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罕马师
7 years ago
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1 中国重点城市写字楼市场报告相关数据及分析由戴德梁行提供

2 目录重点城市写字楼市场概览北京写字楼市场上海写字楼市场广州写字楼市场深圳写字楼市场

3 重点城市高端写字楼市场概览北京高端商务写字楼市场需求旺盛拉动各商圈租金上涨, 北京全市甲级 ( 含顶级 ) 写字楼季度净吸纳量高达 39.7 万平方米, 同比增长 32.4% 旺盛的市场需求拉动本季度各商圈租金均出现不同程度的上调整体市场按建筑面积计算的有效净租金为每月每平方米人民币元, 环比上涨 1.5% 上海核心商圈高端商务写字楼总体租金出现了高位回落的现象随着歌斐中心的入市, 本季度共有 59,775 平方米的新增供应, 上海核心商圈高端商务写字楼总存量达到 5,870,091 平方米平均空置率达到 7.3%, 与上季度相比上升了 0.7 个百分点但由于来自新兴商圈的竞争加剧, 加之全市写字楼租赁需求有所减少, 上海核心商圈高端商务写字楼总体租金出现了高位回落的现象, 环比小幅下降 0.8%, 达到人民币每月每平方米元广州新项目的集中放量致全市高端商务写字楼空置率环比上升 5 个百分点至 15.4%, 广州高端商务写字楼市场平均租金为元 / 平方米 / 月, 较上季度微跌 0.2% 截至本季度, 今年以来新增供应累计已达 63 万平方米尽管新项目大多提前开展积极预租, 且个别项目入市时签约率过九成 ; 但新项目的集中放量还是令到全市高端商务写字楼空置率按季急升 5 个百分点至 15.4% 深圳全市高端商务写字楼市场平均租金持续回落, 深圳市高端商务写字楼租赁市场各项指标表现平稳全市供应量维持在 3,032,653 平方米全市空置率录得 8.4%, 较上季度下降 0.7 个百分点, 吸纳面积为 22,432.6 平方米全市平均租金延续上季度回落趋势, 环比微幅下降 0.6% 至每月每平方米元 1

4 写字楼供应 ( 万平米 ) 租金 ( 人民币 / 平米./ 月 ) 空置率 (%) 北京写字楼市场, 北京全市甲级 ( 含顶级 ) 写字楼季度净吸纳量高达 39.7 万平方米, 同比增长 32.4% 旺盛的市场需求拉动本季度各商圈租金均出现不同程度的上调整体市场按建筑面积计算的有效净租金为每月每平方米人民币元, 环比上涨 1.5%, 五大核心商圈按建筑面积计算的有效净租金为每月每平方米人民币元, 环比上涨 1.4% 市场供应方面, 天润财富中心卫通大厦利星行二期 A 座和恩菲科技大厦如期入市, 为市场带来约 28 万平方米的新增供应得益于自身较高的预租率和上季度已入市项目卓越的去化能力, 新项目的入市并未对市场空置造成影响, 本季度全市空置率仅为 5.8%, 较上季度下降 1.5 个百分点, 五大核心商圈空置率为 4.5%, 与上季度基本持平而成交租赁方面, 几个大单成交仍以互联网行业为主, 如掌趣科技新签奥北科技园约 10,000 平方米, 美菜网新签新华金融大厦约 10,000 平方米, 东方网络科技新签国航世纪大厦约 5,000 平方米写字楼市场租赁新格局已悄然开启自去年年初, 李克强总理在国务院常务会议上提出大众创业万众创新的理念后, 部分大业主开始考虑创新做众创空间, 在提供共享资源的基础上满足租户的短期租赁需求不仅开发商们可以通过此产品提高自身的空间使用率, 迎来更多的租金收益, 同时租户也可以节约成本和享受到灵活的租赁周期截止 2017 年底, 核心商圈新增供应仅为全市新增供应的 38.7%, 由于目前市场成交租赁表现活跃, 且尚未出现任何需求放缓的迹象, 预计未来一年核心商圈租金将继续保持上涨潜力望京亦庄丽泽等新兴商圈已成为市场新宠, 凭借较低的租金以及逐渐完善的交通和商业配套, 预计未来会有越来越多对租金敏感度高的企业在搬迁选址时将新兴商圈作为他们的首选图 1 北京市核心商圈高端写字楼空置率及租金走势图 2 北京市写字楼市场未来供应情况租金空置率核心区非核心区已入市 8% 6% 4% 2% 0% 2

上海写字楼市场随着歌斐中心的入市, 本季度共有 59,775 平方米的新增供应, 上海核心商圈高端商务写字楼总存量达到 5,870,091 平方米平均空置率达到 7.3%, 与上季度相比上升了 0.7 个百分点但大部分核心商圈高端商务写字楼可租空间仍然非常紧缺按区域来看, 静安核心区的空置率目前为全市最低的 4.

5 上海写字楼市场随着歌斐中心的入市, 本季度共有 59,775 平方米的新增供应, 上海核心商圈高端商务写字楼总存量达到 5,870,091 平方米平均空置率达到 7.3%, 与上季度相比上升了 0.7 个百分点但大部分核心商圈高端商务写字楼可租空间仍然非常紧缺按区域来看, 静安核心区的空置率目前为全市最低的 4.2% 图 3 上海市核心商圈高端写字楼空置率及租金走势受经全国整体济增速放缓影响, 上海写字楼租赁需求有所下降, 本季度核心商圈高端商务写字楼净吸纳量为 16,212 平米, 去上季度相比下降 43% 我们同事也监测到许多大型外资企业继续寻求向交通配套等方面较为发达的新兴商圈搬迁的机会, 以追求更合理的成本效益科技, 金融, 以及专业服务行业是近期写字楼租赁需求的主要来源本季度, 由于来自新兴商圈的竞争加剧, 加之全市写字楼租赁需求有所减少, 上海核心商圈高端商务写字楼总体租金出现了高位回落的现象, 环比小幅下降 0.8%, 达到人民币每月每平方米元进入 2016 年第四季度, 将会有多个新项目完工入市, 其中代表性项目包括上海中心和兴业太古汇 T1, 因此我们预计第四季度净吸纳量将会有所反弹, 地标项目的入市则会稳定市场的平均租金展望未来, 我们预计年底前将有近 56 万平方米的新增供应入市短期内上海核心商圈高端商务写字楼空置率将会继续上升此外, 由于大部分新增供应来自于大虹桥等新兴商圈, 我们预计空置率上升带来的竞争压力将会使全市写字楼租金的增长趋势有所放缓图 4 上海市写字楼市场未来供应情况本季度投资者对于上海写字楼投资市场继续热情高涨, 在购买力强大的内资买家驱动之下下, 核心商圈高端商务写字楼平均价值继续上升至人民币 82,176 每平米由于租金有所回落, 市场收益率则下降至 4.7% 展望未来, 我们预计上海写字楼市场的租金涨幅将趋于平缓, 第四季度预计增长范围在 -1%-0.5% 之间由于市场持续的新增供应入市, 预计下季度总体空置率将上升 1-3 个百分点最后, 由于一些国内买家强大的资金能力, 我们预计写字楼投资市场活跃度将会持续, 在写字楼价格上涨的同时市场回报率会继续下降 3

广州写字楼市场继侨鑫国际金融中心上季度末投入运营后, 三季度珠江新城迎来周大幅金融中心 ( 东塔 ) 的交付 ; 珠江新城高端商务写字楼存量至此升至 291 万此外, 位于琶洲的环汇商业广场于本季度交付全市核心商务区高端商务写字楼存量达到 437 万平方米图 5 广州市高端写字楼空置率及租金走势截至本季度, 今年以来新增供应累计已达 63 万平方米尽管新项目大多提前开展积极预租,

6 广州写字楼市场继侨鑫国际金融中心上季度末投入运营后, 三季度珠江新城迎来周大幅金融中心 ( 东塔 ) 的交付 ; 珠江新城高端商务写字楼存量至此升至 291 万此外, 位于琶洲的环汇商业广场于本季度交付全市核心商务区高端商务写字楼存量达到 437 万平方米图 5 广州市高端写字楼空置率及租金走势截至本季度, 今年以来新增供应累计已达 63 万平方米尽管新项目大多提前开展积极预租, 且个别项目入市时签约率过九成 ; 但新项目的集中放量还是令全市高端商务写字楼空置率按季急升 5 个百分点至 15.4% 其中, 新增供应最为集中的珠江新城和琶洲空置率分别攀升至 15.7% 和 41.6% 本季度广州高端商务写字楼市场平均租金为元 / 平方米 / 月, 较上季度微跌 0.2% 分区来看涨跌互现新近投入使用的侨鑫东塔等项目由于质素优越租金定位高于区内平均, 推升珠江新城平均租金环比微升 0.8% 至元 / 平方米 / 每月与此同时, 珠江新城大量的优质新物业吸引了众多有升级扩张需求的企业从体育中心越秀搬出体育中心租金水平接近珠江新城, 因而受到的冲击较为明显, 本季度区内平均租金环比下降 2.1% 至元 / 平方米 / 月越秀甲级物业有限, 部分入驻率高物业较新的写字楼借租客调整机会提升租金, 因而拉动区内平均租金环比升 4.3% 至元 / 平方米 / 每月琶洲方面, 由于供应增大而配套尚不成熟, 短期内新项目以走量为上, 区内平均租金于本季度下降 2.9% 至元 / 平方米 / 月图 6 广州市写字楼市场未来供应情况 2016 年广州高端商务写字楼新增供应为历年之最在经济增长平缓的背景下, 预计年内平均租金总体上涨动力不足, 而年末空置率也将保持相对高位, 到 2017 年中有望得以缓解尽管如此, 市场仍将保持活跃正如今年前三季度显示, 金融 TMT 专业服务教育医疗等行业保持扩张此外, 政府在金融和科技创新等领域的不断投入和扶持也将带来办公空间的更多需求 4

深圳写字楼市场本季度, 深圳市高端商务写字楼租赁市场各项指标表现平稳全市供应量维持在 3,032,653 平方米全市空置率录得 8.4%, 较上季度下降 0.7 个百分点, 吸纳面积为 22,432.6 平方米分区域来看, 受益于新物业的持续消化, 南山区空置情况进一步改善, 环比下降 1.8 个百分点至 11.2%, 罗湖和福田区也有小幅改善, 空置率分别录得 4.8% 和 8.

7 深圳写字楼市场本季度, 深圳市高端商务写字楼租赁市场各项指标表现平稳全市供应量维持在 3,032,653 平方米全市空置率录得 8.4%, 较上季度下降 0.7 个百分点, 吸纳面积为 22,432.6 平方米分区域来看, 受益于新物业的持续消化, 南山区空置情况进一步改善, 环比下降 1.8 个百分点至 11.2%, 罗湖和福田区也有小幅改善, 空置率分别录得 4.8% 和 8.6% 然而, 全市平均租金延续上季度回落趋势, 环比微幅下降 0.6% 至每月每平方米元罗湖区平均租金跌幅相对明显, 录得环比下调 1.3% 至每月每平方米元 ; 福田区回落 0.6%, 全区平均租金录得每月每平方米元 ; 而南山区环比稍有微升, 较上季度上浮 0.4%, 平均租金为每月每平方米元本次租金回落的根本原因可归结为全国经济下行的情况下, 市场需求的疲软需求疲软不但表现在需求量的萎缩, 租户承租能力的减弱也是表现之一租户出于成本控制的考虑, 从租金高昂核心区域向 CBD 外围搬迁或由高端商务写字楼向优质研发物业转移已经成为一种趋势 ; 但来自于中资金融企业的需求仍然坚挺, 此类企业一般承租能力强, 面积大, 且扩张迅速比如, 英拓投资发展公司本季度在平安金融中心承租近 7,000 平方米逐渐放缓的需求状态在短期内还将持续, 且供应高峰将在 2016 年的最后一季度开始集中入市 ; 虽不排除一些高品质项目的租金叫价会大幅高于平均水平, 但平均租金在很大程度上会继续承压未来三年内深圳市可见供应高达 445 万平方米, 如此巨大的供应也有效的影响了租户和业主对市场的预期的, 除了下调租金, 免租期的延长也是业主吸引租户的策略之一这都标志着深圳市高端商务写字楼市场在逐渐向租户方倾斜图 7 深圳市全市高端写字楼空置率及租金走势图 8 深圳市写字楼市场未来供应情况 5

8 联络人 : 中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会副秘书长王泳电话 : 电邮 : cccrea@sina.com 戴德梁行北中国区研究部主管魏东电话 : 电邮 : sabrina.d.wei@dtzcushwake.com

供应量, 净吸纳量及空置率 2015 年第四季度, 北京市甲级写字楼市场共有两个新项目入市, 分别是位于望京的诚盈中心和位于 CBD 周边 ( 姚家园 ) 的达美中心 (1&2 座 ), 各带来 5.3 万平方米和 6 万平方米可租赁面积至此, 全市甲级写字楼可租赁存量达到 1010 万平方

供应量, 净吸纳量及空置率 2015 年第四季度, 北京市甲级写字楼市场共有两个新项目入市, 分别是位于望京的诚盈中心和位于 CBD 周边 ( 姚家园 ) 的达美中心 (1&2 座 ), 各带来 5.3 万平方米和 6 万平方米可租赁面积至此, 全市甲级写字楼可租赁存量达到 1010 万平方 Savills World Research Beijing 市场简报写字楼概述图片 : 亚洲基础设施投资银行总部, 金融街, 西城区尽管 P2P 等新兴金融公司成为主力需求, 但出于对其高度不稳定性的忧虑, 越来越多优质项目业主开始排斥此类公司 2015 年第四季度, 全市共两个新项目交付使用, 合计带来 11.3 万平方米可租赁面积至此, 全市甲级写字楼可租赁存量达到 1010 万平方米,