一方面, 进口增长有所加速, 表明国内需求持续强劲 按美元计算,4 月和 5 月份进口同比增长分别达 21.5% 和 26.0% 牛津经济研究院目前预测 2018 年余下时间内中国国内经济将会降温, 并对中美之间的贸易紧张局势表示关切 尽管如此, 考虑到近期强劲的进口数据以及政策导向略微偏向于提振需求, 而非减少债务, 该机构最近亦将其 2018 年的 GDP 实际增长率预测从 6.3% 调整至 6.4% 1 资收益率低于以往, 未来资本存量对经济增长的贡献可能会大幅降低 鉴于从 2016 年起劳动年龄人口开始下降, 劳动力供应对经济增长的贡献也可以忽略不计 另一方面, 在劳动力密集型行业失去竞争优势的情况下, 中国应该寻求经济和技术 价值链 的升级 与其他经济预测机构相反, 牛津经济研究院预计中国当局不会大幅推高利率 当局当然希望降低金融风险并逐步减缓信贷增长 针对这些目标的政策加上美国利率走高, 可能会对中国银行间同业拆借利率构成上行压力 然而, 牛津经济研究院认为 2018 年期间基准利率 ( 即官方利率 ) 不会上升, 因为其预计 CPI 通胀率将维持在中国人民银行设定的 3% 目标以下 展望未来, 牛津经济研究院预计中国的 GDP 平均实际增长率将从 年的 6.1% 放缓至 年的 4.9% 为了避免金融危机风险, 中国经济需要摆脱传统的信贷推动和投资拉动的增长模式 此外, 由于现在的投 图表 3: 主要亚洲市场的实际短期利率 % 展望未来, 牛津经济学院预测基准利率将在 年略有下降, 而 CPI 通胀将回升 ( 但仍低于 3.0%) 因此, 该机构预计, 未来几年中国的实际 ( 即通货膨胀调整 Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4 中国香港新加坡日本韩国印度 资料来源 : 牛津经济研究 1 请参见 国家经济预测 - 中国, 牛津经济研究院于 2018 年 6 月 20 日及 2018 年 5 月 23 日发布 同时请参考 数据洞察 - 中国 报告, 牛津经济研究院于 4 月 23 日及 6 月 8 日发布 6 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际

7 后 ) 利率将下降, 如图 3 所示 实际利率下降应该会推动房地产市场的投资活动, 从而对资本价值起到支撑作用 尽管市场的利好因素正在不断累积, 但中国面临的经济风险正在上升 值得注意的是, 对贸易的担忧加剧了对中国股市和中国人民币走势的下行压力, 对房地产市场亦产生负面影响 中国沪深 300 股票指数于 6 月 19 日下跌 3.5%, 比 1 月份的近期高点下跌 18% 上海和深圳市场共计 1,060 只股票达到 10% 的跌停 这反映市场对美国将对额外 2,000 亿美元中国进口商品加征关税的忧虑 货币市场方面,2018 年初人民币兑美元汇率为 6.50, 在 4 月触及高点 6.27, 截至 6 月 25 日回落至 6.51 如果美国确实对主要商品施加新关税, 那么中国消费品和工业品出口到美国可能会受到影响 这可能会减少消费者和制造业用户对办公空间的需求 尽管互联网和电子商务公司如腾讯和阿里巴巴受国内需求驱动, 但技术部门也可能受到影响, 因为对美国组件的依赖程度很高 主要租户行业对办公空间的需求下降可能导致重新评估租金增长前景, 并对投资资产的资本价值产生负面影响 2017 年中国投资型物业交易额达 369 亿美元 ( 人民币 2,362 亿元 ), 为 2007 年成交量的 2.6 倍 ( 数据来源 : Real Estate Analytics) 市场资金的高流动性造就了投资者对于商业物业回报的要求, 推高了商业地产的资本值, 进而压低了各个物业类别的净收益率 目前一线城市的甲级写字楼收益率只有 % 零售 工业 / 物流和商务园区资产收益率仍保持在较高水平, 介于 % 的区间内 ( 在不包括上海的情况下, 可能达到 5-7%) 成都物业市场亦较为突出并提供良好的投资价值, 甲级写字楼物业收益率达 5.7%, 零售和工业物业约为 6%, 商务园区资产收益率为 7-8% 2018 年期间, 投资者对中国物业资产保持着强劲需求 根据 Real Capital Analytics 的数据,2018 年第一季度成交的已完工物业的交易总额达到 92 亿美元, 比 2017 年第一季度的从 74 亿美元增至 92 亿美元, 在 2018 年第一季度实现 24% 的同比增长, 从 74 亿美元增至 92 亿美元 然而, 上海市场的成交量大幅下降 76% 至 11 亿美元 ( 尽管整体而言, 上海仍是规模最大的投资中心市场 ) 相比之下, 广州的交易额大约翻了五倍, 达到接近 10 亿美元 中国楼市成交量和 估值 中国市场概况 中国是亚洲最活跃的房地产市场之一 城市化和向以服务业为主导的经济转型为中国的商业地产创造了的强劲需求 根据国家统计局的数据, 服务业在中国经济的占比越来越大, 占总体经济比重从 2007 年的 43% 上升到 2017 年的 52% 图表 4:2018 年第一季度中国主要城市投资型物业净收益率 城市 写字楼 零售 工业 商务园区 北京 4.0% 5.0% % % 天津 4.5% 6.0% % n/a 沈阳 5.3% 6.3% 6.0% n/a 上海 3.6% % % 4.3% 南京 5.3% % % % 杭州 5.1% % % % 苏州 5.1% % % % 武汉 5.5% % % % 深圳 3.9% 5.2% 6.7% % 广州 4.0% 5.0% 6.0% % 成都 5.7% 6.0% 6.0% % 资料 7 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际

8 图表 5:2018 年第一季度亚洲各国及地区房地产交易量 ( 美元, 同比 ) 亚洲各国及地区投资物业交易美元 ( 百万 ) 2017 年一季度 2018 年一季度同比 日本 11,715 13,148 12% 中国 7,415 9,222 24% 香港特别行政区 4,195 7,877 88% 韩国 2,783 4,404 58% 新加坡 1, % 台湾 % 印度 % 马来西亚 % 泰国 % 越南 % 注 : 这些总额数据不包括未开发土地 资料来源 : RCA, 截至 2017 年 5 月 8 日 ; 高力估算 图表 6:2018 年第一季度亚洲各城市中心房地产交易量 ( 美元, 同比 ) 亚洲城市投资型物业交易 ( 百万美元 ) 美元 ( 百万 ) 2017 年一季度 2018 年一季度同比 香港 4,195 7,877 88% 东京 4,594 6,864 49% 首尔 1,793 3, % 上海 4,436 1,065-76% 名古屋 196 1, % 新加坡 1, % 广州 % 北京 % 横滨 1, % 福冈 % 注 : 这些总额数据不包括未开发土地 资料来源 : RCA, 截至 2017 年 5 月 8 日 ; 高力估算 写字楼 根据 Real Capital Analytics 的数据,2017 年写字楼交易总额达 208 亿美元 (1,331 亿元人民币 ), 占商业地产总成交量的 56% 随着服务业日臻成熟, 京沪等一线城市高端写字楼需求旺盛 需求既来自于金融和专业服务等传统服务行业, 也来自于新兴行业如 IT 科技 灵活办公空间运营商和初创企业等带来的新的写字楼需求 鉴于一线城市中央商务区高端写字楼的短缺, 而新开发的写字楼多位于非中心地带, 因此位于核心区内拥有优质配套设施的高端写字楼, 很可能会继续保持其高估值 低收益的特性 由于核心和新兴商业区之间的基础设施不断改善, 次 级商务区新落成的写字楼未来将会成为对投资者和租户颇具吸引力的投资选择 一线城市高端写字楼的平均收益率从 3.6% 到 4.0% 不等 二线城市高端写字楼的平均收益率处于较高水平, 介于 5% 至 6% 之间 ; 然而, 这些建筑物的空置率通常较高 8 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际

9 零售 扩大内需是目前一项重要的政府政策 2017 年的消费品零售额为 万亿元人民币 (56,050 亿美元 ), 为 年的 3.9 倍 收入增长是消费市场快速增长的主要原因 2017 年中国人均可支配收入达到人民币 26,000 元或 4,000 美元 ( 城镇地区为人民币 36,400 元或 5,570 美元 ) 随着经济稳步增长和薪酬水平的提高, 未来零售消费增长将会持续 交通和基础设施的发展加强了城市中心之外商务园区的交通便利性 北京 (4.2%-4.8%) 上海 (4.3%) 和深圳 (4.5%-5.0%) 的商务园区收益率低于广州 (5.5%- 6.0%) 和成都 ( 约 7.0%-8.0%) 然而, 零售业面临着提供便捷支付方式的电商和在线 / 移动购物平台快速增长带来的挑战 主要城市的大型购物中心不能只注重通过国际连锁店和奢侈品牌来吸引消费者, 而应注重餐饮和休闲娱乐等体验型消费类型的租户组合 一线城市高端零售物业的收益率平均约为 4.0% 至 5.5%, 反映了估值持续保持在高位 二线城市高端零售物业的平均收益率更高, 处于 5.5% 至 6.5% 之间 工业 中国的物流和仓库物业已成为具有吸引力的投资类别 2017 年的中国工业物业成交额达 44 亿美元 ( 人民币 282 亿元 ), 同比增长 40% 3 这一物业投资领域最高的同比增长纪录得益于仓储运营商 电商和第三方物流供应商对仓储空间的强劲需求 由于电商以及在线和移动支付方式的快速发展, 中国 2017 年线上零售额同比增长 32% 至人民币 54,810 亿元 (8,560 亿美元 ) 4 这导致 2017 年快递数量激增至 400 亿件, 同比增长 28% 5 长期以来, 可交易的工业资产稀缺是难以满足投资者强烈需求的主要原因 工业用地供应短缺和不断增长的工业空间需求导致一线城市的空置率很低, 同时也将一些仓库需求推向了二线城市 佛山 东莞和昆山等二线城市成为发展仓储和物流园区的首选目的地, 因为这些城市有着更好的交通网络和基础设施 工业物业的收益率约为 5% 至 7% 优质的物流和仓储物业凭借其具有吸引力的收益率和稳健的行业基础吸引了投资者的关注 与竞争激烈的写字楼和零售业务以及高度管制的住宅市场相比, 情况尤其如此 商务园区 商务园区在中国越来越受欢迎, 主要需求来自研发中心 数据中心 高科技公司 早期阶段和初创公司 商务园区为这些创新产业提供了创建产业集群和生态系统的机会 2 国家统计局 3 Real Capital Analytics 4 国家统计局 5 国家邮政局数据 9 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际

10 亚洲各城市对比 值得注意的是, 相比地区内的其他城市, 香港作为亚洲的门户城市, 其写字楼 (2.4%) 零售 (2.3%-2.5%) 工业 (3.5%-3.7%) 和豪华公寓 (1.9%-2.1%) 的收益率最低 商业楼宇供应短缺 流动性充足 中国投资者的涌入以及本地需求都是香港物业交易价格上涨的推手 新加坡的市场情绪和信心正在得到提振, 这得益于 GDP 增长加速以及市场对写字楼和住宅市场未来数年将持续复苏的正面预期 在前几年出现供应过剩之后, 写字楼 (3.6%) 零售 (4.2-5%) 工业 (6%-7%) 和商务园区 (5.2%-6.2%) 的商业物业空置率都在下降 供应有限 电商企业的崛起和政府政策支持, 物流和仓储物业的投资回报收益率突出, 从 9% 到 10% 不等 于现有成熟工业物业供应有限 电商企业的崛起和政府政策支持, 物流和仓储物业的投资回报收益率突出, 从 9% 到 10% 不等 对于中国一线城市而言, 其商业地产收益率介乎介于发达市场 ( 香港 新加坡和台北 ) 与东南亚和印度新兴市场城市之间 稳定的经济增长以及投资者和用户的强劲需求将使商业地产估值保持在高位, 对写字楼 (3.6%- 4.0%) 零售 (4.0%-5.5%) 工业 (5.0%-6.7%) 和商务园区 (4.2%-6.0%) 物业收益率形成下行压力 东南亚和印度新兴城市的写字楼 (4.5%-9.0%) 零售 (4.5%-9.3%) 工业 (6.5%-10.0%) 和商务园区 (4.5%-9.0%) 资产有着较高的收益率 东南亚和印度凭借较高的长期经济增长预期, 以及较低的成本基数和充裕的投资机会从各大市场中脱颖而出 相比之下, 印度各城市的物业收益率排名最高 德里 孟买 班加罗尔和海德拉巴等城市的写字楼收益率为 8% 至 9%, 而零售物业的收益率范围在 8% 至 9% 以上 由于现有成熟工业物业 图表 7: 2018 年第一季度亚洲各大门户城市投资型物业收益率 6 城市写字楼零售工业商务园区出租公寓 北京 4.0% 5.0% % % - 上海 3.6% % % 4.3% 4.0% 深圳 3.9% 5.2% 6.7% % - 广州 4.0% 5.0% 6.0% % - 香港 2.4% % % % 台北 2.8% % 2.0% 东京 3.7% 首尔 4.3% % % 新加坡 3.6% % % % % 曼谷 % % % % % 马尼拉 % 6.0% % 雅加达 % % 9.0% % 胡志明市 % % % % 河内 % % % % 德里 % % % % % 孟买 % % % % % 班加罗尔 % % % % % 清奈 % % % % % 普纳 % % % % % 海得拉巴 % % % % % 资料 6 香港 新加坡 台北 马尼拉和印度城市的出租公寓是指豪华住宅 7 新加坡的工业和商业物业是指所有等级的物业 10 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 高力国际

11 华东 图表 8: 华东投资目标 行业 城市 年租金平均 年增长率 2017 年年末空置率 2022 年年末空置率预测 净收益 (%) 10 年期债券利差 上海 0.5% 12.60% 13.70% % pp 零售物业 南京 0.9% 5.60% 8.26% % pp 杭州 -0.8% 4.00% 7.30% % pp 商务园区上海 4.3% 16.15% 12.90% 4.3% 0.7pp 物流 / 厂房上海 6.1%* 6.40% 4.50%* % pp ** 上海 0.9% 13.80% 11.00% 3.6% 0.0pp 南京 0.4% 7.90% 23.90% 5.3% 1.6pp 写字楼 杭州 3.1% 17.70% 16.70% 5.1% 1.5pp *** 长租公寓 苏州 2.6% 24.80% 21.50% 5.5% 1.9pp 武汉 -0.4% 28.80% 37.20% 5.5% 1.9pp 上海 2.6% 10.00% 15.00% 4.0% *** 0.4pp,10 年期债券收益数据来自彭博 * 上海物流仓储租金增长率和空置率预测数据截止至 2020 年 ** 上海写字楼是指中央商务区甲级写字楼 *** 上海长租公寓主要定位于中端市场, 由于长租公寓属于新兴市场, 缺少大宗交易, 故净租金收益率仅指服务式公寓 机遇摘要 上海 CBD 甲级写字楼物业租金收益率继续收窄, 目前净租金收益率范围仅为 3.6%, 相比 10 年期国债收益率没有利差, 表明投资者对于物业资本增值收益抱有很大信心, 可满足其收购物业所预期的投资收益率要求 我们看好的投资方向是商务园区物业, 在科技产业不断扩张和基础设施不断完善的驱动下, 其租金在未来几年将继续稳步增长 同时我们也比较青睐零售物业, 华东区净租金收益率大致在 4.0% 至 6.5% 之间, 尤其是在南京和杭州, 新开业项目基本上都具有较高的入驻率 物流仓储物业发展趋势积极向好, 租金和资本价值呈上升态势 建议租户和投资者可以关注华东区上海周边城市的物流仓储市场, 例如南通 常州 无锡和常熟 长租公寓是近年来的一个新兴市场 在政府加快推进租赁住宅资产证券化, 缓解企业流动性压力的政策推动下, 越来越多的企业和开发商正不断进入长租公寓市场, 长租公寓将是未来几年内我们所要重点关注的市场 > 上海 :2018 年第一季度, 强劲的市场需求致使全市空置率下降至 10.6% 在没有新项目入市的情况下, 全市平均租金自 2016 年下半年开始增长, 于第一季度末, 达到人民币每天每平方米 34.3 元 (5.25 美元 ), 环比增长 0.6% > 南京 : 核心零售物业市场在 2017 年保持活跃 虽然有新增供应的入市, 但全市空置率仍维持于 5.6% 的较低水平 杭州 :2017 下半年虽然有大量新项目入市, 但市场租金仍维持稳定水平 我们预计未来会有较多的新增供应入市 ; 然而强劲的市场需求会致使全市的空置率仅录得小幅上升 11 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

12 零售物业 图表 9: 上海重点零售区域地图 图表 10: 上海中高端购物中心新增供应 净吸纳量和空置率 千平方米 1, % 南京和杭州零售物业市场表现都较为稳定 : 近年来新开业项目均以较高入驻率入市, 这将有力支撑投资者既有项目的租金增长 华东区零售物业市场净租金收益率为 %, 高于甲级写字楼物业 1,400 1,200 1, 新增供应净吸纳量空置率 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 在零售物业市场, 上海于 2018 年上半年录得若干整售交易 芳汇广场以人民币 5.95 亿元 (9,300 万美元 ) 的价格出售, 总建筑面积约为 17,415 平方米 (187,385 平方英尺 ) 第二季度, 上海广场以人民币 25 亿元 (3.91 亿美元 ) 的价格出售, 总建筑面积约为 40,693 平方米 (437,857 平方英尺 ) 虽然我们预测上海平均租金在未来 5 年年均增长率仅为 0.6%, 但我们认为位于核心商圈的零售物业, 由于具有较高的入驻率及稳定的租金表现, 对国内外投资者仍具有一定的吸引力 尽管核心商圈的项目依然具有竞争力, 然而可交易物业的缺乏亦不利于投资交易 图表 11: 上海中高端购物中心首层租金 人民币每天每平方米 平均租金年增长率 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 12 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

13 商务园区 图表 12: 上海重点商务园区区域地图 > 漕河泾 : 受第一季度两个新项目入市的影响, 空置率环比上升 2.5 个百分点至 10.7% 平均租金环比上涨 1.6% 或同比上涨 3.6% 至每天每平方米人民币 5.03 元 (0.77 美元 ) > 临空 : 第一季度空置率环比下降 0.4 个百分点至 8.3%, 平均租金环比上涨 0.1% 或同比上涨 2.7% 至每天每平方米人民币 4.17 元 (0.64 美元 ) 图表 13: 上海商务园区新增供应 净吸纳量和空置率 千平方米 1,200 35% 1,000 30% 25% % % % 200 5% > 金桥 :2018 年第一季度, 空置率降至 16.2%, 达到自 2003 年以来的最低点, 平均租金环比上涨 0.7% 或同比上涨 6.8% 至每天每平方米人民币 3.43 元 (0.53 美元 ) 新增供应净吸纳量空置率 0% > 张江 :2017 年完工的高质量项目被快速吸纳, 使本季度的空置率下降 3 个百分点至 21.9% 平均租金环比上涨 1.8% 或同比上涨 0.3% 至每天每平方米人民币 4.51 元 (0.69 美元 ) 13 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

14 图表 14: 上海商务园区市场平均租金及年增长率 人民币每天每平方米 平均租金年增长率 上海市正在努力打造具有全球影响力的创新创业中心 2017 年, 上海的信息传输 软件和信息技术服务业增加值同比增长 18.9%, 全市新吸引由跨国公司建立的 426 家研发中心落户, 其中包括 20 家全球性研发中心和 17 家亚太 8 研究中心 随着科技行业的快速发展, 上海的商务园区市场在 2018 年第一季度表现活跃, 净吸纳量环比上涨 26.5%, 同比上涨 29.3%, 在有三个新项目入市的情况下空置率仍下降至 15.6% 平均租金继续保持上扬态势, 在季末达到每天每平方米人民币 4.21 元 (0.64 美元 ) 上海商务园区投资市场继续表现活跃, 本季度内共录得四宗整售交易, 交易总价约为人民币 26 亿元 (3.98 亿美元 ) 金桥 张江和漕河泾仍位列最受青睐的投资区域 机构投资者, 包括外资基金 国内机构及人民币基金和终端用户, 表现较为积极 2018 年第一季度, 东久中国购买位于漕河泾科技绿洲三期的一栋楼 ; 翰同投资购买张江盖晨商务中心 ; 世联行投资购买位于金桥的金领之都 6 号楼和 8 号楼 ; 凯龙信息大厦被弘毅投资收购 展望未来, 高科技行业和研发中心仍将是上海商务园区市场的重要需求支撑 愈来愈多的新企业, 包括跨国企业及内资公司, 对于高品质商务园区空间的需求将持续保持旺盛 与此同时, 日益提升的交通可达性和完善的基础设施将持续利好商务园区物业 在这些积极的基本市场面支撑下, 上海市商务园区市场的前景将中长期继续保持乐观 物流 / 厂房 > 上海甲级物流仓储市场 25% 15% 5% -5% -15% 储市场以寻求仓储空间 除此之外, 电商行业的迅速发展以及各类网络购物节的推出, 促进了电商对物流仓储的强劲需求 因此, 空置率保持在 7% 的低位, 租金半年环比上涨 6.2% 至人民币每平方米每天 1.38 元 (0.21 美元 ) 我们预计平均租金将在未来三年中保持年均 5%-7% 的增幅, 且空置率仍将保持低位 投资市场表现活跃, 外资和内资投资者联合物流开发商, 设立基金以收购优质资产 据公司月度公告显 9 示,2018 年前 5 月万科已购得七个上海物流物业 另外, 在易商红木集团 (ESR) 获得京东 3.06 亿美元 ( 人民币 亿元 ) 投资后, 设立 10 亿美元 ( 人民币 65.3 亿人元 ) 基金购置物流物业 10 普洛斯(GLP) 设立人民币 100 亿元 (15.32 亿美元 ) 股权基金拟投资物 11 流相关领域 > 上海厂房物业市场. 上海厂房物业也称为标准仓房, 其供应主要源自于国有企业以及私营业主 截至 2017 年末, 总存量约为 740 万平方米 (7,963 万平方英尺 ) 2018 年我们预计将有 68 万平方米 (732 万平方英尺 ) 的新项目竣工 由于大多数外资被上海周边城市的优惠政策所吸引, 需求主要源自于内资企业 就产业而言, 高端机械装备制造以及高端电子信息制造业的需求强劲, 分别占总需求的 24.8% 和 22.8%, 汽车行业和生物医药表现次之 截至 2017 年底, 拆除近 1.1 亿平方米 (11.8 亿平方英尺 ) 的违章工业厂房物业, 促使厂房租金于 年间有显著增长 年, 我们预计租金将继续增长, 但增幅较 2017 年放缓 由于大多数新增供应将于 2018 年下半年入市且新项目为多层厂房, 会增加租赁去化时间, 所以空置率将于 2018 年有所上升 截至 2017 年末, 上海甲级物流仓储市场总存量达到近 570 万平方米 (6,133 万平方英尺 ) 我们预计将有 46 万平方米 (495 万平方英尺 ) 的新项目于 2018 年上半年入市 由于上海市于 2017 年推进综合整治行动, 拆除清理各区违章工业厂房建筑导致大量租户涌入甲级物流仓 8 来源 : 上海统计局 9 来源 : 万科月度简报 10 来源 : 明天地新闻资讯 11 来源 : 普洛斯公司新闻 ( ) 14 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

15 图表 15: 上海周边重要物流区域地图 研究 ( 上海 ) > 土地市场 上海工业物业的租金收益率相对稳定, 加之上海优越的地理位置和良好的产业基础, 会促使工业物业开发商积极投资收购上海工业用地, 同时, 私营企业对上海工业用地的潜在增值空间也表示乐观 不断减少的供应以及强劲的需求将导致工业用地的价格持续稳步增长 > 上海需求向周边城市溢出 强劲的需求快速去化上海物流和厂房物业的空置面积, 并辐射到周边城市 如昆山 太仓及嘉兴均得益于该外溢的需求, 租赁市场十分活跃, 租金稳定上涨 值得注意的是,2017 年年底, 嘉兴物流仓储市场的平均租金较上半年环比上涨 18% 强劲的需求外溢至更多城市 据高力国际监测, 苏州 杭州 南京 南通 常熟及无锡等城市均可见入驻率提升以及租金上涨 15 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

16 写字楼 图表 16: 上海重点写字楼区域地图 我们预计上海核心区的新增供应量将在 2019 年之前保持较高水平, 同时几个重点新兴板块也将有大量项目在 2018 年底前竣工 需求方面, 高力国际预计来自金融与 TMT 行业以及灵活办公的需求在未来的 3 至 5 年, 保持强劲的增长 我们预测 2018 年与 2019 年核心区甲级写字楼的平均空置率将略有下降, 而租金则将会小幅上涨 ; 而 年租金的增长将会随供应量减少而小幅加快 次中心区的甲级写字楼平均租金预计将会因大量的新项目入市而保持稳定态势 ; 而在 2019 年之后随着供应量减少, 租金将会呈平稳上升走势 2018 年第一季度, 上海市对房地产行业的并购贷款实行了更为严格的政策 ; 同时产业结构升级仍是上海市政府的主要施政目标, 因此收益稳健 资产管理标准明晰且能够推进产业结构转型的写字楼资产 ( 包括商务园区 ) 仍然受到投资者青睐 相比上海而言, 华东区二线城市写字楼业主由于多以采取租售结合的策略, 因此可整售的物业有限 另外, 二线写字楼市场较高的空置率 较大的未来供应量以及未来项目投资退出时的流动性风险使得机构投资者保持谨慎态度 但是, 近年来随着更多高品质自持项目的竣工入市, 投资者开始关注二线投资市场 > 上海浦东 : 由于未来浦东核心商务区供应有限, 而办公租赁需求将保持旺盛, 浦东核心区的空置率将在未来五年出现明显的下行趋势, 而租金将持续稳健走高 需求外溢趋势亦将保持, 拥有大量新增供应的新兴板块将得到快速发展 > 上海浦西 : 相比之下, 来自于核心区及次中心区域的竞争将导致浦西租金在未来五年内持续走平 > 杭州 : 优质写字楼的租赁与投资市场均保持活跃 全市平均租金保持上升势头, 且 2017 全年有数项大宗投资交易公示 我们预计未来五年写字楼空置率将下降, 而租金将会上升 > 南京 : 优质写字楼市场平均租金保持平稳, 而整体空置率维持在较低水平 全市的整售交易主要集中于河西子市场且多出于自用目的 年将有大量的新增供应入市, 但由于这些供应多集中在新兴区域, 其不会对核心区的写字楼租金产生影响 16 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

17 > 苏州 : 空置率维持在较高水平, 且 2018 年全年将有大量新增供应 投资人或因此在投资过程中获得较好的谈判地位 > 武汉 : 未来五年大量的新增供应将使全市的整体空置率维持高位, 同时使平均租金水平承受较大压力 图表 17: 上海核心区甲级写字楼年度新增供应 净吸纳量及空置率 ( ) 千平方米 1,200 1, 新增供应净吸纳量空置率 图表 18: 上海核心区甲级写字楼年度平均租金及增长率 ( ) 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 上海甲级写字楼物业在全国范围内仍然是对投资者最有吸引力的资产类型 但其当下 3.5%-4.0% 的净租金收益率相比十年期国债收益率几乎没有任何利差空间, 因此投资人在购买标的物业时需对其未来资本值的增长有较大的信心 但从另一个角度而言, 严控建设用地与鼓励更新存量物业是如今上海发展规划主线 我们因此建议投资人关注增值型物业, 尤其是改造后租金可能会大幅上调的项目 2018 年第一季度的瞩目交易包括以下 : > 领盛投资管理以 3.59 亿美元 ( 人民币 23,44 亿元 ) 向首峰资金管理收购位于虹口的盛邦国际大厦, 物业总面积为 54,037 平方米 (581,438 平方英尺 ) > 弘毅投资从瑞力投资购得位于杨浦五角场的创智天地, 物业总面积为 28,000 平方米 (301,280 平方英尺 ) > 五牛以 2.25 亿美元 ( 人民币 14.7 亿元 ) 向中融长河收购中融信托大厦, 物业总面积为 40,736 平方米 (438,319 平方英尺 ), 该项目位于上海次中心商务区 新静安区 ( 前闸北区 ) 人民币每天每平方米 12 20% % 10% 5% 6 0% 4 2-5% -10% -15% 平均租金 同比增长 -20% 长租公寓 图表 19: 上海主要项目区位图 本文长租公寓研究仅针对中端项目 17 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

18 上海长租公寓市场供应主体主要分为五种类型的企业 : 第一类为政府平台 ( 国资背景开发商 ), 其特点是开发或改造自有物业 租赁土地开发建设 收购存量物业 ( 股权 资产 ) 等方式经营长租公寓 由上海地产集团开发的城方公寓将是其在上海运营的第一个该类产品 第二类为开发商, 通过开发自有物业 ( 如住宅用地供应中 15% 自持部分 ) 收购存量物业 整租物业等方式 例如万科 - 泊寓 龙湖 - 冠寓 旭辉 - 领域 - 柚米国际社区 碧桂园 - 碧家国际社区等 ; 第三类为中介机构, 通过整租 散租物业, 收购存量物业, 委托管理等方式经营 例如世联行 - 红璞公寓 链家 - 自如寓等 ; 第四类为酒店管理公司, 通过整租物业 提供品牌输出 服务管理等委托管理模式, 例如如家 - 逗号公寓 铂涛 - 窝趣 华住 - 城家公寓 ; 第五类为创业类公司, 主要模式是整租物业 依托金融机构融资收购物业, 例如 YOU+ 公寓 湾流国际社区 ; 根据高力国际研究发现, 上海约 80% 的长租公寓供应分布于内中环附近的主城区, 而且多位于轨道交通沿线, 交通通达性便利 另外, 分布于科创产业园 创业孵化基地及大学教育基地的房源也较多 近年来, 开发商主导的长租公寓项目成为新兴的市场供应主力军 图表 20: 上海主要长租公寓运营商租金价格范围 人民币元 / 间 / 月 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, ,800 5,500 4,100 2,600 4,000 1,800 5,800 2,000 5,500 1,600 5,600 1,400 6,000 1,000 红璞 YOU+ 逗号公寓领域魔方公寓泊寓自如 品牌长租公寓投资退出方式主要分为四种, 包括 : 资产转让 股权转让 通过交易所发行资产支持证券 (ABS)/ 商业地产抵押支持证券 (CMBS), 以收益型物业为抵押资产 ( 底层资产 ), 期间偿付本金和利息作为融资成本的方式来获取流动性, 另外通过交易所发行权益类 REITs, 将标的资产的权益通过证券化的方式分割出售给投资者, 来获取流动性等资产证券化的方式 目前中国长租公寓的发展尚处于规模扩张以及品牌树立的阶段, 对于刚步入长租公寓行业的运营商来说, 建议可以以轻资产运营模式为主, 重资产模式为辅, 先摸索下运营管理经验, 提升品牌知名度和市场占有率, 然后走产品差异化 成本集约化的资产管理路线, 不断提升经营利润 上海目前主流中端长租公寓平均租金水平约为每月人民币 3,600-6,800 元 (551-1,041 美元 ), 另外还有服务管理费 ( 主要为网络宽带费 ) 通常约为每月人民币 元 ( 美元 ) 平均入驻率约为 85%-95% 主力户型多为一室户或小户型的 LOFT 为主, 主力户型面积约为 平方米 ( 平方英尺 ), 主要面向年轻一代 长租公寓投资运营模式, 按物业分布位置是否集中, 可分为集中式和分散式 ; 按运营商资产结构的不同, 可分为重资产运营和轻资产运营 另外, 一些开发商和投资者也会通过托管的方式, 引入专业的运营商, 借助品牌管理输出的方式来进行运营 18 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

19 华北 图表 21: 华北投资目标 行业 年租金平均年增长率 2017 年年末空置率 2022 年年末空置率预测 净收益 (%) 10 年期债券利差 零售北京 : -0.2% 3.1% 3.5% 5.0% 1.4 pp 商务园区 % N/A N/A % pp 工业 / 物流北京 : 5.2% 0% 0% % pp 天津 : 4.4% 2.8% 0.4% % pp 写字楼北京 : -0.1% 8.3% 15.5% 4.0% 0.4 pp 天津 : -0.6% 33.6% 34.4% 4.5% 0.9 pp 沈阳 : -1.4% 35.1% 43.5% 5.3% 1.7 pp 机遇摘要 坚实的经济基础支持需求的同时外加较为简单的运营模式使得写字楼物业持续成为包括北京 天津在内的华北区最受关注的物业类型, 尽管其净投资收益率是各物业类型中最低的 考虑到北京缺乏可交易写字楼物业, 特别是在核心区域, 商务园因其较高的收益率成为可替代的首要选择之一 物流市场的趋势仍十分积极, 但北京缺乏新增物业, 因此我们预期更多的整售交易将在周边区域, 如廊坊 天津等出现 同时投资者应该多关注位处于东北的核心城市沈阳的物流物业 考虑到零售物业较高的投资收益率, 且存在改造业绩不良项目的机会, 同时当前众多开发商试图多元化其业务类型, 因此我们认为该物业类型也存在投资机会 此外, 灵活型办公和长租公寓也是北京市场近年来投资机构热捧的目标项目类型 零售 北京业绩不良且存在改造升级空间的零售项目, 不论位于核心区域还是新兴区域均能引起投资者的兴趣 然而北京市政府限制改变城区土地用地性质的政策意味着如果项目位于核心区域, 则投资者不能将零售项目改为其他用途 态类型 然而, 多数成交的零售物业为业绩平淡或不良的项目, 部分买家计划购买后将项目改造为写字楼或其他盈利状况更好的业态类型 考虑到北京政府在 2018 年 3 月发布指导意见禁止改变用地性质, 我们预计未来收购业绩不良零售项目并改为写字楼的投资将有所减少 我们预计未来五年北京优质零售物业市场首层平均租金将大体持平 尽管同期将有超过 150 万平方米 (1,610 万平方英尺 ) 新增供给进入市场, 但强劲的需求使得空置率将保持在不超过 3.5% 的低位 此外, 北京零售物业投资收益率约 5.0%, 明显高于甲级写字楼物业, 这也成为吸引投资者的重要因素之一 12 因此, 我们仍预计部分零售运营商将购买业绩不良项目进行升级改造, 特别是在北京和部分二线城市的核心区域 例如,2018 年第一季度印力集团与万科集团和 Triwater 资产管理公司共同与凯德商业亚洲投资公司达成协议收购中国境内 20 个购物中心 100% 的股权及负债, 总价格为人民币 83.7 亿元 (13.3 亿美元 ) 年北京大宗交易市场最为活跃的物业类型就是零售物业, 共 9 宗交易披露, 总建筑面积为 534,920 平方米 (580 万平方英尺 ), 是各物业类型中成交面积最大的业 12 Source: CapitaLand announcement: nouncement&fileid= Source: CapitaLand announcement: nouncement&fileid= 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

20 图表 22: 北京商圈地图 图表 23: 北京优质购物中心净吸纳量 新增供应和空置率 sqm 平方米 商务园区 图表 24: 北京热点商务园区地图 400,000 8% 350,000 7% 300,000 6% 250,000 5% 200,000 4% 150,000 3% 100,000 2% 50,000 1% 0 0% -50,000 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18-1% New Supply 新增供应 Vacancy Rate 空置率 Net Absorption 净吸纳量 下面四个区域是北京最活跃的商务园区投资市场 ( 如图表二十三所示 ) 20 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

21 > 上地信息产业基地被很多人认为是中国的 硅谷 近年来该区域录得多宗整售交易, 如钻石大厦 数字传媒大厦 高科岭以及硅谷亮城 4 号楼等 该区域的空置率已多年低于 5% 且租金持续上涨 截至 2017 年底, 租金已增长至近人民币 180 元 (27.5 美元 ) 每平方米每月 园区市场的入住率及租金 这也将吸引更多的投资者关注这一业态 物流 图表 25: 北京优质物流市场子市场分布图 注释 传统上北京的中关村被认为是中国的 硅谷 然而, 近年来越来越多的高科技企业, 特别是国内高科技企业聚集在位于北五环外的上地区域而非位于北四环的中关村核心区 位于上地区域的知名企业包括新浪 百度 小米 网易和滴滴等 而目前随着越来越多的科技园命名为 中关村 xx 科技园, 我们更多地将中关村视为一个超越地理位置的概念 当然, 涵盖深圳的粤港澳大湾区是位于中国华南区域的科技型企业的又一聚集地 > 北京电子城是传统的跨国制造业公司集聚地 知名企业如爱立信 施耐德 ABB 及西门子等皆落位于此 因该区域享受中关村政策, 且随着近年来中关村核心区可租赁面积愈发匮乏, 越来越多的高科技企业, 特别是互联网企业外溢至电子城及周边的望京区域 2017 年该区域录得两宗整售交易, 且两处物业均被自用买家购得 > 丰台科技园及周边区域主要以国内企业为主导 轨道交通 航空 军工 紧急救援与节能环保是该区域的支柱产业 近年来录得的诸宗整售交易显示了投资者和自用买家对此区域的兴趣 华北区研究部 图表 26: 天津优质物流市场子市场分布图 > 北京经济技术开发区 (BDA) 是北京市唯一一处国家级经济开发区 传统的制造业企业曾在此占领市场 随着产业的升级调整, 近年来越来越多的第三产业企业迁址于此 其中京东集团是该区域最为知名的自用企业 2018 年第一季度该区域有一宗整售交易披露 南海控股有限公司以人民币 4.16 亿元 (662 万美元 ) 的价格从中国数码有限公司购得数码庄园项目 与核心区内的写字楼物业相比, 北京市的商务园区售价相对较低, 且过去资本值增长较慢, 但同时需求又较为强劲, 因此该类型物业近年来吸引了投资者的兴趣 然而随着投资者对其关注度的增加, 该业态的收益率在过去一年有所收窄, 特别是在部分热点区域 尽管如此,2018 年上半年不同区域的收益率目前仍在 % 之间, 依然高于写字楼物业 根据 2017 年下半年发布的 北京城市总体规划 (2016 年 2035 年 ), 北京城市战略定位为全国政治中心 文化中心 国际交往中心和科技创新中心 这将有助于文化传媒与科技相关产业的稳定发展 由于这两类产业都是商务园区的典型租户, 我们预测积极的市场基础将支撑商务 华北区研究部 > 北京 : 全部四座子市场 北京空港物流基地 北京通州物流基地 北京京南物流基地及平谷马坊物流基地内的项目以及诸如房山及密云的周边区域均受到投资人的强烈关注 > 天津 : 热门子市场包括武清 空港经济区及滨海新区核心区 > 廊坊 : 热门区域如安次 龙河 香河 固安及永清等 > 沈阳 : 热门区域包括浑南 沈北 于洪及铁西等 21 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

22 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 1Q15 2Q15 3Q15 4Q15 1Q16 2Q16 3Q16 4Q16 1Q17 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 图表 27: 北京优质物流市场净吸纳量 新增供应及空置率 写字楼 图表 29: 北京热点非核心写字楼区域地图 120, ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 平方米 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0 0% -20,000 新增供应净吸纳量空置率 -2% 华北区研究部 图表 28: 天津优质物流市场净吸纳量 新增供应及空置率 350, ,000 平方米 35% 30% > 北京 : 热点区域包括通州 丽泽 丰台及望京等非核心区和望京区域等 热点项目通常拥有相对便捷的交通和升值潜力 北京将继续发展其非核心区域以吸引更多企业和人口的搬迁, 从而带动进一步的经济增长 250, , , ,000 50, ,000 新增供应净吸纳量空置率 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% > 天津 : 热点核心区 : 和平区 热点项目通常具备更优质的基础设施和可接受的总价 机构投资者对于天津写字楼市场的投资更为谨慎, 而自用买家主导整售市场 最近作为交易的一個例子,2018 年第一季度, 中国人寿在和平区购置 72,900 平方米 (784,689 平方英尺 ) 写字楼楼面积, 总成交价为人民币 亿元 (3.041 亿美元 ), 计划部分面积自用, 剩余面积出租 华北区研究部 北京 - 天津 - 廊坊区域的物流物业正受到来自开发商 租户 机构投资者及投资基金的关注 北京市最新战略发展规划使得区域内物流用地供应的进一步限制 尽管不同投资者表现出强烈兴趣, 北京极为有限的可交易资产导致区域内投资成交十分稀少 同时, 现有项目的业主均倾向自持并出租物业, 越来越多的投资者不但在北京寻找任何可交易物业的同时, 亦对以天津及廊坊为代表的周边城市表现出更大的兴趣 鉴于沈阳物流物业受到越来越高的关注, 该地自 2017 年起已录得多宗整售成交 北京 - 天津 - 廊坊区域内所有成熟物流市场的租金增长水平强劲且稳定 北京 天津及廊坊物流物业的资本价值或将保持进一步增长 随着可交易优质项目及一手土地获得的进一步受限, 高力国际预计在北京 - 天津 - 廊坊区域内将出现更多针对老旧工业项目的收购 / 股权交易 对于沈阳市场, 我们预计投资者及开发商将加速收购由本地业主开发的高标准物流物业 图表 30: 北京甲级写字楼净吸纳量 新增供应和空置率 平方米 900, , , , , , , , , Q1 新增供应 净吸纳量 空置率 备注 : 优质 代表甲级及乙级写字楼, 27% 24% 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% 22 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

23 图表 31: 天津优质写字楼净吸纳量 新增供应和空置率 平方米 250,000 50% 200,000 40% 150,000 30% 100,000 20% 50,000 10% 0-50,000 2H12 1H13 2H13 1H14 2H14 1H15 2H15 1H16 2H16 1H17 2H17 0% -10% 新增供应净吸纳量空置率 备注 : 优质 代表甲级及乙级写字楼, 就北京写字楼投资市场而言, 鉴于坚实的经济增长, 自用买家和投资机构继续寻求合适的机会 考虑到来源于服务行业的稳健需求和便于运营的模式, 写字楼物业为最有吸引力的物业类型之一 与北京不同, 由于相对较高的空置率 受限的租金增长和投资回报收益, 机构投资者对于华北的二线城市, 例如天津和沈阳更为谨慎 展望未来, 鉴于对办公空间的强劲需求, 我们仍然认为写字楼对于投资者来说是最为稳定的物业类型 但北京较高的售价对于投资者来说是重要的障碍 随着北京非核心区域交通 基础建设和便利设施的发展, 更多企业和人口将向这些区域搬迁 有鉴于此, 我们建议内外资投资机构在非核心区域寻找升值机会 23 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

24 华南 图表 32: 华南投资目标 行业 年租金平均年增长率 2017 年年末空置率 2022 年年末空置率预测 净收益 (%) 10 年期债券利差 零售 深圳 0.0% 4.6% 12.9% 5.2% 1.6pp 广州 3.5% 7.5% 6.2% 5.0% 1.4pp 商务园区 深圳 5.0% NA NA % pp 广州 5.0% NA NA % pp 物流 深圳 8.0% 10.2% 4.3% 6.7% 3.1pp 广州 5.3% 6.4% 4.0% 6.0% 2.4pp 写字楼 数据研究部 深圳 5.0% 13.5% 15.6% 3.9% 0.3pp 广州 5.1% 8.3% 8.5% 4.0% 0.4pp 机遇摘要 华南区的商业房地产市场由深圳和广州这两个一线城市引领 该区域经济增速领先全国, 投资市场受本土投资人主导 展望未来, 我们预计大湾区规划下的区域整合将吸引更多国际投资人关注该区域 写字楼市场仍为主要商业物业中表现最活跃的市场, 但我们看到商务园区, 尤其是广州市场, 对倾向于长期回报的投资人有着更大的吸引力 深圳和广州由于缺乏新增供应, 物流地产的投资机会有限, 投资人应在周边新兴城市, 如东莞 惠州和中山, 寻找机会 零售市场的新增供应将集中在新兴地区, 假以时日, 市场或可进入发展得更加成熟, 从而为投资人创造更大的价值 深圳 纵览深圳各类商业物业市场, 写字楼市场脱颖而出 受坚挺的经济增长的支撑, 我们预计写字楼市场的平均租金增长率在未来五年可达 5% 写字楼资本值在过去十年中实现稳定增长, 预计在 2018 年或有 8%-10% 的升值空间 脱胎于传统工业区的商务园区或成为投资新热点 然而, 受到产业政策限制, 该市场目前仍以开发商为主 物流市场的主要投资限制在于缺乏新增供应 更多的新项 目将出现在深圳周边城市, 包括东莞和惠州 未来三年中, 新兴片区预计入市的 230 万平方米的新增供应 ( 占现有的零售物业供应 60%) 将为零售市场的平均租金增加下行压力 然而持续的人口增长和住宅市场的蓬勃发展为投资零售市场提供了长足的动力 广州 - 广州市政府未来将致力于推动创新技术产业发展, 创新技术型产业将以收购或租赁的形式进入商务园 我们预计 2018 年广州市商务园净收益率为 %, 天河区的智慧城与黄埔区的中新广州知识城将成为未来几年商务园投资的热点 尽管花都区与南沙区是未来广州市物流仓储新增供应的主力, 但新增供应体量有限 由于新增供应缺乏, 广州物流物业的投资机会有限, 与深圳情况相近 随着琶洲子市场在未来逐渐发展成新的商务核心区, 广州写字楼市场将稳健上升 目前广州甲级写字楼的净收益率为 4.0% 直至 2018 年底, 仍有 88.6 万平方米零售物业 ( 占现有的零售物业 30%) 将推出市场, 青睐零售物业的投资者将在新兴区域找到新机遇 在新兴区域发展成熟之前, 零售物业的售价将继续保持平稳 24 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

25 写字楼 : 深圳 图表 33: 深圳写字楼市场重点 受稳健的经济增长支撑, 深圳甲级写字楼的租赁需求表现持续活跃 ; 各区租户均有突出的租赁表现 展望未来, 重点值得关注子市场为 均每年 5% 的速度稳步上升 我们同时预计 2018 年年内的资本值将增长 8%-10% 图表 34: 深圳净吸纳量 新增供应以及空置率 > 前海 : 尽管前海未来将有超过 200 万平方米的新增供应入市, 大部分面积将被大中型企业用作总部, 进入市场的可租赁面积依然有限 作为深圳未来的 CBD, 我们预计前海的租金将在基建完成后显著提升, 收益率也将随之提高 投资人同时可期待更多的资本升值的空间 > 罗湖 : 作为深圳最早发展的地区, 罗湖正面临大规模城市更新 其中蔡屋围片区以规划三座超过 600 米的超高层写字楼, 预计将在未来 5-10 年释放大量写字楼的新增供应, 届时将拉动该片区租户对办公空间的改善型需求以及租金的进一步上涨 我们预计在未来三年, 经济增长将进一步强化市场的需求, 城市的年净吸纳量将达到 100 万平方米 (1080 万平方英尺 ) 截至 2018 年第一季度, 甲级写字楼的存量上涨至 544 万平方米 (5860 万平方英尺 ) 2018 年至 2021 年, 深圳的新增供应将超过 600 万平方米 (6460 万平方英尺 ), 其中三分之一以上的供应将来自前海 尽管空置率将于 2019 年短暂上升至 29%, 多余的存量也将很快被市场吸收 因此, 我们预计未来五年, 深圳写字楼租金或以平 写字楼 : 广州 得益于稳健的经济增长与旺盛的需求,2018 年第一季度广州甲级写字楼市场租金水平同比上升 10.0%, 空置率同比下降 9.5 个百分点 25 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

26 图表 35: 广州写字楼物业分布图 物流 省政府收紧仓储物流土地的供应导致了仓储物流土地和物业的二级市场的蓬勃发展 尽管有着高达 % 的净收益率, 物流地产依然受缺乏供应的影响, 投资机会有限 图表 37: 华南片区物流业外溢地图 > 琶洲. 作为广州下一个新兴商务中心, 政府旨在把琶洲建设成电商集聚区并吸引更多科技公司入驻 广州市未来五年超过一半新增供应将集中在琶洲子市场, 其中包括科技业巨头腾讯 阿里巴巴与唯品会等企业总部, 预计将吸引更多创新技术产业企业及人才进驻琶洲 2018 年租金水平将稳步上升, 空置率将保持在低位 预计 2019 至 2021 年的新增供应相当于全市现有体量的 51%, 空置率于 2020 年达到峰值 但未来大量新增供应将作为企业自用, 而持续的经济增长亦将刺激写字楼的租赁需求, 高力国际预计 2019 至 2021 年租金水平仍会小幅上升,2018 年广州甲级写字楼净收益率约为 4.0% 图表 36: 广州净吸纳量 新增供应和空置率 26 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

27 图表 38: 华南物流市场概况 深圳物流需求外溢至东莞和惠州 电子商务和零售驱动着深圳物流需求的持续稳步增长 截至 2018 年第一季度, 深圳未录入新增供应 优质仓库的空置率则同比下降了 0.4% 至 7.3% 租金实现同比增长 2.8% 深圳外溢的需求将推动周边城市, 东莞和惠州的租金的进一步上涨 目前, 东莞和惠州的租金水平依然维持在 27-35% 截至 2017 年年底, 深圳的平均租金达到每月每平方米 45 元 ( 每月每平方英尺 0.7 美元 ), 而东莞和惠州的租金仅为每月每平方米 33 元 ( 每月每平方米 0.5 美元 ) 以及每月每平方米 29 元 ( 每月每平方米 0.4 美元 ) 在未来五年, 我们预测深圳物流物业租金年均增长为 8% 在房价涨幅高于租金的前提下, 租金增长的强劲前景将推高深圳物流物业的价格 但是, 由于供应有限, 对于投资者寻找到高质量的项目可能具有挑战性 由于租金水平更低, 周边城市的新增供应吸收了广州外溢的需求, 如佛山, 清远和东莞 截至 2018 年第一季度, 佛山市优质物流仓储平均租金水平为每平方米每月 30 元 此外,2018 年佛山市将有超过 63 万平方米新增供应入市 图表 39: 广州物流主要片区 图表 40: 佛山物流主要片区 新增供应逐渐从广州转移至佛山 来自电子商务与第三方物流的需求持续增长,2018 年第一季度广州优质物流仓储平均租金同比增长 3.2%, 达到每平方米每月 33 元 ( 每月每平方英尺 0.5 美元 ) 截至 2018 年第一季度, 广州市物流物业净收益率达 6% 广州白云国际机场与南沙港的持续扩张刺激了来自跨境电商的需求 更多优质物流仓储将在未来三年进入花都区与南沙区 白云国际机场与南沙港所在地 27 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

28 基建拉动区域物流市场的发展 图表 41: 主要商务园区的租户分布 我们预计, 随着大湾区基建的进一步完善, 包括深中通道, 港珠澳大桥, 以及虎门二桥, 华南的物流市场将实现进一步整合, 更多的新兴区域将变得适合物流产业的发展 展望未来, 华南的物流需求将进一步增长, 新兴区域的新增供应或短期之内推动空置率上浮, 但长期看来空置率依然将保持稳定低位 我们预计租金水平将稳步上升, 而物流地产的资本值可能受到优质仓库物业的短缺的影响而短期内或有明显上调 商务园区 : 深圳 目前, 深圳有形态迥异的商务园区超过 200 个, 从产业园区到甲级写字楼 商务园区同甲级写字楼之间的区别愈发模糊 现在, 深圳的商务园区主要指某产业地产物业同时满足 1) 土地用途为工业用地 ;2) 使用性质为办公和研发 一直以来, 深圳的商务园区的发展都同产业政策相结合, 各园区也因此形成了基于企业产业背景的不同产业的集聚, 如科技创新和新兴产业 未来五年, 深圳的城市更新将致力于改造 100 个工业区, 释放 6.75 平方米的新兴产业用地 我们认为车公庙将成为所有工业园区中最具有潜力的片区 : > 车公庙片区比邻福田 CBD, 片区内的商务园的租金已实现同区域的甲级写字楼相当 未来五年, 车公庙将有多个商务园区, 共计超过 300 万方的产业空间入市, 租户将以金融 金融科技以及商业服务为主 然而, 政府对投资商务园区有诸多限制, 包括租户和受让主体需来自特定行业 ; 限制转让时间和转让份额 ; 以及对物业的更新返修有着具体的规定 这些限制或影响潜在投资人入市 我们预计商务园未来五年的年净收益率将在 4.5% 到 5% 之间 图表 42: 深圳商务园区分布 28 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

29 商务园区 : 广州 根据广州市城市总体规划, 广州市未来 20 年将致力于打造创新技术型经济 政府正积极引导人才与 IAB( 信息技术, 人工智能与生物医药 ) 产业公司进驻特定的商务园区 图表 43: 广州商务园分布图 年底, 全市商务园区平均租金水平为每平方米每月 58.6 元 截至 2017 年底, 全市商务园区总体量达到 270 万平方米, 我们预计超过 64 万平方米新增供应将在 2018 至 2020 年入市 商务园将成为机构投资者青睐的投资机会, 预计其净收益率为 %, 但目前市场上优质项目供应有限 零售 : 深圳 图表 44: 深圳零售物业新增供应分布 ( 平方米 ) 2,000,000 1,500,000 1,000, , 新兴区域 核心区域 其中我们认为最有发展前景的聚集区有 : > 较成熟的市场 : 科学城及番禺位于黄埔区的广州科学城与番禺区内的商务园现有体量超过全市总体量的 65%, 并已成熟发展为创新技术产业的聚集点, 如信息技术, 生物技术, 新材料与新能源等 > 新兴市场 : 知识城及智慧城. 天河智慧城与位于黄埔区的中新广州知识城将是未来五年新兴的商务园聚集点, 同样致力于发展创新技术产业 商务园内设立区域总部与研发中心的做法已经在国内外公司中备受欢迎 位于天河智慧城的网易游戏总部已处于施工建设阶段,2017 年宝洁公司确定于黄埔区设立中国数字创新中心 企业享受着区政府给予的优惠政策, 截至 2017 截至 2017 年年底, 深圳零售市场的平均租金达到了每月每平方米 907 元 ( 每月每平方米 13.2 美元 ) 核心地区的平均租金未每月每平方米 1097 元 ( 每月每平方米 16.0 美元 ), 而新兴地区的租金仅为每月每平方米 619 元 ( 每月每平方英尺 9.0 美元 ) 在接下来的三年中, 我们预计会有 230 万平方米, 并对全市平均租金产生下行压力 到 2020 年底, 深圳的平均零售租金货币 2017 年年底下降 1.1% 2017 年, 新兴区域的人口达到 852 万, 占全深圳常住人口的 68% 长远来看, 人口的持续流入, 尤其是新兴地区, 将未深圳的零售市场提供强劲的支撑, 并将拉动租金的进一步上涨 在核心区域, 我们相信前海将在未来成为新的零售主力市场 : > 前海截至目前尚无购物中心 然而, 片区内已有项目在建, 包括华润的万象前海, 将在 2019 年为市场提供 8 万方 (87 万平方英尺 ) 的新增供应 综合考虑前海的持续人口增长, 以及在金融 科技和专业服务行业的就业机会, 前海具有极大的消费潜力 我们预测前海将在未来三年形成一个新的主力零售市场 29 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

30 零售 : 广州 天河北体育中心商圈为广州市优质零售平均租金最高的子市场,2017 年末平均租金达每月每平方米 1812 元, 总体量超过 96 万平方米 越秀商圈作为广州市传统购物商圈, 平均租金仅次于天河北体育中心商圈, 总体量超过 30 万平方米 上述两个片区已发展成熟, 且新增供应缺乏, 高力国际预期未来五年平均租金水平和资本值稳步上升 由于知名百货商重新选址,2018 年第一季度广州全市空置率同比上浮 0.5 个百分点, 但租金水平同比稳步增长 3.2% 2018 年第二至第四季度, 我们预计仍有超过 88.6 万平方米新增供应推出市场, 均集中在新兴区域 我们预计更多新的投资机会将出现在非核心区域, 如白云区和黄埔区 : > 白云区与黄埔区推出市场的新增供应占全市 70% 随着社区购物中心供应的增长, 上述区域将出现更多投资机会 图表 45: 2018 广州零售市场主要新供应分布 源 : 高力国际 来 30 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

31 华西 图表 46: 华西投资目标 行业 年租金平均年增长率 2017 年年末空置率 2022 年年末空置率预测 净收益 (%) 10 年期债券利差 零售 % % % 6.0% 2.4pp 商务园区 % % % % pp 工业 / 物流 % 17.0% 15.0% 6.0% 2.4pp 写字楼 3.0% 26.7% 26.1% 5.7% 2.1pp 机遇摘要 2018 年 3 月, 成都市政府颁布 成都市城市总体规划 , 成都将在 2035 年全面建设成一座国家中心城市和国际门户城市, 成都快速发展, 尤其是在基础建设方面, 已吸引了众多投资者的关注, 使其成为中西部大宗投资的焦点, 我们相信投资者将继续关注在成都的投资市场机会 强劲的需求推动租金上涨, 成都甲级写字楼的净收益率在 5.7% 左右, 比 10 年期债券高 2 个百分点 根据高力国际预测, 成都甲级写字楼租金会因高品质的新项目和强劲的需求在未来几年保持稳定增长 成都甲级写字楼市场中, 金融城子市场有充足的新增供应, 同时拥有强有力的政策支持 我们同时也推荐产业园, 产业园的净收益率为 7-8%, 特别是高新南区的项目拥有最高的租金水平 虽然现在成都可交易的物流资产较少, 但物流地产的发展趋势非常积极 受到 一带一路 自贸区设立, 天府机场的建立和 蓉欧铁路 等宏观利好因素影响, 都将拉动成都物流港的发展 展望未来, 大量的新增工业产能将东移至龙泉山东侧, 包括简州新城, 淮州新城和空港新城 零售 图表 47: 成都优质零售商业商圈分布 近几年成都市经济活力提升明显,2017 年社会消费品零售总额同比增长 11.5%, 成都零售商业迎来高速发展期 目前已形成以传统优质商圈 ( 春熙路 - 盐市口 ) 为核心, 多商圈协同发展的商业格局 从城市商业未来发展潜力来看, 近十年成都市整体经济职能向南发展趋势明显, 其中天府新城商圈受成都天府新区建设红利的拉动, 未来将成为商业热点供应区域 31 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

32 图表 48: 成都优质零售商业新增供应 净吸纳量和空置率 800, , , , , , , , H14 2H14 1H15 2H15 1H16 2H16 1H17 2H17 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 泰 in 年上半年 U-FUN 两个城市综合体商业项目入市天府新城商圈, 拉动了区域的商业发展, 为天府城南商业发展注入了新的活力 未来随着天府新城发展的逐步成熟, 人口和产业的稳定性逐步增强, 天府新城商圈拥有良好的投资机会 写字楼 图表 50: 成都优质写字楼市场区域地图 新增供应 New Supply 空置率 Vacanvy Rate 净吸纳量 Net Absorption 成都优质零售商业市场在经历 2014 年优质项目集中供应与吸纳后, 整体发展平稳, 新增供应与吸纳量长期保持在同步水平, 整体空置率长期保持在 12%-13% 之间 2017 年下半年吸纳量首次超过新增供应, 伴随着成都商业活力的持续提升, 越来越多的时尚型 新零售型 体验型商业品牌云集于成都, 受此因素拉动, 成都整体商业空置率在 2017 年下半年呈现下降趋势, 空置率下降至 11.3% 图表 49:2017 年成都主要商圈租金与空置率 租金 ( 元 / m2 ) 空置率 (%) 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 从 2006 年至 2017 年, 成都世界 500 强企业数量从 108 家增加至 281 家, 数量实现翻番, 外商直接投资额增长超过十倍到 亿美元, 双创政策持续发力, 新注册企业持续扩张, 从 2010 年至 2017 年平均增长率达 19.6% 近年来成都楼宇经济快速发展, 写字楼楼市场趋于成熟, 高品质投资级项目增多, 这些均将支撑甲级写字楼的持续去化 2011 年至 2015 年成都市甲级写字楼市场集中供应, 大体量新增供应削弱了业主议价能力, 成都甲级写字楼市场资本价值因此处于较低位置, 优质项目的资本被低估 这使得成都甲级写字楼对投资者吸引力增强, 战略投资者持续关注成都写字楼市场 成都主要商圈整体租金表现良好, 商圈整体投资回报率约 6%, 主要商圈空置率呈下降趋势 > 成都传统商圈得益于商圈长期稳定的客流 商业品牌的持续更新, 在经历多次升级换代后, 商业品质和租金收入稳步提升 如春熙路 - 盐市口商圈凭借优越的地理位置和品牌的高度聚合, 已成为成都最优质的商圈, 拥有最高的入驻率和租金表现, 因而获得投资者的青睐 而天府广场 - 骡马市商圈由于受到个别大型租户退租的影响, 空置率出现阶段性上升, 相信未来重新调整之后空置率将会回归正常水平 > 天府新城商圈作为成都新兴发展区域, 处于整体商业氛围培育阶段, 因此其空置率相对较高, 2017 年银 图表 51: 成都甲级写字楼逐年净吸纳量 新增供应和空置率 600, , , , , , H 14 2H14 1H 15 2H 15 1H 16 2H 16 1H 17 2H 17 1Q 18 New Supply 新增供应 Vacancy Rate 空置率 Net Absorption 净吸纳量 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 32 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

33 甲级写字楼净吸纳量从 2011 年的 3 万多方, 增长至 2017 年的约 32.7 万方, 截至 2018 年一季度甲级写字楼空置率下降至 26.7%, 商务园区 图表 54: 成都商务园区 : 区域分布图 图表 52: 成都写字楼 : 各子市场租金走势图 Q1 天府广场东大街人民南路 金融城大源攀成钢 截至 2018 年一季度录得成都甲级写字楼净有效租金人民币每平方米每月 元, 连续四个季度温和上涨, 高力国际预测 2018 年平均租金将稳中有升, 同比或有 2-3% 的增幅, 而未来三年租金将进一步上涨 成都甲级写字楼的租金不仅低于一线城市, 较其他二线城市相比价格温和 由于供应量整体规模较大, 限制了写字楼售价的增长, 但写字楼租金却随着成都经济水平的提高在稳步增长, 目前成都优质写字楼净投资回报率达 5.7% 以上, 因而获得众多投资者青睐, 从买方需求来看, 自用需求和战略投资为整栋交易的主要来源 图表 53: 成都 2018 优质写字楼各子市场净吸纳量及空置率 随着中国产业不断向全球价值链的上游延伸, 成都作为西部核心城市融入产业链的空间加大, 成都积极全面的融入 一带一路 战略, 这些都使得成都从制造和组装到研发与设计, 再到全产业链的功能在实现, 商务园区的需求亦不断增长 商务园区的发展奠定了城市经济增长的基础, 优质商务园区的产业发展将呈现更加复合 规范 服务导向化的趋势 成都商务园区经过 10 年的发展, 开发模式更加多元化, 从政府为主导逐渐发展为政企合作开发, 商务园区专业运营商开发运营等多种开发模式 伴随着优质商务园区的成熟规模化的运营, 未来必将吸引更多优质的产业落户成都, 为成都的经济增长注入活力 图表 55: 成都优质商务园区逐年新增供应 净吸纳量和空置率 1,400,000 1,200,000 1,000, , , , , % 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 随着 南拓 战略的持续推进, 金融城子市场将成为全市甲级写字楼投资交易热区, 该区域发展迅速, 政策利好明显, 近年来, 成都写字楼大宗物业交易基本集中在该区域 新增供应 New Supply( m2 ) 净吸纳量 Net Absorption( m2 ) 空置率 Vacancy Rate(%) 成都商务园区的功能也不断扩展, 已经从单一的功能转变为集后台服务 研发 办公 总部 展示等多重功能的复合型园区 整体来看成都商务园区需求量保持旺盛, 空置率长期保持由 5%-6% 之间下降至 2017 年末的 4.3% 33 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

34 图表 56: 成都优质商务园区年平均交易价格与收益率 % 7.6% 7.4% 7.2% 7.0% 6.8% 6.6% 6.4% 长 2018 年 3 月发布的 成都市关于推进现代供应链创新应用的实施方案, 目标为到 2020 年建成泛欧亚具有重要影响力供应链枢纽城市 2017 年 7 月发布成都产业新政, 为进一步降低企业成本 在物流成本方面, 提出了具体举措, 例如降低企业通关成本, 成都市政府对物流产业的发展将会给予更大的支持 图表 58: 成都仓储物流园区分布图 售价 (RMB/ m2 ) 净收益率 (%) 成都商务园区平均交易价格由 2015 年起呈现上升的趋势, 同时受产业需求 经济活力 政策利好等因素拉动, 成都商务园区收益率表现出良好上升的趋势,2017 年达到 7.6% 的平均收益率 图表 57:2017 年成都各优质商务园区租金价格 租金 (RMB/ m2 ) 受益于城市整体向南发展的格局, 高新技术产业在城南高度集聚, 以高新南区天府软件园为代表的优质商务园区已形成相应的规模与成熟的运营体系, 其租金表现也领跑成都市场 未来伴随着成都天府新区高新技术产业的不断的导入 投资与运营, 高新以南商务园区的规模 影响力 经济效益将持续增强 其他优质商务园区板块方面, 优质产业的布局和各区域政府的招商政策的引导是其形成和发展的核心, 其租金表现也相对平稳 例如 : 武侯区以高新技术制造 电子信息产业研发为核心 ; 高新西区以电子信息 集成电路制造产业为核心 ; 龙泉经济技术开发区以汽车制造产业为核心 物流 高新南武侯高新西青阳锦江成华金牛双流龙泉驿 经历了十余年的发展, 中国已经跻身为全球最大的电子商务市场, 其快速发展带来的物流仓储需求呈爆发式增 双流临空经济示范区获批, 四川自贸区正式挂牌, 蓉欧快铁开行, 天府国际机场的建设以及 一带一路 利好因素的影响, 都使成都 国际物流枢纽 的辐射功能得到巩固和提升 图表 59: 成都仓储物流逐年净吸纳量 新增供应和空置率 900, , , , , , , , , New Supply 新增供应量 Vacancy Rate 空置率 Net absorption 净吸纳量 20% 15% 10% 5% 0% 成都市甲级物流仓储目前处于成熟发展阶段, 市场总量约 260 万m2, 平均租金自 2009 年以来保持稳中有升的态势, 平均出租率亦保持在 85% 以上 成都物流仓储行业随城市的发展而稳步扩张, 行业整体发展态势良好, 净投资回报率达 6% 以上 主流开发商的项目主要集中在龙泉驿区, 双 34 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

35 流区, 青白江区, 新津及新都区, 但随着成都供地的缩紧, 主流开发商逐渐布局至第二绕城高速 由于强劲的需求以及紧缩的供地, 我们预计空置率将继续下降 图表 60:2017 年成都主要仓储物流园区总体量和出租率 受到中国政府牵头的 一带一路 政策 自贸区设立和 蓉欧铁路 等宏观利好因素影响,2017 年成都市货物进出口贸易全面回暖,2017 年成都市货物贸易进出口额增速全国第一 成都市现代物流业发展十三五规划确定了未来成都市现代物流业的重点发展方向, 系统地明确了成都市五大物流园区, 六大物流中心的空间布局与功能定位 根据政府的未来发展规划和现有数据分析, 成都国际铁路港和龙泉驿区有大量在建项目将为成都的物流仓储行业带来众多新增机会 双流空港作为传统物流园区拥有成熟且优质的项目 根据成都 东进 战略, 未来大量的新增工业产能将会投放在淮州新城, 简州新城和空港新城, 成都制造业重心将会东移, 龙泉山东侧将成为工业空间增量的主要拓展区域和工业经济增量的主要承载区域 受益于未来产业的聚集作用和来自于成都国际铁路港和天府国际机场两大铁路 航空枢纽的引擎作用, 未来上述区域将会提供巨大的物流仓储行业进入空间 图表 61: 龙泉山, 简州新城, 淮州新城和空港新城区域地图 35 高瞻远瞩 2018 年 6 月 28 日 投资物业 Colliers International

36 413 offices in 69 countries on 6 continents United States: 145 Canada: 28 Latin America: 23 Asia Pacific: 86 EMEA: 131 $2.7 billion in annual revenue 2 billion square feet under management 15,400 professionals and staff About Colliers International Group Inc. Primary Authors: Andrew Haskins Executive Director Research Asia andrew.haskins@colliers.com Timothy Chen Director Research East China timothy.chen@colliers.com Emily Cao Associate Director Research North China emily.cao@colliers.com Daniel Shih Senior Director Research South China daniel.shih@colliers.com Sean Sun Deputy Managing Director West China sean.sun@colliers.com For further information, please contact: Betty Wong National Head Capital Markets & Investment Services Shanghai betty.wong@colliers.com Daxuan Zhu Associate Director Capital Markets & Investment Services Shanghai daxuan.zhu@colliers.com Colliers International Group Inc. (NASDAQ & TSX: CIGI) is an industry-leading real estate services company with a global brand operating in 69 countries and a workforce of more than 12,000 skilled professionals serving clients in the world s most important markets. Colliers is the fastest-growing publicly listed global real estate services company, with 2017 corporate revenues of $2.3 billion ($2.7 billion including affiliates). With an enterprising culture and significant employee ownership and control, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include strategic advice and execution for property sales, leasing and finance; global corporate solutions; property, facility and project management; workplace solutions; appraisal, valuation and tax consulting; customized research; and thought leadership consulting. Colliers professionals think differently, share great ideas and offer thoughtful and innovative advice that help clients accelerate their success. Colliers has been ranked among the top 100 global outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals for 13 consecutive years, more than any other real estate services firm. Colliers has also been ranked the number one property manager in the world by Commercial Property Executive for two years in a row. For the latest news from Colliers, visit Colliers.com or follow us on and LinkedIn. Copyright 2018 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.