政策调整 2018 年 9 月 26 日, 北京市政府公布了北京市新增产业的禁止和限制目录 (2018 年版 ), 其中涉及写字楼市场的主要规划调整包括 : 东城区及西城区禁止新建写字楼项目 ; 朝阳区海淀区丰台区石景山区内的东西北五环路和南四环路以内, 禁止新建写字楼项

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厉楷买
5 years ago
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Savills China Research 市场简报写字楼概述图片 : 中粮置地广场, 安定门 2018 年第三季度, 北京甲级写字楼市场迎来三处新增供应项目, 拉动全市空置率小幅攀升, 但在稳定的租赁需求驱动下, 全市平均租金实现连续六个季度环比增长 2018 年第三季度, 北京甲级写字楼市场迎来三个新项目, 即中粮置地广场哈德门广场西塔及太平金融中心目前, 全市甲级写字楼存量

1 Savills China Research 市场简报写字楼概述图片 : 中粮置地广场, 安定门 2018 年第三季度, 北京甲级写字楼市场迎来三处新增供应项目, 拉动全市空置率小幅攀升, 但在稳定的租赁需求驱动下, 全市平均租金实现连续六个季度环比增长 2018 年第三季度, 北京甲级写字楼市场迎来三个新项目, 即中粮置地广场哈德门广场西塔及太平金融中心目前, 全市甲级写字楼存量 ( 包含自用面积 ) 达到 1,086.5 万平方米受新增供应影响, 第三季度全市空置率升至 6.5%, 环比同比分别上升 0.6 个百分点及 0.9 个百分点本季度, 市场租赁需求继续保持活跃, 拉动全市甲级写字楼平均租金上升至人民币每平方米每月元, 租金指数环比同比分别上涨 3.7% 11.4% 2018 年四季度, 北京甲级写字楼市场预计将有三个新项目交付入市, 合计带来约 13.2 万平方米的新增办公面积北京市政府最新颁布的城市规划调整政策, 将导致未来北京主要城区的甲级写字楼供应更加稀缺 ; 同时, 在新政指导下, 新兴区域的写字楼市场有望承接租赁需求外溢, 形成新的供求关系熊志坤, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 savills.com.cn/research 01

2 政策调整 2018 年 9 月 26 日, 北京市政府公布了北京市新增产业的禁止和限制目录 (2018 年版 ), 其中涉及写字楼市场的主要规划调整包括 : 东城区及西城区禁止新建写字楼项目 ; 朝阳区海淀区丰台区石景山区内的东西北五环路和南四环路以内, 禁止新建写字楼项目供应量, 净吸纳量及空置率 2018 年第三季度, 北京甲级写字楼市场迎来三个新项目 : 位于菜市口的太平金融中心位于安定门的中粮置地广场和位于崇文门的哈德门广场西塔, 合计为市场带来 147,699 平方米办公面积, 推高全市甲级写字楼存量至 1,086.5 万平方米 ( 含自用面积 ) 受新增供应影响, 全市空置率环比上升 0.6 个百分点至 6.5%, 同比上升 0.9 个百分点图 1 供应量, 净吸纳量及空置率,2006 年年第三季度万平方米供应量 ( 左轴 ) 吸纳量 ( 左轴 ) 空置率 ( 右轴 ) Q/18 本季度, 金融专业服务及信息技术等行业依然是市场租赁需求的主要来源金融类企业仍然较青睐 CBD 金融街等传统的核心商务区, 本季度的重大成交包括 : 信泰 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 保险在位于 CBD 的环球金融中心新租 2,250 平方米办公面积 ; 红上财富投资有限公司在国际财源中心承租约 1,300 平方米的办公面积表 1 新增供应,2018 年第三季度项目名称商务区等级写字楼建筑面积 ( 平方米 ) 租售策略太平金融中心其他 ( 菜市口 ) 甲级 46,943 出租 + 自用中粮置地广场其他 ( 安定门 ) 甲级 45,756 出租哈德门广场西塔其他 ( 崇文门 ) 甲级 55,000 出租表 2 主要租赁成交案例,2018 年第三季度租户行业国籍项目商务区租赁面积 ( 平方米 ) 每日优鲜信息技术内资融新科技中心望京 15,000 今日头条信息技术内资东方广场东长安街 5,049 小红书信息技术内资中海国际中心亚奥 2,500 信泰保险金融内资环球金融中心 CBD 2,250 中创咨询专业服务内资国际财源中心 CBD 1,700 红上财富投资有限公司金融内资国际财源中心 CBD 1,300 02

3 在互联网经济大潮的推动下, 电子商务类企业继续保持迅猛的扩张态势, 如著名生鲜电商平台每日优鲜, 于本季度整栋租赁位于望京区域的融新科技中心 D 座, 租赁面积达 15,000 平方米此外, 以互联网 + 移动应用 APP 为代表的企业发展迅速并受到写字楼业主方的青睐, 本季度重要成交案例包括 : 今日头条在位于东长安街的东方广场新租 5,049 平方米 ; 小红书在亚奥的中海国际中心新租 2,500 平方米图 2 甲级写字楼租金指数,2006 年第一季度年第三季度 /2000 = 全市 CBD CBD 周边燕莎东二环东长安街金融街中关村望京亚奥丽泽图 3 各商务区租金与空置率,2018 年第二季度与 2018 年第三季度 /2000 = 专业服务类的企业需求保持稳定, 租户更看重写字楼的整体品质, 主要成交包括 : 融文咨询在位于 CBD 周边的侨福芳草地新租 560 平方米 ; 中创咨询在位于 CBD 区域的国际财源中心新租 1,700 平方米的办公面积租金活跃的市场需求继续拉动全市平均租金走高, 本季度全市甲级办公楼平均租金达到人民币每平方米每月元, 而平均租金指数 /18 租金指数 ( 左轴 ) /18 租金指数 ( 左轴 ) /18 空置率 ( 右轴 ) /18 空置率 ( 右轴 ) 100% 80% 平均租金指数 60% CBD 金融街中关村 CBD 周边燕莎东二环东长安街望京亚奥丽泽核心商务区非核心商务区新兴商务区 40% 20% 0% 继续攀升, 环比同比分别上涨 3.7% 和 11.4% 各商务区租金与空置率核心商务区第三季度,CBD 区域空置率环比微升 0.1 个百分点至 2.8%, 平均租金为人民币每平方米每月元, 租金指数环比上涨 1.1% 目前 CBD 区域已难见大面积的空置面积, 租户如若寻求扩张, 难有合适的选择 ; 同时, 原计划今年年底入市位于 CBD 核心区中服地块的第一批写字楼再次延期交付, 预计将进一步导致 CBD 区域处于供应极度短缺的情况金融街区域的整体空置率微降 0.4 个百分点至 1.5%, 区域内的租户以续租为主, 新租扩租均为中小面积成交极低的空置率和较强的租户黏性使得金融街区域的平均租金继续上涨, 达到人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 2.7% 中关村区域已长时间未有新项目入市, 可供选择的办公面积十分稀缺, 区域空置率已低至 0.6%, 环比下降 0.3 个百分点, 区域市场完全由业主方为主导紧俏的面积加上业主方拥有极大的定价权, 使得区域内的租金水平继续快速攀升 : 三季度, 中关村平均租金快速上涨至人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上升 10.7% 非核心商务区第三季度, 华融将其在 CBD 周边的英皇集团中心预租的大体量办公面积全部退租, 导致该区域空置率环比上升 2.2 个百分点至 6.0% 区域平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 2.8% 本季度, 启皓北京以远高于区域平均水平的价格签约两家金融客户, 表明超甲级写字楼极佳的楼宇品质项目运营管理及服务水平, 可以带来租金水平的显著提升受此带动, 燕莎区域平均租金至人民币 savills.com.cn/research 03

每平方米每月 342.8 元, 平均租金指数环比上涨 4.8%, 该区域空置率环比下降 0.9 个百分点至 3.1% 得益于东方广场天润财富中心的几宗大面积成交, 令东长安街整体空置率环比下降 0.9 个百分点至 3.8%; 平均租金为人民币每平方米每月 322.9 元, 平均租金指数环比上涨 4.

6% 东方金融中心预计于今年年底前交付使用, 将为望京区域带来 55,000 平方米的新增供应亚奥区域整体需求保持稳定, 租户背景较为多元, 其中金融传媒及信息技术等行业的新租面积较大区域整体空置率为 8.0%, 环比上升 0.4 个百分点, 同比下降 20 个百分点平均租金为人民币每平方米每月 363.3 元, 平均租金指数环比上升 2.

1%), 但预计未来该区域将完善市政基础设施及配套建设, 极大利好项目的租赁活动及区域的商务氛围市场展望 2018 年四季度, 北京甲级写字楼市场预计将迎来三个新项目入市, 合计带来约 13.

4 每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 4.8%, 该区域空置率环比下降 0.9 个百分点至 3.1% 得益于东方广场天润财富中心的几宗大面积成交, 令东长安街整体空置率环比下降 0.9 个百分点至 3.8%; 平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 4.3% 望京区域继续成为租赁成交最为活跃的区域之一, 在大面积成交的带动下, 各项目快速去化, 空置率显著下降每日优鲜在融新科技中心承租高达 15,000 平方米的办公面积, 拉动望京区域整体空置率环比下降 2.4 个百分点至 5.6% 同期, 望京区域平均租金水平进一步提升, 至人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上升 3.6% 东方金融中心预计于今年年底前交付使用, 将为望京区域带来 55,000 平方米的新增供应亚奥区域整体需求保持稳定, 租户背景较为多元, 其中金融传媒及信息技术等行业的新租面积较大区域整体空置率为 8.0%, 环比上升 0.4 个百分点, 同比下降 20 个百分点平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上升 2.3 % 本季度新入市的三个项目均位于市区二环路周边位置, 区位交通通达性及楼宇品质均属上乘, 因此交付之后吸引了多个高质量租户的青睐, 预计三个项目将实现快速去化, 成为传统商务区之外的又一绝佳选择新兴商务区丽泽商务区开始逐步展现自身魅力, 继早些时候引入知名联合办公品牌落脚后, 本季度接连锁定证券机构及医疗类企业入驻尽管目前丽泽的整体空置率仍处于高位 (89.1%), 但预计未来该区域将完善市政基础设施及配套建设, 极大利好项目的租赁活动及区域的商务氛围市场展望 2018 年四季度, 北京甲级写字楼市场预计将迎来三个新项目入市, 合计带来约 13.2 万平方米办公面积新项目的品质及区位均十分优越, 市场供应不足的情况有望得到一定程度的改善由于未来一段时间,CBD 核心区中服地块及丽泽金融商务区中的大部分项目在短期内难以投入使用, 而中心城区的其他在建项目数量有限, 预计未来几个主要商务区将面临供应有限的难题同时, 最新版北京市新增产业的禁止和限制目录再次强调北京城六区的北部五环南部四环内禁止新建写字楼项目不再供应办公类用地, 直接导致未来北京城区内的写字楼项目绝迹受政策等多重因素影响, 北京写字楼市场的格局与供求关系将加速重构与升级, 非核心区及新兴区域的写字楼项目迎来绝佳的发展机遇, 全市写字楼市场的去中心化进程正在加速表 3 未来项目聚焦,2018 年第四季度项目名称东方金融中心国际俱乐部大厦中国再保险项目区域望京东长安街其他 ( 菜市口 ) 业主东方集团 N/A 中国再保险集团 / 金融街控股办公楼层地上 27 层地上 23 层地上 12 层办公面积 55,000 平方米 47,000 平方米 30,000 标准层面积 1,835-1,893 平方米 2,000 平方米 4,700 平方米净高 3 米 3 米 2.7 米 04

定义租金 : 租金系位于项目中区约 500 平方米拥有清晰视野三年租赁期的写字楼单元租金, 以建筑面积计算的估计有效净租金租金指数 : 反映一定时期内租金水平变动趋势和变动程度 Please contact us for further information Research Central Research & Management

mcquade@savills.com.cn Jack Xiong Director +8610 5925 2042 jack.xiong@savills.com.cn Gary Wen Senior Director +8610 5925 2064 gary.wen@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange.

It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent.

5 定义租金 : 租金系位于项目中区约 500 平方米拥有清晰视野三年租赁期的写字楼单元租金, 以建筑面积计算的估计有效净租金租金指数 : 反映一定时期内租金水平变动趋势和变动程度 Please contact us for further information Research Central Research & Management Consultancy Commercial James Macdonald Senior Director China james.macdonald@savills.com.cn Anthony McQuade Managing Director North China anthony.mcquade@savills.com.cn Jack Xiong Director jack.xiong@savills.com.cn Gary Wen Senior Director gary.wen@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.com.cn/research 05

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时,

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时, Savills World Research Beijing 市场简报销售及投资 216 年 8 月概述总体来看, 本季度北京物业市场投资热度不减图片 : 空港国际, 顺义区大宗整售市场本季度见证两宗整售交易, 成交总金额达 48. 亿元人民币截至目前,216 年大宗