年内, 一线及二线城市市场表现的分化在投资市场上最为突出仅在上海一座城市便有总价值达人民币 654 亿元的 38 项大宗交易完成, 无论年交易总价还是交易总量皆为迄今之最相较之下, 由于投资者对各二线城市供过于求资本值增长及收益率的考虑愈加谨慎,10 座二线城市全年仅有五项交易完成年内, 价

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准昝
5 years ago
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高力国际中国区研究部 2016 年 1 月 5 日写字楼 2015 年, 多数主要城市写字楼物业市场持续快速扩张, 年内共有写字楼建筑面积近四百万平方米的 57 个新项目在北京上海广州深圳以及其余 10 座二线城市落成需求受与写字楼物业需求高度相关之第三产业的增长驱动, 尤以金融及信息产业为甚然而,2015 年市场的表现分化严重, 在一线城市实现租金增长及低空置率的同时,

1 高力国际中国区研究部 2016 年 1 月 5 日写字楼 2015 年, 多数主要城市写字楼物业市场持续快速扩张, 年内共有写字楼建筑面积近四百万平方米的 57 个新项目在北京上海广州深圳以及其余 10 座二线城市落成需求受与写字楼物业需求高度相关之第三产业的增长驱动, 尤以金融及信息产业为甚然而,2015 年市场的表现分化严重, 在一线城市实现租金增长及低空置率的同时, 众多二线城市面临供过于求的忧虑 14 座城市的总净吸纳量较 2014 年上升 25%, 反映了需求的增长尽管有新增供应, 北京和上海的整体空置率在金融行业需求强劲的背景下, 分别降至年末的 4.7% 和 5.0% 然而, 发展步伐过快的问题在众多二线城市中持续凸显此情况用以形容成都最为贴切, 该城市空置率因新增供应的集中放量而攀升至 43.5%, 类似状况亦显现于沈阳 ( 空置率 42.1%) 以及天津 ( 空置率 30.0%) 在其它城市, 譬如杭州南京和厦门, 成熟的核心区仍能保持相对较低空置率, 但平均租金则被尚未成熟的新区所拉低租金表现亦差异显著最高租金增长显现于上海, 其平均租金同比增长 9.1% 至人民币元每月每平方米, 该水平为 2008 年第三季度以来之最北京保持中国写字楼物业租金最贵之都, 其平均租金为人民币元每月每平方米, 年增长为 2.3% 多数二线城市中, 平均租金因新兴区域新增供应的租金低于平均而保持平缓或有所下降.1

年内, 一线及二线城市市场表现的分化在投资市场上最为突出仅在上海一座城市便有总价值达人民币 654 亿元的 38 项大宗交易完成, 无论年交易总价还是交易总量皆为迄今之最相较之下, 由于投资者对各二线城市供过于求资本值增长及收益率的考虑愈加谨慎,10 座二线城市全年仅有五项交易完成年内, 价值最高之交易系保险公司中国人寿以总价约人民币 89.

2 年内, 一线及二线城市市场表现的分化在投资市场上最为突出仅在上海一座城市便有总价值达人民币 654 亿元的 38 项大宗交易完成, 无论年交易总价还是交易总量皆为迄今之最相较之下, 由于投资者对各二线城市供过于求资本值增长及收益率的考虑愈加谨慎,10 座二线城市全年仅有五项交易完成年内, 价值最高之交易系保险公司中国人寿以总价约人民币 89.5 亿元收购上海尚悦中心二期的一栋写字楼中国的写字楼物业市场格局将在 2016 年持续快速发展近一百万平方米的新增项目将于上海完工, 同时北京亦有 50 万平方米的供应入市地标建筑如上海的上海中心大厦及广州的周大福中心预计可于年内竣工二线城市市场内, 若干城市供过于求的忧虑将变得愈发严重, 包括苏州成都和武汉在内的多座城市均有 90 至 100 万平方米的新增写字楼物业计划入市新增供应 ( 写字楼建筑面积达 876 万平方米 ) 的激增无疑将超越需求, 并导致空置率的攀升, 且几乎在所有城市内, 市场将更有利于租户在某些城市或子市场, 业主或将调整市场策略, 提供更多租赁优惠政策, 甚至租金折扣等相应地, 平均租金预计将在 2016 年保持大致平缓相对于二线城市, 上海和北京的新项目有望在这两座城市之经济及区域性地位的背景下更快地被消化商铺据国家统计局, 截至 2015 年 11 月末, 全国社会消费品零售总额同比增长 10.6% 至人民币 27.2 万亿元, 而居民可支配收入和消费性支出在 2010 至 2014 年间的复合增长率分别为 10.8% 及 10.3% 同时, 据万事达卡全球消费者信心指数, 中国消费者信心于 2015 年上半年有所提升, 并位居全球第三尽管购物模式的改变电商的冲击以及某些城市内供过于求的现象均对业主和零售商带来隐忧, 上述基本面仍共同支撑了年内中国商铺房地产市场的发展年内, 全国一线及二线城市共 57 个新项目竣工, 其商铺建筑面积合计约 560 万平方米由于核心区域业已成熟, 可供开发的商业用地愈发稀缺, 多数新增供应位于新兴区域在北京和上海, 逾 75% 的新增供应 ( 按建筑面积计算 ) 位于新兴区域新项目主要为定位于面向中等收入消费者及邻里家庭的社区型购物中心, 其通常涵 2

3 盖多个快时尚品牌以及占比偏大的餐饮及儿童业态之租户多数二线城市的情况亦与之相若随着国内外新晋零售商不断进入市场以及既有零售商扩张其布局, 市场对高品质商铺面积之租赁需求保持畅旺整体而言, 在奢侈品消费的负面趋势影响下, 奢侈品零售商对扩张中国市场持谨慎态度 ;Louis Vuitton Gucci 及 Prada 均于年内收缩其门店布局相形之下, 众多来自快时尚餐饮生活方式家居饰品儿童及教育业态的零售商积极扩张, 优衣库 H&M Zara 苹果及若干于全国范围内扩张的连锁餐厅均开设多家新店这与消费者青睐体验店的趋势相一致, 且无法于线上复制在一线城市, 若干零售商于年内尝试跨界经营跨界体现为多种模式, 从 Gucci 于上海推出其全球首家餐厅, 到野兽派的花店 / 咖啡店概念, 再至无印良品星巴克及 Louis Vuitton 于店内开设书店电影院亦迅速扩张, 荧幕数量由 2014 年的 23,600 块增至 2015 年上半年的 28,000 块, 票房亦于同期攀升五成庞大的人口基数高额的消费支出以及消费者与经营者的成熟度使一线城市持续吸引零售商此趋势通过空置率得以体现, 截至 2015 年末, 北京的空置率系全国最低, 为 5.2%, 深圳以 6.2% 紧随其后在多数二线城市内, 空置率在新增供应的影响下有所上升, 沈阳的空置率最高, 达 18.5%, 南京的空置率则最低, 仅为 4.1% 多数市场的租金被新兴区域新项目内低于平均的租值所拉低然而, 按项目分析, 核心区域内由业主自持并具备专业资产管理的物业通常能够实现租金增长上海仍为租金最贵之都, 约为人民币 1,180 元每月每平方米, 广州紧随其后, 为人民币 1,065 元每月每平方米在二线城市, 平均租金介于武汉的人民币 642 元每月每平方米与苏州的人民币 300 元每月每平方米之间中国商铺房地产投资市场仍保持对内外资机构投资者的吸引力这些投资者对市场的长期前景及投资回报充满信心, 尤以北京和上海为甚由于若干持有稳定经营之物业的业主选择自持以期获取长远利润, 整售成交数量受到所有权结构及可售性所限年内北京商铺投资市场尤为活跃, 四宗整售交易达成, 成都以两宗整售交易紧随其后上海及南京各有一宗交易完成在众多二线城市内, 散售模式继续主导投 3

4 资市场 2016 年, 若干主要趋势将愈渐清晰第一, 核心商圈内供应将继续有限 ; 多数新项目位于新兴区域这将导致多数城市平均租金的下跌以及空置率的上升, 而核心区域租金仍可能继续增长第二, 奢侈品消费放缓的压力购物模式的改变以及电商的冲击将引领业态及品牌组合的持续革新及调整第三, 随着业主方为增加竞争力而引入独特的商品组合, 以及消费者愈加追求新的体验或产品, 设计师品牌及小众品牌将在一线城市具备更广阔的发展空间第四, 预计更多零售商将在中长期内推出跨界概念, 以提高收益并拓展其影响力住宅 2015 年中国住宅房地产市场分化逾渐清晰一线城市持续维持对特定投资活动的限制, 其它城市则刺激销售以解决高库存水平问题包括降低首付比例降低公积金贷款利率及年内五次下调基准贷款利率的一系列刺激措施在国家层面上鼓励了该现象总体而言, 据国家统计局, 截至 2015 年 11 月末, 中国商品住宅销售总量同比增长 7.9%, 成交均价同比增长 9.4% 至人民币 6,513 元每平方米然而, 尽管投机性投资仍受限制, 一线城市销售市场见证了自 2009 年以来最强劲的态势, 尤以上海及深圳为甚上海北京及深圳销售量同比分别增长 47% 27% 及 73%( 仅深圳数据截止至 2015 年 11 月 ), 而成交均价同比分别增长近 20% 13% 及 57%( 仅深圳数据截止至 2015 年 11 月 ) 鉴于众多个人业主存在改善型需求, 一线城市高端住宅及豪宅市场需求尤为强劲这在上海最为明显, 该城高端住宅及豪宅市场销售量分别同比激增 95% 及 156% 2016 年预计将无重大政策变化政府高层公告提出须扶持中国住宅房地产市场尤其在一线城市高端住宅及豪宅市场内, 政府支持或将转化为强劲的购买情绪其它城市内, 城市化进程将推动需求, 而发展商将继续专注于库存去化问题 4

5 工业 ( 物流 ) 2015 年中国工业经济持续疲软, 期间外贸业低靡, 制造业经济亦呈紧缩态势然而, 得益于日益增长的零售消费所带来的持续需求, 中国物流地产市场于年内保持稳健高水平的新增供应及踊跃的投资活动即反映出该态势, 一线城市则尤为显著年内, 标准物流物业新增供应同比增长 18%, 达 92.1 万平方米, 其遍布所有一线城市六个项目 ( 总计 49.4 万平方米 ) 于上海竣工在深圳, 三个新项目 (20.5 万平方米 ) 的落成标志着深圳自 2012 年以来首现新增供应物流发展商及国际投资者尤为关注上海市场, 因其适合全球物流配送的优质位置完备的基础设施 ( 机场及港口 ), 以及自由贸易区的发展在一线城市, 保税仓库面积占总物流仓储面积的 42% 而鉴于港区成熟的物流基础设施以及在 2015 年发展迅猛的跨境电子商务, 这一比重在上海及深圳则表现更高值得关注的是, 年内多数新项目系多层物流仓库, 从而反映了一线城市紧张的物流用地供应周边城市则趋于吸引溢出需求, 年内大量新增供应于上海周边区域竣工即系佐证 2015 年标准物流仓储租赁需求强劲, 其主要来自于第三方物流汽车零售及电子商务行业然而, 有限的可租面积限制了租赁活动, 净吸纳量继而同比下降 15% 逾 50% 的净吸纳量出现在上海市场一线城市平均空置率同比小幅上升 1.2 个百分点, 至 10.8% 按城市分, 北京及深圳的空置率已然极低, 且分别从 4.6% 及 4.7% 微降至 3.4% 及 4.5% 在广州, 年内新竣工保税物流项目将空置率从 3.0% 推升至 10.6% 上海空置率同比下降一个百分点至 14.6% 在北京和上海, 需求以电子商务及 B2C( 企业对消费者的电子商务模式 ) 行业为主, 而在广州和深圳, 租户则较多地来源于外贸领域需求亦来自跨境电子商务领域, 政府已通过放宽部分进口及税收法规来对其进行培育, 此多见于北京和上海在广州以及深圳, 电子商务零售商对部分物流子市场内较高的租金反应更为谨慎截至 2015 年末, 一线城市平均租金为人民币 38.0 元每月每平方米, 同比上涨 4.1% 鉴于深圳多数物流物业均位于保税区内, 该市租金持续以人民币 41.3 元每月 5

6 每平方米位居全国物流物业市场之首北京以人民币 38.4 元每月每平方米位居其后, 上海租金以人民币 37.7 元每月每平方米 ( 同比上涨 3.2%) 次之, 广州租金为人民币 33.5 元每月每平方米 ( 因临近机场的优质新项目而同比上涨 7.0%) 尽管 2015 年一线城市未有标准物流物业整售交易达成, 但物流市场仍持续为机构投资者所瞩目众多基金募集活动系其佐证, 包括 RRJ Capital 基汇资本 CBRE Global Investment Partners 和 APG Asset Management 以及普洛斯于七月成立中国物流基金二期, 目标投资额达 70 亿美元一线城市内, 预计 134 万平方米新项目将于 2016 年落成, 从而缓解供应紧张之局面上海将迎来最多新增供应 (65 万平方米 ), 广州次之 (37.3 万平方米 ) 深圳预计无新项目入市, 土地供应的紧缺将促使发展商转移至诸如惠州及东莞等周边城市尽管短期内将受到新增供应的抑制, 但在国内零售消费增长跨境电子商务发展以及中国制造业持续升级等影响的背景下, 一线城市租金无一例外地将保持上扬态势鉴于中国工业地产市场相对于其它物业类型而言的较高收益率, 投资情绪将持续强劲 6

总建筑面积约为 44.7 万平方米的八个项目计划于 2016 年下半年完工入市这些项目包括位于东长安街的英皇集团中心位于望京的利星行中心 B 座以及位于亚运村的天圆祥泰大厦该批新增供应为自 2009 年以来最大体量, 短期内将推升该市整体空置率并限制平均租金增长就投资市场而言, 国内外机

总建筑面积约为 44.7 万平方米的八个项目计划于 2016 年下半年完工入市这些项目包括位于东长安街的英皇集团中心位于望京的利星行中心 B 座以及位于亚运村的天圆祥泰大厦该批新增供应为自 2009 年以来最大体量, 短期内将推升该市整体空置率并限制平均租金增长就投资市场而言, 国内外机北京甲级写字楼需求减弱, 但市场保持稳定据北京市统计局,2016 年第一季度北京生产总值同比增长 6.9%, 增速与 2015 年相若同期, 受快速增长的金融科技及 IT 行业支撑, 第三产业增速同比提高 0.1 个百分点至 8.2% 受稳定增长的第三产业支撑,2016 年上半年, 北京甲级写字楼物业市场保持稳定, 平均租金仍为中国大陆最高且整体空置率维持在 5.9% 的低位两个甲级写字楼项目于